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NORMAS SUBSIDIARIAS DE PLANEAMIENTO DE LASARTE-ORIA

Documento B. NORMAS URBANSTICAS


Normas generales

NORMAS SUBSIDIARIAS DE LASARTE-ORIA


Texto Refundido- MAYO 2.004

DOCUMENTO B.- NORMAS URBANSTICAS


Normas Generales
I

NDICE:
TTULO I:

DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACIN DE LAS


NORMAS SUBSIDIARIAS

Artculo 1.1.Artculo 1.2.Artculo 1.3.Artculo 1.4.Artculo 1.5.Artculo 1.6.-

mbito de aplicacin
1
Condiciones de vigencia
1
Documentos constitutivos de las Normas Subsidiarias y alcance normativo de los mismos1
Rango y vinculacin normativa de las determinaciones de las Normas Subsidiarias
2
Modificaciones de las Normas Subsidiarias
2
Condiciones para la revisin de las Normas Subsidiarias
3

TTULO II:

CALIFICACIN DEL SUELO

II.1.- USOS URBANSTICOS


Artculo 2.1.Sistematizacin general de los usos urbansticos
Artculo 2.2.Contenido de los usos urbansticos
1.- Usos residenciales
2.- Usos industriales
3.- Usos terciarios
4.- Usos rurales
5.- Usos de comunicaciones
6.- Usos de espacios libres
7.- Usos de equipamiento comunitario
8.- Usos de infraestructuras de servicios
Artculo 2.3.Artculo 2.4.Artculo 2.5.-

Artculo 2.6.-

Artculo 2.7.Artculo 2.8.Artculo 2.9.-

II.2.- CALIFICACIN GLOBAL


Formulacin del rgimen de Calificacin Global
Sistematizacin de la Calificacin Global
Rgimen general de edificacin y uso aplicable en las zonas de uso global
1.- A. Zonas residenciales
2.- B. Zonas industriales
3.- D.10. Zonas rurales de proteccin explotaciones agrarias4.- D.11. Zonas rurales de proteccin parques rurales5.- D.12. Zonas forestales protegidas
6.- D.13. Zonas rurales de proteccin bosques7.- D.14. Zonas rurales de proteccin de aguas superficiales
8.- D.2. Zonas rurales sin vocacin de uso definida
9.- E.1. Redes viarias
10.- E.2. Redes ferroviarias
11.- F.1. Espacios libres
12.- F.2. Cauces fluviales
13.- G. Zonas de equipamiento comunitario
Vinculacin normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones
de la Calificacin Global
II.3.- CALIFICACIN PORMENORIZADA
Formulacin del rgimen de Calificacin Pormenorizada
Sistematizacin de la Calificacin Pormenorizada
Rgimen general de edificacin, uso y dominio
aplicable en las zonas de uso pormenorizado
1.- a.1.- Parcelas residenciales de ensanche
2.- a.2.- Parcelas residenciales de edificacin abierta
3.- a.3.- Parcelas residenciales de bajo desarrollo
4.- a.4.- Parcelas residenciales de edificacin aislada
5.- b.- Parcelas de uso industrial
6.- c.- Parcelas de usos terciarios
7.- e.1.1.- Autopistas y autovas
8.- e.1.2.- Carreteras interurbanas y locales
9.- e.1.3.- Vas urbanas principales
10.- e.1.4.- Vas urbanas, aceras y carriles-bici

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DOCUMENTO B.- NORMAS URBANSTICAS


Normas Generales
II

Artculo 2.10.-

11.- e.1.5.- Parcelas de garaje


12.- e.2.- Redes ferroviarias
13.- f.1.- Espacios libres urbanos
14.- f.2.- Espacios libres comunes
15.- g.- Parcelas de equipamiento comunitario
16.- h.- Parcelas de infraestructuras de servicios
Vinculacin normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones
de la Calificacin Pormenorizada

TTULO III:

RGIMEN JURDICO Y EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO

Artculo 3.1.-

III.1.- CLASIFICACIN DEL SUELO


Formulacin del rgimen de Clasificacin del Suelo

Artculo 3.2.Artculo 3.3.Artculo 3.4.-

Artculo 3.5.Artculo 3.6.Artculo 3.7.Artculo 3.8.Artculo 3.9.-

Artculo 3.16.Artculo 3.17.-

III.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO


Rgimen general de desarrollo de las Normas Subsidiarias
Planeamiento en Suelo Urbano
Planeamiento en Suelo Urbanizable
Planeamiento en Suelo No Urbanizable
Contenido material y documental del Planeamiento Pormenorizado

III.5.- EJECUCIN DE LA URBANIZACIN


Rgimen de formulacin de proyectos para la ejecucin de obras de urbanizacin
Lmites de la posibilidad de adaptacin de la ordenacin
por los proyectos que desarrollen obras de urbanizacin
Condiciones tcnicas mnimas de las obras de urbanizacin
Ejecucin de proyectos de urbanizacin por titulares no municipales

III.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR


Artculo 3.18.Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano
Artculo 3.19.Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbanizable
Artculo 3.20.Ejercicio de la facultad de edificacin e implantacin
de actividades autorizadas en Suelo No Urbanizable
Artculo 3.21.Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenacin
Artculo 3.22.Implantacin de usos provisionales de utilidad pblica
o inters social en Suelo Urbano y Suelo Urbanizable
Artculo 3.23.Artculo 3.24.Artculo 3.25.Artculo 3.26.Artculo 3.27.Artculo 3.28.Artculo 3.29.Artculo 3.30.Artculo 3.31.Artculo 3.32.-

30

31

III.2.- SISTEMATIZACIN Y ASIGNACIN DEL APROVECHAMIENTO URBANSTICO


Sistematizacin de la regulacin de asignacin del aprovechamiento urbanstico
31
Formulacin del rgimen de asignacin del
aprovechamiento urbanstico en Suelo Urbano
32
Formulacin del rgimen de asignacin del
aprovechamiento urbanstico en Suelo Urbanizable
35

III.4.- EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO


Artculo 3.10.Disposiciones de carcter general
Artculo 3.11.Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo Urbano
Artculo 3.12.Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo Urbanizable
Artculo 3.13.Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo No Urbanizable
Artculo 3.14.Artculo 3.15.-

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III.7.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LAS LICENCIAS


Actos sujetos a licencia
Contenido general de las solicitudes de licencia
Titularidad de las Licencias y transmisin de las mismas
Tramitacin de las licencias
Condiciones generales y garantas para la efectividad de las licencias
Condiciones especficas, requisitos y garantas para la
efectividad de diversas licencias
Abono de tasas y derechos
Garantas registrales
Replanteo
Cambio en la direccin de obra

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Normas Generales
III

Artculo 3.33.Artculo 3.34.Artculo 3.35.Artculo 3.36.Artculo 3.37.Artculo 3.38.-

TTULO IV:

Modificaciones del contenido de las licencias


Prrroga de las licencias
Caducidad de las licencias
Deber de reparacin y limpieza
Abono de las obras
Finalizacin de las obras y puesta en uso de los edificios
e instalaciones e inicio de la actividad
ORDENANZAS
EDIFICABLES

REGULADORAS

DE

EDIFICACIN

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54
Y USO

DE

LAS

PARCELAS

DISPOSICIONES DE APLICACIN GENERAL


Artculo 4.1.Artculo 4.2.Artculo 4.3.Artculo 4.4.Artculo 4.5.-

IV.1.- DEFINICIONES BSICAS PARA LA APLICACIN DE LAS ORDENANZAS


Terminologa de conceptos
Criterios de cmputo del aprovechamiento edificatorio
Criterios para la determinacin del perfil de edificacin
Criterios para la medicin de la altura de edificacin
y altura en fachada en las distintas plantas de los edificios
Condiciones de edificacin aplicables con carcter general

ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO URBANO Y

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URBANIZABLE

IV.2.- ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACIN Y USO APLICABLES A LAS


PARCELAS DE USO RESIDENCIAL Parcelas aIV.2.1.Artculo 4.6.Artculo 4.7.-

Artculo 4.11.-

CONDICIONES DE REGULACIN DE LA EDIFICACIN


Condiciones generales
Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las
Parcelas a.1 Residencial de ensanche, asentamientos residenciales antiguos
y residencia colectiva
Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las
Parcelas a.2 Residencial de edificacin abierta
Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las
Parcelas a.3 Residencial de edificacin de bajo desarrollo
Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las
Parcelas a.4 Residencial de edificacin aislada
Condiciones de la implantacin de viviendas en plantas bajas

IV.2.2.Artculo 4.12.-

CONDICIONES DE USO
Rgimen general de implantacin de los usos autorizados

Artculo 4.8.Artculo 4.9.Artculo 4.10.-

IV.2.3.Artculo 4.13.Artculo 4.14.Artculo 4.15.Artculo 4.16.IV.2.4.Artculo 4.17.Artculo 4.18.Artculo 4.19.Artculo 4.20.Artculo 4.21.IV.2.5.Artculo 4.22.Artculo 4.23.-

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CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LOS LOCALES. Dimensiones de los espacios,


requisitos funcionales y dotacin de instalaciones bsicas
Condiciones generales
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Condiciones aplicables a los locales destinados a vivienda
73
Condiciones aplicables a los locales destinados a otros usos autorizados
76
Condiciones de los locales destinados a garaje
77
CONDICIONES DE CALIDAD CONSTRUCTIVA Y FUNCIONALIDAD
INSTALACIONES
Condiciones generales
Acabado e instalaciones mnimas de los locales
Instalaciones de saneamiento
Instalaciones de ventilacin y evacuacin de productos de combustin
Control de vibraciones y ruidos

DE

LAS

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79
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CONDICIONES DE SEGURIDAD DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES Y SUS


ELEMENTOS
Condiciones generales
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Proteccin de huecos, ventanas y salidas a terrazas
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Normas Generales
IV

Artculo 4.24.-

Salidas a tejados y cubiertas

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IV.2.6.Artculo 4.25.Artculo 4.26.Artculo 4.27.Artculo 4.28.Artculo 4.29.Artculo 4.30.Artculo 4.31.Artculo 4.32.Artculo 4.33.-

CONDICIONES DE TRATAMIENTO
Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones
Tratamiento de cubiertas
Tratamiento de muros medianeros
Tratamiento de tendederos
Tratamiento de fachadas de plantas bajas
Rtulos y anuncios luminosos
Separacin y cierres de fincas
Conservacin y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante
Uniformidad de tratamiento en los conjuntos unitarios de edificacin

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IV.2.7.Artculo 4.34.Artculo 4.35.Artculo 4.36.Artculo 4.37.Artculo 4.38.-

CONDICIONES DE DOMINIO
Rgimen general de dominio
Condiciones relativas a la aplicacin de las servidumbres de uso pblico
Colocacin de elementos de servicio y sealizacin en las fachadas
Servidumbres entre parcelas
Vinculaciones de propiedad obligatorias

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Artculo 4.39.Artculo 4.40.Artculo 4.41.Artculo 4.42.Artculo 4.43.-

IV.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACIN Y USO APLICABLES EN LAS


PARCELAS DE USO NO RESIDENCIAL (Parcelas b, c y otras)
Condiciones generales de aprovechamiento y de la forma de la edificacin Parcelas b88
Condiciones generales de usoParcelas b
89
Condiciones generales de funcionalidad, higiene, seguridad y calidad constructiva
Parcelas b90
Condiciones de tratamiento estticoParcelas b
91
Condiciones generales aplicables a otras parcelas
91

IV.4.- ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE


IV.4.1.Artculo 4.44.Artculo 4.45.-

Artculo 4.46.Artculo 4.47.Artculo 4.48.Artculo 4.49.Artculo 4.50.Artculo 4.51.Artculo 4.52Artculo 4.53.Artculo 4.54.Artculo 4.55.-

DISPOSICIONES APLICABLES CON CARCTER GENERAL


URBANIZABLE (N.U.)
Referencia normativa para la aplicacin de las
Ordenanzas Reguladoras en Suelo No Urbanizable
Condiciones generales de edificacin y urbanizacin
1.- Condiciones de emplazamiento
2.- Condiciones de forma y volumen de las edificaciones
3.- Condiciones de tratamiento exterior de las edificaciones
4.- Condiciones de urbanizacin y de tratamiento del entorno
5.- Adaptacin de las construcciones al medio rural
6.- Condiciones de habitabilidad
7.- Saneamiento de aguas residuales
8.- Estercoleros y fosas de almacenamiento de purines
9.- Reposicin de la capa vegetal
Implantacin de construcciones mviles o prefabricadas
Carreteras y caminos rurales
Pistas para vehculos
Proteccin del arbolado
Integracin paisajstica de los tendidos areos
Proteccin de las aguas subterrneas
Proteccin de cauces fluviales
Proteccin contra incendios en los edificios destinados a usos no rurales
Acondicionamiento del terreno
Proteccin e integracin medioambiental

AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA

EN

SUELO
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NO

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Normas Generales
V

IV.4.2.Artculo 4.56.Artculo 4.57.Artculo 4.58.Artculo 4.59.Artculo 4.60.Artculo 4.61.Artculo 4.62.-

ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACIN DE LOS USOS AUTORIZADOS


EN SUELO NO URBANIZABLE (N.U.)
Explotaciones agrarias comunes
100
Usos agrarios no profesionalizados
105
Usos forestales
106
Usos vinculados a las obras pblicas
106
Industrias agrarias no vinculadas a la explotacin del territorio
107
Usos residenciales autnomos
107
Otros usos no rurales susceptibles de autorizacin
107

TTULO V:
Artculo 5.1.Artculo 5.2.Artculo 5.3.Artculo 5.4.Artculo 5.5.-

NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO URBANSTICO CATALOGADO


Formulacin del rgimen de proteccin de los elementos catalogados
Rgimen general de proteccin de los bienes y elementos catalogados
Rgimen de proteccin de los bienes y elementos construidos catalogados
Rgimen de proteccin de elementos y zonas de inters arqueolgico
Rgimen de proteccin del patrimonio de inters naturalstico

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DOCUMENTO B.- NORMAS URBANSTICAS


Normas Generales
1

TTULO I.-

DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL REFERENTES A LA APLICACIN DE LAS


NORMAS SUBSIDIARIAS

Artculo 1.1.- mbito de aplicacin


Las presentes Normas Subsidiarias de Planeamiento sern de aplicacin desde su entrada en vigor, en la
totalidad del Trmino Municipal de Lasarte-Oria.

Artculo 1.2.- Condiciones de vigencia


a.- Derogacin del planeamiento general vigente
El presente proyecto sustituye y por tanto deroga con las excepciones que expresamente se citan en el epgrafe
siguiente-, las determinaciones establecidas tanto en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Lasarte-Oria,
aprobadas mediante resolucin de la Diputacin Foral de Gipuzkoa de 9 de Enero de 1.990 como en las
posteriores reformas, complementos y desarrollos de las mismas, expresos o implcitos.
b.- Determinaciones convalidadas
- En las reas de Intervencin Urbanstica en las que esta circunstancia se establece de forma expresa en las
Normas Particulares correspondientes, se excluyen de la citada derogacin y por tanto se convalidan en las
condiciones que se establecen en cada caso, las determinaciones de ordenacin pormenorizada del
planeamiento anteriormente citado.
- Las determinaciones del planeamiento pormenorizado convalidadas resultarn operativas de forma prevalente
en los siguientes aspectos.
- Zonificacin pormenorizada aplicable de forma particular al rea.
- Regulacin de las condiciones de forma de la edificacin, uso y dominio de las parcelas edificables,
dentro del rgimen general establecido al respecto por el presente proyecto.
- Definicin de las obras de urbanizacin a realizar en el rea.
- Regulacin del rgimen de ejecucin del planeamiento en el rea.

Artculo 1.3.- Documentos constitutivos de las Normas Subsidiarias y alcance normativo de los mismos
1.El presente proyecto contiene los siguientes documentos:
Documento A.- Memoria
Documento B.- Normas Urbansticas
Documento C.- Catlogo del Patrimonio Urbanstico
Documento D.- Planos
2.Con carcter general, el contenido normativo de las Normas Subsidiarias queda configurado por el
conjunto de las determinaciones contenidas en la totalidad de los documentos de las mismas.
Ahora bien, son las determinaciones de los documentos B. Normas Urbansticas, C. Catlogo del Patrimonio
Urbanstico y los planos II. Ordenacin del documento D. Planos; los que tienen de manera especfica ese
carcter normativo y de regulacin de la actividad urbanstica y por tanto, sta se deber ajustar en todo caso de
forma obligada a esas determinaciones.
El resto de los documentos posee un carcter fundamentalmente indicativo, referencial o justificativo, por lo que
en caso de contradiccin en su contenido con los citados anteriormente, sern aquellos los que prevalezcan.
3.En caso de divergencia respecto de una determinacin urbanstica concreta entre planos de carcter
normativo realizados a deferentes escalas, prevalecer la establecida en los planos de escala ms amplia, salvo
que responda a un error material manifiesto en el contenido de stos ltimos.

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Normas Generales
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Artculo 1.4.-- Rango y vinculacin normativa de las determinaciones de las Normas Subsidiarias
1.La modificacin de las determinaciones contenidas en estas Normas Subsidiarias se sujetar a los
trmites procedimentales que exijan el rango y la vinculacin normativa de las mismas, derivados de su propia
naturaleza y de la sistematizacin que al respecto se establece en el presente proyecto.
2.-

Tendrn el rango y la vinculacin propios del planeamiento general, las determinaciones contenidas en:
- Las Normas Generales, integradas en el Documento 2. Normas Urbansticas.
- El epgrafe II. Rgimen Urbanstico General de las Normas Particulares de las reas de Intervencin
Urbanstica; tambin integradas en el mismo documento 2.
- Los planos II. Ordenacin del documento 4. Planos.
La modificacin o complemento de esas determinaciones, salvo aquellas que se ajusten a las tolerancias
expresamente reguladas en el presente documento, requerir en todo caso la formulacin y aprobacin, con ese
fin, de un expediente especfico de modificacin de estas Normas Subsidiarias.
3.El resto de las determinaciones establecidas tanto en el presente proyecto, como en los expedientes
urbansticos formulados en su desarrollo, tendrn el rango y la naturaleza propios, bien del planeamiento de
desarrollo Plan Especial o Plan Parcial-, bien del expediente urbanstico apto para su definicin.
Su modificacin o complementacin podr realizarse, en cada caso, mediante la formulacin y aprobacin de un
documento o expediente de ese mismo rango legal.
4.La nueva definicin, modificacin o complementacin de las determinaciones referentes a la configuracin
fsica de las edificaciones y de la urbanizacin, podr realizarse mediante la formulacin de Estudios de Detalle,
en los casos y con los lmites establecidos tanto en la vigente legislacin urbanstica, como en estas Normas
Urbansticas y, en su caso, en el planeamiento de desarrollo.
5.La delimitacin de mbitos y Unidades de Ejecucin y la determinacin del Sistema de Actuacin, podr
formularse o modificarse mediante los procedimientos y mecanismos establecidos en la legislacin vigente, salvo
disposicin de otra ndole establecida expresamente en el planeamiento, en cuyo caso se estar a lo que resulte
de ste.

Artculo 1.5.- Modificaciones de las Normas Subsidiarias


1.Justificacin de las modificaciones:
Las modificaciones debern fundamentarse en motivos de inters general y exigirn una descripcin
pormenorizada de su contenido y alcance, as como una justificacin expresa de las mismas. En ese sentido, se
evaluarn con el detalle necesario sus efectos sobre las previsiones de las Normas Subsidiarias en lo referente a
poblacin, empleo, equipamiento comunitario general y local, espacios libres, viabilidad y aparcamiento; e
infraestructuras, siempre que la entidad o alcance de la reforma lo haga necesario u oportuno.
Todas las modificaciones guardarn relacin con el motivo que las justifica, sin que puedan incluirse en el
expediente alteraciones del planeamiento no relacionadas con dicho motivo, o que no se mencionen de forma
expresa en las descripciones y justificaciones realizadas.
2.-

Incremento del volumen edificable:


a.- A los efectos de lo dispuesto en la normativa vigente, se entender que la modificacin de las Normas
Subsidiarias tiende a incrementar el volumen edificable previsto en las zonas de uso residencial, cuando se
aumente el aprovechamiento edificatorio asignado a ese uso. No se tendrn en cuenta las tolerancias
expresamente autorizadas por el planeamiento.
Todo incremento del volumen edificable de una zona requerir para su aprobacin de la previsin de los mayores
espacios libres exigidos por la Ley en funcin del aumento de la densidad de poblacin.
Los espacios libres resultantes configurarn en todo caso mbitos que cumplimenten los requisitos mnimos
establecidos en la citada legislacin.

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Normas Generales
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b.- Por su parte, en las zonas industriales se entender que se produce el mencionado incremento
cuando se aumente la superficie zonal y la dotacin exigida ser el 10% de la superficie incrementada.
c.- Con independencia del uso de la zona o parcela afectada, cuando se produzca dicho incremento se
deber disponer una dotacin mnima adicional de aparcamiento o garaje, de acuerdo con las exigencias de
dotacin establecidas, bien por estas Normas Subsidiarias, bien por el correspondiente planeamiento de
desarrollo, para los usos afectados por el citado incremento. De dicha dotacin adicional, un mnimo del 50% de
las plazas, se situar en vas pblicas.
3.Refundicin de los documentos:
Los expedientes de modificacin de las Normas Subsidiarias debern incluir en su documentacin la refundicin
de todos aquellos planos o documentos con rango efectivo de planeamiento general y especficamente
normativos del presente proyecto afectados por el cambio.
La validez del Texto Refundido deber ser ratificada previamente por el Pleno Municipal, mantenindose en todo
caso constancia documental fehaciente del texto vigente con anterioridad.

Artculo 1.6.- Condiciones para la revisin de las Normas Subsidiarias


1.Con independencia de las iniciativas de revisin de las Normas Subsidiarias que pudiera adoptar la
Corporacin Municipal, tanto por razones de legalidad cambios legislativos, ordenacin territorial, etc-, como de
oportunidad/ necesidad, se proceder a la citada revisin en los siguientes casos:
a.- Que la poblacin de Lasarte-Oria haya alcanzado los 22.000 habitantes de derecho.
b.- Concesin de licencias de edificacin para el 75% de las nuevas viviendas planificadas.
2.Se proceder a la formulacin de un Plan General de Ordenacin Urbana, cuando, a juicio de la
Corporacin y para dar respuesta a la problemtica urbanstica existente, resulte oportuno disponer de los
mecanismos propios de ese instrumento de planeamiento.

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Normas Generales
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TTULO II.-

CALIFICACIN DEL SUELO


II.1.- USOS URBANSTICOS

Artculo 2.1.- Sistematizacin general de los usos urbansticos


1.Sistematizacin bsica de los usos urbansticos
Se distinguen los siguientes:
- Usos residenciales.
- Usos industriales.
- Usos terciarios.
- Usos rurales.
- Usos de comunicaciones.
- Usos de espacios libres.
- Usos de equipamiento comunitario.
- Usos de infraestructuras de servicios.
2.Caracterizacin de los usos urbansticos a los efectos de la regulacin de su implantacin
En lo que respecta a la regulacin de su implantacin, los usos urbansticos se definen como caractersticos,
autorizados o prohibidos.
Se denomina uso caracterstico de una zona de uso global o de uso pormenorizado al que predomina en ella y la
caracteriza desde un punto de vista funcional y de configuracin de la tipologa edificatoria que en ella se
desarrolla.
Asimismo, se considerarn como usos autorizados aquellos otros que se identifican expresamente como tales en
el Articulo siguiente y cuyas condiciones de implantacin y efectos sobre los usos ejercidos en el entorno sean
semejantes a los del uso de referencia, por lo que, habitualmente, se implantan en similares condiciones a las de
aquel p.e.: el despacho profesional del titular de una vivienda respecto del uso de vivienda o los usos de
equipamiento comunitario respecto de los usos comerciales-.
En el mismo sentido, se entienden como usos auxiliares de otros usos, los de servicio a los anteriores, cuya
implantacin se produzca en la misma parcela, integrada funcionalmente con el uso principal.
Por el contrario, un uso se califica como autnomo cuando se implanta de forma independiente. As, en una zona
de uso global o parcela determinada, un uso puede ser autorizado como auxiliar de otros, pero prohibido como
uso autnomo p.e.: el uso de vivienda en las zonas de equipamiento-.
La consideracin de un uso como caracterstico o autorizado en un mbito determinado, supondr la autorizacin
implcita de la implantacin en dicho mbito de los usos que se definen como asimilados y auxiliares del mismo,
con la salvedad en este ltimo caso, de aquellos usos auxiliares en los que expresamente se especifica lo
contrario en la regulacin del rgimen del uso de los diferentes tipos de parcelas edificables.
Adems, en las diferentes zonas de uso global y salvo que especficamente se seale lo contrario en el captulo
II.2 Calificacin global, se considerarn admisibles, sin la necesidad del sealamiento expreso de esta
circunstancia, los denominados usos de servicio bsicos.
Tendrn esa consideracin los usos dotacionales e infraestructurales, ejercidos, salvo excepciones, en rgimen
de dominio pblico, que se relacionan y definen como tales en el Artculo siguiente:
Entre ellos se consideran los siguientes:
- Circulacin rodada y peatonal
- Aparcamiento.
- Espacios libres.
- Equipamiento comunitario.
- Infraestructuras de servicios.
3.Condiciones aplicables a los usos autorizados
La caracterizacin de un uso urbanstico como caracterstico o autorizado no excluye en algunos casos Suelo
No Urbanizable y otros-, la exigencia de trmites especficos de autorizacin previos a la concesin de la licencia
que legalice su implantacin.
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Normas Generales
5

En ese sentido, las actividades debern cumplimentar adems de las condiciones generales de implantacin
establecidas en el presente proyecto, los requerimientos exigidos en la normativa sectorial vigente.
Previo Informe de los Servicios Tcnicos Municipales, podr impedirse la implantacin de aquellas instalaciones
que por su magnitud o caractersticas funcionales planteen necesidades singulares no resolubles
adecuadamente en el marco de ordenacin pormenorizada establecido por el planeamiento vigente- en cuanto a
las condiciones de los accesos rodados y peatonales, a la dotacin y caractersticas de los aparcamientos; a la
disposicin de espacios complementarios para carga y descarga u otras que los hagan manifiestamente
perturbadores o incompatibles con las condiciones de ordenacin definidas por el planeamiento para el mbito
en el que se pretende su implantacin, aun cuando hayan sido autorizadas expresamente, si bien con carcter
genrico, por el citado planeamiento.
Alternativamente, en su caso, podrn ser objeto de imposicin de obligaciones singulares respecto a la
correccin de los conflictos sealados en la correspondiente concesin de licencia.
4.Usos no previstos
La sistematizacin reseada, as como el desarrollo que de la misma se efecta en el Artculo siguiente, se
entender como una definicin abierta y no excluyente; por lo que el Ayuntamiento podr tipificar los usos no
incluidos en ella de forma expresa por la analoga de sus efectos urbansticos con los de otros usos reseados.
Asimismo, con similar criterio, podr autorizar o prohibir la implantacin de un uso no autorizado ni prohibido de
modo expreso, en una zona o parcela determinadas.

Artculo 2.2.- Contenido de los usos urbansticos


1.-

USOS RESIDENCIALES
a.- Se definen dos modalidades de usos residenciales: el uso de vivienda y el de residencia colectiva.
b.- Con carcter general, se entiende por uso de vivienda el alojamiento de una persona o de colectivos
de cualquier tipo hasta un mximo de doce (12) personas por local ocupado. En el caso de unidades familiares,
podr sobrepasarse esa cifra.
Se considerarn como usos auxiliares del uso de vivienda los portales, trasteros, cuartos de instalaciones,
tendederos, jardines privados y otros similares.
Asimismo tendrn esa condicin el uso de garaje o guarda de vehculos en todas sus categoras, las
instalaciones deportivas piscina, frontn, etc- y los depsitos de gases licuados de uso privativo de las
construcciones de vivienda; pero, en estos casos, su implantacin en las parcelas destinadas a uso de vivienda
podr ser regulada de manera especfica por el planeamiento.
Los usos industriales de 1 categora, las pensiones hasta doce camas en total-, y las oficinas y despachos
profesionales, cuando el local en el que se implanten constituya el domicilio habitual y permanente de su titular o
representante legal, y la superficie destinada a los mismos no supere la mitad de la superficie del local, ni 125
m(u) de superficie metros cuadrados de superficie til-, se considerarn como usos asimilados al de vivienda.
c.- Se entiende por uso de residencia colectiva, el alojamiento de colectivos no familiares por encima de
doce (12) personas por local ocupado, ejercido con carcter no asistencial en rgimen de titularidad privada.
Entre ellos se considerarn las residencias de ancianos, residencias universitarias, albergues, conventos, etc, de
titularidad privada en todos los casos. Este uso comprender tambin los usos auxiliares correspondientes.
2.-

USOS INDUSTRIALES
a.- Se consideran como tales las siguientes actividades:
* Las industrias de obtencin y transformacin de productos de todo tipo.
* Los almacenes destinados a la conservacin, guarda y distribucin de productos, con suministro exclusivo a
detallistas, instaladores, fabricantes o distribuidores, quedando excluida la venta directa al pblico en general.
* Los laboratorios de produccin e investigacin de todo tipo, salvo que por la inocuidad de los productos
manipulados y la completa ausencia de molestias producidas por las actividades realizadas, resulten asimilables
al uso de oficinas.
* Los talleres de reparacin de vehculos, maquinaria y aparatos de todo tipo.
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* Las estaciones de servicio, unidades de suministro de combustible y lavado de vehculos.


* Los depsitos y almacenes de combustibles de todo tipo, destinados a la venta.
* Las agencias de transporte por carretera y las cocheras destinadas a la guarda de camiones, autobuses y otros
vehculos o maquinaria automvil.
* Los almacenes y depsitos al aire libre de maquinaria, chatarra, vehculos o materiales.
* Las industrias agrarias, entendindose por tales las actividades de produccin agraria en las que no se utiliza
de forma directa en dicha produccin el terreno en que la actividad se asienta, pero que por sus caractersticas y
condiciones de implantacin deben situarse necesariamente en Suelo No Urbanizable.
Entre ellas se considerarn las industrias de produccin agropecuaria que respondan a las condiciones
expuestas, las serreras y los viveros de produccin de plantas y flores, de construccin fija y estable estructura
de perfilera metlica con cimentacin, cierre acristalado y solera-, en los que la plantacin no se produzca sobre
el terreno, careciendo de relacin con ste.
* Las industrias mineras y extractivas de todo tipo, que en su caso, podrn implantarse en Suelo No Urbanizable.
* En general, todas aquellas actividades de fabricacin y transformacin de productos que por los materiales
utilizados, manipulados o despachados, o los elementos tcnicos empleados, puedan ocasionar molestias,
peligros o incomodidades a las personas o daos a los bienes.
* Los usos auxiliares del uso industrial principal como las oficinas, laboratorios y centros de clculo, las
instalaciones de servicio depsitos e instalaciones de bombeo de agua o saneamiento, las instalaciones de
depuracin de residuos, etc-, garajes y parques de vehculos y maquinaria y otros similares; as como la vivienda
del guarda o vigilante, cuya implantacin, sin embargo, deber ser autorizada de forma expresa por el
planeamiento.
b.- Las actividades industriales que incluyan funciones de carcter comercial o terciario en general, se
considerarn, a los efectos de su implantacin en los locales y parcelas de uso caracterstico industrial, como
una actividad nica, sin perjuicio de la consideracin independiente de las superficies destinadas de forma
especfica a los usos citados, a los efectos de la regulacin aplicable a los mismos.
c.- Los usos industriales se clasifican en categoras, atendiendo a las incomodidades, nocividad,
insalubridad o peligrosidad que puedan originar respecto al ejercicio de otros usos autorizados o respecto al
medio ambiente en general:
* Categora 1
Comprende las actividades productivas de carcter individual o familiar, sin potencia mecnica fija instalada
maquinaria con potencia inferior a 10 Kw-, carentes por completo de molestias y peligrosidad segn legislacin
vigente en la materia. La superficie utilizada en el ejercicio de la actividad ser, en todos los casos, inferior a 125
m(u). El nivel sonoro exterior admitido ser de 40 dB(A) durante el da y 30 dB(A) durante la noche.
Se considerarn asimilados a los usos de vivienda, terciarios y de equipamiento comunitario, pudiendo
implantarse en los locales y parcelas destinados de forma predominante a estos usos.
* Categora 2
Comprende las actividades industriales compatibles con los usos residenciales, terciarios o de equipamiento
comunitario, por carecer de peligrosidad segn legislacin vigente en la materia-, no generar molestias o
incomodidad incorregibles para los usos colindantes produccin de olores, gases, polvo, ruido, vibraciones, etc-;
utilizar maquinarias o motores de potencia unitaria no superior a 4 CV, disponer de una densidad de potencia
instalada no superior a 0,135 CV/m(u) y utilizar una superficie menor de 250 m(u).
Se considerarn incluidos en esta categora los talleres de reparacin de motocicletas, automviles en ningn
caso los de reparacin de chapa y pintura, vehculos pesados o maquinaria automvil- con menos de 250 m(u).
Dentro de los talleres de reparacin de vehculos se distingue la modalidad de talleres de reparacin rpida,
constituida por aquellos talleres con menos de 100 m(u) de superficie utilizada y hasta dos (2) operarios, para
los que en determinadas situaciones se establecen regulaciones especficas.
Los usos industriales de 2 categora se considerarn asimilados a los usos comerciales, pudiendo implantarse
en las parcelas y locales destinados de forma predominante a ellos con excepcin de los talleres de reparacin
de motocicletas y vehculos que en ningn caso se admitirn en parcelas residenciales.
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* Categora 3
Comprende las actividades industriales de tamao pequeo o medio superficie de parcela ocupable por la
edificacin inferior a 3.600 m(po) y superficie de techo edificada inferior a 5.000 m(t)- que no puedan ser
consideradas de categora 1 y 2 por incumplir alguno de los requisitos exigidos, o que, en general y an cuando
con la adopcin de medidas correctoras, pueden ocasionar molestias a las viviendas o a los locales de usos
terciarios o de equipamiento comunitario si se sitan en una misma edificacin o contiguas a ellas. El nivel
sonoro exterior admitido ser de 50 dB(A) durante el da y 30 dB(A) durante la noche.
En concreto, se incluirn es esta categora los almacenes y depsitos al aire libre, los talleres de chapa y pintura,
los de reparacin de vehculos pesados o maquinaria automvil, las estaciones de servicio, las unidades de
suministro de combustible y las instalaciones de lavado de coches al aire libre. Estas ltimas, cuando tengan el
carcter de usos auxiliares de garajes o talleres de reparacin de 2 categora y se dispongan en el interior de los
locales destinados a estos usos, podrn considerarse como usos industriales de 2 categora.
Los usos industriales de categora 3 se implantarn salvo en los casos que expresamente se sealan a
continuacin- exclusivamente en zonas de uso industrial.
Las industrias agrarias que cumplimenten las condiciones especficas establecidas podrn instalarse en las
zonas rurales en las que se autoricen las mismas.
En sus variantes de estaciones de servicio las instalaciones de lavado de coches se considerarn como usos
asimilados a ellas-, y unidades de suministro de combustible, sin embargo, podrn implantarse, adems, en
terrenos clasificados como Suelo No Urbanizable, calificados como Sistema General Viario o colindantes con
stos.
* Categora 4
Comprende las actividades industriales de tamao medio y grande superficie de parcela ocupable por la
edificacin superior a 3.600 m(po) o de techo edificado superior a 5.000 m(t)- y las que, no alcanzando ese
tamao, resulten incompatibles con la contigidad directa con otras industrias, por suscitarse conflictos
funcionales en la utilizacin comn de los espacios libres, o por la nocividad, insalubridad o las molestias
producidas, an con la adopcin de medidas correctoras.
Se incluirn en esta categora aquellas actividades productivas que, an cuando no superen los lmites de
superficie de parcela ocupable y superficie de techo establecidos para las industrias de 3 categora, den lugar a
un volumen importante de actividades auxiliares de maniobra, carga y descarga, almacenamiento o
aparcamiento sobre los espacios colindantes, que haga incompatible la utilizacin compartida de los mismos con
otras actividades.
Entre ellas, y con la salvedad de aquellas que por sus caractersticas industrias agropecuarias y otras similaresdeban considerarse como industrias de 5 categora, se considerarn en todo caso las industrias agrarias de ms
de 2.000 m(t).
Se implantarn exclusivamente en zonas de uso industrial y en el caso de las industrias agrarias en las zonas
rurales en las que se autoricen, sobre parcelas destinadas especficamente a ese uso, en cuyo mbito deber
producirse de manera exclusiva la actividad, incluyendo los usos auxiliares necesarios almacenamiento al aire
libre, carga y descarga, maniobra, aparcamiento y otras similares-, en las condiciones establecidas en su caso.
Como uso auxiliar de esta tipologa de industrias podr considerarse esta circunstancia deber especificarse de
manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado- la vivienda del guarda de la
instalacin una (1) vivienda por cada parcela-.
* Categora 5
Comprende las actividades que por la extensin del mbito de produccin necesario superficie de parcela
superior a 20.000 m(p)- o su carcter peligroso, nocivo o molesto, slo pueden admitirse en emplazamientos
especficos.
Su implantacin se realizar en zonas industriales especficas, y en el caso de las industrias agrarias en las
zonas rurales en las que se autoricen las mismas. La implantacin tendr lugar en las condiciones establecidas
para las industrias de 4 categora e ir acompaada en todo caso de las medidas correctoras necesarias.

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8

Como uso auxiliar de esta tipologa de industrias podr considerarse esta circunstancia deber especificarse de
manera expresa en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado- la vivienda del guarda de la
instalacin una (1) vivienda por cada parcela-.
d.- Para adscribir una actividad industrial a una categora de uso industrial determinada, se valorarn con
carcter general los efectos enumerados a continuacin, adems de los lmites mximos de potencia instalada:
- Molestias:
- Produccin de ruido exterior del local propio y vecino ms afectado- Produccin de calor.
- Produccin de vibraciones.
- Produccin de polvo.
- Produccin de aguas residuales.
- Produccin de residuos industriales.
- Volumen de cargas y descargas de mercancas.
- Necesidad de aparcamiento.
- Instalaciones o almacenamientos visibles.
- Aglomeraciones de personal.
- Nocividad e insalubridad:
- Emisiones atmosfricas.
- Produccin de aguas residuales industriales.
- Manipulacin de materias txicas.
- Produccin de radiaciones.
- Produccin de residuos peligrosos.
- Peligrosidad
- Manipulacin de materiales combustibles, inflamables o explosivos.
- Utilizacin de procesos de produccin y recipientes a presin peligrosa.
- Existencia de riesgo de derrames y vertidos que contienen sustancias peligrosas.
Se entiende por potencia instalada en una actividad, a la suma en CV de la potencia de todas sus mquinas
fijas que posean elementos mecnicos mviles. Se excluye de tal cmputo la potencia de instalaciones
mecnicas como extractores de aire, ascensores y otras similares; cuya funcin sea ajena a la finalidad propia de
la actividad, estando dirigida al mejor acondicionamiento funcional y ambiental del local para su uso por el
personal propio o el pblico externo. Sin perjuicio de ello, tales instalaciones podrn ser sometidas a las medidas
correctoras exigibles en el conjunto de la instalacin.
A los efectos de la adscripcin de los usos industriales a una determinada categora se computarn, en todo
caso, los espacios cubiertos destinados a carga y descarga, o a la recepcin de vehculos en los talleres de
reparacin de este tipo. No se computarn, por el contrario, la superficie de los locales destinados a usos de
garajes auxiliares.
3.-

USOS TERCIARIOS
a.- Se establecen las siguientes modalidades de usos terciarios:
- Uso hotelero.
- Uso comercial.
- Uso de oficinas.
- Uso sanitario y asistencial.
- Uso terciarios diversos.
- Uso de campamentos tursticos.

b.- Se entiende por uso hotelero el hospedaje de personas con fines lucrativos en cualquiera de sus
modalidades hoteles, hostales, hoteles/residencia, moteles, pensiones y aparthoteles-.
Entre los usos anejos y auxiliares al hotelero se considerarn, un local de vivienda por instalacin hotelera y el
uso de garaje, el cual, sin embargo, podr ser regulado de manera especfica en cada caso.

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9

Los conjuntos de apartamentos explotados en rgimen de alquiler, cuando no cumplimenten los requisitos
establecidos por la legislacin sectorial correspondiente para su consideracin como aparthoteles, se
considerarn a los efectos de la autorizacin de su implantacin como uso de vivienda y, como tal, como uso
residencial.
c.- Los usos comerciales comprendern la venta al pblico de artculos y productos de todo tipo al por
mayor o al por menor-, los negocios de hostelera bares, cafeteras, pubs y restaurantes- y la prestacin de
servicios al pblico, tales como peluqueras, salones de belleza, tintoreras -recogida y entrega de prendas- y
otras actividades similares as como los usos auxiliares correspondientes. Sin embargo, la implantacin de usos
de garaje con ese carcter auxiliares de los usos comerciales- en parcelas destinadas a usos caractersticos
distintos de los usos comerciales deber regularse de forma independiente a la de stos.
Los usos comerciales, atendiendo a las diferentes demandas de acceso de pblico, aparcamiento de servicio al
mismo y necesidades de espacios de maniobra, y carga y descarga de mercancas, se clasifican en las
siguientes categoras:
* Categora 1: pequeo comercio de hasta 30 m(u) de superficie til en construcciones provisionales,
compatible con el uso propio de los espacios pblicos aceras, jardines y reas peatonales y otros-, por lo que
se podr autorizar su implantacin en los mismos en rgimen de concesin administrativa, an cuando no haya
sido previsto de manera expresa por el planeamiento.
* Categora 2: actividades comerciales que ocupen ms de 30 m(u) y menos de 250 m(u), compatibles con los
usos residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento comunitario y susceptibles de implantarse en las
parcelas destinadas de forma predominante a los mismos sin exigencias especficas.
* Categora 3: actividades comerciales que ocupen ms de 250 m(u) y menos de 750 m(u), para cuya
implantacin en las parcelas de usos residenciales, industriales o terciarios, la Norma Particular correspondiente,
el planeamiento pormenorizado, o en su defecto el Ayuntamiento, podr imponer en la concesin de la licencia
condiciones especficas en cuanto a las caractersticas de los accesos al pblico, mercancas, dotacin de
aparcamientos o disponibilidad de espacios de carga y descarga. Se implantarn en todo caso en locales con
acceso directo e independientes, -en su caso podrn estar compartido por varias instalaciones comercialesdesde la va pblica. En nueva construccin, la dotacin exigible de plazas de aparcamiento ser de 2
plazas/100 m(t).
* Categora 4: actividades comerciales que ocupen ms de 750 m(u) de superficie til y tengan menos de 2.000
m(t) de superficie de techo, las cuales debern disponer en el interior de los locales que ocupen los espacios de
acceso, maniobra y carga y descarga necesarios. Asimismo, la Norma Particular, el planeamiento pormenorizado
o en su defecto el Ayuntamiento, podr imponer en la concesin de la licencia condiciones especficas en cuanto
a la dotacin de aparcamientos, que ser como mnimo de 4 plazas/100 m(t).
* Categora 5: actividades comerciales de ms de 2.000 m(t), las cuales debern ser autorizadas en la Norma
Particular correspondiente, disponindose en su interior obligatoriamente los espacios de acceso, aparcamiento,
maniobra, carga y descarga, necesarios.
Se considerarn asimilados a los usos comerciales de 2, 3 y 4 categoras, los usos industriales de 1 y 2
categoras, las oficinas, las sedes de asociaciones recreativas o gastronmicas, las salas de juego de azar, las
instalaciones deportivas en locales cerrados, los consultorios mdicos y veterinarios, los usos terciarios diversos
y el equipamiento docente, institucional, sanitario, asistencial, socio-cultural, recreativo y religioso de titularidad
pblica o privada, por lo que se autoriza en todo caso su implantacin en las parcelas y locales, que se destinan
de forma predominante a la implantacin de usos comerciales, en las mismas condiciones que se exigen para
stos; sin necesidad de la definicin expresa de esta circunstancia, sin perjuicio de las condiciones particulares
que, en cada caso, se deban cumplimentar.

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10

Los usos comerciales que por sus caractersticas, materiales o medios utilizados, manipulados o almacenados,
originen molestias significativas o generen riesgos para la salubridad o la seguridad de las personas o las cosas,
debern cumplimentar las normas de implantacin aplicables a los usos industriales, con independencia de su
sujecin a la cumplimentacin de la legislacin vigente en la materia.
d.- El uso de oficinas comprende las actividades administrativas de titularidad privada como las sedes y
delegaciones administrativas de empresas de todo tipo, las oficinas de banca, bolsa y seguros, las gestoras, los
despachos y estudios profesionales, los centros de clculo y laboratorios compatibles y otras anlogas, as como
los usos auxiliares correspondientes.
e.- Los usos recreativos comprenden diversas manifestaciones comunitarias destinadas a la ocupacin
del ocio y el tiempo libre de titularidad privada, que por sus fines o el rgimen lucrativo en el que se ejercen no
puedan ser consideradas como equipamiento comunitario: asociaciones recreativas o gastronmicas, los cines y
teatros, salas de fiestas, salas de juegos de azar, los casinos y las instalaciones deportivas en locales cerrados y
los parques recreativos y deportivos al aire libre.
f.- Los usos sanitarios y asistenciales comprenden el tratamiento y alojamiento de enfermos y otros usos
similares cuando se ejerzan con fines lucrativos: hospitales, clnicas, residencias geritricas y consultorios
mdicos y veterinarios.
g.- Los usos terciarios diversos comprenden las actividades sociopolticas, culturales, docentes u otras
similares de titularidad privada, que por la ausencia de una finalidad de servicio al conjunto de la poblacin o sus
objetivos especficamente lucrativos no se califiquen como equipamiento comunitario: sedes de partidos,
asociaciones o sindicatos, salas de exposiciones privadas, las academias privadas y otros.
h.- El uso de campamentos tursticos comprende el alojamiento temporal de personas con fines lucrativos,
desarrollado con medios provisionales y no fijos, como tiendas de campaa, vehculos acondicionados,
caravanas y otros.
Se considerarn asimismo comprendidos en este uso los usos auxiliares del mismo como el de vivienda del
personal una (1) vivienda-, las oficinas, los servicios de hostelera, el comercio de primera necesidad y las
instalaciones deportivas y recreativas al servicio exclusivo del personal alojado, los cuales podrn implantarse en
construcciones fijas y estables. As, se excluyen del mismo el alojamiento en cabaas, bungalows o cualquier
otro tipo de construccin estable, que se considerar comprendido entre los usos hoteleros.

4.-

USOS RURALES
a.- Se consideran como tales todas aquellas actividades cuyo fin prioritario es la explotacin productiva
del territorio. Se establecen las siguientes modalidades:
- Usos de explotacin agraria.
- Usos forestales.
b.- Los usos de explotacin agraria comprenden los usos agrcolas cultivo y produccin de todo tipo de
vegetales con excepcin de la explotacin forestal- y los usos ganaderos y de produccin animal actividades
relacionadas con la crianza y cuidado de todo tipo de animales- que deban implantarse necesariamente en el
medio rural.
En ellos se distinguen dos categoras:
* Los usos de explotacin agraria comunes, que estarn constituidos por aquellas explotaciones
ejercidas por personal parcial o totalmente profesionalizado, que renan los requisitos de dimensin productiva
mnima necesarios para una explotacin econmicamente viable. Esta circunstancia deber ser objeto de
certificacin por el Departamento de Agricultura de la Diputacin Foral, previamente a la solicitud de licencia para
su implantacin.

