Apelación Ener Vasconcelos Arrendamiento

GERARDO A.
PEREZ PEREZ
ABOGADO
CED. PROF. 1704290
R.F.C. 690525-J47
COSTA REAL # 684- LOCAL 03 COL. VALLE REAL TEL. 485-28-67
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NEXTEL 181-10-34
E-MAIL: gerardoperezyperez@yahoo.com.mx
Saltillo, Coahuila, Mxico.
Juicio Ordinario Civil Expediente 1305/2008

Actor Sara Mara Ramos Prez
Demandados: Comer Job, S. A. de C. V.,
Controladora de Tiendas de Conveniencia, S. A. de C. V.
Suma Petitoria: Se formula Apelacin
Lic. Cesar Alejandro Saucedo Flores.

Juez Segundo de Primera Instancia
En Materia Civil
Presente.
Sara Mara Ramos Prez, de generales conocidas
en los autos del juicio al rubro citado, ante usted, respetuosamente,
comparezco para exponer:
Que por medio del presente escrito y al no estar
conforme con la Sentencia Definitiva Nmero Trescientos Treinta y Ocho
(338) de fecha Diez (10) de Septiembre de Dos Mil Ocho (2008) dictada
en el presente negocio, con fundamento en lo dispuesto por los artculos
864, 866, 867, 868, 869, 870 y dems relativos del Cdigo Procesal Civil
del Estado, vengo a interponer el recurso de Apelacin de conformidad
con los siguientes:
A G R A V I O S.
Primero.- Un Primer agravio, lo causa el
Considerando Tercero que rige los Resolutivos Segundo y Tercero de la
Sentencia Definitiva, al predicar el Juzgador lo siguiente:
Como ya se preciso en supra prrafos, dentro del escrito
inicial de demanda, dentro del escrito inicial de demanda, la actora
principal y demandada reconvencional solicit de COMER JOB, S. A.
de C. V., el pago de las pensiones rentsticas correspondientes de los
meses de septiembre a diciembre del Ao Dos Mil Seis; enero y
diciembre de dos mil siete y enero y febrero de dos mil ocho, ms las
que se sigan venciendo hasta la desocupacin y entrega del bien
arrendado. Luego, partiendo del anlisis de los hechos que conforman el
presente contradictorio y por mera cuestin de mtodo, quien esto
juzga, considera acertado analizar el adeudo de las rentas aducido por
la actora principal.
Pues bien, respecto del pago de las pensiones rentsticas
correspondientes a los meses de Septiembre a noviembre de dos mil
seis, es de mencionarse que an y cuando la fecha de celebracin del
citado contrato de arrendamiento fue el da uno de agosto de la
anualidad en cita, no existe certeza de que la entrega del local objeto de
tal negocio se haya efectuado en ese momento, pues tal y como se
desprende de la Clusula TERCERA, de tal instrumento, el pago de las
rentas comenzara a correr a partir de la entrega del inmueble, pero es
el caso que dentro de la prueba CONFESIONAL, a cargo de SARA
MARIA RAMOS PREZ, desahogada en diligencia del Diez de febrero
del ao en curso, se puede advertir que en la posicin cinco oral, refiri
que la posesin del local la entrego a su contraria en noviembre de dos
mil seis y en la posicin siete sealo que la vigencia del contrato
comenzaba en noviembre y diciembre de dos mil seis; es decir, de lo
anterior se colige que no existe un motivo fundado para determinar que
la arrendataria haya incumplido con el pago de los meses relativos de
septiembre a noviembre de la citada anualidad los cuales reclama en
GERARDO A. PEREZ PEREZ
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esta instancia, ya que la actora no pudo siquiera precisar con exactitud

