UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SUR

DEPARTAMENTO DE INGENIERA
Ejercicio Profesional
Tema 5: DERECHOS REALES

Contenido
DERECHOS REALES............................................................................................................. 2
1.

PRINCIPIOS COMUNES....................................................................................................2

2.

ADQUISICIN, TRANSMISIN, EXTINCIN Y OPONIBILIDAD.......................................4

3.

POSESIN Y TENENCIA...................................................................................................4

4.

DOMINIO............................................................................................................................ 5

5.

CONDOMINIO..................................................................................................................... 6

6.

PROPIEDAD HORIZONTAL................................................................................................7

7.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS..........................................................................................8

8.

TIEMPO COMPARTIDO......................................................................................................9

9.

SUPERFICIE....................................................................................................................... 9

10.

USUFRUCTO.................................................................................................................... 10

1.

USO 11

12.

SERVIDUMBRE................................................................................................................ 11

13.

DERECHOS REALES DE GARANTA..............................................................................12

13.1. HIPOTECA.............................................................................................................12
13.2. ANTICRESIS........................................................................................................... 13
13.3. PRENDA.................................................................................................................13

14.

ACCIONES POSESORIAS Y ACCIONES REALES..........................................................14

15.

DISPOSICIONES COMUNES A LOS DERECHOS PERSONALES Y REALES................15

Tema 5: Derechos Reales. Pg.1 / 16

DERECHOS REALES
1. PRINCIPIOS COMUNES
Basado en la doctrina y la jurisprudencia, el Cdigo Civil y Comercial establece una
vinculacin entre el derecho pblico y el derecho privado cumplimentando los principios
constitucionales. Toda esta filosofa medular se trasunta en el tratamiento de los derechos
reales en el Libro Cuarto..
En l configura una teora general de los derechos reales, desarrolla teora de la
posesin y la tenencia, analiza cada uno de los derechos reales y finalmente disea las
acciones posesorias y las acciones reales.
El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades
de persecucin y preferencia, y las dems previstas en la ley.
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto tambin puede consistir
en un bien taxativamente sealado por la ley y alcanza a derechos sobre derechos tal como
la hipoteca del derecho de superficie con la modalidad de derecho sobre la cosa ajena, la
prenda de crditos, el usufructo de derechos y los casos de derechos ms complejos como
el de tiempo compartido.
La expresin de forma autnoma significa que se ejerce directamente sobre el
objeto sin intervencin de otras voluntades, marcando as la diferencia entre los derechos
reales y personales. Es decir, se habla de poder, mientras que en las obligaciones se trata
de facultades del acreedor frente al deudor.
Como se indic, son caractersticas distintivas de los derechos reales el ius
preferendi, derecho de preferencia frente a otro derecho real o personal cuya oponibilidad
sea posterior y el ius persequendi derecho a perseguir la cosa en poder de quien se
encuentre.
La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo
por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificacin de su estructura. Se seala as una diferencia ms respecto a los derechos
personales, que se rigen por el principio de la autonoma de la voluntad, en tanto que los
derechos reales estn inscriptos dentro del orden pblico por lo cual es escasa la medida de
negociacin, no existen otros derechos reales que no sean creados por el orden jurdico y a
la vez no pueden modificarse sus estructuras.
Son derechos reales en este Cdigo:

sobre cosa propia

el dominio;
el condominio;
la propiedad horizontal;
los conjuntos inmobiliarios;
el tiempo compartido;
el cementerio privado;

sobre cosa ajena.