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11

Se considerarn incluidos en ellos los usos auxiliares correspondientes y entre ellos el de vivienda mximo de
cuatro (4) viviendas, regulado en el Artculo 4.57-, o alternativamente, el de agroturismo, la guarda de vehculos y
maquinaria adscritos a la explotacin, el almacenamiento de los productos de la misma y su venta en origen.
Asimismo se considerarn como usos auxiliares las industrias agrarias vinculadas a la explotacin, la
transformacin en origen de los productos de la misma cuando se garantice dicha dependencia con carcter
predominante; los viveros de flores y plantas en los que la plantacin no se realice sobre el terreno; y las
industrias agropecuarias de todo tipo, hasta una superficie de techo mxima de 2.000 m(t).
* Los usos de explotacin agraria no profesionalizados huertas de ocio- entre los cuales se incluirn
las explotaciones agrarias que no renan los requisitos de viabilidad y autonoma productivas exigidos para ser
considerados como usos de explotacin agraria comunes. Como uso auxiliar se considerar exclusivamente la
guarda de aperos de labranza adscritos a la explotacin.
c.- Los usos forestales comprenden las actividades destinadas a la obtencin de madera y otros
productos por explotacin directa de las masas de bosque y los de primera transformacin de los productos
obtenidos, siempre que esta no resulte por sus caractersticas asimilable a un uso industrial.
5.USOS DE COMUNICACIONES
Se establecen las siguientes modalidades de usos de comunicaciones:
- Uso de circulacin rodada.
- Uso de aparcamiento.
- Uso de garaje.
- Uso de circulacin peatonal.
- Uso de circulacin en bicicleta.
- Uso ferroviario.
Los usos de circulacin rodada, aparcamiento al servicio directo y exclusivo de los dems usos caractersticos y
autorizados en la zona; circulacin peatonal y circulacin en bicicleta, tendrn en todo caso el carcter de usos
de servicios bsicos y se considerarn autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de
que dicha circunstancia se seale de manera expresa.
Se entiende por aparcamiento el estacionamiento de vehculos al aire libre en espacios de dominio pblico o
privado. Se entiende por garaje la guarda de vehculos en espacios cubiertos y cerrados. En el uso de garaje se
diferencian dos categoras:
- Categora 1: 400 m(t)
- Categora 2: > 400 m(t)
En el uso de garaje se establecen las variantes:
- Garajes de uso privado: los utilizados de manera exclusiva por sus propietarios.
- Garajes de uso pblico: se destinan a la utilizacin por el pblico en general, en condiciones de libre
acceso, ya sea de forma gratuita u onerosa.
Este uso comprende como usos auxiliares los aseos, cuartos de ascensores y otros similares, as como las
instalaciones de lavado de vehculos y los talleres de reparacin rpida. Se consideran excluidos los usos de
unidad de suministro de combustible, estacin de servicio y otro tipo de talleres de reparacin.
Los usos de garaje y aparcamiento se considerarn, con carcter general, como uso auxiliar de los usos
residenciales, industriales, terciarios o de equipamiento, si bien en tal caso, el nmero mximo de plazas de
aparcamiento o garaje en la parcela correspondiente se deber adecuar a las necesidades de dotacin del uso
principal al que da servicio.
El uso ferroviario comprende el de vas frreas y el de estacin y los usos auxiliares de ste ltimo.

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12

6.-

USOS DE ESPACIOS LIBRES


a.- El uso de espacios libres es el propio de aquellos espacios de dominio pblico y libre acceso, en los
que se excluyen los desarrollos edificatorios y no destinados a la implantacin de elementos de redes de
comunicaciones carreteras, aparcamientos, aceras y otros similares-.
b.- Se distinguen en l las siguientes modalidades:
- Uso de espacios libres urbanos.
- Uso de espacios libres rurales.
- Uso de elementos territoriales.
a.- El uso de espacios libres urbanos es el propio de los espacios no edificables situados en el mbito
urbano, destinados al ocio y expansin de la poblacin y a la plantacin de arbolado y vegetacin plazas, reas
peatonales, reas de juego, paseos, jardines y parques-, el de los que cumplen una funcin de proteccin de
construcciones o infraestructuras, o el de los que no resultan edificables por su carcter residual.
Asimismo, se incluirn en l los usos auxiliares de mantenimiento de jardinera guarda de maquinaria, aperos y
material- y servicio a los usuarios aseos pblicos y otros similares- necesarios.
El uso de espacios libres urbanos tendr en todo caso el carcter de uso de servicio bsico y se considerar
directamente autorizado en la totalidad de las zonas de uso global sin necesidad de que esta circunstancia se
seale de forma expresa.
b.- El uso de espacios libres rurales es el correspondiente a los terrenos de dominio pblico destinados al
ocio y expansin de la poblacin en el medio rural.
c.- El uso de elementos territoriales es el de los elementos naturales del territorio en los que prevalece
este carcter sobre la incidencia de la actividad humana, como el propio de los cauces fluviales, las cumbres y
zonas de alta montaa, las zonas de inters naturalstico y otros no sujetos a una actividad productiva u otro tipo
de utilizacin humana relevante.
7.-

USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO


a.- Los usos de equipamiento comunitario comprenden las actividades de servicio a la poblacin ejercidas
sin fines de lucro por entidades pblicas o privadas.
En ese sentido, el Ayuntamiento podr optar por la calificacin de una determinada actividad ejercida por una
entidad privada como equipamiento comunitario a partir de la valoracin del carcter fundamentalmente
asistencial, de servicio pblico y no lucrativo de la misma. En caso de considerarse como lucrativa, la actividad
se tipificar como uso terciario, o en su caso, residencial.
b.-Se establecen las siguientes modalidades:
- Uso de equipamiento docente.
- Uso de equipamiento deportivo.
- Uso de equipamiento institucional.
- Uso de equipamiento sanitario.
- Uso de equipamiento asistencial.
- Uso de equipamiento sociocultural.
- Uso de equipamiento recreativo.
- Uso de equipamiento religioso.
- Uso de equipamiento de servicios pblicos.
c.- El uso de equipamiento docente comprende la enseanza en todas sus modalidades, tanto de
titularidad pblica como privada, as como los usos auxiliares correspondientes.
d.- El uso de equipamiento deportivo comprende la prctica deportiva y la cultura fsica en todas sus
modalidades y su enseanza, tanto en edificios como en espacios libres acondicionados de forma expresa para
ello, as como los usos auxiliares correspondientes, ejercidos sin fines de lucro.
e.- El uso de equipamiento institucional comprende los usos institucionales y administrativos de carcter
pblico.
f.- El uso de equipamiento sanitario comprende el tratamiento y alojamiento de enfermos en hospitales,
ambulatorios, clnicas, dispensarios, consultorios y similares.
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13

g.- El uso de equipamiento asistencial comprende, entre otros, los usos de alojamiento y asistencia de
poblacin desvalidos, como los hogares de jubilados o las residencias de ancianos y personas desvalidas.
h.- El uso de equipamiento sociocultural comprende las actividades de promocin cultural o creacin
artstica, como las ejercidas en bibliotecas, museos, salas de exposiciones, conferencias o congresos, los
auditorios de msica y otros, con carcter no lucrativo.
i.- El uso de equipamiento recreativo comprende los teatros, cines, los parques de atracciones y
recreativos, y otros de esparcimiento ejercidos sin fines lucrativos.
j.- El uso de equipamiento religioso comprende las actividades de culto y formacin religiosa que se
desarrollan en las iglesias, ermitas, capillas y centros parroquiales de religin catlica y de otras religiones, as
como los usos auxiliares correspondientes.
k.- El uso de equipamiento de servicios pblicos comprende aquellos usos de servicio de la poblacin no
incluidos en las anteriores modalidades, de carcter diverso y no especficamente administrativo: bomberos,
mercados, correos, cementerios, albergues, campamentos de turismo y otros; desarrollados por los diferentes
organismos de la Administracin Pblica, que por sus caractersticas funcionales pueden resultar incompatibles
para su implantacin en zonas o parcelas destinadas de forma predominante a otros usos, por lo que la misma
debe ser objeto de una regulacin especfica en cada caso.
8.-

USOS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS


a.- Se establecen las siguientes modalidades:
- Uso de infraestructuras de abastecimiento de agua.
- Uso de infraestructuras de saneamiento y depuracin de aguas residuales.
- Uso de infraestructuras de suministro elctrico.
- Uso de infraestructuras de telefona, telecomunicaciones y sealizacin.
- Uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles.
- Uso de vertederos de residuos inertes.

b.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de agua comprender los embalses, las estaciones
depuradoras, las grandes arterias de abastecimiento y los depsitos de almacenamiento y distribucin, as como
los usos auxiliares correspondientes y las redes de distribucin.
c.- El uso de infraestructuras de saneamiento y depuracin de aguas residuales comprende las
estaciones de tratamiento y depuracin y las redes de saneamiento y sus elementos auxiliares, como estaciones
de bombeo, aliviaderos, tanques de tormentas, tornillos, vrtices y otros.
d.- El uso de infraestructuras de suministro elctrico comprende las subestaciones de distribucin y
centros de transformacin, las redes areas y subterrneas de abastecimiento y distribucin, incluso el
alumbrado pblico.
e.- El uso de infraestructuras de telefona, telecomunicaciones y sealizacin comprende las centrales
telefnicas, las emisoras y centros de produccin de radio y T.V., las antenas de todo tipo, as como los usos
auxiliares y las redes correspondientes.
f.- El uso de infraestructuras de abastecimiento de combustibles comprender los gasoductos y las redes
de distribucin de gas, as como las instalaciones de produccin, tratamiento y almacenamiento anejas a las
mismas.
Las instalaciones de produccin y almacenamiento de combustibles de todo tipo destinadas a la venta al pblico
en cualquiera de sus modalidades se considerarn a todos los efectos como usos industriales.
g.- El uso de vertedero de residuos inertes comprende los vertederos para la eliminacin de residuos
inertes y rellenos y acondicionamiento del terreno, autorizados de forma expresa y sometidos a las condiciones
establecidas por la vigente legislacin medioambiental.
Las redes de distribucin de servicios de todo tipo directo al usuario se considerarn como usos de servicio
bsicos, quedando autorizados en la totalidad de las zonas de uso global sin la necesidad de la definicin
expresa de esta circunstancia.
Los elementos de las redes de infraestructuras de servicios se reflejarn en la zonificacin, exclusivamente,
cuando deban ocupar el suelo de forma predominante y esa ocupacin sea excluyente de la implantacin
superpuesta de otros usos.

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II.2.- CALIFICACIN GLOBAL


Artculo 2.3.- Formulacin del rgimen de Calificacin Global
El mbito ordenado por el presente proyecto queda sometido al rgimen de Calificacin Global establecido en los
siguientes documentos:
a.- El presente punto II.2.- Calificacin Global y el apartado II.1 de las Normas Particulares de las
reas de Intervencin Urbanstica.
El plano Zonificacin Global Trmino Municipal-.

Artculo 2.4.- Sistematizacin de la Calificacin Global


1.La Calificacin Global se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos de zonas de uso global:
- A.- Zonas de uso residenciales.
- B.- Zonas de uso industrial.
- C.- Zonas de usos terciarios.
- D.- Zonas rurales.
D.1.- Zonas rurales de proteccin especial.
D.10.- Zonas rurales de proteccin especial Explotaciones agrariasD.11.- Zonas rurales de proteccin especial -Parques ruralesD.12.- Zonas forestales protegidas
D.13.- Zonas rurales de proteccin especial BosquesD.14.- Zonas rurales de proteccin de aguas superficiales
D.2.- Zonas rurales sin vocacin de uso definida
- E.- Sistema general de comunicaciones
E.1.- Redes viarias
E.2.- Redes ferroviarias
- F.1.- Sistema general de espacios libres
- F.2.- Sistema general de cauces fluviales
- G.- Zonas de equipamiento comunitario
- H.- Zonas de infraestructuras de servicios
En el contexto de la calificacin global planteada en este proyecto, no se delimitan zonas C.- Zonas de usos
terciarios, ni H.- Zonas de infraestructuras de servicios.
2.- El rgimen general de edificacin y uso de las diversas zonas de uso global es el definido por:
a.- Las determinaciones para cada una de estas zonas en el Artculo siguiente.
b.- Las determinaciones de calificacin global establecidas en el epgrafe II.1 de las Normas Particulares
de las reas de Intervencin Urbanstica.

Artculo 2.5.- Rgimen general de edificacin y uso en las zonas de uso global
1.A.- Zonas residenciales
* Rgimen de edificacin:
Zonas destinadas a la consolidacin y/o implantacin de edificaciones residenciales, asentamientos residenciales
antiguos, ensanches, en disposicin abierta, adosada o aislada, que podrn contar en su caso con espacios no
edificados anejos.
Los condicionantes bsicos, reguladores de la forma de la edificacin y el uso, se definen complementariamente
en los puntos IV.1 y IV.2 de estas Normas Urbansticas y en el apartado II.1 de las Normas Particulares de
las reas de Intervencin Urbanstica.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Usos residenciales
- Usos autorizados:
- Los autorizados con carcter general en las parcelas a en las
condiciones que se establecen en el Artculo 2.9 y en el punto IV.2.2,
Artculo 4.12 de estas Normas Urbansticas.
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- Usos prohibidos:

- En otros espacios y parcelas:


* Usos terciarios: en parcelas en las que en la Norma Particular
correspondiente o en el planeamiento pormenorizado se destinen
expresamente a estos usos.
* Garaje
* Equipamiento comunitario: en las modalidades compatibles con el
uso caracterstico.
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.

2.-

B.- Zonas industriales


* Rgimen de edificacin:
Zonas de edificacin de uso predominantemente industrial, configuradas por edificaciones destinadas a
actividades de esa ndole, funcional y jurdicamente unitarias o diferenciadas.
Los condicionantes bsicos reguladores de la forma de la edificacin y el uso se definen complementariamente
en los puntos IV.3 de estas Normas Urbansticas y en el apartado II.1 de las Normas Particulares de las reas
de Intervencin Urbanstica.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Industria, en sus categoras 2, 3 y 4
- Usos autorizados:
- Los autorizados con carcter general en las parcelas b en las
condiciones que se establecen en el Artculo 2.9 y en el punto IV.3,
Artculo 4.40 de estas Normas Urbansticas.
- En otros espacios y parcelas:
* Viviendas autnomas: exclusivamente en edificios existentes y
destinados a este uso con anterioridad a la aprobacin del presente
proyecto.
* Usos terciarios: en parcelas en las que en la Norma Particular
correspondiente o en el planeamiento pormenorizado se destinen
expresamente a estos usos.
* Garaje.
* Equipamiento comunitario: en las modalidades compatibles con el
uso caracterstico.
- Usos prohibidos:
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.
3.-

D.10.- Zonas rurales de proteccin especial Explotaciones agrarias* Rgimen de edificacin:


Zonas en las que se autoriza la reforma y en su caso ampliacin de las construcciones existentes. Adems, se
autoriza la nueva construccin de edificaciones aisladas, vinculadas en cualquier caso a la explotacin agraria
existente o que se forme con las condiciones exigidas desde estas Normas.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Explotaciones agropecuarias
- Usos forestales
- Usos autorizados:
- Residenciales: en edificaciones existentes o nuevas edificaciones
cumpliendo las condiciones especficas, vinculadas a las
explotaciones agrarias.
- Terciarios: en las modalidades de hoteleros, hosteleros, agroturismo,
parques recreativos y deportivos, usos sanitarios y asistenciales,
cuando su implantacin en el medio rural resulte oportuna y se
justifique por motivos de utilidad pblica o inters social.
En todo caso, esos usos nicamente podrn implantarse en
edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin del presente
proyecto.
- Equipamiento comunitario: en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto, en las modalidades
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- Usos prohibidos:

compatibles con el entorno rural y siempre que se justifique por


motivos de utilidad pblica o inters social.
- Infraestructuras de servicios: cuando su implantacin en el medio
rural resulte necesaria u oportuna y se justifique en su caso por
motivos de utilidad pblica o inters social.
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.

4.-

D.11.- Zonas rurales de proteccin especial Parques rurales* Rgimen de edificacin:


Zonas de arbolado extensivo y urbanizacin ligera, en las que se excluye la edificacin, con excepcin de la
edificacin aislada, vinculada al mantenimiento del parque y a los usos autorizados, en las condiciones que
establezca la Norma Particular correspondiente.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Espacios libres rurales Parque rural- Usos autorizados:
- Terciarios: exclusivamente el uso hostelero/hotelero de acuerdo a lo
especificado en la Norma Particular correspondiente, y otros usos
asimilados, como usos provisionales en implantacin de carcter
temporal y en rgimen de concesin administrativa.
- Equipamiento comunitario: en las modalidades compatibles con el
uso caracterstico.
- Usos prohibidos:
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores
5.-

D.12.- Zonas forestales protegidas


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que se autoriza, exclusivamente, construcciones aisladas vinculadas a los usos forestales.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Forestales
- Elementos territoriales
- Usos prohibidos:
- Todos los dems
6.-

D.13.- Zonas rurales de proteccin especial Bosques* Rgimen de edificacin:


Zonas en las que se excluye la edificacin.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Forestales: dirigidos de forma exclusiva a la preservacin y
regeneracin del bosque autctono existente.
- Elementos territoriales
- Usos prohibidos:
- Todos los dems
7.-

D.14.- Zonas rurales de proteccin de aguas superficiales


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que se autoriza exclusivamente la construccin de edificaciones o instalaciones para la defensa y
aprovechamiento de las aguas.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Proteccin: se permitirn nicamente las actividades cientficoculturales y ldicas como el excursionismo.
- Usos prohibidos:
- Todos los dems
8.-

D.2.- Zonas rurales sin vocacin de uso definida


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que se autoriza, salvo que estn declarados fuera de ordenacin, la reforma y en su caso
ampliacin de las construcciones existentes, para su destino a usos rurales o a usos no rurales autorizados, en
las condiciones establecidas en el punto IV.4 de las presentes Normas urbansticas.
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No se autoriza la construccin de nuevas edificaciones aisladas salvo que se destinen directamente a la


explotacin agraria, excluidos los usos residenciales auxiliares.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Usos autorizados:

- Usos prohibidos:

- Explotaciones agrarias
- Usos forestales
- Residenciales: exclusivamente en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto, como auxiliares de
otros usos autorizados rurales o no rurales- o autnomos.
- Terciarios: en las modalidades de hoteleros, hosteleros, agroturismo,
parques recreativos y deportivos, usos sanitarios y asistenciales,
cuando su implantacin en el medio rural resulte oportuna y se
justifique por motivos de utilidad pblica o inters social.
- Industriales agrarias y otros usos no rurales susceptibles de
autorizacin: exclusivamente en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto.
- Equipamiento comunitario: en edificaciones existentes con
anterioridad a la aprobacin del presente proyecto, en las modalidades
compatibles con el entorno rural y siempre que se justifique por
motivos de utilidad pblica o inters social.
- Infraestructuras de servicios: cuando su implantacin en el medio
rural resulte necesaria u oportuna y se justifique, en su caso, por
motivos de utilidad pblica o inters social.
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores

9.-

E.1.- Redes viarias


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que no se autoriza la edificacin, con excepcin de la implantacin de los elementos funcionales y
usos auxiliares propios de las redes viarias.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Circulacin rodada autovas, carreteras, vas urbanas- y peatonal.
- Aparcamiento pblico.
- Usos autorizados:
- Usos auxiliares de los usos caractersticos paradas de autobuses,
bsculas de pesaje, puestos de socorro, estaciones de servicio,
unidades de suministro de combustible y otros similares-.
- Infraestructuras de servicios: exclusivamente bajo rasante.
- Usos prohibidos:
- Los no incluidos en ninguna de las modalidades anteriores.
* Rgimen de titularidad:
- Departamento de Carreteras y Transporte de la Diputacin Foral de
Guipzcoa y Ayuntamiento de Lasarte-Oria.
10.-

E.2.- Redes ferroviarias


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que se autoriza exclusivamente la edificacin vinculada a los usos terciarios y a los usos auxiliares
de los mismos, en las condiciones establecidas por la legislacin sectorial aplicable.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Ferroviario.
- Usos autorizados:
- Usos asimilados al uso ferroviario de acuerdo a lo establecido por la
legislacin sectorial aplicable.
- Usos prohibidos:
- Todos con excepcin de los autorizados de forma expresa.
* Rgimen de titularidad:
- Departamento de Obras Pblicas y Transportes del Gobierno Vasco.

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11.-

F.1.- Espacios libres


* Rgimen de edificacin:
Se autorizan exclusivamente edificaciones ornamentales y construcciones fijas o provisionales destinadas a usos
auxiliares de los espacios libres, as como la instalacin de las correspondientes infraestructuras en el subsuelo.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Usos de espacios libres, incluyendo los auxiliares de los mismos.
- Usos autorizados:
- Usos comerciales de 1 categora quioscos, etc-, con carcter
temporal o provisional.
- Usos de equipamiento, en las modalidades compatibles con el
espacio libre.
- Usos prohibidos:
- Los no incluidos en las modalidades anteriores.
* Rgimen de dominio:
- Titularidad pblica.
12.-

F.2.- Cauces fluviales


* Rgimen de edificacin:
Zonas en las que se autorizan, exclusivamente, las construcciones permitidas por la legislacin sectorial
correspondiente.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Elementos territoriales cauces fluviales-.
- Usos autorizados:
- Los autorizados por la legislacin sectorial vigente.
- Usos prohibidos:
- Todos los dems.
13.-

G.- Zonas de equipamiento comunitario


* Rgimen de edificacin:
Zonas destinadas a la implantacin de equipamientos comunitarios que respondan al rgimen de edificacin
singularizado establecido en la Norma Particular correspondiente.
La sistemtica de regulacin de la forma de las edificaciones se formular en cada caso por el planeamiento
pormenorizado o por las necesidades de los Organismos implicados, en funcin de las caractersticas tipolgicas
especficas de las construcciones proyectadas.
* Rgimen de uso:
- Uso caracterstico:
- Equipamiento comunitario: en todas sus modalidades.
- Usos autorizados:
- Vivienda: como uso auxiliar del equipamiento, con un mximo de dos
(2) viviendas.
- Residencia colectiva.
- Otros usos auxiliares o asimilados: debern ser objeto de regulacin
particularizada para cada rea.
- Usos prohibidos:
- Todos los no autorizados de forma expresa.
* Rgimen de titularidad:
- Titularidad pblica o privada, de acuerdo con lo que se establezca en
cada caso por la Norma Particular correspondiente o el planeamiento
pormenorizado.

Artculo 2.6.- Vinculacin normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de Calificacin Global
a.- En base a razones objetivas de inters general que en su caso sern evaluadas por el Pleno
Municipal, el planeamiento de desarrollo Plan Parcial- a formular en el Suelo Urbanizable podr introducir
ajustes en el lmite entre las zonas de uso global ordenadas y el Suelo No Urbanizable, de tal forma que en
ningn caso, se incremente o disminuya la superficie de dichas zonas en un porcentaje superior al 5%. Esta
variacin de superficie no implica un aumento o disminucin en los aprovechamientos asignados
Las superficies excluidas para dicha exclusin ser necesaria la aceptacin expresa en documento notarial de
los propietarios afectados- se incorporarn a la zona de uso global correspondiente del Suelo No Urbanizable.
b.- En el Suelo Urbanizable, el planeamiento pormenorizado podr establecer la afeccin de porciones de
las zonas de uso global destinadas a usos residenciales por elementos de los sistemas generales, siempre que
la superficie ocupada no supere el 10% de la superficie zonal delimitada.
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En esas condiciones, la ocupacin sealada no exigir el reajuste del aprovechamiento urbanstico asignado a la
zona o zonas afectadas.
Del mismo modo, aunque sin exigencia de planeamiento, en el Suelo No Urbanizable podr acordarse la
afeccin, por debajo del citado porcentaje, de zonas rurales por dichos sistemas generales.
c.- Como aplicacin especfica del criterio expuesto en el apartado anterior, en las clases de suelo
sealadas se podrn implantar elementos funcionales o de servicio de las carreteras -puestos de socorro,
paradas de autobuses y otros-; de servicio a estos sistemas generales y adosados a ellos en suelos externos a
los calificados para dichos sistemas, an cuando en los suelos citados, esa implantacin no est expresamente
autorizada.
A tal efecto, se considerar la implantacin de los elementos reseados como una ampliacin del mbito de
afeccin de los sistemas generales, que deber ajustarse a las limitaciones reseadas anteriormente.
Si dichos elementos incorporan aprovechamientos lucrativos de titularidad privada, y para la zona de uso global
afectada se hubiese establecido de forma directa y expresa y con carcter normativo un lmite de
aprovechamiento determinado, aquellos sern computables a los efectos del clculo de ste. No se aplicar este
criterio si los usos tienen carcter dotacional o se implantan sobre suelos pblicos.
d.- En Suelo No Urbanizable el planeamiento especial y los proyectos de obra podrn modificar la
zonificacin de los elementos de los sistemas generales de comunicaciones e infraestructuras de servicios, para
posibilitar reajustes en su trazado y en la configuracin de detalle de sus elementos.
e.- Los ajustes en la zonificacin global establecida en el presente proyecto que no se encuentren dentro
de los lmites reseados en los epgrafes precedentes, se considerarn a todos los efectos como modificaciones
de las Normas Subsidiarias, y exigirn la previa formulacin de un expediente de esas caractersticas.
f.- En las zonas de uso global clasificadas como Suelo Urbanizable y en las clasificadas como Suelo
Urbano en que as se establezca de manera expresa, se considerar como determinacin normativa a los
efectos de la limitacin del aprovechamiento edificatorio ordenado, el ndice o los ndices de edificabilidad
asignados.
El citado aprovechamiento ser, en todo caso, el producto de los ndices de edificabilidad sealados por la
superficie zonal resultante, una vez efectuados los ajustes de la delimitacin zonal autorizados en los apartados
reseados con anterioridad.
g.- Las Normas Particulares de las reas de Intervencin Urbanstica podrn consolidar edificaciones
existentes que no se adecuen y no respondan al rgimen de edificacin y uso propios de la zona de uso global
en la que se sitan.

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II.3.- CALIFICACIN PORMENORIZADA


Artculo 2.7.- Formulacin del rgimen de calificacin pormenorizada
1.El rgimen jurdico-urbanstico de las diversas zonas de uso pormenorizado diferenciadas en el Artculo
siguiente es el que resulta de la aplicacin de todas y cada una de estas determinaciones:
a.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio establecido para cada una de ellas en el Artculo 2.9.
b.- Ordenanzas Reguladoras contenidas en el Ttulo IV.- Ordenanzas reguladoras de edificacin y uso de
las parcelas edificables de este mismo documento.
c.- En el caso de reas de Intervencin Urbanstica clasificadas como Suelo Urbano, las determinaciones
establecidas concretamente en el epgrafe III. Calificacin pormenorizada de las correspondientes Normas
Particulares.
En todas ellas se autoriza la ejecucin directa de las previsiones planteadas en este proyecto.
d.- En el caso de las reas de Intervencin Urbanstica clasificadas como Suelo Urbanizable, las
determinaciones que establezca el planeamiento de desarrollo a formular.
2.El planeamiento de desarrollo que, ya sea por mandato de estas Normas Subsidiarias o por decisin
opcional posterior, se formule tanto en Suelo Urbanizable como en Suelo Urbano, deber adecuarse en todo
caso a las determinaciones mencionadas en los apartados 1.a y 1.b.

Artculo 2.8.- Sistematizacin de la Calificacin Pormenorizada


1.La Calificacin Pormenorizada se sistematiza de acuerdo con los siguientes tipos bsicos de zonas o
mbitos de uso pormenorizado; cada una de las variantes que se detallan se caracteriza por un rgimen
especfico de uso y edificacin:
a.- Parcelas de uso residencial
a.1.- Parcelas residenciales de ensanche.
a.1.1.- Parcelas residenciales de ensanches antiguos.
a.1.2.- Parcelas residenciales de nuevos ensanches.
a.1.3.- Parcelas de asentamientos residenciales antiguos.
a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva.
a.2.- Parcelas residenciales de edificacin abierta.
a.3.- Parcelas residenciales de bajo desarrollo.
a.3.1.- Parcelas residenciales de edificacin de bajo desarrollo comunes-.
a.3.2.- Parcelas residenciales de edificacin unifamiliar adosada.
a.4.- Parcelas residenciales de edificacin aislada.
b.- Parcelas de uso industrial
c.- Parcelas de usos terciarios
e.- Sistemas de comunicaciones
e.1.- Redes viarias (S.G./S.L.)
e.1.1.- Autopistas y autovas (S.G.)
e.1.2.- Carreteras interurbanas y locales (S.G./S.L.)
e.1.3.- Vas urbanas principales (S.G.)
e.1.4.- Vas urbanas, aceras y carriles-bici (S.L.)
e.1.5.- Parcelas de garaje (S.L.)
e.2.- Redes ferroviarias (S.G.)
f.1.- Espacios libres (S.G./S.L.)
f.1.1.- Espacios libres urbanos (S.G./S.L.)
f.1.2.- Espacios libres comunes (S.L.)
g.- Parcelas de equipamiento comunitario (S.G./S.L.)
h.- Parcelas de infraestructuras de servicios (S.G./S.L.)

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Artculo 2.9.- Rgimen general de edificacin, uso y dominio aplicable en las zonas de uso
pormenorizado
a.-

PARCELAS DE USO RESIDENCIAL

1.a.1.- PARCELAS RESIDENCIALES DE ENSANCHE


En las parcelas a.1 se establecen las siguientes variantes:
* a.1.1.- Parcelas residenciales de ensanches antiguos
* a.1.2.- Parcelas residenciales de nuevos ensanches
* a.1.3.- Parcelas de asentamientos residenciales antiguos
* a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva
a.1.1.- Parcelas residenciales de ensanches antiguos y a.1.2.- Parcelas residenciales de nuevos
ensanches
* a.1.1.- Parcelas residenciales de ensanches antiguos
Parcelas que responden a esta tipologa y que se han desarrollado en su totalidad antes de la aprobacin del
presente proyecto; existiendo una variedad de soluciones formales diferentes, desarrolladas por medio de
antiguas licencias o planeamiento pormenorizado ms reciente. Las condiciones de edificacin particulares en
las distintas reas se regularn en las Normas Particulares correspondientes.
* a.1.2.- Parcelas residenciales de nuevos ensanches
Son parcelas que debern ajustarse en cuanto a su configuracin tipolgica bsica a las condiciones generales
de edificacin de las parcelas a.1, pero que se desarrollarn en base al planeamiento pormenorizado a
redactar. La Norma Particular correspondiente determinar el aprovechamiento edificatorio a desarrollar, as
como condiciones de perfil y otras.
* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas ocupadas o sobre las que se podrn desarrollar edificaciones constituidas por locales de
vivienda agrupados horizontal y verticalmente sobre un ncleo comn de accesos verticales, configurando uno o
varios mdulos de edificacin entre medianeras. Los locales de planta baja se destinarn con carcter general y
sin perjuicio de que el planeamiento pormenorizado establezca otras condiciones a usos residenciales diferentes
al de vivienda, en cuyo caso dispondrn de acceso independiente del de stas desde los espacios pblicos. En
determinadas reas, sin embargo, y en los casos en que se cumplan las condiciones exigidas en el Artculo 4.11
de las presentes Ordenanzas, se podrn habilitar viviendas en planta baja.
Los mdulos citados se agruparn, a su vez, lateralmente, formando bloques lineales con un fondo y un perfil de
edificacin sustancialmente uniformes, los cuales se adaptarn a las alineaciones de edificacin definidas por la
malla viaria hasta conformar manzanas con patio, cerradas o parcialmente abiertas en los casos en los que la
disposicin de dichas alineaciones lo permita.
b.- En el interior de dichas manzanas se podrn disponer patios de parcela o mancomunados.
c.- Podr edificarse la totalidad de la parcela bajo rasante y cuando lo autorice la Norma Particular
correspondiente, en planta baja.
d.- El perfil de edificacin bajo rasante ser de dos (2) plantas, remitindose a la Norma Particular
correspondiente la regulacin del perfil sobre rasante.
e.- La regulacin de la forma de las construcciones se realizar a travs de la definicin grfica de las
alineaciones de parcela y de ordenanzas generales o, en su caso, a travs de ordenanzas particulares de
parcela.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Vivienda.
- Usos autorizados:
- Residencia colectiva.
- Industriales: 1 categora exclusivamente.
- Terciarios: en las modalidades de oficinas, uso hotelero, usos
comerciales 2 y 3 categoras-, terciarios diversos y usos sanitarios y
asistenciales. La implantacin de usos comerciales de 4 categora
deber ser prevista por el planeamiento de desarrollo.
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- Usos prohibidos:

* RGIMEN DE DOMINIO:

- Garaje: preferentemente bajo rasante, exclusivamente de uso


privado.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su
implantacin en contigidad o colindancia con los usos residenciales.
- Industriales: en sus modalidades no autorizadas.
- Terciarios: en sus modalidades no autorizadas.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades incompatibles con los
usos residenciales.
- Dominio privado, con las limitaciones de uso pblico que
expresamente se establezca en el planeamiento pormenorizado.

* a.1.3.- Parcelas de asentamientos residenciales antiguos


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Parcelas procedentes de asentamientos residenciales antiguos que por su inters histrico, cultural,
arquitectnico y urbanstico se propone preservar, manteniendo en sus aspectos fundamentales la parcelacin
originaria y su morfologa edificatoria bsica y asegurando la conservacin de todas aquellas edificaciones o
elementos de las mismas cuyos valores lo justifiquen.
Estos objetivos no excluirn, sin embargo, la posibilidad de sustitucin de elementos aadidos carentes de valor
o construcciones que se encuentren en situacin de ruina econmica, reconstruyendo la edificacin siguiendo las
pautas existentes.
El perfil de edificacin ser de dos (2) plantas bajo rasante en el caso de sustituciones-, mantenindose el perfil
existente en las plantas sobre rasante, salvo en aquellos casos en los que la Norma Particular lo determine
expresamente.
* RGIMEN DE USO Y DOMINIO:
Sern de aplicacin las condiciones de uso y dominio
establecidas para las parcelas a.1.1
* a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva
* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Parcelas en las que la edificacin responder a un rgimen normativo singularizado, que se propone conservar,
en parte, en su configuracin actual.
* RGIMEN DE USO:

- Uso caracterstico:
- Usos autorizados:

- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:

- Residencia colectiva.
- Vivienda.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su
implantacin en contigidad o colindante con el uso caracterstico.
- Los no autorizados expresamente.
- Dominio privado.

2.-

a.2.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACIN ABIERTA


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas ocupadas u ocupables por edificaciones exentas o adosadas lateralmente, destinadas a
viviendas agrupadas horizontal y verticalmente sobre un ncleo comn de accesos verticales, configurando uno
o varios mdulos de edificacin. Los locales de planta baja podrn destinarse a usos no residenciales, debiendo,
en tal caso, contar con acceso independiente del de las viviendas desde los espacios pblicos.
Dichas edificaciones se desarrollarn en disposicin abierta y podrn disponer de espacios no edificados anejos.
Cuando stos deban cumplir funciones de acceso rodado a las edificaciones, debern cumplimentar las
caractersticas y requisitos dimensionales mnimos establecidos tanto en la legislacin vigente, como en este
mismo proyecto.
b.- En una misma parcela podr ubicarse ms de una edificacin, autorizndose la constitucin de
comunidades con espacios y elementos de servicio de uso comn.

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23

c.- El nmero de plantas bajo rasante ser de dos (2) plantas, remitindose a la Norma Particular y al
planeamiento pormenorizado la determinacin del perfil de edificacin para los nuevos desarrollos,
consolidndose en su configuracin actual los existentes perfiles.
d.- Tanto las condiciones de implantacin de la edificacin en la parcela como la regulacin de la forma de
la edificacin se formular, bien a travs de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza
particularizada para cada una de ellas, definida en la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado.
* RGIMEN DE USO Y DOMINIO:
Se aplicar el mismo rgimen establecido para las parcelas
a.1.1 y a.1.2; si bien se autoriza, adems, la
implantacin de viales de acceso y aparcamiento, jardines,
reas de juego, instalaciones deportivas y otros similares de
uso privativo de las viviendas que ocupan la parcela, en los
espacios no edificados sobre rasante.
3.a.3.- PARCELAS RESIDENCIALES DE BAJO DESARROLLO
En las parcelas a.3 se establecen las siguientes variantes:
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificacin de bajo desarrollo comunes* a.3.2.- Parcelas residenciales de edificacin unifamiliar adosada
* a.3.1.- Parcelas residenciales de edificacin de bajo desarrollo comunes* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Edificacin configurada por bloques exentos constituidos por mdulos de vivienda agrupados vertical y
lateralmente sobre uno o varios ncleos de acceso vertical, con un mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de
acceso y planta; y treinta y dos (32) viviendas por bloque.
b.- Los bloques sobre rasante de una misma parcela podrn agruparse bajo rasante configurando una
edificacin nica. No se establecen limitaciones al nmero de bloques por parcela, autorizndose la constitucin
de comunidades con un nmero mayor de viviendas que el reseado sobre una parcela nica, con espacios de
servicio de uso comn.
c.- El nmero de plantas bajo rasante ser de dos (2), remitindose a la Norma Particular y al
planeamiento pormenorizado la determinacin del perfil de edificacin para los nuevos desarrollos perfil mximo
III/II, admitindose en elementos singulares el perfil IV/II-, consolidndose en su configuracin actual los perfiles
existentes.
d.- La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la de ocupacin en planta de las construcciones
bajo rasante, se formular a travs de las ordenanzas generales de parcela, o alternativamente mediante una
ordenanza particularizada para cada parcela, que ser definida por el planeamiento pormenorizado
correspondiente.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Vivienda: en los espacios no edificados sobre rasante se autorizar
la implantacin de usos auxiliares: acceso rodado y aparcamiento;
depsitos de gases licuados; instalaciones deportivas; jardines y
espacios de juego y estancia, de carcter privativo.
- Usos autorizados:
- Residencia Colectiva: exclusivamente ocupando la totalidad de la
parcela.
- Industrial: de 1 categora, en planta baja, como uso asimilado al de
vivienda.
- Terciario: usos hoteleros, usos de hostelera restaurantes
exclusivamente-, uso de oficinas, usos sanitarios y asistenciales y
usos terciarios diversos.
- Garaje: en planta baja y bajo rasante.
- Equipamiento comunitario: en sus modalidades compatibles con su
implantacin en contigidad o colindante con el uso caracterstico.
- Usos prohibidos:
- Los no autorizados expresamente.
* RGIMEN DE DOMINIO:
- Dominio privado.

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24

* a.3.2.- Parcelas residenciales de edificacin unifamiliar adosada


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Edificacin configurada por mdulos de edificacin de una (1) vivienda adosadas lateralmente
formando conjuntos de un mximo de ocho (8) mdulos. stos dispondrn de acceso individualizado y jardines o
espacios no edificados sobre rasante de uso privativo de cada uno de ellos, en ambas fachadas principales.
b.- Se autorizar, -sin limitacin en cuanto al nmero de viviendas-, la agrupacin en una sola parcela de
varios conjuntos de edificacin que dispongan de construcciones bajo rasante y espacios y elementos de servicio
de uso comn a la totalidad de las viviendas de la parcela.
c.- Sin perjuicio de que la Norma Particular establezca condiciones ms restrictivas o consolide
edificaciones que lo superen, el perfil de edificacin mximo ser de II(b)/II.
d.- La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la de ocupacin en planta de las construcciones
bajo rasante, se formular a travs de las ordenanzas generales de parcela, o, alternativamente, de una
ordenanza particularizada para cada parcela, que ser definida por el planeamiento pormenorizado
correspondiente.
* RGIMEN DE USO Y DOMINIO:
- Ser de aplicacin el mismo rgimen establecido para las
parcelas a.3.1

4.-

a.4.- PARCELAS RESIDENCIALES DE EDIFICACIN AISLADA


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas en las que la edificacin deber responder a una tipologa aislada y alojar, exclusivamente,
una o dos unidades de vivienda.
b.- El perfil de edificacin ser de II(b)/I
c.- El planeamiento pormenorizado podr definir parcelas independientes destinadas exclusivamente a
usos auxiliares al de vivienda edificables o no-, como parte de conjuntos de parcelas a.4
d.- La regulacin de la forma de la edificacin se formular a travs de ordenanzas de parcela.
* RGIMEN DE USO Y DOMINIO:
- Ser de aplicacin el mismo rgimen establecido para las
parcelas a.3.1

5.-

b.-

PARCELAS DE USO INDUSTRIAL


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas destinadas a la implantacin de edificaciones industriales de tipologa intensiva o aislada,
destinadas funcional y jurdicamente a una o varias empresas.
En todo caso, tanto a los efectos de la parcelacin como a los de la divisin de las construcciones incluida su
divisin horizontal- y de su ocupacin por actividades diferenciadas, se estar a lo establecido en las condiciones
generales para este tipo de parcelas y la Norma Particular correspondiente.
b.- Cada una de las parcelas deber disponer de acceso rodado directo desde las vas pblicas
perimetrales o desde espacios no edificados privados la propiedad de stos podr ser compartida por los
titulares de las diferentes parcelas o locales que den frente a ellos- y del correspondiente espacio de carga y
descarga, los cuales debern cumplimentar los requisitos establecidos por las presentes Normas.
c.- Sin perjuicio de que la Norma Particular establezca condiciones ms restrictivas o se consoliden
edificaciones que lo superen, el perfil de edificacin mximo ser de dos (2) plantas sobre rasante y dos (2) bajo
rasante, admitindose elementos singulares por encima de este perfil.
d.- Las condiciones de implantacin de la edificacin en la parcela retiro, ocupacin de la misma, etcsern las establecidas en la Norma Particular correspondiente.
e.- La regulacin de la forma de la edificacin, incluyendo la ocupacin en planta bajo rasante, se
formular, bien a travs de ordenanzas generales de parcela, bien de una ordenanza particularizada para cada
una de ellas, definida en la Norma Particular correspondiente o el planeamiento pormenorizado.
f.- Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de
acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de urbanizacin correspondientes
deber cumplimentar las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos establecidos por la legislacin
vigente y este mismo proyecto.
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25

* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Usos autorizados:

- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:

- Industriales.
- Vivienda: exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe
la parcela, a la que estar registralmente vinculada, con un mximo de
una (1) vivienda por parcela.
- Terciario:
* Comerciales.
* Oficinas.
* Hoteleros: cuando lo autorice expresamente la Norma Particular
correspondiente o el planeamiento pormenorizado.
* Hosteleros.
* Recreativos.
- Garaje
- Equipamiento comunitario: en todas las modalidades que no den
lugar a una afluencia importante de pblico no relacionado con las
actividades industriales.
- Los no incluidos en las modalidades anteriores.
Dominio privado y/o de carcter patrimonial.

6.-

c.-

PARCELAS DE USOS TERCIARIOS


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas en las que la edificacin responder a un rgimen normativo singularizado, cuya regulacin
se establece en la Norma Particular correspondiente, o en su caso, en el planeamiento de desarrollo, en funcin
de las condiciones especficas de uso asignadas.
b.- Siempre que dichas parcelas dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de
acceso rodado a los edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de urbanizacin correspondientes
deber cumplimentar las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos establecidos por la legislacin
vigente y este mismo proyecto.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Terciario.
- Usos autorizados:
- Vivienda: exclusivamente como uso auxiliar de la industria que ocupe
la parcela, a la que estar registralmente vinculada, con un mximo de
una (1) vivienda por parcela.
- Industriales: de 1 y 2 categora.
- Garaje.
- Equipamiento comunitario: en las modalidades compatibles con los
usos terciarios.
- Usos prohibidos:
- Los no incluidos en las modalidades anteriores.
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio privado y/o de carcter patrimonial.

e.-

SISTEMAS DE COMUNICACIONES

e.1.- REDES VIARIAS


e.1.1.- AUTOPISTAS Y AUTOVAS (S.G.)
* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Excluida con excepcin de las construcciones aisladas destinadas a los usos auxiliares de las autopistas y
autovas.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Circulacin rodada.
- Usos autorizados:
- Usos auxiliares: los autorizados por la legislacin sectorial aplicable,
reas de conservacin y explotacin, estaciones de servicio de
7.-

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Normas Generales
26

- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:

combustible, reas de aparcamiento y descanso, bsculas de pesaje,


puestos de socorro y otros.
- Todos los no autorizados de forma expresa.
Dominio pblico.

8.-

e.1.2.- CARRETERAS INTERURBANAS Y LOCALES (S.G./S.L.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Excluida, con excepcin de las construcciones sobre rasante destinadas a usos auxiliares de las carreteras,
autorizadas en la legislacin vigente.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Circulacin rodada.
- Usos autorizados:
- Usos auxiliares: los autorizados por la legislacin sectorial aplicable,
reas de conservacin y explotacin, estaciones de servicio de
combustible, reas de aparcamiento y descanso, bsculas de pesaje,
puestos de socorro y otros.
- Usos prohibidos:
- Todos los no autorizados de forma expresa.
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio pblico.

9.-

e.1.3.- VAS URBANAS PRINCIPALES (S.G.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Excluida, con excepcin de las construcciones sobre rasante destinadas a usos auxiliares de las carreteras,
autorizadas en la legislacin vigente, as como las construcciones bajo rasante que, en su caso, se autoricen en
la Norma Particular o en el planeamiento pormenorizado.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Circulacin rodada.
- Usos autorizados:
- Circulacin peatonal.
- Aparcamiento.
- Garaje: exclusivamente bajo rasante.
- Infraestructuras de servicios: exclusivamente bajo rasante.
- Usos auxiliares: paradas de autobuses, bsculas de pesaje, puestos
de socorro, unidades de suministro de combustible y otros similares.
- Usos prohibidos:
- Todos los no autorizados de forma expresa.
- Asimismo se prohbe la apertura de accesos directos de vehculos a
las parcelas o locales ocupados por actividades industriales con
excepcin de las estaciones de servicio o unidades de suministro de
combustible-; comerciales de 3, 4 y 5 categora y garajes con una
superficie construida mayor de 500 m(t).
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio pblico.

10.-

e.1.4.- VAS URBANAS (S.L.), ACERAS Y CARRILES-BICI


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Excluida, con excepcin de las construcciones bajo rasante autorizadas y de la implantacin sobre
rasante de los elementos funcionales propios y al servicio de las vas urbanas y, en las aceras, de construcciones
provisionales destinadas a los usos autorizados en esas condiciones.
b.- Las aceras y carriles-bici que sirvan asimismo de acceso rodado habitual o de emergencia- a las
edificaciones debern cumplimentar las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos establecidos tanto en
la legislacin vigente como en este mismo proyecto.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Vas urbanas: circulacin rodada.
- Aceras: circulacin peatonal.
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Normas Generales
27

- Usos autorizados:

- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:

- Carriles-bici: circulacin en bicicleta.


- Vas urbanas: circulacin peatonal.
- Aceras: circulacin rodada y aparcamiento: en viales de uso
compartido o de coexistencia peatones/vehculos, en situacin de
preferencia para la circulacin peatonal y en bicicleta.
- Terciarios: usos comerciales de 1 categora y otros usos terciarios
como usos provisionales en implantaciones de carcter temporal y en
rgimen de concesin administrativa.
- Garaje: exclusivamente bajo rasante.
- Equipamiento comunitario: sobre rasante, como usos provisionales
en implantaciones de carcter temporal. Bajo rasante podrn
implantarse en construcciones no provisionales.
- Centros de infraestructuras de servicios: exclusivamente bajo
rasante.
- Usos auxiliares de las vas urbanas: paradas de autobuses, bsculas
de pesaje, puestos de socorro, unidades de suministro de combustible
y otros similares.
- Todos los no autorizados de forma expresa.
Dominio pblico. La implantacin de los usos de titularidad privada
autorizados se realizar en rgimen de concesin administrativa.

11.-

e.1.5.- PARCELAS DE GARAJE


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Parcelas en las que la edificacin responder a un rgimen normativo singularizado cuya regulacin se remite a
la normativa particular y al planeamiento pormenorizado correspondiente, en funcin de las condiciones
especficas de uso asignadas.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Garaje: uso pblico o privado.
- Usos autorizados:
- Podrn autorizarse por el planeamiento pormenorizado, usos
industriales de 1 y 2 categora, as como de 3 en su modalidad de
estaciones de servicio; usos comerciales de 1 y 2 categoras; usos
de equipamiento comunitario y usos de infraestructuras de servicios,
compatibles con el uso caracterstico.
- Usos prohibidos:
- Todos los no autorizados de forma expresa.
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio privado: con la limitacin de las servidumbres de uso pblico
que expresamente se establezcan por el planeamiento
pormenorizado.

12.-

e.2.- REDES FERROVIARIAS (S.G.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Construcciones vinculadas a los usos ferroviarios en las condiciones establecidas por la legislacin
vigente.
b.- Estaciones: edificacin vinculada a los usos ferroviarios y a los usos auxiliares de los mismos, en las
condiciones establecidas en la legislacin sectorial aplicable.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Ferroviario.
- Usos autorizados:
- Usos asimilados al uso ferroviario de acuerdo con establecido en la
legislacin sectorial aplicable.
- Usos prohibidos:
- Todos con excepcin de los autorizados de forma expresa.
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio pblico.

