EVOLUCION DE LA MULTIPROPIEDAD Y SU

INCORPORACIN EN EL ORDENAMIENTO JURIDICO COLOMBIANO 1

Daniela Andrea Fonseca Serrano

Miguel ngel Fontalvo Villar
Mara Fernanda Moros Fontalvo
Laura Vanessa Pallares Yarala2

Resumen
La presente ponencia tiene por objeto hacer un recuento histrico de cmo nace la
figura de la multipropiedad, y como se va a adaptando a las necesidades que tiene
el hombre a lo largo del tiempo en los diversos pases extranjeros, exponiendo as
el avance prctico y terminolgico que va adoptando este sistema, de igual forma
expondremos la manera como ingresa este sistema a nuestro pas Colombia y la
forma como es positivizada, otorgndole muchas garantas a las personas o
usuarios que se arriesgan a experimentar con este nuevo sistema jurdico.
Palabras Claves: Multipropiedad, tiempo compartido, derechos reales, derechos
personales, propiedad.
Abstract

1 Avance preliminar del Proyecto de Investigacin. : Las nuevas formas de propiedad

en desarrollo en el Caribe Colombiano. Investigador Principal: Mara Andrea Bocanegra
Universidad Libre de Barranquilla. Iniciacin del proyecto 15 de febrero de 2016.
Grupo INCOM Lder del Grupo Dra. Sandra Villa Villa.

2 Estudiantes de tercer y cuarto ao de Derecho. Universidad Libre de Barranquilla,

miembros del semillero de Investigacin del Grupo INCOM. Lnea de investigacin:
Legislacin Comercial. mbocanegra@unilibrebaq.edu.co - mafer_moros@hotmail.com,
laurapallaresyarala@hotmail.com, danielandreafs@hotmail.com,
fontalvo2101@hotmail.com

This paper have to goal to present a historical account of how born the figure of the
timeshare, and how it will adapt to the needs that the persons over time in
differents international countries, this exposing the practical and terminological
progress it is adopting this system, just as we will discuss how this system enters
our country Colombia and how is positivized, giving many guarantees to persons or
users who dare to experiment with this new legal system.
Keywords: Timeshare, Sharing, real right, personal right, domain
INTRODUCCIN
En el devenir histrico el ser humano ha creado varias formas de satisfacer
sus necesidades para adaptarse a un lugar determinado, cobijarse bajo un techo
era principalmente una de sus necesidades siendo as satisfactorio para su
comodidad, gracias a esta necesidad surge la propiedad horizontal, as lo afirma
Bohrquez y Bohrquez (2014) como: forma de dominio que hace objeto de
propiedad exclusiva o particular a determinadas partes de un inmueble (p.498).
Actualmente emergen nuevas necesidades como consecuencia de los
constantes cambios que surgen en el mundo moderno, a medida que el hombre
evoluciona va adaptndose, ya no solo a las necesidades bsicas como el de
tener una propiedad y vivir en ella sino tambin el lujo de vacacionar en otro
inmueble distinto al que habitan, con la finalidad principal de brindar al sujeto la
satisfaccin de poder obtener un buen gozo a un descanso vacacional. Teniendo
en cuenta las diferentes modalidades, se llega a la conclusin de que los altos
costos conllevan a que solo la minora puede realmente obtener este privilegio,
surgiendo as la bsqueda de satisfacer al sujeto con un costo mucho ms
accesible y obteniendo el mismo goce. Esta necesidad nos acerca al fenmeno
llamado multipropiedad.