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la superficie;
el usufructo;
el uso;
la habitacin;
la servidumbre;
la hipoteca;
la anticresis;
la prenda
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crdito en
funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
En relacin a la registracin, slo para los derechos reales registrables se exige la
inscripcin de los ttulos en los registros que correspondan.
El tercer elemento que permite clasificar a los derechos reales es la posesin. As
todos los derechos reales se ejercen por la posesin (o por actos posesorios), salvo las
servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que su titular ostente la posesin.
Con el NCCC se incorporan nuevos tipos de derechos reales como los conjuntos
inmobiliarios o los cementerios privados, se ampla el mbito del derecho real de superficie
legislado hasta ahora solo como superficie forestal y se incluyen derechos que estaban
legislados por leyes posteriores a la sancin del Cdigo Civil como los de propiedad
horizontal y tiempo compartido.
Opinan los especialistas que en cuanto a los conjuntos inmobiliarios es meritorio el
criterio abarcativo de la norma, que permitir en el futuro incluir nuevas formas edilicias que
los estilos comerciales y arquitectnicos vayan creando. Tambin en materia de tiempo
compartido, donde proliferaban los litigios, son elogiables la precisa determinacin de los
deberes del emprendedor, de los usuarios y del administrador y la norma que somete dichas
relaciones a la regulacin de consumo. Por otra parte, encuadrar como derecho real los
cementerios privados ha sido reconocer la realidad existente desde muchos decenios en
este tipo especial de inmuebles, confiriendo la seguridad jurdica de un derecho real.
Del mismo modo, la propiedad horizontal adquiere en el nuevo cdigo un perfil
actualizado, acorde a las necesidades de la comunidad. La proliferacin de la construccin y
la existencia de grandes complejos conformados por distintas torres, centenares de
departamentos, el agregado de piscinas, salones de uso mltiples, gimnasios, etc. que
caracterizan los nuevos sistemas de edificacin requeran llenar los vacos legales. As se
reconoce a la propiedad horizontal como verdadero derecho real autnomo y se confiere al
consorcio la calidad de persona jurdica. El Cdigo define con precisin los conceptos de
unidad funcional, cosas y partes comunes, cosas y partes necesariamente comunes, cosas
y partes comunes no indispensables y cosas y partes propias. Atribuye fundamental
importancia para sostener el sistema a los gastos y contribuciones - expensas comunes y
extraordinarias- otorgando al certificado de deuda emanado por el administrador el carcter
de ttulo ejecutivo e incorpora el consejo de propietarios admitido en la realidad.

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2. ADQUISICIN, TRANSMISIN, EXTINCIN.

Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposicin legal en contrario.
Los derechos reales se extinguen, por la destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstruccin, por su abandono y por la consolidacin en los derechos reales sobre cosa
ajena.
La adquisicin derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas
por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria, por ejemplo, es modo suficiente para transmitir o constituir
derechos reales que se ejercen por la posesin, mientras que la inscripcin registral lo es
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables. As tambin, la
posesin de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que
el verdadero propietario pruebe que la adquisicin fue gratuita.
Se adquieren por mero efecto de la ley, entre otros, los condominios con indivisin
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesin
de cosas muebles inseparables.
La prescripcin para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.
La prescripcin adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe (Prescripcin
adquisitiva breve) se produce sobre inmuebles por la posesin durante diez aos. Si la cosa
es mueble no hurtada ni perdida el plazo es de dos aos. Si la cosa es registrable, el plazo
de la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo.
Si no existe justo ttulo o buena fe (Prescripcin adquisitiva larga) el plazo es de
veinte aos. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su
inscripcin, ni la mala fe de su posesin.
Tambin adquiere el derecho real el que posee durante diez aos una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular
registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos identificatorios que se
prevn en el respectivo rgimen especial sean coincidentes.
La posesin para prescribir debe ser ostensible y continua. El heredero contina la
posesin de su causante. El sucesor particular puede unir su posesin a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. En la prescripcin breve las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

3. POSESIN Y TENENCIA
Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesin y la tenencia. Hay
posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre
una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea o no.
Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Nadie puede cambiar la especie de su relacin de poder, por su mera voluntad, o
por el solo transcurso del tiempo.

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Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepcin

de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin de terceros y,
en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
La relacin de poder se conserva hasta su extincin, aunque su ejercicio est
impedido por alguna causa transitoria. Se presume, a menos que exista prueba en contrario,
que el sujeto actual de la posesin o de la tenencia que prueba haberla ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta
por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.
La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto,
estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia,
clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesin son relativos respecto de
aquel contra quien se ejercen.
El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las servidumbres reales que
corresponden a la cosa que constituye su objeto. Tambin tienen derecho a exigir el respeto
de los lmites al dominio impuestos por el propio Cdigo.