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Normas Generales
28

f.1.-

ESPACIOS LIBRES

13.-

f.1.1.- ESPACIOS LIBRES URBANOS (S.G./S.L.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Espacios ajardinados y arbolados parques o jardines- o, mayoritariamente pavimentados reas de juego,
plazas, paseos y otras reas peatonales- en las que se excluye, en principio, la edificacin, que se admitir
exclusivamente en los siguientes casos:
* Construcciones sobre rasante destinadas a equipamiento comunitario, definidas expresamente por el
planeamiento pormenorizado o Norma Particular. Tendrn una superficie ocupada inferior al 5% de la superficie
total del espacio libre y un perfil de edificacin de II/I.
* Construcciones provisionales destinadas a usos autorizados en esas condiciones, con un perfil
mximo de una (1) planta.
* Construcciones bajo rasante destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, definidas de
manera expresa por el planeamiento pormenorizado.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Espacios libres urbanos: en los casos que la legislacin urbanstica
lo determina, el planeamiento pormenorizado deber definir la
modalidad especfica de uso asignado parque, jardines, reas de
juego o reas peatonales- Usos autorizados:
- Terciarios: usos comerciales de 1 categora y otros usos terciarios
como usos provisionales en instalaciones de carcter temporal y en
rgimen de concesin administrativa.
- Garajes: exclusivamente bajo rasante.
- Equipamiento comunitario: sobre rasante, como usos provisionales,
en implantaciones de carcter temporal. Bajo rasante, podrn
implantarse en construcciones no provisionales.
- Centros de infraestructuras de servicios: exclusivamente bajo
rasante.
- Usos auxiliares de las vas urbanas: paradas de autobuses, bsculas
de pesaje, puestos de socorro, unidades de suministro de combustible
y otros similares.
- Usos prohibidos:
- Todos con excepcin de los autorizados de forma expresa.
* RGIMEN DE DOMINIO:
Dominio pblico.

14.-

f.1.2.- ESPACIOS LIBRES COMUNES (S.L.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Espacios ajardinados, arbolados o pavimentados de carcter residual o de escasa entidad taludes,
espacios no propicios para la estancia y disfrute- o de proteccin de construcciones o infraestructuras. Estos
espacios no podrn computar con el carcter de espacios libres en el planeamiento pormenorizado, por su
carcter de residuales o no plenamente utilizables como espacios libres.
b.- Sobre rasante se autoriza exclusivamente la implantacin de construcciones provisionales destinadas
a los usos autorizados en esas condiciones.
Construcciones estables bajo rasante destinadas a los usos autorizados en esas condiciones, definidas de
manera expresa por el planeamiento pormenorizado.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Espacios libres urbanos: de carcter residual o de proteccin de
construcciones o infraestructuras.
- Circulacin peatonal.
- Carril-bici.
- Usos autorizados:
- Terciarios: usos comerciales de 1 categora y otros usos terciarios
como usos provisionales en instalaciones de carcter temporal y en
rgimen de concesin administrativa.
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Normas Generales
29

- Usos prohibidos:
* RGIMEN DE DOMINIO:
15.-

- Circulacin rodada y aparcamiento: en situacin de preferencia para


la circulacin peatonal.
- Garajes: exclusivamente bajo rasante.
- Equipamiento comunitario: sobre rasante, como usos provisionales,
en implantaciones de carcter temporal. Bajo rasante, podrn
implantarse en construcciones no provisionales.
- Todos con excepcin de los autorizados de forma expresa.
Dominio pblico.

g.-

PARCELAS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO (S.G./S.L.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
a.- Parcelas en las que la edificacin responder a un rgimen normativo singularizado, cuya regulacin
se remite a la Norma Particular o al planeamiento de desarrollo correspondiente, en funcin de las condiciones
de uso especficas asignadas.
b.- Ocupando toda o parte de la parcela, se podrn implantar construcciones bajo rasante con un uso de
garaje. El perfil mximo de edificacin bajo rasante ser de tres (3) plantas.
c.- Cuando dispongan de espacios no edificados sobre rasante que deban servir de acceso rodado a los
edificios que las ocupan, la ordenacin de los elementos de urbanizacin correspondientes deber cumplimentar
las caractersticas y requisitos dimensionales mnimos establecidos al respecto tanto en la legislacin vigente,
como en este mismo proyecto.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Equipamiento comunitario. Una vez definidas determinadas
modalidades de equipamiento comunitario como uso o usos
caractersticos de una parcela, podrn implantarse en ellas otras
modalidades de equipamiento diferentes si se comprobara un
suficiente nivel de dotacin en las modalidades inicialmente
asignadas, o lo justificaran motivos de utilidad pblica o inters social.
En el primero de los casos se solicitar informe al respecto a otros
organismos o instituciones pblicos o privados- competentes por
razn de la materia, si los hubiere.
- Usos autorizados:
- Vivienda: exclusivamente como uso auxiliar dos (2) viviendas- Terciarios: en las modalidades compatibles y complementarios del
uso caracterstico.
- Garajes: su implantacin deber ser objeto de regulacin expresa
por la Norma Particular o planeamiento pormenorizado.
- Centros de infraestructuras de servicios.
- Usos prohibidos:
- Todos con excepcin de los autorizados de forma expresa.
* RGIMEN DE DOMINIO:
El rgimen general de dominio pblico o privado- y las condiciones
de titularidad sern los establecidos por las Normas Particulares o
planeamiento pormenorizado; los cuales debern cumplimentar, en
todo caso las exigencias mnimas de incorporacin al dominio pblico
de las parcelas de carcter dotacional exigidas por la legislacin
urbanstica vigente.
Estas se adscribirn en cada caso a la administracin competente
para la implantacin del uso del que se trate, y cuando ste no se
hubiese establecido por el planeamiento pormenorizado, al
Ayuntamiento; transmitindose posteriormente su titularidad a la
administracin correspondiente, en el momento en que el Pleno
Municipal asigne a la parcela un uso especfico.
La eventual implantacin de usos de equipamiento comunitario de
titularidad privada en las parcelas adscritas al dominio pblico, se
realizar en rgimen de cesin o concesin administrativa, en las
condiciones establecidas por la legislacin vigente.
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Normas Generales
30

16.-

h.-

PARCELAS DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS (S.G./S.L.)


* RGIMEN DE EDIFICACIN:
Edificacin regulada por las condiciones generales que en cada caso defina la legislacin sectorial aplicable, y
por las condiciones particulares que establezcan las Normas Particulares y, en su caso, el planeamiento
pormenorizado correspondiente.
* RGIMEN DE USO:
- Uso caracterstico:
- Centros de redes de servicios: en la modalidad que establezcan las
Normas Particulares y, en su caso, el planeamiento pormenorizado
correspondiente.
- Usos autorizados:
y prohibidos:
-Todos los dems.
* RGIMEN DE DOMINIO:
El rgimen general de dominio pblico o privado- y las condiciones
de titularidad de la parcela sern los establecidos por las Normas
Particulares o planeamiento pormenorizado; en funcin del uso
especfico asignado y de los establecido en la legislacin sectorial
aplicable.

Artculo 2.10.-

Vinculacin normativa y tolerancias admitidas en las determinaciones de la Calificacin


Pormenorizada
1.Las determinaciones establecidas en el presente punto II.3.- Calificacin Pormenorizada y en el Ttulo
IV.- Ordenanzas reguladoras de edificacin y uso de las parcelas edificables determinaciones que en conjunto
configuran el rgimen bsico de edificacin, uso y dominio de los diversos mbitos o zonas de uso
pormenorizado-, tendrn el rango propio del planeamiento general. Su modificacin requerir la formulacin del
correspondiente expediente con ese rango normativo.
2.El resto de las determinaciones de calificacin pormenorizada establecidas tendrn el rango normativo
propio del instrumento urbanstico adecuado para su definicin planeamiento de desarrollo, estudio de detalle,
proyectos de ejecucin del planeamiento, etc-. A los efectos de su modificacin y/o complementacin se
proceder a la formulacin de los expedientes que, conforme a los criterios establecidos en la legislacin vigente
y en este mismo proyecto, se consideren adecuados.
3.-

Determinaciones modificables por Estudios de Detalle o sin la formulacin de planeamiento


a.- Las determinaciones de calificacin pormenorizada establecidas podrn modificarse mediante la
formulacin de Estudios de Detalle en los siguientes supuestos:
* Incorporacin de nuevas superficies de terreno a la red viaria e.1- y a los espacios libres f.1-,
sin que, en ningn caso, pueda modificarse la zonificacin establecida para los mismos.
* Modificacin del parcelario establecido para las parcelas destinadas a usos lucrativos, manteniendo
la misma zonificacin.
Por el contrario, se admitirn eventuales incrementos de superficie en las parcelas destinadas a equipamiento
comunitario.
* Incremento del aprovechamiento edificatorio en los supuestos que se citan a continuacin, salvo que
se haya asignado a esas determinaciones un rango normativo superior:
. Aprovechamiento de las parcelas de equipamiento comunitario.
. Aprovechamiento bajo rasante de las parcelas edificables destinadas a usos lucrativos, siempre
que se destine a usos auxiliares, y en ningn caso a usos principales.
b.- En todo caso, en atencin al alcance de las propuestas planteadas, el Ayuntamiento podr exigir la
formulacin de un expediente de planeamiento pormenorizado, an cuando aquellas se adecuen a los requisitos
reseados en los apartados anteriores.
c.- Asimismo, se entender con carcter general que las soluciones de configuracin, trazado y rasantes
de la red viaria y de las infraestructuras de servicios generales y locales- podrn ser reajustados por los
proyectos de obra que se formulen para su ejecucin, dentro de las condiciones generales establecidas en el
Artculo 2.2, como en este mismo Artculo.
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Normas Generales
31

TTULO III.- RGIMEN JURDICO Y EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO


III.1.- CLASIFICACIN DEL SUELO
Artculo 3.1.- Formulacin del rgimen de Clasificacin del Suelo
En el mbito del presente proyecto se definen las siguientes clases del suelo:
- Suelo Urbano.
En este tipo de suelo se consideran:
* Suelo Urbano consolidado: mbitos donde en principio se consolidan los desarrollos existentes.
* Suelo Urbano no consolidado: mbitos donde se prevn nuevos aprovechamientos y por ello
sometidos a planeamiento pormenorizado o con una ordenacin determinada en las Normas
Particulares.
- Suelo Urbanizable.
- Suelo No Urbanizable.
Se delimitacin se refleja en el plano II.2.- Clasificacin del Suelo Trmino Municipal-

III.2.- SISTEMATIZACIN Y ASIGNACIN DEL APROVECHAMIENTO URBANSTICO


Artculo 3.2.- Sistematizacin de la regulacin del aprovechamiento edificatorio
1.Criterios generales
a.- El aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas edificables, podr definirse de forma directa o
expresa, o indirectamente a travs de la regulacin de la forma de la edificacin.
b.- La regulacin directa del aprovechamiento edificatorio se referir, con carcter general, a los
aprovechamientos edificatorios sobre rasante.
Asimismo, cuando se establezcan condiciones de implantacin singulares podrn regularse de ese mismo modo
los aprovechamientos bajo rasante.
c.- La regulacin indirecta del aprovechamiento edificatorio slo se admitir en las parcelas que se siten
en reas clasificadas como Suelo Urbano, y con carcter general, en los aprovechamientos bajo rasante.
La utilizacin de esta frmula de regulacin deber permitir sin embargo, la adecuada cuantificacin del
aprovechamiento edificatorio asignado, en todos aquellos casos en los que ese dato deba tenerse en cuenta a
los efectos del clculo del aprovechamiento urbanstico.
d.- En los casos en los que el aprovechamiento edificatorio se defina de manera indirecta, a travs de la
forma de la edificacin, la medicin de las magnitudes reguladoras bsicas alturas y perfil de edificacin- se
realizar de acuerdo con los criterios de cmputo establecidos en el presente documento.
e.-Cuando el aprovechamiento edificatorio asignado a una zona o parcela se defina por un conjunto de
determinaciones no homogneas aprovechamiento de techo edificable o edificabilidad y determinaciones
reguladoras de la forma de la edificacin- se entender que el aprovechamiento mximo autorizado es el
resultado de aplicar de forma superpuesta la totalidad de dichas determinaciones, quedando limitado por el
conjunto de aquellas que resulten ms restrictivas.
f.- Se entender en todo caso que el aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas destinadas a
usos dotacionales con carcter de sistema general o local parcelas g- ya sean de titularidad pblica o privada,
es una determinacin con rango de planeamiento pormenorizado.
En ese sentido, cuando el mismo haya sido limitado por el presente proyecto, de forma expresa, o indirectamente
por consolidacin del desarrollo edificatorio existente, podr incrementarse previa formulacin de un expediente
de planeamiento de ese tipo.
El Ayuntamiento, sin embargo, en aquellos casos en los que el incremento del aprovechamiento no supere el
15% del asignado por el presente proyecto, previo informe al respecto de los servicios tcnicos que lo justifique
de forma expresa, podr eximir de este requisito, o remitir la definicin de las nuevas determinaciones a un
Estudio de Detalle, en el caso que se considere que esta frmula resulte suficiente.

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2.Aprovechamiento lucrativo
Tanto en Suelo Urbano como en Suelo Urbanizable, a los efectos del cmputo del aprovechamiento lucrativo se
tomarn, entre otros, los siguientes criterios:
a.- Con carcter general, se considerar como aprovechamiento edificatorio de carcter lucrativo, el
aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas a.- uso residencial, b.- uso industrial y c.- uso terciario.
b.- Por el contrario, se considerarn carentes de aprovechamiento lucrativo las parcelas y espacios
destinados a usos dotacionales de carcter pblico o privado, calificados como e.- sistemas de
comunicaciones, f.- espacios libres, g.- equipamiento comunitario y h.- parcelas de infraestructuras de
servicios; as como las edificaciones previstas, en su caso, en los mismos, con la excepcin de las parcelas
e.1.5.- parcelas de garaje.
Tendrn asimismo esa consideracin los locales situados en las parcelas destinadas a usos lucrativos sealadas
anteriormente que, por determinacin expresa del planeamiento correspondiente, se destinen a usos de
equipamiento comunitario.
c.- En las parcelas destinadas a usos lucrativos, el aprovechamiento lucrativo previsto se corresponder
con carcter general con el aprovechamiento edificatorio sobre rasante, no considerndose a tal efecto el
aprovechamiento edificatorio bajo rasante.
3.-

Unidades de medicin del aprovechamiento edificatorio


a.- Con carcter general, el aprovechamiento edificatorio a desarrollar tanto en las zonas de uso global
como en las parcelas edificables se medir y expresar en superficie de techo edificable.
Se considerar como tal la suma de las superficies en planta de los distintos espacios edificatorios y cubiertos,
en sus diferentes pisos o plantas, incluidos los muros y elementos macizos de la construccin, que en todo caso,
se computarn con los criterios establecidos en el Artculo 4.2.
b.- Se utilizar como unidad de medicin el metro cuadrado de techo edificable, que se identificar por
medio de la abreviatura m(t).
c.- El aprovechamiento edificatorio autorizado en un mbito determinado podr regularse en trminos
absolutos, a travs de la definicin de la superficie de techo edificable total que se autoriza desarrollar en l, o
alternativamente, en relacin a su superficie, reseando en tal caso la edificabilidad asignada al mismo, medida
en metros cuadrados de techo edificable por metro cuadrado de superficie del mbito m(t)/m-.
4.La regulacin del perfil de edificacin se representa por medio de la simbologa siguiente: IV/II plantas
sobre rasante/plantas bajo rasante-.

Artculo 3.3.- Formulacin del rgimen de asignacin del aprovechamiento urbanstico en Suelo Urbano

1.- reas de reparto de cargas y beneficios:


a.- Delimitacin de reas de reparto
La totalidad de los terrenos clasificados como Suelo Urbano, con excepcin de aquellos a los que se
hace referencia en el apartado b quedan integrados en el mbito de:
- Las reas de reparto AR.1-A.1, AR.2-A.14 y AR.3-A.18 expresamente delimitadas en este
proyecto para las que se prev la redaccin de planeamiento pormenorizado para su desarrollo. Cada
una de ellas constituye un rea de reparto independiente.
- Las Unidades de Ejecucin expresamente delimitadas UE.1-A.5, UE.2-A.15 y UE.3-A.15 de
ejecucin directa regulndose su desarrollo y determinaciones desde este documento; mientras que
las UE.4-A.1 y UE.5-A.1 estn incluidas en un mbito de P.E.R.I., por tanto su configuracin definitiva
ser concretada por ese documento. Cada una de ellas constituye un rea de reparto independiente.
- Las restantes reas de reparto no se delimitan expresamente, constituyendo cada una de ellas
una parcela edificable diferenciada y por tanto un rea de reparto independiente.
b.- Terrenos no incluidos en reas de reparto
- La totalidad de los terrenos destinados a usos dotacionales con carcter de Sistema General.

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- Los terrenos carentes de aprovechamiento lucrativo adscritos y vinculados a usos dotacionales


con carcter de sistema local existentes, sean pblicos o privados, siempre que no se hallen incluidos
en reas de reparto expresamente delimitadas.
2.- Coeficientes de ponderacin:
Las Normas Subsidiarias ponderan los usos globales asignados a cada rea de Intervencin
Urbanstica; el planeamiento pormenorizado a redactar y el posterior proyecto de gestin
correspondiente ponderar las tipologas pormenorizadas resultantes.
El clculo de los correspondientes coeficientes de ponderacin se realiza teniendo en cuenta:
- La localizacin espacial del mbito en el municipio.
- Los datos que nos aporta el Decreto 15/2.000 de 7 de Marzo por el que se aprueba el
procedimiento para la determinacin del valor catastral y valor comprobado; valores que se
consideran adecuados para tomarlos como referencia de una valoracin ajustada al mercado
inmobiliario del suelo.
- Los datos expuestos en la Orden de 25 de Agosto de 2.003 sobre determinacin de los precios
mximos de viviendas de proteccin oficial.
Teniendo en cuenta cada uno de los datos anteriores se concreta el clculo de la siguiente manera:
P = A x 0,20 x 0,77
Siendo:
P: valor del suelo urbanizado /m(t)A: precio mximo de vivienda de VPO /m(u)0,20: repercusin mxima de suelo ms urbanizacin
0,77: coeficiente de conversin entre superficie til y construida (1/1,30)
3.- reas de reparto delimitadas expresamente
Se incluye el cuadro con la relacin detallada de las reas de reparto delimitadas en este proyecto as
como:
* La superficie total de los terrenos incluidos en cada rea, indicando la superficie computable a
los efectos del clculo del aprovechamiento tipo.
* La tipologa de uso y edificacin diferenciada siguiendo los siguientes criterios:
- Por una parte las viviendas de proteccin oficial VPO-.
- Por otra parte las viviendas libres VPL- en conjunto.
- Los coeficientes de ponderacin correspondientes a cada una de las tipologas adoptadas.
- El aprovechamiento lucrativo y el aprovechamiento tipo resultante en cada caso.

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rea de
reparto

Referencia
territorial

Superficie
total
m-

Superficie
computable
-m-

AR.1-A.1
AR.2-A.14

A.1
A.14

18.601
48.067

10.579
31.110

AR.3-A.18

A.18

50.892

48.240

Tipologa
Aprovech. Coeficiente
caracterstica edificatorio ponderacin
uso/edif..
m(t)

A
A-VPL
A-VPO
A
A-VPL
A-VPO
A

24.203
17.800
8.400
26.200
53.600
31.200
84.800

1
1
0,25
1
0,23
-

Aprovech.
lucrativo
m(t) uc

24.203
17.800
2.100
19.900
53.600
7.176
60.776

Aprovech.
tipo
m(t) uc/m

2,2878

0,6397

1,2599

4.- reas de reparto no delimitadas expresamente


Respecto a los restantes terrenos clasificados como Suelo Urbano y no incluidos en las reas de
reparto delimitadas expresamente se considera que cada uno de los mbitos territoriales
diferenciados y definidos como parcela edificable destinada a usos lucrativos y calificadas como
parcelas a. uso residencial; b. uso industrial; c. uso terciario y e. uso de garaje constituye un rea de
reparto independiente.
Cada una de esas reas de reparto incluir adems de aquellos en los que se asienta la edificacin
principal correspondiente, la totalidad de los terrenos vinculados urbansticamente a ella, debiendo el
conjunto reunir las condiciones necesarias para su consideracin como parcela edificable autnoma.
La sustitucin de la edificacin principal existente o la construccin de un nuevo edificio adems de
autorizada urbansticamente, ha de ser susceptible de una nica licencia municipal de edificacin y de
un nico expediente urbanstico.
5.- Aprovechamiento susceptible de apropiacin por los titulares de los terrenos:
a.- En las reas de reparto que disponen de proyecto de equidistribucin de cargas y beneficios
y que el presente proyecto convalida expresamente, se estar a lo dispuesto en dichos proyectos en
lo referente a la adjudicacin y distribucin del aprovechamiento urbanstico previsto entre los titulares
de los terrenos y la Administracin.
b.- En las restantes reas de reparto se tendrn en cuenta los siguientes criterios:
- En las reas de reparto expresamente delimitadas, siempre que no se prevea actuar
mediante expropiacin, el aprovechamiento susceptible de apropiacin por los titulares de los
terrenos afectados ser, con carcter general, el resultante de la aplicacin a su superficie del 90%
del aprovechamiento tipo definido en este documento, an cuando se produzcan reajustes en el
aprovechamiento lucrativo ordenado como consecuencia de modificaciones dentro de los lmites de
tolerancia previstos- de las superficies de referencia para la aplicacin de los ndices de edificabilidad
asignados o en las superficies asignadas a las fincas computables.
- En las reas de reparto no delimitadas expresamente, siempre que no se prevea actuar
mediante expropiacin, el aprovechamiento susceptible de apropiacin por los titulares de los
terrenos afectados ser con carcter general, el que resulte de aplicar a su superficie el 90% del
aprovechamiento tipo correspondiente.

Artculo 3.4.- Formulacin del rgimen de asignacin del aprovechamiento urbanstico en Suelo
Urbanizable
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1.- reas de reparto de cargas y beneficios:


Las reas de reparto delimitadas coinciden con el mbito de cada una de las reas de Intervencin
Urbanstica, considerando cada una de ellas como reas de reparto nicas e independientes.
De la misma forma, se considera que toda la superficie del mbito es computable en el clculo del
aprovechamiento tipo.
2.- Coeficientes de ponderacin:
Los criterios son los mismos que para el Suelo Urbano.
3.- Aprovechamiento susceptible de apropiacin por los titulares de los terrenos:
El aprovechamiento urbanstico previsto en las reas de Intervencin Urbanstica A.33, A.34, A.35,
A.36 y A.37, ser adjudicado a los propietarios integrados en las mismas y al Ayuntamiento de
Lasarte-Oria, de conformidad con los criterios establecidos en la legislacin vigente.
As, el 90% de este aprovechamiento corresponder a los citados propietarios y el 10% restante al
Ayuntamiento.
En los proyectos en los que se especifique el reparto de cargas y beneficios de cada unidad, se
asignar al Ayuntamiento la o las parcelas que le correspondan. En el caso de que se plantee
ejecutar la totalidad del aprovechamiento asignado por el Planeamiento, el porcentaje asignado al
Ayuntamiento y que por ley le corresponde, deber ser adquirido con anterioridad a su ejecucin.
4.- Otras consideraciones:
En la mayor parte de los mbitos delimitados este proyecto consolida expresamente algunas de las
edificaciones existentes con una cierta parcela aneja.
Para el clculo del aprovechamiento tipo e considera como norma general que el aprovechamiento
edificatorio contemplado ser el resultante de considerar por un lado el aprovechamiento que se
asigna a las viviendas VPO juntamente con los aprovechamientos existentes edificaciones
consolidadas- y por el otro el considerar el aprovechamiento edificatorio de la totalidad de las
viviendas de promocin libre, sin diferenciar tipologas.
Este criterio se adopta para que no se produzcan mayores distorsiones en el cmputo de las
edificaciones consolidadas

rea de
reparto

Referencia
territorial

Superficie
total
m-

Superficie
computable
-m-

AR.4-A.33
AR.5-A.34

A.33
A.34

31.096
92.088

31.096
92.088

AR.6-A.35

A.35

75.871

75.871

AR.7-A.36

A.36

81.719

81.719

AR.8-A.37

A.37

23.411

23.411

Tipologa
Aprovech. Coeficiente
caracterstica edificatorio ponderacin
uso/edif..
m(t)

B
A-VPL
A-VPO
A
A-VPO
A-VPL
A
A-VPL
A-VPO
A
A

29.300
16.800
16.456
33.256
22.707
19.000
41.707
23.400
10.190
33.590
11.400

III.3.- DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO

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1
1
0,25
1
4
1
0,25
1

Aprovech.
lucrativo
m(t) uc

29.300
16.800
4.114
20.914
22.707
76.000
98.707
23.400
2.548
5.948
11.400

Aprovech.
tipo
m(t) uc/m

0,9422

0,2271

1,3010

0,3175
0,4870

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36

Artculo 3.5.- Rgimen general de desarrollo de las Normas Subsidiarias


1.Las determinaciones reguladoras del rgimen de desarrollo de las Normas Subsidiarias aplicables en
cada una de las reas de Intervencin Urbanstica delimitadas en los Suelos Urbano y Urbanizable, se definen
de manera especfica para cada una de ellas en el apartado II.2.- Rgimen jurdico de desarrollo y ejecucin de
las correspondientes Normas Particulares.
2.-

Rgimen de desarrollo del planeamiento en Suelo Urbano


a.- Las reas de Intervencin Urbanstica clasificadas como Suelo Urbano consolidado en las que el
presente proyecto determina la correspondiente ordenacin pormenorizada, se considerarn como mbitos de
ejecucin directa de las Normas Subsidiarias y en todas ellas se ejecutarn directamente las previsiones de
ordenacin establecidas.
La consideracin de dichas reas como de ejecucin directa no excluye la posible exigencia de formulacin
para la totalidad o parte de su mbito- de Estudios de Detalle, proyectos de gestin urbanstica o proyectos de
obras de urbanizacin.
b.- En las reas en las que a los efectos de definir la ordenacin pormenorizada correspondiente se prev
la redaccin de planeamiento de desarrollo mbitos de Suelo Urbano no consolidado- la ejecucin de las
previsiones de ordenacin quedar condicionada a la previa tramitacin y aprobacin del citado expediente
urbanstico.
c.- En las reas clasificadas como Suelo Urbano o que adquieran objetivamente dicha condicin, adems
de los previstos expresamente en el presente proyecto, podrn formularse los planes especiales que con el fin de
modificar o complementar la ordenacin pormenorizada establecida, se consideren oportunos.
3.-

Rgimen de desarrollo del planeamiento en Suelo Urbanizable


a.- Tratndose de terrenos clasificados como Suelo Urbanizable, previamente a la ejecucin de las
previsiones planteadas en el presente proyecto, deber formularse el correspondiente Plan Parcial, con el objeto
de definir su ordenacin pormenorizada.
b.- En las reas de Intervencin Urbanstica configuradas exclusiva o parcialmente por sistemas
generales, la Norma Particular determinar en cada caso, en funcin de la problemtica de ordenacin de los
terrenos objeto de dicha calificacin, su inclusin en el mbito del respectivo Plan Parcial, la formulacin de un
Plan Especial o su consideracin como mbitos sujetos al rgimen de ejecucin directa.
4.Rgimen de desarrollo del planeamiento en Suelo No Urbanizable
Deber formularse el planeamiento de desarrollo Planes Especiales de Ordenacin- que, conforme a los
criterios establecidos en la vigente legislacin urbanstica y en el presente proyecto, considere oportuno la
Corporacin Municipal.
Se ejecutarn directamente las intervenciones y actuaciones autorizadas en el presente proyecto que no
requieran la formulacin del citado planeamiento de desarrollo.

Artculo 3.6.- Planeamiento en Suelo Urbano


1.Planes Especiales
En las reas de Intervencin Urbanstica clasificadas como Suelo Urbano, as como en aquellas otras que
adquieran esta condicin, podrn formularse los Planes Especiales que, con el fin de modificar o complementar
la ordenacin pormenorizada establecida, se consideren procedentes, adems de los previstos expresamente
desde este proyecto.
Estos Planes Especiales debern respetar en todo caso el rgimen urbanstico general establecido en estas
Normas Subsidiarias.
Su mbito podr no ajustarse al de las reas de Intervencin Urbanstica afectadas. En este caso, el Plan
Especial deber justificar suficientemente dicha opcin, hacer constar esa circunstancia expresamente en su
titulacin, justificar debidamente las propuestas de ordenacin planteadas, incluida su intensidad y precisar la
incidencia de dichas propuestas en cada una de las reas afectadas.
Asimismo, se debern cumplimentar los requisitos dotacionales que en cada caso se establecen en la Norma
Particular correspondiente.
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Normas Generales
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Cuando las modificaciones que se pretendan tengan como objeto prioritario la mejora y redotacin de las reas
afectadas, den lugar a un incremento relevante de los espacios dotacionales de dominio y uso pblico espacios
libres, sistema viario o parcelas de equipamiento comunitario-; no incrementen el aprovechamiento lucrativo
asignado al mbito afectado; y garanticen adecuadamente la resolucin de las demandas dotacionales de todo
tipo que los nuevos usos proyectados generen, los Planes Especiales que las desarrollen podrn formularse sin
la previa tramitacin de un expediente de modificacin de las Normas Subsidiarias, an cuando modifiquen de
forma expresa alguna de las determinaciones de rgimen urbanstico general establecidas.
2.-

Estudios de Detalle
a.- La modificacin, dentro de los lmites y en las condiciones establecidas en la vigente legislacin
urbanstica y en este proyecto de la configuracin fsica de las edificaciones o de la ordenacin de la
urbanizacin, previstas en el planeamiento de rango superior justificar la formulacin de Estudios de Detalle.
b.- Ser preceptiva dicha formulacin, entre otros casos, cuando se pretenda reajustar las rasantes de la
urbanizacin de las vas y espacios pblicos o de aquellas partes de las parcelas edificables sometidas a
servidumbres de uso pblico y dicho reajuste modifique las condiciones de ordenacin de esas u otras parcelas,
haciendo inviable su desarrollo de acuerdo con lo establecido por el planeamiento, as como para la modificacin
o nueva apertura de rampas de acceso a garajes sobre espacios de dominio pblico.
c.- No se podrn definir a travs de esta figura de planeamiento determinaciones propias de planeamiento
general, parcial o especial que no estuvieran previamente establecidas por un planeamiento con ese rango.
As, en ningn caso proceder su formulacin en territorios en los que estas Normas Subsidiarias establecen la
obligacin de la formulacin de planeamiento parcial o especial previa a la ejecucin, sin que este requisito se
haya cumplimentado.
d.- Al definir o reajustar la configuracin fsica de las edificaciones y la urbanizacin, podrn
complementar la calificacin pormenorizada establecida por el planeamiento de rango superior o incluso
modificarla, en los casos establecidos en el Artculo 2.10 de las presentes Normas.
e.- Los Estudios de Detalle, en ningn caso podrn contener determinaciones vinculantes referentes al
rgimen de ejecucin del planeamiento aplicacin de sistemas de gestin, etc-, a las etapas o plazos de
ejecucin, o a las obligaciones de financiacin de los costos del proceso urbanizador por parte de los afectados
por una intervencin urbanstica.

Artculo 3.7.- Planeamiento en Suelo Urbanizable


a.- El planeamiento de desarrollo Plan Parcial- a formular en el Suelo Urbanizable deber respetar
obligatoriamente tanto las determinaciones de rgimen urbanstico general como las de ordenacin
pormenorizada con rango de planeamiento general establecidas en la Norma Particular del rea, sin perjuicio de
las tolerancias establecidas en el Artculo 2.6 de las presentes Normas.
b.- El planeamiento parcial previsto es esta clase de suelo deber formularse en el plazo mximo de seis
(6) aos contados desde la aprobacin definitiva de estas Normas Subsidiarias.

Artculo 3.8.- Planeamiento en Suelo No Urbanizable


Con algunas de las finalidades previstas en la vigente legislacin urbanstica, y de conformidad con el
procedimiento establecido en el artculo 3.20 de estas Normas, el Ayuntamiento podr exigir la previa formulacin
y aprobacin de un Plan Especial de Ordenacin en Suelo No Urbanizable en los supuestos y con los fines que
se exponen a continuacin:
a.- Ejecucin de edificaciones e instalaciones de utilidad pblica o inters social que deban emplazarse en
el medio rural.
b.- Realizacin de nuevos elementos de infraestructura carreteras, canalizaciones de cauces fluviales,
implantacin de infraestructuras de servicios, realizacin de obras de urbanizacin y otros elementos similaresno previstos en el planeamiento ni justificados o autorizados como obras complementarias o auxiliares de la
implantacin de otros usos autorizados.
c.- Cuando las caractersticas especficas de los usos a implantar, la entidad del desarrollo a realizar, la
transformacin previsible del territorio, las afecciones sobre el sistema viario u otros factores, aconsejen la previa
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definicin de una ordenacin que garantice la adecuada insercin urbanstica de la actuacin y la defensa de los
valores paisajsticos, medio ambientales y naturalsticos del territorio.
La resolucin municipal definir si la iniciativa de la formulacin del mismo recae en el solicitante o se la reserva
el propio Ayuntamiento, entendindose que en ningn caso podr asignarse a particulares la responsabilidad de
formulacin de Planes Especiales que desarrollen elementos constituyentes de estructura general y orgnica del
territorio definidos por estas Normas Subsidiarias.
Dichos Planes Especiales de Ordenacin incorporarn, en su caso, los estudios de evaluacin y correccin del
impacto ambiental necesarios de acuerdo con lo dispuesto por la legislacin vigente.
Su aprobacin definitiva corresponder a la Diputacin Foral de Gipuzkoa.

Artculo 3.9.- Contenido material y documental del planeamiento pormenorizado


1.Planes Especiales y Parciales
a.- Los planes especiales y parciales que se tramiten para el desarrollo del presente proyecto, adems de
ajustarse a las determinaciones de rgimen urbanstico general establecidas, debern asegurar la adecuada
coordinacin de la ordenacin del mbito correspondiente con los territorios colindantes, incluso en aspectos de
detalle de la disposicin de los elementos de urbanizacin, extendiendo para ello, si fuese necesario, su mbito
de intervencin ms all del lmite inicialmente establecido.
Esta obligacin ser tenida en cuenta de manera especial en los casos en los que se modifique la ordenacin
propuesta, debiendo incorporar el proyecto u otros expedientes paralelos si fuesen necesarios, las
determinaciones respecto a la aplicacin de los mecanismos de gestin urbanstica que garanticen
adecuadamente la ejecucin de los elementos de urbanizacin eventualmente modificados en los mbitos
colindantes.
b.- Los Planes Especiales y Parciales, adems del contenido que les es propio de acuerdo con la vigente
legislacin urbanstica, debern establecer las siguientes determinaciones:
- Definicin de los plazos para la cumplimentacin de las obligaciones de cesin, equidistribucin y
urbanizacin.
- Definicin de los plazos para la solicitud de las correspondientes licencias de edificacin, as como
para la iniciacin y finalizacin de las obras proyectadas.
- Delimitacin de las correspondientes Unidades de Ejecucin. Adems, siempre que se plantee la
delimitacin de Unidades de Ejecucin en Suelo Urbano, se definir el correspondiente aprovechamiento medio.
- Definicin detallada de la implantacin de usos en las parcelas plantas sobre y bajo rasante; y
partes no edificables de la parcela- as como de las servidumbres de uso pblico que se impongan a las mismas.
- Definicin detallada de la ordenacin de los espacios pblicos con indicacin de criterios de
tratamiento de la pavimentacin, jardinera y mobiliario urbano.
- Los Planes Especiales y Parciales de iniciativa particular que se formulen en desarrollo del presente
proyecto debern cumplimentar adems, los requisitos establecidos en la vigente legislacin urbanstica, con el
alcance, en los casos sealados, que a continuacin se establece:
* Relacin de los propietarios afectados, as como de la totalidad de titulares de otros derechos
que tengan la condicin de residentes legales en los inmuebles existentes en el mbito correspondiente y que,
en atencin a las previsiones del planeamiento, hayan de ser desalojados.
A esos efectos, adems de los datos catastrales y registrales correspondientes, se deber presentar la relacin
depurada de los propietarios reales, acompaada del plano de estado actual de las fincas afectadas,
superficiadas y asignadas a cada propietario con expresin de sus domicilios a efectos de notificaciones.
En el supuesto de los restantes titulares de derechos mencionados, adems de los requisitos anteriores, se
deber acreditar en cada caso la condicin de residente legal.
* Definicin, en su caso, de las responsabilidades correspondientes en lo referente al realojo de los
residentes.
* Compromisos a establecer entre el urbanizador y el Ayuntamiento, y entre aquel y los futuros
propietarios de solares, con referencia expresa a:
. Construccin, en su caso, de edificios destinados a dotaciones comunitarias no incluidas entre
las obligaciones generales impuestas por la Ley del Suelo.

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Normas Generales
39

. Conservacin de determinados elementos de urbanizacin por los futuros propietarios de las


edificaciones.
2.Estudios de Detalle
Adems del contenido propio de esta figura de ordenacin y de las determinaciones particulares que al respecto
establezcan en cada caso el presente proyecto o el planeamiento pormenorizado que lo desarrolle, los Estudios
de Detalle definirn las siguientes determinaciones:
a.- Aquellos que desarrollen o reajusten la ordenacin de mbitos territoriales coincidentes con Unidades
de Ejecucin previamente delimitadas, debern precisar, en el caso de que el planeamiento pormenorizado de
referencia lo haya definido de forma insuficiente, el aprovechamiento urbanstico asignado a las diferentes
parcelas edificables, dentro del marco normativo establecido al respecto por el citado planeamiento
pormenorizado y por el presente proyecto.
b.- Asimismo, incorporarn el resto de las determinaciones a las que se hace referencia en el apartado
anterior para los Planes Parciales y Especiales, en el caso de que las mismas no hubiesen sido definidas con la
precisin suficiente con anterioridad y, si fuese necesario, esquemas y caractersticas de los trazados de las
redes de servicios urbanos.
c.- Los Estudios de Detalle promovidos por particulares debern incluir en su documentacin la
identificacin tanto de los propietarios como de los residentes legales que hayan de ser desalojados, con los
requisitos establecidos para los Planes Parciales y Especiales de iniciativa particular.

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40

III.4.- EJECUCIN DEL PLANEAMIENTO


Artculo 3.10.- Disposiciones de carcter general
1.La ejecucin de las previsiones contenidas en el presente proyecto, as como en el planeamiento que se
formule en su desarrollo, se ajustar a lo dispuesto en la vigente legislacin urbanstica y en el citado
planeamiento.
2.En las reas de Intervencin Urbanstica en las que en las Normas Particulares correspondientes se
establece la aplicacin del sistema de expropiacin, sta determinacin tendr el rango y vinculacin normativa
propios del planeamiento general y su modificacin requerir la tramitacin de un expediente de modificacin de
Normas Subsidiarias.
3.Siempre que como consecuencia de la ejecucin de las previsiones urbansticas establecidas se prevea
el desalojo de residentes legales en inmuebles que se hayan de derribar, se debern definir las
responsabilidades correspondientes de los agentes implicados a los efectos de dar respuesta al realojo de
aquellos.

Artculo 3.11.- Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo Urbano


1.En las Normas Particulares de las reas de Intervencin Urbanstica y en el plano Condiciones de
desarrollo, gestin urbanstica y ejecucin del presente proyecto se delimitan y definen, en su caso, los mbitos
y las Unidades de Ejecucin y los Sistemas de Actuacin correspondientes.
Adems, en el supuesto de que se entienda necesario, se proceder a la delimitacin de otras Unidades de
Ejecucin, de conformidad con los criterios establecidos en la vigente legislacin urbanstica.
Siempre que dichas Normas Particulares no establezcan otros criterios, en las Unidades de Ejecucin a ejecutar
por el Sistema de Compensacin ya delimitadas o que se delimiten en el futuro, la formulacin y presentacin al
Ayuntamiento de los Proyectos de Bases y Estatutos, se efectuar en cada caso en el plazo mximo de dos (2)
aos contados a partir de la aprobacin definitiva del presente proyecto, y en los dos aos y medio (2 ) aos las
de los Proyectos de Compensacin.
En aquellas Unidades de Ejecucin en las que se prev la intervencin mediante el Sistema de Cooperacin, el
Expediente de Reparcelacin se entender iniciado una vez entre en vigor el expediente de planeamiento
correspondiente, de acuerdo con lo establecido en el apartado a) del epgrafe 1 del artculo 101 del vigente
Reglamento de Gestin.
2.A los efectos de la obtencin de terrenos clasificados como Suelo Urbano y adscritos a dotaciones
pblicas de carcter general o local, se estar a lo dispuesto en la legislacin urbanstica.
En ese sentido, independientemente de su inclusin o no en el mbito de Unidades de Ejecucin, se intervendr
mediante Expropiacin a los efectos de la obtencin de dichos terrenos, tanto en los supuestos as establecidos
en las Normas Particulares correspondientes como en todos aquellos otros en los que no se determine de forma
expresa algn otro mecanismo.
3.La parcelacin de terrenos clasificados como Suelo Urbano se ajustar a lo dispuesto en la vigente
legislacin urbanstica, formulndose el expediente previsto en el mismo.

Artculo 3.12.- Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo Urbanizable


1.La ejecucin de las previsiones de ordenacin establecidas en las reas de Intervencin Urbanstica
clasificadas como Suelo Urbanizable, se ajustarn a lo dispuesto tanto en las correspondientes Normas
Particulares del presente proyecto, como en el planeamiento de desarrollo a formular.
En ese sentido, el citado planeamiento de desarrollo, delimitar las Unidades de Ejecucin que se estimen
necesarias y definir par cada una de ellas el correspondiente Sistema de Actuacin.
2.Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la obtencin de terrenos adscritos a
dotaciones pblicas de carcter general se estar a lo dispuesto en la citada legislacin urbanstica.

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Artculo 3.13.- Rgimen de ejecucin del planeamiento en Suelo No Urbanizable


1.Con carcter general, a los efectos de su obtencin, se proceder a la expropiacin de aquellos terrenos
que, adems de clasificados como Suelo No Urbanizable, se destinen a dotaciones pblicas, tanto en estas
mismas Normas Subsidiarias como en el planeamiento y en los proyectos que se formulen en su desarrollo.
2.-

Parcelaciones en Suelo No Urbanizable


a.- Con carcter general, y sin perjuicio de aquellas que sean consecuencia de actuaciones
expropiatorias, las parcelaciones o segregaciones de fincas situadas en Suelo No Urbanizable estarn sujetas a
la obligacin de la previa obtencin de la correspondiente licencia municipal. Esta deber ajustarse a los criterios
de divisin y dems condiciones que se citan a continuacin.
b.- Con la excepcin que se indica a continuacin, las parcelaciones de fincas, que pretendan efectuarse
con posterioridad a la aprobacin del presente proyecto debern ajustarse a los siguientes criterios de divisin:
- Las fincas matrices con superficie inferior a 40.000 m, no podrn ser objeto de segregacin o
divisin.
- En las fincas matrices con superficie superior a 40.000 m e inferior a 120.000 m, el nmero mximo
de parcelas resultantes ser de dos (2).
- En las fincas matrices con superficie superior a 120.000 m e inferior a 160.000 m, el nmero
mximo de parcelas resultantes ser de tres (3).
- En las fincas matrices con superficie superior a 160.000 m e inferior a 200.000 m, el nmero
mximo de parcelas resultantes ser de cuatro (4).
Las fincas segregadas de conformidad con las determinaciones anteriores, no podrn ser objeto de nueva
parcelacin.
En todo caso, podrn efectuarse parcelaciones que impliquen superficies inferiores a las citadas, siempre que se
garantice que todas y cada una de las parcelas resultantes quedarn adscritas a explotaciones agrarias,
existentes o nuevas, reconocidas como tales por el Departamento de Agricultura de la Diputacin Foral
competente en la materia, garantizndose que la finca matriz mantenga la configuracin mnima exigida. Con el
fin de garantizar la cumplimentacin de este requisito, deber presentarse la correspondiente certificacin
emitida por dicha entidad.
c.- La implantacin de las edificaciones, usos y actividades autorizados en las diversas zonas, requerir la
cumplimentacin de la condicin de aportacin de la parcela mnima exigida desde estas Normas. Dicha parcela
quedar a todos los efectos, -registrales, etc- vinculada a las citadas edificaciones y usos.
d.- Cualquiera que sea el fin de las mismas, las segregaciones que pretendan efectuarse con
posterioridad a la aprobacin de este proyecto, debern cumplimentar y ajustarse a los siguientes requisitos:
- Las parcelas vinculadas a usos de explotacin agraria o a usos forestales, podrn estar configuradas
por terrenos espacialmente discontinuos.
- Las parcelas vinculadas a otros usos debern constituir un todo espacialmente continuo, en el que
ha de enclavarse, en su caso, la correspondiente edificacin o instalacin.
e.- No podrn efectuarse segregaciones de fincas que impliquen la reduccin de su superficie por debajo
de los lmites de superficie de parcela aportada exigidos en las presentes Normas a los efectos de la
implantacin de usos y construcciones autorizadas, salvo que las porciones segregadas en esas condiciones se
agrupen de forma simultnea con otras fincas, cumplimentando las nuevas fincas resultantes dichos lmites.
f.- Las fincas adscritas a edificaciones construidas con anterioridad a la aprobacin de estas Normas
Subsidiarias, que incumplan las condiciones de parcela aportada mnima aplicables en cada caso, o la de la
parcela aportada necesaria en relacin al aprovechamiento edificatorio construido, se consolidan en su estado
actual.
En esas edificaciones podrn implantarse los usos autorizados en este proyecto. Ahora bien, dichas parcelas no
podrn ser objeto de segregaciones.
g.- Las segregaciones que se realicen en Suelo No Urbanizable con posterioridad a la aprobacin del
presente proyecto, en contra de lo dispuesto en este Artculo se tendrn por no realizadas a efectos de la
implantacin de edificaciones y usos autorizados, por lo que el peticionario deber aportar como nica la finca
matriz originaria, o en el caso de que la misma sea autorizada, solicitar previamente licencia de parcelacin de
acuerdo con lo establecido en las presentes Normas.
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III.5.- EJECUCIN DE LA URBANIZACIN


Artculo 3.14.- Rgimen de formulacin de proyectos para la ejecucin de obras de urbanizacin
1.Las obras de urbanizacin se ejecutarn previa formulacin de alguno de los proyectos que se citan a
continuacin:
a.- Proyectos de Urbanizacin cuyo objeto y finalidad sean los previstos en el Artculo 67 del Reglamento
de Planeamiento.
b.- Proyectos de Obras ordinarias que no tengan por objeto desarrollar ntegramente el conjunto de la
urbanizacin de un determinado mbito de actuacin, de acuerdo con lo establecido por el Artculo 67.3 del
Reglamento de Planeamiento.
c.- Proyectos Complementarios a los de edificacin, formulados con el objeto, bien de dotar a una
determinada parcela de los servicios necesarios para su consideracin como solar, bien de proceder a la
reposicin y mejora de la urbanizacin existente, en los trminos establecidos tanto en el planeamiento como en
la licencia correspondiente.
2.A ese respecto, en cada rea se aplicarn las condiciones establecidas en las Normas Particulares
correspondientes, o, en su caso, en el planeamiento de desarrollo a formular.

Artculo 3.15.-

Lmites de la posibilidad de adaptacin de la ordenacin por los proyectos que


desarrollan obras de urbanizacin
1.Los proyectos que desarrollen obras de urbanizacin en sus diferentes modalidades- podrn reajustar la
configuracin, alineaciones y rasantes de ordenacin de los elementos dotacionales destinados a espacios
libres, comunicaciones e infraestructuras de servicios, afectando si fuese necesario, en los Suelos Urbano y
Urbanizable, a la zonificacin pormenorizada establecida por el planeamiento para dichas dotaciones, y a los
espacios libres no sometidos al rgimen del Artculo 162 del Reglamento de Planeamiento Urbanstico.
En ese sentido, se entender expresamente que la definicin de trazados y caractersticas de las redes de
infraestructuras de servicios definidas en el planeamiento tienen carcter indicativo, por lo que la definitiva
concrecin de los mismos se producir en todo caso a travs de los proyectos de obra correspondientes.
2.Sin embargo, en los Suelos Urbano y Urbanizable, la posibilidad de atencin establecida en el epgrafe
precedente, no ser extensible a la zonificacin pormenorizada de las parcelas edificables o de los espacios
libres sometidos al rgimen del Artculo citado, a la posibilidad de apertura de elementos de vialidad rodada no
previstos por el planeamiento o a la eliminacin de los proyectados expresamente por el mismo.

