Baldos, la inversin que frena a la ciudad

Hay mucho lugar vacante para construir en la ciudad, pero cada vez es ms caro. El 20% de la
superficie urbanizada son lotes vacos. Es un rea mayor que la que cubre la jurisdiccin del
CPC Coln. Cules son las normas que se aplican para frenar la especulacin.

Vaca. Muy cerca del centro de la ciudad, se encuentran sitios baldos desde hace aos.

Cada administracin que llega a la Municipalidad de Crdoba sabe que le toca lidiar con dos
caractersticas que dificultan muchsimo la prestacin de servicios y el mantenimiento de la
infraestructura: la ciudad es extensa y poco densa.

Sin embargo, las sucesivas administraciones han hecho poco por contener la expansin urbana.
Slo a modo de ejemplo, la gestin de Ramn Mestre autoriz el loteo de 1.413 hectreas en el
sudoeste que tenan uso rural a cambio de obras de infraestructura.
Pero ese incremento de la mancha urbana dificultar ms la prestacin de servicios: necesitar,
por ejemplo, lneas de transporte y rutas de recoleccin de residuos mucho ms largas, lo que
implica un costo mayor. Para el municipio, esa situacin no es significativa.

Leticia Gmez, subsecretaria de Planeamiento Urbano, dijo que el impacto mayor es por las
personas que se fueron a vivir al rea metropolitana.
Si se cuentan los nuevos loteos, 20 por ciento del rea urbanizada corresponde a terrenos baldos.
Segn datos de la Direccin de Catastro municipal, la superficie total de Crdoba es de 57.600
hectreas. A esa cifra hay que restarle las 14.412 hectreas que no se pueden urbanizar ya que
tienen uso rural y las 20.320 hectreas ocupadas por espacios verdes, calles y avenidas.
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Queda entonces una superficie urbana conocida como mancha de 22.868 hectreas. De ese
total, hay 4.627 hectreas que son lotes baldos. Si se los agrupara a todos, es un territorio mayor
al atendido por el CPC Centroamrica (3.366 hectreas), Pueyrredn (3.526 hectreas) y Coln
(4.424 hectreas).
Esos 46,3 millones de metros cuadrados estn divididos en 24.486 lotes, por lo que el promedio
es de 1.889 metros cuadrados, cinco veces ms que el terreno tpico cordobs de 300 metros
cuadrados.
Precios por las nubes.

En un aviso clasificado publicado el jueves ltimo, se ofrece un terreno de 10 metros de frente

por 30 de fondo en barrio Alta Crdoba a 150 mil dlares, equivalentes a 2,1 millones de pesos.
Un demandante de tierras urbanas para la construccin de viviendas explic a este diario que por
superficies de dos o tres hectreas dentro de la Circunvalacin se estn pidiendo 50 dlares por
metro cuadrado.
La pregunta que surge es qu hizo ese propietario para ganar tanto por la tierra. Y all entra en
juego la especulacin.
Eduardo Reese arquitecto y miembro del Lincoln Institute of Land Policy, una organizacin que
estudia el uso del suelo con principal atencin en Amrica latina explic cmo funcionan esas
acciones especulativas: Hay una valorizacin de un bien por una serie de decisiones externas al
propietario, por las cuales este no hizo nada; es bsicamente renta. En la jerga, se llama
plusvalor.
Bsicamente, implica esperar tener una superficie de terreno a la espera de que la zona se
desarrolle y se vaya incrementando el valor. Produjo un efecto inflacionario irreal, con mejoras
que pagamos todos, y a esa inflacin te la llevs a tu casa, agreg Reese.
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No obstante, en Crdoba no es tan barato especular. Mario Piumetto, director de Catastro durante
la gestin de Daniel Giacomino y tambin miembro del Lincoln, record que en 2009 se tomaron
acciones fuertes en contra de esa situacin, las que continan en la actual administracin de
Mestre.
Se puso nfasis en la especulacin y en la gestin de Mestre relativamente se mantuvo. Se
actualizaron los valores de la tierra; si la base es vieja, vos tenas propiedades de mucha extensin
y estas pagaban casi nada. Y por ms que se subiera la alcuota, no haba forma de que funcionara
el sistema. Ah tambin le ests cobrando parte de la plusvala, remarc.
Como ejemplo, puso un lote de grandes dimensiones sobre avenida Coln: A lo largo de 25
aos, se extendi la avenida, se hizo (el nudo vial de) El Tropezn, se hizo (la calle) Riobamba,
se autorizaron equipamientos comerciales. Cuando no actualizo valuaciones, no slo cobro poco
sino que no capto parte de esa renta que obtuvo el propietario del terreno.
Plus
En 2011, se hizo un agregado: un plus en la alcuota del 50 por ciento para terrenos de ms de
cinco mil metros cuadrados. De hecho, el eje Coln se comenz a urbanizar, remarc Piumetto.
Luego, en la administracin de Mestre se realiz una nueva actualizacin de los valores de las
tierras y se baj la superficie de las tierras a 2.500 metros cuadrados.
Sin embargo, hay situaciones en las que esa accin no alcanza. El Pocito, que son dos lotes entre
Gemes y Nueva Crdoba, paga un milln de pesos al ao en tasas y sigue sin ser desarrollado,
afirm.
Piumetto aadi que la actual gestin extendi el descuento del 30 por ciento por pago a trmino
a baldos, lo que va en contra del empuje a la urbanizacin.
Densidad / Comparacin
Crdoba, con pocos habitantes por kilmetro cuadrado
2.308 son los habitantes por kilmetro cuadrado en la capital cordobesa.
14.307 en Buenos Aires. Es la ms densamente poblada.
5.726 Rosario, con ms que Crdoba pero con menos que Buenos Aires.