Este ha sido un fenmeno de gran importancia en las ltimas dcadas,

considerada segunda vivienda con fin vacacional, que nace a partir del aumento
en el turismo y una escasa oferta que acoge la totalidad de la demanda turstica.
Cabe resaltar que esta figura se ha visto muy atractiva para el consumidor y los
promotores, el consumidor porque da respuesta a una idea tan simple como la del
mismo inmueble que es disfrutado por diferentes usuarios de tal manera que
econmicamente es una operacin rentable y para los promotores pues no hay
que menoscabar la idea que estos reciben beneficios siendo un sector ptimo para
el mercado inmobiliario.
Ahora bien, ante la constante evolucin que ha presentado el hombre en la
sociedad, el Estado dando respuesta a la necesidad que haba de regular este
nuevo sistema de propiedad, conlleva a que surja en nosotros la necesidad de
abordar su origen, cmo se incorpora en nuestro ordenamiento jurdico este
nuevo sistema de la multipropiedad? Y de qu manera se regula en ella frente a
los turistas y frente a las empresas promotoras? estas y entre muchos otros
interrogantes que abarcan el tema central de esta investigacin.

Justificacin
Esta ponencia es resultado parcial del Proyecto: Las nuevas formas de
propiedad en desarrollo en el Caribe Colombiano, que surgi de una investigacin
en el aula en la asignatura de Civil Bienes y que ahora evoluciona para abordar las
tipologas contractuales bajo las cuales se est negociando la construccin de
grandes proyectos tursticos y empresariales en la Costa Atlntica de Colombia.
Por tanto del gran objetivo general sobre el Anlisis de las distintas formas de
propiedad que se han incorporado en la negociabilidad de los grandes proyectos
urbansticos; se desprende uno de los objetivos especficos que es la
Multipropiedad como una de estas manifestaciones del dominio para la
comercializacin del sector turstico, se pretende estudiar su naturaleza jurdica,

origen, caractersticas, evolucin y regulacin normativa para dejar claro la

interrelacin de derechos reales y personales que surgen del fenmeno en
estudio. Las categoras epistemolgicas asociadas a este proyecto de
investigacin se encuentran relacionadas directamente con el recuento histrico
del nacimiento de la figura de la multipropiedad, adems del derecho Real de
Propiedad y los derechos personales que emanan de esta figura, que en el
Ordenamiento Jurdico nacional se encuentra regulado por el decreto 1076 de
1.997, y la ley 300 de 1.996, expedido por la mxima autoridad administrativa de
nuestro pas, el presidente de la repblica, as como tambin ciertas disposiciones
generales extradas del Cdigo Civil Colombiano en los temas de Propiedad.
Enfoque Metodolgico
La presente es una investigacin de enfoque cualitativo, su fundamento
epistemolgico est orientado a estructuras tericas. Esta investigacin es de
carcter histrico-descriptivo, con un mtodo inductivo para determinar el origen
de la figura de la multipropiedad. Se espera obtener como resultado: ampliacin
del conocimiento sobre el origen de la figura de multipropiedad. Establecer la
naturaleza jurdica del fenmeno de la multipropiedad de acuerdo a lo regulado en
el decreto 1076 de 1.997.

Metodologa
Tal como se estableci en el acpite anterior la presente investigacin es de
un enfoque cualitativo, partiendo del mtodo de estudio del origen de la figura
multipropiedad a nivel mundial, como estrategia de investigacin dirigida a
comprender la finalidad de dicho sistema en la actualidad y en nuestro
ordenamiento jurdico, adems de la acogida que ha tenido dicho sistema en
nuestro pas, combinando distintos mtodos para la recoleccin de evidencia
cualitativa con el fin de describir y/o verificar el fenmeno en estudio.

Por lo que se toma como punto de partida para las fuentes de consulta la
regulacin en materia de multipropiedad: La Ley 300 de 1.996, el Decreto 1076 de
1.997 y Decreto 774 de 2.010.

1.