Artculo 3.16.- Condiciones tcnicas mnimas de las obras de urbanizacin


Los proyectos de obras de urbanizacin se ajustarn a las condiciones tcnicas establecidas en las
disposiciones vigentes, en especial la cumplimentacin del Decreto 68/2000 de Accesibilidad.
En defecto de especificaciones en estas ltimas, los servicios tcnicos municipales debern definir en cada caso
las condiciones aplicables, de acuerdo con los estndares de calidad utilizados de manera habitual en las obras
de promocin municipal directa.
A tal efecto, el promotor deber solicitar, con anterioridad al inicio de los trabajos de proyecto, las directrices
oportunas al respecto.

Artculo 3.17.- Ejecucin de proyectos de urbanizacin por titulares no municipales


La ejecucin de las obras previstas en un proyecto de urbanizacin definitivamente aprobado, no exigir la previa
solicitud y obtencin de licencia municipal.
Sin embargo, en todo caso, el promotor o titular correspondiente deber notificar al Ayuntamiento el inicio y
finalizacin de dichas obras, as como los de sus diferentes etapas si las hubiere.
A tal efecto, y en el posterior control municipal de la ejecucin de las obras, se debern cumplimentar los
requisitos documentales y de procedimiento establecidos en las disposiciones vigentes.

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III.6.- EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR


Artculo 3.18.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbano
1.Exigencia de la definicin de alineaciones y rasantes de la edificacin
a.- En ningn caso podr otorgarse licencia de nueva edificacin en los terrenos incluidos en reas
clasificadas como Suelo Urbano en las que resulte necesaria la formulacin de un Estudio de Detalle para la
definicin de dichas alineaciones y rasantes.
En ese caso, en tanto no se apruebe definitivamente el citado expediente, se considerar incumplido el requisito
de la definicin de alineaciones y rasantes establecido por la legislacin urbanstica vigente para su
consideracin como solares, an cuando dichas alineaciones y rasantes puedan deducirse por analoga de las
existentes de hecho en las parcelas colindantes.
b.- Las parcelas que no se encuentren en la situacin descrita en el apartado anterior, debern tener
definidas en el presente proyecto las alineaciones de todas sus fachadas, las alturas, el perfil y el fondo de
edificacin, as como cotas de las rasantes de apoyo en el terreno urbanizado, para que puedan ser
consideradas como solares.
As, el Ayuntamiento deber denegar la concesin de licencia de edificacin en aquellos casos en que este
requisito no se cumpla en su integridad, exigiendo la tramitacin previa de un Estudio de Detalle.
2.-

Cumplimiento de los requisitos de urbanizacin y distribucin de beneficios y cargas


a.- En ningn caso podr solicitarse licencia de edificacin en las parcelas incluidas en unidades de
ejecucin en tanto no se hayan aprobado definitivamente los proyectos de equidistribucin de beneficios y cargas
y de urbanizacin necesarios, que definan las obligaciones de urbanizacin y cesin asignadas a las mismas. En
esas condiciones y en tanto dichas obligaciones no se hayan cumplimentado, se considerar incumplido el
requisito de urbanizacin con arreglo a las normas mnimas establecidas por el plan establecido en la
legislacin vigente para la calificacin de una determinada parcela como solar, independientemente de sus
condiciones particulares.
En ese sentido, tratndose de parcelas que no renan los requisitos establecidos para su consideracin como
solar, la ejecucin de las obras de urbanizacin correspondientes se condicionar a la previa o simultnea
ejecucin de las obras de urbanizacin necesarias, pudiendo el Ayuntamiento, a estos efectos, exigir la
consignacin de las garantas que estime convenientes.
b.- Asimismo, la concesin de la correspondiente licencia de edificacin en las parcelas que renan la
totalidad de los requisitos establecidos en la vigente legislacin urbanstica y en las presentes Normas para su
consideracin como solares, podr condicionarse la ejecucin simultnea de las obras de edificacin y las de
urbanizacin complementarias que resulten necesarias de acuerdo con lo establecido de manera expresa o
implcita por el planeamiento o, en general, con las caractersticas exigidas por un servicio adecuado a las
mismas.
3.-

Cmputo de los plazos para la solicitud de licencia de inicio y finalizacin de la edificacin


a.- En parcelas edificables que no se incluyan en Unidades de Ejecucin, el plazo para la solicitud de la
licencia e inicio de la edificacin ser de dos (2) aos contados a partir de la aprobacin del presente proyecto.
b.- Por su parte, en el supuesto de parcelas edificables incluidas en Unidades de Ejecucin, el plazo para
la solicitud de licencia e inicio de la edificacin ser de un (1) ao contado a partir de la adquisicin por su titular,
del derecho al aprovechamiento urbanstico.
c.- A su vez, siempre que los mismos no estn previamente definidos, en la resolucin de concesin de la
licencia de edificacin se fijarn los plazos de inicio, interrupcin mxima y finalizacin de las obras de
edificacin proyectadas.
Los citados plazos tambin se establecern en relacin con las obras de urbanizacin que, en su caso, deban
ejecutarse complementaria y simultneamente a la edificacin.
d.- Por su parte, siempre que se acuerde la formulacin de planeamiento de desarrollo, este fijar el plazo
en el que se ha de proceder a la solicitud de las correspondientes licencias, as como en su caso, los de inicio y
finalizacin de las edificaciones proyectadas.

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Artculo 3.19.- Ejercicio de la facultad de edificar en Suelo Urbanizable


El Suelo Urbanizable queda sometido al rgimen de edificacin establecido en la vigente legislacin urbanstica.
El planeamiento parcial a formular en el mismo definir los correspondientes plazos para la solicitud de las
licencias de edificacin, as como en su caso, los referidos inicio y finalizacin de las obras correspondientes.

Artculo 3.20.-

Ejercicio de la facultad de edificacin e implantacin de actividades autorizadas en el


Suelo No Urbanizable
1.El ejercicio de la facultad de edificacin e implantacin de actividades en el Suelo No Urbanizable se
acomodar a lo dispuesto tanto en la vigente legislacin urbanstica como en las presentes Normas.
2.-

Implantacin de usos rurales y de usos vinculados a las obras pblicas


a.- La implantacin de los citados usos exigir la certificacin previa de su adecuacin a la legislacin
sectorial aplicable, emitida por el organismo de la Administracin competente en cada caso.
b.- Quedan excluidos de este requisito los actos los usos de explotacin agraria no profesionalizados,
para cuya implantacin bastar con la solicitud directa de licencia municipal.
3.-

Implantacin de otros usos autorizados


a.- En edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin del presente proyecto: estas edificaciones
se entendern consolidadas con sus diversos condicionantes caractersticas de la edificacin, parcela
vinculada, distancia a linderos, etc-, salvo que, como consecuencia de las previsiones contenidas en estas
Normas Subsidiarias o en expediente y proyectos que se formulen en su desarrollo, se declaren fuera de
ordenacin.
Podrn destinarse a la implantacin de los citados usos, sin que resulte necesaria la cumplimentacin de los
requisitos establecidos para las nuevas edificaciones parcela mnima, distancias, aprovechamiento, etc-.
En todo caso, la autorizacin de dichos usos se ajustar a los criterios y trmites establecidos en la vigente
legislacin urbanstica.
b.- En nuevas edificaciones: la implantacin de nuevas edificaciones destinadas a actividades no rurales
susceptibles de ser autorizadas usos de utilidad pblica o inters social-, requerir la previa formulacin y
aprobacin de un Plan Especial que defina los condicionantes especficos de aprovechamiento, edificacin y uso.
Dicho expediente ser tramitado por el Ayuntamiento y remitido a la Diputacin Foral a los efectos de su
aprobacin definitiva. Esta aprobacin llevar implcita la cumplimentacin del trmite previsto en los apartados
2.2, 2.3 y 2.4 del Artculo 44 del Reglamento de Gestin Urbanstica.
En todo caso, su autorizacin e implantacin se subordinar a las condiciones que se deduzcan de otras
solicitudes de licencia, previas a la concesin, para la implantacin de los usos rurales caractersticos en la zona
o auxiliares de los mismos-, e incompatible total o parcialmente, con los usos autorizados cuya implantacin se
solicita, por razn de las condiciones de separacin establecidas en las presentes Normas Urbansticas.
4.En aquellos casos en los que tratndose de la nueva implantacin de usos autorizados en nuevas
edificaciones, en las presentes Normas se exige la vinculacin de una determinada superficie de terreno como
condicin para la edificacin, la concesin de la correspondiente licencia de primera utilizacin se condicionar a
la presentacin de certificacin registral acreditativa y garantizadora de la indicada vinculacin.
5.Los proyectos de obras y la implantacin de todo tipo de actividades en el Suelo No Urbanizable exigir
en su caso, los estudios de evaluacin y correccin del impacto ambiental necesarios de acuerdo con lo
dispuesto por la legislacin vigente.

Artculo 3.21.- Edificios, instalaciones y usos fuera de ordenacin


1.Con carcter general se declaran fuera de ordenacin los edificios e instalaciones existentes,
disconformes con las previsiones contenidas en el presente proyecto o en los expedientes de planeamiento que
se formulen en su desarrollo.

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2.Suelos Urbano y Urbanizable


Se declaran fuera de ordenacin los edificios e instalaciones cuyo mantenimiento impida la ejecucin de las
previsiones establecidas en el planeamiento urbanstico, y entre ellos los sealados en el plano Condiciones de
desarrollo, gestin urbanstica y ejecucin y los que, en su caso, definan los expedientes de planeamiento que
se formulen en su desarrollo.
Esos edificios e instalaciones quedarn sujetos al rgimen establecido en la vigente legislacin urbanstica y
debern ser demolidos en los plazos fijados, en su caso, por el presente proyecto; o en los que establezcan los
expedientes que se formulen en su desarrollo y, en todo caso, cuando ello sea preciso para la ejecucin de las
dotaciones pblicas, sean de carcter general o local.
3.-

Suelo No Urbanizable
a.- Se declaran fuera de ordenacin los edificios e instalaciones existentes cuyo mantenimiento impida la
ejecucin de las previsiones de implantacin, ampliacin, etc de dotaciones pblicas, previstas en el presente
proyecto, as como todos aquellos que por sus caractersticas puedan destinarse exclusivamente a la
implantacin de usos prohibidos de manera expresa.
Dichos edificios e instalaciones se considerarn adscritos al rgimen establecido en la vigente legislacin
urbanstica.
b.- En los edificios e instalaciones no declarados fuera de ordenacin, que incumplan alguna de las
determinaciones establecidas en el presente proyecto, el Ayuntamiento podr exigir su adecuacin, total o parcial
a aquellas, como condicin previa o simultnea a la concesin de cualquier licencia urbanstica que afecte a la
finca sobre la que dichos edificios o instalaciones se siten.
c.- Las construcciones existentes, fuera de uso, que por su estado de conservacin y condiciones de
habitabilidad sean susceptibles de ser declaradas en estado de ruina, no se tomarn en consideracin a los
efectos de la consolidacin del aprovechamiento edificatorio correspondiente, o de la implantacin de usos y
actividades autorizados en edificaciones existentes; es decir, sern considerados como no existentes.

Artculo 3.22.-

Implantacin de usos provisionales de utilidad pblica o inters social en los Suelos


Urbano y Urbanizable
1.El Ayuntamiento podr implantar usos provisionales de utilidad pblica o inters social autorizados que no
dificulten la posterior ejecucin del planeamiento entre los que se considerarn los aparcamientos de
automviles, autobuses y camiones- en terrenos vacantes de titularidad pblica o privada, en tanto no se
aprueben definitivamente los proyectos urbansticos exigidos para su desarrollo.
2.Para ello, deber aprobar el proyecto de adecuacin de los elementos al uso previsto que incluir un
estudio de la incidencia del mismo en el mbito a que afecte; y tramitar en su caso y sin perjuicio del
correspondiente acuerdo con los propietarios afectados, el correspondiente expediente de expropiacin del uso
temporal de los mismos.
3.El Ayuntamiento deber imponer a los titulares a los que se hubiese transmitido el uso de los terrenos, el
cese efectivo de la utilizacin de los mismos en el plazo de un mes a partir de la notificacin por escrito por parte
de su titular o titulares solicitando su ocupacin para el comienzo de las obras de edificacin o urbanizacin de
acuerdo con las previsiones del planeamiento.
4.El Ayuntamiento deber eliminar a su cargo la totalidad de los elementos de edificacin o urbanizacin
realizados sobre los terrenos ocupados que entorpezcan o incrementen el costo de las obras a realizar en
desarrollo del planeamiento, pudiendo, recprocamente, deducir de las indemnizaciones a abonar el costo de las
obras de acondicionamiento realizadas que puedan ser reutilizadas en la definitiva urbanizacin

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III.7.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LAS LICENCIAS


Artculo 3.23.- Actos sujetos a licencia
1.Adems de los actos enumerados en la vigente legislacin urbanstica Artculo 1 del Reglamento de
Disciplina Urbanstica y concordantes-, y cualquiera que sea su promotor, estarn sujetos a licencia los
siguientes:
a.- Las obras auxiliares como el cerramiento de fincas, solares y terrenos; la colocacin de cercas o vallas
de proteccin, andamios, apuntalamientos, y dems elementos auxiliares de construccin de las obras, la
reparacin de cubiertas, azoteas, terminaciones de fachada o elementos puntuales de urbanizacin acometidas
de servicios, reposiciones de pavimentacin, etc- y la colocacin de rtulos, toldos o marquesinas.
b.- La implantacin de usos industriales o terciarios y cualquier actuacin que implique un cambio de uso
o actividad.
c.- Las segregaciones de locales de todo tipo y las ampliaciones de una determinada actividad.
d.- La implantacin de construcciones e instalaciones destinadas a explotaciones agrarias de todo tipo.
e.- La implantacin en el Suelo No Urbanizable tanto de usos residenciales no vinculados a la explotacin
del territorio, como de otros usos no rurales susceptibles de autorizacin.
f.- La segregacin de una finca sita en Suelo No Urbanizable, cuando el planeamiento vigente determine
superficies mnimas de parcelacin o de afeccin a los diversos usos y/o construcciones.
g.- La construccin o modificacin de caminos y pistas en el Suelo No Urbanizable.
h.- La apertura de cortafuegos.
i.- La construccin de pozos.
j.- La instalacin de camping y acampadas.
k.- La instalacin, incluso sin cimentacin alguna, de construcciones prefabricadas, caravanas o cualquier
otro elemento susceptible de ser utilizado como habitacin, alojamiento o lugar de esparcimiento, con carcter
fijo o de modo intermitente fines de semana, determinadas pocas del ao u otros perodos temporales-.
l.- El uso de todo tipo de terrenos como depsito almacn de vehculos, maquinaria, materiales u otros
elementos-.
m.- Rellenos y acondicionamiento de terrenos.
n.- La ocupacin, sea con carcter provisional o estable, de espacios y mbitos adscritos al dominio
pblico.
2.La relacin de actos sujetos a licencia expuesta anteriormente tiene un carcter no limitativo, debiendo
ser objeto de licencia, asimismo, cualquier actuacin sobre el suelo, vuelo o subsuelo regulada en el
planeamiento urbanstico, y en particular aquellos que impliquen la transformacin/alteracin fsica del inmueble,
salvo que est prevista expresamente su innecesariedad.
3.Los actos relacionados en los epgrafes anteriores que se promuevan por rganos del Estado, de la
Comunidad Autnoma o por Entidades de Derecho Pblico que administren bienes pblicos sobre cualquier
clase de suelo comprendido dentro del Trmino Municipal, estarn igualmente sujetos a licencia municipal, en las
condiciones establecidas en la legislacin vigente.
4.Sin embargo, no ser precisa licencia para ejecutar en el interior de los edificios obras de reparacin o
renovacin de instalaciones que no afecten a sus condiciones generales de seguridad o a las acometidas a las
redes generales, y aquellas obras de reparacin o renovacin de terminaciones de suelos, techos y paramentos,
que no afecten a las distribuciones de los espacios interiores ni a los elementos estructurales o a las fachadas
exteriores. Sin embargo, debern tramitarse permisos del Ayuntamiento para la instalacin de polipastos y
contenedores que puedan ser necesarios para la ejecucin de las obras de reforma o acondicionamiento de
locales de vivienda u otros.
5.La solicitud y obtencin de la licencia a que se refieren los epgrafes anteriores ser entendida sin
perjuicio de las dems autorizaciones, informes, trmites, etc que de conformidad con la legalidad vigente sean,
en su caso, preceptivos.

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6.En ese sentido, se conceptan como obras menores, las obras interiores o exteriores, de sencilla tcnica
y escasa entidad constructiva y econmica que no supongan alteracin del volumen, del uso objetivo, del
nmero de viviendas y locales, ni afecten a la estructura o al diseo exterior o a las condiciones de habitabilidad
o seguridad del edificio o instalacin. Se incluyen, entre ellas la modificacin de la distribucin interior de las
viviendas, locales y edificios, cualquiera que sea su uso; los cerramientos de fincas, solares y terrenos; la
colocacin de cercas o vallas de proteccin, andamios, apuntalamientos, y dems elementos auxiliares de
construccin de las obras, la reparacin de cubiertas, azoteas, terminaciones de fachada o elementos puntuales
de urbanizacin acometidas de servicios, reposiciones de pavimentacin, etc- y la colocacin de rtulos, toldos
o marquesinas y otras similares.
7.Por su parte, se entender por establecimiento de actividades, la actuacin encaminada a desarrollar en
un terreno, edificio o local determinado una actividad concreta, bien con carcter ex novo, bien sustituyendo a
otra anterior que, en cualquier caso, se deber ajustar a lo dispuesto tanto en la normativa urbanstica vigente
como en otras disposiciones legales que resulten aplicables.
En atencin a las molestias que, en su caso, puedan producir a terceros y a lo dispuesto al respecto en la
legalidad vigente, dichas actividades se diferencian, entre otros aspectos, en funcin de que hayan de ajustarse
o no a lo dispuesto en la Ley de Proteccin del Medio Ambiente o normas que lo sustituyan o complementen y
por lo tanto, de la preceptividad o no de la correspondiente licencia de apertura.
Si la implantacin de la actividad hace necesaria la ejecucin de obras de algn tipo, las solicitudes de
autorizacin correspondientes a stas y a aquella podrn ser objeto de un nico expediente y de una nica o
simultnea resolucin municipal. En caso contrario bastar con la tramitacin de la correspondiente licencia de
apertura y/o actividad.
8.En los casos en que se plantee un cambio de uso terciario a vivienda- se deber tramitar inicialmente
una licencia de cambio de uso y posteriormente licencia de obras. Estas actuaciones, propiciadas y permitidas
desde estas Normas, se regulan expresamente en la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la
modificacin de uso de plantas bajas y otros locales en mbitos consolidados de Suelo Urbano residencial.

Artculo 3.24.- Contenido general de las solicitudes de licencia


1.La solicitud de licencia, dirigida a la Alcalda y suscrita por el interesado o persona que lo represente,
deber contener los datos personales del firmante y la identificacin del tipo y modalidad de la operacin obra,
actividad o instalacin- para la que se solicita licencia.
Con la solicitud se acompaarn -en la cantidad que establezca la legislacin y en cualquier caso los indicados
por el Ayuntamiento- los documentos necesarios, segn la naturaleza de la licencia, incluidos los sealados en
este proyecto y los que, en su caso, puedan exigir otras disposiciones.
En los casos de expedientes que deban someterse a autorizacin o informe previo a emitir por otros organismos
de las Administracin o a cualquier otro trmite a efectuar ante los mismos y siempre que la correspondiente
tramitacin deba ser realizada por el Ayuntamiento, ser ste el que indique el nmero de copias de los
documentos a presentar.
Todos los documentos tcnicos sern suscritos por el solicitante y con las salvedades sealadas en el Artculo
siguiente por facultativo competente, incluyendo en tal caso el visado del Colegio Oficial correspondiente.
2.Las solicitudes de licencia incluirn siempre todos aquellos documentos y datos que resulten necesarios
para una detallada y clara comprensin del contenido, objeto y alcance de las actuaciones a que se refieran.
Con carcter general y sin perjuicio de las excepciones que al respecto se indican, los proyectos tcnicos
correspondientes incorporarn:
a.- Memoria descriptiva de las obras, actividades o instalaciones que se pretenden ejecutar, justificando
su adecuacin a la normativa urbanstica vigente y a las restantes disposiciones en su caso aplicables; plazos de
inicio, realizacin y finalizacin de las obras; cualquier otra circunstancia que condicione el programa de
ejecucin de las obras y la implantacin de las actividades, etc.

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Tratndose de solicitudes de licencia de obras menores, de instalacin de gras-torre y de otras actuaciones de


escasa relevancia, podr entenderse innecesaria la presentacin de dicha Memoria, y/o la justificacin de alguna
o algunas de las cuestiones mencionadas.
b.- Los informes y autorizaciones que, en su caso y de conformidad con lo dispuesto en el planeamiento
urbanstico vigente, en estas Ordenanzas y/o en la legislacin sectorial correspondiente, hayan de ser emitidos
por otros organismos de la Administracin, siempre que su solicitud competa al peticionario de la licencia.
c.- Plano de situacin a escala 1/5000 del mbito afectado.
d.- Plano topogrfico de estado actual de la parcela mbito afectado, que recoja la totalidad de las
edificaciones, infraestructuras y arbolado existente, a escala 1/200 o 1/500.
En el caso de terrenos situados en Suelos Urbanizable y No Urbanizable, y en funcin de la superficie del mbito
afectado, el Ayuntamiento podr autorizar la utilizacin de las escalas 1/1000 o 1/2000.
e.- Plano de emplazamiento y replanteo de las obras o instalaciones, grafiado en superposicin sobre el
plano de estado actual y a su misma escala, en los casos de solicitudes de licencia de movimiento de tierras,
obras de urbanizacin y obras de edificacin.
Dicho plano, adems de la descripcin grfica de la implantacin sobre el terreno de las obras e instalaciones a
realizar, incluir las cotas de rasante fundamentales de dicha implantacin y las distancias en planta de las
distintas partes de las mismas hasta elementos claramente identificables del entorno, de tal forma que resulte
posible, sin confusin alguna, la directa transposicin al terreno de su permetro, en superficie y en subsuelo.
f.- Presupuesto detallado, siempre que la solicitud de licencia implique la ejecucin de las obras, con
diferenciacin de unidades de obra, medicin de las mismas y precios unitarios, agrupadas por captulos, oficios
y tecnologas, incluyendo el beneficio industrial correspondiente, los honorarios de los tcnicos que, en su caso,
intervengan en el proyecto y direccin de las obras y el I.V.A. aplicable.
3.En atencin al contenido y alcance de los objetivos propuestos, el Ayuntamiento podr, justificadamente:
exigir la presentacin de la documentacin adicional que se considere necesaria, considerar innecesaria la
presentacin de alguno de los documentos exigidos; reajustar el contenido de estos ltimos; considerar a esos
efectos como obra menor aquellas obras de edificacin para las que, por su escasa envergadura, resulte
desproporcionada la documentacin exigida para stas ltimas.
4.Adems de la mencionada en los apartados anteriores, y de la que en su caso dispongan otras
disposiciones legales aplicables en funcin de la obra, actividad o instalacin que se pretenda ejecutar, las
solicitudes de licencia debern incluir la documentacin que se especifica a continuacin:
a.- Parcelaciones
- Certificacin del Registro de la Propiedad, acreditativa de las condiciones de dominio de la finca o
fincas afectadas.
- Documentacin grfica en la que con claridad se reflejen tanto el estado actual de la finca afectada,
como la parcelacin propuesta. Se deber incluir, igualmente, un plano superpuesto.
b.- Instalacin de gras-torre
- El plano de emplazamiento reflejar, entre otros aspectos, la altura mxima de la gra, la posicin
del contrapeso, las reas de barrido de la pluma y el carro del que cuelgue el gancho; as como la altura de las
edificaciones e instalaciones existentes y/o previstas en el rea de barrido.
- Especificacin del perodo previsto de permanencia y programa de actividad.
- Pliza de seguros con cobertura de la responsabilidad civil ilimitada sobre los daos que pueda
producir el funcionamiento de la gra y su estancia en obra.
c.- Implantacin de actividades sujetas al Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y
Peligrosas licencias de apertura de actividades clasificadas- La Memoria describir con detalle tanto las caractersticas del edificio o local afectados, como de la
actividad que se pretenda desarrollar, incluidas las de los productos a manipular o fabricar; la maquinaria a
utilizar; las posibles repercusiones en el entorno ruidos, vibraciones, olores, vertidos, humos, etc-; las medidas
correctoras a implantar, etc.
- Documentos y condiciones exigidos por las disposiciones legales vigentes en cada caso.

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Normas Generales
49

- En el caso de actividades insertadas en Suelo no Urbanizable, se indicarn las parcelas afectadas


por esa implantacin y las colindantes, indicando las referencias catastrales correspondientes y los nombres de
sus propietarios.
d.- Licencias en Suelo No Urbanizable
- En la Memoria se justificar, entre otros aspectos, el cumplimiento de los requisitos especficos
establecidos tanto en el presente proyecto como, en su caso, en las disposiciones legales vigentes.
- En los planos de estado actual y de emplazamiento se grafiar, entre otros aspectos y siempre que
resulte preceptiva la aportacin de parcelas de una superficie mnima, la delimitacin y superficie de sta. Se
indicar, de forma precisa, la localizacin de los accesos viarios a la finca y a cada elemento de la misma, as
como las infraestructuras de servicios existentes y en proyecto y particularmente, las relativas al saneamiento y
depuracin de aguas y residuos.
- Datos de inscripcin de la finca o fincas en el Registro de la Propiedad, siempre que se exija la
aportacin de una parcela con una superficie mnima determinada.
- Acreditacin de la condicin de profesional agrario del solicitante de la licencia, mediante la
presentacin de la correspondiente certificacin emitida por el Departamento de la Diputacin Foral competente
en la materia.
e.- Primera utilizacin de edificios o instalaciones
- Copia de la licencia de obras.
- Certificado de fin de obra, suscrito por el Director de la misma y visado por el Colegio
correspondiente, acreditando que las mismas se han ejecutado conforme a la licencia concedida.
- Planos de obra efectivamente ejecutada. Se incluir asimismo un plano del estado definitivo de la
parcela sobre la cartografa municipal a escala 1/200 o 1/500, que incluya las edificaciones y obras de
urbanizacin realizadas, sealando las nuevas cotas de rasante resultantes.
- Fotografas del exterior de los edificios o instalaciones.
- Liquidacin final indicando el costo efectivo de las obras o instalaciones, suscrita por el Director de la
misma.
- Cdula de calificacin definitiva, en el caso de tratarse de viviendas de proteccin oficial.
- Copia autorizada de la escritura de declaracin de obra nueva y constitucin de propiedad horizontal
ajustada a las condiciones establecidas en la correspondiente licencia.
Adems, siempre que para ello no se haya establecido ningn otro mecanismo previo, o as se hubiese fijado
expresamente en la licencia, en esa misma escritura o en otra complementaria se formalizar la transmisin al
Ayuntamiento de los terrenos de cesin obligatoria, as como la vinculacin del edificio o instalacin a los
terrenos aportados para justificar los derechos edificatorios desarrollados que no hayan sido objeto de cesin, la
propiedad de los cuales no podr segregarse de la del edificio.
- Declaracin de alta, en su caso, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Declaracin de alta, en su caso, en el Impuesto de Actividades Econmicas.
5.En el caso de que la licencia solicitada rena condiciones para ser incluida en diversas modalidades, se
debern cumplimentar los requisitos documentales exigidos para cada una de ellas.

Artculo 3.25.- Titularidad de las licencias y tramitacin de las mismas


1.Se considerar titular de la licencia a quien por s o representado por otra persona, la hubiese solicitado.
2.El titular de la licencia ejecutar las previsiones de la misma, sometido al control municipal, siendo
responsable de que dicha ejecucin se adecue a las condiciones establecidas, as como del pago de las tasas
determinadas por la Ordenanza Fiscal correspondiente.
3.En el caso de que el solicitante acte en representacin o por mandato deber acreditar tal particular. En
estos casos, ser conceptuado como titular de la licencia, a todos los efectos, en forma solidaria con el
representado o mandante.
4.La titularidad de las licencias podr transmitirse en las condiciones establecidas en las disposiciones
legales vigentes.
Si en el momento de la transmisin las obras se encuentran en curso de ejecucin, deber especificarse el
estado de las mismas.
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Normas Generales
50

El nuevo titular deber asumir expresamente la totalidad de los compromisos y obligaciones adquiridos por su
predecesor, modificndose, en su caso y a ese respecto, los documentos pblicos que se hubiesen formulado.
En todo caso, la transmisin de la titularidad de las licencias de obras o actividades que afecten a los bienes de
dominio pblico requerir la previa autorizacin expresa del Ayuntamiento o, en su caso, del organismo titular de
esos bienes.

Artculo 3.26.- Tramitacin de las licencias


1.Sin perjuicio de lo dispuesto en los epgrafes siguientes del presente Artculo, as como en otras
disposiciones legales vigentes, la tramitacin de las licencias se ajustar a lo dispuesto en la legislacin vigente
en materia de rgimen local.
2.Las solicitudes de licencias que afecten a explotaciones agrarias comunes sern objeto, en su caso, y de
conformidad con lo dispuesto tanto en las disposiciones legales vigentes como en este mismo proyecto, de las
certificaciones, autorizaciones o informes previos a emitir por el Departamento de Agricultura y Pesca de la
Diputacin Foral u organismo que lo sustituya en sus funciones.
3.Las solicitudes de licencia para la implantacin en el Suelo No Urbanizable de usos residenciales no
vinculados a la explotacin del territorio y de otros usos no rurales susceptibles de autorizacin, debern ser
objeto de la tramitacin y autorizacin previas establecidas en el Artculo 3.20 de estas Normas Urbansticas.
5.Siempre que el uso o actividad que se pretendan implantar se encuentre entre los expresamente
prohibidos por el planeamiento vigente en la zona de uso global o parcela correspondiente o pueda ser
directamente asimilado a ellos, las licencias de actividad o apertura que sean solicitadas a esos efectos sern
denegadas de forma directa.
En caso contrario, si la implantacin de la actividad que se pretende exige la ejecucin de obras, se tramitar un
nico expediente y su resolucin se referir tanto a la licencia de apertura como a la de obras.

Artculo 3.27.- Condiciones generales y garantas para la efectividad de las licencias


1.Condicionado general: las licencias podrn contener condiciones sobre plazos de ejecucin,
modificaciones del contenido de las obras proyectadas, obligaciones de urbanizacin y cesin del suelo y otros
aspectos propios de la competencia municipal, debiendo el Ayuntamiento imponerlas siempre que mediante ellas
se pueda evitar la denegacin de una licencia.
2.Plazos: en el acto de otorgamiento de licencia para la ejecucin de obras debern determinarse los plazos
de iniciacin, interrupcin mxima y finalizacin de las mismas.
Si por cualquier circunstancia no se fijasen dichos plazos, se entender que los referidos a la iniciacin y
finalizacin de las obras son los propuestos, en su caso, por el solicitante, o, en su defecto, los de tres (3) y seis
(6) meses en el caso de obras menores-, y de seis (6) meses y un (1) ao en el caso de obras mayores-.
Dicho plazo comenzar a contarse a partir de la notificacin al solicitante del acuerdo municipal correspondiente.
Salvo referencia expresa al respecto en el planeamiento o en el acuerdo de otorgamiento de la licencia, en
ningn caso las obras podrn ejecutarse o quedar paralizadas por un perodo superior a seis (6) meses.
3.Documentacin complementaria: cuando en la concesin de la licencia se condicione su ejecutividad a la
presentacin de documentacin complementaria, una vez presentada la misma, el Ayuntamiento dispondr de
diez (10) das hbiles para notificar al solicitante la existencia de posibles deficiencias que deban ser corregidas,
y si la ejecutividad de la misma sigue o no en suspenso hasta que dichas deficiencias se subsanen. En este
ltimo supuesto, se fijar un plazo mximo para la presentacin de las correcciones solicitadas, que si resultara
incumplido dar lugar, sin necesidad de declaracin expresa, a que la licencia quede nuevamente en suspenso
hasta que las deficiencias se subsanen de acuerdo con el criterio municipal.
Si transcurriera el plazo de diez (10) das establecido sin que el solicitante reciba notificacin al respecto del
Ayuntamiento, se entender aceptada la documentacin presentada, si bien, en ningn caso tendrn validez los
aspectos de la misma que vulneren o modifiquen lo establecido en la licencia concedida, o aquellos otros que
resulten contrarios a la legalidad vigente.

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Normas Generales
51

4.Direccin de la obra: en todos los casos en los que se exige el proyecto tcnico para la concesin de la
licencia y en aquellos en los que, si bien dicho proyecto no resulta en principio necesario, el Ayuntamiento
imponga esa condicin en el acuerdo de concesin, el titular de la licencia deber nombrar un director de obra
con la titulacin tcnica suficiente adecuada en funcin de la naturaleza de las obras y en su caso, el tcnico de
grado medio correspondiente que le asista en sus funciones.
Dicho nombramiento, con la aceptacin expresa de los tcnicos nominados, se comunicar al Ayuntamiento con
anterioridad al comienzo de las obras, considerndose la comunicacin citada asimismo, como requisito
indispensable para la ejecutividad de la licencia concedida.
5.Tasas: las licencias no sern ejecutivas en tanto no se abone el importe de las tasas correspondientes,
fijadas en el acto de otorgamiento de las mismas.
6.Replanteo: en todas aquellas licencias de obras en las que se exige plano de emplazamiento y replanteo,
previamente al comienzo de dichas obras, el titular de la licencia deber solicitar el visto bueno municipal a la
implantacin efectiva de stas sobre el terreno, el cual se reflejar en la denominada acta de replanteo.
7.Licencia de primera utilizacin: los titulares de licencia de apertura y obras de edificacin en todos los
casos- y los de licencias de obras menores e implantacin de otras actividades cuando expresamente se
establezca en el acuerdo de concesin-, debern obtener la correspondiente licencia de primera utilizacin sea
en relacin con la obra o la actividad o con ambas-, antes de poder destinar los edificios y locales objeto de la
licencia a los fines previstos y de ejercer la actividad correspondiente.
Si un mismo edificio o local es objeto tanto de licencia de apertura o actividad como de obras, los trmites
referentes a las correspondientes licencias podrn simultanearse e incluso conformar un nico docuemento
tcnico.
En cualquier caso, los titulares correspondientes debern impedir que se realicen por terceros actos de
utilizacin u ocupacin del edificio hasta que la licencia citada haya sido concedida.
La obtencin de dicha licencia ser requisito indispensable para la conexin efectiva del edificio a las redes de
servicios urbanos abastecimiento de agua, suministro de energa elctrica, telecomunicaciones y, en su caso,
suministro de gas- debiendo denegar en caso de incumplimiento del mismo el alta correspondiente las
compaas suministradoras.

Artculo 3.28.-

Condiciones especficas, requisitos y garantas para la efectividad de diversas clases de


licencias
1.Licencias de parcelacin
Cuando se otorgue licencia de segregacin o de divisin de una parcela, con el objetivo de su agregacin a otra
u otras, dicha concesin quedar sometida a la condicin suspensiva de que el peticionario presente copia
autorizada de la escritura en que se haya formulado y justificante de presentacin de la misma en el Registro de
la Propiedad a efectos de su inscripcin. En tanto no se cumpla tal condicin, la parcelacin solicitada se tendr
por no hecha.
2.Licencias de edificacin
Cuando se concedan licencias de edificacin en base a un proyecto bsico, su ejecutividad y la posibilidad del
comienzo de las obras, quedar supeditada a la presentacin y autorizacin previas del proyecto de ejecucin
con los requisitos exigidos por las disposiciones del Colegio Oficial correspondiente.
Dicho proyecto no podr modificar ninguna de las condiciones de la licencia concedida, ni incluir otras
determinaciones que las estrictamente referentes a la ejecucin material del proyecto bsico objeto de licencia.
La presentacin del proyecto de ejecucin y la ejecutividad de la licencia se ajustarn a los requisitos
establecidos con carcter general, para la presentacin de documentacin complementaria Artculo 3.27-3-.
3.Licencias de edificaciones, instalaciones y usos provisionales
Las licencias de edificaciones, instalaciones y usos provisionales, no producirn efecto y por ello, no podrn
iniciarse los usos o construcciones que autoricen, hasta que se justifique su inscripcin en el Registro de la
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Normas Generales
52

Propiedad, con la aceptacin por el interesado del carcter provisional de la misma, y de la obligacin de cesar
en el uso y/o demoler la construccin objeto de la licencia en el momento en que lo seale el Ayuntamiento y sin
derecho a indemnizacin.

Artculo 3.29.- Abono de tasas y derechos


1.La cuanta de los impuestos y tasas de licencia en sus distintos casos y modalidades, se fijar en las
correspondientes Ordenanzas Fiscales.
2.El abono de los derechos fijados en el acto de otorgamiento de licencia, tendr el carcter de a cuenta,
quedando el titular de la licencia obligado a declarar el coste definitivo de la obra cuando la misma finalice, a fin
de que pueda practicarse la liquidacin complementaria que, en su caso, corresponda.
3.Los servicios municipales podrn comprobar la veracidad de esas declaraciones, reclamando de cuantas
personas hayan intervenido en la ejecucin de la obra los antecedentes, certificados y documentos precisos para
determinar el costo.
4.En el supuesto de que las obras implicasen aprovechamientos especiales de bienes de dominio pblico
municipal, incluidos los vuelos, el solicitante abonar los derechos y tasas que resulten de las correspondientes
Ordenanzas Fiscales, en el tiempo y forma que fijen las mismas o determine el acuerdo de concesin de la
licencia.

Artculo 3.30.- Garantas registrales


1.Se notificar al Registro de la Propiedad la concesin de licencias de parcelacin y la indivisibilidad de
parcelas objeto de licencias de edificacin de nueva planta que desarrollen la totalidad o parte del
aprovechamiento urbanstico asignado, para su inscripcin de acuerdo con lo establecido en la vigente
legislacin urbanstica.
2.Asimismo, las segregaciones o divisiones de fincas situadas en Suelo No Urbanizable, debern ajustarse
en cada caso a las determinaciones que en relacin con el rgimen de uso, edificacin y parcelacin establecen
las presentes Normas Urbansticas.
3.Los gastos inherentes de la inscripcin sern en todo caso a cargo del beneficiario de la licencia.

Artculo 3.31.- Replanteo


1.En los casos en que as proceda, una vez cumplimentados los requisitos exigidos para la plena
efectividad de la licencia, el titular deber solicitar por escrito la revisin por un tcnico municipal del replanteo
del edificio o construcciones proyectadas. A dicha revisin debern asistir obligatoriamente el director o
directores tcnicos de las obras.
2.El citado replanteo consistir en la transposicin al terreno del permetro de las construcciones objeto de
la licencia, sealando sus alineaciones y rasantes fundamentales de acuerdo con el plano de emplazamiento y
replanteo contenido en la solicitud correspondiente y en su caso, con las rectificaciones que se hubieran
impuesto en el acuerdo de concesin de la licencia.
3.El Ayuntamiento notificar al solicitante y al director de la obra a partir de la fecha de la presentacin de
la solicitud, la fecha y la hora previstas para el levantamiento del acto y el nombre del tcnico o tcnicos
municipales que certificarn la misma.
Si transcurriera un plazo de diez (10) das a partir de la solicitud realizada sin que el titular de la misma reciba
notificacin municipal al respecto, y en cualquier caso si transcurrieran veinte (20) das desde la presentacin de
la misma, podr comenzar la ejecucin de las obras, si bien en ningn caso podrn adquirirse por esta va
derechos en contra de lo establecido en la licencia concedida o por la normativa urbanstica vigente.
4.En el caso de que existieran dificultades para la directa adecuacin del replanteo a las condiciones de la
licencia, el tcnico municipal decidir las modificaciones a introducir en el mismo.

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Normas Generales
53

Artculo 3.32.- Cambio en la direccin de la obra


Cuando por cualquier causa se prevea el cese en su cargo de alguno de los tcnicos directores de la obra, se
deber comunicar el hecho al Ayuntamiento por cualquiera de las partes promocin o tcnico afectado- con
quince (15) das de antelacin, no pudiendo continuarse las obras hasta que se comunique la entrada en
funciones de un nuevo director.

Artculo 3.33.- Modificaciones del contenido de las licencias


1.Cuando se pretenda introducir modificaciones en una licencia durante la ejecucin de aquellas, se deber
notificar al Ayuntamiento, el cual solicitar informe de los servicios tcnicos.
2.Estos, en su informe, analizarn si la modificacin es poco relevante y se ajusta a la normativa
urbanstica vigente, por lo que puede ser aceptada directamente, o si, por el contrario, debe ser objeto de un
acuerdo de concesin de licencia especifico.
3.En este caso, se comunicar el hecho al titular de la licencia en un plazo no superior a diez (10) das a
partir de la presentacin de la solicitud, sealando, si fuese necesario, la documentacin adicional que el mismo
deba presentar.
4.Si transcurriera el plazo sealado sin que el titular de la licencia reciba notificacin municipal alguna al
respeto, la modificacin podr considerarse aceptada, pudiendo comenzar su ejecucin, si bien en ningn caso
podrn adquirirse por esta va derechos en contra de la normativa urbanstica vigente.
5.Las modificaciones de importancia del contenido de las licencias debern ir precedidas en todo caso de
la correspondiente licencia, cuya solicitud y tramitacin se ajustarn al procedimiento ordinario.

Artculo 3.34.- Prrroga de las licencias


1.Solamente podrn prorrogarse los plazos para la iniciacin y ejecucin de una licencia por causas
debidamente justificadas, previa peticin por escrito del interesado quince (15) das antes de producirse la
finalizacin del plazo de ejecucin establecido.
2.La duracin de la prrroga, que se conceder una sola vez, alcanzar como mximo el perodo que se
estime necesario para la conclusin de las obras o actividades autorizadas, habida cuenta de la parte ya
realizada.
3.En cualquier caso, la citada prrroga devengar las correspondientes tasas.

Artculo 3.35.- Caducidad de las licencias


1.Las licencias de obras caducarn, previa declaracin municipal expresa al respecto, en cualquiera de los
siguientes casos:
a.- Por no iniciarse las obras, bien en el plazo que al efecto establezca el acuerdo de concesin de la
licencia, bien en el trmino de seis (6) meses, contados desde la notificacin de su otorgamiento.
b.- En los casos de obras con un plazo de ejecucin de seis (6) meses, si vencida la mitad del plazo
concedido no estuviesen ejecutadas obras por valor que supere el 20% del presupuesto del proyecto completo.
c.- Por no haber concluido la obra autorizada en el plazo fijado al conceder la licencia, o, en su caso, en el
de seis (6) meses contados desde la notificacin de su otorgamiento.
d.- Por quedar paralizadas las obras autorizadas por un perodo superior a seis (6) meses despus de su
iniciacin. Las citadas obras se considerarn paralizadas aunque se efecten trabajos espordicos o
complementarios de los ya realizados, entendiendo por tales aquellos que no supongan una reanudacin de la
actividad con intensidad suficiente para concluirla dentro del plazo que reste de validez a la licencia.
e.- Cuando se incumpla de forma notoria y manifiesta alguna de las condiciones de la licencia.
2.Con carcter general, las licencias de implantacin de usos o actividades industriales o terciarias
caducarn al paralizarse las mismas y cerrarse el local correspondiente por un perodo superior a nueve (9)
meses y en cualquier caso, al producirse la baja en el Impuesto de Actividades Econmicas.
3.Una vez declarada la caducidad de una licencia, ser preciso solicitar nueva licencia para finalizar las
obras an no ejecutadas o reanudar la actividad.

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Normas Generales
54

Artculo 3.36.- Deber de reparacin y limpieza


El titular de la licencia estar obligado a reparar los desperfectos que como consecuencia de las obras se
originen en las vas pblicas y dems espacios colindantes y a mantener stos en condiciones de limpieza.

Artculo 3.37.- Abandono de las obras


En el supuesto de que las obras objeto de licencia fueran abandonadas o resultaran paralizadas por haber
transcurrido el plazo previsto para su conclusin, el Ayuntamiento realizar subsidiariamente las obras
necesarias para garantizar la seguridad y el ornato de las vas pblicas o el medio rural o, en el caso de edificios
en uso, la adecuada funcionalidad de los mismos, as como reponer los elementos de urbanizacin deteriorados.
De su costo responder el titular de la licencia y subsidiariamente, el propietario de la parcela.

Artculo 3.38.-

Finalizacin de las obras y puesta en uso de los edificios e instalaciones, e inicio de la


actividad
1.El titular de la licencia de obras, una vez finalizadas stas de acuerdo con ella y con las modificaciones
posteriormente autorizadas u ordenadas por el Ayuntamiento, notificar por escrito este hecho a la Corporacin,
y en su caso, solicitar la licencia de primera utilizacin como requisito previo para la puesta en uso del edificio o
instalacin.
2.Para ello, adems de presentar la documentacin correspondiente, deber cumplimentar los siguientes
requisitos:
a.- Que lo construido rena las condiciones mnimas de seguridad, salubridad y ornato pblico exigidas
por las disposiciones legales vigentes y que sus instalaciones se encuentren en perfecto estado de
funcionamiento.
b.- Que se hayan ejecutado, en las condiciones establecidas, las obras de urbanizacin complementarias
exigidas.
c.- Que se hayan reparado los desperfectos ocasionados en las vas y espacios pblicos y estos se
encuentren en adecuadas condiciones de limpieza.
3.La preceptiva visita de comprobacin, previa al inicio de la actividad, ser efectuada en el contexto de la
tramitacin del expediente de la licencia de primera utilizacin.
4.El Ayuntamiento no podr conceder la licencia de primera utilizacin de forma condicionada, por lo que si
en el preceptivo informe de los servicios municipales se apreciara el incumplimiento de alguno de los requisitos
establecidos, deber denegarse la misma expresamente o suspender el procedimiento, indicando al peticionario
las deficiencias observadas y sealndose plazo para subsanarlas, el cual en ningn caso podr superar el
establecido para la caducidad de la licencia.
Transcurrido este plazo, el Ayuntamiento podr proceder a la ejecucin subsidiaria de las obras necesarias.
5.La obtencin de la licencia de primera utilizacin ser requisito indispensable para la obtencin del alta y
posterior conexin en los servicios urbanos abastecimiento de agua, suministro de energa elctrica,
telecomunicaciones y suministro de gas-.

