Umberto Bara Bresolin

Execuo extrajudicial para satisfao de crdito

pecunirio com garantia imobiliria

Tese de doutorado
rea de concentrao: Direito Processual
Orientador: Prof. Associado Ricardo de Barros Leonel

Faculdade de Direito da Universidade de So Paulo

So Paulo
2012

Resumo
Bresolin UB. Execuo extrajudicial para satisfao de crdito pecunirio com garantia
imobiliria [tese]. So Paulo: Universidade de So Paulo, Faculdade de Direito, 2012. 244 f.
A tese tem por objetivo demonstrar a legitimidade da execuo extrajudicial dos crditos
dotados de garantia imobiliria. O modelo de execuo por quantia certa contra devedor
solvente adotado pelo Cdigo de Processo Civil brasileiro, altamente centralizado na figura do
juiz, continua a padecer de falta de efetividade mesmo aps as reformas. Tanto a atual
perspectiva terica da relao entre execuo, jurisdio e Estado, quanto a perspectiva
concreta do regramento de variados sistemas de execuo colhidos no direito estrangeiro,
permitem afirmar que deve ser superado o mito de que a execuo deva ser sempre, necessria
e exclusivamente, conduzida pelo juiz. Tais perspectivas revelam o fenmeno da minimizao
da participao do juiz no desempenho dos atos de execuo, que se desdobra nas tcnicas de
desjudicializao da execuo e da execuo extrajudicial. As manifestaes da primeira
tcnica ainda so tmidas no direito brasileiro, que, no entanto, dotado de significativo
modelo de execuo extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados de garantia
imobiliria, construdo a partir das caractersticas comuns da execuo extrajudicial
hipotecria e da execuo extrajudicial pertinente alienao fiduciria de bem imvel em
garantia. Trata-se de instrumento de natureza tpica de execuo forada, que opera por meio
executivo sub-rogatrio e conduz expropriao do bem imvel objeto da garantia, sem
necessitar de emprego de fora fsica. No se vislumbra inconstitucionalidade no mecanismo.
Os exames de seu procedimento (aspecto endgeno) e de sua interao com outros
instrumentos de tutela exercitveis perante o Poder Judicirio (aspectos exgenos) permitem
concluir que tal modelo de execuo extrajudicial til, adequado e equilibrado para tutelar o
credor sem, de outro lado, violar direitos fundamentais do devedor; razo pela qual merece
integrar, legitimamente, o arcabouo de instrumentos predispostos satisfao coercitiva das
crises de adimplemento de obrigaes de pagamento de quantia.
Palavras-chave: Desjudicializao. Execuo extrajudicial. Hipoteca. Alienao Fiduciria.

Rsum
Bresolin U B. Excution extrajudiciaire pour la satisfaction de crdit pcuniaire avec garantie
immobilire (thse). So Paulo: Universit de So Paulo, Facult de Droit, 2012. 244 f.
Le but de cette thse est de dmontrer la lgitimit de lexcution extrajudiciaire des crdits dots
de garantie immobilire. Le modle dexcution par somme certaine contre un dbiteur solvable
adopt par le Code de Procdure Civile brsilien, trs centralis dans la figure du juge, continue
subir le manque deffectivit, mme aprs les rformes. Lactuelle perspective thorique de la
relation entre lexcution, la juridiction et ltat comme la perspective concrte du rglement de
plusieurs systmes dexcution pris dans le droit tranger, permettent daffirmer que lon doit
surmonter le mythe que lexcution doit toujours tre ncessairement et exclusivement conduite
par le juge. Telles perspectives rvlent le phenomne de la minimisation de la participation du
juge dans la dmarche des actes dexcution, qui se dploie en techniques de djudiciarisation de
lexcution et de lexcution extrajudiciaire. Les manifestations de la premire technique sont
encore timides dans le droit brsilien, qui est cependant dot dun modle remarquable
dexcution extrajudiciaire pour la satisfaction de crdits pcuniaires munis de garantie
immobilire, construit partir des caractristiques communes de lexcution extrajudiciaire
hypothcaire et de lexcution extrajudiciaire pertinent lalination fiduciaire dun bien
immeuble en garantie. Il sagit dun instrument de nature typique de lexcution force, oprant
par un moyen excutif subrogatoire et menant lexpropriation du bien immeuble objet de
garantie, sans avoir besoin de lemploi de force physique. On nenvisage pas
linconstitutionnalit dans la dmarche. Les examens de la procdure (aspect endogne) et de son
interaction avec dautres instruments de tutelle mis em oeuvre devant le Pouvoir Judiciaire
(aspects exognes) permettent quon conclut que tel modle dexcution extrajudiciaire est utile,
convenable et quilibr pour la tutelle du crancier sans par contre, violer les droits
fondamentaux du dbiteur; cest la raison par laquelle il mrite intgrer dune faon lgitime, la
structure dinstruments prdisposs la satisfaction corcitive des crises daccomplissement
dobligations de paiement de somme.
Mots-cls: Djuridiciarisation. Excution extrajudiciaire. Hypothque. Alination Fiduciaire.

1.1

Introduo

Tema a ser desenvolvido e suas limitaes

Procura-se sustentar, na tese, a legitimidade da execuo extrajudicial dos crditos

dotados de garantia imobiliria.

