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NDICE:
TTULO I:
mbito de aplicacin
1
Condiciones de vigencia
1
Documentos constitutivos de las Normas Subsidiarias y alcance normativo de los mismos1
Rango y vinculacin normativa de las determinaciones de las Normas Subsidiarias
2
Modificaciones de las Normas Subsidiarias
2
Condiciones para la revisin de las Normas Subsidiarias
3
TTULO II:
Artculo 2.6.-
AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA
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Artculo 2.10.-
TTULO III:
Artculo 3.1.-
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TTULO IV:
REGULADORAS
DE
EDIFICACIN
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Y USO
DE
LAS
PARCELAS
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URBANIZABLE
Artculo 4.11.-
IV.2.2.Artculo 4.12.-
CONDICIONES DE USO
Rgimen general de implantacin de los usos autorizados
IV.2.3.Artculo 4.13.Artculo 4.14.Artculo 4.15.Artculo 4.16.IV.2.4.Artculo 4.17.Artculo 4.18.Artculo 4.19.Artculo 4.20.Artculo 4.21.IV.2.5.Artculo 4.22.Artculo 4.23.-
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DE
LAS
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AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA
Artculo 4.24.-
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IV.2.6.Artculo 4.25.Artculo 4.26.Artculo 4.27.Artculo 4.28.Artculo 4.29.Artculo 4.30.Artculo 4.31.Artculo 4.32.Artculo 4.33.-
CONDICIONES DE TRATAMIENTO
Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones
Tratamiento de cubiertas
Tratamiento de muros medianeros
Tratamiento de tendederos
Tratamiento de fachadas de plantas bajas
Rtulos y anuncios luminosos
Separacin y cierres de fincas
Conservacin y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante
Uniformidad de tratamiento en los conjuntos unitarios de edificacin
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CONDICIONES DE DOMINIO
Rgimen general de dominio
Condiciones relativas a la aplicacin de las servidumbres de uso pblico
Colocacin de elementos de servicio y sealizacin en las fachadas
Servidumbres entre parcelas
Vinculaciones de propiedad obligatorias
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Artculo 4.46.Artculo 4.47.Artculo 4.48.Artculo 4.49.Artculo 4.50.Artculo 4.51.Artculo 4.52Artculo 4.53.Artculo 4.54.Artculo 4.55.-
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EN
SUELO
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NO
TTULO V:
Artculo 5.1.Artculo 5.2.Artculo 5.3.Artculo 5.4.Artculo 5.5.-
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TTULO I.-
Artculo 1.3.- Documentos constitutivos de las Normas Subsidiarias y alcance normativo de los mismos
1.El presente proyecto contiene los siguientes documentos:
Documento A.- Memoria
Documento B.- Normas Urbansticas
Documento C.- Catlogo del Patrimonio Urbanstico
Documento D.- Planos
2.Con carcter general, el contenido normativo de las Normas Subsidiarias queda configurado por el
conjunto de las determinaciones contenidas en la totalidad de los documentos de las mismas.
Ahora bien, son las determinaciones de los documentos B. Normas Urbansticas, C. Catlogo del Patrimonio
Urbanstico y los planos II. Ordenacin del documento D. Planos; los que tienen de manera especfica ese
carcter normativo y de regulacin de la actividad urbanstica y por tanto, sta se deber ajustar en todo caso de
forma obligada a esas determinaciones.
El resto de los documentos posee un carcter fundamentalmente indicativo, referencial o justificativo, por lo que
en caso de contradiccin en su contenido con los citados anteriormente, sern aquellos los que prevalezcan.
3.En caso de divergencia respecto de una determinacin urbanstica concreta entre planos de carcter
normativo realizados a deferentes escalas, prevalecer la establecida en los planos de escala ms amplia, salvo
que responda a un error material manifiesto en el contenido de stos ltimos.
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Artculo 1.4.-- Rango y vinculacin normativa de las determinaciones de las Normas Subsidiarias
1.La modificacin de las determinaciones contenidas en estas Normas Subsidiarias se sujetar a los
trmites procedimentales que exijan el rango y la vinculacin normativa de las mismas, derivados de su propia
naturaleza y de la sistematizacin que al respecto se establece en el presente proyecto.
2.-
Tendrn el rango y la vinculacin propios del planeamiento general, las determinaciones contenidas en:
- Las Normas Generales, integradas en el Documento 2. Normas Urbansticas.
- El epgrafe II. Rgimen Urbanstico General de las Normas Particulares de las reas de Intervencin
Urbanstica; tambin integradas en el mismo documento 2.
- Los planos II. Ordenacin del documento 4. Planos.
La modificacin o complemento de esas determinaciones, salvo aquellas que se ajusten a las tolerancias
expresamente reguladas en el presente documento, requerir en todo caso la formulacin y aprobacin, con ese
fin, de un expediente especfico de modificacin de estas Normas Subsidiarias.
3.El resto de las determinaciones establecidas tanto en el presente proyecto, como en los expedientes
urbansticos formulados en su desarrollo, tendrn el rango y la naturaleza propios, bien del planeamiento de
desarrollo Plan Especial o Plan Parcial-, bien del expediente urbanstico apto para su definicin.
Su modificacin o complementacin podr realizarse, en cada caso, mediante la formulacin y aprobacin de un
documento o expediente de ese mismo rango legal.
4.La nueva definicin, modificacin o complementacin de las determinaciones referentes a la configuracin
fsica de las edificaciones y de la urbanizacin, podr realizarse mediante la formulacin de Estudios de Detalle,
en los casos y con los lmites establecidos tanto en la vigente legislacin urbanstica, como en estas Normas
Urbansticas y, en su caso, en el planeamiento de desarrollo.
5.La delimitacin de mbitos y Unidades de Ejecucin y la determinacin del Sistema de Actuacin, podr
formularse o modificarse mediante los procedimientos y mecanismos establecidos en la legislacin vigente, salvo
disposicin de otra ndole establecida expresamente en el planeamiento, en cuyo caso se estar a lo que resulte
de ste.
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b.- Por su parte, en las zonas industriales se entender que se produce el mencionado incremento
cuando se aumente la superficie zonal y la dotacin exigida ser el 10% de la superficie incrementada.
c.- Con independencia del uso de la zona o parcela afectada, cuando se produzca dicho incremento se
deber disponer una dotacin mnima adicional de aparcamiento o garaje, de acuerdo con las exigencias de
dotacin establecidas, bien por estas Normas Subsidiarias, bien por el correspondiente planeamiento de
desarrollo, para los usos afectados por el citado incremento. De dicha dotacin adicional, un mnimo del 50% de
las plazas, se situar en vas pblicas.
3.Refundicin de los documentos:
Los expedientes de modificacin de las Normas Subsidiarias debern incluir en su documentacin la refundicin
de todos aquellos planos o documentos con rango efectivo de planeamiento general y especficamente
normativos del presente proyecto afectados por el cambio.
La validez del Texto Refundido deber ser ratificada previamente por el Pleno Municipal, mantenindose en todo
caso constancia documental fehaciente del texto vigente con anterioridad.
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TTULO II.-
En ese sentido, las actividades debern cumplimentar adems de las condiciones generales de implantacin
establecidas en el presente proyecto, los requerimientos exigidos en la normativa sectorial vigente.
Previo Informe de los Servicios Tcnicos Municipales, podr impedirse la implantacin de aquellas instalaciones
que por su magnitud o caractersticas funcionales planteen necesidades singulares no resolubles
adecuadamente en el marco de ordenacin pormenorizada establecido por el planeamiento vigente- en cuanto a
las condiciones de los accesos rodados y peatonales, a la dotacin y caractersticas de los aparcamientos; a la
disposicin de espacios complementarios para carga y descarga u otras que los hagan manifiestamente
perturbadores o incompatibles con las condiciones de ordenacin definidas por el planeamiento para el mbito
en el que se pretende su implantacin, aun cuando hayan sido autorizadas expresamente, si bien con carcter
genrico, por el citado planeamiento.
Alternativamente, en su caso, podrn ser objeto de imposicin de obligaciones singulares respecto a la
correccin de los conflictos sealados en la correspondiente concesin de licencia.
4.Usos no previstos
La sistematizacin reseada, as como el desarrollo que de la misma se efecta en el Artculo siguiente, se
entender como una definicin abierta y no excluyente; por lo que el Ayuntamiento podr tipificar los usos no
incluidos en ella de forma expresa por la analoga de sus efectos urbansticos con los de otros usos reseados.
Asimismo, con similar criterio, podr autorizar o prohibir la implantacin de un uso no autorizado ni prohibido de
modo expreso, en una zona o parcela determinadas.
USOS RESIDENCIALES
a.- Se definen dos modalidades de usos residenciales: el uso de vivienda y el de residencia colectiva.
b.- Con carcter general, se entiende por uso de vivienda el alojamiento de una persona o de colectivos
de cualquier tipo hasta un mximo de doce (12) personas por local ocupado. En el caso de unidades familiares,
podr sobrepasarse esa cifra.
Se considerarn como usos auxiliares del uso de vivienda los portales, trasteros, cuartos de instalaciones,
tendederos, jardines privados y otros similares.
Asimismo tendrn esa condicin el uso de garaje o guarda de vehculos en todas sus categoras, las
instalaciones deportivas piscina, frontn, etc- y los depsitos de gases licuados de uso privativo de las
construcciones de vivienda; pero, en estos casos, su implantacin en las parcelas destinadas a uso de vivienda
podr ser regulada de manera especfica por el planeamiento.
Los usos industriales de 1 categora, las pensiones hasta doce camas en total-, y las oficinas y despachos
profesionales, cuando el local en el que se implanten constituya el domicilio habitual y permanente de su titular o
representante legal, y la superficie destinada a los mismos no supere la mitad de la superficie del local, ni 125
m(u) de superficie metros cuadrados de superficie til-, se considerarn como usos asimilados al de vivienda.
c.- Se entiende por uso de residencia colectiva, el alojamiento de colectivos no familiares por encima de
doce (12) personas por local ocupado, ejercido con carcter no asistencial en rgimen de titularidad privada.
Entre ellos se considerarn las residencias de ancianos, residencias universitarias, albergues, conventos, etc, de
titularidad privada en todos los casos. Este uso comprender tambin los usos auxiliares correspondientes.
2.-
USOS INDUSTRIALES
a.- Se consideran como tales las siguientes actividades:
* Las industrias de obtencin y transformacin de productos de todo tipo.
* Los almacenes destinados a la conservacin, guarda y distribucin de productos, con suministro exclusivo a
detallistas, instaladores, fabricantes o distribuidores, quedando excluida la venta directa al pblico en general.
* Los laboratorios de produccin e investigacin de todo tipo, salvo que por la inocuidad de los productos
manipulados y la completa ausencia de molestias producidas por las actividades realizadas, resulten asimilables
al uso de oficinas.
* Los talleres de reparacin de vehculos, maquinaria y aparatos de todo tipo.
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* Categora 3
Comprende las actividades industriales de tamao pequeo o medio superficie de parcela ocupable por la
edificacin inferior a 3.600 m(po) y superficie de techo edificada inferior a 5.000 m(t)- que no puedan ser
consideradas de categora 1 y 2 por incumplir alguno de los requisitos exigidos, o que, en general y an cuando
con la adopcin de medidas correctoras, pueden ocasionar molestias a las viviendas o a los locales de usos
terciarios o de equipamiento comunitario si se sitan en una misma edificacin o contiguas a ellas. El nivel
sonoro exterior admitido ser de 50 dB(A) durante el da y 30 dB(A) durante la noche.
En concreto, se incluirn es esta categora los almacenes y depsitos al aire libre, los talleres de chapa y pintura,
los de reparacin de vehculos pesados o maquinaria automvil, las estaciones de servicio, las unidades de
suministro de combustible y las instalaciones de lavado de coches al aire libre. Estas ltimas, cuando tengan el
carcter de usos auxiliares de garajes o talleres de reparacin de 2 categora y se dispongan en el interior de los
locales destinados a estos usos, podrn considerarse como usos industriales de 2 categora.
Los usos industriales de categora 3 se implantarn salvo en los casos que expresamente se sealan a
continuacin- exclusivamente en zonas de uso industrial.
Las industrias agrarias que cumplimenten las condiciones especficas establecidas podrn instalarse en las
zonas rurales en las que se autoricen las mismas.
En sus variantes de estaciones de servicio las instalaciones de lavado de coches se considerarn como usos
asimilados a ellas-, y unidades de suministro de combustible, sin embargo, podrn implantarse, adems, en
terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, calificados como Sistema General Viario o colindantes con
stos.
* Categora 4
Comprende las actividades industriales de tamao medio y grande superficie de parcela ocupable por la
edificacin superior a 3.600 m(po) o de techo edificado superior a 5.000 m(t)- y las que, no alcanzando ese
tamao, resulten incompatibles con la contigidad directa con otras industrias, por suscitarse conflictos
funcionales en la utilizacin comn de los espacios libres, o por la nocividad, insalubridad o las molestias
producidas, an con la adopcin de medidas correctoras.
Se incluirn en esta categora aquellas actividades productivas que, an cuando no superen los lmites de
superficie de parcela ocupable y superficie de techo establecidos para las industrias de 3 categora, den lugar a
un volumen importante de actividades auxiliares de maniobra, carga y descarga, almacenamiento o
aparcamiento sobre los espacios colindantes, que haga incompatible la utilizacin compartida de los mismos con
otras actividades.
Entre ellas, y con la salvedad de aquellas que por sus caractersticas industrias agropecuarias y otras similaresdeban considerarse como industrias de 5 categora, se considerarn en todo caso las industrias agrarias de ms
de 2.000 m(t).
Se implantarn exclusivamente en zonas de uso industrial y en el caso de las industrias agrarias en las zonas
rurales en las que se autoricen, sobre parcelas destinadas especficamente a ese uso, en cuyo mbito deber
producirse de manera exclusiva la actividad, incluyendo los usos auxiliares necesarios almacenamiento al aire
libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento y otras similares-, en las condiciones establecidas en su caso.
Como uso auxiliar de esta tipologa de industrias podr considerarse esta circunstancia deber especificarse de
manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado- la vivienda del guarda de la
instalacin una (1) vivienda por cada parcela-.