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Normas Generales
55

TTULO IV:

ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACIN Y USO DE LAS PARCELAS EDIFICABLES

DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL


IV.1.- DEFINICIONES BSICAS PARA LA APLICACIN DE LAS ORDENANZAS
Artculo 4.1.- Terminologa de conceptos
A los efectos de la aplicacin de las presentes Normas Urbansticas, los conceptos que seguidamente se
expresan tendrn el significado que se define a continuacin:
1.-

Referencias geomtricas bsicas para la regulacin de la forma de la edificacin:


* Alineacin de parcela: es la lnea que, sobre la superficie del terreno urbanizado delimita las parcelas,
separndolas tanto de otras parcelas como de los espacios pblicos.
* Alineacin de edificacin: es la lnea que, sobre la superficie del terreno urbanizado, define la
envolvente mxima en planta de la edificacin autorizada, sea sobre rasante o bajo rasante.
* Retiro: es la distancia, medida en un plano horizontal, desde cualquier punto de la alineacin de parcela
al punto ms cercano de la edificacin, incluyendo los vuelos, pero no los aleros.
* Superficie de fachada: es la superficie que se erige verticalmente a partir de la alineacin de
edificacin.
* Retranqueo: es la distancia desde un punto cualquiera de la fachada, remetido respecto de la superficie
de fachada, hasta sta.
* Medianera: es la superficie vertical que, sobre la alineacin de parcela comn a ambas, delimita dos
edificaciones adosadas.
* Altura de edificacin: es la altura de la superficie de fachada de un edificio, medida con los criterios
establecidos en el Artculo 4.4 del presente documento: Cuando se regulen las condiciones de altura de
edificacin, se entender en todos los casos que la cantidad reseada es la altura de edificacin mxima
autorizada.
* Altura en fachada de una planta-: es la porcin de la altura de edificacin comprendida entre los
niveles de los suelos forjados en estructura- de la planta de referencia y de la inmediatamente superior.
* Altura libre de un espacio cubierto: es la distancia ms corta desde un punto determinado de la cara
inferior del techo terminado de un espacio edificado hasta la superficie de suelo terminado.
* Perfil de edificacin: nmero de plantas de una edificacin, sean estas sobre rasante o bajo rasante.
* Pendiente de cubierta: pendiente que desde el nivel superior de la superficie de fachada configura la
envolvente autorizada del volumen de cubierta.
* Perfil de cubierta: seccin de la envolvente autorizada del volumen de la cubierta, por un plano vertical
y perpendicular a la superficie de fachada.
2.-

Plantas de los edificios:


* Planta stano: es toda aquella que se sita bajo una planta baja, un semistano o bajo la rasante de un
espacio no edificado sobre rasante. Su altura en fachada ser en todos los casos inferior a 1,20 m en ms del
40% de su permetro en caso de no cumplir esa condicin se considerar un semistano.
* Semistano: es aquella planta cuyo piso se sita a ms de 0,80 m por debajo de la rasante del terreno
urbanizado en caso de no cumplir esta condicin se considerar una planta baja-; y que, asimismo presenta
una altura en fachada superior a 1,20 m. Para ser considerada como tal planta, una y otra medida han de ser
cumplimentadas en ms de un 60% de su permetro.
* Planta baja: es aquella cuyo piso est situado, en ms de un 60% de su permetro, dentro de unos
lmites de 1,20 m por encima o 0,80 m por debajo de la rasante de las vas pblicas o espacios libres pblicos o
privados-, perimetrales.
* Entresuelo o entreplanta: es aquella que se dispone directamente sobre un semistano y cuyo piso se
sita, por tanto, en ms de un 40% de su permetro, a ms de 1,20 m por encima de la rasante de las vas
pblicas o espacios libres perimetrales.

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Normas Generales
56

* Planta alta- tico: planta situada por encima de la planta baja o del entresuelo. Se considerarn ticos
aquellas plantas, las ms elevadas de los edificios, que presentan un retranqueo en ms del 40% de su
permetro.
* Bajo cubierta: es aquella situada bajo el forjado o tablero de cubierta, cuya altura en fachada sea
inferior a 1,20 m.
3.-

Elementos de los edificios:


* Fachada: paramento o cierre exterior del edificio.
* Elementos salientes: son los elementos fijos, no habitables ni ocupables, de carcter constructivo u
ornamental que, formando parte de la fachada o como aadidos a ella, sobresalen de la superficie de fachada:
zcalos, pilastras, impostas, mnsulas, aleros, cornisas y marquesinas fijas.
* Vuelos: son los elementos habitables u ocupables, que sobresalen de la fachada, y que pueden ser
cerrados miradores, ya sean de carpintera o de fbrica, que poseen cerramiento por todos sus lados- o
abiertos solanas, terrazas y balcones-.
Se denominar profundidad de un vuelo a la distancia desde su parte o elemento ms saliente hasta la fachada
a que correspondan.
* Patios:
- De manzana: son los que se abren en el interior de las manzanas de edificacin, configuradas por una o
varias parcelas, a fin de dotar de luces y vistas al conjunto de edificios que las componen.
- Interiores: son los que se abren en el interior de los edificios con el objeto de dotar de luces, vistas y
ventilacin a las habitaciones y dependencias de los mismos; espacios para tender la ropa o para disponer de
forma integrada y accesible los conductos verticales de las instalaciones de servicio.
- Exteriores: los que se abren en fachada como retranqueos respecto a la superficie de fachada, en toda o
en parte de su altura.
Los patios de cualquiera de los tipos anteriores- que sirvan simultneamente a edificios pertenecientes a dos o
ms parcelas se califican como mancomunados; y los que sirven a una sola parcela como patios de parcela.
* Altillo o entrepiso: piso o forjado adicional que sin llegar a fachada se dispone en las plantas de los
edificios, indivisibles funcional y jurdicamente de stas, cuya superficie no es computable ni a efectos de
aprovechamiento ni de perfil de la edificacin.

Artculo 4.2.- Criterios de cmputo del aprovechamiento edificatorio


1.Computarn con carcter general como aprovechamiento edificatorio m(t)- de un edificio los elementos
siguientes:
* Los espacios cubiertos y cerrados con ms de 1,80 m de altura libre. Computar la parte de los mismos
que superen dicha altura.
* Los elementos macizos de la edificacin.
* Los patios y los conductos de instalaciones de dimetro < 1,50 m.
* Los huecos de ascensores.
* Los balcones, terrazas, solanas y porches de todo tipo, cuando dispongan de cubrimiento y no estn
sometidos a servidumbres de uso pblico se computar el 50% de su superficie.
* En los bajo cubiertas computarn los espacios con una altura superior a 1,80 m; y, en el caso de
trasteros, los que cuenten con una superficie til superior a 15,00 m (u) por local, en cualquier caso
constituyendo unidades registrales indivisibles de las viviendas u otros usos autorizados correspondientes.
2.Por el contrario, no computarn en ningn caso como parte del aprovechamiento edificatorio los espacios
y elementos siguientes:
* Los stanos y semistanos autorizados, debiendo ajustarse estos ltimos a las condiciones de
edificacin establecidas en cada caso en las Normas Particulares.
* Los espacios cubiertos y cerrados con menos de 1,80 m de altura.
* Los patios y conductos de instalaciones de dimetro > 1,50 m.
* Los porches de uso pblico en planta baja.
* Los altillos o entrepisos expresamente autorizados en locales de uso terciario o industrial.
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3.Aprovechamiento sobre rasante: cuando la regulacin del aprovechamiento edificatorio se refiera


expresamente al aprovechamiento sobre rasante, computarn como parte del mismo las superficies de los
espacios y elementos siguientes:
* En las plantas altas y bajo cubiertas la totalidad de los espacios y elementos computables con carcter
general.
* En las plantas bajas, semistanos y stanos los mismos elementos y espacios citados, en la parte de
dichas plantas que disponga de fachada por encima de la rasante del terreno. Esta se calcular aplicando a la
superficie total de la planta correspondiente el porcentaje de su permetro que tenga una altura en fachada
mayor de 1,20 m. A tal efecto, no se considerarn en el clculo los tramos del permetro de la parcela
coincidentes con medianeras, y se considerarn como tramos con fachada, los parmetros exteriores de dichas
plantas ocultos por terraplenes de pendiente superior al 100%.

Artculo 4.3.- Criterios para la determinacin del perfil de edificacin


1.Se consideran como plantas sobre rasante las plantas bajas, entresuelos y las plantas altas de la
edificacin.
Por su parte los bajo cubierta no se considerarn en principio como una planta adicional en la regulacin del
perfil de edificacin. Sin embargo, cuando responda a soluciones amansardadas pendiente superior al 40%disponga de huecos buhardillas- que sobresalgan de la envolvente de cubierta autorizada o que, en el interior
de dicha envolvente se siten en posicin vertical apertura de terrazas, ticos retranqueados o cualquier otra
solucin similar- se considerarn a todos los efectos como tal. En estos casos, en el que el planeamiento permite
estas soluciones, el bajo cubierta ser computable.
2.Se consideran como plantas bajo rasante los stanos y semistanos.
3.La regulacin del perfil de edificacin se representa por medio de la simbologa siguiente:
IV/II: nmero de plantas sobre rasante regulares/ nmero de plantas bajo rasante.
IV(a)/II: tico computable.
IV(b)/II: bajo cubierta computable.
IV(a o b)/II: tico o bajo cubierta autorizados, computable.
IV(a y b)/II: tico y sobre l el bajo cubierta, computables.

Artculo 4.4.- Criterios para la medicin de la altura de edificacin y altura en fachada en las distintas
plantas de los edificios
1.
Altura de edificacin
a.- Criterio general de medicin: La altura de edificacin se medir tomando como referencia inferior el
punto ms bajo de fachada en su encuentro con el terreno urbanizado y como referencia superior el nivel del
punto ms alto de la superficie de fachada o de la interseccin de sta con el plano de cubierta.
b.- Nivel de referencia superior- casos particulares:
* Si la construccin presenta una cubierta con aleros, el nivel de referencia superior para la medicin ser
el punto ms alto de la interseccin terica de la superficie de fachada con la cara superior del forjado o tablero
de cubierta.
* En caso de existir elementos volados o retranqueados ticos-, la medicin se determinar respecto a la
superficie de fachada del elemento volado o retranqueado.
* En el caso de existir elementos constructivos u ornamentales, cuya longitud conjunta no supere el 15%
del permetro de la fachada, stos no sern de consideracin para la medicin de la altura de edificacin.
* En el caso de que el planeamiento permita la construccin de buhardas en el bajo cubierta, stas no
sern de consideracin para la medicin de la altura de edificacin.
* En los edificios de usos industriales o terciarios, el nivel de referencia para la medicin de la altura de
edificacin ser el nivel superior cara superior del forjado- de la ltima planta sobre rasante computable,
excluyendo del cmputo la altura ocupada por los elementos de estructura y cubrimiento del edificio.

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c.- Nivel de referencia inferior- casos particulares:


* En los edificios situados entre medianeras se tomar el punto medio de la alineacin de edificacin en la
fachada ms desfavorable, siempre que el desnivel mximo entre dicho punto medio y el punto ms bajo no sea
mayor de 1,20 m.
Si el desnivel fuese mayor, se tomar como referencia ste ltimo punto ms bajo- incrementndose a efectos
de la regulacin en 1,20 m la altura de edificacin autorizada con carcter general.
* En los casos de construcciones aisladas o adosadas sobre terrenos con pendientes elevadas, en las
que el punto ms bajo de la alineacin de edificacin se site a ms de 2,40 m por debajo del piso de la primera
planta sobre rasante computable, se tomar ese nivel 2,40 m- como nivel de referencia inferior para la medicin
de la altura de la edificacin.
2.Altura a aleros o cornisas horizontales: cuando se regula expresamente este concepto, para su
determinacin se tomar como referencia inferior la establecida con carcter general para la medicin de la
altura de edificacin, y como referencia superior el alero o cornisa horizontal ms elevado.
3.-

Altura en fachada de las distintas plantas de la edificacin:


* En los semistanos y plantas bajas se tomar como referencia superior para la medicin el nivel de la
cara superior del forjado de techo de los mismos, siendo la referencia inferior la sealada en el apartado anterior
para la altura de edificacin.
* En los entresuelos y plantas altas, la altura se medir entre caras superiores de los forjados de suelo y
techo.
* En los desvanes y bajo cubiertas, la altura en fachada se medir tomando como referencia inferior la
cara superior del forjado de piso y como referencia superior la establecida para la medicin de la altura de
edificacin.

Artculo 4.5.- Condiciones de edificacin aplicables con carcter general


A.Altura en fachada de las distintas plantas de la edificacin
1.- Stanos y semistanos: Con carcter general, y sin perjuicio de las condiciones ms restrictivas que en cada
caso puedan establecer las Normas Particulares de las reas de Intervencin Urbanstica o el planeamiento de
desarrollo, se autoriza la construccin de dos (2) plantas de stano en las construcciones que se realicen en el
trmino municipal.
La altura libre mnima de estas plantas ser de 2,20 m, siempre que su destino sea el de garaje o anejo
trasteros- de los edificios. En el caso de que los locales sean destinados al acceso pblico semistanos o
stanos ligados al uso terciario de la planta baja-, la altura libre mnima ser de 2,50 m.
2.- Planta baja: en intervenciones de nueva edificacin y de sustitucin de edificios existentes, la altura en
fachada -altura comprendida entre los niveles de los suelos de la planta de referencia y de la inmediatamente
superior- depender del destino de stas:
* Uso terciario o equipamiento locales con acceso al pblico- la altura en fachada ser como mximo de
5,00 m, altura mnima necesaria para la disposicin de entrepisos o altillos. La altura libre mnima de estos
locales de 3,50 m.
En caso de acondicionar altillos o entrepisos, la altura libre mnima en cada uno de estos espacios altura de
altillo y espacio inferior a l- ser de 2,20 m como mnimo.
* Uso de vivienda: la altura en fachada ser de 3,00 m.
3.- Plantas altas: la altura en fachada mnima de las plantas altas se excepta la planta bajo cubierta- ser de
3,00 m.
En los supuestos de sustitucin de edificaciones preexistentes que dispusiesen de una altura inferior a la citada,
se autorizar el incremento de la altura total de la edificacin con el fin de dotar a dichas plantas de la altura
mnima sealada. En estos casos debern considerarse las alturas de planta baja y la disposicin de las cornisas
en las edificaciones colindantes.
En los supuestos de reforma o rehabilitacin de edificaciones existentes, se conservarn las alturas en fachada
existentes.
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B.-

Tratamiento de la cubierta:
* En las parcelas de uso residencial en Suelo Urbano y Urbanizable, con carcter general, la envolvente
de la cubierta quedar definida por una pendiente de cubierta del 35% medida a partir del punto establecido
como referencia superior para la medicin de la altura de edificacin. Se exceptan las Parcelas de Bajo
Desarrollo y Edificacin aislada en las que dicha pendiente podr ser del 40% como mximo.
* En las dems tipologas de parcelas industriales, terciarias y de equipamiento comunitario- que
respondan a una disposicin aislada y no se integren en manzanas o bloques de edificacin residencial, la
pendiente podr ser del 40%; admitindose en estos casos soluciones de cubierta plana.
* Con carcter general, por encima del perfil de cubierta slo podrn sobresalir elementos de las
instalaciones de servicio del edificio y lucernarios, y, cuando se autoricen expresamente, buhardillas y torreones
ornamentales.
* Los huecos de ventilacin e iluminacin que se abran en la cubierta se debern disponer en el plano de
la misma, prohibindose expresamente su disposicin vertical o la apertura de terrazas en el espacio bajo
cubierta, an cuando queden por debajo del perfil de cubierta autorizado.
* Si se adoptan soluciones de cubierta plana, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos
auxiliares autorizados con carcter general sobre el perfil de cubierta en el caso de cubiertas inclinadas.
* En edificaciones desarrolladas en parcelas de usos terciarios y/o industriales se podrn disponer
elementos singulares ocupando un mximo del 20% de la superficie ocupada por la edificacin mediante la
sobreelevacin de una planta ms sobre el perfil bsico considerado, siendo en cualquier caso computable a
efectos de aprovechamiento urbanstico.

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ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE


IV.2.- ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACIN Y USO APLICABLES EN LAS PARCELAS
DE USO RESIDENCIAL Parcelas a-

IV.2.1.- CONDICIONES DE REGULACIN DE LA EDIFICACIN


Artculo 4.6.- Condiciones generales
1.Regulacin indirecta en base a las alineaciones de la edificacin:
Ser aplicada en zonas integradas por parcelas con desarrollos edificatorios y de urbanizacin consolidados y
configurados por edificaciones cuya alineacin coincide con la de la parcela correspondiente. Esas edificaciones
conforman fachadas continuas con un perfil de edificacin relativamente homogneo y colindantes con espacios
pblicos limtrofes calles, espacios libres, etc.-, cuando menos en una de esas fachadas.
En esos casos, la superficie edificable se regula indirectamente a travs de la forma de la edificacin existente, y
no de forma expresa.
La edificacin ocupar la totalidad o parte del volumen comprendido entre las superficies de fachada y
medianeras resultantes, si las hubiere, hasta la altura de la edificacin mxima autorizada en cada parcela,
establecindose regulaciones especficas respecto a vuelos y retranqueos, as como respecto a la apertura de
patios interiores, dentro del aprovechamiento edificatorio autorizado.
Esas parcelas son susceptibles de tres modalidades de intervencin edificatoria.
* Intervenciones de conservacin en edificios catalogados con nivel de conservacin estricta, que no se
podrn derribar, ni modificar en su volumetra y tratamiento exterior.
* Intervenciones de reforma y rehabilitacin de edificios existentes, en los que los elementos reformados
incluidos levantes en aquellos casos en los que la edificacin existente no alcanza la altura de edificacin
mxima autorizada- debern cumplimentar las condiciones de edificacin establecidas.
* Intervenciones de sustitucin de edificios, para los que se definen las correspondientes alineaciones de
edificacin, que se desarrollarn en su integridad con arreglo a las condiciones de edificacin establecidas.
2.Regulacin en base a alineaciones, aprovechamiento edificatorio y ordenanzas de parcela expresa y
directamente definidas:
Ser aplicada, fundamentalmente, en parcelas de nuevo desarrollo.
Se estar, a ese respecto alineaciones, aprovechamiento, altura, perfil, etc.- a lo dispuesto en las Normas
Particulares de las reas de Intervencin Urbanstica y en los planos incluidos en el presente proyecto, as como,
en su caso, en el planeamiento que se formule en desarrollo del mismo.
3.Condiciones referidas a las rasantes y niveles de apoyo de la edificacin, aplicables con carcter general
en las parcelas de uso residencial:
En las reas ya urbanizadas se consolidan los niveles y rasantes de apoyo de las edificaciones, si bien, en las
intervenciones de reurbanizacin se podrn introducir reajustes dentro de las posibilidades de adaptacin
establecidas con carcter general para los proyectos de obras de urbanizacin.
En las reas o elementos de nueva urbanizacin, el planeamiento de desarrollo y los proyectos de urbanizacin
definirn la configuracin definitiva de los niveles y rasantes.

Artculo 4.7.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las parcelas a.1
Residencial de ensanche
Agrupa las siguientes parcelas, conteniendo especificaciones especiales para cada una de ellas:
* Parcelas a.1.1.- Residencial de ensanche.
* Parcelas a.1.2.- Residencial de nuevos ensanches.
* Parcelas a.1.3.- Residencial de asentamientos residenciales antiguos.
* Parcelas a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva.
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Parcelas a.1.1.- Residencial de ensanche


Parcelacin:
a.- Salvo definicin expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolida la
parcelacin existente, debiendo aplicarse las presentes Ordenanzas de manera diferenciada a cada una de las
parcelas existentes.
b.- Ello no excluir la posibilidad de su divisin o de la agrupacin de una o varias parcelas.
c.- No se admitirn divisiones de parcelas que den lugar a nuevas parcelas con una anchura de fachada
inferior a 8,00 m. Se admitir sin embargo la edificacin de las parcelas existentes con anterioridad a la
aprobacin del presente proyecto que no cumplimenten este requisito.
1.-

2.Alineaciones de edificacin:
Salvo definicin expresa en contrario de la Norma Particular correspondiente, se consolidan las alineaciones de
edificacin existentes, tanto las correspondientes a las fachadas exteriores como las de los patios de manzana.
En caso de sustituciones se respetarn las alineaciones que marquen el conjunto de las edificaciones a las que
pertenece la actuacin propuesta.
3.-

Perfil y altura de edificacin:


* Perfil de edificacin:
* Altura en fachada de plantas bajas:
* Altura en fachada de plantas altas:
* Retranqueo del tico:

V/II
5,00 m mximo -usos terciarios-, altura mnima libre 3,50 m
3,00 m.-usos residenciales3,00 m
1,20 m

a.- Sobre estas determinaciones generales prevalecern las que, de forma particularizada para cada rea
se indican en la correspondiente Norma Particular.
b.- En aquellas parcelas en que se autoriza de forma expresa la disposicin de una planta tico, ste
estar retranqueado en todas las fachadas de la edificacin, incluidas las de los patios de manzana.
c.- Las condiciones de perfil y altura de edificacin en la fachada a patios de manzana sern las mismas
que las de la fachada exterior, situndose en ellas la cornisa de remate al mismo nivel que en sta ltima. De
igual modo, a partir de la cornisa se dispondr, en su caso, el tico y sobre l la pendiente de cubierta
autorizada.
d.- Los patios de manzana podrn ocuparse bajo rasante y en la primera planta sobre rasante.
4.Fondo de edificacin:
Salvo definicin expresa en contrario en la Norma Particular correspondiente, se consolida el fondo de
edificacin existente.
5.-

Vuelos, retranqueos, aleros y otros elementos:


a.- Los vuelos podrn ser cerrados miradores, galeras- o abiertos balcones, terrazas-. Debern tener
una profundidad mxima desde la superficie de fachada de 1,20 m.
b.- Los vuelos abiertos podrn ocupar en fachada de la edificacin no ms del 40% de la longitud de su
frente, multiplicado por su nmero de plantas, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de sus plantas.
c.- Los vuelos debern retirarse un mnimo de 1,50 m de las edificaciones contiguas medianeras-; con la
salvedad de que se dispongan en continuidad con los vuelos existentes, configurando medianera en la
separacin entre viviendas.
d.- Se permitir la disposicin de vuelos en patios de manzana, nicamente en aquellas edificaciones de
nuevo desarrollo, regulados en cualquier caso por el planeamiento pormenorizado.
En los patios de manzana existentes, se prohbe expresamente la disposicin de nuevos vuelos.
e.- Los balcones y terrazas estarn protegidos por antepechos o barandillas; en caso de ser de herrera
calada, la separacin mxima entre elementos ser de 0,12 m.
f.- Por su parte los retranqueos sern libres, no superando su fondo la mitad de su frente.
g.- Los tendederos estarn protegidos de la vista desde la va pblica.

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h.- El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la
superficie de fachada ser de 1,20 m; en el caso de plantas tico, el alero ser de 0,60 m.
6.-

Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35%.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin, por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
f.- Disposicin de torreones ornamentales: en las parcelas de esquina, podrn autorizarse la disposicin
de torreones ornamentales. Se ubicarn en la esquina del edificio, con una longitud mxima de 5,00 m en cada
una de las fachadas a partir del encuentro de ambas alineaciones.
7.-

Patios:
a.- Los patios interiores debern tener una dimensin tal que cumplan como mnimo lo dispuesto para las
viviendas VPO en la normativa vigente.
b.- Los patios podrn cubrirse en su coronacin con claraboyas, siempre que se deje un espacio perifrico
libre entre sta y las paredes del patio, con una superficie mnima de ventilacin del 20% de la superficie en
planta del patio.
c.- Sobre el suelo del patio no podr efectuarse construccin alguna.
d.- Se podrn disponer patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con un uso
exclusivo de tendedero.
8.-

Espacios de uso privado no edificados sobre rasante:


a.- No se admitir en ellos construccin de ningn tipo.

Parcelas a.1.2.- Residencial de nuevos ensanches


Son parcelas que responden, o debern ajustarse en el caso de nueva edificacin, en cuanto a su configuracin
tipolgica bsica, a las condiciones generales de edificacin establecidas para las Parcelas a.1.1 Residenciales
de ensanche, pero que se han desarrollado, o se van a desarrollar, en base a planeamientos pormenorizados
que establecen una ordenacin particularizada especfica para cada una de ellas, que eventualmente incorpora
una asignacin directa y expresa de aprovechamiento edificatorio y, en las que la definicin de las Ordenanzas
Reguladoras correspondientes, se remite a lo establecido por la Norma Particular y el planeamiento
pormenorizado correspondiente.
Parcelas a.1.3.- Residencial de asentamientos antiguos
Parcelas procedentes de asentamientos residenciales antiguos que se propone preservar manteniendo en sus
aspectos fundamentales la parcelacin originaria y su morfologa edificatoria bsica, y asegurando la
conservacin de todas aquellas edificaciones o elementos de las mismas, cuyos valores lo justifiquen. No se
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excluye la posibilidad de la sustitucin de elementos o construcciones que se encuentren en situacin de ruina


econmica y, cuando as lo establezca el planeamiento pormenorizado, de elementos aadidos carentes de
valor.
Estas edificaciones debern conservarse permitindose la rehabilitacin. El planeamiento pormenorizado a
redactar marcar las especificaciones concretas para cada una de las parcelas.
Parcelas a.1.4.- Parcelas de residencia colectiva
Parcelas en las que la edificacin responde a un rgimen normativo singularizado, cuya regulacin se remite a la
normativa particular y al planeamiento pormenorizado correspondiente.

Artculo 4.8.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las Parcelas a.2
Residencial de edificacin abierta
1.Parcelacin:
a.- La parcelacin ser definida por el planeamiento pormenorizado y, en su desarrollo, por los
expedientes de ejecucin que eventualmente se formulen.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados, se consolida la parcelacin existente, salvo definicin
expresa en contrario de las Normas Particulares correspondientes. Las intervenciones de sustitucin de estas
edificaciones consolidadas incidirn obligatoriamente en la totalidad de la existente en dicha parcela.
2.-

Aprovechamiento edificatorio:
a.- El planeamiento pormenorizado definir de manera especfica para cada parcela edificable, el
aprovechamiento edificatorio asignado.
b.- En las parcelas ya edificadas, situadas en mbitos en que se consolidan genricamente los desarrollos
existentes y. en las que la Norma Particular no establece de forma expresa el aprovechamiento edificatorio
asignado a cada parcela, se consolida en cada una de ellas el aprovechamiento de las construcciones que la
ocupan. Si la edificacin fuera sustituida, podr desarrollarse el aprovechamiento edificatorio bajo rasante
autorizado con carcter general.
3.-

Regulacin de la forma de la edificacin:


a.- Se formular, con carcter general, por el planeamiento pormenorizado a travs de una ordenanza
particularizada para cada parcela.
b.- En los casos de desarrollos existentes que se consolidan expresamente, y sobre los que no se
proponen nuevas intervenciones edificatorias, se entender que dicha ordenanza queda definida por la
edificacin existente, debiendo adecuarse cualquier intervencin de sustitucin, a la volumetra y parmetros
reguladores que de ella se deducen. Estos podrn modificarse dentro de las tolerancias que para los distintos
elementos se establecen en el presente artculo.
4.-

Alineaciones:
a.- Su definicin se remite con carcter general al planeamiento pormenorizado.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados, se consolida, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares correspondientes, las alineaciones tanto de edificacin como de parcela- existentes.
En el caso de sustitucin de la edificacin, si las nuevas alineaciones de edificacin, sobre o bajo rasante,
sobresalen de la alineacin de edificacin del edificio sustituido, se exigir la previa formulacin de un Estudio de
Detalle.
5.-

Perfil y altura de la edificacin:


a.- En el caso de nuevos desarrollos, se definen de forma especfica para cada rea o mbito, en la
Norma Particular correspondiente.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados, se consolidan en cada parcela, salvo definicin expresa en
contrario en las Normas Particulares correspondientes, el perfil y la altura de la edificacin de las edificaciones
existentes.
La definicin expresa de estos parmetros se especificarn en la Norma Particular de cada rea.
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6.Aleros:
El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la superficie de
fachada ser de 1,20 m; en el caso de que se desarrolle una planta tico, el alero ser de 0,60 m.
7.-

Vuelos y retranqueos:
a.- Los vuelos podrn ser cerrados miradores, galeras o similares- o abiertos balcones, terrazas o
anlogos-.
b.- Los vuelos podrn ocupar en cada fachada de la edificacin no ms del 40% de la longitud de su
frente multiplicado por su nmero de plantas regulares, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de las
plantas. Su profundidad sobre la superficie de fachada no exceder de 1,20 m. En esta norma quedan excluidas
las plantas tico.
c.- Tan solo se permitirn vuelos a partir de una altura superior a 3,00 m sobre la rasante del espacio
pblico o del terreno urbanizado al que den frente.
d.- Se consolidan, sin embargo, los vuelos existentes. En caso de sustitucin o reforma, se deber aplicar
la norma general.
e.- Por su parte, los retranqueos sern libres, no superando su fondo la mitad de su frente.
8.-

Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35%.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
9.-

Patios:
a.- Los patios interiores debern tener una dimensin tal que cumplan como mnimo lo dispuesto para las
viviendas VPO en la normativa vigente.
b.- Los patios podrn cubrirse en su coronacin con claraboyas, siempre que se deje un espacio perifrico
libre entre sta y las paredes del patio, con una superficie mnima de ventilacin del 20% de la superficie en
planta del patio.
c.- Sobre el suelo del patio no podr efectuarse construccin alguna.
d.- Se podrn disponer patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con un uso
exclusivo de tendedero.
10.-

Espacios de uso privado no edificados sobre rasante:


a.- No se admitirn en ellos construccin de ningn tipo. Sin embargo, el planeamiento pormenorizado
podr regular de forma expresa, la construccin de alguna edificacin auxiliar independiente del edificio principal.

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b.- Se autoriza con carcter general la disposicin de instalaciones deportivas o recreativas descubiertas
y carentes de elementos de obra sobre rasante como piscinas o pistas de juego.
c.- Podrn disponerse cierres de parcela, en todo caso cumpliendo las especificaciones establecidas, en
las separaciones con otras fincas y en su lmite con los espacios pblicos. Esto siempre que el espacio no tenga
una servidumbre de uso pblico.

Artculo 4.9.- Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las Parcelas a.3
Residencial de edificacin de bajo desarrollo
Agrupa las siguientes parcelas, conteniendo especificaciones especiales para cada una de ellas:
* Parcelas a.3.1.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo -comunes-: edificacin configurada por
bloques exentos constituidos por mdulos de vivienda agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios
ncleos de acceso vertical, con un mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de acceso y planta y treinta y dos
(32) viviendas por bloque.
* Parcelas a.3.2.-Residencial de edificacin unifamiliar adosada: edificacin configurada por mdulos de
edificacin de una (1) vivienda, adosados lateralmente formando conjuntos de un mximo de ocho (8) mdulos.
1.-

Parcelacin:
a.- La parcelacin ser la definida por el planeamiento pormenorizado dentro de las condiciones de
parcela mnima que se establece en el epgrafe 4.c.
b.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolida, salvo definicin expresa en contrario en las
Normas Particulares correspondientes, la parcelacin existente.
2.-

Aprovechamiento edificatorio:
a.- Con carcter general, el aprovechamiento edificatorio asignado a las parcelas se determinar en base
al ndice de edificabilidad de parcela establecidos por el planeamiento pormenorizado. Dicho ndice se refiere a la
superficie de parcela resultante de la ordenacin, excluidos los espacios cedidos a dominio pblico o los
destinados a usos privados comunes a varias parcelas.
b.- En las parcelas ya edificadas, situadas en mbitos en que se consolidan genricamente los desarrollos
existentes y. en las que la Norma Particular no establece de forma expresa el aprovechamiento edificatorio
asignado a cada parcela, se consolida en cada una de ellas el aprovechamiento de las construcciones que la
ocupan. Si la edificacin fuera sustituida, podr desarrollarse el aprovechamiento edificatorio bajo rasante
autorizado con carcter general.
3.-

Regulacin de la forma de la edificacin:


a.- Se formular, con carcter general, a travs de la definicin de la parcelacin y posterior aplicacin de
las Ordenanzas definidas en el presente artculo.
b.- Las edificaciones existentes que no se declaren expresamente fuera de ordenacin, se entendern
consolidadas a todos los efectos. En caso de sustitucin, se debern cumplimentar las determinaciones citadas.
4.-

Tipologa edificatoria:
* Parcelas a.3.1.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo comunesa.- Residencial de edificacin de bajo desarrollo: edificacin configurada por bloques exentos constituidos
por mdulos de vivienda agrupados vertical y lateralmente sobre uno o varios ncleos de acceso vertical, con un
mximo de ocho (8) viviendas por ncleo de acceso y planta; y treinta y dos (32) viviendas por bloque.
b.- Se autoriza, sin limitacin en cuanto al nmero mximo de viviendas, la agrupacin en una sola
parcela de varios bloques, los cuales podrn disponer de construcciones bajo rasante destinadas a usos
auxiliares, unitarias, y de otros espacios y elementos de titularidad y uso comunes.
c.- Se autoriza la disposicin de patios interiores destinados a la ventilacin e iluminacin de habitaciones
de las viviendas destinadas a la estancia habitual y prolongada de personas estancias, cocinas, comedores y
dormitorios-. Se podrn disponer igualmente patios cubiertos y ventilados con un dimetro mnimo de 1,50 m con
un uso exclusivo de tendedero.

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* Parcelas a.3.2.-Residencial de edificacin unifamiliar adosada


a.- Edificacin configurada por mdulos de edificacin de una (1) vivienda con un frente mnimo de 6 m,
adosados lateralmente formando conjuntos de un mximo de ocho (8) mdulos. Los mdulos dispondrn de
acceso individualizado y jardines o espacios no edificados sobre rasante de uso privativo de cada uno de ellos en
ambas fachadas principales.
b.- Se autoriza sin limitacin en cuanto al nmero mximo de viviendas, la agrupacin en una sola parcela
de varios conjuntos de edificacin, los cuales podrn disponer de construcciones bajo rasante destinadas a usos
auxiliares unitarias y de otros espacios y elementos de titularidad y uso comunes.
c.- La superficie mnima construida por unidad de vivienda ser de 200 m(t).
d.- La superficie de los jardines o espacios no edificados sobre rasante anejos a cada mdulo de vivienda
ser en todo caso igual o mayor de 60,00 m.
5.-

Alineaciones y retiros:
a.- El planeamiento pormenorizado definir en cada caso las alineaciones de parcela, regulndose
implcitamente las alineaciones de edificacin a travs de las condiciones de retiro establecidas. La ordenacin
pormenorizada definir una ordenacin particularizada para cada parcela y establecer alineaciones de
edificacin obligatoria.
b.- Se establece un retiro mnimo de 2,00 m en todas las plantas de la edificacin al lmite de los espacios
pblicos ordenados.
c.- Como norma general, la separacin mnima entre bloques de una misma parcela en sus fachadas
principales ser de 12,00 m; mientras que la separacin mnima entre bloques en sus fachadas secundarias ser
de 6,00 m.
d.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolidan, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares, las alineaciones existentes.
6.Perfil y altura de edificacin:
En el caso de disponerse plantas semistano, stas podrn tener una altura en fachada de 1,20 m mximo.
En las parcelas a.3.1 el perfil mximo de edificacin ser de IV/II, siendo la altura mxima sobre rasante la
resultante de cumplir la condicin de que la altura en fachada de cada planta ser de 3,00 m.
En las parcelas a.3.2 el perfil de edificacin ser II(b)/II, siendo la altura mxima sobre rasante la resultante de
cumplir la condicin de que la altura en fachada de cada planta regular ser de 3,00 m; con la excepcin del bajo
cubierta que podr tener una altura en fachada de 1,20 m, desde la cual se dispondr el plano de cubierta.
7.Aleros:
El saliente mximo del vuelo del alero en plantas regulares cornisa general del edificio- sobre la superficie de
fachada ser de 1,20 m; en el caso de que se desarrolle una planta tico, el alero ser de 0,60 m.
8.-

Vuelos y retranqueos:
a.- En los nuevos edificios sustituyan o no a otro preexistente- podrn disponerse cuerpos salientes
sobre la va pblica o espacio libre colindante. Estos podrn ser cerrados miradores, galeras y similares- o
abiertos balcones, terrazas y anlogos.
b.- Los vuelos abiertos ocuparn en fachada de la edificacin no ms del 40% de la longitud de su frente,
multiplicado por su nmero de plantas, pudiendo acumularse los mismos en una o varias de sus plantas. Su
profundidad sobre la superficie de fachada ser como mximo de 1,20 m.
c.- En frentes de fachada inferior a 6,00 m se autorizar en cualquier caso la disposicin de vuelos en un
frente mximo de 3,00 m.
d.- La distancia mnima entre cualquier elemento de la edificacin y la finca colindante ser de 2,00 m.

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9.-

Cubiertas:
a.- Se ejecutarn preferentemente a dos, tres o cuatro aguas y se adaptarn a las caractersticas y
disposicin de las preexistentes, debiendo cumplir en cualquier caso las condiciones generales de perfil mximo
autorizado. La pendiente mxima autorizada para los faldones de cubierta ser del 35% en el caso de bloques y
del 40% si son unifamiliares adosadas.
b.- Se admiten en casos singulares las cubiertas planas, siempre teniendo en cuenta el entorno en que se
desarrolla la edificacin. En tales casos, sobre ella se podrn disponer exclusivamente los elementos auxiliares
autorizados con carcter general para las cubiertas inclinadas.
c.- No se permitirn, por encima del perfil, otros elementos salientes que los correspondientes a
chimeneas, conductos de ventilacin o refrigeracin, barandillas y otros elementos de seguridad.
d.- Los espacios que alojen elementos tcnicos de las instalaciones del edificio cuartos de ascensores y
otros similares- debern quedar integrados en el interior de la envolvente de cubierta autorizada.
En el supuesto de que ello no fuese posible y se demostrase que tcnicamente no es viable, se permitirn
cuerpos salientes con este fin, por encima del plano de cubierta, para lo cual se cumplir el siguiente
condicionado:
* La altura mxima de la caseta ser de 1,75 m.
* La cubierta de la caseta formar planos paralelos a los de la cubierta de la edificacin.
* Tendr un tratamiento arquitectnico y una solucin tcnica acorde con el entorno y con la
edificacin en que se encuentre.
e.- Se permitir la disposicin de lucernarios paralelos a la superficie de cubierta y altura inferior a 0,40 m;
situados a eje con los huecos de fachada y con dimensiones mximas de 0,90 x 1,50 m.
f.- En las parcelas a.3.2, podrn disponerse buhardillas en la planta bajo cubierta computable
autorizada, cumpliendo las siguientes condiciones:
* Retranqueo mnimo:
1,00 m
* Frente de fachada mximo:
35% de la longitud de fachada
* Altura en fachada:
3,00 m
10.- Patios interiores:
Se prohbe de forma expresa la disposicin de patios interiores con la excepcin de aquellos cubiertos y
ventilados con un uso exclusivo de tendedero que tendr un dimetro mnimo de 1,50 m.
11.-

Espacios de uso privado no edificados sobre rasante:


a.- No se admitirn en ellos construccin de ningn tipo. Sin embargo, el planeamiento pormenorizado,
podr regular de forma expresa, la construccin de alguna edificacin auxiliar independiente del edificio principal.
b.- Se autoriza con carcter general la disposicin de instalaciones deportivas o recreativas descubiertas
y carentes de elementos de obra sobre rasante como piscinas o pistas de juego.
c.- En las parcelas a.3.1 podrn disponerse cierres de parcela, en todo caso cumpliendo las
especificaciones establecidas, en las separaciones con otras fincas y en su lmite con los espacios pblicos. Esto
siempre que el espacio no tenga una servidumbre de uso pblico.
d.- En las parcelas a.3.2 ser obligatoria la construccin de cierres en los linderos de parcela, los cuales
debern adecuarse a las condiciones exigidas en las presentes Ordenanzas.

Artculo 4.10.-

Condiciones generales de la forma de la edificacin aplicables a las parcelas a.4


Residencial de edificacin aislada
1.Parcelacin, aprovechamiento edificatorio y regulacin de la forma de la edificacin:
Se aplicarn las condiciones establecidas para las parcelas a.3 Residencial de bajo desarrollo con las
siguientes especificaciones:
a.- Como norma general se establecen unas condiciones de parcela y nmero de viviendas:
Superficie mayor de 400 m(p)
1 viv./parcela
Superficie mayor de 900 m(p)
2 viv./parcela
Toda parcela deber tener un frente mnimo a va pblica de 12,00 m y contarn en cualquier caso con acceso
rodado que podr ser compartido por 2 o ms viviendas.
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b.- La parcelacin en los nuevos mbitos y actuaciones ser la definida por el planeamiento
pormenorizado.
c.- La superficie mnima construida por unidad de vivienda ser de 250 m(t).
d.- En las reas y mbitos desarrollados se consolida salvo definicin expresa de las Normas Particulares
correspondientes la parcelacin existente.
En cualquier actuacin que se plantee divisiones de parcelas existentes- se debern cumplir los requisitos de
parcela y frente mnimos establecidos anteriormente.
2.-

Tipologa edificatoria:
a.- La edificacin responder a una tipologa aislada, con un mximo de dos unidades de vivienda por
parcela.
b.- La Normativa Particular podr condicionar el nmero de viviendas a edificar una o dos- por parcela a
la superficie de la misma.
c.- La ocupacin de parcela ser inferior al 40% sobre rasante y al 60% bajo rasante.
3.-

Alineaciones y retiros:
a.- El planeamiento pormenorizado definir en cada caso las alineaciones de parcela, regulndose
implcitamente las alineaciones de edificacin a travs de las condiciones de retiro establecidas. La ordenacin
pormenorizada definir una ordenacin particularizada para cada parcela y establecer alineaciones de edificacin
obligatoria, as como autorizar la ocupacin bajo rasante de los espacios afectados por los retiros exigidos.
b.- Se establece con carcter general un retiro mnimo de 3,00 m desde cualquier elemento de la
edificacin.
d.- En las reas y mbitos ya desarrollados se consolidan, salvo definicin expresa en contrario de las
Normas Particulares, las alineaciones existentes.
4.Perfil de edificacin:
Se establece con carcter general un perfil de II(b)/I, siendo el bajo cubierta computable.
5.Altura de edificacin:
Se aplicarn las condiciones particulares establecidas para cada rea por la Norma Particular correspondiente.
6.Vuelos y retranqueos:
Su disposicin ser libre, si bien, debern respetar las condiciones de retiro establecidas.
7.-

Cubiertas:
a.- Se establece con carcter general una pendiente de cubierta del 40%.
b.- Podrn disponerse buhardillas en la planta bajo cubierta computable autorizada, cumpliendo las
siguientes condiciones:
* Retranqueo mnimo:
1,00 m
* Frente de fachada mximo:
35% de la longitud de fachada
* Altura en fachada:
3,00 m
8.-

Espacios no edificados sobre rasante:


a.- Con carcter general, la implantacin de edificaciones auxiliares en los espacios no edificados sobre
rasante, independientes del edificio principal, deber ser regulada de forma expresa por el planeamiento
pormenorizado, entendindose no autorizadas en caso contrario.
En parcelas consolidadas, previo estudio y proyecto correspondiente, se autorizar la implantacin de
edificaciones auxiliares con destino a garaje con una superficie mxima de 20,00 m.
En cualquier caso, si las citadas edificaciones son cerradas y se disponen sobre rasante, debern computarse
como parte del aprovechamiento edificatorio asignado a la parcela.
Queda totalmente prohibida la construccin de edificaciones auxiliares en precario chabolas, anejos adosados,
etc-.

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b.- Se autoriza la disposicin de instalaciones deportivas y carentes de elementos de obra sobre rasante
como piscinas, pistas de juego, frontones cumpliendo las condiciones de retiro- y otras.
c.- Ser obligatoria la construccin de cierres en los linderos de la parcela, adecuados a las condiciones
generales establecidas.

Artculo 4.11.- Condiciones de la implantacin de viviendas en planta baja


El mbito de aplicacin de este Artculo es:
a.- Plantas bajas en los nuevos edificios de viviendas tanto de ensanche, edificacin abierta y bajo
desarrollo.
b.- Plantas bajas de los edificios existentes consolidados, para propiciar la regulacin de las actuaciones
tendentes al cambio de uso, de terciario u otros a residencial. Las determinaciones expresas de estas
actuaciones vendrn reguladas por la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificacin de
uso de plantas bajas y otros locales en mbitos consolidados de Suelo Urbano residencial.
a.- Edificaciones nuevas: las condiciones que deben cumplir son las generales para este tipo de
edificaciones, siendo en cualquier caso la altura de fachada de sta de 3,00 m.
b.- Edificaciones consolidadas:
* mbito de aplicacin: plantas bajas de los edificios existentes, ubicados en zonas residenciales
consolidadas. A esos efectos, se entiende por planta baja aquella que al menos en un cincuenta por ciento
50%- de su superficie edificada es coincidente con la rasante de referencia del edificio.
* Condiciones generales:
- La superficie til de la nueva vivienda no ser en ningn caso inferior a 40 m, excluido tendedero y
espacios abiertos como balcones, terrazas, etc. En el caso de no cumplir esta condicin el local existente
cuenta con una superficie inferior- podr admitirse la nueva vivienda dependiendo de las caractersticas y la
solucin planteada, siempre que cumpla los mnimos de habitabilidad y que cuente con informe tcnico
favorable.
- Altura libre mnima del espacio habitado: 2,50 m.
- Deber contar, al menos, con dos huecos a fachada que sirvan a dos espacios habitables diferenciados.
* Condiciones de habitabilidad: se debern cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas con carcter
general en este tipo de edificaciones.
En funcin de las caractersticas de las actividades en los locales contiguos a la nueva vivienda, bien de las que
ya se estn desarrollando en el momento de la solicitud como de las posibles a desarrollar como consecuencia
de un futuro cambio de uso, en el proyecto de adecuacin a uso residencial deber tcnicamente garantizarse y
justificarse la insonorizacin de esa nueva vivienda.
* Condiciones estticas: se deber resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se
adapte a la composicin y los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique. El proyecto que se aporte
deber reflejar grficamente, para todas y cada una de las fachadas, la justificacin de esta condicin.
* Condiciones de accesibilidad: el acceso a las nuevas viviendas deber efectuarse a travs de los elementos
comunes de circulacin interior del edificio en que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea posible, se
podr autorizar el que se efecte desde el espacio no edificado al que da frente, plantendose ste como acceso
a uno o ms mdulos de vivienda.
En el supuesto de que el acceso se efecte desde el exterior del edificio, se deber garantizar el cumplimiento de
las normas establecidas en el Anejo V Obras de reforma, ampliacin o modificacin de las urbanizaciones y
edificaciones del Decreto 68/2.000 de 11 de Abril, por el que se aprueban las normas tcnicas sobre condiciones
de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios pblicos, edificaciones y sistemas de informacin y
comunicacin.
Estas condiciones, excepcionalmente, podrn eximirse en aquellos casos en los que no sea factible su
cumplimiento; cuestin que deber ser analizada y justificada expresamente por parte de los Servicios Tcnicos
Municipales en cada caso.

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IV.2.2.- CONDICIONES DE USO Parcelas aArtculo 4.12.- Rgimen general de implantacin de los usos autorizados
1.Las parcelas de uso residencial se destinarn de forma predominante al uso de vivienda en todas las
plantas sobre rasante.
2.La implantacin de los restantes usos autorizados en dichas parcelas se ajustarn a los criterios
establecidos en este mismo artculo. En todo caso, su autorizacin se entender supeditada a su compatibilidad
con el uso residencial predominante.
3.Condiciones generales de implantacin de los usos caractersticos y autorizados en las parcelas de uso
residencial
Parcelas a.1 Residencial de Ensanche y a.2 Residencial de Edificacin Abierta
a.- Vivienda: Se implantarn exclusivamente en las plantas sobre rasante. En el caso de implantacin en
planta baja, debern cumplirse las condiciones establecidas en el Artculo 4.11.
b.- Usos auxiliares del uso de vivienda- excluido el de garaje-: Podrn implantarse en todas las plantas del
edificio, con excepcin de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, las cuales
debern situarse en planta baja o plantas bajo rasante.
c.- Garaje: Se habilitarn preferentemente en las plantas bajo rasante, pudiendo afectar a la planta baja
las rampas de acceso.
Podr implantarse este uso en planta baja siempre que tengan una capacidad para la guarda de seis o ms
vehculos y cuenten con un acceso nico desde la va pblica.
Debern cumplir las condiciones especificadas en el Artculo 4.16 de las presentes Ordenanzas.
d.- Usos industriales: Se implantarn las de 1 categora exclusivamente en planta baja.
e.- Usos terciarios:
Uso hoteleros:
- En planta baja, entreplanta y/o primera planta.
- Ocupando la totalidad de la parcela y de las plantas de edificacin.
Uso comerciales:
- Se implantarn, con carcter general, exclusivamente en planta baja, entresuelo y primera planta bajo
rasante ligada la actividad a la planta baja-, con acceso independiente desde la va pblica independiente al de
las viviendas.
- Se admitir su implantacin en planta primera en los siguientes casos:
* Con acceso comn al de las viviendas, se admitir la implantacin de servicios profesionales y
otros usos asimilados de carcter inocuo y compatibles con el uso residencial como peluqueras, salones de
belleza y otros, con una superficie til inferios a 250 m(u).
* Ampliaciones de los locales comerciales de planta baja con acceso directo desde ellos.
- La superficie til mnima de los nuevos locales no podr ser inferior a 25 m(u), siendo su frente de
fachada de 3,00 m como mnimo.
Uso de oficina:
- En idnticas condiciones al uso comercial.
- En primera planta, con acceso comn al de vivienda.
- En plantas altas, exclusivamente en la modalidad de despachos profesionales y en todo caso, como uso
complementario de una determinada vivienda, con una superficie mxima de 60 m de superficie.
- Ocupando la totalidad de la parcela.
Usos recreativos: En idnticas condiciones al uso comercial.
Usos terciarios diversos:
- En las mismas condiciones que los usos de oficina.
- En caso de incorporar usos de hostelera auxiliares, debern instalarse en planta baja.
f.- Usos de equipamiento comunitario: En las mismas condiciones que los usos hoteleros.