Trata-se de mecanismo que costuma causar perplexidade, pois, execuo
extrajudicial que , pode proporcionar a satisfao coercitiva do credor por meio de
procedimento que nasce e pode se extinguir sem ligao com os tribunais.
Tal caracterstica suscita os mais diversos questionamentos, de ordem terica e de
ordem prtica, sobretudo por distanciar-se muitssimo do monoplio judicial da execuo
que caracteriza o modelo executivo consagrado pelo Cdigo de Processo Civil ptrio. Seria
possvel a um no-juiz praticar atos de execuo? Quais razes justificariam a adoo de
tal tcnica? Sua natureza seria mesmo de execuo forada? Padeceria o instrumento de
inconstitucionalidades? Como os atos devem ser desempenhados, no curso do
procedimento da execuo extrajudicial em si mesmo considerado (aspectos endgenos),
para permitir-se a satisfao do credor sem exagerado sacrifcio do devedor? Como se deve
dar a interao entre tal mecanismo e o Poder Judicirio (aspectos exgenos)?
Para enfrentar e dar resposta a questionamentos de tal ordem, necessrio partir-se
da contextualizao do tema em panorama mais amplo, e a isto se dedica a primeira parte
do trabalho.
Principia-se por traar as linhas gerais da execuo por quantia certa contra devedor
solvente no Cdigo de Processo Civil brasileiro, altamente centralizada na figura do juiz, e
apontar a falta de efetividade de que continua a padecer, mesmo depois das recentes
reformas processuais. Na busca de solues para o problema, questiona-se a suficincia do
monoplio judicial da execuo e cogita-se da utilidade de instrumentos de tutela que,

atendendo s particularidades do direito material em crise, prescindam, para a satisfao

coercitiva do credor, da necessria interveno do juiz.
As respostas a tais indagaes no podem ser buscadas sem breves consideraes a
respeito da relao entre execuo, jurisdio, Poder Judicirio e Estado; tampouco podem
ser adequadamente perseguidas sem a referncia a variados sistemas de execuo, colhidos
no direito estrangeiro contemporneo, classificados em funo da insero do agente de
execuo na estrutura de poderes do Estado e de sua subordinao em relao ao juiz.
As reflexes que podem ser feitas a partir de tais elementos permitem identificar o
fenmeno de minimizao da participao do juiz no desempenho dos atos de execuo,
manifestado por duas tcnicas distintas, de desjudicializao da execuo e de execuo
extrajudicial.
Para melhor compreender o fenmeno, mas sem perspectiva de esgotamento do
tema, so tecidas notas sobre a execuo desjudicializada, representada, sobretudo, pelo
modelo portugus institudo aps as reformas legislativas havidas em 2008; e sobre a
execuo extrajudicial, tomando-se como referncia, especialmente, a execuo
extrajudicial hipotecria largamente praticada nos Estados Unidos da Amrica.
Com os olhos voltados ao direito brasileiro, so trazidos breves comentrios sobre
as tmidas manifestaes de desjudicializao; bem como, de outro lado, sobre as
manifestaes mais intensas de execuo extrajudicial, tcnica adotada por expressiva
quantidade de diplomas legais, para diversas situaes de direito material, sempre com o
escopo de sanar crises de adimplemento e proporcionar a satisfao do credor por meio de
atos realizados fora do mbito do Poder Judicirio.
Referidos assuntos, abordados nos captulos iniciais, tm por escopo, to-somente,
apontar as coordenadas em que se insere o ncleo central da tese. No se buscar, em tais
captulos, nem anlise profunda, nem crtica conclusiva. O objetivo de enfrent-los to
somente o de demonstrar e assim concluir a primeira parte da tese - que, atualmente, e
em muitas partes do mundo, est superado o mito de que a execuo deva ser necessria e
exclusivamente conduzida pelo juiz, como se esta fosse a nica formatao que garantisse o

10

respeito ao devido processo legal e proporcionasse o desejvel equilbrio entre os

interesses contrapostos do exeqente e do executado.
Firmada tal premissa, passa-se a estudar, na segunda parte do trabalho, de maneira
mais minudente, a execuo extrajudicial para satisfao de crdito pecunirio com
garantia imobiliria.
Discorre-se, em primeiro lugar, para melhor compreenso das peculiaridades da
relao jurdica material carente de tutela, sobre aspectos do financiamento imobilirio e
suas garantias, notadamente a hipoteca e a alienao fiduciria de imvel. Na sequncia,
analisam-se, separadamente, as principais caractersticas dos instrumentos para a satisfao
coercitiva postos disposio do credor na hiptese de inadimplemento e descrevem-se as
linhas gerais da execuo extrajudicial hipotecria, da execuo judicial hipotecria (pela
importncia de sua comparao com a anterior) e da execuo extrajudicial da alienao
fiduciria de bem imvel em garantia.
Passam a ser examinadas, ento, as caractersticas comuns das disciplinas da
execuo extrajudicial hipotecria e da execuo extrajudicial da alienao fiduciria de
bem imvel em garantia, caractersticas comuns estas que compem o que consideramos
ser o modelo brasileiro de execuo extrajudicial para satisfao de crdito pecunirio
com garantia imobiliria.
No cuida o trabalho de analisar, de maneira particularizada e exaustiva, as
peculiaridades das espcies representadas pelos procedimentos descritos no Decreto-lei
70/66 ou na Lei 9.514/97. Pelo contrrio, privilegia-se abordagem generalizante, pela
perspectiva do aludido modelo, que transcende diferenas pontuais e permite extrair, como
objeto de estudo, no plano processual, a tcnica de satisfao coercitiva de crdito
pecunirio dotado de garantia imobiliria sem o necessrio concurso da autoridade
judiciria.
Aprofunda-se a tese, pois, na investigao de tal modelo de execuo extrajudicial,
tendo em vista os fundamentos assentados nos captulos anteriores.

11

Para melhor compreender referido modelo, busca-se enquadrar seus pressupostos

aos mesmos que a doutrina tradicional atribui execuo judicial e analisar seu
procedimento em funo das mesmas fases em que se pode dividir a execuo judicial.
Examina-se, ainda, a constitucionalidade da execuo extrajudicial em tela, passando em
revista as principais crticas que a ela costumam ser dirigidas e as respostas que podem
lhes ser dadas.
Os aspectos mais sensveis do modelo, seja em ateno aos atos de seu
procedimento (aspectos endgenos), seja em vista de sua relao com o Poder Judicirio
(aspectos exgenos), so destacados e analisados, sempre com o propsito de sua
compatibilizao aos paradigmas impostos pelo devido processo legal.
Conclui-se, ao final, que tal modelo de execuo extrajudicial, verdadeira espcie
de execuo forada adaptada s particularidades de certas relaes jurdicas de direito
material, representa instrumento juridicamente til, adequado e equilibrado para tutelar o
credor sem, de outro lado, violar direitos fundamentais do devedor.