* Categora 5
Comprende las actividades que por la extensin del mbito de produccin necesario superficie de parcela
superior a 20.000 m(p)- o su carcter peligroso, nocivo o molesto, slo pueden admitirse en emplazamientos
especficos.
Su implantacin se realizar en zonas industriales especficas, y en el caso de las industrias agrarias en las
zonas rurales en las que se autoricen las mismas. La implantacin tendr lugar en las condiciones establecidas
para las industrias de 4 categora e ir acompaada en todo caso de las medidas correctoras necesarias.
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Como uso auxiliar de esta tipologa de industrias podr considerarse esta circunstancia deber especificarse de
manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado- la vivienda del guarda de la
instalacin una (1) vivienda por cada parcela-.
d.- Para adscribir una actividad industrial a una categora de uso industrial determinada, se valorarn con
carcter general los efectos enumerados a continuacin, adems de los lmites mximos de potencia instalada:
- Molestias:
- Produccin de ruido exterior del local propio y vecino ms afectado- Produccin de calor.
- Produccin de vibraciones.
- Produccin de polvo.
- Produccin de aguas residuales.
- Produccin de residuos industriales.
- Volumen de cargas y descargas de mercancas.
- Necesidad de aparcamiento.
- Instalaciones o almacenamientos visibles.
- Aglomeraciones de personal.
- Nocividad e insalubridad:
- Emisiones atmosfricas.
- Produccin de aguas residuales industriales.
- Manipulacin de materias txicas.
- Produccin de radiaciones.
- Produccin de residuos peligrosos.
- Peligrosidad
- Manipulacin de materiales combustibles, inflamables o explosivos.
- Utilizacin de procesos de produccin y recipientes a presin peligrosa.
- Existencia de riesgo de derrames y vertidos que contienen sustancias peligrosas.
Se entiende por potencia instalada en una actividad, a la suma en CV de la potencia de todas sus mquinas
fijas que posean elementos mecnicos mviles. Se excluye de tal cmputo la potencia de instalaciones
mecnicas como extractores de aire, ascensores y otras similares; cuya funcin sea ajena a la finalidad propia de
la actividad, estando dirigida al mejor acondicionamiento funcional y ambiental del local para su uso por el
personal propio o el pblico externo. Sin perjuicio de ello, tales instalaciones podrn ser sometidas a las medidas
correctoras exigibles en el conjunto de la instalacin.
A los efectos de la adscripcin de los usos industriales a una determinada categora se computarn, en todo
caso, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga, o a la recepcin de vehculos en los talleres de
reparacin de este tipo. No se computarn, por el contrario, la superficie de los locales destinados a usos de
garajes auxiliares.
3.-
USOS TERCIARIOS
a.- Se establecen las siguientes modalidades de usos terciarios:
- Uso hotelero.
- Uso comercial.
- Uso de oficinas.
- Uso sanitario y asistencial.
- Uso terciarios diversos.
- Uso de campamentos tursticos.
b.- Se entiende por uso hotelero el hospedaje de personas con fines lucrativos en cualquiera de sus
modalidades hoteles, hostales, hoteles/residencia, moteles, pensiones y aparthoteles-.
Entre los usos anejos y auxiliares al hotelero se considerarn, un local de vivienda por instalacin hotelera y el
uso de garaje, el cual, sin embargo, podr ser regulado de manera especfica en cada caso.
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Los conjuntos de apartamentos explotados en rgimen de alquiler, cuando no cumplimenten los requisitos
establecidos por la legislacin sectorial correspondiente para su consideracin como aparthoteles, se
considerarn a los efectos de la autorizacin de su implantacin como uso de vivienda y, como tal, como uso
residencial.
c.- Los usos comerciales comprendern la venta al pblico de artculos y productos de todo tipo al por
mayor o al por menor-, los negocios de hostelera bares, cafeteras, pubs y restaurantes- y la prestacin de
servicios al pblico, tales como peluqueras, salones de belleza, tintoreras -recogida y entrega de prendas- y
otras actividades similares as como los usos auxiliares correspondientes. Sin embargo, la implantacin de usos
de garaje con ese carcter auxiliares de los usos comerciales- en parcelas destinadas a usos caractersticos
distintos de los usos comerciales deber regularse de forma independiente a la de stos.
Los usos comerciales, atendiendo a las diferentes demandas de acceso de pblico, aparcamiento de servicio al
mismo y necesidades de espacios de maniobra, y carga y descarga de mercancas, se clasifican en las
siguientes categoras:
* Categora 1: pequeo comercio de hasta 30 m(u) de superficie til en construcciones provisionales,
compatible con el uso propio de los espacios pblicos aceras, jardines y reas peatonales y otros-, por lo que
se podr autorizar su implantacin en los mismos en rgimen de concesin administrativa, an cuando no haya
sido previsto de manera expresa por el planeamiento.
* Categora 2: actividades comerciales que ocupen ms de 30 m(u) y menos de 250 m(u), compatibles con los
usos residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento comunitario y susceptibles de implantarse en las
parcelas destinadas de forma predominante a los mismos sin exigencias especficas.
* Categora 3: actividades comerciales que ocupen ms de 250 m(u) y menos de 750 m(u), para cuya
implantacin en las parcelas de usos residenciales, industriales o terciarios, la Norma Particular correspondiente,
el planeamiento pormenorizado, o en su defecto el Ayuntamiento, podr imponer en la concesin de la licencia
condiciones especficas en cuanto a las caractersticas de los accesos al pblico, mercancas, dotacin de
aparcamientos o disponibilidad de espacios de carga y descarga. Se implantarn en todo caso en locales con
acceso directo e independientes, -en su caso podrn estar compartido por varias instalaciones comercialesdesde la va pblica. En nueva construccin, la dotacin exigible de plazas de aparcamiento ser de 2
plazas/100 m(t).
* Categora 4: actividades comerciales que ocupen ms de 750 m(u) de superficie til y tengan menos de 2.000
m(t) de superficie de techo, las cuales debern disponer en el interior de los locales que ocupen los espacios de
acceso, maniobra y carga y descarga necesarios. Asimismo, la Norma Particular, el planeamiento pormenorizado
o en su defecto el Ayuntamiento, podr imponer en la concesin de la licencia condiciones especficas en cuanto
a la dotacin de aparcamientos, que ser como mnimo de 4 plazas/100 m(t).
* Categora 5: actividades comerciales de ms de 2.000 m(t), las cuales debern ser autorizadas en la Norma
Particular correspondiente, disponindose en su interior obligatoriamente los espacios de acceso, aparcamiento,
maniobra, carga y descarga, necesarios.
Se considerarn asimilados a los usos comerciales de 2, 3 y 4 categoras, los usos industriales de 1 y 2
categoras, las oficinas, las sedes de asociaciones recreativas o gastronmicas, las salas de juego de azar, las
instalaciones deportivas en locales cerrados, los consultorios mdicos y veterinarios, los usos terciarios diversos
y el equipamiento docente, institucional, sanitario, asistencial, socio-cultural, recreativo y religioso de titularidad
pblica o privada, por lo que se autoriza en todo caso su implantacin en las parcelas y locales, que se destinan
de forma predominante a la implantacin de usos comerciales, en las mismas condiciones que se exigen para
stos; sin necesidad de la definicin expresa de esta circunstancia, sin perjuicio de las condiciones particulares
que, en cada caso, se deban cumplimentar.
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Los usos comerciales que por sus caractersticas, materiales o medios utilizados, manipulados o almacenados,
originen molestias significativas o generen riesgos para la salubridad o la seguridad de las personas o las cosas,
debern cumplimentar las normas de implantacin aplicables a los usos industriales, con independencia de su
sujecin a la cumplimentacin de la legislacin vigente en la materia.
d.- El uso de oficinas comprende las actividades administrativas de titularidad privada como las sedes y
delegaciones administrativas de empresas de todo tipo, las oficinas de banca, bolsa y seguros, las gestoras, los
despachos y estudios profesionales, los centros de clculo y laboratorios compatibles y otras anlogas, as como
los usos auxiliares correspondientes.
e.- Los usos recreativos comprenden diversas manifestaciones comunitarias destinadas a la ocupacin
del ocio y el tiempo libre de titularidad privada, que por sus fines o el rgimen lucrativo en el que se ejercen no
puedan ser consideradas como equipamiento comunitario: asociaciones recreativas o gastronmicas, los cines y
teatros, salas de fiestas, salas de juegos de azar, los casinos y las instalaciones deportivas en locales cerrados y
los parques recreativos y deportivos al aire libre.
f.- Los usos sanitarios y asistenciales comprenden el tratamiento y alojamiento de enfermos y otros usos
similares cuando se ejerzan con fines lucrativos: hospitales, clnicas, residencias geritricas y consultorios
mdicos y veterinarios.
g.- Los usos terciarios diversos comprenden las actividades sociopolticas, culturales, docentes u otras
similares de titularidad privada, que por la ausencia de una finalidad de servicio al conjunto de la poblacin o sus
objetivos especficamente lucrativos no se califiquen como equipamiento comunitario: sedes de partidos,
asociaciones o sindicatos, salas de exposiciones privadas, las academias privadas y otros.
h.- El uso de campamentos tursticos comprende el alojamiento temporal de personas con fines lucrativos,
desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de campaa, vehculos acondicionados,
caravanas y otros.
Se considerarn asimismo comprendidos en este uso los usos auxiliares del mismo como el de vivienda del
personal una (1) vivienda-, las oficinas, los servicios de hostelera, el comercio de primera necesidad y las
instalaciones deportivas y recreativas al servicio exclusivo del personal alojado, los cuales podrn implantarse en
construcciones fijas y estables. As, se excluyen del mismo el alojamiento en cabaas, bungalows o cualquier
otro tipo de construccin estable, que se considerar comprendido entre los usos hoteleros.
4.-
USOS RURALES
a.- Se consideran como tales todas aquellas actividades cuyo fin prioritario es la explotacin productiva
del territorio. Se establecen las siguientes modalidades:
- Usos de explotacin agraria.
- Usos forestales.
b.- Los usos de explotacin agraria comprenden los usos agrcolas cultivo y produccin de todo tipo de
vegetales con excepcin de la explotacin forestal- y los usos ganaderos y de produccin animal actividades
relacionadas con la crianza y cuidado de todo tipo de animales- que deban implantarse necesariamente en el
medio rural.
En ellos se distinguen dos categoras:
* Los usos de explotacin agraria comunes, que estarn constituidos por aquellas explotaciones
ejercidas por personal parcial o totalmente profesionalizado, que renan los requisitos de dimensin productiva
mnima necesarios para una explotacin econmicamente viable. Esta circunstancia deber ser objeto de
certificacin por el Departamento de Agricultura de la Diputacin Foral, previamente a la solicitud de licencia para
su implantacin.
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Se considerarn incluidos en ellos los usos auxiliares correspondientes y entre ellos el de vivienda mximo de
cuatro (4) viviendas, regulado en el Artculo 4.57-, o alternativamente, el de agroturismo, la guarda de vehculos y
maquinaria adscritos a la explotacin, el almacenamiento de los productos de la misma y su venta en origen.
Asimismo se considerarn como usos auxiliares las industrias agrarias vinculadas a la explotacin, la
transformacin en origen de los productos de la misma cuando se garantice dicha dependencia con carcter
predominante; los viveros de flores y plantas en los que la plantacin no se realice sobre el terreno; y las
industrias agropecuarias de todo tipo, hasta una superficie de techo mxima de 2.000 m(t).
* Los usos de explotacin agraria no profesionalizados huertas de ocio- entre los cuales se incluirn
las explotaciones agrarias que no renan los requisitos de viabilidad y autonoma productivas exigidos para ser
considerados como usos de explotacin agraria comunes. Como uso auxiliar se considerar exclusivamente la
guarda de aperos de labranza adscritos a la explotacin.
c.- Los usos forestales comprenden las actividades destinadas a la obtencin de madera y otros
productos por explotacin directa de las masas de bosque y los de primera transformacin de los productos
obtenidos, siempre que esta no resulte por sus caractersticas asimilable a un uso industrial.
5.USOS DE COMUNICACIONES
Se establecen las siguientes modalidades de usos de comunicaciones:
- Uso de circulacin rodada.
- Uso de aparcamiento.
- Uso de garaje.
- Uso de circulacin peatonal.
- Uso de circulacin en bicicleta.
- Uso ferroviario.
Los usos de circulacin rodada, aparcamiento al servicio directo y exclusivo de los dems usos caractersticos y
autorizados en la zona; circulacin peatonal y circulacin en bicicleta, tendrn en todo caso el carcter de usos
de servicios bsicos y se considerarn autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de
que dicha circunstancia se seale de manera expresa.
Se entiende por aparcamiento el estacionamiento de vehculos al aire libre en espacios de dominio pblico o
privado. Se entiende por garaje la guarda de vehculos en espacios cubiertos y cerrados. En el uso de garaje se
diferencian dos categoras:
- Categora 1: 400 m(t)
- Categora 2: > 400 m(t)
En el uso de garaje se establecen las variantes:
- Garajes de uso privado: los utilizados de manera exclusiva por sus propietarios.
- Garajes de uso pblico: se destinan a la utilizacin por el pblico en general, en condiciones de libre
acceso, ya sea de forma gratuita u onerosa.
Este uso comprende como usos auxiliares los aseos, cuartos de ascensores y otros similares, as como las
instalaciones de lavado de vehculos y los talleres de reparacin rpida. Se consideran excluidos los usos de
unidad de suministro de combustible, estacin de servicio y otro tipo de talleres de reparacin.
Los usos de garaje y aparcamiento se considerarn, con carcter general, como uso auxiliar de los usos
residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento, si bien en tal caso, el nmero mximo de plazas de
aparcamiento o garaje en la parcela correspondiente se deber adecuar a las necesidades de dotacin del uso
principal al que da servicio.
El uso ferroviario comprende el de vas frreas y el de estacin y los usos auxiliares de ste ltimo.