AVANCE: EVOLUCIN DE LA MULTIPROPIEDAD Y SU

INCORPORACIN EN EL ORDENAMIENTO JURDICO COLOMBIANO

1.1

Multipropiedad y sus diferentes terminologas en el

tiempo.
Las terminologas del sistema de multipropiedad son tan variadas como
vlidas; el trmino que se emplear a continuacin es solo una de las muchas
formas de referirse a esta figura, aludiendo que multipropiedad, derecho de
aprovechamiento por turno o tiempo compartido, para el sistema continental
europeo y time sharing para el sistema anglosajn; son distintas versiones de un
mismo fenmeno derecho personales y reales en una interrelacin para disear
nuevas formas de adquirir el derecho de dominio.
En las ltimas dcadas ha existido controversia con respecto a este tema,
se ha dicho que la expresin multipropiedad es un trmino impropio, donde dicha
figura causa cuestiones jurdicas y una de estas es precisamente el orden
terminolgico, Ruiz-Rico y Caizares (2000) expresa:
El trmino multipropiedad tena la gran ventaja de haber calado en la
opinin pblica, hasta el punto de ser, con mucho, la forma ms habitual de
denominar entre nosotros a la institucin, con independencia de que se hubiera
constituido como una forma de propiedad o como una forma de derecho personal.
Pero es precisamente ese carcter globalizador con el que normalmente se utiliza,
por un lado, y el hecho de hacer referencia una forma concreta de propiedad, por
otro, lo que lo hacen un trmino inadecuado por equivoco (p.32).

Tambin menciona el trmino tiempo compartido y habla que es un trmino

ms genrico que el anterior teniendo en cuenta que parece dar a entender que,
5

entre los titulares de estos derechos, lo que se comparte es el tiempo, cuando es

precisamente lo contrario, puesto que los titulares lo son respecto de perodos de
tiempo diferentes y excluyentes, as mismo, el escritor catedrtico expresa que es
preferible por estas razones ser llamado derecho de aprovechamiento por turno
por ser menos comprometida siendo ms genrica y descriptiva ajustndose a la
regulacin de la ley 42 /1998 de 15 de diciembre en Espaa.(Ruiz-Rico y
Caizares, 2000).
Ahora bien, queda visible con lo anterior que esta figura se legaliza, dando
respuesta a la necesidad que haba de regularla y por eso llegamos a la necesidad
de abordar su origen, cmo se da en la actualidad? Y qu se regula en ella
frente a los turistas y frente a las empresas promotoras? estas y entre muchos
otros interrogantes que abarcan el tema central de esta investigacin.

1.2. Origen de la figura multipropiedad o derecho de aprovechamiento por

turno.

El origen no es realmente claro, actualmente existen diversas doctrinas

referente al origen del tiempo compartido, multipropiedad o derecho de
aprovechamiento por turno. Su antecedente se encuentra bastante ligado con las
culturas antiguas en que las tierras de cultivo eran distribuidas peridicamente
entre sus pobladores y en muchas actividades consuetudinarias como la prctica
del alquiler de animales e instrumentos de trabajo por horas o das.
Algunos autores sitan el origen en varios lugares, uno de estos es Ticino,
Suecia en la dcada de los 50 por Alexander Ente quien el mismo, introduce esta
idea en su propio hotel, antecedente que se relaciona directamente en el contexto
del grupo hapimag, que es una empresa que en sus tiempos ofreca acciones de
una sociedad que daban un cierto derecho al uso temporal de uno de sus

inmuebles para vacacionar, esta empresa resalta la figura de Hans Schalch, se

ocupaba de gestionar apartamentos a sus clientes en diferentes ciudades
europeas, creo un sistema para dividir aquellos apartamentos por determinados
tiempos, consista en:
Dividir el valor de los determinados apartamentos por perodos de tiempo,
de acuerdo con la demanda que de ellos tena segn la estacin, otorgando una
serie de puntos a cada perodo, dando un determinado valor a cada punto. El
sujeto adquirente compraba los puntos que necesitaba de acuerdo con el perodo
de estancia previsto (Munar, 1992, p. 42).