1.2

Justificativa da escolha e da importncia do tema

to conhecida quanto verdadeira a constatao de que a cincia processual tende

a ocupar-se mais dos fenmenos ocorridos no processo ou fase de conhecimento do

que das manifestaes que ocorrem in executivis1.
Grande foi o esforo da doutrina para enquadrar o estudo da execuo civil aos
cnones dogmticos da cincia do direito processual civil2.
No basta, contudo, dedicar tratamento cientfico execuo civil. Superada a
chamada fase da autonomia do direito processual, preciso compreend-la e examin-la

R. PERROT, Les enjeux de lexcution des decisions judiciaries en matire civile, in L excution des
dcisions de justice en matire civile, 1998, p. 9.
2
No direito brasileiro, merece destaque a obra Execuo civil, de C. R. DINAMARCO, publicada pela primeira
vez em 1.973.
12

luz de viso instrumentalista, para que se legitime como instrumento de pacificao de

pessoas e eliminao de conflitos com justia 3.
Nesse contexto, em poca de forte preocupao com a efetividade e intensa
valorizao da tempestividade da tutela jurisdicional4, redobrou-se a ateno com a
atividade executiva, conhecido calcanhar de Aquiles do processo5. A opinio corrente era a
de que a execuo estava desequilibrada, em benefcio do executado, exageradamente
protegido. Dificilmente proporcionava ao exeqente a satisfao de seu crdito, muito
menos dentro de um prazo razovel. Os efeitos deletrios da execuo lenta e pouco
efetiva, vale destacar, atingem no apenas o exeqente que, no mnimo, demora muito
para ter satisfeito o seu direito-, como maculam a imagem da Justia e trazem
conseqncias danosas para a economia.
A preocupao, a propsito, estava longe de ser exclusividade ptria. Cortes
Internacionais reconheceram a efetividade da execuo como corolrio do direito
fundamental a um julgamento justo (fair trial); na Europa e na Amrica, comparavam-se
sistemas e buscavam-se alternativas para que o crdito pecunirio inadimplido fosse
coercitivamente satisfeito no menor tempo possvel, sem, de outro lado, violar direitos
fundamentais do devedor6.
No direito brasileiro, a soluo haveria de passar no apenas pela reformulao das
regras que disciplinavam a execuo, mas, principalmente, por uma releitura do artigo 620
do Cdigo de Processo Civil, releitura que atendesse ao princpio da proporcionalidade e
capacitasse a execuo a proporcionar a efetividade que dela se espera.
Quanto reformulao das regras, sobrevieram as sucessivas reformas do Cdigo
de Processo Civil (no que concerne execuo, merecem especial destaque as Leis
3

A observao de C. R. DINAMARCO, que, a partir da terceira edio da obra supra referida (1.993),
adaptou-a para revisitar os institutos e conceitos executivos luz das novas tendncias do direito
processual (Execuo civil, 1994, p. 28).
4
A ponto de ser alada categoria de garantia constitucional (Art. 5, LXXVIII, CF).
5
Nas palavras de C. A. CARMONA, a execuo transformou-se em tormento a que o credor submetido
impiedosamente, sujeitando-o a toda sorte de azares, mortificaes e incidentes que eternizam o processo e
fazem tardar a tutela jurisdicional (apresentao do livro de D. K. BAUMHL, A nova execuo civil: a
desestruturao do processo de execuo, 2006, p.xiii).
6
V., dentre tantos estudos a respeito: COUNCIL OF EUROPE, The enforcement of court decisions:
recommendation Rec (2003) 17 and explanatory memorandum legal issues, 2004, e K. HENDERSON et al..
Regional best practices: enforcement of court judgments. Lessons learned from Latin America, 2004.
13

11.232/2005 e 11.382/2006), e, atualmente, cogita-se de um novo Cdigo de Processo

Civil. Caminhou-se, e continua a se caminhar, no sentido de dotar o Estado-Juiz de um
instrumento mais eficiente para a satisfao das crises de adimplemento.
O problema, no entanto, no reside tanto (ou no reside apenas) nas deficincias do
processo, compreendido como instrumento estatal de soluo de controvrsias7, seno nas
deficincias do prprio Estado e, notadamente, do Poder Judicirio.
Vivenciamos, sabido, momento mundial de grande valorizao dos meios
alternativos de resoluo de litgios, usualmente designados pela sigla ADR (alternative
dispute resolution), impulsionados pelas crises do Poder Judicirio e do Processo, a ponto
de se pensar em inverso dos paradigmas na Justia reduzindo-se, no novo cenrio, o
papel da jurisdio estatal ao seu ncleo duro de julgar quando haja dissdio8, ou
combinando-a com outras tcnicas ditas alternativas9.
No atual contexto, e sempre atentando para a enorme diversidade de relaes
jurdicas travadas no plano material as quais, embora possam ser agrupadas, sob
perspectiva jurdica, em funo da espcie de obrigao que encerram (na hiptese em
exame, obrigao de pagamento de quantia), so, sob vrios outros aspectos, muitssimo
diferentes entre si -, ganha enorme relevo a cogitao a respeito de se possvel, ao menos
em certas situaes, minimizar a participao do juiz tambm no desempenho dos atos de
execuo, ou mesmo elimin-la, reservando-se a interveno do magistrado s hipteses
nas quais alguma controvrsia lhe for apresentada para dirimir ou nas que exigirem o
emprego efetivo da fora.
Tal cogitao aponta para duas tcnicas que, embora tenham fortssimo ponto de
contato ambas afastam, da execuo, o juiz devem ser distinguidas.