4. DOMINIO
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar,
gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por la
ley. Es perpetuo y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el
dueo no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por
prescripcin adquisitiva. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie.Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario.
Es dominio imperfecto el que est sometido a condicin o plazo resolutorios, o si la
cosa est gravada con cargas reales. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y
el desmembrado.
El dominio revocable es el sometido a condicin o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la transmiti. Las condiciones
resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino de diez aos,
aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste sea mayor o
incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo constitutivo
del dominio imperfecto.
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueo perfecto,
pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las consecuencias de la extincin de su
derecho.
El dominio fiduciario est regulado por lo previsto en las normas del Cdigo
referidas a fideicomiso.
El dominio desmembrado se da cuando su titular ha constituido un derecho real, de
disfrute o de garanta, a favor de otro. Queda sujeto al rgimen de la respectiva carga real
que lo grava.

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Limites al dominio
Las limitaciones impuestas al dominio privado en el inters pblico estn regidas por
el derecho administrativo. Los lmites impuestos al dominio en materia de relaciones de
vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones
o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben
exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorizacin administrativa para aqullas.
El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus
riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que no puede hacer ningn acto que
menoscabe aquella actividad. Este rea se denomina camino de sirga. Todo perjudicado
puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios.
Los dueos de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que
altere el curso natural de las aguas, o modifique su direccin o velocidad, a menos que sea
meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de
un tercero, puede remover el obstculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas,
con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los
gastos necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe restablecer las
aguas a su estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si
no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin
embargo, puede derivarseel agua extrada artificialmente, la arena o las piedras que arrastra
el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
Si resultan indispensables instalaciones provisorias y paso de personas que
trabajan en una obra en el inmueble lindero, el dueo del inmueble no puede impedirlo, pero
quien construye la obra debe reparar los daos causados.
Excepto que una ley local disponga otras dimensiones en los muros linderos no
pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal al inmueble colindante a menor
distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta
centmetros. Por su parte, no se admiten luces a menor altura que la de un metro ochenta
centmetros, medida desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura. Las
distancias mnimas indicadas no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de
material no transparente. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no
puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro,
aunque lo prive de la luz o de la vista.
El dueo de un inmueble no puede tener rboles, arbustos u otras plantas que
causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueo afectado puede
exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las
molestias. Si las races penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por s
mismo.

5. CONDOMINIO
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.
Cada condmino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa comn
sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio inters u obstaculizar el ejercicio
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de iguales facultades por los restantes condminos. Los condminos pueden convenir el uso
y goce alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
La disposicin jurdica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella,
slo puede hacerse con la conformidad de todos los condminos.
Si no es posible el uso y goce en comn por razones atinentes a la propia cosa o por
la oposicin de alguno de los condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre
su administracin.
En cuanto a la posibilidad de divisin del bien se establece que el Condominio sin
indivisin forzosa otorga el derecho, a todo condmino, a pedir la particin de la cosa y la
accin es imprescriptible. Por su parte el Condominio con indivisin forzosa temporaria
otorga a los condminos la facultad de poder convenir la suspensin de la particin por un
plazo mximo de diez aos. Por ltimo se establece el Condominio con indivisin forzosa
perdurable para los casos de accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades y para los muros, cercos y fosos correspondientes a los casos de medianera

6. PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Las diversas partes
del inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.
A los fines de la divisin jurdica del edificio, deben redactarse, por escritura pblica,
el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El
reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo sobre la unidad funcional.
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste
en espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje
comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las
cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y
puede abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla.
Son cosas y partes necesariamente comunes, entre otras: el terreno, las vas o
elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior y las caeras que
conducen fluidos o energa en toda su extensin.
Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias. Tambin son propias
las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador.
La asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver. La asamblea
puede designar un consejo de propietarios. El consejo de propietarios no sustituye al
administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. El administrador es representante legal del
consorcio con el carcter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero,
persona humana o jurdica.