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Parcelas a.3 Residencial de edificacin de bajo desarrollo y a.4 Residencial de edificacin aislada
a.- Vivienda: Se implantarn exclusivamente en las plantas sobre rasante.
b.- Usos auxiliares del uso de vivienda: Podrn implantarse en todas las plantas del edificio, con
excepcin de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, las cuales debern situarse
en planta baja o plantas bajo rasante. Asimismo, si el planeamiento pormenorizado lo autoriza, podrn
implantarse en construcciones auxiliares independientes.
El uso de garaje se implantar con carcter general en las plantas bajo rasante o en planta baja, en la
construccin principal de la parcela o en construcciones auxiliares si estas se autorizan. La totalidad de las
plazas de garaje de cada una de las parcelas deber quedar vinculada registralmente a las viviendas.
c.- Otros usos autorizados:
En las Parcelas a.3, la implantacin de otros usos industriales, terciarios u otros- ser en las mismas
condiciones que en las parcelas a.1 y a.2.
4.-

Condiciones de uso de los locales de stano y semistano:


a.- Se destinarn exclusivamente a usos anejos y auxiliares garajes, trasteros, instalaciones de servicio
del edificio y/o de los locales y viviendas del mismo-, tanto del uso residencial predominante como de los
restantes usos en su caso autorizados, que se desarrollen en las plantas sobre rasante de la edificacin de la
que forman parte.
b.- Siempre que se establezca una dotacin mnima de plazas de garaje, y se autorice su implantacin en
el stano o semistano, nicamente podrn habilitarse otros usos en esos espacios, una vez que se reserve y
garantice la superficie necesaria para cumplimentar la dotacin establecida.
c.- Se autoriza asimismo la implantacin de usos que impliquen despacho al pblico o estancia
continuada de personas en aquellas partes de los semistanos que tengan acceso directo desde el exterior,
estn situados a menos de 1,50 m por debajo de la rasante del terreno y den frente a tramos de fachada con una
altura superior a 1,20 m. En todo caso, estos locales quedarn sujetos al resto de las limitaciones de uso
establecidas en este mismo artculo, y entre ellas a la prohibicin de constituirse como unidades independientes,
debiendo configurar una unidad funcional con locales situados en la planta inmediatamente superior.
d.- En el resto de los locales de stano y semistano se prohben expresamente las actividades de
despacho al pblico o que den lugar a la estancia continuada de personas.
5.-

Condiciones de uso de planta baja y entreplanta:


a.- Los locales situados en las plantas bajas y entreplantas podrn destinarse bien a usos residenciales,
bien a usos auxiliares de viviendas localizadas en las plantas superiores, y con las que debern constituir una
unidad registral indivisible. A su vez, determinados elementos tcnicos de las instalaciones caracterizados por las
fuertes cargas que transmiten al suelo en que se apoyan depsitos, maquinarias de ascensores, cuartos de
calderas, etc- se implantarn preferentemente bien sobre el terreno, bien en stanos y semistanos si existieren.
b.- Adems, esos mismos locales podrn destinarse a otros usos autorizados, con las limitaciones y en
las condiciones establecidas en cada caso.
c.- Podrn ejecutarse entreplantas nicamente si el acceso se realiza desde la planta baja a la que est
ligada como una unidad; y cumplirn la condicin de que su superficie no podr ser superior al 40% de la
superficie de la planta baja y estar retirada al menos 1/3 del fondo del local desde la lnea de fachada, con un
mnimo de 3,00 m desde la lnea de fachada.
6.-

Condiciones de las plantas altas:


a.- Se destinarn de forma prioritaria a usos residenciales, as como a otros usos auxiliares de los
mismos, con excepcin de los elementos tcnicos de las instalaciones que deban situarse directamente sobre el
terreno o que puedan causar molestias a las viviendas.
Se autoriza asimismo la implantacin de usos compatibles con la vivienda.
b.- Sin perjuicio de la utilizacin prioritaria sealada, podrn asimismo autorizarse en dichas plantas altas
otros usos autorizados, en las condiciones establecidas en cada caso en este proyecto.

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7.-

Condiciones de uso de las plantas bajo cubierta:


a.- Se destinarn de forma prioritaria a la implantacin de los elementos tcnicos de las instalaciones y de
trasteros anejos a las viviendas del edificio.
b.- Asimismo, cuando los locales resultantes renan las condiciones de altura, iluminacin y ventilacin,
aislamiento trmico, etc, establecidas tanto en este proyecto como en las disposiciones legales vigentes, se
podrn autorizar usos de vivienda, en las siguientes condiciones:
* En edificaciones residenciales existentes y consolidadas:
- En ningn caso podrn configurar fincas registrales independientes, debiendo inscribirse como anejos a
locales de vivienda situados en plantas inferiores de la misma edificacin ni podr autorizarse su utilizacin como
vivienda independiente.
- Si la vivienda a la que se adscribe est situada en la planta inmediatamente inferior y se establece una
relacin directa por una escalera interior, se podr autorizar la implantacin de estancias en aquellos espacios
que renan las condiciones de habitabilidad.
- Si no se establece la relacin directa exigida en el prrafo anterior o no resulta posible hacerlo por no
existir relacin espacial directa entre ambos locales, no se autorizar su utilizacin como vivienda.
* En los edificios de nueva construccin en los que el aprovechamiento edificatorio se regula a travs de
ordenanzas de edificacin y aprovechamiento, se entendern aplicables las condiciones anteriores.
* En los edificios de nueva construccin en los que se asigne a la parcela una superficie edificable y un nmero
de viviendas mximo, se computar en todo caso la superficie bajo cubierta con altura superior a 1,80 m. En
ningn caso se autorizar la instalacin de viviendas independientes en dicha planta.
8.-

Condiciones de uso de los porches y reas privadas no edificables sobre rasante:


a.- Espacios privados no sometidos a servidumbre de uso pblico:
Los espacios no edificables sobre rasante adscritos a parcelas de uso residencial podrn destinarse con carcter
general a huertas, jardines y reas de estancia propias de los habitantes de la edificacin a la que estn
adscritos, as como a accesos peatonales a la misma.
Cuando la entidad superficial de los terrenos adscritos a la parcela lo permita, y as se autorice expresamente,
esos espacios podrn destinarse adems, a acceso de vehculos y aparcamiento en superficie, si la parcela
dispone de acceso rodado directo, a usos deportivos privados y a la implantacin de depsitos de gases
licuados.
b.- Espacios descubiertos y porches, sometidos a servidumbre de uso pblico:
Se destinarn a usos de estancia y circulacin peatonal de libre acceso, sin otras posibles restricciones que la
implantacin de terrazas de bares, quioscos de venta y otros usos similares en rgimen de concesin.

IV.2.3.-CONDICIONES DE HABITABILIDAD DE LOS LOCALES. Dimensiones de los espacios,


requisitos funcionales y dotacin de instalaciones bsicas
Artculo 4.13.- Condiciones generales
a.- Los edificios destinados a usos residenciales que se construyan al amparo de las presentes Normas
Subsidiarias cumplimentarn los requisitos generales de habitabilidad exigidos por la normativa general vigente.
b.- Asimismo se aplicarn con carcter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en
las normas reguladoras de las Viviendas de Proteccin Oficial o en las que se dicten en sustitucin de las
mismas, cuando las viviendas se tipifiquen como tales.
c.- No sern aplicables a las parcelas ocupadas por edificios catalogados aquellas especificaciones
contenidas en la presente seccin que resulten contradictorias con el objetivo prioritario propuesto para las
mismas de preservacin de la tipologa edificatoria existente, o hagan inviable el desarrollo edificatorio. A tal
efecto, y previa consulta al respecto, los Servicios Tcnicos Municipales propondrn la solucin alternativa a
adoptar.

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Artculo 4.14.- Condiciones aplicables a los locales destinados a vivienda


1.Nmero de viviendas:
a.- En mbitos consolidados podr incrementarse el nmero de viviendas existentes, producto de
sustituciones, ampliaciones en edificaciones subedificadas, divisiones en viviendas de grandes dimensiones o
modificacin de uso e implantacin de viviendas en plantas bajas; considerndose admisible un incremento del
20% sobre el cmputo total de las viviendas existentes en un determinado mbito.
b.- De igual forma, se podr incrementar el nmero de viviendas en cada nuevo mbito en un 20% del
total previsto en cada uno de ellos con el fin de adecuar la oferta a la demanda actual. Este incremento se podr
implantar exclusivamente en las edificaciones de nuevos ensanches, abiertas o de bajo desarrollo comunes-,
sin que pueda incrementarse en ningn caso el nmero de viviendas adosadas y aisladas; respetando este
incremento posible el porcentaje propuesto de vivienda libre y protegida.
2.Programa y dimensiones generales de la vivienda:
a.- Dimensin mnima de vivienda: No podrn construirse viviendas cuya superficie til sea inferior a 40
m(u), excluido tendedero y espacios abiertos como balcones, terrazas, etc. En el caso de no cumplir esta
condicin el local existente cuenta con una superficie inferior- podr admitirse la nueva vivienda dependiendo
de las caractersticas y la solucin planteada, siempre que cumpla los mnimos de habitabilidad y que cuente con
informe tcnico favorable. En ningn caso podr dividirse un local en viviendas con una superficie menor que la
inicialmente prevista.
b.- Programa mnimo: Toda vivienda tendr como mnimo, los siguientes espacios o dependencias de
diferente uso:
- Habitacin comprendiendo estancia, cocina y comedor con 20 m(u); o bien, habitacin destinada
a estancia de 12 m(u) y cocina de 6 m(u). En la estancia deber poder inscribirse un crculo de 3 m de
dimetro.
- Dormitorio que pueda albergar dos camas, con una superficie til no inferior a 10 m(u).
- Aseo conteniendo lavabo, inodoro o plato de ducha o baera corta, de 3,50 m(u) como mnimo.
- Tendedero de ropa de 1,50 m de superficie.
- Si la vivienda cuenta con dos o ms dormitorios el estar-comedor-cocina podr constituirse como
pieza nica siempre que se garantice que consideradas dichas piezas de modo independiente, cada una de ellas
cuenta con ventilacin e iluminacin complementaria desde el exterior independiente.
- Si la vivienda cuenta con tres o cuatro dormitorios contar con un cuarto de bao completo y
aseo con inodoro y lavabo.
c.- Tamao promedio de las viviendas:
- En parcelas a.1 Residencial de ensanche y a.2 Residencial de edificacin abierta, la superficie til media de
las viviendas no ser inferior a 70 m(u).
- En parcelas a.3 Residencial de edificacin de bajo desarrollo, la superficie til ser no inferior a 70 m(u) en el
caso de pequeos bloques y de 120 m(u) en viviendas unifamiliares adosadas, excluyendo de dicha superficie la
correspondiente a elementos auxiliares tales como garajes, trasteros, etc.
- En parcelas a.4 Residencial de edificacin aislada, la superficie til ser no inferior a 150 m(u), excluyendo de
dicha superficie la correspondiente a elementos auxiliares tales como garajes, trasteros, etc.
- El nmero de viviendas con una superficie til inferior a 50 m, no representar una proporcin superior al 35%
del total de las programadas en un edificio.
3.Dimensiones mnimas de las habitaciones y piezas:
a.- Superficie til:
Estancia
12,00 m(u)
Estancia-comedor
18,00 m(u)
Estancia-dormitorio
18,00 m(u)
Dormitorio individual
6,00 m(u)
Dormitorio doble
10,00 m(u)
Cocina
6,00 m(u)
Cocina-comedor
18,00 m(u)
Cocina-estancia
18,00 m(u)
Bao completo
3,50 m(u)
Se debern cumplir, como mnimo, las condiciones estipuladas para las viviendas VPO.
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b.- Anchura libre mnima:


- En nuevas edificaciones debern cumplirse las determinaciones exigidas en el Decreto 68/2.000 de
Accesibilidad.
- En rehabilitaciones o reformas debern cumplirse inexcusablemente las siguientes:
Pasillos- espacios de paso
0,90 m
Escaleras interiores abiertas
0,85 m
Escaleras interiores entre paredes
0,90 m
Vestbulo
1,20 m
Dormitorio individual
1,90 m
Dormitorio doble
2,60 m
Cocina
1,60 m
Hueco de acceso a vivienda
0,90 m
c.- Altura mnima libre:
La altura mnima libre en toda unidad de vivienda ser de 2,50 m, salvo en los aseos, pasillos y pequeas
dependencias de almacenamiento u otras estancias no destinadas a la estancia prolongada de personas, donde
se podr reducir a 2,25 m.
Asimismo, se admitir que las piezas abuhardilladas se dediquen a la estancia de personas si su altura libre es
igual o superior a la mnima establecida en un 40% de su superficie.
Las puertas tendrn una altura mnima de 2,00 m.
4.-

Condiciones bsicas de iluminacin y ventilacin:


a.- Toda vivienda tendr al menos dos huecos con apertura sobre la fachada exterior del edificio, que
tendr el destino de sala de estar en sus modalidades de sala-dormitorio o cocina-estancia. En este caso, el
frente mnimo de fachada ser de 6,00 m y los huecos de ventilacin e iluminacin sern, al menos, del 30% de
la superficie en planta del recinto.
b.- Los espacios destinados a sala o cuarto de estar, dormitorio, cocina y comedor tendrn huecos de
iluminacin natural y de ventilacin abiertos directamente al exterior o en su caso con dimensiones adecuadasy practicables al menos en 1/3 de su rea. La extensin total de los huecos ser, como mnimo, del 10% de la
superficie en planta de los recintos correspondientes, y en cualquier caso, no inferior a 1,00 m.
c.- Los cuartos de aseo tendrn huecos de ventilacin al menos de 0,40 m y los retretes (inodoro y
lavabo) de 0,25 m. Se podrn sustituir estos huecos por alguno de los siguientes sistemas:
- Ventilacin por conducto, de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
- Ventilacin forzada por medios mecnicos que garanticen un caudal mnimo de extraccin de 30
m3/h y responda a un sistema oficialmente homologado.
- Ventilacin por patios de dimetro igual o mayor a 1,00 m.
d.- La cocina dispondr de los siguientes elementos de ventilacin y evacuacin de humos:
- Un conducto destinado a la ventilacin general del local para el que se admiten soluciones de
colector general.
- Un conducto independiente destinado a la evacuacin activada de humos y gases procedentes
de la cocina. Cuando sta este incorporada a la estancia, dicho conducto deber contar con un ventilador
centrfugo que asegure la extraccin de 300 m3/h
- Un conducto independiente para los gases de combustin del calentador o caldera de agua
caliente y calefaccin, en el caso de que el mismo estuviera alojado en la cocina; con evacuacin directa a la
fachada.
- Es obligatoria la existencia de otro conducto para la ventilacin de la despensa, si la hubiera.
- La ventilacin de los gases de combustin y evacuacin de humos se realizar preferentemente
a cubierta; aunque podr evacuarse a fachada o patios en casos excepcionales, sin ocasionar molestias a los
vecinos.

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5.Organizacin funcional de las viviendas:


La compartimentacin de los espacios deber cumplir las siguientes condiciones:
a.- Los aseos sern siempre recintos independientes.
b.- Al menos un dormitorio ser siempre recinto independiente.
c.- Todo dormitorio tendr acceso desde los espacios de circulacin o desde la estancia y en ningn caso
dispondr de acceso nico desde otro dormitorio.
d.- El acceso a los aseos y cuartos de bao deber efectuarse desde los espacios de circulacin, salvo en
el caso de que, habiendo ms de un cuarto de aseo, uno de ellos cumpla la condicin exigida, lo que permitir
que los dems puedan ser incorporados a dormitorios, con acceso directo desde ellos.
e.- Las viviendas de cuatro dormitorios debern contar obligatoriamente con dos cuartos de aseo
completos.
6.-

Condiciones de los accesos a los locales de vivienda:


- Se deber cumplir en todos los puntos la normativa vigente.
a.- Portales:
- Se correspondern con cada caja de escalera, teniendo una anchura mnima de 2,20 m,
ocupando una superficie superior a 5,00 m.
- El nivel del portal ser el mismo de la va de acceso.
- La puerta de acceso al portal tendr una anchura igual o mayor que la de la escalera o suma de
ellas si hubiese varias, con un mnimo de 1,50 m de luz, pudiendo una de las hojas mantenerse fija con
elementos de ferretera mviles.
- En el portal no podrn abrirse puertas de acceso a los locales de planta baja y stanos, si stos
se destinan a usos no relacionados de forma directa con la comunidad de viviendas o tienen un uso diferente al
de vivienda.
- Se centralizarn en los mismos los contadores de agua, energa elctrica, telecomunicaciones y
gas correspondientes a todos los usos del edificio; as como los buzones de distribucin de correspondencia. Los
contadores podrn emplazarse, si fuera posible, en stano.
- En edificios existentes, cuando existan desniveles entre la puerta de acceso y el descansillo de
ascensores, se permitir la disposicin de rampas an cuando no cumplan en su integridad las determinaciones
de la Norma de Accesibilidad. En estos casos particulares se debern buscar las soluciones ms adecuadas a
cada caso en particular.
b.- Escaleras:
- Las escaleras se disearn de conformidad con lo determinado por el Decreto 68/2.000 de
Accesibilidad.
- El ancho mnimo del espacio de escalera, entre paramentos, ser de 2,20 m y el de los tramos,
medido asimismo entre los paramentos que los limiten (pared de la caja de escaleras y barandado, antepecho o
cierre del hueco del ascensor) ser de 1,00 m.
- La anchura mnima de la huella, sin contar el vuelo o moldura, ser de 0,27 m y la altura de la
tabica no exceder de 0,18 m en elementos comunes, as como 0,20 m como mximo en escaleras interiores de
una vivienda.
- El nmero mximo de peldaos en un tramo de escalera ser de 18.
- Las mesetas intermedias, sin puertas de acceso a locales o viviendas tendrn un fondo mnimo
igual a la longitud del peldao.
- La distancia mnima, desde la arista de los peldaos de mesetas con puertas, a stas, ser de
0,25 m.
- Se prohben las mesetas en ngulo, las mesetas partidas y las escaleras compensadas, salvo en
viviendas unifamiliares y en el interior de las mismas.
- La altura mnima del pasamanos de escalera ser de 0,95 m, medidos en la vertical de la arista
exterior de la huella.
- La separacin mxima entre balaustres de barandillas y antepechos, medidos horizontalmente
ser de 0,12 m.

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- La configuracin de la caja de escaleras permitir, en cualquier caso, la evacuacin de una


persona en camilla.
- Las escaleras recibirn ventilacin y luz directa desde alguna fachada o desde un patio con
huecos practicados en cada planta o entreplanta, cuya superficie no ser inferior a 1,50 m.
En edificios de hasta cuatro plantas altas, se permiten escaleras con ventilacin e iluminacin cenital por medio
de lucernarios cuya superficie sea, al menos, de 1,00 m por planta y dejando un hueco central, libre en toda la
altura de la escalera, en el que sea inscribible un crculo de 1,10 m de dimetro.
c.- Ascensores:
- Las escaleras se disearn de conformidad con lo determinado por el Decreto 68/2.000 de
Accesibilidad.
- En los edificios existentes se podrn instalar ascensores en las cajas de escaleras o en los
patios, siempre que el espacio libre en aquella y stos cumpla las dimensiones y rena las caractersticas
exigidas por las presentes Ordenanzas. Cuando no pueda cumplirse lo antedicho, se admitir que se reduzca la
anchura de escalera para poder integrar en su interior un ascensor de mnimas dimensiones; en el caso de
patios, siempre que los huecos de ventilacin e iluminacin de los locales vvideros que viertan al l no se vean
afectados (no se podrn cegar huecos e impedir la ventilacin de ningn espacio), el recorrido del ascensor se
proteger con elementos adecuados.
Si el ascensor, por imposibilidad de disponer de otro espacio adecuado deba ser instalado en la fachada de la
edificacin ocupando en parte un espacio pblico, ser objeto de la correspondiente licencia, indicndose
expresamente en el proyecto la ocupacin prevista. La nueva instalacin cuidar por una parte la esttica y por
otra la adecuacin del espacio ocupado, sin que restrinja el uso pblico habitual.
d.- Trasteros bajo cubierta: Los locales bajo cubierta que se habiliten como trasteros tendrn acceso
exclusivo desde la caja de escalera. Cuando estos locales tengan acceso desde una vivienda contigua se
considerarn ampliacin de la vivienda y computables como aprovechamiento. En cualquier caso, se vincularn
registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda.
e.- Locales de uso complementario de vivienda: Son los locales de stano y semistano que se destinan a
usos privados tales como actividades de estudio, juego, etc; estando prohibido habilitarlos como habitacin.
Tendrn un acceso nico, bien desde la vivienda colindante, bien desde el elemento comn.
Para su ventilacin podrn habilitarse cajones de obra adosados a la fachada. Se enrasarn al nivel de la
urbanizacin mediante rejilla. Los huecos que puedan abrirse a estos cajones tendrn un alfizar situado a una
altura no ms debajo de 0,90 m bajo el forjado de techo.
Debern vincularse registralmente de manera indisoluble a alguna vivienda.

Artculo 4.15.- Condiciones aplicables a los locales destinados a otros usos autorizados
a.- Condiciones de acceso:
- Todos los locales situados en el stano primero, semistano, planta baja, entresuelo o planta
primera, destinados de forma predominante a usos no residenciales, tendrn acceso directo desde el exterior del
edificio, independiente de los espacios y elementos de acceso a las viviendas del mismo.
- Altura libre mnima puertas y puntos crticos en recorridos de acceso y evacuacin-: 2,10 m
- Anchura libre mnima pasillos accesibles al pblico-: 1,20 m
- En los casos en los que el nivel del local sea diferente del nivel del acceso desde el exterior, y
dicha diferencia de rasantes se resuelva por medio de escaleras, stas debern situarse en el interior del local, y
se deber disponer una meseta de 1,20 m de fondo mnimo desde la puerta de acceso hasta el comienzo de las
mismas.
b.- Altura libre mnima de los espacios: La altura libre mnima en este tipo de locales ser de 2,60 m en
los espacios de superficie inferior a 40 m; 2,80 m en los de superficie inferior a 80 m y 3,00 m en los que
superen los 80 m. Asimismo se autorizar que en las dependencias auxiliares destinadas a aseos o almacn no
susceptibles de otro uso, la altura libre se reduzca a 2,20 m. y bajo altillos que cumplan las condiciones

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sealadas en el punto d, 2,20 m si bien los locales que presenten esas caractersticas no podrn destinarse a la
estancia prolongada de personas. En los locales destinados a usos recreativos u hosteleros: 3,20 m.
c.- Superficie mnima: La superficie mnima til de esos locales no ser inferior a 25 m (u). Asimismo, la
zona destinada a venta al pblico en cada local no ser inferior a 15 m(u)
d.- Altillos en plantas bajas o entresuelos:
- Slo se autorizan aquellos que formen parte integrante del local de planta baja, sin salida independiente a un
elemento comn del edificio o a otra finca, debiendo constituir necesariamente con dicho local una unidad
registral.
- nicamente podrn construirse estos pisos en locales cuya altura libre no sea menor de 4,80 m. La altura libre
mnima ser de 2,20 m en la planta baja y de 2,20 m en el altillo.
- La superficie no podr ser superior al 40% de la superficie de la planta baja y estar retirada al menos 1/3 del
fondo del local desde la lnea de fachada, con un mnimo de 3,00 m desde sta.
- Los altillos autorizados no podrn utilizarse como vivienda, ni para el servicio al pblico, ni para la permanencia
continuada de personas.
e.- Dotacin de aseos:
- Los locales destinados a usos de hostelera o recreativos, dispondrn en todo caso de cuartos de aseo para el
servicio al pblico de acuerdo al dimensionamiento y dotacin de servicios que se establecen en el artculo 18 de
las presentes Ordenanzas.
- Los cuartos de aseo podrn situarse en locales de primer stano o semistano y tendrn obligatoriamente un
anteaseo a travs del cual se acceder a ellos, en el que se permitir exclusivamente la disposicin de lavabos.
- El acceso no se podr realizar de forma directa desde los lugares donde se elaboren, manipulen o almacenen
alimentos cocinas, comedores u otros-, ni desde los locales destinados al pblico.
f.- Iluminacin y ventilacin: La parte de los locales comprendidos en el presente artculo destinada a la
estancia prolongada de personas tendr iluminacin y ventilacin natural ayudada por la artificial, si fuese
necesario de acuerdo a las prescripciones vigentes. Para esta ltima se exigir la presentacin de un proyecto
detallado de la instalacin, avalado por un facultativo competente en la materia, que deber ser aprobado por el
Ayuntamiento.
La ventilacin natural deber disponer de huecos practicables al menos en una tercera parte de superficie total,
no inferior a 1/10 de la cabida de la parte del local par cuyo servicio se establezcan.
En previsin de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta debern disponer conducciones para
ventilacin de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entreplanta, independiente de las
de viviendas, con unas dimensiones mnimas de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
En los casos de actividades de hostelera o recreativas que incorporen cocina, freidora, asador, plancha, horno u
otra instalacin similar se dispondr obligatoriamente un conducto independiente de evacuacin de humos y
gases de acuerdo a las normas tcnicas vigentes por encima del alero, el cual deber discurrir por el interior del
edificio prohibindose expresamente su instalacin en fachada o patios.
Los locales y dependencias dedicados exclusivamente a trasteros y almacenes podrn tener iluminacin y
ventilacin artificiales.

Artculo 4.16.- Condiciones de los locales destinados a garaje


Las normas contenidas en el presente Artculo sern de obligado cumplimiento en los edificios existentes, salvo
justificacin expresa de imposibilidad de cumplimiento.
a.- Con carcter general, se implantar el uso de garaje en las plantas bajo rasante.
b.- No se permite la nueva implantacin de garajes individuales sobre la rasante, con la excepcin de su
disposicin en viviendas unifamiliares. En ste tipo de edificacin, en parcelas consolidadas, previo estudio y
proyecto correspondiente, se autorizar la implantacin de edificaciones auxiliares con destino a garaje con una
superficie mxima de 20 m.
c.- La ejecucin de garajes en planta baja slo podr efectuarse cuando stos dispongan de una
capacidad para seis o ms plazas y cuenten con un acceso nico desde la va pblica.
d.- Los edificios de vivienda de nueva planta dispondrn de garajes para vehculos, salvo que se justifique
que no sea procedente su ejecucin por las caractersticas de la parcela.
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e.- Se dispondr de al menos una plaza de garaje por vivienda y por cada 100 m de bajo comercial, salvo
justificacin expresa de su imposibilidad.
f.- El Ayuntamiento podr denegar el permiso de instalacin de garajes en el caso de que se acceda a los
mismos a travs de vas que, por su nivel de circulacin, por la necesidad de invasin de espacios pblicos en
una longitud superior a los 4 m, o por otras razones urbansticas singulares, resulten inapropiadas para ello. Al
efecto, se dispondr siempre de los accesos en aquellos lugares que resulten ms adecuados desde el punto de
vista de la funcionalidad pblica del entorno.
g.- Las condiciones de funcionalidad aplicables a los locales destinados al uso de garaje son:
Superficie y dimensiones mnimas:
- La superficie mnima til de los garajes ser de 20 m por vehculo
- Dimensiones mnimas de las plazas:
Plazas abiertas:
4,50 x 2,20 m
Plazas cerradas:
4,50 x 2,40 m
Plazas reservadas a minusvlidos:
6,00 x 3,60 m
Aparcamiento de minusvlidos:
- En batera: se podr reducir a 5,00 x 3,60 m en el caso de imposibilidad de cumplimiento de
los 6,00 m.
- En lnea: si por razones de dificultad en la circulacin rodada no sea posible adoptar la
anchura de 3,60 m, sta se adecuar al resto de las plazas disponibles.
Altura libre mnima: La altura libre mnima ser de 2,20 m en el conjunto del local.
Accesos:
- Los garajes debern tener un acceso con una anchura mnima de 3,00 m para garajes de 1 categora y de
5,00 m para garajes de 2 categora. Este ltimo podr desdoblarse en dos accesos independientes de 3,00 m
de anchura mnima.
- Las rampas de garaje tendrn una pendiente mxima, en tramos rectos del 16%; y en los tramos curvos del
12%.
- Todos los garajes dispondrn de una meseta con una anchura igual o superior a la del acceso reglamentario,
antes de comenzar la rampa, de 5,00 m, sin incluir en esta superficie la de uso pblico; se resolvern con una
pendiente mxima del 3%.
- La altura libre suelo-techo en esta zona de meseta en el caso de estar cubierta, ser como mnimo de 2,40 m y
los puntos ms bajos en el umbral bajo viga de 2,10 m.
- El garaje podr estar comunicado con el ascensor o escalera del inmueble, en cuyo caso deber disponer de
un vestbulo de aislamiento intermedio, con puertas blindadas de cierre automtico excepto cuando se trata de
garajes de viviendas unifamiliares. Si el local alberga a ms de 30 vehculos, dispondr de acceso independiente
para peatones de un ancho mnimo de 1,00 m.
- En los garajes de 1 categora, podr sustituirse la rampa de acceso por un elevador o montacargas, debiendo
disponerse en tal caso una meseta de salida de caractersticas similares a las exigidas cuando se dispone de
rampa.
- Los pasillos de rodadura de acceso a las plazas de aparcamiento en hilera sern de 3,00 m; en caso de
aparcamiento en batera sern de 4,50 m.
- En el caso de que las rampas de acceso y salida y las calles de circulacin presten servicio a garajes de
diferentes edificios, ser exigible la constitucin de servidumbres recprocas que garanticen su funcionalidad y
que, previa la aprobacin de su rgimen por el Ayuntamiento, habrn de inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
Ventilacin:
En los locales destinados a usos de garaje, la ventilacin natural o forzada estar proyectada con suficiente
amplitud para impedir la acumulacin de vapores y gases. En el caso de ventilacin natural, esta podra
resolverse de forma adecuada a fachada. Si se realiza a travs de patios o chimeneas previstos para su
ventilacin exclusiva a esos patios o chimeneas no abrirn ms huecos que los del garaje. Las chimeneas
sobrepasarn 1,00 m la altura de la cubierta.
La ventilacin se realizar de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
Garaje en viviendas unifamiliares: Se admiten las siguientes condiciones de los garajes anexos:
- Las dimensiones mnimas de las plazas sern de 2,55 m de anchura y 4,80 m de longitud.
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- El ancho mnimo del camino de acceso y de la rampa, si la hubiese, ser de 2,70 m.


- La espera o meseta de rampa ser, como mnimo de 2,70 m por 3,50 m, con una pendiente mxima del
18% en el desarrollo de sta.
- Se admite la ventilacin natural por comunicacin directa del garaje con el exterior.
- Deber disponer de desage o pozo filtrante a la red.

IV.2.4.- CONDICIONES
INSTALACIONES

DE

CALIDAD

CONSTRUCTIVA

FUNCIONALIDAD

DE

LAS

Artculo 4.17.- Condiciones generales


1.Los edificios destinados a usos residenciales que se construyan al amparo de las presentes Normas
Subsidiarias cumplimentarn los requisitos de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones exigidos
por la normativa general vigente.
2.A tal efecto, debern reunir las condiciones mnimas exigidas por dicha normativa referentes a estabilidad
estructural; seguridad frente a accidentes y siniestros; estanqueidad frente a la lluvia y la humedad;
acondicionamiento trmico y acstico; ventilacin de los locales y evacuacin de humos y gases y dotacin de
servicios como redes de suministro de agua, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones y gas.
3.Asimismo se aplicarn con carcter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en las
normas reguladoras de las Viviendas de Proteccin Oficial o en las que se dicten en sustitucin de las mismas,
en las viviendas que se tipifiquen como tales.

Artculo 4.18.- Acabado e instalaciones mnimas de los locales


1.- Locales de vivienda
- Los suelos, techos y paredes de las viviendas contarn en todo caso con un revestimiento acabado.
- En las cocinas y cuartos de aseo dicho revestimiento ser impermeable y lavable de forma intensa y habitualen suelos y paredes.
- Las viviendas estarn dotadas de las siguientes instalaciones mnimas:
* Suministro de agua fra e instalacin de agua caliente sanitaria.
* Saneamiento de aguas pluviales y fecales.
* Suministro de electricidad para alumbrado y usos domsticos.
* Calefaccin, incluidos los elementos calefactores. Se admitir la disposicin de una instalacin elctrica
dimensionada para soportar un sistema de calefaccin basado en esta fuente de energa.
* Instalaciones de telecomunicacin telefona y canalizaciones de antena colectiva de radio y televisin-.
- Se prohbe expresamente la instalacin de calderas o similares, y en general cualquier tipo de electrodomstico
lavadoras, etc- en el exterior de las viviendas balcones-; nicamente se podrn admitir en espacios destinados
a tendederos semicerrados o que cuenten con celosas o similares.
2.- Locales destinados a usos no residenciales:
- Los locales estarn dotados de acometidas para los siguientes servicios e instalaciones mnimas:
* Suministro de agua.
* Saneamiento de aguas pluviales y fecales.
* Suministro de electricidad.
* Instalaciones de telecomunicacin telefona y canalizaciones de antena colectiva de radio y televisin-.
- Los suelos, techos y paredes de los espacios destinados al pblico o a la estancia continuada de personas
contarn en todo caso con un revestimiento acabado.
- En las cocinas y cuartos de aseo dicho revestimiento ser impermeable y lavable de forma intensa y habitualen suelos y paredes.
- La dotacin de cuartos de aseo en los locales destinados a usos de hostelera o recreativos y su composicin,
se ajustarn a los criterios que se especifican a continuacin, en funcin de la superficie de los espacios
destinados al pblico:
* Superficie menor o igual a 30 m(u): un inodoro con anteaseo dotado de lavabo.
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Normas Generales
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* Superficie menor o igual a 50 m(u): dos inodoros hombres/mujeres- con anteaseo comn dotado de
lavabo.
* Superficie menor o igual a 100 m(u): dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres- dotados de
un inodoro y lavabo recomendado urinario en el de hombres-.
* Superficie menor o igual a 200 m(u): dos cuartos de aseo diferenciados hombres/mujeres- dotados de
un inodoro, urinario y lavabo el de hombres; y de dos inodoros y dos lavabos el de mujeres.
* Superficie mayor de 200 m(u) por cada 100 m(u) adicionales: se incrementar la dotacin de un
inodoro y un urinario en el cuarto de aseo para hombres, y con un inodoro y un lavabo en el de mujeres.
Los cuartos de aseo dispondrn de instalacin de toallas de papel desechable o secador de manos de aire
caliente y dosificador de jabn.
- Los establecimientos de hostelera con barra de servicio al pblico, dispondrn en la misma de una o varias
tomas de agua y de los correspondientes desages.

Artculo 4.19.- Instalaciones de saneamiento


- Todos los aparatos sanitarios, fregaderos y lavaderos dispondrn de desages con cierre hidrulico, con
sistemas fcilmente accesibles y registrables.
- Se prohbe la instalacin de trituradores de residuos conectados a la red de saneamiento.
- Se dispondrn en todo caso redes separadas para la evacuacin de las aguas pluviales y de las aguas
residuales.
- En el interior de la parcela los tramos de conducciones entre arquetas o pozos de registro, sern rectos y de
pendiente uniforme.
- Los garajes contarn en todo caso con instalacin de recogida de aguas residuales, disponindose un sumidero
por cada 200 m(u) de superficie. Cada local dispondr de un dispositivo separador de grasas que se conectar a
la red de evacuacin de aguas residuales de la parcela con anterioridad a su vertido exterior.
- Cada una de las redes pluviales y residuales- terminar en la correspondiente arqueta sifnica que se
dispondr, en todo caso, en el interior de la parcela, para su posterior enlace con la red general, o vertido a la
instalacin de depuracin individualizada que la sustituya pozo filtrante o instalacin similar-.

Artculo 4.20.- Instalaciones de ventilacin y evacuacin de productos de combustin


1.- Condiciones generales de las instalaciones
a.Instalaciones de ventilacin: las instalaciones de chimeneas de ventilacin con colector general
debern cumplimentar las condiciones siguientes:
- La instalacin cumplimentar las determinaciones de la Norma Tecnolgica NTE-ISV Instalaciones de
salubridad y ventilacin vigente o las disposiciones que eventualmente la sustituyan.
- Cada colector servir a un mximo de siete (7) plantas.
- Los conductos colectores y conductos individuales- sern verticales en la totalidad de su trazado y estarn
construidos con materiales incombustibles.
- Los colectores tendrn una dimensin mnima de 400 cm y los conductos individuales de 150 cm.
- Los conductos estarn protegidos trmicamente del ambiente exterior para evitar prdidas de temperatura que
dificulten el tiro correcto de la chimenea.
- No podrn acometer a los colectores de ventilacin conductos individuales de evacuacin de humos de
combustin.
- El colector deber coronarse con un aspirador esttico.
b.Instalaciones de evacuacin de productos de combustin: Las instalaciones de evacuacin de
humos y gases debern cumplimentar las condiciones establecidas en las ordenanzas de proteccin de
incendios, as como su normativa especfica.
- En nuevas construcciones o reforma integral de edificios, se prohbe la evacuacin de humos y gases a travs
de fachadas o patios.
Las chimeneas, sean individuales o colectivas, discurrirn hasta cubierta debiendo instalarse en el interior de los
edificios.
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Las chimeneas se rematarn como mnimo, 2,00 m por encima del alero y/o 1,00 m por encima de las cumbreras
de tejados, muros o cualquier obstculo distante menos de 10,00 m.
- En edificios existentes, cuando no sea factible la instalacin de chimenea a cubierta, podr autorizarse la
evacuacin a fachada o patio, siempre que se trate de aparatos de tiro forzado, no autorizndose los de tiro
natural. Cualquier tipo de instalacin de evacuacin se dispondr a ms de 3,00 m de la rasante del terreno
urbanizado, disponiendo de sistemas especiales para evitar la produccin de molestias por ruidos y olores.
Con independencia de los reglamentos especficos aplicables, el patio tendr como mnimo 3,00 m de superficie
siendo inscribible un crculo de 1,00 m de dimetro.
La distancia mnima entre una salida de humos y huecos de ventilacin frontales o laterales en ngulo ser de
3,00 m. Asimismo, distar 3,00 m de los huecos de pared lateral si la salida de humos est a menos de 1,00 m
de dicha pared lateral.
Para huecos en el mismo pao ser de 0,40 m.
Distancia entre salidas de humos convergentes 3,00 m; divergentes o paralelas 0,60 m.
2.- Locales destinados a usos residenciales:
- Los cuartos de aseo que no tengan ventilacin directa al exterior del edificio mnimo de 0,40 m en cuartos de
aseo y 0,25 m en retretes- debern disponer de algunos de los siguientes sistemas de ventilacin:
* Ventilacin por conducto, de acuerdo con las condiciones establecidas en las normas tcnicas vigentes.
* Ventilacin forzada por medios mecnicos que garantice un caudal mnimo de 30 m 3/hora y responda a
un sistema oficialmente homologado.
* Ventilacin por patios de dimetro mayor o igual a 1,00 m.
- Las cocinas dispondrn de los siguientes elementos de ventilacin y evacuacin de humos:
* Un conducto destinado a la ventilacin general del local para el que se admiten soluciones de colector
general.
* Un conducto independiente destinado a la evacuacin activada de humos y gases procedentes de la
cocina. Cuando la cocina est incorporada a la estancia, dicho conducto deber contar con un ventilador
centrfugo que asegure la extraccin de 300 m3/hora.
* Un conducto independiente para los gases de combustin del calentador o caldera de agua caliente y
calefaccin, en caso de que el mismo estuviera alojado en la cocina.
* Es obligatoria la existencia de otro conducto para la ventilacin de la despensa si la hubiera.
* La ventilacin de los gases de combustin y evacuacin de humos se realizar preferentemente a
cubierta, aunque podr evacuarse a fachada o patios en casos excepcionales, sin ocasionar molestias a los
vecinos.
3.- Locales destinados a usos diversos no residenciales:
- Para la disposicin de ventilacin mecnica la maquinaria necesaria y, en su caso la de climatizacin, se
deber situar en el interior del local- se exigir la presentacin de un proyecto detallado de la instalacin, suscrito
por un facultativo competente en la materia.
En previsin de este tipo de necesidades, los edificios de nueva planta debern disponer conducciones para
ventilacin de los locales destinados a usos no residenciales en planta baja o entresuelo, independientes de las
de las viviendas, con unas dimensiones mnimas de acuerdo a las normas tcnicas vigentes.
- Los cuartos de aseo y los vestuarios del personal ventilarn por algunos de los sistemas establecidos para los
de las viviendas.
- En los casos de actividades de hostelera o recreativos, se exigir con carcter general la disposicin de
ventilacin forzada.
Cuando los locales incorporen en el espacio de servicio al pblico, cocina, freidora, asador, plancha, horno u otra
instalacin similar, se deber disponer obligatoriamente un conducto independiente de evacuacin de humos y
gases de acuerdo a las normas tcnicas vigentes que deber contar con un ventilador centrfugo.
En cualquier caso, las ventanas podrn ser practicables y utilizarse como soporte de ventilacin natural en horas
de actividad si se garantiza que no se transmiten o emiten al exterior ruidos y olores, y, utilizarse, en todo caso,
con ese fin fuera de las horas de actividad.
En las cocinas se exigirn las mismas condiciones de ventilacin y evacuacin de humos y gases que se
establecen para las cocinas de las viviendas en el apartado precedente.
4.- Locales de garaje:
Se estar a lo exigido por la NBE-CPI vigente.

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Artculo 4.21.- Control de vibraciones y ruidos


1.- Anclaje de elementos que produzcan ruidos y vibraciones:
- En las parcelas de uso residencial se deber garantizar que la inmisin en los locales contiguos o prximos y
en las viviendas del edificio de los ruidos y vibraciones de todo tipo que se produzcan en un determinado local,
no supere los niveles establecidos por las disposiciones normativas vigentes.
- La instalacin y anclaje sobre la estructura del edificio de los elementos susceptibles de producir ruidos o
vibraciones aparatos elevadores, instalaciones de climatizacin, instalaciones de distribucin y evacuacin de
aguas, instalaciones de transformacin de energa elctrica, maquinaria industrial y otros- deber resolverse con
los dispositivos de amortiguacin y correccin necesarios y en la correspondiente solicitud de licencia se deber
justificar tcnicamente la suficiencia de los mismos a los efectos del cumplimiento de las disposiciones citadas.
- Las instalaciones de circulacin de fluidos en rgimen forzado distribucin y evacuacin de agua, ventilacin,
climatizacin, aire comprimido y otros- dispondrn de dispositivos antivibratorios.
La conexin de los equipos de presin a conductos o tuberas, el anclaje de los primeros a la red y si es
necesario de la totalidad de la misma-, y el paso de los conductos a travs de elementos de fbrica, se realizarn
mediante dispositivos elsticos que eviten la transmisin de ruidos y vibraciones a la estructura del edificio.
2.- Aislamiento de los locales frente a la emisin de ruidos y vibraciones:
- Los locales en los que se alojen actividades o elementos susceptibles de producir ruidos o vibraciones debern
aislarse incluyendo los orificios y mecanismos de ventilacin del local, tanto en invierno como en verano- con
los elementos insonorizantes y antivibratorios necesarios, de tal forma que la emisin de los mismos al exterior o
al interior de los locales contiguos o prximos, no supere los niveles establecidos por la normativa general
vigente y/o medidas correctoras de otros organismos oficiales competentes.
A tal efecto, los locales citados dispondrn, si fuese necesario, de un sistema de aireacin forzada que permita el
cierre total de los huecos al exterior durante el funcionamiento de la actividad o de los elementos que producen
los ruidos o vibraciones.
Sin embargo, cuando el foco emisor del ruido sea un elemento puntual, el aislamiento exigido podr limitarse a
dicho foco emisor, si con ello se cumplimentan los niveles mximos de emisin autorizados.
- Con carcter general, en el caso de que la inmisin de ruidos en un local contiguo a aquel en el que los mismos
se producen, supere los niveles establecidos en la normativa vigente, corresponder a este ltimo la obligacin
de incrementar el aislamiento o de reducir la emisin de ruidos para que la inmisin en el local contiguo se site
en los niveles autorizados.
- Todas las actividades cuyo funcionamiento produzca o pueda producir con los huecos al exterior abiertos;
niveles de emisin de ruidos por encima de lo establecido entre ellas se considerarn en todo caso las de
hostelera y recreativas- se debern realizar con las puertas y ventanas cerradas, y, a tal efecto, dispondrn de
un vestbulo de acceso estanco, con la suficiente capacidad de absorcin acstica y doble sistema de puertas.
Ambos conjuntos de puertas se dotarn de muelles de retencin, al objeto de garantizar que solo una de ellas
permanece abierta en cualquier momento y preferentemente, se situarn en planos ortogonales.

IV.2.5.- CONDICIONES DE SEGURIDAD DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES Y SUS


ELEMENTOS
Artculo 4.22.- Condiciones generales
a.- En las parcelas de usos residenciales se aplicarn las disposiciones de la legislacin general vigente
respecto a condiciones de seguridad y, entre ellas, de forma especfica, la Norma Bsica de la Edificacin NBECPI Condiciones de Proteccin contra Incendios.
Dichas disposiciones prevalecern, en los casos en que se establezcan condiciones ms restrictivas o niveles de
exigencia mayores, sobre el contenido de las presentes Ordenanzas.
b.- Asimismo se aplicarn con carcter complementario las disposiciones sobre la materia contenidas en
las normas reguladoras de las Viviendas de Proteccin Oficial, o, en las que se dicten en sustitucin de las
mismas, en las viviendas que se tipifiquen como tales.
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Artculo 4.23.- Proteccin de huecos, ventanas, terrazas y desniveles


a.- Los huecos y desniveles, siempre que puedan representar para las personas peligro de cada, estarn
protegidos por un antepecho o una barandilla de 0,95 m de altura.
b.- Por debajo de esa altura de proteccin, no habr hueco de dimensin mayor de 0,12 m, ranuras a ras
de suelo mayores de 0,05 m, ni elementos que permitan escalar el antepecho o barandilla.

Artculo 4.24.- Salidas a tejados y cubiertas


a.- Todo edificio de uso residencial dispondr de una salida directa y de fcil accesibilidad desde cada
caja de escalera al tejado, cuyas dimensiones mnimas sern de 0,80 x 0,80 m.
b.- La misma se deber poder abrir fcilmente, sin empleo de llaves o cerraduras y su apertura se
realizar hacia el exterior.
Cuando esta salida recaiga a una cubierta inclinada, dispondr en su parte interior o exterior de argollas o barras
fijas donde se pueden sujetar los arneses o cuerdas de seguridad de los posibles usuarios.
c.- En el caso de viviendas unifamiliares, el acceso a la cubierta podr realizarse desde una habitacin
cerrada.

IV.2.6.- CONDICIONES DE TRATAMIENTO


Artculo 4.25.- Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones
a.- Se exigir un tratamiento arquitectnico unitario y homogneo del exterior de las edificaciones, que
incluir la composicin y terminacin de los elementos permanentes de las fachadas. Se utilizarn
preferentemente los materiales habituales en el entorno, con el objetivo de adaptarse al medio.
b.- Cualquier modificacin del tratamiento de fachadas de un edificio se considerarn como tales, en las
plantas altas, la modificacin del revestimiento, el cambio de materiales o diseo de carpinteras, antepechos y
balcones y el cierre de terrazas; y en las plantas bajas, la modificacin de los elementos permanentes- se
plantear con un criterio unitario, exigindose la presentacin de un plano de la fachada completa resultante.
El Ayuntamiento sin embargo, podr dispensar del cumplimiento de esta obligacin si la escasa importancia de la
modificacin a realizar lo hiciera innecesario.
Por el contrario, si la modificacin a realizar fuera ms relevante, o el edificio tuviera una posicin singular o
preeminente, el Ayuntamiento podr exigir un proyecto suscrito por arquitecto.
c.- El pintado de fachadas o de los distintos elementos de un edificio o conjunto de edificacin unitario, se
deber realizar de forma homognea y manteniendo los colores y tonos originales. El Ayuntamiento podr
prohibir la pintura restringida a una parte de los mismos por ejemplo de los elementos pertenecientes a una sola
vivienda- en los casos en los que resulte previsible una discordancia notoria con el acabado del resto de la
fachada.
d.- No se autorizan en fachada las antenas de telecomunicaciones, calderas, calentadores, armarios,
unidades de acondicionamiento de aire, ni redes de distribucin de instalaciones; salvo cuando sea estrictamente
necesario por imposicin legal.
En casos extraordinarios, donde no exista otra alternativa factible, se podrn autorizar este tipo de elementos,
siempre que se planteen para todo el conjunto de la fachada, no presenten vuelos y se oculten mediante
elementos fijos tipo celosa.