Algunos autores decidieron situar su origen en Francia como la idea ms

acogida propiamente en Super Dvoluy, estacin de esqu ubicada en los Alpes
franceses, ao de 1965 donde Louis poumier de la sociedad Societ des Grand
Trazayx de Marseille tom iniciativa colocando originalmente como slogan NO
ALQUILE LA HABITACIN, COMPRE EL HOTEL: ES MENOS CARO (Munar,
1992, p.p. 34 y 35).
Idea que ms tarde fue registrada en el Instituto Nacional de la Propiedad
Industrial de Francia el da 20 de abril de 1967 llamada MULTIPROPIT, la
cual esta consista en atribuirle a una persona un derecho de uso ya sea una
habitacin o un apartamento en un determinado tiempo que podra ser una o dos
semanas al ao durante varios aos, dando como fin lograr seguridad de una
futura ocupacin evitando tiempos que sean muertos. La idea de que la paternidad
la tuvo esta empresa societaria es defendida por varios autores, da a entender que
este sistema de tiempo compartido o multipropiedad se origin y se aplic en sus
inicios de una forma societaria solamente en bienes inmuebles con fines tursticos.
Al poco tiempo se registraron nuevos trminos con que referirse al mismo
fenmeno, as como multipropiedad, propiedad en el tiempo, interpropiedad,

pluripropiedad, propiedad estacional, propiedad espacio-temporal, polipropiedad

etc.
Teniendo en cuenta lo dicho anteriormente, existe diversidad de orgenes
del fenmeno pero se puede ver claramente que en todas tienen algo en comn y
es que en los siglos pasados las grandes sociedades de construccin de
residencia u hotelera concedan a sus socios el derecho de usar las habitaciones
por periodos de tiempo determinados a una tarifa accesible a ellos.
Fue transcurriendo el tiempo y el fenmeno se fue desarrollando hasta
pases anglosajones, estados unidos siendo uno de los primeros en mencionar
tuvo un mayor desarrollo, en el estado de Florida propiamente la ciudad de Miami
fue la primera que le dio recibimiento en los aos 70, a mitad de poca existi una
inflacin desatando una crisis en el sector inmobiliario, surgiendo as muy atractiva
la idea de vender un uso compartido de la propiedad, destinada a vacacionar en
lapsos pequeos de tiempo de tal forma que otro sujeto tambin la disfrutara, otra
semana u otro mes y as sucesivamente hasta agotar el ao. A esa idea se le
nomin timesharing.
Por otra parte en Mxico gracias a la cercana con Estados Unidos en 1974
se introduce el timesharing, siendo para ellos una figura turstica novedosa
destinada a llegar principalmente a Acapulco y puerto Vallarta que son lugares
muy concurridos. En los aos 70 da su apertura en Amrica Latina como un
nuevo sistema turstico que poco a poco va teniendo acceso al mercado de los
Estados Unidos. En la poca de los 80 se ampli para otros sitios tursticos como
Cancn y Huatulco entre muchos otros. Se vio tan necesaria la regulacin de
esta figura a causa de la inseguridad jurdica que se generaba en 1987 y 1989, de
ah se empez a dar las primeras disposiciones legales federales, estatales y
municipales siendo parte primera de lo que ms tarde surgi como servicio
comercial, siendo llamada la norma oficial mexicana.

Del origen de la regulacin de esta figura se emprende el camino para

dejar claro la utilidad de esta figura; buscando solucionar problemas sociales y
econmicos propios del sector turstico, dando estabilidad y seguridad jurdica a
los nuevos inversores de este negocio.
De lo anterior podemos sealar que existen beneficios tales como los
econmicos dando respuesta a la crisis del sector inmobiliario, sociolgico,
facilitando un lugar accesible y seguro llenando la necesidad que la persona tiene,
as mismo, dentro de los beneficios encontramos el minimizar las obligaciones
donde esto no lo absuelve de las responsabilidades que de esta se desprenden,
como lo son el mantenimiento material de la vivienda, toma de decisiones con
problemas que surgen, gastos y dems distribuciones jurdica de los derechos y
deberes entre los mismos usuarios.
Durante este primer perodo se experimenta tambin una disminucin en el
crecimiento de estas inversiones a causa de la deflacin de los precios de
petrleo; pero concomitante a ello se da la aparicin de las bolsas de intercambio,
el negocio volvi a fortalecerse adoptando grandes beneficios que lo hace
mayormente atractivo, a partir de este momento el usuario se puede intercambiar
el derecho de time-share y gozarlo en una zona o pas diferente y en diversas
temporadas.
Es relevante destacar, que este concepto manejaba su propio sistema
donde la persona tena que afiliarse, dando as la oportunidad a realizar el cambio
de derecho de uso con otro que deseaba disfrutar, perteneciente a otro usuario,
pagando una cuota de perteneca o un canon por cada cambio que solicitaba.
Aquellas empresas servan como red de informacin, las cuales reciban
solicitudes de intercambio por medio de un sistema llamado space bank , un
procedimiento muy usado para conectarse con el usuario, facilitando el depsito
del derecho de uso de este gestionando el intercambio seguro con el que se
deseaba comprar.