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Prehorizontalidad
Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de la
propiedad horizontal estn incluidos en las disposiciones de este Captulo. Para poder
celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen de propiedad
horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido por
cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con ms
un inters retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los gravmenes que el adquirente
no asume en el contrato preliminar. El incumplimiento de la obligacin impuesta en este
artculo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla
ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el
enajenante.

7. CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real
de propiedad horizontal especial determinado en el Cdigo.
Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones: cerramiento, partes comunes
y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes
comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de contribuir con
los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios
de las unidades privativas.
Se establecen cosas y partes necesariamente comunes, y privativas. La unidad
funcional que constituye parte privativa, construida o en proceso de construccin, debe
reunir los requisitos de independencia funcional segn su destino y salida a la va pblica
por va directa o indirecta.
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades
que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Los
aspectos relativos a elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios,
se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
La localizacin de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las
normas provinciales y municipales aplicables.
Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las
escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades
funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario.
Pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos
inmobiliarios entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento
de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificacin del
reglamento.
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones pero no impedir la
libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades funcionales dentro del conjunto
inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisicin a favor del
consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.
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8. TIEMPO COMPARTIDO
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su
uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros
fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
El tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de
stos sea compatible con los fines mencionados.
La constitucin de un tiempo compartido en caso de tratarse de inmuebles, debe
formalizarse por escritura pblica. El instrumento de afectacin de un tiempo compartido
debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida
con la persona del emprendedor, ste debe comparecer a prestar su consentimiento a la
afectacin instrumentada.
El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la
Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de
Tiempo Compartido previsto en la ley especial.
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del
tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las
normas que regulan la relacin de consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes
especiales.
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre
derechos reales.

9. SUPERFICIE
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno.
Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con
proyeccin en el espacio areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun
dentro del rgimen de propiedad horizontal.
El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre el
inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Tambin puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del
superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido.
El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede exceder de setenta aos
cuando se trata de construcciones y de cincuenta aos para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisicin del derecho de superficie.
Estn facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. El propietario conserva la disposicin
material y jurdica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario.
El titular del derecho de superficie est facultado para constituir derechos reales de
garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duracin del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad
horizontal, con separacin del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en
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contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
La propiedad superficiaria no se extingue por la destruccin de lo construido,
plantado o forestado, excepto pacto en contrario, si el superficiario construye, nuevamente
dentro del plazo de seis aos, o de tres aos para plantar o forestar.
El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin y por el
no uso durante diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o
forestar.
La transmisin del derecho de superficie comprende las obligaciones del
superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo
liberan de sus obligaciones legales o contractuales.
Al momento de la extincin del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo
convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado,
libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o
convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continan
gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extincin hasta el
transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten tambin los derechos personales
durante el tiempo establecido. Producida la extincin del derecho de superficie, el titular del
derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario. El
monto de la indemnizacin es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de
superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la
indemnizacin, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario
durante los dos ltimos aos, descontada la amortizacin.
Son de aplicacin supletoria las normas relativas a las limitaciones del uso y goce en
el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al respecto en el
acto constitutivo.
Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin, plantacin o forestacin
ya existente, se le aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que
a su vez queda sujeta a las normas del dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto
sean compatibles.

10.

USUFRUCTO

Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un bien

ajeno, sin alterar su sustancia. El nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material
que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
El usufructo puede constituirse por la transmisin del uso y goce con reserva de la
nuda propiedad; por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce o; por
transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra. La constitucin del
usufructo se presume onerosa.
El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condicin o plazo
resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condicin o plazo suspensivos.
Puede establecerse conjunta y simultneamente a favor de varias personas. Si se
extingue para una subsiste para las restante, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el
acto constitutivo se prev lo contrario.
Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el
estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes no
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son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacin del estado del objeto del
usufructo son obligatorios
En el acto de constitucin puede establecerse la obligacin previa al ingreso en el
uso y goce, de otorgar garanta suficiente, por la conservacin y restitucin de los bienes,
una vez extinguido el usufructo.
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del
adquirente la que determina el lmite mximo de duracin del usufructo. Con carcter previo
a la transmisin, el adquirente debe dar al nudo propietario garanta suficiente de la
conservacin y restitucin del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso
y habitacin y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del
usufructo debe dar garanta suficiente al nudo propietario de la conservacin y restitucin de
los bienes.