J advertia J. C. BARBOSA MOREIRA, a respeito da efetividade da tutela jurisdicional, que no deve o

processualista incidir na ingenuidade de pensar que pode desatar todos os ns com meros instrumentos
prprios de seu ofcio (Notas sobre o problema da efetividade do processo, Temas de direito processual,
1984, p. 206).
8
P. COSTA E SILVA, A nova face da Justia: os meios extrajudiciais de resoluo de controvrsias, 2009, pp.
30-31.
9
M. TARUFFO, Un'alternativa alle alternative: modelli di risoluzione dei conflitti, in RePro, n. 152, 2007, pp.
328-330.
14

A execuo desjudicializada no deixa de ser judicial, posto que realizada nos

Tribunais, mas com reduzida participao do juiz: em algum grau, em algum momento no
curso de seu procedimento, haver necessrio concurso do juiz. Desdobra-se numa mirade
de hipteses, e abrange desde o emprego, para a realizao de atos de execuo, de agentes
de execuo no pertencentes aos quadros do Poder Judicirio, at a atribuio, em
variados graus, de autonomia e iniciativa aos agentes para realizar atos de execuo sem
prvia ordem judicial.
A execuo extrajudicial, por seu turno, desenvolve-se fora dos Tribunais, pode
iniciar-se e culminar na entrega do bem da vida ao exeqente sem que, em momento
algum, o juiz tenha sido necessariamente chamado a intervir: o afastamento do magistrado
potencialmente total e sua participao apenas ocorre em carter eventual, sobretudo na
hiptese de algum litgio lhe ser apresentado para dirimir ou ainda, como regra, para
autorizar o uso da fora para remover a resistncia do devedor recalcitrante.
A primeira tcnica, de desjudicializao da execuo, atribudos os respectivos
atos, sob os mais diversos regimes e com diferentes intensidades, a agentes de execuo,
vem sendo empregada, de um modo geral e guardadas as peculiaridades com que se
apresenta em cada pas, de maneira cada vez mais intensa na Europa Continental.
O mais recente e emblemtico exemplo de desjudicializao o de Portugal, que,
j desde 2003, mas com especial intensidade a partir de 2008, restringiu as competncias
primrias do tribunal de execuo a um mnimo possvel10 e atribuiu o desempenho dos
atos de execuo ao agente de execuo, profissional liberal em regra escolhido pelo
exeqente e que desempenha suas atividades com razovel autonomia em relao ao juiz,
mas sem romper o vnculo entre o Tribunal e o processo em que se desenvolve a execuo.
As poucas manifestaes deste fenmeno no Direito Brasileiro so muito tmidas e
pouco examinadas. Em que pesem as recentes reformas processuais terem previsto
mecanismos que, dependendo da largueza que se d ao conceito, podem at ser apontados
como reveladores de alguma desjudicializao da execuo11, certo que o modelo

10

P. COSTA E SILVA, A reforma da aco executiva, 2003, p. 12.

Referimo-nos Lei 11.382/2006, especialmente participao de agentes particulares na alienao do bem
penhorado (art. 685-C e 689-A, CPC).

11

15

desenhado pelo Cdigo de Processo Civil tem como caracterstica marcante a conduo da
execuo pelo juiz, que determina os atos a praticar e os controla de maneira intensa e
prxima.
Desjudicializao mais profunda pretendida na reforma da execuo fiscal, na
qual se pretende atribuir ao fisco, independentemente de ordem judicial, autorizao para
identificar bens penhorveis no patrimnio do devedor e para realizar constrio
preparatria em mbito administrativo12.
A segunda tcnica, execuo extrajudicial, tambm verificada no direito
estrangeiro, sobretudo para satisfao de crditos dotados de garantia imobiliria. Destacase o direito Norte Americano como a principal referncia de execuo extrajudicial
hipotecria. O mecanismo, admitido na grande maioria dos Estados, recentemente foi
objeto de profundas discusses - sobretudo por sua estreita relao com os desdobramentos
da chamada crise do sub-prime -, o que motivou reflexes interessantes sobre aspectos de
seu procedimento e alternativas para que se mantenha eficiente como instrumento de
satisfao do credor sem, de outro lado, prejudicar excessivamente o devedor.
O Direito ptrio contempla, e h no pouco tempo, diversos mecanismos que
ressalvadas as peculiaridades de cada um e as particularidades das situaes materiais que
procuram tutelar se desencadeiam em razo do inadimplemento de obrigao de
pagamento de quantia e tm por escopo a satisfao do credor por meio de atos de invaso
da esfera patrimonial do devedor e alienao de bem predeterminado, independentemente e
at mesmo contra a vontade deste ltimo, atos esses integrantes de procedimento que pode
ter seu curso totalmente fora do mbito do Poder Judicirio, vale dizer, pode iniciar-se e se
encerrar, com a entrega do bem da vida ao credor, sem que, em momento algum, o juiz
tenha sido chamado a intervir.
A mais relevante figura de execuo extrajudicial no Direito Brasileiro pode ser
identificada, a nosso ver, no modelo representado pelas caractersticas comuns dos
procedimentos disciplinados pelos artigos 29 e seguintes do Decreto-lei 70/66 e 26 e
seguintes da Lei 9.514/97, voltados satisfao de crditos dotados de certas modalidades

12

PL 5080/2009.
16

de garantia imobiliria, respectivamente, hipoteca e alienao fiduciria. Trata-se de

instrumento de grande relevncia social, intimamente relacionado ao financiamento
imobilirio na medida em que empregado, no mais das vezes, em razo de contratos
firmados com o objetivo de aquisio de imveis e largo emprego prtico.
Muitos estudiosos, no entanto, vem tal tcnica com reservas. Nas bem colocadas
palavras de C. A. CARMONA13
a expresso execuo extrajudicial sempre causou horror aos processualistas. Como conciliar a ideia
de um processo justo e quo (o devido processo legal, na expresso preferida dos brasileiros) com a
possibilidade de expropriao fora do controle direto do juiz?

Expressiva parcela da doutrina ptria considera mesmo inconstitucional a execuo

extrajudicial.
O repdio idia das execues desjudicializadas e, sobretudo, das extrajudiciais,
pode se explicar, ao menos em parte, por razes jurdicas, polticas, culturais e histricas.
Na conscincia jurdica nacional ainda esto fortemente arraigadas a concepo de
monoplio estatal da jurisdio e a crena de que, num Estado Democrtico de Direito,
deva a execuo ser necessariamente conduzida pelos juzes, de certo modo abaladas pelas
tcnicas referidas. Se o instituto da arbitragem j no foi de fcil aceitao, mais difcil
ainda conceber que a atividade de execuo, em ltima anlise legitimada pela autoridade
do Estado, possa ser desempenhada, em alguma medida, por particulares.
O ambiente poltico em que emergiram os diplomas legais que regulamentaram a
alienao fiduciria em garantia de bens mveis (art. 66 da Lei 4.728/65 e Decreto-lei
911/69) e a execuo extrajudicial hipotecria (Decreto-lei 70/66) motivou crticas no
sentido de que os instrumentos seriam igualmente antidemocrticos, reflexo do
autoritarismo do regime militar, e que caracterizariam verdadeiros privilgios outorgados
s poderosas instituies financeiras.