Ahora bien, segn Molinari (2002), en su tesis expresa que las empresas
ms conocidas que servan como red de informacin fueron, Interval International,
que se encuentra ubicada en Miami, Florida y Resorts Condominiums International
en Indianpolis. (p.15)
Algunas empresas como la Resorts Condominiums International tenan
diferentes periodos de alojamiento donde el color azul, significaba temporada baja,
el blanco temporada media y el rojo temporada alta. De acuerdo con Munar
(1992):
El adquirente de un perodo blanco slo puede intentar intercambios con
perodos de tiempo que, en la zona a la que l desea acudir, se califiquen como
blancos. El adquirente de un perodo azul podr permutar por un perodo blanco o
azul del apartamento al que desea ir, pero nunca podr intercambiar con un
perodo rojo sobre dicho apartamento. Lgicamente, el adquirente del perodo rojo,
el ms caro, podr acudir al apartamento en el que desea disfrutar de su perodo,
en cualquier estacin del ao, puesto que la calificacin de perodo rojo le permite
intercambiar con uno de igual o inferior calificacin (p.p. 48 y 49.)

As mismo, fue tanto el impacto obtenido de esta figura que fue acogida por
varios pases como Espaa siendo uno de los que ms han estudiado este
fenmeno, viendo que aunque esta industria daba empleo a ms de 44.000
personas tambin afectaba a otras por el fraude constante que en este se
presentaba, algunos empresarios evadan el fisco concepto que se le da al
Estado. Segn Bohrquez y Bohrquez (2014) cuando se le considera como titular
del patrimonio pblico o hacendario, en su calidad de liquidador o recaudador de
impuestos (p.106) y engaaban a sus adquirientes.
Por ello nace la necesidad de regular las problemticas emergentes, el
legislador espaol expide la ley 42/1998 del 15 de diciembre derecho de
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas
tributarias no solo regulando la proteccin de los derechos de los consumidores

10

sino tambin prohibiendo en la oferta y efectos promocionales cualquier

denominacin que contenga la palabra propiedad o pueda ser equivoca en cuanto
al contenido del derecho a que se hace referencia. Muchos pases como Alemania
y Blgica tomaron la regulacin de Espaa como punto de referencia.
As, el derecho de aprovechamiento por turnos o multipropiedad fue
apareciendo poco a poco en el mercado internacional logrando avance gracias a
la agilidad que lo distingui a lo largo de su historia. El surgimiento de esta figura
en Colombia fue una respuesta a las necesidades del desarrollo econmico en la
industria turstica, la flexibilidad que caracteriza la actividad ha generado diferentes
manifestaciones jurdicas, algunos orientndose al derecho real y otros hacia uno
de carcter personal segn la tradicin jurdica que sigan o los impulsos del
comercio.
En Colombia se expidi una ley especfica sobre este tema con la cual se
brinda la regulacin necesaria para tomar decisiones libres y exigir por parte de
los adquirientes las garantas necesarias de este derecho de uso, la Ley 300 de
1996, con su decreto reglamentario 1076 de 1997 que se analizar a continuacin.

2.