11.

USO

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar su
sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce, se entiende que se
constituye un usufructo. Slo puede constituirse a favor de persona humana.
El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa. Los frutos no pueden
ser embargados or los acreedores cuando el uso de stos se limita a las necesidades del
usuario y su familia.

12.

SERVIDUMBRE

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que

concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente
ajeno. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble
ajeno.
La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es
negativa si la carga real se limita a la abstencin determinada impuesta en el ttulo.
Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin
inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, excepto pacto en contrario. La servidumbre personal puede establecerse
a favor de varios titulares. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin
derecho de acrecer, excepto que el ttulo prevea lo contrario.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante y al fundo sirviente, sigue
con ellos a cualquier poder que pasen. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La
carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la
situacin de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se
toquen.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Nadie puede imponer la constitucin de una servidumbre, excepto que la ley prevea
expresamente la necesidad jurdica de hacerlo, caso en el cual se denomina servidumbre
forzosa. En ningn caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitucin.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin
comunicacin suficiente con la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
Tema 5: Derechos Reales. Pg.11 / 16

explotacin econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la de

recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo
dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se la debe fijar
judicialmente. La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
La constitucin de la servidumbre se presume onerosa. Puede sujetarse a cualquier
modalidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble
dominante
Son medios especiales de extincin de las servidumbres la desaparicin de toda
utilidad para el inmueble dominante, la falta de uso durante diez aos y, en las servidumbres
personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estn cumplidos el plazo
o condicin pactados. Si el titular es una persona jurdica, su extincin, y si no se pact una
duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde la constitucin.
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular
dominante.

13.

DERECHOS REALES DE GARANTA

Los derechos reales de garanta slo pueden ser constituidos por contrato celebrado
por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. Son accesorios del
crdito que aseguran, son intransmisibles sin el crdito y, excepto en los supuestos
legalmente previstos, se extinguen con el principal,.
Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual,
de dar, hacer o no hacer. El monto de la garanta o gravamen debe estimarse en dinero. El
plazo al que la garanta se sujeta no puede exceder de diez aos.
En la garanta quedan comprendidos todos los accesorios fsicamente unidos a la
cosa, las mejoras y las rentas debidas. Esos bienes no estarn comprendidos en la garanta
si estn gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de
terceros, aunque su utilizacin por el deudor est autorizada por un vnculo contractual, ni
tampoco los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa
unin estn gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones
antes indicadas.
En caso de ejecucin de la garanta, slo despus de reclamado el pago al obligado,
el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales,
hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el lmite del gravamen,
o para que oponga excepciones.
Las garantas inscriptas en los registros respectivos pueden ser canceladas por su
titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido para
su constitucin o por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la
resolucin respectiva se inscribe en el registro y en todos los casos puede requerirse que la
cancelacin se asiente por nota marginal en el ejemplar del ttulo constitutivo de la garanta.
14.1. HIPOTECA
La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles
individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia para cobrar sobre su
producido el crdito garantizado.

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Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio,

condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. Un condmino puede
hipotecar la cosa por su parte indivisa, el acreedor hipotecario puede ejecutar la parte
indivisa sin esperar el resultado de la particin.
La hipoteca se constituye por escritura pblica excepto expresa disposicin legal en
contrario.
Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de veinte aos, si
antes no se renueva.
13.2.