13

apresentao do livro de E. H. YOSHIKAWA, Execuo extrajudicial e devido processo legal, 2010, p.xi.
17

Do ponto de vista cultural, parece prevalecer, no meio social ptrio, certa tendncia
de proteo do devedor, fazendo com que muitos vejam com pouca simpatia instrumentos
cleres e eficazes de invaso patrimonial e satisfao do crdito14.
Tambm razes histricas podem ser invocadas para justificar a desconfiana a
respeito da juridicidade de tais figuras. Examinada em sua evoluo, a estatalizao da
execuo - que se ops autotutela -, assim como sua patrimonializao, sem dvida
representou decisivo passo no sentido da humanizao da execuo e na busca de seu
equilbrio: a conduo da execuo por autoridade desinteressada e imparcial, amparada
pelo imperium do Estado e, muitas vezes, investida de jurisdio, possibilitou, de um lado,
o desempenho dos atos de agresso do patrimnio do devedor sem abusos por parte do
credor e, de outro, permitiu a satisfao do credor no detentor de fora prpria15.
Questiona-se, por esse vis, se o afastamento do Juiz da prtica dos atos de execuo no
representaria involuo, retorno aos tempos de autotutela, de prevalncia do mais forte e
de solapamento de garantias conquistadas pelo devedor ao longo dos tempos.
Em sua aplicao concreta, identificam-se na jurisprudncia, depois de algumas
vacilaes iniciais, as tendncias de se decidir pela constitucionalidade da execuo
extrajudicial16 e de reconhecer a legalidade de seu procedimento, desde que observados
certos contornos e limites.
Pretendemos demonstrar, na tese, que a execuo extrajudicial, representada
especificamente pelo referido modelo aplicvel aos crditos dotados de garantia imobiliria
14

Trata-se da cultura do no pagamento, referida por K. HENDERSON et al. como fenmeno comum em
pases latino-americanos, caracterizada pela aceitao social do inadimplemento e do repdio aos meios de
satisfao coercitiva do dbito, situao oposta que se verificaria na Dinamarca, onde o inadimplemento,
segundo o autor, socialmente inaceitvel e as execues, menos freqentes (Regional best practices:
enforcement of court judgments. Lessons learned from Latin America, 2004, pp. 20-21). Embora o estudo em
questo tenha se limitado a Argentina, Mxico e Peru, parece-nos que o fenmeno da cultura do no
pagamento tambm se manifestaria no Brasil. Ressalva-se, no entanto, que a impresso subjetiva e carece
de comprovao emprica. Situao anloga, na qual conhecidos economistas brasileiros apontaram, em
ensaio, suposta tendncia do Poder Judicirio Brasileiro em favorecer o devedor, mereceu contundente
crtica de J. C. BARBOSA MOREIRA, justamente por terem se valido de argumento emprico sem apoio
emprico (Dois cientistas polticos, trs economistas e a justia brasileira, Temas de direito processual,
2007, esp. p. 412).
15
C. R. DINAMARCO, Execuo Civil, 1994, pp. 29-34.
16
O assunto, no entanto, acaba de voltar baila, diante do recente reconhecimento da repercusso geral da
questo da constitucionalidade da execuo extrajudicial do Decreto-lei 70/66 (STF, AI 771.770 RG, Rel.
Min. Dias Toffoli, j. 04.03.2010), devendo o mrito ser apreciado por ocasio dos julgamentos, ora em curso,
dos Recursos Extraordinrios 556.520, de relatoria do Min. Marco Aurlio, e 627.106, relator Min Dias
Toffoli. Ver nota 590 abaixo.
18

 muito embora, tal qual a tcnica de desjudicializao, por si s no seja suficiente para
resolver o problema da falta de efetividade da execuo - , no mnimo, capaz de contribuir
para a persecuo da mxima satisfatividade sem, de outro lado, invadir desnecessria ou
exageradamente o patrimnio do devedor e nem ofender garantias insculpidas na
Constituio Federal.
Demais disso, numa perspectiva meta-jurdica e tendo em vista sobretudo os
financiamentos imobilirios campo de maior incidncia da tcnica de execuo
extrajudicial, a qual, contudo, a ele no se restringe -, a execuo extrajudicial que ora se
examina revela mecanismo que, se conhecido, respeitado e bem aplicado, tende a ser til
sociedade, no apenas por permitir o fluxo de retorno e a higidez do sistema de crdito;
mas por proporcionar celeridade na retomada do imvel, evitando que se deteriore, e
tambm por propiciar ambiente idneo e de baixo custo para novas alienaes, por valor
adequado, para novos interessados, do imvel objeto da garantia, pelo qual o devedor
deixou de pagar17.
Por isso, a nosso ver, aludida modalidade de execuo extrajudicial justifica-se sob
o aspecto jurdico e merece integrar, legitimamente, o arcabouo de instrumentos
predispostos satisfao das crises de adimplemento de obrigaes de pagamento de
quantia.
certo que a existncia de instrumentos apropriados para a rpida recuperao do
crdito pecunirio inadimplido, por meio de tcnicas adequadas s particularidades do
direito material e que, de outro lado, no invadam injusta e desproporcionalmente o
patrimnio do devedor, de destacada relevncia no ordenamento jurdico de um pas.
Seus reflexos, por certo, se espraiam para alm do fenmeno estritamente jurdico,
so salutares para a economia e para a sociedade como um todo.

17

A importncia de que a disciplina da execuo extrajudicial, no mbito dos financiamentos imobilirios,

no se restrinja ao conflito entre credor e devedor, mas seja examinada para alm da dicotomia entre sistemas
defaulter-friendly, que denotam maior preocupao com os devedores, e os tidos por lender-friendly, que
privilegiam a satisfao dos crditos; de modo a levar em conta interesses mais amplos da sociedade,
destacada por Y. LAGOS, Fixing a broken system: reconciling state foreclosure law with economic realities,
in Tennessee Journal of Law and Policy, 7, 2011, pp. 90-94.
19

Da a importncia de que sejam investigados.