cuando inicio la vigencia del contrato y con ello el que le asista el
derecho al cobro de dichas mensualidades a cargo de la parte reo,
siendo que la accionante es quien tena la carga de demostrar que la
entrega del bien inmueble se efecto en el mes de agosto, como lo
expreso en el hecho cuarto de su demanda, lo cual servira de
parmetro para aducir el tiempo en que comenzaron a correr el pago de
las rentas.
En cuanto al pago de las mensualidades de diciembre de
dos mil seis y enero de dos mil siete, debe decirse que no se justifico la
existencia de tal adeudo, prueba de ello es que existe la presuncin de
que las mismas le fueron cubiertas, en atencin a que la propia actora
principal expidi recibos posteriores a tales adeudos y sobre los cuales
reconoce le fueron pagados, pues tal y como se desprende de la citada
diligencia de fecha Diez de Febrero del ao en curso, la misma apunt
en la posicin diecisis de la prueba confesional desahogada a su cargo,
el reconocimiento de que el pago relativo a la mensualidad de febrero
de dos mil siete le fue cubierto por la arrendataria, afirmando en la
posicin trece que en el mes de noviembre del ao dos mil seis, se
expidi dicho recibo. En este sentido, el dicho de la demandada hace
cuestionable el hecho de que haya aceptado tales pagos sin que
previamente le fueran cubiertos los anteriores.
Es decir, partiendo del contenido del artculo 2271 del
Cdigo Civil que en su parte conducente refiere que cuando una deuda
sea de pensiones pagaderas a periodos determinados como la que aqu
nos ocupa, s se acredita por escrito el pago de ltima se presumen
pagadas las anteriores, de ah que resulte incuestionable que con el
pago acreditado del mes de febrero de dos mil siete habrn de
presumirse que los pagos
correspondientes a los meses
anteriores(diciembre de dos mil seis y enero de dos mil siete) fueron
satisfechos, mxime el que no existe en autos prueba en contrario que
desmerezca la conclusin a la que arriba este resolutor, no obstante a
que la presuncin en cita es de las clasificadas como iuris tantum,
esto es, es susceptible de ser destruida con prueba en contrario.
A.-) Las afirmaciones antes transcritas, contenidas
el Considerando Tercero que rigen los Resolutivos Segundo y Tercero
la Sentencia Definitiva, me causan agravio, pues el Juez natural deja
aplicar lo previsto por los artculos 421 y 423 del Cdigo Procesal Civil
vigor en el Estado.
en
de
de
en
Los numerales en cita disponen lo siguiente:

Articulo 421. Hechos excluidos de prueba. - No requerirn prueba:
I.- Los hechos notorios.
II.- Los hechos negativos, a menos que la negacin:
a) envuelva la afirmacin expresa de un hecho concreto
susceptible de prueba
b) desconozca la presuncin legal que tenga a su favor la
contraparte
c) desconozca la capacidad de alguna de las partes.
Articulo 423. -Carga de la Prueba. - Las partes tienen la carga de
demostrar sus respectivas proposiciones de hecho.
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Quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su

pretensin, quien contradice la pretensin del adversario, ha de probar los hechos
extintitivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensin.
El que funde su pretensin en una norma de excepcin, debe probar
el hecho que constituye su supuesto.
En caso de duda respecto de la atribucin de la carga de la prueba,
esta debe ser rendida por la parte que se encuentre en circunstancia de mayor
facilidad para proporcionarla o, si esto no pudiera determinarse, corresponder a quien
sea favorable el efecto jurdico del hecho que deba probarse.
Para el caso de que se ejercite la Accin de Pago de

Rentas, los extremos necesarios para justificar la procedencia de la
pretensin respectiva, se constrien, para el caso del Arrendatario, slo
en demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, pues la falta
de pago de las rentas por la locacin del inmueble arrendado, al consistir
en un hecho de carcter negativo, la parte actora no se halla obligado
a probarlo, sino que la carga de la prueba se arroja al Demandado, quien
se encuentra obligado a demostrar que si ha realizado los pagos
reclamados.
En apoyo del aserto anterior, se ha pronunciado
nuestro Mximo Tribunal de Justicia, en las Tesis de Jurisprudencia
definida y aislada cuyos rubros de identificacin son los siguientes:
Registro No. 166732
Localizacin: Novena poca
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta
XXX, Agosto de 2009
Pgina: 1258
Tesis: I.11o.C. J/18
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO.
PAGO
DE
RENTAS.
CORRESPONDE
ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO.
AL
Cuando el arrendador demanda la rescisin del contrato de arrendamiento

basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el
pago de rentas, para que prospere su accin slo debe acreditar la relacin
contractual con el demandado y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus
obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se
le puede obligar a probarlo, toda vez que ello ira en contra de la lgica y del
derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es,
que pag las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que
justifiquen el impago.
DCIMO PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER
CIRCUITO.
Amparo directo 288/2002. Guadalupe Gatica Zrate. 30 de mayo de 2002.
Unanimidad de votos. Ponente: Mara del Carmen Snchez Hidalgo. Secretario:
Francisco
Javier
Rebolledo
Pea.
Amparo directo 145/2005. Rogelio Agis Ubaldo. 10 de marzo de 2005.
Unanimidad de votos. Ponente: Francisco Javier Sandoval Lpez. Secretario:
Francisco
Juri
Madrigal
Paniagua.
Amparo directo 701/2008. Francisco Zamora Montero. 13 de noviembre de
2008. Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Jacobo Nieto Garca, secretario
de tribunal autorizado para desempear las funciones de Magistrado, en
trminos del artculo 81, fraccin XXII, de la Ley Orgnica del Poder Judicial de
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la Federacin, en relacin con el artculo 52, fraccin V, del Acuerdo General

del Pleno del Consejo de la Judicatura Federal, que reglamenta la organizacin
y funcionamiento del propio consejo. Secretario: Edgar Oswaldo Martnez
Rangel.
Amparo directo 777/2008. Rafael Estrada Rosas. 22 de enero de 2009.
Unanimidad de votos. Ponente: Eduardo Jacobo Nieto Garca, secretario de
tribunal autorizado para desempear las funciones de Magistrado, en trminos
del artculo 81, fraccin XXII, de la Ley Orgnica del Poder Judicial de la
Federacin, en relacin con el artculo 52, fraccin V, del Acuerdo General del
Pleno del Consejo de la Judicatura Federal, que reglamenta la organizacin y
funcionamiento del propio consejo. Secretario: Edgar Oswaldo Martnez Rangel.
Amparo directo 341/2009. **********. 25 de junio de 2009. Unanimidad de
votos. Ponente: Jaime Aurelio Serret lvarez. Secretario: Edgar Oswaldo
Martnez Rangel.
Registro No. 222192
Localizacin: Octava poca
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin
VIII, Julio de 1991
Pgina: 92
Tesis: VI.2o. J/135
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. PRUEBA DEL PAGO DE LAS RENTAS.

El contrato de arrendamiento exhibido en un juicio de rescisin de contrato por
falta de pago, es la prueba de la existencia de la obligacin del arrendatario de
pagar las rentas, pues ste es la prueba fundamental del derecho para exigir
las rentas pactadas y, una vez que el actor demuestre la existencia de aqul y
afirme la falta de pago de las pensiones, procede la tramitacin de la accin
para el pago de las rentas estipuladas desde la fecha del contrato, mientras
que al inquilino le corresponde comprobar que efectu los pagos exigidos.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 8/89. Santos Medina Morales y coagraviados. 7 de febrero de
1989. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario:
Humberto
Schettino
Reyna.
Amparo directo 412/89. Ral Jurez Morales. 14 de noviembre de 1989.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge
Alberto
Gonzlez
Alvarez.
Amparo directo 24/90. El Futuro del Vestido, S. A. de C.V. y otro. 31 de enero de
1990. Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Jorge
Alberto
Gonzlez
Alvarez.
Amparo directo 54/90. Brbara Gmez Rodrguez. 14 de febrero de 1990.
Unanimidad de votos. Ponente: Arnoldo Njera Virgen. Secretario: Nelson
Loranca
Ventura.
Amparo directo 189/91. Mara de los Angeles Castillo Reyes. 8 de mayo de
Humberto
Schettino
Reyna.
Nota: Esta tesis tambin aparece publicada en la Gaceta del Semanario Judicial
de la Federacin, 43, julio de 1991, pgina 95.
Registro No. 216535
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federacin
64, Abril de 1993
Pgina: 43
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Tesis: VI.2o. J/247
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE

RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA. La omisin en el pago de las rentas
reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la
prueba al arrendatario, pues ste tiene obligacin de acreditar que se
encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba
alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las
cargas que le imponen los artculos 2290 y 2291 del Cdigo Civil del Estado de
Puebla, en cuya virtud es correcto que se declare la rescisin del contrato de
arrendamiento.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL SEXTO CIRCUITO.
Amparo directo 256/88. Joaqun Cazarn Azoos. 16 de agosto de 1988.
Alberto
Gonzlez
Alvarez.
Amparo directo 189/91. Mara de los Angeles Castillo Reyes. 8 de mayo de
Humberto
Schettino
Reyna.
Amparo directo 147/92. Romn Reyes Rivera y otro. 23 de abril de 1992.
Alberto
Gonzlez
Alvarez.
Amparo directo 461/92. Vctor Moreno de la Torre. 14 de octubre de 1992.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino
Reyna.
Amparo directo 13/93. Jos Luis Ramrez Gonzlez. 1o. de febrero de 1993.
Unanimidad de votos. Ponente: Gustavo Calvillo Rangel. Secretario: Humberto
Schettino Reyna.
Establecido lo anterior, debe decirse que, ciertamente,

tal como lo predica el Juzgador, el primero de los extremos probatorios
sealados, esto es, el relativo a la demostracin de la existencia del
contrato de arrendamiento habido entre las partes y su derecho al cobro
de la prestacin rentstica, se acredita plenamente con la documental
base de la accin, consistente en el Contrato Privado de Arrendamiento
de fecha Primero (1.) de Agosto de Dos Mil Seis (2006) el cual fue
agregado a la demanda de mrito y en su oportunidad fue reconocido y
no objetado en cuanto a su contenido y alcance legal por parte de los
demandados, por lo que al tenor de lo dispuesto por los artculos 461,
462 y 513 del Cdigo Procesal Civil en vigor en el Estado, dicha
probanza hace prueba plena.
Por lo que toca al segundo de los requisitos
constitutivos de la accin intentada, es decir, la falta de pago de las
pensiones rentsticas convenidas, como ya se apunto en lneas
anteriores, al tratarse de un hecho negativo, el suscrito actor me
encontraba relevado de la carga de la prueba y en su lugar,
corresponda al arrendatario justificar su pago y cumplimiento.
En lugar de lo anterior, en sentido opuesto la
naturaleza de la pretensin ejercitada y contra el tenor de los preceptos
legales arriba invocados, equivocadamente el Juzgador, arroja haca m
la carga de la prueba, pues tal como se puede leer en el texto de la
resolucin impugnada, considera acertado analizar el adeudo de
las rentas aducido por la actora principal cuando conforme a los
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argumentos precitados, lo que deba de examinar el Resolutor era si

haba o no datos para acreditar el pago de las pensiones rentsticas
adeudadas, lo que en el caso no acontece.
De esta suerte, deja de aplicar lo prevenido por los
mencionados artculos 421 fraccin II y 423 del Cdigo Procesal Civil del
Estado, pues me finca el onus probandi, cuando la falta de pago de las
rentas reclamadas, al tratarse de un hecho negativo, no requieren
prueba de mi parte.
En su lugar, el Juzgador deba de analizar s del
contexto probatorio, existan datos para que el Arrendatario pudiera
demostrar el cumplimiento en el pago de las pensiones rentsticas
reclamadas en la presente instancia.
B.-) En el mismo orden de ideas, me agravia tambin

la afirmacin formulada por el Juzgador, quien al respecto, manifiesta:
Pues bien, respecto del pago de las pensiones
rentsticas correspondientes a los meses de Septiembre a noviembre de
dos mil seis, es de mencionarse que an y cuando la fecha de
celebracin del citado contrato de arrendamiento fue el da uno de
agosto de la anualidad en cita, no existe certeza de que la entrega del
local objeto de tal negocio se haya efectuado en ese momento, pues tal
y como se desprende de la Clusula TERCERA, de tal instrumento, el
pago de las rentas comenzara a correr a partir de la entrega del
inmueble, pero es el caso que dentro de la prueba CONFESIONAL, a
cargo de SARA MARIA RAMOS PREZ, desahogada en diligencia del
Diez de febrero del ao en curso, se puede advertir que en la posicin
cinco oral, refiri que la posesin del local la entrego a su contraria en
noviembre de dos mil seis y en la posicin siete sealo que la vigencia
del contrato comenzaba en noviembre y diciembre de dos mil seis; es
decir, de lo anterior se colige que no existe un motivo fundado para
determinar que la arrendataria haya incumplido con el pago de los
meses relativos de septiembre a noviembre de la citada anualidad los
cuales reclama en esta instancia, ya que la actora no pudo siquiera
precisar con exactitud cuando inicio la vigencia del contrato y con ello el
que le asista el derecho al cobro de dichas mensualidades a cargo de la
parte reo, siendo que la accionante es quien
tena la carga de
demostrar que la entrega del bien inmueble se efecto en el mes de
agosto, como lo expreso en el hecho cuarto de su demanda, lo cual
servira de parmetro para aducir el tiempo en que comenzaron a correr
el pago de las rentas.
Sobre el particular, debe decirse que el Juzgador deja
de observar lo previsto por los artculos 1912, 1913 y 2863 del Cdigo
Civil en Vigor en el Estado, que a la letra dicen:
Articulo 1912. Desde que los negocios se perfeccionan
obligan a sus autores y a las partes no solo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino adems a las consecuencias que, segn su
naturaleza, sean conformes a la buena fe, a la costumbre o a la ley.
Articulo 1913. La validez y el cumplimiento de los negocios
jurdicos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes, si son bilaterales, o
de su autor si son unilaterales, hecha excepcin de los casos expresamente
sealados en la ley.
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Articulo 2863. El arrendatario esta obligado a pagar la