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6.-
g.- El uso de equipamiento asistencial comprende, entre otros, los usos de alojamiento y asistencia de
poblacin desvalidos, como los hogares de jubilados o las residencias de ancianos y personas desvalidas.
h.- El uso de equipamiento sociocultural comprende las actividades de promocin cultural o creacin
artstica, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones, conferencias o congresos, los
auditorios de msica y otros, con carcter no lucrativo.
i.- El uso de equipamiento recreativo comprende los teatros, cines, los parques de atracciones y
recreativos, y otros de esparcimiento ejercidos sin fines lucrativos.
j.- El uso de equipamiento religioso comprende las actividades de culto y formacin religiosa que se
desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales de religin catlica y de otras religiones, as
como los usos auxiliares correspondientes.
k.- El uso de equipamiento de servicios pblicos comprende aquellos usos de servicio de la poblacin no
incluidos en las anteriores modalidades, de carcter diverso y no especficamente administrativo: bomberos,
mercados, correos, cementerios, albergues, campamentos de turismo y otros; desarrollados por los diferentes
organismos de la Administracin Pblica, que por sus caractersticas funcionales pueden resultar incompatibles
para su implantacin en zonas o parcelas destinadas de forma predominante a otros usos, por lo que la misma
debe ser objeto de una regulacin especfica en cada caso.
8.-
b.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de agua comprender los embalses, las estaciones
depuradoras, las grandes arterias de abastecimiento y los depsitos de almacenamiento y distribucin, as como
los usos auxiliares correspondientes y las redes de distribucin.
c.- El uso de infraestructuras de saneamiento y depuracin de aguas residuales comprende las
estaciones de tratamiento y depuracin y las redes de saneamiento y sus elementos auxiliares, como estaciones
de bombeo, aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vrtices y otros.
d.- El uso de infraestructuras de suministro elctrico comprende las subestaciones de distribucin y
centros de transformacin, las redes areas y subterrneas de abastecimiento y distribucin, incluso el
alumbrado pblico.
e.- El uso de infraestructuras de telefona, telecomunicaciones y sealizacin comprende las centrales
telefnicas, las emisoras y centros de produccin de radio y T.V., las antenas de todo tipo, as como los usos
auxiliares y las redes correspondientes.
f.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles comprender los gasoductos y las redes
de distribucin de gas, as como las instalaciones de produccin, tratamiento y almacenamiento anejas a las
mismas.
Las instalaciones de produccin y almacenamiento de combustibles de todo tipo destinadas a la venta al pblico
en cualquiera de sus modalidades se considerarn a todos los efectos como usos industriales.
g.- El uso de vertedero de residuos inertes comprende los vertederos para la eliminacin de residuos
inertes y rellenos y acondicionamiento del terreno, autorizados de forma expresa y sometidos a las condiciones
establecidas por la vigente legislacin medioambiental.
Las redes de distribucin de servicios de todo tipo directo al usuario se considerarn como usos de servicio
bsicos, quedando autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin la necesidad de la definicin
expresa de esta circunstancia.
Los elementos de las redes de infraestructuras de servicios se reflejarn en la zonificacin, exclusivamente,
cuando deban ocupar el suelo de forma predominante y esa ocupacin sea excluyente de la implantacin
superpuesta de otros usos.
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Artculo 2.5.- Rgimen general de edificacin y uso en las zonas de uso global
1.A.- Zonas residenciales
* Rgimen de edificacin:
Zonas destinadas a la consolidacin y/o implantacin de edificaciones residenciales, asentamientos residenciales
antiguos, ensanches, en disposicin abierta, adosada o aislada, que podrn contar en su caso con espacios no
edificados anejos.
Los condicionantes bsicos, reguladores de la forma de la edificacin y el uso, se definen complementariamente
en los puntos IV.1 y IV.2 de estas Normas Urbansticas y en el apartado II.1 de las Normas Particulares de
las reas de Intervencin Urbanstica.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Usos residenciales
- Usos autorizados:
- Los autorizados con carcter general en las parcelas a en las
condiciones que se establecen en el Artculo 2.9 y en el punto IV.2.2,
Artculo 4.12 de estas Normas Urbansticas.
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- Usos prohibidos:
2.-
- Usos prohibidos:
4.-
- Usos prohibidos:
- Explotaciones agrarias
- Usos forestales
- Residenciales: exclusivamente en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto, como auxiliares de
otros usos autorizados rurales o no rurales- o autnomos.
- Terciarios: en las modalidades de hoteleros, hosteleros, agroturismo,
parques recreativos y deportivos, usos sanitarios y asistenciales,
cuando su implantacin en el medio rural resulte oportuna y se
justifique por motivos de utilidad pblica o inters social.
- Industriales agrarias y otros usos no rurales susceptibles de
autorizacin: exclusivamente en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto.
- Equipamiento comunitario: en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto, en las modalidades
compatibles con el entorno rural y siempre que se justifique por
motivos de utilidad pblica o inters social.
- Infraestructuras de servicios: cuando su implantacin en el medio
rural resulte necesaria u oportuna y se justifique, en su caso, por
motivos de utilidad pblica o inters social.
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores
9.-
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11.-
Artculo 2.6.- Vinculacin normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calificacin Global
a.- En base a razones objetivas de inters general que en su caso sern evaluadas por el Pleno
Municipal, el planeamiento de desarrollo Plan Parcial- a formular en el Suelo Urbanizable podr introducir
ajustes en el lmite entre las zonas de uso global ordenadas y el Suelo No Urbanizable, de tal forma que en
ningn caso, se incremente o disminuya la superficie de dichas zonas en un porcentaje superior al 5%. Esta
variacin de superficie no implica un aumento o disminucin en los aprovechamientos asignados
Las superficies excluidas para dicha exclusin ser necesaria la aceptacin expresa en documento notarial de
los propietarios afectados- se incorporarn a la zona de uso global correspondiente del Suelo No Urbanizable.
b.- En el Suelo Urbanizable, el planeamiento pormenorizado podr establecer la afeccin de porciones de
las zonas de uso global destinadas a usos residenciales por elementos de los sistemas generales, siempre que
la superficie ocupada no supere el 10% de la superficie zonal delimitada.
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En esas condiciones, la ocupacin sealada no exigir el reajuste del aprovechamiento urbanstico asignado a la
zona o zonas afectadas.
Del mismo modo, aunque sin exigencia de planeamiento, en el Suelo No Urbanizable podr acordarse la
afeccin, por debajo del citado porcentaje, de zonas rurales por dichos sistemas generales.
c.- Como aplicacin especfica del criterio expuesto en el apartado anterior, en las clases de suelo
sealadas se podrn implantar elementos funcionales o de servicio de las carreteras -puestos de socorro,
paradas de autobuses y otros-; de servicio a estos sistemas generales y adosados a ellos en suelos externos a
los calificados para dichos sistemas, an cuando en los suelos citados, esa implantacin no est expresamente
autorizada.
A tal efecto, se considerar la implantacin de los elementos reseados como una ampliacin del mbito de
afeccin de los sistemas generales, que deber ajustarse a las limitaciones reseadas anteriormente.
Si dichos elementos incorporan aprovechamientos lucrativos de titularidad privada, y para la zona de uso global
afectada se hubiese establecido de forma directa y expresa y con carcter normativo un lmite de
aprovechamiento determinado, aquellos sern computables a los efectos del clculo de ste. No se aplicar este
criterio si los usos tienen carcter dotacional o se implantan sobre suelos pblicos.
d.- En Suelo No Urbanizable el planeamiento especial y los proyectos de obra podrn modificar la
zonificacin de los elementos de los sistemas generales de comunicaciones e infraestructuras de servicios, para
posibilitar reajustes en su trazado y en la configuracin de detalle de sus elementos.
e.- Los ajustes en la zonificacin global establecida en el presente proyecto que no se encuentren dentro
de los lmites reseados en los epgrafes precedentes, se considerarn a todos los efectos como modificaciones
de las Normas Subsidiarias, y exigirn la previa formulacin de un expediente de esas caractersticas.
f.- En las zonas de uso global clasificadas como Suelo Urbanizable y en las clasificadas como Suelo
Urbano en que as se establezca de manera expresa, se considerar como determinacin normativa a los
efectos de la limitacin del aprovechamiento edificatorio ordenado, el ndice o los ndices de edificabilidad
asignados.
El citado aprovechamiento ser, en todo caso, el producto de los ndices de edificabilidad sealados por la
superficie zonal resultante, una vez efectuados los ajustes de la delimitacin zonal autorizados en los apartados
reseados con anterioridad.
g.- Las Normas Particulares de las reas de Intervencin Urbanstica podrn consolidar edificaciones
existentes que no se adecuen y no respondan al rgimen de edificacin y uso propios de la zona de uso global
en la que se sitan.
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Artculo 2.9.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio aplicable en las zonas de uso
pormenorizado
a.-
- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
- Uso caracterstico:
- Usos autorizados:
- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
- Residencia colectiva.
- Vivienda.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su
implantacin en contigidad o colindante con el uso caracterstico.
- Los no autorizados expresamente.
- Dominio privado.
2.-
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c.- El nmero de plantas bajo rasante ser de dos (2) plantas, remitindose a la Norma Particular y al
planeamiento pormenorizado la determinacin del perfil de edificacin para los nuevos desarrollos,
consolidndose en su configuracin actual los existentes perfiles.
d.- Tanto las condiciones de implantacin de la edificacin en la parcela como la regulacin de la forma de
la edificacin se formular, bien a travs de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza
particularizada para cada una de ellas, definida en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado.
* RGIMEN DE USO Y DOMINIO:
Se aplicar el mismo rgimen establecido para las parcelas
a.1.1 y a.1.2; si bien se autoriza, adems, la
implantacin de viales de acceso y aparcamiento, jardines,
reas de juego, instalaciones deportivas y otros similares de
uso privativo de las viviendas que ocupan la parcela, en los
espacios no edificados sobre rasante.
3.a.3.- PARCELAS RESIDENCIALES DE BAJO DESARROLLO
En las parcelas a.3 se establecen las siguientes variantes:
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificacin de bajo desarrollo comunes* a.3.2.- Parcelas residenciales de edificacin unifamiliar adosada
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificacin de bajo desarrollo comunes* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Edificacin configurada por bloques exentos constituidos por mdulos de vivienda agrupados vertical y
lateralmente sobre uno o varios ncleos de acceso vertical, con un mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de
acceso y planta; y treinta y dos (32) viviendas por bloque.
b.- Los bloques sobre rasante de una misma parcela podrn agruparse bajo rasante configurando una
edificacin nica. No se establecen limitaciones al nmero de bloques por parcela, autorizndose la constitucin
de comunidades con un nmero mayor de viviendas que el reseado sobre una parcela nica, con espacios de
servicio de uso comn.
c.- El nmero de plantas bajo rasante ser de dos (2), remitindose a la Norma Particular y al
planeamiento pormenorizado la determinacin del perfil de edificacin para los nuevos desarrollos perfil mximo
III/II, admitindose en elementos singulares el perfil IV/II-, consolidndose en su configuracin actual los perfiles
existentes.
d.- La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la de ocupacin en planta de las construcciones
bajo rasante, se formular a travs de las ordenanzas generales de parcela, o alternativamente mediante una
ordenanza particularizada para cada parcela, que ser definida por el planeamiento pormenorizado
correspondiente.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Vivienda: en los espacios no edificados sobre rasante se autorizar
la implantacin de usos auxiliares: acceso rodado y aparcamiento;
depsitos de gases licuados; instalaciones deportivas; jardines y
espacios de juego y estancia, de carcter privativo.
- Usos autorizados:
- Residencia Colectiva: exclusivamente ocupando la totalidad de la
parcela.
- Industrial: de 1 categora, en planta baja, como uso asimilado al de
vivienda.
- Terciario: usos hoteleros, usos de hostelera restaurantes
exclusivamente-, uso de oficinas, usos sanitarios y asistenciales y
usos terciarios diversos.
- Garaje: en planta baja y bajo rasante.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su
implantacin en contigidad o colindante con el uso caracterstico.
- Usos prohibidos:
- Los no autorizados expresamente.
* RGIMEN DE DOMINIO:
- Dominio privado.
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4.-
5.-
b.-
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Usos autorizados:
- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
- Industriales.
- Vivienda: exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe
la parcela, a la que estar registralmente vinculada, con un mximo de
una (1) vivienda por parcela.
- Terciario:
* Comerciales.
* Oficinas.
* Hoteleros: cuando lo autorice expresamente la Norma Particular
correspondiente o el planeamiento pormenorizado.
* Hosteleros.
* Recreativos.
- Garaje
- Equipamiento comunitario: en todas las modalidades que no den
lugar a una afluencia importante de pblico no relacionado con las
actividades industriales.
- Los no incluidos en las modalidades anteriores.
Dominio privado y/o de carcter patrimonial.
6.-
c.-
e.-
SISTEMAS DE COMUNICACIONES
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- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
8.-
9.-
10.-
- Usos autorizados:
- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
11.-
12.-
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f.1.-
ESPACIOS LIBRES
13.-
14.-
- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
15.-
g.-
16.-
h.-
Artculo 2.10.-
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2.Aprovechamiento lucrativo
Tanto en Suelo Urbano como en Suelo Urbanizable, a los efectos del cmputo del aprovechamiento lucrativo se
tomarn, entre otros, los siguientes criterios:
a.- Con carcter general, se considerar como aprovechamiento edificatorio de carcter lucrativo, el
aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas a.- uso residencial, b.- uso industrial y c.- uso terciario.
b.- Por el contrario, se considerarn carentes de aprovechamiento lucrativo las parcelas y espacios
destinados a usos dotacionales de carcter pblico o privado, calificados como e.- sistemas de
comunicaciones, f.- espacios libres, g.- equipamiento comunitario y h.- parcelas de infraestructuras de
servicios; as como las edificaciones previstas, en su caso, en los mismos, con la excepcin de las parcelas
e.1.5.- parcelas de garaje.
Tendrn asimismo esa consideracin los locales situados en las parcelas destinadas a usos lucrativos sealadas
anteriormente que, por determinacin expresa del planeamiento correspondiente, se destinen a usos de
equipamiento comunitario.
c.- En las parcelas destinadas a usos lucrativos, el aprovechamiento lucrativo previsto se corresponder
con carcter general con el aprovechamiento edificatorio sobre rasante, no considerndose a tal efecto el
aprovechamiento edificatorio bajo rasante.