1.3

Contribuio original da tese cincia jurdica brasileira

Embora de h muito vigente no direito ptrio a execuo extrajudicial hipotecria

disciplinada pelo Decreto-lei 70/66, mesmo no sendo recente a execuo extrajudicial

relacionada alienao fiduciria de bem imvel regida pela Lei 9.514/97, e a despeito das
alentadas obras que se dedicaram ao exame das respectivas modalidades de garantia sob o
prisma do direito material, poucos estudos cientficos ocuparam-se de investigar
especificamente o instrumento pelo qual se satisfaz coercitivamente o respectivo crdito
vale dizer, a figura processual da execuo extrajudicial para satisfao de crdito com
garantia imobiliria-.
Vieram a lume, nas ltimas dcadas, artigos jurdicos que, com a profundidade que
lhes prpria, dedicaram-se ao tema. Versaram, de incio, sobre a execuo extrajudicial
hipotecria, e, sobretudo a partir da segunda metade da dcada de noventa, sobre a
execuo extrajudicial relacionada alienao fiduciria em garantia de bem imvel.
Em sua grande maioria, tais artigos sustentaram, com argumentos ora mais ora
menos slidos, a inconstitucionalidade da execuo extrajudicial. Por concepo que,
como todas, fruto de sua poca, entendia-se que a atribuio ao juiz do desempenho dos
atos de execuo representava conquista histrica que assegurava sua humanizao e seu
equilbrio. A perspectiva de afastar, da execuo, o juiz, era normalmente vista como
retrocesso aos tempos de autotutela como e ameaa ao devido processo legal.
Dentre as obras acadmicas mais alentadas sobre o tema, merecem destaque as
dissertaes de mestrado elaboradas por E. H. YOSHIKAWA18, defendida na Faculdade de
Direito da Universidade de So Paulo, e por V. L. DENARDI19, apresentada na Pontifcia
Universidade Catlica de So Paulo. Ambas contrrias execuo extrajudicial, a primeira

18

Publicada, em verso comercial, sob o ttulo Execuo extrajudicial e devido processo legal, em 2010.
Publicada, em verso comercial, sob o ttulo Execuo judicial e extrajudicial no Sistema Financeiro da
Habitao: Lei 5.741/1971 e Dec.-lei 70/1966, em 2010.

19

20

de forma categrica20, a segunda, que cuida exclusivamente da execuo extrajudicial

hipotecria, conclamando a novas reflexes para ajustes procedimentais na disciplina
preconizada pelo Decreto-lei 70/6621.
Merecem especiais menes, ademais, a dissertao de mestrado de lavra do
advogado brasileiro S. GARSON, intitulada Desjudicializao da Execuo Hipotecria
como Meio Alternativo de Recuperao de Crditos, defendida em 2006, na Faculdade de
Direito da Universidade de Coimbra, em Portugal; e a obra de S. J. MARTINS, denominada
Execues Extrajudiciais de Crditos Imobilirios, publicada em 2007, que passou em
revista as execues extrajudiciais da Lei de Condomnios e Incorporaes, do Decreto-lei
70/66 e da Lei 9.514/97. Ambas favorveis execuo extrajudicial, a primeira invocando
subsdios do direito luso e espanhol para defender a viabilidade da desjudicializao da
execuo hipotecria22 e a segunda enquadrando a execuo extrajudicial como verso
moderna da autotutela23.
Deve ser destacada, ainda, a tese de doutoramento de F.P. RIBEIRO, intitulada
Desjudicializao da execuo civil, defendida na Pontifcia Universidade Catlica de
So Paulo aos 7 de agosto de 2012, quando o presente trabalho j caminhava para ser
concludo. Na alentada tese, sustenta a autora que a tutela executiva pode ser realizada
fora do mbito do Poder Judicirio e prope a desjudicializao da execuo com base
em um relevante estudo de direito estrangeiro, principalmente o portugus24,
propugnando que seja a atividade executiva, no que concerne s obrigaes de pagamento
de quantia certa fundada em ttulo judicial ou extrajudicial, delegada ao tabelio de
protestos, sugerindo projeto de lei para implementao de tal proposta.
20

As execues extrajudiciais so inconstitucionais, por ofensa ao devido processo legal, ao modelo

processual brasileiro, pois: (a) representam delegao a terceiros (inclusive o prprio credor) da atividade
executiva, de natureza jurisdicional, sujeita ao monoplio dos rgos estatais pertencentes ao Poder
Judicirio (= reserva de jurisdio); (b) configuram modalidade de autotutela, que permite ao credor ser
juiz em causa prpria, privando a parte contrria da possibilidade de um tratamento justo (E. H.
YOSHIKAWA, Execuo extrajudicial e devido processo legal, 2010, p. 138).
21
Conclui V. L. DENARDI ser inconstitucional a execuo extrajudicial hipotecria, pela ausncia de
garantias necessrias para a imparcialidade do agente fiducirio e por desrespeito ao princpio do devido
processo legal (Execuo judicial e extrajudicial no Sistema Financeiro da Habitao: Lei 5.741/1971 e
Dec.-lei 70/1966, 2010, p. 208), mas prope que todos se debrucem sobre o tema para novas reflexes e, se
for o caso de no suprimir do ordenamento, ao menos adequar o procedimento aos preceitos constitucionais
para que no seja instrumento de arbitrariedades e injustias (ob. cit., p. 129).
22
S. GARSON, A desjudicializao da execuo hipotecria como meio alternativo de recuperao de
crditos, Dissertao (Mestrado), 2006, esp. pp. 138-144.
23
S. J. MARTINS, Execuo extrajudicial de crditos imobilirios, 2007, p. 55.
24
F.P. RIBEIRO, Desjudicializao da execuo civil, Tese (Doutorado), 2012, p. 261.
21