SISTEMA DE TIEMPO COMPARTIDO TURSTICO EN

COLOMBIA
2.1. Nocin en Colombia segn la Ley 300 de 1996
La figura de la Multipropiedad fue trada al ordenamiento jurdico
Colombiano mediante la ley 300 de 1996 expresada sus artculo 95 y siguientes,
(ley general de turismo), la cual define la Multipropiedad El sistema de tiempo
compartido turstico es aquel mediante el cual una persona natural o jurdica
adquiere, a travs de diversas modalidades, el derecho de utilizar, disfrutar y
disponer, a perpetuidad o temporalmente, una unidad inmobiliaria turstica o
recreacional por un perodo de tiempo en cada ao normalmente una semana..
2.2 Decreto 1076 de 1997
11

El decreto nmero 1076 de 1997, regula la figura de la multipropiedad

establecida en la ley 300 de 1996, y este control legal sobre el sistema de tiempo
compartido turstico que no solo se limita a los establecimientos de tiempo
compartidos ubicados a nivel nacional sino tambin aquellos ubicados en el
exterior.
Ahora bien, los sujetos que participan en esta figura de la multipropiedad
adquieren una obligacin a travs de distintos escenarios contractuales, los cuales
pueden provenir de un derecho real, y el otro simplemente personal. Se entiende
que los que provienen de un derecho real son aquellos donde Roca (1948) afirma
que un derecho subjetivo que confiere a su titular un seoro directo e inmediato
sobre una cosa determinada y que prescinde de todo otro sujeto erga omnes que
est obligando a respetar el derecho del titular, de igual forma se entiende por
derecho personales o de crdito, aquellos que solamente puedan reclamarse de
ciertas personas, el cual se da por un acuerdo de voluntades o por la simple
disposicin de la Ley donde se contraen obligaciones correlativas.

As mismo, segn la ley 300 de 1996, en su artculo 97, inciso segundo,

expresa que tambin se puede desarrollar el sistema de tiempo compartido de
turismo en Colombia constituyendo un usufructo alternativo, el cual se entiende
que es un derecho real donde varias personas consideradas usufructuarias gozan
temporalmente de un bien inmueble de manera interrumpida, de modo que al
terminar el tiempo de goce del ltimo usufructuario, el goce del bien vuelve
nuevamente al primer usufructuario, luego el segundo y as sucesivamente.

As mismo, se define el trmino multiusufructo como:

Modalidad del usufructo segn la cual el titular adquiere este derecho
real sobre un inmueble sometido al rgimen de tiempo compartido turstico
durante un perodo determinado o determinable del ao y a lo largo de un

12

nmero de aos, que debern quedar sealados en el respectivo contrato y

que no podr exceder el plazo mximo consagrado en el Cdigo Civil,
correspondiendo la nuda propiedad al promotor o a un tercero (D. 1076 /
1.997, Art. 2)
Dicho lo anterior, no se puede relacionar el trmino usufructo con la figura
de la multipropiedad debido a que la primera figura, no es trasmisible por causa de
muerte, llamada tambin mortis causa, mientras que en el sistema de tiempo
compartido la ley autoriza que s puede ser transmisible por causa de muerte.
Del mismo modo, encontramos otra de tantas diferencias entre el
multiusufructo o usufructo alternativo y la multipropiedad en la manera como se
constituyen, debido a que el usufructo alternativo se constituye Segn Cdigo Civil
Colombiano, artculo 825, el cual se expresa:
El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos:
1del hijo;
234-

Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes

Por testamento.;
Por donacin, venta u otro acto entre vivos;
Se puede tambin adquirir un usufructo por prescripcin.

Mientras que la multipropiedad se constituir nicamente mediante acuerdo

de voluntades por acto entre vivos, el cual se pactar en un contrato dependiendo
de la modalidad que estos deseen.
Segn lo mencionado anteriormente, se puede establecer que dentro de
esos escenarios contractuales existen diversas modalidades de Tiempo
Compartido, con el objetivo de especificar las caractersticas del derecho adquirido
por el usuario dentro del inmueble objeto de la multipropiedad, y a la poca del
ao donde pueda ejercer su derecho. Por usuario se puede entender Es la