3.-
Artculo 3.3.- Formulacin del rgimen de asignacin del aprovechamiento urbanstico en Suelo Urbano
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rea de
reparto
Referencia
territorial
Superficie
total
m-
Superficie
computable
-m-
AR.1-A.1
AR.2-A.14
A.1
A.14
18.601
48.067
10.579
31.110
AR.3-A.18
A.18
50.892
48.240
Tipologa
Aprovech. Coeficiente
caracterstica edificatorio ponderacin
uso/edif..
m(t)
A
A-VPL
A-VPO
A
A-VPL
A-VPO
A
24.203
17.800
8.400
26.200
53.600
31.200
84.800
1
1
0,25
1
0,23
-
Aprovech.
lucrativo
m(t) uc
24.203
17.800
2.100
19.900
53.600
7.176
60.776
Aprovech.
tipo
m(t) uc/m
2,2878
0,6397
1,2599
Artculo 3.4.- Formulacin del rgimen de asignacin del aprovechamiento urbanstico en Suelo
Urbanizable
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rea de
reparto
Referencia
territorial
Superficie
total
m-
Superficie
computable
-m-
AR.4-A.33
AR.5-A.34
A.33
A.34
31.096
92.088
31.096
92.088
AR.6-A.35
A.35
75.871
75.871
AR.7-A.36
A.36
81.719
81.719
AR.8-A.37
A.37
23.411
23.411
Tipologa
Aprovech. Coeficiente
caracterstica edificatorio ponderacin
uso/edif..
m(t)
B
A-VPL
A-VPO
A
A-VPO
A-VPL
A
A-VPL
A-VPO
A
A
29.300
16.800
16.456
33.256
22.707
19.000
41.707
23.400
10.190
33.590
11.400
AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA
1
1
0,25
1
4
1
0,25
1
Aprovech.
lucrativo
m(t) uc
29.300
16.800
4.114
20.914
22.707
76.000
98.707
23.400
2.548
5.948
11.400
Aprovech.
tipo
m(t) uc/m
0,9422
0,2271
1,3010
0,3175
0,4870
Cuando las modificaciones que se pretendan tengan como objeto prioritario la mejora y redotacin de las reas
afectadas, den lugar a un incremento relevante de los espacios dotacionales de dominio y uso pblico espacios
libres, sistema viario o parcelas de equipamiento comunitario-; no incrementen el aprovechamiento lucrativo
asignado al mbito afectado; y garanticen adecuadamente la resolucin de las demandas dotacionales de todo
tipo que los nuevos usos proyectados generen, los Planes Especiales que las desarrollen podrn formularse sin
la previa tramitacin de un expediente de modificacin de las Normas Subsidiarias, an cuando modifiquen de
forma expresa alguna de las determinaciones de rgimen urbanstico general establecidas.
2.-
Estudios de Detalle
a.- La modificacin, dentro de los lmites y en las condiciones establecidas en la vigente legislacin
urbanstica y en este proyecto de la configuracin fsica de las edificaciones o de la ordenacin de la
urbanizacin, previstas en el planeamiento de rango superior justificar la formulacin de Estudios de Detalle.
b.- Ser preceptiva dicha formulacin, entre otros casos, cuando se pretenda reajustar las rasantes de la
urbanizacin de las vas y espacios pblicos o de aquellas partes de las parcelas edificables sometidas a
servidumbres de uso pblico y dicho reajuste modifique las condiciones de ordenacin de esas u otras parcelas,
haciendo inviable su desarrollo de acuerdo con lo establecido por el planeamiento, as como para la modificacin
o nueva apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de dominio pblico.
c.- No se podrn definir a travs de esta figura de planeamiento determinaciones propias de planeamiento
general, parcial o especial que no estuvieran previamente establecidas por un planeamiento con ese rango.
As, en ningn caso proceder su formulacin en territorios en los que estas Normas Subsidiarias establecen la
obligacin de la formulacin de planeamiento parcial o especial previa a la ejecucin, sin que este requisito se
haya cumplimentado.
d.- Al definir o reajustar la configuracin fsica de las edificaciones y la urbanizacin, podrn
complementar la calificacin pormenorizada establecida por el planeamiento de rango superior o incluso
modificarla, en los casos establecidos en el Artculo 2.10 de las presentes Normas.
e.- Los Estudios de Detalle, en ningn caso podrn contener determinaciones vinculantes referentes al
rgimen de ejecucin del planeamiento aplicacin de sistemas de gestin, etc-, a las etapas o plazos de
ejecucin, o a las obligaciones de financiacin de los costos del proceso urbanizador por parte de los afectados
por una intervencin urbanstica.
definicin de una ordenacin que garantice la adecuada insercin urbanstica de la actuacin y la defensa de los
valores paisajsticos, medio ambientales y naturalsticos del territorio.
La resolucin municipal definir si la iniciativa de la formulacin del mismo recae en el solicitante o se la reserva
el propio Ayuntamiento, entendindose que en ningn caso podr asignarse a particulares la responsabilidad de
formulacin de Planes Especiales que desarrollen elementos constituyentes de estructura general y orgnica del
territorio definidos por estas Normas Subsidiarias.
Dichos Planes Especiales de Ordenacin incorporarn, en su caso, los estudios de evaluacin y correccin del
impacto ambiental necesarios de acuerdo con lo dispuesto por la legislacin vigente.
Su aprobacin definitiva corresponder a la Diputacin Foral de Gipuzkoa.
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Artculo 3.15.-
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Artculo 3.20.-
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Suelo No Urbanizable
a.- Se declaran fuera de ordenacin los edificios e instalaciones existentes cuyo mantenimiento impida la
ejecucin de las previsiones de implantacin, ampliacin, etc de dotaciones pblicas, previstas en el presente
proyecto, as como todos aquellos que por sus caractersticas puedan destinarse exclusivamente a la
implantacin de usos prohibidos de manera expresa.
Dichos edificios e instalaciones se considerarn adscritos al rgimen establecido en la vigente legislacin
urbanstica.
b.- En los edificios e instalaciones no declarados fuera de ordenacin, que incumplan alguna de las
determinaciones establecidas en el presente proyecto, el Ayuntamiento podr exigir su adecuacin, total o parcial
a aquellas, como condicin previa o simultnea a la concesin de cualquier licencia urbanstica que afecte a la
finca sobre la que dichos edificios o instalaciones se siten.
c.- Las construcciones existentes, fuera de uso, que por su estado de conservacin y condiciones de
habitabilidad sean susceptibles de ser declaradas en estado de ruina, no se tomarn en consideracin a los
efectos de la consolidacin del aprovechamiento edificatorio correspondiente, o de la implantacin de usos y
actividades autorizados en edificaciones existentes; es decir, sern considerados como no existentes.
Artculo 3.22.-
AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA
AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA
6.En ese sentido, se conceptan como obras menores, las obras interiores o exteriores, de sencilla tcnica
y escasa entidad constructiva y econmica que no supongan alteracin del volumen, del uso objetivo, del
nmero de viviendas y locales, ni afecten a la estructura o al diseo exterior o a las condiciones de habitabilidad
o seguridad del edificio o instalacin. Se incluyen, entre ellas la modificacin de la distribucin interior de las
viviendas, locales y edificios, cualquiera que sea su uso; los cerramientos de fincas, solares y terrenos; la
colocacin de cercas o vallas de proteccin, andamios, apuntalamientos, y dems elementos auxiliares de
construccin de las obras, la reparacin de cubiertas, azoteas, terminaciones de fachada o elementos puntuales
de urbanizacin acometidas de servicios, reposiciones de pavimentacin, etc- y la colocacin de rtulos, toldos
o marquesinas y otras similares.
7.Por su parte, se entender por establecimiento de actividades, la actuacin encaminada a desarrollar en
un terreno, edificio o local determinado una actividad concreta, bien con carcter ex novo, bien sustituyendo a
otra anterior que, en cualquier caso, se deber ajustar a lo dispuesto tanto en la normativa urbanstica vigente
como en otras disposiciones legales que resulten aplicables.
En atencin a las molestias que, en su caso, puedan producir a terceros y a lo dispuesto al respecto en la
legalidad vigente, dichas actividades se diferencian, entre otros aspectos, en funcin de que hayan de ajustarse
o no a lo dispuesto en la Ley de Proteccin del Medio Ambiente o normas que lo sustituyan o complementen y
por lo tanto, de la preceptividad o no de la correspondiente licencia de apertura.
Si la implantacin de la actividad hace necesaria la ejecucin de obras de algn tipo, las solicitudes de
autorizacin correspondientes a stas y a aquella podrn ser objeto de un nico expediente y de una nica o
simultnea resolucin municipal. En caso contrario bastar con la tramitacin de la correspondiente licencia de
apertura y/o actividad.
8.En los casos en que se plantee un cambio de uso terciario a vivienda- se deber tramitar inicialmente
una licencia de cambio de uso y posteriormente licencia de obras. Estas actuaciones, propiciadas y permitidas
desde estas Normas, se regulan expresamente en la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la
modificacin de uso de plantas bajas y otros locales en mbitos consolidados de Suelo Urbano residencial.
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El nuevo titular deber asumir expresamente la totalidad de los compromisos y obligaciones adquiridos por su
predecesor, modificndose, en su caso y a ese respecto, los documentos pblicos que se hubiesen formulado.
En todo caso, la transmisin de la titularidad de las licencias de obras o actividades que afecten a los bienes de
dominio pblico requerir la previa autorizacin expresa del Ayuntamiento o, en su caso, del organismo titular de
esos bienes.
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4.Direccin de la obra: en todos los casos en los que se exige el proyecto tcnico para la concesin de la
licencia y en aquellos en los que, si bien dicho proyecto no resulta en principio necesario, el Ayuntamiento
imponga esa condicin en el acuerdo de concesin, el titular de la licencia deber nombrar un director de obra
con la titulacin tcnica suficiente adecuada en funcin de la naturaleza de las obras y en su caso, el tcnico de
grado medio correspondiente que le asista en sus funciones.
Dicho nombramiento, con la aceptacin expresa de los tcnicos nominados, se comunicar al Ayuntamiento con
anterioridad al comienzo de las obras, considerndose la comunicacin citada asimismo, como requisito
indispensable para la ejecutividad de la licencia concedida.
5.Tasas: las licencias no sern ejecutivas en tanto no se abone el importe de las tasas correspondientes,
fijadas en el acto de otorgamiento de las mismas.
6.Replanteo: en todas aquellas licencias de obras en las que se exige plano de emplazamiento y replanteo,
previamente al comienzo de dichas obras, el titular de la licencia deber solicitar el visto bueno municipal a la
implantacin efectiva de stas sobre el terreno, el cual se reflejar en la denominada acta de replanteo.
7.Licencia de primera utilizacin: los titulares de licencia de apertura y obras de edificacin en todos los
casos- y los de licencias de obras menores e implantacin de otras actividades cuando expresamente se
establezca en el acuerdo de concesin-, debern obtener la correspondiente licencia de primera utilizacin sea
en relacin con la obra o la actividad o con ambas-, antes de poder destinar los edificios y locales objeto de la
licencia a los fines previstos y de ejercer la actividad correspondiente.
Si un mismo edificio o local es objeto tanto de licencia de apertura o actividad como de obras, los trmites
referentes a las correspondientes licencias podrn simultanearse e incluso conformar un nico docuemento
tcnico.
En cualquier caso, los titulares correspondientes debern impedir que se realicen por terceros actos de
utilizacin u ocupacin del edificio hasta que la licencia citada haya sido concedida.
La obtencin de dicha licencia ser requisito indispensable para la conexin efectiva del edificio a las redes de
servicios urbanos abastecimiento de agua, suministro de energa elctrica, telecomunicaciones y, en su caso,
suministro de gas- debiendo denegar en caso de incumplimiento del mismo el alta correspondiente las
compaas suministradoras.
Artculo 3.28.-
Propiedad, con la aceptacin por el interesado del carcter provisional de la misma, y de la obligacin de cesar
en el uso y/o demoler la construccin objeto de la licencia en el momento en que lo seale el Ayuntamiento y sin
derecho a indemnizacin.
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Artculo 3.38.-
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TTULO IV:
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* Planta alta- tico: planta situada por encima de la planta baja o del entresuelo. Se considerarn ticos
aquellas plantas, las ms elevadas de los edificios, que presentan un retranqueo en ms del 40% de su
permetro.
* Bajo cubierta: es aquella situada bajo el forjado o tablero de cubierta, cuya altura en fachada sea
inferior a 1,20 m.
3.-
Artculo 4.4.- Criterios para la medicin de la altura de edificacin y altura en fachada en las distintas
plantas de los edificios
1.
Altura de edificacin
a.- Criterio general de medicin: La altura de edificacin se medir tomando como referencia inferior el
punto ms bajo de fachada en su encuentro con el terreno urbanizado y como referencia superior el nivel del
punto ms alto de la superficie de fachada o de la interseccin de sta con el plano de cubierta.
b.- Nivel de referencia superior- casos particulares:
* Si la construccin presenta una cubierta con aleros, el nivel de referencia superior para la medicin ser
el punto ms alto de la interseccin terica de la superficie de fachada con la cara superior del forjado o tablero
de cubierta.
* En caso de existir elementos volados o retranqueados ticos-, la medicin se determinar respecto a la
superficie de fachada del elemento volado o retranqueado.
* En el caso de existir elementos constructivos u ornamentales, cuya longitud conjunta no supere el 15%
del permetro de la fachada, stos no sern de consideracin para la medicin de la altura de edificacin.
* En el caso de que el planeamiento permita la construccin de buhardas en el bajo cubierta, stas no
sern de consideracin para la medicin de la altura de edificacin.
* En los edificios de usos industriales o terciarios, el nivel de referencia para la medicin de la altura de
edificacin ser el nivel superior cara superior del forjado- de la ltima planta sobre rasante computable,
excluyendo del cmputo la altura ocupada por los elementos de estructura y cubrimiento del edificio.
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B.-
Tratamiento de la cubierta:
* En las parcelas de uso residencial en Suelo Urbano y Urbanizable, con carcter general, la envolvente
de la cubierta quedar definida por una pendiente de cubierta del 35% medida a partir del punto establecido
como referencia superior para la medicin de la altura de edificacin. Se exceptan las Parcelas de Bajo
Desarrollo y Edificacin aislada en las que dicha pendiente podr ser del 40% como mximo.
* En las dems tipologas de parcelas industriales, terciarias y de equipamiento comunitario- que
respondan a una disposicin aislada y no se integren en manzanas o bloques de edificacin residencial, la
pendiente podr ser del 40%; admitindose en estos casos soluciones de cubierta plana.