A tese ora apresentada difere consideravelmente dos referidos estudos cientficos

retro apontados.
Em primeiro lugar, por sua atualidade. No irrazovel pensar, sobretudo nesta
segunda dcada do Sculo XXI, estarmos vivenciando momento de verdadeira inverso
dos paradigmas na Justia, no qual os Tribunais Estatais, onde se expressa o Poder
Judicirio, representam no mais o nico, e sim mais um dos caminhos para o acesso
Justia25, essencialmente de retaguarda. Especificamente no campo da execuo civil, os
trabalhos acadmicos contemporneos no podem prescindir de consideraes sobre o que
se convencionou chamar de desjudicializao da execuo cujo exemplo mais marcante
o da verdadeira revoluo operada em Portugal na primeira dcada do sculo XXI e
conseqente afastamento do juiz do desempenho dos atos de execuo, afastamento este
que se radicaliza na figura da execuo extrajudicial.
Ao lado desse aspecto, assiste-se no direito brasileiro, sobretudo por fora das
recentes reformas do Cdigo de Processo Civil, ruptura de aspectos formais atinentes
execuo civil; quer no que tange ao processo - generalizando-se o emprego do processo
sincrtico, no qual a execuo representa apenas fase em que se busca a satisfao de
deciso judicial que reconhea a existncia de obrigao de fazer, no fazer, entregar coisa
ou pagar quantia (art. 475-N, I, CPC) -, quer no que concerne aos meios executivos,
incentivando-se a aplicao de meios executivos coercitivos sobretudo na persecuo da
tutela especfica; tudo na caminhada em direo efetividade do processo.
Neste cenrio, ganha fora a busca por instrumentos de execuo que sejam
adequados s particularidades da relao jurdica de direito material, correspondendo
aquele investigado na tese, segundo pensamos, a um desses instrumentos, vocacionado a
dar efetividade satisfao de crditos pecunirios dotados de garantia imobiliria
decorrentes dos negcios jurdicos aos quais se aplica, notadamente os de financiamento
imobilirio.

25

P. COSTA E SILVA, A nova face da Justia: os meios extrajudiciais de resoluo de controvrsias, 2009,
pp. 19-21.
22

Em segundo lugar, verifica-se o atributo de originalidade na presente tese pela

forma de abordagem. Pensamos ser necessrio compreender o tema da execuo
extrajudicial em contexto mais amplo. Para superar o mito de que, num Estado
democrtico de Direito que respeite o devido processo legal, a conduo da execuo
deva ser necessariamente atribuda somente ao juiz, reputamos ser imprescindvel
revisitar, sob tica contempornea e luz de elementos colhidos tambm no direito
estrangeiro, os conceitos de jurisdio e de execuo, bem como reexaminar sua relao
com o Estado, com o Poder Judicirio e com as figuras dos juzes.
Em terceiro lugar, tambm original a presente tese pela delimitao do objeto da
investigao. Circunscreve-se, para anlise mais detida, aquilo que se identifica, no plano
processual, como modelo brasileiro de execuo extrajudicial para satisfao de crdito
com garantia imobiliria. Descrevem-se as linhas gerais de seus pressupostos e de seu
procedimento relacionando-as ao modelo tradicional de execuo judicial para satisfao
de quantia certa contra devedor solvente do Cdigo de Processo Civil-, examina-se sua
interao com a Jurisdio Estatal e interpreta-se sua disciplina de modo a se concluir pelo
o equilbrio de tal instrumento, adequado para sanar com eficincia as crises de
adimplemento verificadas no mbito das relaes jurdicas de direito material a que se
aplica.
Por todos esses aspectos, a tese oferece contribuio original cincia jurdica
brasileira.

23

10 Concluses
Em vista dos fundamentos assentados nos captulos precedentes, ao cabo do
presente estudo possvel alinhar as seguintes concluses:
- A disciplina da execuo, examinada nos mais diversos ordenamentos em funo do
sujeito autorizado pelo Estado a desempenhar os atos de execuo o agente de execuo-,
pode seguir diferentes modelos. Est longe de ser o nico aquele adotado no Cdigo de
Processo Civil Brasileiro, em que o juiz detm o monoplio da execuo, corolrio do mito
de que os atos de execuo devam ser necessariamente, sempre e em qualquer situao,
conduzidos pelo juiz.
- O fenmeno de minimizao da participao do juiz no desempenho dos atos de
execuo desdobra-se em tcnicas que no se confundem: a desjudicializao da execuo,
que tem por caracterstica reduzir, em maior ou menor grau, mas nunca dispensar por
completo, a participao do juiz no desempenho dos atos tendentes a proporcionar a
satisfao do exeqente e a execuo extrajudicial, na qual o afastamento do juiz
potencialmente total, pois apenas eventualmente ser chamado a atuar, notadamente para
dirimir litgio surgido no desenvolvimento da execuo.
- No direito brasileiro, so tmidas as manifestaes de desjudicializao da execuo,
tendncia cada vez mais marcante no direito europeu. Identifica-se, no entanto,
significativo modelo de execuo extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios
dotados de garantia imobiliria, construdo a partir das caractersticas comuns da
execuo extrajudicial hipotecria (art. 29 e ss. do Decreto-lei 70/66) e da execuo
extrajudicial pertinente alienao fiduciria de bem imvel em garantia (arts. 26 e ss. da
Lei 9.514/97).
- A execuo extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados de garantia
imobiliria encerra instrumento de natureza tpica de execuo forada, opera por meio
executivo sub-rogatrio e conduz expropriao do bem imvel objeto da garantia, sem
necessitar de emprego de fora fsica.