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persona o personas naturales o jurdicas que son beneficiarias del programa de

tiempo compartido turstico.(D.1076/1.997, Art. 2)
As mismo, estas modalidades que integran la regulacin del fenmeno de
la multipropiedad en nuestro pas son:
Fija, debido a que en el Tiempo Compartido de carcter fijo se utilizar y
disfrutar la misma unidad de alojamiento y en la misma semana o semanas del
ao, esto quiere decir que el usuario solo puede estar sujeto a lo pactado desde
un principio dentro del contrato, sin gozar de la facultad de cambio o modificacin
ya sea del recinto vacacional o al periodo del ao al que este vaya a acudir.
De igual forma, encontramos la modalidad flotante, donde el usuario tiene la
facultad de utilizar un periodo de disfrute del bien inmueble objeto de la
multipropiedad, en distintos momentos del ao, con la salvedad que se mantenga
el mismo inmueble pactado en el contrato, siempre y cuando, se respeten las
oportunidades de otros usuarios de utilizar sus periodos o las solicitudes de
cambios de los mismos.
Por ltimo, en la modalidad mixta se combina las opciones de tiempo y
espacio, de tal forma que el usuario puede disponer no solo des periodo del ao
en el que vaya gozar de su derecho, sino que tambin del recinto turstico,
siempre y cuando este sea del mismo Promotor. En ste caso la determinacin
tambin debe hacerse conforme a procedimientos objetivos que respeten el
principio de igualdad de oportunidades.
Sentado esto, independientemente del lugar donde se encuentre el
establecimiento de multipropiedad, los usuarios gozaran de la proteccin al
consumidor o usuario segn los decretos antes mencionados, teniendo en cuenta
que tienen una serie de requisitos de cumplimiento dentro de los cuales est el
registro nacional de turismo.

14

As mismo, cuando el bien inmueble ubicado en Colombia o fuera del pas,

antes de su construccin, ya estuviera destinado al sistema de tiempo compartido,
los promotores o comercializadores deben establecer dentro de sus garantas
una pliza de seguros, caucin, aval, contrato de figura mercantil, entre otros,
para que el usuario pueda elegir, el legislador dedic un captulo a estas garantas
con la finalidad de proteger el dinero de los usuarios en el evento que no se
inicien las obras, generando en ellos la seguridad que ese dinero destinado a la
inversin de su recreacin no ser objeto de la conducta tipificada en la Ley 599
del 2000 como estafa o hurto
En el mismo caso, cuando ya el bien inmueble este construido, los
comercializadores o promotores deben establecer las garantas a los usuarios,
mencionados anteriormente con el objetivo de asegurar el buen manejo de los
recursos adquiridos, su adecuada destinacin y el cumplimiento del contrato,
generando en los usuarios la tranquilidad que su dinero s se va a destinar a lo
que fue pactado en el contrato suscrito de sistema de tiempo compartido.
De igual forma, otra beneficio del cual goza el consumidor o usuario es el
derecho de retrato, es cual se encuentra regulado en el artculo 28 del decreto
1076 de 1997, sin embargo este artculo y siguientes fue derogado por la Ley 774
de 2010, el cual expresa en su artculo primero El contrato o la promesa de
contrato por el cual se comercialicen programas de tiempo compartido turstico
podrn darse por terminados unilateralmente por su titular, dentro de los treinta
(30) das calendario siguientes a la fecha de su firma, siempre que no haya
disfrutado del servicio contratado., la diferencia con el artculo 28 del decreto
antes mencionado, fue que se expandi el plazo, debido a que antes, eran cinco
(5) das siguientes a la fecha de la firma del contrato y el descuento que se
realizaba cuando se ejerca este derecho de retracto actualmente es del 5%.
Expuesto lo anterior, se expresa que el legislador le proporciona mltiple
garantas a los consumidores o usuarios debido a que esta figura es nueva en
Colombia, con la finalidad que los usuarios se sientan confiados al momento de