Artculo 4.26.- Tratamiento de cubiertas


a.- Se prohben expresamente las soluciones de cubierta amansardadas, autorizndose sin embargo la
ejecucin de buhardas aisladas sobre los faldones de cubierta.
b.- En los paos de cubierta inclinados se emplear exclusivamente la teja cermica de color natural, en
cualquiera de sus variedades, la teja de hormign de color y textura similares o la pizarra.
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c.- Por encima de la cubierta podrn sobresalir nicamente los siguientes elementos:
- Conductos de humos o de ventilacin, antenas de telecomunicaciones, pararrayos, lucernarios
paralelos al plano de cubierta con un lmite de 0,40 m sobre dicho plano- y otros elementos e instalaciones
auxiliares similares.
- Las buhardillas o torreones, exclusivamente cuando se autoricen de forma expresa por el
planeamiento pormenorizado.
- Rtulos y anuncios, en los casos y condiciones que se especifican en el Artculo 30.
d.- Las antenas de telecomunicaciones se instalarn obligatoriamente en cubierta, guardando un
retranqueo mnimo de 2,00 m respecto del alero.

Artculo 4.27.- Tratamiento de muros medianeros


Los muros medianeros, incluso en los casos de eventual provisionalidad, debern terminarse en todo caso con el
mismo material bsico que el resto de las fachadas del edificio del que forma parte.

Artculo 4.28.- Tratamiento de tendederos


a.- Los tendederos debern situarse en patios interiores, en los casos en que estos existan, o en espacios
bajo cubierta si fuese posible habilitarlos.
b.- Si estas soluciones no fuesen viables, se dispondrn en fachada; en estos casos, se debern cubrir
con elementos que eviten la vista de la ropa tendida desde el exterior y cuyo diseo deber integrarse en el
conjunto de la fachada del edificio.

Artculo 4.29.- Tratamiento de fachadas en plantas bajas


a.- Los proyectos de nueva edificacin debern incluir entre sus definiciones el tratamiento de los
elementos macizos de la fachada de la planta baja del edifico, los cuales debern quedar terminados con el resto
del mismo. La proporcin de la anchura de los elementos macizos no ser inferior a 1/5 del frente total de la
fachada, debiendo corresponder dichos elementos con zonas de paramento macizo en toda la altura del edificio.
Estas reglas sern asimismo aplicables en el caso de las fachadas interiores de los porches.
b.- Estos elementos se considerarn como elementos permanentes de la fachada, debindose resolver su
diseo y tratamiento de materiales, que sern permanentes y de difcil deterioro, de manera coherente con el
conjunto del edificio.
Para su modificacin se exigir la presentacin de un plano completo que recoja la fachada resultante y
garantice que la coherencia y unidad del tratamiento se mantienen.
c.- En el caso de reforma o habilitacin de locales en edificaciones consolidadas, debern como norma
general, respetarse las reglas anteriores, adecuando el tratamiento de la fachada a lo preexistente.
d.- El tratamiento del techo de los porches ser uniforme en cada tramo, en lo que respecta a las
dimensiones de los elementos estructurales y a la disposicin del alumbrado, prohibindose la aparicin de
desages vistos y los falsos techos de escayola. De igual modo, el revestimiento de los pilares de los porches
deber realizarse con materiales de durabilidad adecuada.
e.- Las marquesinas de los locales de planta baja en una misma parcela se colocarn a la misma altura,
pudiendo adoptar el Ayuntamiento las disposiciones oportunas sobre su diseo y tratamiento, con el fin de
asegurar una adecuada homogeneidad compositiva en el conjunto del edificio.

Artculo 4.30.- Rtulos y anuncios luminosos


a.- Los rtulos, anuncios luminosos o motivos ornamentales que se desarrollen paralelamente a las
fachadas tendrn un saliente mximo de 0,25 m, debern situarse a una altura mnima de 3,00 m, en su extremo
superior no podrn sobrepasar la rasante del suelo de la planta primera y no podrn sobresalir del marco o
portada del local a que correspondan.

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b.- Se establecern en concordancia con la composicin general de la fachada, sin alterar ni deformar su
configuracin general. No podrn invadir los elementos permanentes de la fachada de la planta baja ni situarse
perpendicularmente a ella.
c.- En el caso de edificios no ocupados por usos no residenciales en su totalidad, o en su planta primera,
los rtulos y anuncios podrn disponerse con un saliente mximo de 0,25 m, en las partes ciegas de la fachada,
afectando exclusivamente a las plantas altas ocupadas por los usos citados.
d.- En las cubiertas tendrn una altura mxima de 3,20 m a partir de la cornisa general del edificio y una
longitud inferior al 50% del frente de la fachada correspondiente.

Artculo 4.31.- Separaciones y cierres de fincas


a.- La separacin de fincas y los cierres que limiten con la va pblica, se construirn con muro de fbrica
o con verja sobre muro altura mnima 0,50 m- y podrn tener una altura mxima de 2,00 m, siendo la del muro o
cierre ciego no superior a 1,20 m cuando limite con la va pblica.
Las alturas referidas se contarn:
- En los de separacin de fincas, desde el nivel del terreno en que se apoye el muro.
- En los cierres lindantes con la va pblica, desde la rasante de la misma. En los casos en que el
nivel del terreno de la parcela se site por encima de la va pblica, se tomar como referencia el nivel de la
parcela.
b.- Los muros debern terminarse con piedra natural o ladrillo cara vista. Se prohben las terminaciones
con enfoscados pintados y las de bloques de hormign vistos. El Ayuntamiento, previo informe favorable de los
tcnicos municipales, podr admitir otros tratamientos alternativos.
Podrn asimismo realizarse con elementos de vegetacin continuos boj, etc-, mantenindose las mismas
limitaciones de altura. Podr incorporarse al cierre arbolado de mayor porte, siempre que la distancia entre cada
unidad sea mayor de 5,00 m, y en cualquier caso no d lugar a un cierre impermeable a la visin por encima de
las alturas previstas.

Artculo 4.32.- Conservacin y ornato de los espacios de uso privado no edificados sobre rasante
a.- Los jardines, patios o espacios libres de propiedad particular se mantendrn obligatoriamente en
adecuadas condiciones de ornato y decoro, dotndose de las condiciones de urbanizacin necesarias recogida
de aguas pluviales, alumbrado, etc.b.- Slo se admitirn construcciones ornamentales no cerradas y construcciones destinadas a usos
auxiliares del uso predominante en los casos y condiciones que expresamente se seales en las Normas
Particulares; y respecto de las cuales el Ayuntamiento podr exigir la adopcin de determinados materiales de
cerramiento, colores y formas que se adapten mejor al entorno.

Artculo 33.- Uniformidad de tratamiento en los conjuntos unitarios de edificacin


Los conjuntos de edificacin de nuevo desarrollo debern presentar un tratamiento de fachadas unitario. A esos
efectos, se adjuntar a la licencia de edificacin del primero de los edificios que lo compongan, un estudio del
tratamiento del conjunto, suscrito por la totalidad de los propietarios afectados, que determinar las
caractersticas a las que deber ajustarse el resto de las construcciones.
En el suelo urbanizable, ser el Plan Parcial quien definir en sus ordenanzas el tratamiento de conjunto a
adoptar.

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IV.2.7.- CONDICIONES GENERALES DE DOMINIO

Artculo 4.34.- Rgimen general de dominio


a.- Las parcela de uso residencial sern objeto de dominio privado en las condiciones y con las
limitaciones que se establecen en los siguientes artculos.
b.- Dentro de las referidas parcelas, podrn existir bienes de dominio pblico o de carcter patrimonial de
la Administracin.

Artculo 4.35.- Condiciones relativas a las servidumbres de uso pblico


a.- En cada caso, se cedern al Ayuntamiento los derechos reales de servidumbre de uso pblico y paso
de conducciones de infraestructuras de servicios establecidos por el planeamiento.
b.- Las servidumbres de uso pblico de circulacin peatonal y estancia establecidas por el planeamiento
sobre las parcelas de uso residencial, se ejercern sin ninguna restriccin y, en los mbitos afectados, no se
permitir la construccin o colocacin de elementos que den lugar a las citadas restricciones, salvo que el
Ayuntamiento lo autorice expresamente previa concesin administrativa.
c.- Estas disposiciones sern asimismo aplicables a las parcelas de uso residencial ya desarrolladas, en
las que se consolidan las servidumbres de uso pblico, an cuando las mismas no se sealen de forma expresa
en el planeamiento urbanstico correspondiente.
d.- En las reas sometidas a servidumbre de uso pblico, correspondern al Ayuntamiento los costes de
servicio y el mantenimiento del alumbrado pblico se excluirn los puntos de luz adicionales o innecesarios
instalados por los propietarios de la parcela-; y del mantenimiento de los acabados superficiales hasta las telas
asflticas sin incluir stas; y revestimientos con excepcin de los de las fachadas de locales y techos-.
Asimismo corresponder al Ayuntamiento o a las compaas correspondientes, el mantenimiento de los
elementos de las redes de infraestructuras generales que afecten a la parcela.
En stas reas, por el contrario, ser a cargo de los propietarios la conservacin de las fachadas interiores de los
porches, los elementos estructurales, los aislamientos y las impermeabilizaciones, as como, en su caso, la de
las acometidas a la parcela de las redes de servicios urbanos.

Artculo 4.36.- Colocacin de elementos de servicio y sealizacin en las fachadas


a.- El Ayuntamiento podr instalar, suprimir o modificar, a su cargo, y los propietarios vendrn obligados a
consentirlo, soportes, seales o cualquier otro elemento de servicio de inters general cuando esa implantacin
resulte necesaria o conveniente, y no existan alternativas adecuadas de implantacin de los mismos en los
espacios pblicos.
b.- Siempre que por realizacin de obras o derribos en las fincas o edificios, se vieran afectados dichos
elementos constitutivos de servidumbre pblica, vendr obligado el propietario de la finca a mantener el servicio
provisional durante la ejecucin de las obras y a la reposicin de los elementos afectados en las condiciones que
les sean sealadas por el Ayuntamiento.

Artculo 4.37.- Servidumbres entre parcelas


a.- Condiciones generales: las parcelas de uso residencial y las edificaciones que las ocupen estarn
sujetas a las servidumbres precisas para que los propietarios de estas parcelas puedan ejercer plena y
libremente los derechos que dimanan del planeamiento.
b.- Servidumbre de paso de alcantarillado: los propietarios de aquellas fincas que, por su situacin
respecto del colector de saneamiento o, en su defecto, cauce prximo, no puedan efectuar la conexin debida
sin atravesar otros pertenecientes a distinto dueo, podrn instalar las tuberas necesarias en dichas fincas
ajenas, con el trazado y en las condiciones que causen menos perjuicios y molestias, y resarciendo al propietario
afectado el importe de los gastos que se originen.

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c.- Zapatas de cimentacin en edificaciones colindantes: en la zona de confluencia de dos edificaciones


colindantes, las zapatas de cimentacin podrn ser comunes, ocupando la superficie correspondiente en cada
una de las parcelas afectadas.
A estos efectos, se considerar que existe entre dichas parcelas una servidumbre recproca activa y pasiva.
d.- Servidumbres de acceso a garajes: en los casos que se sealan expresamente en el planeamiento
vigente, los accesos y garajes de las parcelas de uso residencial o en su caso la propia parcela si aquellos no
se hubiesen construido- quedarn sometidos a la servidumbre de acceso a los garajes de las parcelas
colindantes establecidos.

Artculo 4.38.- Vinculaciones de propiedad obligatoria


Los espacios bajocubierta no computados a los efectos del aprovechamiento edificatorio, no podrn registrarse
en ningn caso como elementos de propiedad independientes.
Dichos espacios debern configurarse, en caso de no ser objeto de divisin, como elementos en copropiedad
anejos a la comunidad que configuren las viviendas, y/o los dems usos que ocupen el edificio; y en caso de
subdivisin en elementos diferenciados, como anejos inseparables de las viviendas y dems locales en que se
haya dividido el edificio.

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IV.3.- ORDENANZAS REGULADORAS DE EDIFICACIN Y USO APLICABLES EN LAS PARCELAS


DE USO INDUSTRIAL Y OTRAS Parcelas b, c, g y h-

Artculo 4.39.- Condiciones generales de regulacin del aprovechamiento edificatorio y de la forma de


la edificacin Parcelas bLos diferentes tipos de parcelas de referencia cumplimentarn en cada caso las condiciones de regulacin del
aprovechamiento edificatorio y de la forma de la edificacin que establezcan las Normas Particulares
correspondientes.
Condiciones generales de aprovechamiento:
a.-.En las parcelas industriales, las construcciones debern adecuarse a las alineaciones de edificacin
establecidas en el plano de Alineaciones y rasantes incluido en la Norma Particular correspondiente.
Dichas alineaciones, junto con las condiciones de altura y perfil de edificacin establecidas, definen la envolvente
mxima de edificacin. sta, sin embargo, deber respetar tambin los lmites mximos de aprovechamiento
edificatorio en superficie edificable- que asimismo se definen en las Normas Particulares, por lo que no se podr
ocupar en su totalidad la citada envolvente mxima, si ello implicara la superacin del lmite de superficie
edificable autorizado.
b.- En aquellas partes de las parcelas industriales que se califican expresamente en los planos citados
como no edificables de uso privado, se autorizar exclusivamente la implantacin de elementos de instalaciones,
centros de infraestructuras de servicios, bsculas, depsitos o tejavanas ligeras, no cerradas y de carcter no
permanente, para la proteccin de vehculos aparcados, los cuales no sern computables a efectos de los lmites
de aprovechamiento edificatorio establecidos.
No se podr implantar, sin embargo, elemento construido alguno en la franja de 5,00 m de servidumbre de uso
pblico, definida por la legislacin vigente a partir de las riberas de los cauces fluviales, an cuando la misma
forme parte de una parcela industrial determinada.
c.- Las construcciones que sustituyan a edificaciones existentes que no cumplan las condiciones
generales de aprovechamiento y volumen definidas desde estas Normas, debern ajustarse obligatoriamente al
nuevo rgimen de edificacin.
d.- La superficie de las parcelas edificables definidas en las parcelas de uso industrial por los planos de
Zonificacin Pormenorizada, tendrn el carcter de determinacin normativa de calificacin pormenorizada, por
lo que en ningn caso podrn ser incrementadas por los Estudios de Detalle que se tramiten. Estos sin embargo,
podrn modificar la disposicin de las alineaciones de edificacin no as las alineaciones de parcela que
poseern asimismo carcter normativo al nivel sealado-, modificando la disposicin en planta de las
edificaciones en el interior de las parcelas.
Condiciones generales de edificacin:
a.- Las rasantes y niveles de apoyo en el terreno urbanizado de las edificaciones que ocupan parcelas
industriales, sern las de la urbanizacin existente en aquellas reas en las que sta se consolida; y los que se
establezcan por los proyectos de obras de urbanizacin en las reas y elementos viarios de nuevo desarrollo o
en los que se modifica la urbanizacin existente.
Las reas de parcelas sometidas a servidumbres de uso pblico adecuarn sus rasantes y niveles de
urbanizacin a los de los espacios pblicos en los que se integran. De igual modo las reas no edificables de uso
privado mantendrn en su permetro las rasantes y niveles de los espacios pblicos a los que dan frente, salvo
indicacin expresa en sentido contrario.
b.- La altura de edificacin mxima autorizada ser de 12,00 m, medida desde cualquier punto de la
rasante definitiva del terreno a la parte superior del alero. Sobre dicho perfil se admitirn elementos singulares
que permitan realzar el edificio, con una altura mxima de 2,50 m; dicha superficie computar a efectos de
aprovechamiento, salvo que sea difano y su ejecucin quedar supeditada a su oportunidad segn los criterios
municipales.
Asimismo, se admitir que superen el lmite de altura citado los elementos de instalaciones y equipo industrial
cuyas caractersticas tecnolgicas lo hagan ineludible. En este caso se exigir que dichos elementos si no
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existieran razones que lo impidan-, se siten a nivel del terreno y nunca en las plantas altas de la edificacin de
forma que su impacto visual sea el menor posible.
c.- El nmero mximo de plantas altas ser de dos (2). Se admitir la construccin de altillos o entrepisos
con las caractersticas que se especificarn en el interior de cada planta; esta superficie no ser computable,
integrndose de forma adecuada a la planta a la que pertenece.
d.- El ancho mnimo de cada nave ser de 10,00 m.
e.- La superficie til mnima de cada local en planta baja y/o semistano en los casos de divisin de
naves, ser de 200,00 m(t).
Condiciones geomtricas de los elementos integrantes de la edificacin:
a.- Altura libre mnima: ser de 2,50 m en las plantas stano; 3,50 m en las plantas altas dedicadas a la
produccin y de 2,50 m en las zonas destinadas a oficinas, aseos, almacenamiento y otros usos
complementarios dela empresa.
b.- En el caso de existir semistanos, stos cumplimentarn las condiciones establecidas para las plantas
bajas en cuanto a dimensiones y alturas libres mnimas, admitindose como locales independientes siempre que
dispongan de un frente mnimo de 10,00 m y una altura libre de acceso de 3,50 m.
c.- Entrepisos o altillos: podrn realizarse con una superficie mxima equivalente a la tercera parte 1/3de la superficie del pabelln. En esta zona, la altura libre ser de 2,30 m en la parte superior y de 2,50 m en la
parte inferior. En el caso de habilitarse galeras laterales de almacenamiento, stas debern estar abiertas hacia
la nave principal y no tendrn un ancho superior a los 2,50 m, debiendo cumplir las alturas libres indicadas para
los altillos.
d.- La cubierta de los edificios tendr una pendiente mxima del 35% en el caso de cubiertas inclinadas;
admitindose soluciones de cubierta plana en casos singulares.
e.- Las escaleras que sirvan al uso industrial debern cumplir en sus dimensiones y condiciones la
normativa vigente al igual que las escaleras de acceso a zonas de servicios oficinas, aseos, vestuarios, etc- de
uso exclusivo del personal.
f.- El acceso principal de vehculos tendr unas dimensiones mnimas de 3,00 m de ancho y una altura
mnima de 3,50 m.
g.- No se admitir la construccin de cuerpos salientes o volados, tanto abiertos como cerrados, a
excepcin de aleros decorativos o de proteccin de accesos.
h.- nicamente se permiten como elementos salientes de la fachada y cubierta las chimeneas, antenas y
dems instalaciones complementarias propias de la actividad industrial a desarrollar.
i.- Los rtulos, anuncios luminosos y otros motivos ornamentales no sobresaldrn de las fachadas ms de
0,25 m; prohibindose los letreros y dems motivos publicitarios colocados perpendicularmente a ella. Se admite
la instalacin de letreros sobre cubierta nicamente en el caso de ser tratados como elementos singulares de la
edificacin.

Artculo 4.40.- Condiciones generales de uso Parcela ba.- Los usos son los previstos en el Artculo 2.9 de las presentes Ordenanzas.
b.- Podr autorizarse el uso terciario, siempre que estn previstos en la Norma Particular correspondiente
y en las Ordenanzas del planeamiento de desarrollo vigente o a redactar.
c.- Por cada 1.000 m de superficie industrial, podr construirse una vivienda con una superficie
construida mxima de 100 m(t).
d.- Las superficies de parcela no edificables de uso privado se destinarn a maniobra y aparcamiento de
vehculos, viales interiores, almacenaje al aire libre, elementos de instalaciones o zonas ajardinadas. En
cualquier caso tanto estos espacios como las propias edificaciones debern adecuarse en adecuadas
condiciones de ornato y salubridad.
e.- Los stanos de las edificaciones industriales se destinarn, exclusivamente, a almacenamiento de
materiales y productos elaborados, debiendo estar ligados a los de planta baja o semistano, prohibindose en
ellos toda actividad que exija la estancia prolongada de personas.
En el caso de uso de garaje, estos locales podrn ser independientes de los de planta baja, cumpliendo en
cualquier caso los condicionados aplicables a este uso.
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f.- Los semistanos podrn desarrollar las actividades admitidas para las plantas bajas y constituirse
como locales independientes, siempre que cumplan las condiciones del Artculo 4.39.
g.- Los entrepisos o altillos autorizados se destinarn a oficinas, aseos, almacenamiento y otros usos
complementarios de la actividad principal; no admitindose su uso para la produccin.
h.- Los locales existentes quedarn consolidados en su actual estado, an no cumpliendo con las
determinaciones anteriores. En caso de sustitucin debern en cualquier caso cumplimentarlas.

Artculo 4.41.- Condiciones generales de funcionalidad, higiene, seguridad y calidad constructiva


Parcelas b-a.- Las construcciones e instalaciones industriales que se desarrollen al amparo de las presentes Normas,
debern cumplimentar las condiciones de funcionalidad, higiene, seguridad y calidad constructiva, exigidas por la
normativa general vigente y las disposiciones de los organismos competentes aplicables.
Espacios de carga y descarga:
a.- Todo edificio industrial deber disponer en su interior o en sus espacios libres privados de una zona de
carga y descarga de mercancas, a la que tengan acceso todos los locales destinados a almacn e industria, con
capacidad suficiente para una plaza de camin articulado y un acceso que permita la entrada y salida de
vehculos sin maniobras en la va pblica.
Si la superficie de la actividad industrial excede de 1.000 m, la capacidad mnima del espacio de carga y
descarga ser de dos plazas.
b.- Si la actividad est situada en una planta alta de un edificio industrial y no dispone de una rampa de
acceso al mismo de caractersticas adecuadas, deber contar con dicho espacio en planta baja o en el espacio
libre privado y cerrado lindante con sta, as como un vestbulo de carga y descarga en su mismo nivel
conectado con el primero mediante montacargas.
c.- Los talleres de reparacin de automviles excluidos los de reparacin rpida- debern disponer en el
interior de la parcela o local, de un espacio de recepcin de vehculos apto para 1 plaza/100 m(u) o fraccindestinados a la actividad, que no obstruya en ningn caso la libre circulacin de vehculos entre el interior del
taller y el exterior.
Dotacin de aparcamientos y garajes:
Siempre que las condiciones de ordenacin establecidas por el planeamiento pormenorizado lo permitan en las
nuevas construcciones; y en los casos de nueva implantacin de actividades en edificios existentes, en funcin
de las posibilidades objetivas de materializacin de la misma, se exigir la disposicin de una dotacin mnima
de aparcamiento o garaje de 1 plaza/100 m(t).
Los garajes que se habiliten en stanos, semistanos o plantas rasantes cubiertas, debern cumplir los
requisitos de funcionalidad general establecidos para las parcelas de uso residencial.
Condiciones generales de iluminacin y ventilacin:
a.- La iluminacin de las naves se realizar mediante huecos de una superficie total superior al 10% de la
superficie til. En el supuesto justificado de no llegar a dicha superficie, se dispondr adems, iluminacin
artificial suficiente para desarrollar la actividad prevista y que ser, al menos, de 20 lux en las zonas de
almacenamiento y paso; de 50 lux en las de produccin o manipulacin y de 300 lux en las oficinas.
b.- La ventilacin ser la suficiente de forma que se garantice el suministro de aire fresco y limpio de ms
de 40 m3 por hora y trabajador.
c.- El sistema de iluminacin y ventilacin auxiliar, deber ser objeto de un proyecto detallado redactado
por facultativo competente, quedando tales sistemas sometidos a revisin antes de la apertura del local y en
cualquier momento.
d.- Los locales de garaje en stano dispondrn de ventilacin natural directa o por conducto. Si la
ventilacin es natural, el local deber contar con huecos al exterior; cuando la ventilacin sea forzada deber ser
apta para producir una renovacin de aire de 15 m3/hora por metro cuadrado de superficie.

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Dotacin de servicios higinicos:


a.- Los pabellones dispondrn para su personal los servicios de higiene que establecen las Normas sobre
Seguridad e higiene en el trabajo y Sanidad, y, como mnimo, para empresas de ms de diez trabajadores, de
los siguientes:
- Dos metros cuadrados de vestuario y sanitarios por persona, con separacin de sexos.
- Un lavabo por cada diez personas que trabajen durante la misma jornada.
- Un inodoro por cada veinticinco hombres y otro por cada quince mujeres que trabajen durante la
misma jornada.
b.- Para empresas con menos de diez trabajadores se exigirn, como mnimo, un inodoro y un lavabo.
c.- Los servicios sanitarios de varios locales que formen un conjunto, podrn agruparse.
d.- El sistema de ventilacin e iluminacin de los aseos ser alguno de los previstos para los baos y
retretes de las viviendas en las presentes Ordenanzas.

Artculo 4.42.- Condiciones de tratamiento esttico Parcelas b


a.- Todas las parcelas industriales dispondrn de un cierre en su permetro, que deber cumplimentar las
condiciones exigidas en estas Ordenanzas, salvo en el frente al viario local.
b.- El Ayuntamiento podr exigir la adopcin de medidas que tiendan a atemperar el desfavorable impacto
que en el orden ambiental o paisajstico, pueda conllevar la instalacin de elementos tcnicos y de almacenaje al
aire libre.
c.- Tanto las edificaciones como los espacios libres de edificacin debern conservarse en adecuadas
condiciones de ornato y salubridad.

Artculo 4.43.- Condiciones generales aplicables a otras parcelas Parcelas c, g y ha.- En las parcelas de uso distinto al residencial o industrial, se aplicar con carcter subsidiario las
Ordenanzas formuladas en todos aquellos casos en que la misma resulte congruente y procedente.
En los supuestos en que se susciten conflictos de interpretacin, el Ayuntamiento, previo informe de los Servicios
Tcnicos Municipales, definir los criterios de aplicacin.
b.- En las parcelas de equipamiento comunitario parcelas g- y de infraestructuras de servicios
parcelas h-, prevaleceran, en todos los casos, la definicin de necesidades y los criterios municipales al
resolver volumtricamente y estticamente los edificios a disponer.
Condiciones de habitabilidad: se aplicarn, con los criterios establecidos en el punto a expuesto, las
condiciones de habitabilidad general establecidas para las parcelas de uso residencial.
Se autoriza la disposicin de altillos en las condiciones establecidas para las parcelas de uso residencial.
Condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las instalaciones: se aplicarn, con los criterios
establecidos en los puntos a y b precedentes, las condiciones de calidad constructiva y funcionalidad de las
instalaciones establecidas para las parcelas de uso residencial.
Adems de las disposiciones generales contenidas en el artculo 4.17, que se aplicarn ntegramente en la
totalidad de los casos, se aplicarn a los edificios no residenciales las condiciones referentes a acabados,
dotacin mnima de instalaciones, caractersticas de las instalaciones de saneamiento y ventilacin y control de
ruidos y vibraciones establecidas con carcter general para las edificaciones residenciales.
En los locales de los edificios no residenciales que se destinen a usos de residencia colectiva, usos diversos no
residenciales y garaje, se aplicarn asimismo las Ordenanzas dirigidas de forma especfica a los locales
destinados a esos mismos usos en las edificaciones residenciales.
De igual modo, en los locales que se destinen a usos asimilables por su contenido efectivo a los usos
residenciales residencias, hoteles y otros- se aplicarn las condiciones dirigidas de forma especfica a los
locales de vivienda.
Condiciones de seguridad: se aplicarn con carcter general las condiciones aplicables en los edificios de
uso residencial.
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Condiciones de tratamiento esttico:


En las parcelas de usos no residenciales, se aplicarn, con carcter general, las condiciones de tratamiento
esttico establecidas en el Ttulo IV.2.6, que se relacionan a continuacin:
- Art. 25.- Homogeneidad en el tratamiento exterior de las edificaciones
- Art. 26.- Tratamiento de cubiertas: se autorizar con carcter general la implantacin en cubiertas de
cuartos de ascensores e instalaciones de climatizacin, y no se aplicarn las restricciones establecidas a las
implantaciones de antenas de telecomunicacin, anuncios y rtulos.
- Art. 27.- Tratamiento de muros medianeros.
-Art. 31.- Separacin y cierres de fincas: se aplicarn las condiciones de regulacin dela altura de los
cierres, pero no las de regulacin de tratamientos y materiales de los mismos.
- Art. 32.- Conservacin y ornato de los espacios de edificacin sobre rasante
Condiciones de dominio: se aplicarn con carcter general, cuando sean de aplicacin, las condiciones de
dominio establecidas en el Ttulo IV.2.7, para las parcelas de uso residencial.

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IV.4.- ORDENANZAS REGULADORAS APLICABLES EN SUELO NO URBANIZABLE


IV.4.1.- DISPOSICIONES APLICABLES CON CARCTER GENERAL EN SUELO NO URBANIZABLE N.U.Artculo 4.44.- Referencia normativa para la aplicacin de las Ordenanzas Reguladoras
1.- La implantacin de edificaciones y usos en Suelo No Urbanizable se ajustar al rgimen general de
edificacin y uso establecido para las zonas de uso global as clasificadas.
2.- Asimismo, las edificaciones y construcciones que se implanten en Suelo No Urbanizable, debern
cumplimentar el requisito general de adaptacin al medio rural establecido en la legislacin urbanstica vigente,
que se desarrolla en el articulado siguiente.

Artculo 4.45.- Condiciones generales de edificacin y urbanizacin


1.- Condiciones de emplazamiento:
El Ayuntamiento podr establecer condiciones respecto al emplazamiento de las construcciones, adicionales a
las que se establecen en las presentes Ordenanzas, con el objeto, fundamentalmente, de reducir el impacto
paisajstico o medioambiental de las construcciones; o las afecciones sobre las posibilidades de edificacin en
las fincas colindantes, por aplicacin de las distancias de separacin obligatoria.
2.- Condiciones de la forma y el volumen de las edificaciones:
a.- Las edificaciones se ajustarn en cuanto a su volumetra y configuracin, a las tipologas de las
construcciones rurales tradicionales existentes en el Trmino Municipal.
b.- Respondern a una volumetra simple, incluida la cubierta, que ser inclinada a 2, 3 4 aguas, con la
pendiente mxima autorizada del 40%. Se prohben expresamente las soluciones amansardadas.
Salvo en construcciones singulares edificaciones destinadas a la estabulacin del ganado, granjas, silos y
otros-, en las que excepcional y justificadamente podr autorizarse su implantacin, se prohben las cubiertas
planas y asimiladas.
En las cubiertas se autoriza, sin embargo, la disposicin de buhardillas por encima de la altura de edificacin
establecida, las cuales debern ajustarse a las siguientes condiciones:
* Retranqueo mnimo:
2,00 m
* Frente total de fachada:
35% de la longitud de fachada
* Frente mximo por elemento:
2,50 m
* Separacin mnima entre elementos:
> 80% frente del elemento
* Altura en fachada mxima:
3,20 m
-Sobre la altura del alero de la edificacin* Altura de aleros mxima de buhardilla:
2,30 m
-Sobre la altura del alero de la edificacinEmergiendo sobre dicha cubierta se autorizar la ejecucin de chimeneas y otras instalaciones.
c.- El perfil mximo de la edificacin ser de dos (2) plantas sobre rasante, admitindose adicionalmente la
construccin de stanos y semistanos mximo de una (1) planta bajo rasante-; as como el uso de los
espacios resultantes bajocubierta.
d.- La altura mxima de la edificacin ser de 9,00 m en cuanto a los aleros dispuestos horizontalmente y de
11,50 m en cuanto a la cumbrera dispuesta en fachada. En ambos casos, esas medidas se tomarn a partir de
cada uno de los puntos de contacto del edificio con el terreno.
e.- Las edificaciones con destino agropecuario debern ajustarse a los siguientes parmetros:
* Longitud mxima de la edificacin:
50 m
* Ocupacin mxima en planta por edificio:
1.000 m
* Superficie mxima edificable por edificio:
1.200 m(t)
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Las limitaciones impuestas en los puntos b, c y d no sern aplicables a las construcciones e instalaciones
destinadas a usos rurales, con excepcin del uso de vivienda auxiliar o de infraestructuras de servicios, que
necesaria y justificadamente deban superarlas por requisitos de adecuacin funcional ineludibles.
3.- Condiciones de tratamiento exterior de las edificaciones:
a.- Como materiales de fachada se utilizarn el revoco pintado, preferentemente en color blanco y en cualquier
caso en tonos claros y la piedra, prohibindose expresamente las terminaciones de ladrillo hueco y/o bloque de
hormign gris y el ladrillo cara vista; si bien se admite la utilizacin parcial de ste ltimo siempre que su
superficie aparente no supere el 20% de la superficie de cada fachada.
b.- Como material de cubierta se utilizar preferentemente la teja cermica de color natural en cualquiera de sus
modalidades, incluyendo la teja romana o mediterrnea y las de arcilla prensada; autorizndose la utilizacin de
otros materiales de coloracin y textura similares chapa, fibrocemento, etc.-. Se prohbe expresamente la
utilizacin de pizarra y la de losetas asflticas.
c.- Con carcter general se evitar la utilizacin de materiales cuyo color, textura y formas de acabado difieran
ostensiblemente de los utilizados en las construcciones rurales tradicionales de la zona, reservndose el
Ayuntamiento la determinacin de la adecuacin de aquellos al medio rural.
d.- Las intervenciones de nueva construccin conllevarn la adecuacin ambiental de las edificaciones ubicadas
en la misma parcela y propiedad.
4.- Condiciones de urbanizacin y tratamiento del entorno:
a.- Los cierres de fincas sern preferentemente de piedra; raseados y pintados; metlicos vallas o alambradas-,
de estacas y alambre y vegetales; prohibindose los muros de hormign vistos de baja calidad y los de bloque
de hormign sin cara vista o no raseados.
En cualquier caso, la altura de los cierres ciegos, incluidos los de arbolado tupido que impida totalmente la visin
a travs de los mismos, no sern superiores a 1,20 m. Los cierres vegetales continuos no superarn en ningn
caso la altura de 1,80 m. Asimismo, todo cierre se dispondr a una distancia mnima de 0,80 m de los linderos de
la finca con los caminos pblicos.
b.- Los muros de contencin se acabarn preferentemente con mampostera vista, autorizndose el hormign
visto, con acabados de calidad, tan solo para pequeas superficies.
c.- Con el fin de aminorar el impacto en el paisaje de las edificaciones de nueva planta, se exigir la plantacin
de especies autctonas en su entorno. Se deber plantar como mnimo un rbol por cada 15 m(t) de superficie
edificada.
Asimismo, se deber plantar arbolado de las caractersticas sealadas en las playas de aparcamiento con un
nmero de plazas superior a diez (10); disponiendo un rbol cada dos/ tres plazas de aparcamiento, como
separacin de las mismas.
d.- Las parcelas en las que se autorice la implantacin de nuevas construcciones con excepcin de las que se
destinen a usos agrarios no profesionalizados y a equipamientos e infraestructuras de servicios en los casos en
que esta exigencia resulte objetivamente innecesaria- debern disponer de acceso rodado, as como de
abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de electricidad y alumbrado exterior.
Si alguno de estos servicios no existiese o no reuniera las condiciones debidas, el solicitante deber garantizar la
implantacin o mejora del mismo a su cargo, pudiendo el Ayuntamiento en caso contrario denegar la licencia
solicitada. Esta obligacin podr extenderse, en el caso de implantacin de usos no rurales a las redes generales
viaria y de servicios urbanos- cuya capacidad resultara insuficiente para el adecuado desarrollo de la actividad
planteada.

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5.- Adaptacin de las construcciones al medio rural:


Los criterios expuestos a ese respecto en este Artculo sern de cumplimentacin obligatoria, salvo que el
Ayuntamiento, previo informe tcnico elaborado al efecto, considere que las soluciones propuestas por el
solicitante de la licencia se adecuan convenientemente a las caractersticas ambientales y paisajsticas del medio
rural.
6.- Condiciones de habitabilidad, calidad constructiva, funcionalidad de las instalaciones, esttica y
seguridad de los locales:
Los locales que se edifiquen en el Suelo No Urbanizable cumplimentarn las condiciones de habitabilidad,
calidad constructiva, funcionalidad de las instalaciones y seguridad establecidas para espacios similares en las
Ordenanzas correspondientes al Suelo Urbano. Cumplimentarn, asimismo, las ordenanzas para prevencin de
incendios.
En lo que respecta a las condiciones de esttica aplicables, las edificaciones destinadas a usos residenciales,
terciarios o equipamientos, se asimilarn a las Parcelas a.4 Residencial de edificacin aislada.
Los edificios destinados a la explotacin agraria sern considerados como lugares de trabajo, asimilados a los
usos industriales. Se ajustarn a las normas y disposiciones establecidas por los organismos competentes.
7.- Saneamiento de aguas residuales:
a.- Las edificaciones que no dispongan de red de saneamiento de aguas fecales en sus proximidades a la que
realizar sus vertidos, debern disponer de instalaciones de depuracin de aguas residuales adecuadas,
debindose realizar la limpieza y mantenimiento oportuno de las mismas.
b.- Las instalaciones de saneamiento en las edificaciones destinadas exclusivamente a vivienda, o a vivienda y
explotacin agraria de carcter familiar, constarn de una fosa sptica con un filtro bacteriano para un uso
exclusivo de residuos humanos.
El efluente de la depuracin podr ser infiltrado en el terreno deber asegurarse la no contaminacin del agua
fretica- o vertido a un curso natural en las condiciones establecidas por la vigente legislacin. La infiltracin se
realizar por medio de zanjas rellenas de material filtrante o dotadas de tubos porosos, con una superficie
mnima de terreno afectada de 40 m/hab.
Las fosas spticas se adecuarn en cuanto a tipologa, dimensionamiento y diseo constructivo, a los criterios
establecidos en la publicacin Sistemas de tratamiento de aguas residuales para ncleos aislados, realizada
por la Viceconsejera de Medio Ambiente del Gobierno Vasco, o en caso de que las mismas se establezcan, a las
disposiciones legales vigentes.
c.- Las instalaciones requeridas en las edificaciones destinadas a usos diferentes del de vivienda o explotacin
agraria familiar, debern ser objeto de un proyecto especfico que deber recibir la aprobacin del Ayuntamiento
y organismos competentes. El mismo deber garantizar la evacuacin del vertido en las condiciones exigidas por
la legislacin vigente.
En el caso de construcciones destinadas a explotaciones ganaderas intensivas, se exigir la presentacin de una
propuesta detallada de los sistemas de almacenamiento y eliminacin de residuos que se vayan a adoptar en la
explotacin, en la que se contemplen como mnimo los siguientes aspectos:
- Emplazamiento propuesto para los estercoleros y fosas de purines, situndolos en zonas alejadas de
cursos de agua. A esos efectos, se extremarn las precauciones en las zonas calizas para evitar la
contaminacin de aguas subterrneas.
- Cantidad anual prevista de residuos slidos y/o lquidos producidos en la explotacin, en funcin de las
especies de ganado.
- Perodo de tiempo previsto de almacenamiento de los residuos en los depsitos.
- Tipos y capacidades de los estercoleros y fosas propuestos para el adecuado almacenamiento de los
residuos durante el perodo previsto.
- Mtodo propuesto para la eliminacin de los estercoleros utilizando en cualquier caso, sistemas que no
provoquen efectos contaminantes.

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A la vista de la propuesta, el Ayuntamiento valorar la misma, admitindola si resultara correcta, requiriendo al


propietario para que la complete o rectifique en aquellos aspectos que estuvieran incompletos o fuesen
incorrectos, o rechazndola por inadecuada o ineficaz para la resolucin de los objetivos de la misma.
d.- Los vertidos a los cauces naturales, en todo caso, debern ser depurados previamente y cumplimentar las
condiciones que determinen los organismos competentes.
8.- Estercoleros y fosas de almacenamiento de purines:
a.- Los residuos orgnicos generados por la actividad ganadera, si se trata de slidos se almacenarn en recinto
cubierto e impermeable, previendo la recogida de lixiviados en fosa estanca. La recogida de residuos lquidos y
purines se realizar en fosa impermeable siendo su capacidad suficiente para albergar las deyecciones
producidas durante 90 das de actividad ganadera a razn de 1,50 a 2,00 m 3 por unidad de ganado mayor y mes
de almacenamiento.
En el caso de las explotaciones bovinas, se emplearn para el clculo constructivo de las fosas de purines, las
siguientes referencias:
- Por vaca: 5,00 m3
- Por ternero de cra: 1,00 m3
- Por ternero de cebo: 3,00 m3
b.- El extendido de purines como abono natural en los terrenos de la explotacin o en otros, deber realizarse
teniendo en cuenta la capacidad mxima admisible de enmienda o carga orgnica por unidad de superficie y por
operacin; la topografa del terreno, climatologa evitando arrastres por la lluvia-.
Como criterio general, deber justificarse la disponibilidad de 1,00 Ha. de terreno para dichos efectos por cada 2
u.g.e.r. unidad de ganado equivalente a efectos de riego-, considerando las siguientes equivalencias de 1
u.g.e.r. para las distintas especies:
- 1 cabeza de ganado vacuno reproductor.
- 2 cabezas de ganado vacuno de engorde.
- 1 cabeza de equino.
- 30 cabezas de ovino- caprino.
- 3,5 cerdas reproductoras.
- 15 cabezas de cerdos de cebo.
- 150 cabezas conejas madres.
- 250 gallinas.
Las limitaciones que se consideran admisibles son 45 m3/Ha como mximo en praderas de pastoreo y 70 m/Ha
en praderas de corte/siega.
c.- Los estercoleros y fosas de purines se emplazarn en las inmediaciones de las instalaciones ganaderas y en
cualquier caso, dentro de la parcela que contiene el edificio principal.
d.- Tanto el almacenamiento como el riego con residuos ganaderos debern limitarse en lo que respecta a
distancias, con carcter general a las siguientes:
- 50 m de corrientes de agua naturales, conducciones y depsitos de almacenamiento de agua potable.
- 200 m de zonas de bao tradicionales o consolidadas.
- 200 m de pozos y manantiales de abastecimiento.
- 50 m de todo camino pblico y edificio habitado.
En ningn caso se podrn emplazar estercoleros y fosas de purines, ni se permitir el vertido de deyecciones en
zonas de proteccin de acuferos y zonas de proteccin de cursos y masas de agua.
9.- Reposicin de la capa vegetal:
En las excavaciones de todo tipo que se realicen en Suelo No Urbanizable, el titular de las obras deber reponer
la vegetacin natural; incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria en aquellas superficies de terreno en las
que, por causa de las obras, la misma hubiese sido destruida.

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Artculo 4.46.- Implantacin de construcciones mviles o prefabricadas


La implantacin estable de construcciones prefabricadas, fijas o mviles, caravanas o cualquier otro elemento
susceptible de ser utilizado como habitacin, alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continua o
intermitente, ser considerada a todos los efectos como una nueva edificacin destinada al uso de vivienda y le
sern de aplicacin la totalidad de las condiciones exigidas para este tipo de construcciones.

Artculo 4.47.- Carreteras y caminos rurales


a.- Tendrn esta consideracin las carreteras y caminos pblicos existentes en el Suelo No Urbanizable, no
calificados expresamente como pertenecientes al Sistema General de Comunicaciones; pero que renan las
condiciones exigidas en este Artculo.
b.- La apertura de nuevas carreteras y caminos se autorizar exclusivamente en base a criterios de utilidad
pblica o inters social, o para dar acceso a construcciones particulares existentes y no declaradas fuera de
ordenacin.
En el supuesto de terminar en fondo de saco, se deber garantizar la maniobrabilidad de los vehculos en el
extremo final, con la disposicin de un fondo de saco circular con un dimetro mnimo de 12,50 m o solucin
alternativa. Asimismo, salvo imposibilidad manifiesta, al menos cada 300 m se dispondrn ensanchamientos que
permitan tanto el cruce de dos vehculos como el cambio de sentido.
El Ayuntamiento podr mejorar y ampliar la red de carreteras y caminos rurales existentes, bien directamente,
mediante la formulacin de los proyectos de obras ordinarias correspondientes que llevarn implcita la
declaracin de utilidad pblica a los efectos de la expropiacin de los terrenos afectados-; bien condicionando la
autorizacin de nuevos usos y edificaciones que se sirvan de dicho viario al cumplimiento de los requisitos de
mejora y ampliacin necesarios.
c.- Las nuevas edificaciones destinadas a usos no rurales que pretendan levantarse en Suelo No Urbanizable,
debern disponer de acceso desde alguna de las carreteras o caminos pblicos definidos, y situarse a una
distancia superior a 10 m e inferior a 100 m de los mismos.
El acceso a las mismas deber realizarse desde carreteras o caminos que dispongan asimismo de pavimento
asfltico o de hormign y una anchura mnima de 4,00 m, siendo la pendiente mxima del 15%.
En el caso de caminos de acceso a construcciones existentes destinadas a usos de carcter privado, podr no
exigirse alguno de los requisitos reseados, si fuese de imposible o muy difcil cumplimiento.
Las nuevas edificaciones destinadas a usos rurales se separarn, como mnimo, 5,00 m de estas carreteras o
caminos.
d.- La proteccin de la percepcin del paisaje desde carreteras y caminos podr ser objeto de la restriccin
singularizada de las posibilidades de edificacin o de la plantacin de arbolado.
e.- En todo caso, las referidas edificaciones, sean existentes o de nueva construccin, se ajustarn a los criterios
establecidos, entre otros, en la Norma Foral de Carreteras y Caminos de Guipzcoa de 25 de Noviembre de
1.994.

Artculo 4.48.- Pistas para vehculos


Se prohbe la apertura de pistas en Suelo No Urbanizable, cuando no se justifique el fin a que se destinan, o ste
no responda a alguna actividad de explotacin del medio rural, o no forme parte de una obra o edificacin que
hayan sido autorizadas.
En las pistas sin salida se debern disponer espacios circulares de 12,50 m de radio, cada 1.000 m y en todo
caso, en su extremo final.

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Artculo 4.49.- Proteccin del arbolado


Se consideran reas de arbolado protegido aquellas masas de arbolado autctono existente en el momento de
aprobacin de este proyecto.
En ellas se prohbe las talas e intervenciones destructivas o degradantes, con excepcin de las siguientes:
limpieza y entresacas destinadas a la mejora de las mismas; las que pudieran resultar inevitablemente
necesarias para la realizacin de construcciones o instalaciones correspondientes a la estructura general y
orgnica del territorio; las que justifique la explotacin racional del recurso forestal, sin perjuicio de las
autorizaciones que a ese respecto resultasen necesarias y siempre que se garantice la regeneracin, con
similares caractersticas, de la masa forestal original.
Las reas de arbolado protegido y las masas forestales que hayan sido destruidas total o parcialmente por
cualquier motivo, incluso de forma fortuita, debern ser regeneradas por sus titulares con similares
caractersticas que las originales.

Artculo 4.50.- Integracin paisajstica de los tendidos areos


El Ayuntamiento podr establecer condiciones en lo referente al trazado y configuracin de los elementos de los
tendidos de lneas elctricas y telefnicas areas, con el fin de minimizar su repercusin tanto sobre el paisaje
como sobre los aprovechamientos agrcolas y forestales.

Artculo 4.51.- Proteccin de aguas subterrneas


Se califican como reas de vulnerabilidad a la contaminacin de aguas subterrneas los suelos del Trmino
Municipal as definidos en las disposiciones, documentos y proyectos promulgados y elaborados por el Gobierno
Vasco.
En esas reas, se prohbe la implantacin de actividades productoras de vertidos que por su toxicidad, o su
composicin qumica o bacteriolgica, presenten riesgos notorios de contaminacin de las aguas subterrneas,
como los vertidos de residuos, las estaciones de servicio y otras de efectos similares.
Asimismo, la implantacin en ellas de otros usos autorizados que den lugar a residuos potencialmente
contaminantes de las aguas subterrneas, como las instalaciones agropecuarias autorizadas, o las fosas
spticas para el saneamiento de las viviendas, se condicionar a la adopcin de medidas de proteccin
necesarias, y a la presentacin, como documentacin adjunta a la solicitud de licencia, del correspondiente
estudio hidrolgico que justifique la efectividad de las medidas propuestas frente al riesgo sealado.