ANTICRESIS
La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
La duracin de la anticresis no puede exceder de diez aos para cosas inmuebles y
de cinco aos para cosas muebles registrables.
El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede percibir los frutos y explotarla
l mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o utilizar la cosa mueble
imputando como fruto el alquiler que otro pagara.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y
responde de los daos que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue
la garanta y obliga al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservacin del objeto, aunque ste no subsista; pero el acreedor est obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble.

13.3.

PRENDA
La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles no registrables o
crditos instrumentados. Se constituye por contrato formalizado en instrumento pblico o
privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. La prenda
no es oponible a terceros si no consta por instrumento pblico o privado de fecha cierta,
cualquiera sea la cuanta del crdito.
Asimismo, puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una
suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los
contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en una
suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los
haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislacin
especial.
El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del deudor, a menos
que el uso de la cosa sea necesario para su conservacin; en ningn caso puede abusar en
la utilizacin de la cosa ni perjudicarla de otro modo. Si el bien prendado genera frutos o
intereses el acreedor debe percibirlos e imputarlos al pago de la deuda. Es vlido el pacto
en contrario.
Si hay motivo para temer la destruccin de la prenda o una notable prdida de su
valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta del bien. La cosa
empeada puede tambin venderse a peticin de otros acreedores. En tal caso, como en los
anteriores, el privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido. El
Tema 5: Derechos Reales. Pg.13 / 16

acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada
o por su adjudicacin.
La prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier crdito instrumentado
que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre
incorporado a dicho instrumento y aunque ste no sea necesario para el ejercicio de los
derechos vinculados con el crdito prendado. Se aplican supletoriamente las reglas sobre
prenda de cosas.
Si el crdito prendado se origina en un contrato con prestaciones recprocas, en caso
de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar forzadamente la
participacin de aqul en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales aplicables.

14.

ACCIONES POSESORIAS Y ACCIONES REALES

El Ttulo XIII sobre Acciones posesorias y acciones reales diferencia con exactitud la
turbacin del desapoderamiento y la accin extrajudicial de las acciones posesorias
judiciales (accin de despojo y accin de mantener la tenencia o la posesin).
Resuelve el tema de la legitimacin activa ya que confiere las acciones a poseedores
y tenedores. Con esta mecnica desaparecen todas las discusiones existentes sobre
legitimacin, ampliadas adems en el art. 2245. Para la defensa extrajudicial amplia su
aplicacin ya sea que haya que repeler una agresin o toda violencia.
En cuanto a las relaciones entre el petitorio y el posesorio, quien intenta una accin
real podr utilizar las acciones posesorias en defensa de hechos o ataques posteriores.
Defensas de la posesin y la tenencia
Las acciones posesorias segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por
finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder. Se
otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente produccin, ejecutados con
intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbacin cuando de los actos no resulta una exclusin absoluta del poseedor o
del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir
absolutamente al poseedor o al tenedor. La accin es posesoria si los hechos causan por su
naturaleza el desapoderamiento o la turbacin de la posesin, aunque el demandado
pretenda que no impugna la posesin del actor. Los actos ejecutados sin intencin de
hacerse poseedor no deben ser juzgados como accin posesoria sino como accin de
daos.
Defensas del derecho real. Acciones reales.
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y
libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. Las acciones reales
son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripcin adquisitiva.
Las acciones reales legisladas son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y
la de deslinde.
La accin reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejerce por la posesin y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se
ejerce por la posesin y corresponde ante actos que constituyen una turbacin,
especialmente dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesin.

Tema 5: Derechos Reales. Pg.14 / 16

La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesin.
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe
pasar la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, la accin de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigacin fundada en ttulos y antecedentes, y demarcar el lmite
en el terreno. No procede accin de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe
incertidumbre sino cuestionamiento de los lmites.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre
los inmuebles cuyos titulares han sido desposedos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin.
El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real u obtener la
indemnizacin sustitutiva del dao. Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede
reclamar el resarcimiento complementario del dao. Si opta por obtener la indemnizacin
sustitutiva del dao, pierde el derecho a ejercer la accin real.
Relaciones entre las acciones posesorias y las acciones reales
No pueden acumularse las acciones reales con las acciones posesorias. Iniciado el
juicio posesorio, no puede admitirse o continuarse la accin real antes de que la instancia
posesoria haya terminado.
El titular de un derecho real puede interponer la accin real que le compete o servirse
de la accin posesoria; si intenta la primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero
si interpone la accin posesoria puede iniciar despus la real.