* Con carcter general, por encima del perfil de cubierta slo podrn sobresalir elementos de las
instalaciones de servicio del edificio y lucernarios, y, cuando se autoricen expresamente, buhardillas y torreones
ornamentales.
* Los huecos de ventilacin e iluminacin que se abran en la cubierta se debern disponer en el plano de
la misma, prohibindose expresamente su disposicin vertical o la apertura de terrazas en el espacio bajo
cubierta, an cuando queden por debajo del perfil de cubierta autorizado.
* Si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos
auxiliares autorizados con carcter general sobre el perfil de cubierta en el caso de cubiertas inclinadas.
* En edificaciones desarrolladas en parcelas de usos terciarios y/o industriales se podrn disponer
elementos singulares ocupando un mximo del 20% de la superficie ocupada por la edificacin mediante la
sobreelevacin de una planta ms sobre el perfil bsico considerado, siendo en cualquier caso computable a
efectos de aprovechamiento urbanstico.
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Artculo 4.7.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las parcelas a.1
Residencial de ensanche
Agrupa las siguientes parcelas, conteniendo especificaciones especiales para cada una de ellas:
* Parcelas a.1.1.- Residencial de ensanche.
* Parcelas a.1.2.- Residencial de nuevos ensanches.
* Parcelas a.1.3.- Residencial de asentamientos residenciales antiguos.
* Parcelas a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva.
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2.Alineaciones de edificacin:
Salvo definicin expresa en contrario de la Norma Particular correspondiente, se consolidan las alineaciones de
edificacin existentes, tanto las correspondientes a las fachadas exteriores como las de los patios de manzana.
En caso de sustituciones se respetarn las alineaciones que marquen el conjunto de las edificaciones a las que
pertenece la actuacin propuesta.
3.-
V/II
5,00 m mximo -usos terciarios-, altura mnima libre 3,50 m
3,00 m.-usos residenciales3,00 m
1,20 m
a.- Sobre estas determinaciones generales prevalecern las que, de forma particularizada para cada rea
se indican en la correspondiente Norma Particular.
b.- En aquellas parcelas en que se autoriza de forma expresa la disposicin de una planta tico, ste
estar retranqueado en todas las fachadas de la edificacin, incluidas las de los patios de manzana.
c.- Las condiciones de perfil y altura de edificacin en la fachada a patios de manzana sern las mismas
que las de la fachada exterior, situndose en ellas la cornisa de remate al mismo nivel que en sta ltima. De
igual modo, a partir de la cornisa se dispondr, en su caso, el tico y sobre l la pendiente de cubierta
autorizada.
d.- Los patios de manzana podrn ocuparse bajo rasante y en la primera planta sobre rasante.
4.Fondo de edificacin:
Salvo definicin expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolida el fondo de
edificacin existente.
5.-
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h.- El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la
superficie de fachada ser de 1,20 m; en el caso de plantas tico, el alero ser de 0,60 m.
6.-
Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35%.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin, por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
f.- Disposicin de torreones ornamentales: en las parcelas de esquina, podrn autorizarse la disposicin
de torreones ornamentales. Se ubicarn en la esquina del edificio, con una longitud mxima de 5,00 m en cada
una de las fachadas a partir del encuentro de ambas alineaciones.
7.-
Patios:
a.- Los patios interiores debern tener una dimensin tal que cumplan como mnimo lo dispuesto para las
viviendas VPO en la normativa vigente.
b.- Los patios podrn cubrirse en su coronacin con claraboyas, siempre que se deje un espacio perifrico
libre entre sta y las paredes del patio, con una superficie mnima de ventilacin del 20% de la superficie en
planta del patio.
c.- Sobre el suelo del patio no podr efectuarse construccin alguna.
d.- Se podrn disponer patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con un uso
exclusivo de tendedero.
8.-
Artculo 4.8.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las Parcelas a.2
Residencial de edificacin abierta
1.Parcelacin:
a.- La parcelacin ser definida por el planeamiento pormenorizado y, en su desarrollo, por los
expedientes de ejecucin que eventualmente se formulen.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados, se consolida la parcelacin existente, salvo definicin
expresa en contrario de las Normas Particulares correspondientes. Las intervenciones de sustitucin de estas
edificaciones consolidadas incidirn obligatoriamente en la totalidad de la existente en dicha parcela.
2.-
Aprovechamiento edificatorio:
a.- El planeamiento pormenorizado definir de manera especfica para cada parcela edificable, el
aprovechamiento edificatorio asignado.
b.- En las parcelas ya edificadas, situadas en mbitos en que se consolidan genricamente los desarrollos
existentes y. en las que la Norma Particular no establece de forma expresa el aprovechamiento edificatorio
asignado a cada parcela, se consolida en cada una de ellas el aprovechamiento de las construcciones que la
ocupan. Si la edificacin fuera sustituida, podr desarrollarse el aprovechamiento edificatorio bajo rasante
autorizado con carcter general.
3.-
Alineaciones:
a.- Su definicin se remite con carcter general al planeamiento pormenorizado.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados, se consolida, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares correspondientes, las alineaciones tanto de edificacin como de parcela- existentes.
En el caso de sustitucin de la edificacin, si las nuevas alineaciones de edificacin, sobre o bajo rasante,
sobresalen de la alineacin de edificacin del edificio sustituido, se exigir la previa formulacin de un Estudio de
Detalle.
5.-
6.Aleros:
El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la superficie de
fachada ser de 1,20 m; en el caso de que se desarrolle una planta tico, el alero ser de 0,60 m.
7.-
Vuelos y retranqueos:
a.- Los vuelos podrn ser cerrados miradores, galeras o similares- o abiertos balcones, terrazas o
anlogos-.
b.- Los vuelos podrn ocupar en cada fachada de la edificacin no ms del 40% de la longitud de su
frente multiplicado por su nmero de plantas regulares, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de las
plantas. Su profundidad sobre la superficie de fachada no exceder de 1,20 m. En esta norma quedan excluidas
las plantas tico.
c.- Tan solo se permitirn vuelos a partir de una altura superior a 3,00 m sobre la rasante del espacio
pblico o del terreno urbanizado al que den frente.
d.- Se consolidan, sin embargo, los vuelos existentes. En caso de sustitucin o reforma, se deber aplicar
la norma general.
e.- Por su parte, los retranqueos sern libres, no superando su fondo la mitad de su frente.
8.-
Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35%.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
9.-
Patios:
a.- Los patios interiores debern tener una dimensin tal que cumplan como mnimo lo dispuesto para las
viviendas VPO en la normativa vigente.
b.- Los patios podrn cubrirse en su coronacin con claraboyas, siempre que se deje un espacio perifrico
libre entre sta y las paredes del patio, con una superficie mnima de ventilacin del 20% de la superficie en
planta del patio.
c.- Sobre el suelo del patio no podr efectuarse construccin alguna.
d.- Se podrn disponer patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con un uso
exclusivo de tendedero.
10.-
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b.- Se autoriza con carcter general la disposicin de instalaciones deportivas o recreativas descubiertas
y carentes de elementos de obra sobre rasante como piscinas o pistas de juego.
c.- Podrn disponerse cierres de parcela, en todo caso cumpliendo las especificaciones establecidas, en
las separaciones con otras fincas y en su lmite con los espacios pblicos. Esto siempre que el espacio no tenga
una servidumbre de uso pblico.
Artculo 4.9.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las Parcelas a.3
Residencial de edificacin de bajo desarrollo
Agrupa las siguientes parcelas, conteniendo especificaciones especiales para cada una de ellas:
* Parcelas a.3.1.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo -comunes-: edificacin configurada por
bloques exentos constituidos por mdulos de vivienda agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios
ncleos de acceso vertical, con un mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de acceso y planta y treinta y dos
(32) viviendas por bloque.
* Parcelas a.3.2.-Residencial de edificacin unifamiliar adosada: edificacin configurada por mdulos de
edificacin de una (1) vivienda, adosados lateralmente formando conjuntos de un mximo de ocho (8) mdulos.
1.-
Parcelacin:
a.- La parcelacin ser la definida por el planeamiento pormenorizado dentro de las condiciones de
parcela mnima que se establece en el epgrafe 4.c.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolida, salvo definicin expresa en contrario en las
Normas Particulares correspondientes, la parcelacin existente.
2.-
Aprovechamiento edificatorio:
a.- Con carcter general, el aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas se determinar en base
al ndice de edificabilidad de parcela establecidos por el planeamiento pormenorizado. Dicho ndice se refiere a la
superficie de parcela resultante de la ordenacin, excluidos los espacios cedidos a dominio pblico o los
destinados a usos privados comunes a varias parcelas.
b.- En las parcelas ya edificadas, situadas en mbitos en que se consolidan genricamente los desarrollos
existentes y. en las que la Norma Particular no establece de forma expresa el aprovechamiento edificatorio
asignado a cada parcela, se consolida en cada una de ellas el aprovechamiento de las construcciones que la
ocupan. Si la edificacin fuera sustituida, podr desarrollarse el aprovechamiento edificatorio bajo rasante
autorizado con carcter general.
3.-
Tipologa edificatoria:
* Parcelas a.3.1.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo comunesa.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo: edificacin configurada por bloques exentos constituidos
por mdulos de vivienda agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios ncleos de acceso vertical, con un
mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de acceso y planta; y treinta y dos (32) viviendas por bloque.
b.- Se autoriza, sin limitacin en cuanto al nmero mximo de viviendas, la agrupacin en una sola
parcela de varios bloques, los cuales podrn disponer de construcciones bajo rasante destinadas a usos
auxiliares, unitarias, y de otros espacios y elementos de titularidad y uso comunes.
c.- Se autoriza la disposicin de patios interiores destinados a la ventilacin e iluminacin de habitaciones
de las viviendas destinadas a la estancia habitual y prolongada de personas estancias, cocinas, comedores y
dormitorios-. Se podrn disponer igualmente patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con
un uso exclusivo de tendedero.
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Alineaciones y retiros:
a.- El planeamiento pormenorizado definir en cada caso las alineaciones de parcela, regulndose
implcitamente las alineaciones de edificacin a travs de las condiciones de retiro establecidas. La ordenacin
pormenorizada definir una ordenacin particularizada para cada parcela y establecer alineaciones de
edificacin obligatoria.
b.- Se establece un retiro mnimo de 2,00 m en todas las plantas de la edificacin al lmite de los espacios
pblicos ordenados.
c.- Como norma general, la separacin mnima entre bloques de una misma parcela en sus fachadas
principales ser de 12,00 m; mientras que la separacin mnima entre bloques en sus fachadas secundarias ser
de 6,00 m.
d.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolidan, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares, las alineaciones existentes.
6.Perfil y altura de edificacin:
En el caso de disponerse plantas semistano, stas podrn tener una altura en fachada de 1,20 m mximo.
En las parcelas a.3.1 el perfil mximo de edificacin ser de IV/II, siendo la altura mxima sobre rasante la
resultante de cumplir la condicin de que la altura en fachada de cada planta ser de 3,00 m.
En las parcelas a.3.2 el perfil de edificacin ser II(b)/II, siendo la altura mxima sobre rasante la resultante de
cumplir la condicin de que la altura en fachada de cada planta regular ser de 3,00 m; con la excepcin del bajo
cubierta que podr tener una altura en fachada de 1,20 m, desde la cual se dispondr el plano de cubierta.
7.Aleros:
El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la superficie de
fachada ser de 1,20 m; en el caso de que se desarrolle una planta tico, el alero ser de 0,60 m.
8.-
Vuelos y retranqueos:
a.- En los nuevos edificios sustituyan o no a otro preexistente- podrn disponerse cuerpos salientes
sobre la va pblica o espacio libre colindante. Estos podrn ser cerrados miradores, galeras y similares- o
abiertos balcones, terrazas y anlogos.
b.- Los vuelos abiertos ocuparn en fachada de la edificacin no ms del 40% de la longitud de su frente,
multiplicado por su nmero de plantas, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de sus plantas. Su
profundidad sobre la superficie de fachada ser como mximo de 1,20 m.
c.- En frentes de fachada inferior a 6,00 m se autorizar en cualquier caso la disposicin de vuelos en un
frente mximo de 3,00 m.
d.- La distancia mnima entre cualquier elemento de la edificacin y la finca colindante ser de 2,00 m.
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9.-
Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35% en el caso de bloques y
del 40% si son unifamiliares adosadas.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin, por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
f.- En las parcelas a.3.2, podrn disponerse buhardillas en la planta bajo cubierta computable
autorizada, cumpliendo las siguientes condiciones:
* Retranqueo mnimo:
1,00 m
* Frente de fachada mximo:
35% de la longitud de fachada
* Altura en fachada:
3,00 m
10.- Patios interiores:
Se prohbe de forma expresa la disposicin de patios interiores con la excepcin de aquellos cubiertos y
ventilados con un uso exclusivo de tendedero que tendr un dimetro mnimo de 1,50 m.
11.-
Artculo 4.10.-
b.- La parcelacin en los nuevos mbitos y actuaciones ser la definida por el planeamiento
pormenorizado.
c.- La superficie mnima construida por unidad de vivienda ser de 250 m(t).
d.- En las reas y mbitos desarrollados se consolida salvo definicin expresa de las Normas Particulares
correspondientes la parcelacin existente.
En cualquier actuacin que se plantee divisiones de parcelas existentes- se debern cumplir los requisitos de
parcela y frente mnimos establecidos anteriormente.
2.-
Tipologa edificatoria:
a.- La edificacin responder a una tipologa aislada, con un mximo de dos unidades de vivienda por
parcela.
b.- La Normativa Particular podr condicionar el nmero de viviendas a edificar una o dos- por parcela a
la superficie de la misma.
c.- La ocupacin de parcela ser inferior al 40% sobre rasante y al 60% bajo rasante.
3.-
Alineaciones y retiros:
a.- El planeamiento pormenorizado definir en cada caso las alineaciones de parcela, regulndose
implcitamente las alineaciones de edificacin a travs de las condiciones de retiro establecidas. La ordenacin
pormenorizada definir una ordenacin particularizada para cada parcela y establecer alineaciones de edificacin
obligatoria, as como autorizar la ocupacin bajo rasante de los espacios afectados por los retiros exigidos.
b.- Se establece con carcter general un retiro mnimo de 3,00 m desde cualquier elemento de la
edificacin.
d.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolidan, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares, las alineaciones existentes.
