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Sumrio:
SUMRIO: Conceito - Caractersticas - Partes - Contedo - Sanes - Extino.
1. CONCEITO
2. CARACTERSTICAS
2.1.
Para o Direito moderno, a acepo mudou. Uma vez que todo contrato dotado de
exigibilidade e a todo contrato corresponde a ao, a expresso "contrato nominado"
passou a ter significao diferente, tratados como tais todos os contratos reconhecidos e
disciplinados pelo legislador, em contraposio aos contratos inominados, que seriam
aqueles no regulados em lei e que, embora sem uma padronizao legislativa, nem por
isso so menos contratos ou menos dotados de obrigatoriedade. Entendendo os juristas
que no o nome o fator importante, mas o fato de sua tipificao legislativa, preferem
dizer, respectivamente, contratos "tpicos" e contratos "atpicos". A importncia
reconhecida a esta classificao no condiz com a fora obrigatria, mas com a
circunstncia de, sendo tpicos, as partes no necessitarem de descer s mincias de
seus direitos e obrigaes, bastando a referncia ao nome para atrair toda a sua estrutura
legal e, ao revs, sendo atpicos, mister que os interessados minudenciem em
clusulas e itens tudo aquilo a que os contraentes estaro obrigados.
2.2.
estatudos os direitos e os deveres dos contratantes nas suas linhas gerais. Basta, ento,
celebrar um contrato de incorporao para desde logo reportarem-se as partes s
disposies legais respectivas, sem a necessidade de uma invocao especfica. No
projeto de Cdigo de Obrigaes que elaborei foi mantida a incorporao como contrato
tpico (arts. 539 a 542), e no projeto de Cdigo Civil (LGL\2002\400) de 1975
conservou-se essa mesma tipicidade (arts. 763-766).
Planiol, Ripert e Boulanger, "Trait lmentaire de Droit Civil", vol. II, n. 69; Mazeaud
e Mazeaud, "Leons de Droit Civil", vol., II, n. 96; De Page, "Trait lmentaire de
Droit Civil Belge", t. II, n. 450).
2.3.
2.4.
sendo, considera-se formado "solo consensu", vale dizer, no est adstrito a nenhuma
solenidade ou requisito formal. Celebra-se por escrito, como meio tcnico de se fixarem
desde logo as obrigaes e direitos das partes. Mas no est subordinado a
formalidades, terminologia ou sacramentalidade.
2.5.
2.6.
contrato de adeso ou contrato por adeso. Para a tal chegarem, impressionam-se com o
fato de ter o incorporador j redigido e muitas vezes at impresso o instrumento
contratual, que os co-contratantes se limitam a assinar.
3. PARTES
a existncia das duas partes, tomadas como emissoras de vontade com sentido
direcional. Exemplificando: a compra e venda negcio jurdico bilateral, quer na
hiptese de um vendedor singular e um comprador singular, quer na de vrios
vendedores e um comprador singular e vice-versa, quer, ainda, na pluralidade de
vendedores e de compradores. O exemplo til, para afastar a existncia da pluralidade
de adquirentes de unidades, como fator relevante na classificao do fenmeno
contratual.
No prima pela boa tcnica jurdica este quilomtrico conceito. Deixando de lado,
entretanto, a crtica redacional, cumpre salientar, na filosofia da Lei 4.591/64, que
incorporador no , necessariamente, um profissional que age com habitualidade.
incorporador aquele que, num dado momento, promove uma incorporao. Fosse ele
incorporador profissional; exercesse antes uma profisso liberal ou exercesse funo
pblica; fosse uma pessoa fsica ou uma pessoa jurdica, a sua qualificao como
incorporador reside no fato de estar promovendo uma incorporao. Isto : desde que
uma pessoa, fsica ou jurdica, realiza um empreendimento que consiste em dispor de
um terreno dividido em fraes ideais alienando as unidades em fase de construo
vinculadas s fraes ideais, sob regime condominial, ela um incorporador. No o
fato de vender unidades autnomas que faz o incorporador. Mas a circunstncia de
promover a construo configurando as vinculaes. Assim, se um mdico, um
advogado, um juiz, proprietrio ou promitente comprador de um terreno, num dado
momento, realizar uma edificao alienando fraes ideais vinculadas a unidades
autnomas, incorporador, e, como tal, tem as responsabilidades de incorporador.
A fim de coibir abusos e de evitar os aventureiros, a Lei 4.591 exige, para a promoo
de uma incorporao, o preenchimento de uma pr-qualificao para realizar
empreendimento desta ordem. A iniciativa e a responsabilidade das incorporaes
imobilirias cabero ao incorporador, que, nos termos do art. 31, somente poder ser:
4. CONTEDO
5. SANES
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6. EXTINO
6.1. Partindo desta noo, que , ao mesmo passo, de ordem jurdica e de ordem prtica,
deve-se considerar em vigor o contrato de incorporao at o momento em que se
atinge este resultado econmico ou teleolgico. Assim sendo, de se assentar que o
termo natural do contrato de incorporao coincide com a consecuo deste objetivo.
Da dizer que o contrato de incorporao extingue-se com a concluso da edificao ou
do conjunto de edificaes e sua entrega aos adquirentes em condies de
habitabilidade, considerada esta expresso no sentido de sua utilizao.
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A Lei 4.591/64 prev este termo final do contrato, determinando, uma vez concedido o
"habite-se" pela autoridade administrativa, que o incorporador requeira a averbao da
construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das
unidades. Esta obrigao do incorporador (art. 44) sancionada com a
responsabilidade, perante os adquirentes, pelas perdas e danos que resultem de sua
mora.
6.2. A incorporao pode morrer no nasce douro, na forma prevista no art. 33 da Lei
4.591, que confere ao registro o prazo de validade de 180 dias. Findo este, se ela ainda
no se houver concretizado, o incorporador somente poder negociar unidades depois
de atualizar a documentao exigida (art. 32). E bvio que, em o no fazendo, a
incorporao perece, ficando, portanto, o incorporador impedido de nela prosseguir.
6.3. A Lei 4.591/64 faculta ao incorporador fixar prazo de carncia para efetivao da
incorporao. Dentro nesse prazo, que improrrogvel e no pode ultrapassar o termo
final de validade do registro (180 dias), o incorporador tem a faculdade de desistir da
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uma hiptese de cessao nsita no prprio contrato, que, desta sorte, j contm em
seu bojo o germe de sua extino.
Cumpre, entretanto, esclarecer que nem opera automaticamente, nem vigora sem
estipulao expressa.
Com efeito. Para que tenha lugar a desistncia da incorporao, sem a cominao de
sanes ao incorporador, necessrio que, entre os documentos arquivados no Registro
de Imveis, esteja a declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia
(art. 32, "n"). Na falta de ressalva neste sentido, a desistncia da incorporao constitui
inadimplemento contratual, punvel.
E, para que caiba a efetivao da desistncia, mesmo como faculdade explcita, mister
que o incorporador a comunique por escrito aos adquirentes e ao registro imobilirio. O
documento ser arquivado em cartrio e averbado no registro da incorporao.
Uma vez denunciada a incorporao, o incorporador tem o prazo de 30 dias para
restituir aos adquirentes as importncias pagas, com seus valores corrigidos a contar das
datas dos recebimentos (art. 36).
relapso, que sem justa causa paralisa as obras, ou lhes retarda excessivamente o
andamento, , tambm, uma causa extintiva do contrato de incorporao. Extino
punitiva, sujeitando o incorporador responsabilidade civil e criminal, libera os
adquirentes, que podero prosseguir na obra, ou tomar as medidas que melhor
consultem aos seus interesses.
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