15. DISPOSICIONES COMUNES A LOS DERECHOS PERSONALES Y

REALES
Prescripcin y caducidad
Las normas relativas a la prescripcin no pueden ser modificadas por convencin. La
prescripcin puede ser invocada en todos los casos, con excepcin de los supuestos
previstos por la ley. Puede ser articulada por va de accin o de excepcin, el juez no puede
declararla de oficio. Debe oponerse dentro del plazo para contestar la demanda en los
procesos de conocimiento, y para oponer excepciones en los procesos de ejecucin.
El pago espontneo de una obligacin prescripta no es repetible. La prescripcin ya
ganada puede ser renunciada por las personas que pueden otorgar actos de disposicin. La
renuncia a la prescripcin por uno de los codeudores o coposeedores no surte efectos
respecto de los dems. No procede la accin de regreso del codeudor renunciante contra
sus codeudores liberados por la prescripcin.
En el caso de Prescripcin liberatoria, el transcurso del plazo de prescripcin
comienza el da en que la prestacin es exigible. El Cdigo establece este da para para
cada caso en particular. El plazo genrico de la prescripcin es de cinco aos, aunque, por
ejemplo, el reclamo de la indemnizacin de daos derivados de la responsabilidad civil
prescribe a los tres aos mientras que el pedido de declaracin de nulidad relativa de actos
jurdicos o el reclamo de derecho comn de daos derivados de accidentes y enfermedades
del trabajo prescriben a los dos aos y en otros casos, como es el reclamo por vicios
redhibitorios, prescriben al ao.
Por su parte, los derechos reales principales se pueden adquirir por Prescripcin
adquisitiva mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.

Tema 5: Derechos Reales. Pg.15 / 16

La caducidad extingue el derecho no ejercido. Los plazos de caducidad no se

suspenden ni se interrumpen, excepto disposicin legal en contrario. Los actos que impiden
la caducidad no obstan a la aplicacin de las disposiciones que rigen la prescripcin.
Privilegios
Privilegio es la calidad que corresponde a un crdito de ser pagado con preferencia
a otro. Puede ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el patrimonio
del deudor, excepto disposicin legal en contrario. Los privilegios resultan exclusivamente de
la ley, el deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho para ser pagado con
preferencia a otro.
El privilegio del crdito laboral no es renunciable, ni postergable. Los acreedores sin
privilegio (quirografarios) concurren a prorrata entre s, excepto disposicin expresa en
contrario de este Cdigo.
Para algunos crditos, el Cdigo asigna privilegio especial sobre los bienes que en
cada caso corresponde. Por ejemplo, los crditos por remuneraciones debidas al trabajador
por seis meses y los provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo, antigedad
o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las mercaderas, materias primas
y maquinarias que, siendo de propiedad del deudor, se encuentren en el establecimiento
donde presta sus servicios o que sirven para su explotacin.:
Antes de pagar el crdito que goza de privilegio especial, del precio del bien sobre el
que recae, se debe reservar los importes correspondientes a su conservacin, custodia,
administracin y realizacin. En todos los casos, tambin debe calcularse una cantidad para
atender los gastos y los honorarios generados por las diligencias y tramitaciones llevadas a
cabo sobre el bien y en inters del acreedor.
Derecho de retencin
Todo acreedor de una obligacin cierta y exigible puede conservar en su poder la
cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que ste le adeude en razn de la
cosa. Carece de esta facultad quien la recibe en virtud de una relacin contractual a ttulo
gratuito, excepto que sea en el inters del otro contratante.
El ejercicio de la retencin no requiere autorizacin judicial ni manifestacin previa
del retenedor. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de retencin por una
garanta suficiente.

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