Artculo 4.52.- Proteccin de cauces fluviales


La distancia entre las nuevas edificaciones y los cauces fluviales que se citan a continuacin sern las
siguientes:
- Ro Oria: 50,00 m
- Regatas Mendaro y Oztaran: 15,00 m
- Otras regatas o escorrentas: Ley de aguas
Esa distancia no ser aplicable a las edificaciones destinadas al uso y aprovechamiento de los cauces fluviales,
as como a las vinculadas a dotaciones pblicas viario, infraestructuras de servicio, etc-, que, conforme a lo
dispuesto en las disposiciones vigentes, sean autorizadas por la Administracin competente en la materia.
Las mrgenes cuyo arbolado se considera de proteccin, son las siguientes:
- Ro Oria: Desde el puente de la Autova a la altura del barrio Antxisu Bailara hasta el lmite con el
Trmino Municipal aguas arriba (antiguo circuito de Lasarte).
- Regata Mendaro: En ambas mrgenes desde el viaducto del Plazaola hasta 800 metros aguas arriba,
frente al casero Txoko-berri y otro tramo de 75 metros desde su nacimiento hasta el cruce con la pista hacia el
casero Arrillaga.
- Regata Oztaran: En la margen izquierda, una banda de 320 metros desde el cruce con Azkorte bidea,
aguas abajo.

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Normas Generales
99

Artculo 4.53.- Proteccin contra incendios en los edificios destinados a usos no rurales
Tratndose de edificaciones destinadas a usos no rurales, se deber disponer, en todo caso, una franja de 25,00
m de anchura, libre de arbustos o vegetacin que puedan propagar un incendio, en el permetro de las
edificaciones destinadas a usos no rurales incluidas las viviendas auxiliares de usos rurales- que se siten en la
proximidad de reas forestales.
Cuando esas mismas edificaciones se siten en la proximidad de reas forestales debern disponer de un vial
perimetral de 5,00 m de anchura o, alternativamente, de un fondo de saco circular de 12,50 m de dimetro en el
que pueda girar un vehculo.
Dispondrn, en todo caso, de un espacio de maniobra con los siguientes requisitos:
- Anchura libre mnima: 6,00 m
- Distancia mxima al acceso del edificio: 30,00 m
- Pendiente mxima: 10%

Artculo 4.54.- Acondicionamiento del terreno


Los acondicionamientos de terrenos de todo tipo en Suelo No Urbanizable y entre ellos los rellenos con tierras o
escombros, tierras procedentes de excavaciones, desmontes y movimiento de tierras, debern ser autorizados
por el Organismo responsable de la Proteccin Ambiental de la Comunidad Autnoma, previamente a la
obtencin de licencia municipal, en las condiciones establecidas en el Decreto 423/1.994 de 2 de Noviembre,
sobre Gestin de Residuos Inertes e Inertizados, y en las disposiciones formuladas en su desarrollo.

Artculo 4.55.- Proteccin e integracin medioambiental


Con carcter general, se estar a lo dispuesto a ese respecto en la legislacin vigente en la materia.
En las excavaciones de todo tipo que se pretendan realizar, el titular de las obras deber reponer la vegetacin
natural, incluyendo la capa de tierra vegetal necesaria, en aquellas superficies de terreno en las que hubiese sido
destruida por causa de las obras. Esas mismas medidas se adoptarn en los tramos de carreteras y caminos que
queden en desuso al realizarse reajustes del trazado, previo levantamiento del firme que an se conserve.
Con carcter general, el vertido de basuras y escombros se realizar en el correspondiente vertedero controlado.
Excepcionalmente, el Ayuntamiento podr autorizar el relleno y acondicionamiento de tierras realizadas como
parte de obras autorizadas, cuando el propietario de los terrenos lo solicite con el fin de mejorar sus posibilidades
de utilizacin agraria y forestal, o de adecuar las rasantes del terreno de su propiedad a las previsiones
establecidas en estas Normas o en cualquier otro plan o proyecto autorizado. En tal caso, se deber asegurar,
previa elaboracin de un proyecto tcnico siempre que ello se entienda necesario, un drenaje adecuado del
relleno a realizar, una proteccin suficiente de los elementos naturales o construidos que pudieran resultar
afectados, la integracin de los perfiles resultantes en el terreno, y la recuperacin de la superficie del espacio
afectado.

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100

IV.4.2.- ORDENANZAS REGULADORAS DE LA IMPLANTACIN DE LOS USOS AUTORIZADOS EN


SUELO NO URBANIZABLE N.U.-

Artculo 4.56.- Explotaciones agrarias comunes


1.Definicin:
El conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular o cotitulares para la produccin
agraria, primordialmente con fines de mercado y que constituya en s mismo una unidad tcnico-econmica
caracterizada generalmente por la utilizacin de unos mismos medios de produccin y una nica gestin.
En concreto, se consideran actividades de produccin agraria.
a.- Las actividades agrcolas, incluidas la floricultura, los cultivos de vivero, de setas y los hidropnicos.
b.- Las actividades forestales; extraccin de madera y leas, la produccin y/o recoleccin de plantas y
frutos o semillas forestales y las actividades extractivas que, excluidas las mineras e hidrolgicas, tengan como
base superficial el monte.
c.- Las actividades ganaderas, incluidas la avicultura, la cunicultura, la apicultura y las de las granjas
dedicadas exclusivamente a la incubacin de huevos para polluelos de un da, a la cra de animales para
peletera o a la produccin de especies cinegticas.
d.- Las actividades de piscifactora y los cultivos marinos.
No se considerarn explotaciones agrarias:
a.- Las empresas auxiliares agrarias que no poseyendo tierras, cooperan a la produccin agraria
mediante la cesin, cualquiera que sea la forma de contrato, de maquinaria agrcola o la prestacin de cualquier
otro servicio empleado usualmente en las explotaciones agrarias.
b.- Las explotaciones de caballos de silla o de carreras, salvo que se dediquen tambin a la cra de los
mismos.
c.- Las explotaciones animales de tiro o de trabajo, salvo que se dediquen tambin a la cra de los
mismos.
d.- Las perreras, los comercios de animales, mataderos o similares.
f.- La explotacin de parque zoolgico de todo tipo, tanto con animales cautivos, como en libertad y la
exposicin de animales.
g.- Los criaderos de animales de compaa.
2.Requisitos de implantacin de las explotaciones agrarias:
A los efectos de lo dispuesto en estas Normas y, en particular, a los de la implantacin de edificaciones e
instalaciones vinculadas a la misma, se entender por explotacin agraria comn aquellas que, mediante la
certificacin o acreditacin correspondiente, sea reconocida como tal por el Departamento de la Diputacin Foral
de Gipuzkoa, competente en materia de agricultura.
Los solicitantes de licencias de construcciones en Suelo No Urbanizable vinculadas a explotaciones
agropecuarias debern aportar, adems del correspondiente proyecto de construccin, la documentacin
siguiente regulado por el Decreto Foral 82/1.998 de 24 de Noviembre-:
a.- Inscripcin de la explotacin en el Registro de Explotaciones del Territorio Histrico de Guipzcoa.
b.- Certificado de Hacienda Foral de su inclusin en el Rgimen Especial de Agricultura, Ganadera y
Pesca o inscripcin censal como empresario agrcola.
c.- Acreditacin de su capacitacin profesional en la actividad agraria, a travs de la aportacin de
titulacin acadmica en rama agraria, asistencia a cursos de capacitacin o aos de experiencia profesional.
d.- En el caso de viviendas de nueva planta ligadas a nuevas explotaciones, adems de la documentacin
regulada por el Decreto Foral 82/1.998, deber presentar un Estudio de viabilidad y vinculacin que demuestre
que la explotacin agropecuaria posee una dimensin econmica que permita a su titular obtener unos
beneficios iguales o superiores a dos (2) veces el salario mnimo interprofesional y que ocupe en mano de obra
familiar como mnimo el equivalente a cuatro (4) unidades de trabajo agraria U.T.A.-.

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101

3.Parcela mnima:
La superficie mnima de los terrenos a aportar a los efectos de la implantacin de una nueva explotacin agraria
comn ser, con carcter general, de 4,00 Ha.
En todo caso, con ocasin de la emisin de la certificacin mencionada en el apartado anterior, la Diputacin
Foral podr determinar, justificadamente, una superficie superior o inferior a la citada, en atencin a los
condicionantes econmicos y de la viabilidad productiva de la explotacin planteada.
A esos efectos, la finca aportada podr ser discontinua e incluir terrenos clasificados como Suelo No
Urbanizable, situados en zonas de uso global diversas.
No se permitirn segregaciones o divisiones de fincas que den como resultado nuevas parcelas o fincas con
superficie inferior a 40.000 m, salvo que se garantice su adscripcin a otras explotaciones agrarias. De cualquier
forma, la finca matriz no podr quedar con una superficie inferior a los 40.000 m citados.
4.-

Condiciones generales de edificacin y urbanizacin:


a.- Se prohbe el uso de vivienda unifamiliar o bifamiliar aislada no vinculada a explotacin agropecuaria,
salvo en aquellos casos en que, fehacientemente, se demuestre su vinculacin a la explotacin de los recursos
agropecuarios.
b.- Las edificaciones cumplimentarn los requisitos generales exigidos en el Apartado IV.4.1 de las
presentes Normas.
c.- Ampliacin, mejora, reparacin o consolidacin de los edificios de vivienda existentes: cuando exista
ya un casero o edificio de uso residencial auxiliar en la explotacin se podr ampliar con una superficie mxima
de 120 m(t) y con el perfil del edificio principal. Las construcciones auxiliares destinadas a otros usos se
dispondrn preferentemente englobados o adosados al edificio principal y en su construccin se utilizarn
materiales y soluciones arquitectnicas que armonicen con aqul. Las dependencias agrarias y/o agropecuarias
debern situarse, en estos casos, separadas de la vivienda por una pared vertical aislante desde la planta baja
hasta cumbrera.
Se autorizar, asimismo, la disposicin exenta de estas construcciones auxiliares, en el supuesto de que las
condiciones de confort o salubridad de los usos residenciales existentes implantacin de establos, granjas y
otros similares- o la funcionalidad de las instalaciones proyectadas lo hicieran necesario.
La restauracin o renovacin integral de dicho casero o edificio conllevar, en correspondencia con la
racionalizacin de su distribucin interior, la desaparicin de chabolas, aadidos precarios y tejavanas prximos
al mismo, de forma que se mejore la configuracin y el aspecto del conjunto del edificio y su entorno. La
eliminacin de los elementos degradantes citados ser condicin imprescindible para la obtencin de licencia
para la realizacin de cualquier obra de reforma, ampliacin, rehabilitacin, etc.
Las obras a realizar debern respetar las caractersticas fundamentales de la edificacin, as como sus valores
arquitectnicos o histricos, si los tuviera. Si afectan a los elementos exteriores se utilizarn, preferentemente,
materiales propios de las construcciones rurales tradicionales o idnticos a los del edificio preexistente en los
casos de ampliacin del mismo. Se considerarn soluciones propias de las construcciones rurales, los muros de
mampostera, con o sin revoco de mortero, o los de aspecto exterior similar, pintados en blanco o color claro; las
cubiertas inclinadas de teja cermica en su color natural y las carpinteras de madera.
Por su parte, caso de existir elementos de inters incluidos en el Catlogo, debern conservarse o reutilizarse
siempre que se proceda a la sustitucin de la edificacin. En este ltimo supuesto, el edificio se reconstruir en
idntica localizacin y disposicin en planta. Tan slo excepcional y justificadamente podrn alterarse esos
condicionantes, sin que en ningn caso el nuevo edificio se site a ms de 20,00 m del existente.
La altura de los cuerpos de ampliacin no sobrepasar la media del edifico originario, debiendo cumplimentar en
todo caso los lmites mximos de altura y perfil de edificacin establecidos con carcter general para las
construcciones destinadas a usos no rurales.

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Normas Generales
102

d.- Reconstruccin de viviendas en ruina: podrn reconstruirse aquellas edificaciones anteriormente


destinadas a vivienda y que en la actualidad merezcan la declaracin de ruina segn lo establecido en la Ley del
Suelo vigente cuando la parcela en la que se sita alcance una dimensin mnima de 10.000 m(p), o bien, si
dicha parcela es ms pequea, estn vinculados a la edificacin unos pertenecidos de 20.000 m(p) en condicin
de indivisibilidad.
La reconstruccin se ceir a las caractersticas de superficie construida y perfil de la edificacin preexistente,
pudiendo modificarse su ubicacin si ello resulta aconsejable por razones higinico-sanitarias o desde el punto
de vista de una mejor integracin en el entorno paisajstico. A estos efectos, no computar la superficie destinada
en la actualidad a chabolas u otras edificaciones precarias.
e.- La implantacin estable, en las parcelas destinadas a este tipo de usos, de construcciones
prefabricadas, fijas o mviles, caravanas o cualquier otro elemento susceptible de ser utilizado como habitacin,
alojamiento o lugar de esparcimiento, ya sea de forma continuada o intermitente, se considerar a todos los
efectos como una construccin destinada a usos residenciales auxiliares, y le sern de aplicacin los requisitos
establecidos para este tipo de construcciones.
f.- En caso de derribo y sustitucin de las existentes y construccin de nueva o nuevas edificaciones, en
atencin a razones paisajsticas, ambientales, sanitarias, etc; stas ltimas podrn ubicarse en emplazamientos
diferentes a los de aquellas. El Ayuntamiento determinar en cada caso, una vez valoradas las razones que en
su caso justifiquen el desplazamiento y la problemtica existente, la nueva ubicacin, que incluso podr ser
impuesta.
5.Implantacin de nuevas explotaciones agrarias comunes: requerir la cumplimentacin, entre otras, de las
condiciones establecidas en los apartados 2 certificacin de la Diputacin Foral de Guipzcoa- y 3 superficie
mnima del terreno vinculado a la misma- de este mismo Artculo.
6.-

Usos residenciales auxiliares de las explotaciones agrarias comunes:


A.- Explotaciones agrarias comunes, nuevas o ya existentes, en las que exista una edificacin ya
destinada a uso residencial auxiliar de la misma, o susceptible de ese destino: se autoriza la implantacin, como
mximo, de cuatro (4) viviendas vinculadas a cada explotacin agraria, con el citado carcter de auxiliares de las
mismas. En todo caso, dicha autorizacin estar supeditada a la cumplimentacin de todas y cada una de las
siguientes condiciones:
a.- Sin perjuicio del mayor o menor alcance de las obras de reforma y rehabilitacin, en su caso necesarias,
todas esas viviendas debern ser habilitadas en edificaciones existentes.
En ningn caso se autorizarn nuevas edificaciones destinadas a esos usos.
b.- La autorizacin, hasta el mximo sealado, de mayor o menor nmero de viviendas, se ajustar a los
siguientes criterios:
- Edificacin con aprovechamiento inferior a 300 m(t): 1 vivienda
- Edificacin con aprovechamiento igual o superior a 300 m(t) e inferior a 500 m(t): 2 viviendas
- Edificacin con aprovechamiento igual o superior a 500 m(t) e inferior a 900 m(t): 3 viviendas
- Edificacin con aprovechamiento igual o superior a 900 m(t): 4 viviendas
c.- No se computarn, a esos efectos, otras viviendas existentes en el mismo edificio o bloque de edificacin, no
adscritas registralmente a la explotacin.
d.- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado siguiente, cualquiera que sea el nmero de viviendas que se
pretenda habilitar, no se autorizarn segregaciones o divisiones de las fincas afectadas que den como resultado
nuevas parcelas o fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), salvo que se garantice su adscripcin a otras
explotaciones agrarias.

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Normas Generales
103

e.- Se consolidan, a estos efectos, las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), si
bien estas no podrn ser objeto de segregaciones.
f.- Debern cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado 4.c de este mismo Artculo.
g.- Deber disponer de los servicios de agua, saneamiento, electricidad, etc necesarios.
Se autoriza, asimismo, la implantacin de usos de agroturismo en esas mismas edificaciones.
B.- Nuevas explotaciones agrarias comunes que no dispongan de edificacin destinada a uso residencial
auxiliar de la misma, o susceptibles de ese destino.
Se autoriza la implantacin de nuevas construcciones destinadas a usos residenciales auxiliares de nuevas
explotaciones agrarias, siempre que, adems de las establecidas con carcter general en el Punto IV.4.1, se
cumplimenten las siguientes condiciones:
a.- Acreditacin de los extremos expuestos en el apartado 2 de ste mismo Artculo.
b.- Sin perjuicio de lo que, en su caso y conforme a lo sealado en apartado 3 de este Artculo, acuerde la
Diputacin Foral en cuanto a la superficie y extensin de los terrenos vinculados a la explotacin, la autorizacin
de la nueva edificacin residencial requerir la aportacin de una parcela con superficie mnima de 4 Ha., a la
que aquella deber quedar vinculada registralmente.
Adems, el titular correspondiente deber acreditar haber estado de alta en la seguridad social agraria a lo largo
de un perodo mnimo de 3 aos.
c.- Condiciones de edificacin:
* Separaciones mnimas:
- Lmite del Suelo No Urbanizable:
100,00 m
1
- Lmite de la parcela:
10,00 m
- A elementos naturales o construidos objeto de proteccin arbolado, cursos de agua, carreteras,
caminos, etc-: Las exigidas con carcter general, sea en disposiciones legales vigentes o en este
mismo proyecto.
- Edificaciones residenciales existentes en otras fincas:
50,00 m
- Edificaciones no residenciales existentes en otras fincas:
50,00 m
* Superficie edificable mnima uso vivienda-:
* Superficie edificable mxima uso vivienda-:
* Superficie mnima ocupada en planta:
* Nmero mximo de viviendas:

150 m(t)
300 m(t)
120 m(t)
1 vivienda

7.-

Construcciones destinadas a la explotacin agraria:


a.- Se considerarn entre ellas todas las construcciones de carcter fijo o estable, destinadas
directamente a usos de explotacin agraria o a usos complementarios y auxiliares de los mismos cuadras,
establos, pajares, silos, edificaciones para la guarda de maquinaria agrcola y de vehculos de personas
vinculadas al casero, etc-, con excepcin de los usos residenciales
b.- Con la sola excepcin de las declaradas fuera de ordenacin, se entendern consolidadas las
edificaciones existentes con anterioridad a la aprobacin del presente proyecto y destinadas a esos usos.
A los efectos de su ampliacin se entendern aplicables las condiciones establecidas seguidamente para las
nuevas edificaciones, salvo que sean de imposible cumplimentacin, en cuyo caso el Ayuntamiento adoptar,
justificadamente, la resolucin que considere oportuna.

Siempre que las disposiciones legales vigentes establezcan distancias y separaciones superiores, se estar a lo dispuesto en
las mismas.
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c.- Las nuevas edificaciones destinadas a esos usos, vinculadas tanto a explotaciones agrarias existentes
como a nuevas, debern cumplimentar las condiciones siguientes:
* Superficie mnima de la parcela receptora de la edificacin:
5.000 m(p)
-Dicha parcela deber constituir, en todo caso, un mbito fsica y espacialmente continuo* Ocupacin mxima:
15,00% de la parcela receptora
* Perfil:
II/I
* Altura de la edificacin:
7,00 m
* Longitud de edificacin mxima:
36,00 m
* Debern garantizarse unas condiciones higinico-sanitarias adecuadas en la explotacin y el cumplimiento de
los requisitos de recogida y depuracin de los vertidos que se establecen en el Artculo 4.45
* Separaciones mnimas:
Distancias mnimas de las instalaciones agrcolas a otros elementos del territorio:
REFERENCIA otros elementos del territorioRespecto al lmite de reas urbanas o urbanizables
Respecto a edificaciones no rurales existentes en otras fincas
Respecto al lmite entre parcelas salvo frentes de caminos
Respecto al borde de explanacin de caminos rurales
Respecto a carreteras
Respecto de cauces de agua y lechos de lagos y embalses
Respecto a acequias y desages de riego Se excluyen acequias de obra
elevadas sobre el nivel del suelo. La distancia podr reducirse a 5,00 m en
acequias entubadas cuya impermeabilidad est tcnicamente garantizada
Respecto a pozos, manantiales y captaciones de agua para abastecimiento
Respecto a pozos y manantiales para usos distintos del consumo humano
Respecto a depsitos y tuberas de conduccin de agua de abastecimiento a
poblaciones
Respecto a zonas de bao reconocidas
Respecto a zonas de acuicultura
Respecto a industrias agroalimentarias que no formen parte de la propia
instalacin
Respecto a monumentos, edificios de inters cultural, histrico, arquitectnico
o yacimientos arqueolgicos
Respecto a mataderos, industrias crnicas, industrias transformadoras de
animales muertos, zonas de enterramiento controlado de animales o
instalaciones centralizadas de uso comn para tratamiento de estircoles

DISTANCIA mVer siguiente cuadro


50,00
10,00
5,00
-1-215,00
200,00
35,00
35,00
200,00
100,00
250,00
-31.000,00

Notas:
-1Norma del organismo foral regulador de la carretera
-2Normas del Plan Territorial Sectorial de Ros y Arroyos
-3Planeamiento urbanstico municipal o normativa de patrimonio histrico-artstico

Distancias mnimas de las instalaciones ganaderas al lmite del Suelo Urbano y Suelo Urbanizable; en el
caso de explotaciones mixtas, las distancias se fijarn en funcin de la especie ms restrictiva:
ESPECIE DE ANIMALOvino- caprino
Vacuno
quidos
Porcino
Aves
Conejos
Animales de peletera
Colmenas
Perros
Otras especies
Notas:
(a)
Salvo normativa especfica que les sea de aplicacin

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DISTANCIA m100,00
150,00
150,00
300,00
150,00
100,00
150,00
300,00
500,00
250,00 (a)

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105

Distancias mnimas entre explotaciones o instalaciones ganaderas:


ESPECIE DE ANIMALPorcino (a)
Cuncolas
Avcolas (a)
Ovino
Caprino
Bovino
Otras especies (b)
Especies diferentes

DISTANCIA m500,00
300,00
300,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00

Notas:
(a)
La distancia mnima de una granja de seleccin o multiplicacin, centros de inseminacin y centros de concentracin
de lechones (isowean) de las especies porcina y aviar (incubadoras), a cualquier otra de la misma especie, deber se
superior a 1.000,00 m.
(b)
En caso de especies exticas se estar a lo previsto por la legislacin zootcnico sanitaria de la especie animal de que
se trate.

d.- La implantacin de invernaderos con plantacin directa sobre el terreno se ajustar a las
siguientes condiciones:
* Parcela mnima:
2.000 m(p)
* Separaciones mnimas:
- Lmite de parcela:
5,00 m
- Edificaciones no rurales situadas en otras fincas:
20,00 m
* Ocupacin mxima de la parcela las determinaciones e ndices de ocupacin se refieren a la parcela
fsicamente receptora del invernadero-:
- < 5.000 m(p)
50%
- > 20.000 m(p)
30%
- > 60.000 m(p)
20%

Artculo 4.57.- Usos agrarios no profesionalizados huertas de ocio1.Tramitacin:


Su implantacin no exigir la emisin de Informe previo de la Diputacin Foral.
Todas las edificaciones de estas caractersticas actualmente existentes sin la correspondiente licencia municipal,
debern legalizar su situacin en el plazo de un ao desde la aprobacin de esta normativa. En caso contrario se
considerarn fuera de ordenacin y el Ayuntamiento podr proceder a su derribo con cargo al propietario.
La licencia para construir una chabola se conceder en precario para un plazo mximo de dos (2) aos,
transcurridos los cuales podr renovarse sucesivamente y en ella el Ayuntamiento podr fijar las caractersticas
en cuanto a materiales y color a emplear, as como la implantacin de otras medidas en relacin con la esttica
de la edificacin y el paisaje.
2.Parcela mnima: 1.000 m(p)
3.Condiciones de edificacin:
a.- Se autoriza la construccin de una chabola por parcela, destinada a la guarda de aperos de labranza y
almacn agrcola. Se situar en aquel lugar de la parcela en la que la afeccin al paisaje resulte mnima.
b.- Se debern ajustar a las siguientes condiciones:
- Superficie de techo edificable mxima:
15 m(t)
- Altura de edificacin:
2,50 m al alero
3,50 m a cumbrera
- Distancia mnima a lmite de parcela:
5,00 m
- Distancia mnima a caminos pblicos y cursos de agua:
10,00 m
- Distancia mnima a edificaciones ajenas a la parcela:
50,00 m
- Caractersticas constructivas:
Se construirn con materiales dignos y adecuados; en ningn caso de carcter desmontable y
provisional. Se admitir nicamente la instalacin de abastecimiento de agua.

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Normas Generales
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Artculo 4.58.- Usos forestales


a.- Las plantaciones de arbolado se realizarn en los lugares en que no se perturbe la aptitud que el
territorio ofrece para la explotacin agrcola y ganadera. A tal efecto, no se podrn destinar a la plantacin masiva
de conferas, las praderas existentes de pendiente menor al 30%.
b.- Para la realizacin de plantaciones extensivas de arbolado, se solicitar previamente el
correspondiente Informe del Departamento competente en materia de agricultura de la Diputacin Foral, que las
tramitar y resolver de conformidad con la legislacin de montes.
La licencia municipal, cuando as se hubiere establecido, ser exigible nicamente cuando se solicite para talar
arbolado en espacios o parques y jardines afectos a usos urbanos o en terrenos que el planeamiento urbanstico
haya considerado necesario preservar por la existencia en ellos de masa arbrea para la que se establece un
rgimen de proteccin especfico.
c.- Las plantaciones de masas forestales, cualquiera que sea la zona en la que se pretendan efectuar, se
ajustarn, entre otras, a las separaciones mnimas que seguidamente se indican:
* Respecto del lmite de la propia parcela:
10,00 m
En todo caso, esa distancia podr reducirse e incluso eliminarse en el supuesto de obtener
autorizacin a ese respecto del propietario de la parcela colindante, as como en el de que sta est
asimismo destinada a usos forestales.
* Respecto de edificaciones existentes en otras fincas, cualquiera que sea el uso al que se destinen:
40,00 m
d.- Se podrn construir las instalaciones necesarias para el manejo de las masas siempre que no sean
asimilables al uso industrial-; as como al almacenamiento y conservacin de tiles y productos, con las
siguientes caractersticas:
* Ocupacin mxima:
100 m(t)
* Perfil:
I
* Altura de la edificacin:
4,00 m
e.- Se debern prever las siguientes infraestructuras: vas de saca, torres de vigilancia de incendios, fajas
cortafuegos, reas cortafuegos, puntos de agua y cercados y vallas.

Artculo 4.59.- Usos vinculados a las obras pblicas


1.Usos considerados:
Tendrn esta consideracin los usos y construcciones auxiliares para la explotacin y mantenimiento de los
sistemas de comunicaciones incluidas las estaciones de servicio-, o infraestructuras de servicios
abastecimiento de agua, saneamiento y depuracin de aguas residuales, suministro de gas y energa elctrica,
radio/ televisin y otros-, de titularidad y promocin pblica, cuya implantacin deba realizarse en el medio rural,
cuando su mbito de implantacin no haya sido definido expresamente como sistema general por estas Normas
Subsidiarias.
2.Tramitacin:
Con anterioridad a la solicitud de licencia de construccin se formular una consulta previa al Ayuntamiento en la
que ste, en resolucin motivada, definir las condiciones de aportacin de parcela, edificabilidad y dotacin de
aparcamientos, as como, en su caso, la eventual exigencia de la previa formulacin de un plan especial.
En todo caso, se tomarn en consideracin a ese respecto las determinaciones contenidas en los expedientes y
proyectos que formule el Ayuntamiento correspondiente en el ejercicio de sus funciones y competencias.
3.Aportacin de parcela:
No se establecen condiciones aplicables con carcter general, si bien el Ayuntamiento podr exigir en su caso,
por la eventual analoga del uso cuya implantacin se solicita con otros usos no rurales, la implantacin de las
condiciones de aportacin de parcela establecidas para estos ltimos.
4.-

Separaciones mnimas:
* Lmite de parcela:

5,00 m
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* Edificacin de vivienda existente:


50,00 m
Adems se aplicarn las que se establezcan en cada caso en la legislacin sectorial vigente y, recprocamente
las que se definen para los diferentes tipos de edificaciones en el resto del articulado del presente captulo.
5.Condiciones de edificacin:
Dentro de una ocupacin de parcela mnima del 10%, el Ayuntamiento dispondr en cada caso los requisitos
especficos de edificacin que considere oportunos, mediante resolucin motivada. En todo caso, debern
cumplimentarse las normas de carcter general establecidas en el punto IV.4.1 de las presentes Ordenanzas.
6.-

Aparcamiento:
* Dotacin mnima:
1 plaza/100 m(t) o fraccin

Artculo 4.60.- Industrias agrarias no vinculadas a la explotacin del territorio


1.Definicin:
Se considerarn como tales las construcciones destinadas a producciones ganaderas de carcter intensivo en
rgimen de estabulacin permanente y las industrias agroalimentarias de primera transformacin no ligadas
directamente a una explotacin y en cualquier caso, las que tengan una superficie de techo superior a 2.000
m(t) o un espacio de maniobra o almacenamiento al aire libre de ms de 5.000 m(p).
2.-

Condiciones de edificacin y urbanizacin:


* Parcela mnima aportada:
25.000 m(p)
* Las edificaciones cumplimentarn los requisitos generales exigidos en el punto IV.4.1 de las presentes
Normas a los efectos de la disposicin de acceso rodado se considerarn como usos no rurales-, y las
condiciones que se establecen el Artculo 4.56 referido a construcciones destinadas a la explotacin agraria.

Artculo 4.61.- Usos residenciales autnomos, no vinculados a la explotacin del territorio


Se implantarn exclusivamente en edificaciones existentes con un uso exclusivo de vivienda con anterioridad a la
aprobacin del presente proyecto y no declaradas fuera de ordenacin, siempre que se siten en zonas de uso
global en las que se autorice la implantacin de estos usos. No se permite la implantacin de nuevas
edificaciones.
Su autorizacin estar en todo caso supeditada a la cumplimentacin de las condiciones establecidas en el
apartado 6.A del Artculo 4.56, adems de las de carcter general del punto IV.4.1.
En atencin a idnticas razones a las expuestas en el apartado 4.f del mismo Artculo, las edificaciones
existentes susceptibles de ser destinadas a los citados usos, podrn ser, en caso de derribo, ubicadas en el
nuevo emplazamiento que determine el Ayuntamiento.

Artculo 4.62.- Otros usos no rurales susceptibles de autorizacin


1.Definicin:
Se consideran entre ellos los usos terciarios hostelera, agroturismo u hoteleros-, industriales existentes u otras
actividades que por sus caractersticas deban implantarse en el Suelo No Urbanizable; y de equipamiento
comunitario, de titularidad pblica o privada, as como los usos de infraestructuras de servicios de titularidad
privada, autorizados en las diversas zonas, cuya implantacin deba realizarse en el medio rural y se justifique
suficientemente desde el punto de vista de su utilidad pblica o su inters social.
Los usos industriales existentes se consolidan, no admitindose la implantacin de nuevos asentamientos de
este tipo.
2.Tramitacin:
Los Ayuntamientos que reciban una solicitud de licencia de obras de este tipo en Suelo No Urbanizable, si
entienden que las mismas podran autorizarse, debern remitir a la Diputacin Foral u organismo competente, a
efectos de obtener la autorizacin previa prevista en la legislacin urbanstica, la siguiente documentacin:
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a.- Peticin del interesado ante el Ayuntamiento, con sealamiento de los extremos previstos en la citada
legislacin y, en concreto, justificando las edificaciones o instalaciones previstas y la necesidad de su
emplazamiento en medio rural.
b.- Informe del Ayuntamiento en el que se valore la peticin y su conformidad con el planeamiento
urbanstico.
La resolucin definitiva del organismo foral o autonmico competente deber producirse en el plazo de dos (2)
meses, previa informacin pblica durante veinte (20) das, entendindose concedida la autorizacin en caso de
silencio. Cuando la actuacin se ubique en montes catalogados de utilidad pblica, la resolucin se adoptar
previo Informe vinculante del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente y la autorizacin se entender
denegada si no se concediere expresamente en el citado plazo de dos (2) meses.
La autorizacin de la Diputacin Foral se entender, en todo caso, sin perjuicio de la necesidad de obtener la
preceptiva licencia municipal.
3.Implantacin de usos terciarios y de equipamiento comunitario en edificaciones existentes:
Las edificaciones existentes susceptibles de ser destinadas a los citados usos, podrn ser, en caso de derribo,
ubicadas en el nuevo emplazamiento que determine el Ayuntamiento.
Se autoriza la implantacin de dichos usos exclusivamente en edificaciones existentes con anterioridad a la
aprobacin del presente proyecto, y no declaradas fuera de ordenacin, debiendo, eso s, cumplirse las
siguientes condiciones:
* Con carcter general, se entendern consolidadas dichas edificaciones, con las caractersticas
parmetros formales de la edificacin; aprovechamiento edificatorio, etc- que tengan en el momento de
aprobacin del presente proyecto. Se admite, sin embargo, una ampliacin de 120 m(t) en planta con el perfil
mximo del edificio existente en el momento de la aprobacin del presente proyecto. Las ampliaciones, que se
debern adosar al edificio principal, cumplimentarn, siempre que sea viable, las condiciones de separacin a
otros elementos establecidas para la nueva edificacin.
* En ningn caso se autorizarn segregaciones de las fincas afectadas que den como resultado nuevas
parcelas o fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), salvo que se garantice su adscripcin a otras
explotaciones agrarias existentes.
* Se consolidan las edificaciones existentes en fincas con superficie inferior a 40.000 m(p), si bien stas
no podrn ser objeto de segregaciones.
* Debern cumplimentarse, entre otros, las condiciones establecidas en el apartado 4.c del Artculo 4.57
de estas Normas.
* Se consolidan los usos industriales existentes permitindose su ampliacin cumpliendo la normativa
general, aunque, debidamente justificado y con proyecto tcnico adecuado se permitir la ampliacin necesaria
para que las edificaciones se adapten a las necesidades tcnico-sanitarias que sean necesarias. Estos extremos
debern ser determinados por los servicios tcnicos municipales.
4.Implantacin de usos terciarios y equipamiento comunitario en nuevas edificaciones:
Excepcionalmente y siempre que el objetivo propuesto no sea susceptible de implantacin en edificaciones
existentes, podr autorizarse la construccin de nuevas edificaciones destinadas a los citados usos, siempre que
se cumplimenten, entre otras, las siguientes condiciones:
* La autorizacin estar supeditada a la previa y preceptiva formulacin y aprobacin de un proyecto de
construccin y urbanizacin que justifique, adems de la circunstancia antes comentada:
- La idoneidad del emplazamiento de las actividades y edificacin propuestas en el medio rural.
- El inters general y social del objetivo propuesto.
* Las de aplicacin general establecidas en el punto IV.4.1.
* Superficie mnima de la parcela aportada:
40.000 m(p)
La parcela aportada, an cuando su superficie sea superior a la citada, deber constituir en todo caso un mbito
espacial y fsicamente continuo y quedar vinculada a todos los efectos registralmente, etc- a la edificacin.
* Condiciones de edificacin:
- Distancia a los lmites de la parcela:
10,00 m
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- Distancia al lmite del Suelo No Urbanizable:


250,00 m
- Distancia a edificaciones en otras fincas:
250,00 m
- Superficie de techo edificable mxima:
. Parcela < 6,00 Ha:
1.800 m(t)
. Parcela > 6,00 Ha:
2.400 m(t)
. Tratndose de parcelas con superficie superior a 6,00 Ha. y previa justificacin al respecto, el
proyecto a formular podr reajustar la citada superficie de techo edificable.
* Dotacin de aparcamientos:
- En general:
1 plaza/100 m(t) mnimo- Usos de hostelera
1 plaza/30 m(t) mnimo* Vivienda auxiliar:
1 viv./parc. mximoSe destinarn a las personas que regenten o custodien las instalaciones y se construirn dentro del
aprovechamiento edificatorio autorizado e integradas, si ello fuese posible, en el edificio principal.

5.Usos de infraestructuras de servicios de titularidad y promocin privada:


Su implantacin como uso autnomo se ajustar, adems de a los condicionantes generales expuestos en el
punto IV.4.1, a los criterios establecidos en los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del Artculo 4.60 y, en todo caso, su
autorizacin se ajustar a lo dispuesto en el Artculo 3.20.

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Normas Generales
110

TTULO V:

NORMAS DE PROTECCIN DEL PATRIMONIO CATALOGADO

Artculo 5.1.- Formulacin del rgimen de proteccin de los elementos catalogados


Formulado de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica vigente Artculos 86 y 87 del
Reglamento Urbanstico y dems disposiciones concordantes-, el presente Catlogo tiene, por un lado, como fin,
la determinacin de la relacin de bienes y elementos construidos o naturales existentes en el Trmino Municipal
de Lasarte-Oria que, por su inters artstico, cultural, histrico, ecolgico o naturalstico, cientfico, etc, deben ser
preservados y protegidos de posibles intervenciones destructivas o degradantes.
Esa relacin est integrada por los bienes y elementos mencionados en el listado de elementos catalogados,
incluidos en este mismo documento.
Todos los bienes y elementos estn sometidos al rgimen de proteccin establecido tanto en este mismo
documento, como en las dems disposiciones legales vigentes en la materia Ley 7/1.990 de 3 de Julio, de
Patrimonio Cultural Vasco y Decretos que la desarrollan-.
En desarrollo de las presentes Normas Subsidiarias, se deber formular un Plan Especial de Proteccin del
patrimonio catalogado en el Trmino Municipal, el cual deber complementar la normativa de proteccin
contenida en el presente Ttulo, definiendo para los diferentes elementos o edificios catalogados medidas
particularizadas de proteccin y regulando en detalle las posibilidades de intervencin sobre ellas.
Asimismo, el citado proyecto deber completar el listado, incorporando al mismo, entre otros, elementos de
mobiliario y ornamentacin urbanos, si los hubiese de inters, no recogidos de forma especfica en el Catlogo
incorporado al presente documento.

Artculo 5.2.- Rgimen general de proteccin de los bienes y elementos catalogados


1.Los bienes y elementos catalogados no podrn ser objeto de intervenciones destructivas o degradantes,
sin perjuicio de aquellas que tengan por fin la eliminacin de aadidos sin valor o que desvirten el carcter de
los mismos.
2.Previamente a la solicitud de la correspondiente licencia municipal, el propietario o promotor afectado
podr formular ante el Ayuntamiento una consulta referida a la idoneidad de las intervenciones proyectadas en el
contexto de los objetivos de preservacin establecidos, as como a la materializacin concreta de las
obligaciones de preservacin de la construccin y de sus diferentes elementos.
Con ese fin, presentar al Ayuntamiento un anteproyecto o documento que defina con suficiente precisin los
aspectos bsicos de la obra a realizar.
El posicionamiento municipal ante la citada consulta no excluir la posibilidad de que en la resolucin referente a
la correspondiente licencia se definan, eventualmente, condiciones adicionales.
En todo caso, el propietario o promotor podr optar por formular directamente la solicitud de licencia, sin perjuicio
de que el proyecto presentado deba adecuarse, en su caso, para su validez efectiva, a las condiciones
establecidas en la resolucin municipal, o de que incluso, la intervencin cuya autorizacin se solicita sea
rechazada por no adecuarse a los criterios de preservacin establecidos en los informes tcnicos que se emitan.
3.Tanto la consulta como el proyecto de edificacin u obra correspondientes, sern remitidos a los
organismos correspondientes Gobierno Vasco o Diputacin Foral-, siempre que las intervenciones proyectadas
incidan en bienes sometidos legalmente a la tutela e intervencin de los mismos.
4.Las obras a realizar en los bienes catalogados debern cumplimentar en todo caso las condiciones de
preservacin establecidas en las resoluciones mencionadas en los apartados anteriores.

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Normas Generales
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5.La declaracin de ruina de los edificios o elementos de los mismos sometidos, en su caso, al rgimen
establecido en la Ley de Patrimonio Cultural Vasco, se ajustar al rgimen y procedimiento establecidos en el
artculo 36 del mismo.

Artculo 5.3.- Rgimen de proteccin de los bienes y elementos construidos catalogados


1.Se establecen, con carcter general, las siguientes modalidades de rgimen de proteccin siguientes:
a.- Grado I.- Conservacin estricta: se consideran adems de los edificios y elementos que han sido
objeto de declaracin como bienes culturales, aquellos que poseen un valor histrico y arquitectnico singular o
constituyen elementos fundamentales, no sustituibles, de la imagen urbana y la memoria histrica de la Ciudad.
b.- Grado II.- Conservacin bsica: el resto de los edificios y elementos incluidos en el Catlogo por
considerarse que su inters arquitectnico, histrico o cultural justifica su preservacin como elementos
relevantes que contribuyen a identificar y configurar las citadas imagen urbana y memoria histrica de la Ciudad.
2.Rgimen de conservacin estricta:
Las intervenciones y actuaciones en las edificaciones y dems bienes sujetos a ste rgimen de proteccin
tendrn como objetivo preferente la conservacin y restauracin de los mismos, autorizndose la reparacin o
recuperacin de los elementos degradados o que han sufrido alteraciones impropias. En ningn caso se
permitir la demolicin y sustitucin de la edificacin.
En ese sentido, se autorizarn con carcter general tan slo aquellas obras e intervenciones que tengan como
objetivo la restauracin o reposicin de los citados elementos y la modernizacin de las instalaciones.
Excepcionalmente, previo estricto estudio y justificacin detallados, y siempre que se garantice la preservacin
de las caractersticas fundamentales de esos bienes, sin que de las mismas se derive en modo alguno alteracin
o minusvaloracin de esas caractersticas, el Ayuntamiento podr autorizar obras de mayor alcance.
3.Rgimen de conservacin bsica:
En principio, se considerar catalogada la envolvente exterior: las fachadas, incluyendo la totalidad de sus
elementos; la cubierta en el caso de disponer de elementos constructivos o arquitectnicos singulares y, en su
caso, la urbanizacin y el cierre exterior de la parcela. Se conservarn asimismo, los elementos interiores que
tengan un valor singular: portal, escaleras, distribucin de los elementos.
Los edificios y dems bienes sujetos a este rgimen de proteccin, sern conservados y restaurados
manteniendo las partes valiosas de su constitucin y reponiendo, con sentido arquitectnico e histrico ajustado
a las caractersticas de la obra, aquellas otras complementarias de la obra principal o de las obras secundarias.
Se autoriza la realizacin de obras de restauracin, reposicin de elementos destruidos o alterados,
modernizacin de las instalaciones, demolicin de obras aadidas, reformas interiores que comporten incluso
reparaciones estructurales, etc.
En supuestos excepcionales, cabr la sustitucin de las edificaciones recuperando los elementos singulares
destacables de los mismos, que se integrarn en el nuevo proyecto, para lo cual deber mediar Informe previo
municipal al respecto.
4.Las obras e intervenciones que afecten a los bienes y elementos sujetos a tutela, sea Diputacin Foral o
Gobierno Vasco, sern objeto de los Informes, autorizaciones, etc previstos en la legislacin vigente en la
materia.
Asimismo, en atencin al alcance y a los efectos derivados de las obras y actuaciones proyectadas en bienes y
elementos no sujetos a la citada tutela, el Ayuntamiento podr solicitar la colaboracin e intervencin de las
mencionadas entidades a los efectos de determinar la viabilidad de aquellas obras y actuaciones.

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Normas Generales
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Artculo 5.4.- Rgimen de proteccin de los elementos y zonas de inters arqueolgico


1.Contenido de las categoras de elementos y zonas de inters arqueolgico:
a.- Grado I.- Elementos de inters arqueolgico: se incluyen en esta categora los elementos de inters
arqueolgico relevante, extensin limitada y localizacin y contenido claramente identificados -fundamentalmente
monumentos- Zonas arqueolgicas: se incluyen las reas de extensin relativamente amplia, que han sufrido
procesos urbanizadores y de construccin intensivos a lo largo de la historia de la Ciudad, relativamente
conocidos y delimitados en su contenido bsico y en las que resulta previsible el hallazgo de elementos de
inters arqueolgico relevante.
b.- Grado II: se incluyen en esta categora los elementos de inters arqueolgico secundario y localizacin
en unos casos definida y en otros conocida con menos precisin y, las reas de extensin amplia que por su
morfologa y los antecedentes histricos conocidos puedan presentar restos de inters arqueolgico diverso.
2.-

Rgimen de las intervenciones sobre los elementos y zonas de inters arqueolgico:


a.- Grado I.- Elementos de inters arqueolgico:
Queda prohibida cualquier intervencin o afeccin fsica directa sobre los elementos catalogados bajo esta
calificacin, con excepcin de las labores de excavacin o proteccin expresamente autorizadas por los
organismos competentes.
- Zonas arqueolgicas: las obras de movimiento de tierras y excavaciones que se realicen en las
zonas arqueolgicas se sujetarn a las disposiciones que, respecto a la preservacin de los bienes y elementos
de inters arqueolgico, formule el Departamento de Cultura de la Diputacin Foral.
Las intervenciones exigirn la realizacin previa por su titular de un estudio arqueolgico; la Diputacin podr
exigir, con anterioridad a la ejecucin de las obras, la redaccin de un proyecto arqueolgico que defina, en su
caso, la intervencin arqueolgica a realizar, previa o simultneamente a la ejecucin de las obras solicitadas.
b.- Grado II
Cuando se soliciten licencias de movimiento de tierras de cualquier tipo que afecten o puedan afectar a las zonas
incluidas en esta categora, el Ayuntamiento, en el acuerdo de concesin correspondiente, har constar
expresamente la posibilidad de afecciones a elementos de ese carcter y la obligacin de los titulares de las
obras de evitar su destruccin y de notificar de forma inmediata cualquier hallazgo que rena esas caractersticas
al Ayuntamiento o a la Diputacin Foral, de acuerdo con lo establecido en el Artculo 48 de la Ley de Patrimonio
Cultural Vasco, a cuyas disposiciones quedarn en tal caso sujetas las acciones correspondientes.
El Ayuntamiento, en todo caso, dar traslado de la concesin de las licencias a la Diputacin Foral, la cual, si se
considera oportuno, con arreglo a lo dispuesto por la Ley citada, podr exigir la adopcin de medidas de
prospeccin arqueolgica previa o control arqueolgico de las obras.

Artculo 5.5.- Rgimen de proteccin del patrimonio de inters naturalstico


Se incluyen los enclaves naturales que por sus valores ecolgicos de diverso tipo y el mantenimiento de ellos, en
una medida relevante de sus condiciones originarias, constituyen elementos singulares y no sustituibles del
territorio, que deben preservarse de manera estricta.
En las reas de inters naturalstico catalogadas, queda prohibida cualquier intervencin destructiva o
degradante de los suelos, la flora o la fauna existente y, entre ellas, los movimientos de tierras, la apertura de
zanjas o pistas, los vertidos de tierras o residuos de todo tipo, las talas de arbolado, la implantacin de
construcciones u obras de fbrica, la implantacin de infraestructuras, las actividades agrcolas y ganaderas y
otras similares.
En ellas se autorizarn exclusivamente las acciones de mejora o regeneracin del medio natural ejecutadas por
iniciativa o bajo la supervisin de los organismos responsables de la proteccin medioambiental.
En el caso de intervenciones infraestructurales de utilidad pblica prioritaria que necesaria e ineludiblemente
deban afectar a las reas de inters naturalstico catalogadas, se exigir en todo caso la previa formulacin del
correspondiente estudio de impacto ambiental que evale las posibles alternativas, minimice los impactos
resultantes y determine, en ltima instancia, las medidas correctoras oportunas.

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Normas Generales
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Donostia- San Sebastin, Mayo 2.004

Por GURBAIN, S.L.

Rpte: JOS MIGUEL MARTN HERRERA, Arquitecto

Colaboradores:

ANA CRESPO AMADO, Arquitecto

PEDRO ETXANIZ REBAQUE, Arquitecto

JOS MARIA ABAD URRUZOLA, Abogado

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