221

- A execuo extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados de garantia

imobiliria revela-se adaptada s particularidades da relao jurdica material subjacente
e adequada para debelar de forma clere e efetiva a crise de adimplemento qual se
aplica. Tal instrumento jurdico tende a influenciar positivamente o cenrio econmico, na
medida em que, para as operaes por ele tutelveis, encoraja-se o incremento do volume
de recursos disponveis e a reduo da taxa de juros.
- No se vislumbra inconstitucionalidade na extrajudicial para satisfao de crditos
pecunirios dotados de garantia imobiliria. Inocorre auto-tutela, no h afronta ao devido
processo legal, preserva-se o acesso justia e no h violao da reserva de jurisdio.
- O exame da extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados de garantia
imobiliria em si mesmo considerada (aspectos endgenos) revela o equilibro do
instrumento, que realiza satisfatoriamente o direito do credor sem sacrificar
exageradamente o devedor. Devem ser respeitados, para tanto:
(i) a necessidade de efetiva comunicao do devedor, antes de qualquer ato de
agresso ao seu patrimnio, da deflagrao de procedimento tendente satisfao
coercitiva do crdito afirmado pelo exeqente por meio da expropriao do imvel
ofertado em garantia. De tal comunicao, dever constar demonstrativo
discriminado do dbito, que permita ao devedor compreender precisamente o que
lhe est sendo cobrado, alm de informaes sobre o prazo, forma e local para o
pagamento voluntrio. Embora a lei no o exija, seria conveniente que de tal
comunicao constassem ainda o alerta quanto aos futuros leiles e a advertncia
sobre o risco iminente de perda do imvel sobre o qual recai a garantia;
(ii) a possibilidade de o devedor purgar a mora e assim extinguir a execuo
extrajudicial e fazer convalidar o contrato -, em razovel lapso temporal aps o
inadimplemento, por meio do pagamento do montante at ento vencido, com juros
e despesas, mas sem antecipao do saldo vincendo (cure redemption);
(iii) a publicidade e a segurana das hastas pblicas, desempenhadas por leiloeiro
oficial, obrigatoriamente precedidas de publicaes de editais e, preferencialmente,
222

de outras tcnicas mais modernas de divulgao, para que se atinja o maior nmero
possvel de interessados, se transmita a maior quantidade possvel de informaes
sobre o imvel praceado e se busque o maior valor possvel para o mesmo. Exitosas
as hastas, assinado o respectivo auto, deve a arrematao, como regra, ser
considerada perfeita, acabada e irretratvel, ainda que o devedor possa questionar
em juzo os atos que nela culminaram, tal qual ocorreria se a arrematao adviesse
de execuo judicial (art. 694 do Cdigo de Processo Civil, redao dada pela Lei
11.382/2006);
(iv) a obrigatoriedade de extino da dvida aps as hastas pblicas, ainda que o
montante apurado no seja suficiente para sald-la e mesmo que no haja
arrematao, hiptese na qual o imvel ser atribudo em definitivo ao credor. Se o
lano vencedor sobejar a somatria das dvidas com as despesas, a diferena dever
ser entregue ao devedor.
- A efetividade da extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados de
garantia imobiliria, de outro lado, depende fundamentalmente da harmonia na relao de
tal instrumento com o Poder Judicirio (aspectos exgenos). Caber ao Poder Judicirio, de
um lado, julgar as defesas eventualmente apresentadas pelo devedor em contraposio aos
atos praticados na execuo extrajudicial. Tambm caber ao Poder Judicirio, de outro
lado, ordenar eventuais atos de fora fsica, se necessrio, para desalojar o ocupante do
imvel excutido. Como caractersticas da harmonia de tal relao, parecem-nos relevantes
os seguintes aspectos:
(i) o controle judicial reclamado pelo devedor antes da realizao das hastas
pblicas h de ser exercitado de maneira ampla, seja para proporcionar tutela
preventiva, seja para proporcionar tutela reparatria, podendo se manifestar tanto
na forma de tutela final quanto na forma de tutela de urgncia;
(ii) eventual ordem para sobrestar a execuo extrajudicial e obstar,
conseqentemente, a realizao das hastas pblicas, no deve ser banalizada. Como
regra, deve-se exigir do executado que a pretenda, no mnimo, o pagamento ou o
depsito dos valores incontroversos, alm de justificativa plausvel para no pagar
ou depositar os valores controvertidos.
223

(iii) se o crdito cuja execuo extrajudicial se pretende decorrer de emprstimo,

financiamento ou alienao imobilirios, deve ser aplicado o regramento especfico
disposto no artigo 50 da Lei 10.931/2004. Para observ-lo, mister que, sob pena de
inpcia, o devedor aponte na petio inicial as obrigaes que pretende
controverter e quantifique o incontroverso; demais disso, para que se suspenda a
exigibilidade do crdito, o montante incontroverso deve ser pago ao credor no
tempo e modo contratados e o montante controvertido deve ser depositado em juzo
ou em instituio financeira autorizada, somente podendo o juiz dispensar tal
depsito por deciso fundamentada na qual sero detalhadas as razes jurdicas e
fticas da ilegitimidade da cobrana no caso concreto, se presente relevante razo
de direito e risco de dano irreparvel ao autor;
(iv) o controle judicial reclamado pelo devedor depois de o imvel ter sido
arrematado h de encontrar limites no reconhecimento dos direitos do arrematante.
Tal qual preconizado para a execuo judicial aps as reformas operadas pela Lei
11.382/2006, eventual vcio da execuo no deve conduzir, em regra, ao
desfazimento da arrematao, mas deve resolver-se em indenizao por perdas e
danos devidas ao executado (art. 694, caput e 2, do Cdigo de Processo Civil). A
mesma soluo deve ser aplicada se o devedor provar, em juzo, ter havido
arrematao por preo vil;
(v) por no estar o agente de execuo extrajudicial investido de poderes para
empregar ou requisitar o emprego de fora fsica, inocorrendo desocupao
voluntria, o interessado em obter a posse do imvel deve postul-la em juzo, por
meio de ao prpria. Presentes os requisitos, deve o juiz conceder-lhe liminar.
Citado para a demanda judicial, o devedor poder, alm de defender-se quanto
pretenso possessria, deduzir em juzo, pelo meio processual adequado, tudo o
quanto entender de seu interesse, inclusive questionar os atos praticados por ocasio
da execuo extrajudicial, observados os limites impostos por eventual arrematao
pretrita.
- Conclui-se, por fim, que a extrajudicial para satisfao de crditos pecunirios dotados
de garantia imobiliria instrumento juridicamente til, adequado e equilibrado para, nas
224

relaes jurdicas aos quais se aplica, tutelar o credor sem, de outro lado, violar direitos
fundamentais do devedor; razo pela qual merece integrar, legitimamente, o arcabouo de
instrumentos predispostos satisfao coercitiva das crises de adimplemento de obrigaes
de pagamento de quantia.

225

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