ANALISA HIGH and BEST USE HOTEL MUTIARA YOGYAKARTA

TERHADAP PERTUMBUHAN JUMLAH HOTEL BARU

DI WILAYAH MALIOBORO

Proposal Tesis
Untuk memenuhi salah satu persyaratan memperoleh derajat
kesarjanaan S2

Program Studi Magister Ekonomika Pembangunan

Dosen Pembimbing
Ertambang Nahartyo, Ph.D., CMA, Akt.
Diajukan oleh
Satrio Mangkunegoro
15/387101/PEK/20657
Kepada
FAKULTAS EKONOMIKA DAN BISNIS
UNIVERSITAS GADJAH MADA
YOGYAKARTA
2016

LATAR BELAKANG
Mutiara Yogyakarta sebagai pemain lama bisnis perhotelan dinilai kini
tidak high and best use (HBU) secara penggunaan propertinya. Melambungnya
harga tanah di wilayah Malioboro sudah tidak sebanding lagi dengan
pertumbuhan pasarnya. Lonjakan pertumbuhan hotel baru di kawasan Malioboro
secara langsung maupun tidak langsung telah mengambil pasar pengunjung hotel
Mutiara. Dikutip dalam www.krjogja.com, para pengelola hotel kini barlombalomba menarik pengunjung dengan cara membanting harga. Hal inilah yang
menyebabkan rusaknya persaingan bisnis perhotelan khususnya di wilayah
Malioboro saat ini.

Pertumbuhan

Hotel

di

wilayah

Malioboro

terus

berkembang pesat dalam kurun waktu empat tahun terakhir. Selama kurun waktu
3 tahun terakhir terdapat kurang lebih 5 hotel yang resmi dibangun si kawasan
central business distric (CBD) tersebut. Dalam harnas.com, di tahun 2015 masih
terdapat 70 investor yang sedang mengurus perijinan pembangunan hotel. Hal ini
juga diperparah dengan akan habisnya masa moratoriom hotel yang akan berakhir
di tahun 2016 ini.

Penyusutan pangsa pasar Hotel Mutiara juga ramalkan akan turun

kedepannya dikarenakan tarif hotelnya. Tarif kamar yang ditawarkan oleh Hotel
Mutiara tergolong tinggi dikelasnya. Meskipun hotel ini memiliki nilai historis
didalamnya, pemain-pemain baru yang hadir benar-benar menawarkan suasana
baru, indah dan nyaman dengan nuansa modernnya dengan tarif yang lebih murah.
Hal inilah yang membuat pemain lama harus memutar otak agar dapat bertahan.
No

Nama Hotel

.
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Hotel Mutiara Yogyakarta

Hotel Pyrenees
Whiz Hotel-Yogyakarta
Hotel NEO Malioboro
Dafam Fortuna Malioboro
Grand Zuri Hotel

Gambar

Tarif
Rp 628.627,Rp 536.825,Rp 453.100,Rp 481.580,Rp 431.648,Rp 579.229,-

Mengingat keadaan diatas saya memandang perlunya analisa HBU pada

Hotel Mutiara. Analisa tersebut nantinya akan memberikan gambaran bagi pihak
manajemen atau pihak investor yang akan mengembangkan Hotel Mutiara
kedepannya. Pada penelitian ini, peneliti akan menggunakan objek penelitian di
Hotel Mutiara dikarenakan hotel ini termasuk pemain lama bidang perhotelan di
kawasan Malioboro. Dengan menggunakan objek penelitian tersebut, saya
barharap juga dapat menganalisa dampak pertumbuhan hotel baru di wilayah
Malioboro.

KEASLIAN PENELITIAN

Dalam penelitian ini, peneliti ingin meyakinkan bahwa semua hal yang
terkait dengan penulisan adalah asli. Peneliti juga bermaksud untuk meyakinkan
bahwa seluruh kegiatan penelitian merupakan orisinalitas yang bebas dari
plagiatism atau yang bersifat penipuan. Oleh karena itu, demi berjalannya
penelitian ini dengan baik, diharapkan pemantauan bersama dan peneliti akan
menerima sanksi apabila terjadi pelanggaran.

RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan penjelasan latar belakang diatas, terdapat celah bagi peneliti
untuk menganalisa pengaruh jumlah hotel baru di kawasan Malioboro terhadap
pendapatan di Hotel Mutiara. Analisa pada penelitian ini menggunakan metoda
pandapatan dimana metoda ini merupakan salah satu proses untuk mendapatkan
nilai terhadap suatu objek properti.

PERTANYAAN PENELITIAN
Berdasarkan penjelasan latar belakang diatas peneliti mengemukakan
pertanyaan penelitian yaitu :

Bagaimana pengaruh pendapatan Hotel Mutiara terhadap pertumbuhan

hotel baru dikawasan malioboro yang begitu cepat ?

TUJUAN PENELITIAN

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menguji pengaruh perkembangan

pasar hotel baru di wilayah Malioboro terhadap pendapatan Hotel Mutiara sebagai
pemain lama bidang perhotelan di Yogyakarta.

MANFAAT PENELITIAN
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat memberikan ilmu pengetahuan
baru terhadap kasus yang terjadi di wilayah Malioboro dan juga dapat
memberikan dasar baru bagi peneliti selanjutnya. Penelitian ini juga dapat
memberikan manfaat bagi pihak Hotel Mutiara dalam menetapkan acuan pajak
hotel. Penggunaan penelitian ini juga akan bermanfaat bagi investor dalam
menganalisa investasi di sektor perhotelan khususnya di kawasan Maliobro.

LINGKUP PENELITIAN
Penelitian ini akan di lakukan di Hotel Mutiara yang terletak di Jalan
Malioboro No 18, Daerah Istimewa Yogyakarta 55213. Penelitian akan di
fokuskan pada penilaian dengan menggunakan metoda pendapatan. Pada
penelitian ini nantinya juga akan menganalisa dan menyimpulkan dampak dari
tingkat pertumbuhan hotel di kawasan Malioboro.

LANDASAN TEORI

Berdasarkan rumusan masalah diatas, untuk dapat menentukan nilai objek

properti dibutuhkan tingkat kapitalisasi dari rasio pendapatan operasi bersih
terhadap nilai pasarnya.
Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan merupakan salah satu metoda dalam penilaian.
Menurut Hidayati. W dan Budi H. (2001), metoda pendekatan pendapatan
didasarkan pada pendapatan bersih perusahaan pertahunnya. Pendapatan tersebut
nantinya akan dikapitalisasi dengan tingkat kapitalisasi tertentu sehingga akan
mendapatkan nilai pasar wajar properti tersebut. Nilai properti akan semakin
tinggi apabila tingkat pendapatan yang dihasikan oleh suatu perusahaan tinggi
pula. Penggunaan pada metoda ini lebih dikhususkan pada properti yang telah
menghasilkan pendapatan.

DAFTAR PUSTAKA

Hidayati, W. Dan Harjanto, B.2003. Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi

Pertama. BPFE-Yogyakarta, Yogyakarta.
http://jogja.tribunnews.com/2014/01/13/investor-terus-membidik-pendirian-hoteldi-kawasan-malioboro (diakses tanggal 6 maret 2016)