4.Perfil de edificacin:
Se establece con carcter general un perfil de II(b)/I, siendo el bajo cubierta computable.
5.Altura de edificacin:
Se aplicarn las condiciones particulares establecidas para cada rea por la Norma Particular correspondiente.
6.Vuelos y retranqueos:
Su disposicin ser libre, si bien, debern respetar las condiciones de retiro establecidas.
7.-
Cubiertas:
a.- Se establece con carcter general una pendiente de cubierta del 40%.
b.- Podrn disponerse buhardillas en la planta bajo cubierta computable autorizada, cumpliendo las
siguientes condiciones:
* Retranqueo mnimo:
1,00 m
* Frente de fachada mximo:
35% de la longitud de fachada
* Altura en fachada:
3,00 m
8.-
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b.- Se autoriza la disposicin de instalaciones deportivas y carentes de elementos de obra sobre rasante
como piscinas, pistas de juego, frontones cumpliendo las condiciones de retiro- y otras.
c.- Ser obligatoria la construccin de cierres en los linderos de la parcela, adecuados a las condiciones
generales establecidas.
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IV.2.2.- CONDICIONES DE USO Parcelas aArtculo 4.12.- Rgimen general de implantacin de los usos autorizados
1.Las parcelas de uso residencial se destinarn de forma predominante al uso de vivienda en todas las
plantas sobre rasante.
2.La implantacin de los restantes usos autorizados en dichas parcelas se ajustarn a los criterios
establecidos en este mismo artculo. En todo caso, su autorizacin se entender supeditada a su compatibilidad
con el uso residencial predominante.
3.Condiciones generales de implantacin de los usos caractersticos y autorizados en las parcelas de uso
residencial
Parcelas a.1 Residencial de Ensanche y a.2 Residencial de Edificacin Abierta
a.- Vivienda: Se implantarn exclusivamente en las plantas sobre rasante. En el caso de implantacin en
planta baja, debern cumplirse las condiciones establecidas en el Artculo 4.11.
b.- Usos auxiliares del uso de vivienda- excluido el de garaje-: Podrn implantarse en todas las plantas del
edificio, con excepcin de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, las cuales
debern situarse en planta baja o plantas bajo rasante.
c.- Garaje: Se habilitarn preferentemente en las plantas bajo rasante, pudiendo afectar a la planta baja
las rampas de acceso.
Podr implantarse este uso en planta baja siempre que tengan una capacidad para la guarda de seis o ms
vehculos y cuenten con un acceso nico desde la va pblica.
Debern cumplir las condiciones especificadas en el Artculo 4.16 de las presentes Ordenanzas.
d.- Usos industriales: Se implantarn las de 1 categora exclusivamente en planta baja.
e.- Usos terciarios:
Uso hoteleros:
- En planta baja, entreplanta y/o primera planta.
- Ocupando la totalidad de la parcela y de las plantas de edificacin.
Uso comerciales:
- Se implantarn, con carcter general, exclusivamente en planta baja, entresuelo y primera planta bajo
rasante ligada la actividad a la planta baja-, con acceso independiente desde la va pblica independiente al de
las viviendas.
- Se admitir su implantacin en planta primera en los siguientes casos:
* Con acceso comn al de las viviendas, se admitir la implantacin de servicios profesionales y
otros usos asimilados de carcter inocuo y compatibles con el uso residencial como peluqueras, salones de
belleza y otros, con una superficie til inferios a 250 m(u).
* Ampliaciones de los locales comerciales de planta baja con acceso directo desde ellos.
- La superficie til mnima de los nuevos locales no podr ser inferior a 25 m(u), siendo su frente de
fachada de 3,00 m como mnimo.
Uso de oficina:
- En idnticas condiciones al uso comercial.
- En primera planta, con acceso comn al de vivienda.
- En plantas altas, exclusivamente en la modalidad de despachos profesionales y en todo caso, como uso
complementario de una determinada vivienda, con una superficie mxima de 60 m de superficie.
- Ocupando la totalidad de la parcela.
Usos recreativos: En idnticas condiciones al uso comercial.
Usos terciarios diversos:
- En las mismas condiciones que los usos de oficina.
- En caso de incorporar usos de hostelera auxiliares, debern instalarse en planta baja.
f.- Usos de equipamiento comunitario: En las mismas condiciones que los usos hoteleros.
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Parcelas a.3 Residencial de edificacin de bajo desarrollo y a.4 Residencial de edificacin aislada
a.- Vivienda: Se implantarn exclusivamente en las plantas sobre rasante.
b.- Usos auxiliares del uso de vivienda: Podrn implantarse en todas las plantas del edificio, con
excepcin de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, las cuales debern situarse
en planta baja o plantas bajo rasante. Asimismo, si el planeamiento pormenorizado lo autoriza, podrn
implantarse en construcciones auxiliares independientes.
El uso de garaje se implantar con carcter general en las plantas bajo rasante o en planta baja, en la
construccin principal de la parcela o en construcciones auxiliares si estas se autorizan. La totalidad de las
plazas de garaje de cada una de las parcelas deber quedar vinculada registralmente a las viviendas.
c.- Otros usos autorizados:
En las Parcelas a.3, la implantacin de otros usos industriales, terciarios u otros- ser en las mismas
condiciones que en las parcelas a.1 y a.2.
4.-
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7.-
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Artculo 4.15.- Condiciones aplicables a los locales destinados a otros usos autorizados
a.- Condiciones de acceso:
- Todos los locales situados en el stano primero, semistano, planta baja, entresuelo o planta
primera, destinados de forma predominante a usos no residenciales, tendrn acceso directo desde el exterior del
edificio, independiente de los espacios y elementos de acceso a las viviendas del mismo.
- Altura libre mnima puertas y puntos crticos en recorridos de acceso y evacuacin-: 2,10 m
- Anchura libre mnima pasillos accesibles al pblico-: 1,20 m
- En los casos en los que el nivel del local sea diferente del nivel del acceso desde el exterior, y
dicha diferencia de rasantes se resuelva por medio de escaleras, stas debern situarse en el interior del local, y
se deber disponer una meseta de 1,20 m de fondo mnimo desde la puerta de acceso hasta el comienzo de las
mismas.
b.- Altura libre mnima de los espacios: La altura libre mnima en este tipo de locales ser de 2,60 m en
los espacios de superficie inferior a 40 m; 2,80 m en los de superficie inferior a 80 m y 3,00 m en los que
superen los 80 m. Asimismo se autorizar que en las dependencias auxiliares destinadas a aseos o almacn no
susceptibles de otro uso, la altura libre se reduzca a 2,20 m. y bajo altillos que cumplan las condiciones
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sealadas en el punto d, 2,20 m si bien los locales que presenten esas caractersticas no podrn destinarse a la
estancia prolongada de personas. En los locales destinados a usos recreativos u hosteleros: 3,20 m.
c.- Superficie mnima: La superficie mnima til de esos locales no ser inferior a 25 m (u). Asimismo, la
zona destinada a venta al pblico en cada local no ser inferior a 15 m(u)
d.- Altillos en plantas bajas o entresuelos:
- Slo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un
elemento comn del edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad
registral.
- nicamente podrn construirse estos pisos en locales cuya altura libre no sea menor de 4,80 m. La altura libre
mnima ser de 2,20 m en la planta baja y de 2,20 m en el altillo.
- La superficie no podr ser superior al 40% de la superficie de la planta baja y estar retirada al menos 1/3 del
fondo del local desde la lnea de fachada, con un mnimo de 3,00 m desde sta.
- Los altillos autorizados no podrn utilizarse como vivienda, ni para el servicio al pblico, ni para la permanencia
continuada de personas.
e.- Dotacin de aseos:
- Los locales destinados a usos de hostelera o recreativos, dispondrn en todo caso de cuartos de aseo para el
servicio al pblico de acuerdo al dimensionamiento y dotacin de servicios que se establecen en el artculo 18 de
las presentes Ordenanzas.
- Los cuartos de aseo podrn situarse en locales de primer stano o semistano y tendrn obligatoriamente un
anteaseo a travs del cual se acceder a ellos, en el que se permitir exclusivamente la disposicin de lavabos.
- El acceso no se podr realizar de forma directa desde los lugares donde se elaboren, manipulen o almacenen
alimentos cocinas, comedores u otros-, ni desde los locales destinados al pblico.
f.- Iluminacin y ventilacin: La parte de los locales comprendidos en el presente artculo destinada a la
estancia prolongada de personas tendr iluminacin y ventilacin natural ayudada por la artificial, si fuese
necesario de acuerdo a las prescripciones vigentes. Para esta ltima se exigir la presentacin de un proyecto
detallado de la instalacin, avalado por un facultativo competente en la materia, que deber ser aprobado por el
Ayuntamiento.
La ventilacin natural deber disponer de huecos practicables al menos en una tercera parte de superficie total,
no inferior a 1/10 de la cabida de la parte del local par cuyo servicio se establezcan.
En previsin de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta debern disponer conducciones para
ventilacin de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entreplanta, independiente de las
de viviendas, con unas dimensiones mnimas de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
En los casos de actividades de hostelera o recreativas que incorporen cocina, freidora, asador, plancha, horno u
otra instalacin similar se dispondr obligatoriamente un conducto independiente de evacuacin de humos y
gases de acuerdo a las normas tcnicas vigentes por encima del alero, el cual deber discurrir por el interior del
edificio prohibindose expresamente su instalacin en fachada o patios.
Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a trasteros y almacenes podrn tener iluminacin y
ventilacin artificiales.
e.- Se dispondr de al menos una plaza de garaje por vivienda y por cada 100 m de bajo comercial, salvo
justificacin expresa de su imposibilidad.
f.- El Ayuntamiento podr denegar el permiso de instalacin de garajes en el caso de que se acceda a los
mismos a travs de vas que, por su nivel de circulacin, por la necesidad de invasin de espacios pblicos en
una longitud superior a los 4 m, o por otras razones urbansticas singulares, resulten inapropiadas para ello. Al
efecto, se dispondr siempre de los accesos en aquellos lugares que resulten ms adecuados desde el punto de
vista de la funcionalidad pblica del entorno.
g.- Las condiciones de funcionalidad aplicables a los locales destinados al uso de garaje son:
Superficie y dimensiones mnimas:
- La superficie mnima til de los garajes ser de 20 m por vehculo
- Dimensiones mnimas de las plazas:
Plazas abiertas:
4,50 x 2,20 m
Plazas cerradas:
4,50 x 2,40 m
Plazas reservadas a minusvlidos:
6,00 x 3,60 m
Aparcamiento de minusvlidos:
- En batera: se podr reducir a 5,00 x 3,60 m en el caso de imposibilidad de cumplimiento de
los 6,00 m.
- En lnea: si por razones de dificultad en la circulacin rodada no sea posible adoptar la
anchura de 3,60 m, sta se adecuar al resto de las plazas disponibles.
Altura libre mnima: La altura libre mnima ser de 2,20 m en el conjunto del local.
Accesos:
- Los garajes debern tener un acceso con una anchura mnima de 3,00 m para garajes de 1 categora y de
5,00 m para garajes de 2 categora. Este ltimo podr desdoblarse en dos accesos independientes de 3,00 m
de anchura mnima.
- Las rampas de garaje tendrn una pendiente mxima, en tramos rectos del 16%; y en los tramos curvos del
12%.
- Todos los garajes dispondrn de una meseta con una anchura igual o superior a la del acceso reglamentario,
antes de comenzar la rampa, de 5,00 m, sin incluir en esta superficie la de uso pblico; se resolvern con una
pendiente mxima del 3%.
- La altura libre suelo-techo en esta zona de meseta en el caso de estar cubierta, ser como mnimo de 2,40 m y
los puntos ms bajos en el umbral bajo viga de 2,10 m.
- El garaje podr estar comunicado con el ascensor o escalera del inmueble, en cuyo caso deber disponer de
un vestbulo de aislamiento intermedio, con puertas blindadas de cierre automtico excepto cuando se trata de
garajes de viviendas unifamiliares. Si el local alberga a ms de 30 vehculos, dispondr de acceso independiente
para peatones de un ancho mnimo de 1,00 m.
- En los garajes de 1 categora, podr sustituirse la rampa de acceso por un elevador o montacargas, debiendo
disponerse en tal caso una meseta de salida de caractersticas similares a las exigidas cuando se dispone de
rampa.
- Los pasillos de rodadura de acceso a las plazas de aparcamiento en hilera sern de 3,00 m; en caso de
aparcamiento en batera sern de 4,50 m.
- En el caso de que las rampas de acceso y salida y las calles de circulacin presten servicio a garajes de
diferentes edificios, ser exigible la constitucin de servidumbres recprocas que garanticen su funcionalidad y
que, previa la aprobacin de su rgimen por el Ayuntamiento, habrn de inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
Ventilacin:
En los locales destinados a usos de garaje, la ventilacin natural o forzada estar proyectada con suficiente
amplitud para impedir la acumulacin de vapores y gases. En el caso de ventilacin natural, esta podra
resolverse de forma adecuada a fachada. Si se realiza a travs de patios o chimeneas previstos para su
ventilacin exclusiva a esos patios o chimeneas no abrirn ms huecos que los del garaje. Las chimeneas
sobrepasarn 1,00 m la altura de la cubierta.
La ventilacin se realizar de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
Garaje en viviendas unifamiliares: Se admiten las siguientes condiciones de los garajes anexos:
- Las dimensiones mnimas de las plazas sern de 2,55 m de anchura y 4,80 m de longitud.
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IV.2.4.- CONDICIONES
INSTALACIONES
DE
CALIDAD
CONSTRUCTIVA
FUNCIONALIDAD
DE
LAS
* Superficie menor o igual a 50 m(u): dos inodoros hombres/mujeres- con anteaseo comn dotado de
lavabo.
* Superficie menor o igual a 100 m(u): dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres- dotados de
un inodoro y lavabo recomendado urinario en el de hombres-.
* Superficie menor o igual a 200 m(u): dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres- dotados de
un inodoro, urinario y lavabo el de hombres; y de dos inodoros y dos lavabos el de mujeres.
* Superficie mayor de 200 m(u) por cada 100 m(u) adicionales: se incrementar la dotacin de un
inodoro y un urinario en el cuarto de aseo para hombres, y con un inodoro y un lavabo en el de mujeres.