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hacer esta inversin, de igual forma puedan retractarse de manera unilateral, bajo
las condiciones antes establecidas, sin necesidad de generar una sancin o
indemnizacin a la otra parte con la que suscribieron el contrato.
Ahora bien, este derecho de retracto es una excepcin para la extincin del
sistema de tiempo compartido, ya que se puede extinguir tambinpor el transcurso
del tiempo establecido en el documento de constitucin de tiempo compartido
turstico a que se refiere el artculo 6 de este Decreto, por la destruccin de las
tres cuartas partes o ms de las unidades inmobiliarias del establecimiento de
tiempo compartido turstico, o por acuerdo de los titulares adoptado vlidamente
segn lo que al respecto establezca el reglamento interno del inmueble sometido a
dicho rgimen(D.1076/1997, Art. 26).
De esta forma se puede observar que cabe la posibilidad que ese derecho
de aprovechamiento por turno se termine, es decir no es una camisa de fuerza de
la cual el usuario no podr librarse jams, debido a que, de manera voluntaria este
puede pactar el tiempo que desea gozar del bien objeto de multipropiedad,
mientras va creando su propia experiencia en este sistema, el cual si considera
rentable, puede continuar, sin embargo, si su prctica no fue grata, no quedar
atado de por vida a este nuevo sistema que apenas est tomando fuerza en
nuestro pas.
CONCLUSIN
Sentado lo anteriormente dicho, en este avance parcial de la investigacin
sobre el origen del sistema de multipropiedad y el crecimiento que esta figura ha
tomado los ltimos aos, hasta llegar a ser lo que hoy en da conocemos y
utilizamos, es importante resaltar que as como la sociedad va avanzando, el
Estado tambin lo hace, supliendo las necesidades requeridas para que los
derechos de las personas sean respetados, garantizando la igualdad y dignidad de
todos

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Ahora bien, frente a este nuevo sistema que aborda hoy nuestros das
como lo es la multipropiedad el Estado ha expedido varias leyes, positivizando
dicho sistema donde le generan mltiples garantas al usuario o consumidor de
dicho sistema, de tal manera que este no sea vulnerado o vctima de alguna
conducta punible tipificada como estafa o hurto, debido al poco conocimiento que
se tiene acerca de este sistema, de igual forma debido a la an frgil normatividad
con respecto a esta materia.
Se puede dar a conocer que si bien, la norma es muy clara en acpites
como deberes, obligaciones, garantas, terminologas usadas a lo largo de la
norma, an hace falta claridad en asuntos como multiusufructo el cual ha
generado bastante controversia en distintos doctrinantes.
Sin embargo, aunque no est claro el punto de partida donde este sistema
ingres a Colombia, la realidad es que ya toc a nuestra puerta y si bien las
normas expedidas generan cierta tranquilidad en los usuarios, debido a la
proteccin que de estas emana, hace falta hacer ms frente y generar ms
garantas cuando los contratos sean celebrados en el extranjero, a fin de evitar
cualquier desventaja a nivel de idioma y sea todo, totalmente claro desde un inicio.
De igual forma, proponiendo una normatividad internacional uniforme entre
los pases que regulan este mismo sistema de hace varios aos, para evitar
cualquier inconveniente en relacin a los abusos por contratos que sean
celebrados en el extranjero, as mismo, retroalimentarnos y hacer ms garantista a
todas las partes del rgimen
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
Bohrquez L y Bohrquez J. (2014). Diccionario jurdico de Colombia. Colombia:
Editora Jurdica Nacional
Castaeda M. (2007). Naturaleza jurdica del tiempo compartido. Mxico: Editorial
UNAM

17

Congreso de la Repblica de Colombia. (26 de julio de 1996). Ley 300 de 1.996.

Por medio del cual se expide la ley general de turismo y se dictan otras
disposiciones. Recuperado
de:http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=8634
Congreso de la Repblica de Colombia. (1873). Ley 57 de 1887. Por medio del
cual se expide el Cdigo Civil Colombiano. Editorial Legis
Presidencia de la Repblica de Colombia. (2010). Decreto 774 de 2.010.Por medio
del cual se dictan unas disposiciones relacionadas con el derecho de retracto en la
venta de tiempo compartido turstico. Recuperado de:
http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=39102
Presidencia de la Repblica de Colombia. (1997). Decreto 1076 de 1.997. Por
medio del cual se reglamenta el sistema de tiempo compartido turstico.
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