Los cuartos de aseo dispondrn de instalacin de toallas de papel desechable o secador de manos de aire
caliente y dosificador de jabn.
- Los establecimientos de hostelera con barra de servicio al pblico, dispondrn en la misma de una o varias
tomas de agua y de los correspondientes desages.
Las chimeneas se rematarn como mnimo, 2,00 m por encima del alero y/o 1,00 m por encima de las cumbreras
de tejados, muros o cualquier obstculo distante menos de 10,00 m.
- En edificios existentes, cuando no sea factible la instalacin de chimenea a cubierta, podr autorizarse la
evacuacin a fachada o patio, siempre que se trate de aparatos de tiro forzado, no autorizndose los de tiro
natural. Cualquier tipo de instalacin de evacuacin se dispondr a ms de 3,00 m de la rasante del terreno
urbanizado, disponiendo de sistemas especiales para evitar la produccin de molestias por ruidos y olores.
Con independencia de los reglamentos especficos aplicables, el patio tendr como mnimo 3,00 m de superficie
siendo inscribible un crculo de 1,00 m de dimetro.
La distancia mnima entre una salida de humos y huecos de ventilacin frontales o laterales en ngulo ser de
3,00 m. Asimismo, distar 3,00 m de los huecos de pared lateral si la salida de humos est a menos de 1,00 m
de dicha pared lateral.
Para huecos en el mismo pao ser de 0,40 m.
Distancia entre salidas de humos convergentes 3,00 m; divergentes o paralelas 0,60 m.
2.- Locales destinados a usos residenciales:
- Los cuartos de aseo que no tengan ventilacin directa al exterior del edificio mnimo de 0,40 m en cuartos de
aseo y 0,25 m en retretes- debern disponer de algunos de los siguientes sistemas de ventilacin:
* Ventilacin por conducto, de acuerdo con las condiciones establecidas en las normas tcnicas vigentes.
* Ventilacin forzada por medios mecnicos que garantice un caudal mnimo de 30 m 3/hora y responda a
un sistema oficialmente homologado.
* Ventilacin por patios de dimetro mayor o igual a 1,00 m.
- Las cocinas dispondrn de los siguientes elementos de ventilacin y evacuacin de humos:
* Un conducto destinado a la ventilacin general del local para el que se admiten soluciones de colector
general.
* Un conducto independiente destinado a la evacuacin activada de humos y gases procedentes de la
cocina. Cuando la cocina est incorporada a la estancia, dicho conducto deber contar con un ventilador
centrfugo que asegure la extraccin de 300 m3/hora.
* Un conducto independiente para los gases de combustin del calentador o caldera de agua caliente y
calefaccin, en caso de que el mismo estuviera alojado en la cocina.
* Es obligatoria la existencia de otro conducto para la ventilacin de la despensa si la hubiera.
* La ventilacin de los gases de combustin y evacuacin de humos se realizar preferentemente a
cubierta, aunque podr evacuarse a fachada o patios en casos excepcionales, sin ocasionar molestias a los
vecinos.
3.- Locales destinados a usos diversos no residenciales:
- Para la disposicin de ventilacin mecnica la maquinaria necesaria y, en su caso la de climatizacin, se
deber situar en el interior del local- se exigir la presentacin de un proyecto detallado de la instalacin, suscrito
por un facultativo competente en la materia.
En previsin de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta debern disponer conducciones para
ventilacin de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entresuelo, independientes de las
de las viviendas, con unas dimensiones mnimas de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
- Los cuartos de aseo y los vestuarios del personal ventilarn por algunos de los sistemas establecidos para los
de las viviendas.
- En los casos de actividades de hostelera o recreativos, se exigir con carcter general la disposicin de
ventilacin forzada.
Cuando los locales incorporen en el espacio de servicio al pblico, cocina, freidora, asador, plancha, horno u otra
instalacin similar, se deber disponer obligatoriamente un conducto independiente de evacuacin de humos y
gases de acuerdo a las normas tcnicas vigentes que deber contar con un ventilador centrfugo.
En cualquier caso, las ventanas podrn ser practicables y utilizarse como soporte de ventilacin natural en horas
de actividad si se garantiza que no se transmiten o emiten al exterior ruidos y olores, y, utilizarse, en todo caso,
con ese fin fuera de las horas de actividad.
En las cocinas se exigirn las mismas condiciones de ventilacin y evacuacin de humos y gases que se
establecen para las cocinas de las viviendas en el apartado precedente.
4.- Locales de garaje:
Se estar a lo exigido por la NBE-CPI vigente.
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c.- Por encima de la cubierta podrn sobresalir nicamente los siguientes elementos:
- Conductos de humos o de ventilacin, antenas de telecomunicaciones, pararrayos, lucernarios
paralelos al plano de cubierta con un lmite de 0,40 m sobre dicho plano- y otros elementos e instalaciones
auxiliares similares.
- Las buhardillas o torreones, exclusivamente cuando se autoricen de forma expresa por el
planeamiento pormenorizado.
- Rtulos y anuncios, en los casos y condiciones que se especifican en el Artculo 30.
d.- Las antenas de telecomunicaciones se instalarn obligatoriamente en cubierta, guardando un
retranqueo mnimo de 2,00 m respecto del alero.
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b.- Se establecern en concordancia con la composicin general de la fachada, sin alterar ni deformar su
configuracin general. No podrn invadir los elementos permanentes de la fachada de la planta baja ni situarse
perpendicularmente a ella.
c.- En el caso de edificios no ocupados por usos no residenciales en su totalidad, o en su planta primera,
los rtulos y anuncios podrn disponerse con un saliente mximo de 0,25 m, en las partes ciegas de la fachada,
afectando exclusivamente a las plantas altas ocupadas por los usos citados.
d.- En las cubiertas tendrn una altura mxima de 3,20 m a partir de la cornisa general del edificio y una
longitud inferior al 50% del frente de la fachada correspondiente.
Artculo 4.32.- Conservacin y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante
a.- Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrn obligatoriamente en
adecuadas condiciones de ornato y decoro, dotndose de las condiciones de urbanizacin necesarias recogida
de aguas pluviales, alumbrado, etc.b.- Slo se admitirn construcciones ornamentales no cerradas y construcciones destinadas a usos
auxiliares del uso predominante en los casos y condiciones que expresamente se seales en las Normas
Particulares; y respecto de las cuales el Ayuntamiento podr exigir la adopcin de determinados materiales de
cerramiento, colores y formas que se adapten mejor al entorno.
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existieran razones que lo impidan-, se siten a nivel del terreno y nunca en las plantas altas de la edificacin de
forma que su impacto visual sea el menor posible.
c.- El nmero mximo de plantas altas ser de dos (2). Se admitir la construccin de altillos o entrepisos
con las caractersticas que se especificarn en el interior de cada planta; esta superficie no ser computable,
integrndose de forma adecuada a la planta a la que pertenece.
d.- El ancho mnimo de cada nave ser de 10,00 m.
e.- La superficie til mnima de cada local en planta baja y/o semistano en los casos de divisin de
naves, ser de 200,00 m(t).
Condiciones geomtricas de los elementos integrantes de la edificacin:
a.- Altura libre mnima: ser de 2,50 m en las plantas stano; 3,50 m en las plantas altas dedicadas a la
produccin y de 2,50 m en las zonas destinadas a oficinas, aseos, almacenamiento y otros usos
complementarios dela empresa.
b.- En el caso de existir semistanos, stos cumplimentarn las condiciones establecidas para las plantas
bajas en cuanto a dimensiones y alturas libres mnimas, admitindose como locales independientes siempre que
dispongan de un frente mnimo de 10,00 m y una altura libre de acceso de 3,50 m.
c.- Entrepisos o altillos: podrn realizarse con una superficie mxima equivalente a la tercera parte 1/3de la superficie del pabelln. En esta zona, la altura libre ser de 2,30 m en la parte superior y de 2,50 m en la
parte inferior. En el caso de habilitarse galeras laterales de almacenamiento, stas debern estar abiertas hacia
la nave principal y no tendrn un ancho superior a los 2,50 m, debiendo cumplir las alturas libres indicadas para
los altillos.
d.- La cubierta de los edificios tendr una pendiente mxima del 35% en el caso de cubiertas inclinadas;
admitindose soluciones de cubierta plana en casos singulares.
e.- Las escaleras que sirvan al uso industrial debern cumplir en sus dimensiones y condiciones la
normativa vigente al igual que las escaleras de acceso a zonas de servicios oficinas, aseos, vestuarios, etc- de
uso exclusivo del personal.
f.- El acceso principal de vehculos tendr unas dimensiones mnimas de 3,00 m de ancho y una altura
mnima de 3,50 m.
g.- No se admitir la construccin de cuerpos salientes o volados, tanto abiertos como cerrados, a
excepcin de aleros decorativos o de proteccin de accesos.
h.- nicamente se permiten como elementos salientes de la fachada y cubierta las chimeneas, antenas y
dems instalaciones complementarias propias de la actividad industrial a desarrollar.
i.- Los rtulos, anuncios luminosos y otros motivos ornamentales no sobresaldrn de las fachadas ms de
0,25 m; prohibindose los letreros y dems motivos publicitarios colocados perpendicularmente a ella. Se admite
la instalacin de letreros sobre cubierta nicamente en el caso de ser tratados como elementos singulares de la
edificacin.
Artculo 4.40.- Condiciones generales de uso Parcela ba.- Los usos son los previstos en el Artculo 2.9 de las presentes Ordenanzas.
b.- Podr autorizarse el uso terciario, siempre que estn previstos en la Norma Particular correspondiente
y en las Ordenanzas del planeamiento de desarrollo vigente o a redactar.
c.- Por cada 1.000 m de superficie industrial, podr construirse una vivienda con una superficie
construida mxima de 100 m(t).
d.- Las superficies de parcela no edificables de uso privado se destinarn a maniobra y aparcamiento de
vehculos, viales interiores, almacenaje al aire libre, elementos de instalaciones o zonas ajardinadas. En
cualquier caso tanto estos espacios como las propias edificaciones debern adecuarse en adecuadas
condiciones de ornato y salubridad.
e.- Los stanos de las edificaciones industriales se destinarn, exclusivamente, a almacenamiento de
materiales y productos elaborados, debiendo estar ligados a los de planta baja o semistano, prohibindose en
ellos toda actividad que exija la estancia prolongada de personas.
En el caso de uso de garaje, estos locales podrn ser independientes de los de planta baja, cumpliendo en
cualquier caso los condicionados aplicables a este uso.
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f.- Los semistanos podrn desarrollar las actividades admitidas para las plantas bajas y constituirse
como locales independientes, siempre que cumplan las condiciones del Artculo 4.39.
g.- Los entrepisos o altillos autorizados se destinarn a oficinas, aseos, almacenamiento y otros usos
complementarios de la actividad principal; no admitindose su uso para la produccin.
h.- Los locales existentes quedarn consolidados en su actual estado, an no cumpliendo con las
determinaciones anteriores. En caso de sustitucin debern en cualquier caso cumplimentarlas.
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Artculo 4.43.- Condiciones generales aplicables a otras parcelas Parcelas c, g y ha.- En las parcelas de uso distinto al residencial o industrial, se aplicar con carcter subsidiario las
Ordenanzas formuladas en todos aquellos casos en que la misma resulte congruente y procedente.
En los supuestos en que se susciten conflictos de interpretacin, el Ayuntamiento, previo informe de los Servicios
Tcnicos Municipales, definir los criterios de aplicacin.
b.- En las parcelas de equipamiento comunitario parcelas g- y de infraestructuras de servicios
parcelas h-, prevaleceran, en todos los casos, la definicin de necesidades y los criterios municipales al
resolver volumtricamente y estticamente los edificios a disponer.
Condiciones de habitabilidad: se aplicarn, con los criterios establecidos en el punto a expuesto, las
condiciones de habitabilidad general establecidas para las parcelas de uso residencial.
Se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas para las parcelas de uso residencial.
Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones: se aplicarn, con los criterios
establecidos en los puntos a y b precedentes, las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las
instalaciones establecidas para las parcelas de uso residencial.
Adems de las disposiciones generales contenidas en el artculo 4.17, que se aplicarn ntegramente en la
totalidad de los casos, se aplicarn a los edificios no residenciales las condiciones referentes a acabados,
dotacin mnima de instalaciones, caractersticas de las instalaciones de saneamiento y ventilacin y control de
ruidos y vibraciones establecidas con carcter general para las edificaciones residenciales.
En los locales de los edificios no residenciales que se destinen a usos de residencia colectiva, usos diversos no
residenciales y garaje, se aplicarn asimismo las Ordenanzas dirigidas de forma especfica a los locales
destinados a esos mismos usos en las edificaciones residenciales.
De igual modo, en los locales que se destinen a usos asimilables por su contenido efectivo a los usos
residenciales residencias, hoteles y otros- se aplicarn las condiciones dirigidas de forma especfica a los
locales de vivienda.
Condiciones de seguridad: se aplicarn con carcter general las condiciones aplicables en los edificios de
uso residencial.
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Las limitaciones impuestas en los puntos b, c y d no sern aplicables a las construcciones e instalaciones
destinadas a usos rurales, con excepcin del uso de vivienda auxiliar o de infraestructuras de servicios, que
necesaria y justificadamente deban superarlas por requisitos de adecuacin funcional ineludibles.
3.- Condiciones de tratamiento exterior de las edificaciones:
a.- Como materiales de fachada se utilizarn el revoco pintado, preferentemente en color blanco y en cualquier
caso en tonos claros y la piedra, prohibindose expresamente las terminaciones de ladrillo hueco y/o bloque de
hormign gris y el ladrillo cara vista; si bien se admite la utilizacin parcial de ste ltimo siempre que su
superficie aparente no supere el 20% de la superficie de cada fachada.
b.- Como material de cubierta se utilizar preferentemente la teja cermica de color natural en cualquiera de sus
modalidades, incluyendo la teja romana o mediterrnea y las de arcilla prensada; autorizndose la utilizacin de
otros materiales de coloracin y textura similares chapa, fibrocemento, etc.-. Se prohbe expresamente la
utilizacin de pizarra y la de losetas asflticas.
c.- Con carcter general se evitar la utilizacin de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difieran
ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales de la zona, reservndose el
Ayuntamiento la determinacin de la adecuacin de aquellos al medio rural.
d.- Las intervenciones de nueva construccin conllevarn la adecuacin ambiental de las edificaciones ubicadas
en la misma parcela y propiedad.
4.- Condiciones de urbanizacin y tratamiento del entorno:
a.- Los cierres de fincas sern preferentemente de piedra; raseados y pintados; metlicos vallas o alambradas-,
de estacas y alambre y vegetales; prohibindose los muros de hormign vistos de baja calidad y los de bloque
de hormign sin cara vista o no raseados.
En cualquier caso, la altura de los cierres ciegos, incluidos los de arbolado tupido que impida totalmente la visin
a travs de los mismos, no sern superiores a 1,20 m. Los cierres vegetales continuos no superarn en ningn
caso la altura de 1,80 m. Asimismo, todo cierre se dispondr a una distancia mnima de 0,80 m de los linderos de
la finca con los caminos pblicos.
b.- Los muros de contencin se acabarn preferentemente con mampostera vista, autorizndose el hormign
visto, con acabados de calidad, tan solo para pequeas superficies.
c.- Con el fin de aminorar el impacto en el paisaje de las edificaciones de nueva planta, se exigir la plantacin
de especies autctonas en su entorno. Se deber plantar como mnimo un rbol por cada 15 m(t) de superficie
edificada.
Asimismo, se deber plantar arbolado de las caractersticas sealadas en las playas de aparcamiento con un
nmero de plazas superior a diez (10); disponiendo un rbol cada dos/ tres plazas de aparcamiento, como
separacin de las mismas.
d.- Las parcelas en las que se autorice la implantacin de nuevas construcciones con excepcin de las que se
destinen a usos agrarios no profesionalizados y a equipamientos e infraestructuras de servicios en los casos en
que esta exigencia resulte objetivamente innecesaria- debern disponer de acceso rodado, as como de
abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de electricidad y alumbrado exterior.
Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el solicitante deber garantizar la
implantacin o mejora del mismo a su cargo, pudiendo el Ayuntamiento en caso contrario denegar la licencia
solicitada. Esta obligacin podr extenderse, en el caso de implantacin de usos no rurales a las redes generales
viaria y de servicios urbanos- cuya capacidad resultara insuficiente para el adecuado desarrollo de la actividad
planteada.
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Artculo 4.53.- Proteccin contra incendios en los edificios destinados a usos no rurales
Tratndose de edificaciones destinadas a usos no rurales, se deber disponer, en todo caso, una franja de 25,00
m de anchura, libre de arbustos o vegetacin que puedan propagar un incendio, en el permetro de las
edificaciones destinadas a usos no rurales incluidas las viviendas auxiliares de usos rurales- que se siten en la
proximidad de reas forestales.
Cuando esas mismas edificaciones se siten en la proximidad de reas forestales debern disponer de un vial
perimetral de 5,00 m de anchura o, alternativamente, de un fondo de saco circular de 12,50 m de dimetro en el
que pueda girar un vehculo.
Dispondrn, en todo caso, de un espacio de maniobra con los siguientes requisitos:
- Anchura libre mnima: 6,00 m
- Distancia mxima al acceso del edificio: 30,00 m
- Pendiente mxima: 10%
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3.Parcela mnima:
La superficie mnima de los terrenos a aportar a los efectos de la implantacin de una nueva explotacin agraria
comn ser, con carcter general, de 4,00 Ha.
En todo caso, con ocasin de la emisin de la certificacin mencionada en el apartado anterior, la Diputacin
Foral podr determinar, justificadamente, una superficie superior o inferior a la citada, en atencin a los
condicionantes econmicos y de la viabilidad productiva de la explotacin planteada.
A esos efectos, la finca aportada podr ser discontinua e incluir terrenos clasificados como Suelo No
Urbanizable, situados en zonas de uso global diversas.
No se permitirn segregaciones o divisiones de fincas que den como resultado nuevas parcelas o fincas con
superficie inferior a 40.000 m, salvo que se garantice su adscripcin a otras explotaciones agrarias. De cualquier
forma, la finca matriz no podr quedar con una superficie inferior a los 40.000 m citados.
4.-
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e.- Se consolidan, a estos efectos, las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), si
bien estas no podrn ser objeto de segregaciones.
f.- Debern cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado 4.c de este mismo Artculo.
g.- Deber disponer de los servicios de agua, saneamiento, electricidad, etc necesarios.
Se autoriza, asimismo, la implantacin de usos de agroturismo en esas mismas edificaciones.
B.- Nuevas explotaciones agrarias comunes que no dispongan de edificacin destinada a uso residencial
auxiliar de la misma, o susceptibles de ese destino.
Se autoriza la implantacin de nuevas construcciones destinadas a usos residenciales auxiliares de nuevas
explotaciones agrarias, siempre que, adems de las establecidas con carcter general en el Punto IV.4.1, se
cumplimenten las siguientes condiciones:
a.- Acreditacin de los extremos expuestos en el apartado 2 de ste mismo Artculo.
b.- Sin perjuicio de lo que, en su caso y conforme a lo sealado en apartado 3 de este Artculo, acuerde la
Diputacin Foral en cuanto a la superficie y extensin de los terrenos vinculados a la explotacin, la autorizacin
de la nueva edificacin residencial requerir la aportacin de una parcela con superficie mnima de 4 Ha., a la
que aquella deber quedar vinculada registralmente.
Adems, el titular correspondiente deber acreditar haber estado de alta en la seguridad social agraria a lo largo
de un perodo mnimo de 3 aos.
c.- Condiciones de edificacin:
* Separaciones mnimas:
- Lmite del Suelo No Urbanizable:
100,00 m
1
- Lmite de la parcela:
10,00 m
- A elementos naturales o construidos objeto de proteccin arbolado, cursos de agua, carreteras,
caminos, etc-: Las exigidas con carcter general, sea en disposiciones legales vigentes o en este
mismo proyecto.
- Edificaciones residenciales existentes en otras fincas:
50,00 m
- Edificaciones no residenciales existentes en otras fincas:
50,00 m
* Superficie edificable mnima uso vivienda-:
* Superficie edificable mxima uso vivienda-:
* Superficie mnima ocupada en planta:
* Nmero mximo de viviendas:
150 m(t)
300 m(t)
120 m(t)
1 vivienda
7.-
Siempre que las disposiciones legales vigentes establezcan distancias y separaciones superiores, se estar a lo dispuesto en
las mismas.
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c.- Las nuevas edificaciones destinadas a esos usos, vinculadas tanto a explotaciones agrarias existentes
como a nuevas, debern cumplimentar las condiciones siguientes:
* Superficie mnima de la parcela receptora de la edificacin:
5.000 m(p)
-Dicha parcela deber constituir, en todo caso, un mbito fsica y espacialmente continuo* Ocupacin mxima:
15,00% de la parcela receptora
* Perfil:
II/I
* Altura de la edificacin:
7,00 m
* Longitud de edificacin mxima:
36,00 m
* Debern garantizarse unas condiciones higinico-sanitarias adecuadas en la explotacin y el cumplimiento de
los requisitos de recogida y depuracin de los vertidos que se establecen en el Artculo 4.45
* Separaciones mnimas:
Distancias mnimas de las instalaciones agrcolas a otros elementos del territorio:
REFERENCIA otros elementos del territorioRespecto al lmite de reas urbanas o urbanizables
Respecto a edificaciones no rurales existentes en otras fincas
Respecto al lmite entre parcelas salvo frentes de caminos
Respecto al borde de explanacin de caminos rurales
Respecto a carreteras
Respecto de cauces de agua y lechos de lagos y embalses
Respecto a acequias y desages de riego Se excluyen acequias de obra
elevadas sobre el nivel del suelo. La distancia podr reducirse a 5,00 m en
acequias entubadas cuya impermeabilidad est tcnicamente garantizada
Respecto a pozos, manantiales y captaciones de agua para abastecimiento
Respecto a pozos y manantiales para usos distintos del consumo humano
Respecto a depsitos y tuberas de conduccin de agua de abastecimiento a
poblaciones
Respecto a zonas de bao reconocidas
Respecto a zonas de acuicultura
Respecto a industrias agroalimentarias que no formen parte de la propia
instalacin
Respecto a monumentos, edificios de inters cultural, histrico, arquitectnico
o yacimientos arqueolgicos
Respecto a mataderos, industrias crnicas, industrias transformadoras de
animales muertos, zonas de enterramiento controlado de animales o
instalaciones centralizadas de uso comn para tratamiento de estircoles
Notas:
-1Norma del organismo foral regulador de la carretera
-2Normas del Plan Territorial Sectorial de Ros y Arroyos
-3Planeamiento urbanstico municipal o normativa de patrimonio histrico-artstico
Distancias mnimas de las instalaciones ganaderas al lmite del Suelo Urbano y Suelo Urbanizable; en el
caso de explotaciones mixtas, las distancias se fijarn en funcin de la especie ms restrictiva:
ESPECIE DE ANIMALOvino- caprino
Vacuno
quidos
Porcino
Aves
Conejos
Animales de peletera
Colmenas
Perros
Otras especies
Notas:
(a)
Salvo normativa especfica que les sea de aplicacin
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DISTANCIA m100,00
150,00
150,00
300,00
150,00
100,00
150,00
300,00
500,00
250,00 (a)
DISTANCIA m500,00
300,00
300,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
Notas:
(a)
La distancia mnima de una granja de seleccin o multiplicacin, centros de inseminacin y centros de concentracin
de lechones (isowean) de las especies porcina y aviar (incubadoras), a cualquier otra de la misma especie, deber se
superior a 1.000,00 m.
(b)
En caso de especies exticas se estar a lo previsto por la legislacin zootcnico sanitaria de la especie animal de que
se trate.
d.- La implantacin de invernaderos con plantacin directa sobre el terreno se ajustar a las
siguientes condiciones:
* Parcela mnima:
2.000 m(p)
* Separaciones mnimas:
- Lmite de parcela:
5,00 m
- Edificaciones no rurales situadas en otras fincas:
20,00 m
* Ocupacin mxima de la parcela las determinaciones e ndices de ocupacin se refieren a la parcela
fsicamente receptora del invernadero-:
- < 5.000 m(p)
50%
- > 20.000 m(p)
30%
- > 60.000 m(p)
20%
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Separaciones mnimas:
* Lmite de parcela:
5,00 m
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Aparcamiento:
* Dotacin mnima:
1 plaza/100 m(t) o fraccin
a.- Peticin del interesado ante el Ayuntamiento, con sealamiento de los extremos previstos en la citada
legislacin y, en concreto, justificando las edificaciones o instalaciones previstas y la necesidad de su
emplazamiento en medio rural.
b.- Informe del Ayuntamiento en el que se valore la peticin y su conformidad con el planeamiento
urbanstico.
La resolucin definitiva del organismo foral o autonmico competente deber producirse en el plazo de dos (2)
meses, previa informacin pblica durante veinte (20) das, entendindose concedida la autorizacin en caso de
silencio. Cuando la actuacin se ubique en montes catalogados de utilidad pblica, la resolucin se adoptar
previo Informe vinculante del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente y la autorizacin se entender
denegada si no se concediere expresamente en el citado plazo de dos (2) meses.
La autorizacin de la Diputacin Foral se entender, en todo caso, sin perjuicio de la necesidad de obtener la
preceptiva licencia municipal.
3.Implantacin de usos terciarios y de equipamiento comunitario en edificaciones existentes:
Las edificaciones existentes susceptibles de ser destinadas a los citados usos, podrn ser, en caso de derribo,
ubicadas en el nuevo emplazamiento que determine el Ayuntamiento.
Se autoriza la implantacin de dichos usos exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la
aprobacin del presente proyecto, y no declaradas fuera de ordenacin, debiendo, eso s, cumplirse las
siguientes condiciones:
* Con carcter general, se entendern consolidadas dichas edificaciones, con las caractersticas
parmetros formales de la edificacin; aprovechamiento edificatorio, etc- que tengan en el momento de
aprobacin del presente proyecto. Se admite, sin embargo, una ampliacin de 120 m(t) en planta con el perfil
mximo del edificio existente en el momento de la aprobacin del presente proyecto. Las ampliaciones, que se
debern adosar al edificio principal, cumplimentarn, siempre que sea viable, las condiciones de separacin a
otros elementos establecidas para la nueva edificacin.
* En ningn caso se autorizarn segregaciones de las fincas afectadas que den como resultado nuevas
parcelas o fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), salvo que se garantice su adscripcin a otras
explotaciones agrarias existentes.
* Se consolidan las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), si bien stas
no podrn ser objeto de segregaciones.
* Debern cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado 4.c del Artculo 4.57
de estas Normas.
* Se consolidan los usos industriales existentes permitindose su ampliacin cumpliendo la normativa
general, aunque, debidamente justificado y con proyecto tcnico adecuado se permitir la ampliacin necesaria
para que las edificaciones se adapten a las necesidades tcnico-sanitarias que sean necesarias. Estos extremos
debern ser determinados por los servicios tcnicos municipales.
4.Implantacin de usos terciarios y equipamiento comunitario en nuevas edificaciones:
Excepcionalmente y siempre que el objetivo propuesto no sea susceptible de implantacin en edificaciones
existentes, podr autorizarse la construccin de nuevas edificaciones destinadas a los citados usos, siempre que
se cumplimenten, entre otras, las siguientes condiciones:
* La autorizacin estar supeditada a la previa y preceptiva formulacin y aprobacin de un proyecto de
construccin y urbanizacin que justifique, adems de la circunstancia antes comentada:
- La idoneidad del emplazamiento de las actividades y edificacin propuestas en el medio rural.
- El inters general y social del objetivo propuesto.
* Las de aplicacin general establecidas en el punto IV.4.1.
* Superficie mnima de la parcela aportada:
40.000 m(p)
La parcela aportada, an cuando su superficie sea superior a la citada, deber constituir en todo caso un mbito
espacial y fsicamente continuo y quedar vinculada a todos los efectos registralmente, etc- a la edificacin.
* Condiciones de edificacin:
- Distancia a los lmites de la parcela:
10,00 m
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TTULO V:
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5.La declaracin de ruina de los edificios o elementos de los mismos sometidos, en su caso, al rgimen
establecido en la Ley de Patrimonio Cultural Vasco, se ajustar al rgimen y procedimiento establecidos en el
artculo 36 del mismo.
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Colaboradores:
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