renta desde el da en que reciba el bien arrendado, aunque no lo ocupe, salvo
pacto en contrario.
Se afirma lo anterior, pues en principio, cabe precisar

que el contrato de arrendamiento es aquel por medio del cual una
persona llamada arrendador concede a otra, llamada arrendatario, el uso
o goce temporal de una cosa, mediante el pago de un precio cierto. De
la anterior definicin anterior se desprende que los elementos del
Contrato de Arrendamiento, son los siguientes:
1. La concesin de uso o goce temporal de un bien.
2. El pago de un precio cierto, como contraprestacin
correspondiente a la concesin del uso y goce.
3. La restitucin de la cosa, puesto que la transmisin
de la cosa es temporal en cuanto a su uso y goce.
Lo anterior, conforme a lo dispuesto en el artculo

2835 del Cdigo Civil del Estado, que dispone:
Artculo 2835.- El arrendamiento es el contrato por el
cual las partes contratantes se obligan recprocamente, una, llamada
arrendador, a conceder el uso o goce temporal de un bien, y la otra,
llamada arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
As pues, resulta claro que el arrendamiento es un
contrato en donde los contratantes se imponen obligaciones recprocas,
en donde el arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de
una cosa y el arrendatario se obliga a pagar un precio cierto por ese uso
o goce.
La renta o precio cierto del arrendamiento lo
constituye una suma de dinero o cualquier otra cosa equivalente, con tal
de que sea cierta y determinada (artculo 2836).
La cosa materia del arrendamiento puede ser
cualquier bien que pueda usarse sin consumirse (artculo 2837).
El contrato de arrendamiento debe otorgarse
preferentemente por escrito; pero s el bien arrendado fuere rustico y la
renta anual pasare del importe de quinientos das de salario mnimo
general vigente en el Estado, el contrato se otorgara en escritura
pblica. (Artculo 2842).
El Cdigo Civil para el Estado de Coahuila, en el Ttulo
Sptimo, establece condiciones mnimas que deben observarse en
tratndose de arrendamientos, sealando en los artculos 2848 a 2860,
los derechos y obligaciones del arrendador y entre las cuales,
genricamente, encontramos: transmitir el uso o goce temporal de la
cosa; entregar la cosa arrendada; reparar la cosa arrendada; garantizar
el uso pacfico de la cosa arrendada; garantizar una posesin til de la
cosa arrendada; responder de los daos y perjuicios que se causen al
arrendatario en caso de que el arrendador sufra eviccin; no alterar la
forma de la cosa arrendada, ni estorbar el uso de la misma; pagar las
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mejoras hechas por el arrendatario y devolverle el saldo que hubiere a

su favor al terminar el contrato; etctera.
Por su parte, los artculos 2861 a 2882 del mismo
ordenamiento legal citado, prev los derechos y obligaciones del
arrendatario y entre las cuales genricamente encontramos: pagar la
renta; conservar y cuidar la cosa arrendada; pagar los daos y perjuicios
que por culpa del arrendatario o de sus familiares, sirvientes o
subarrendatarios, se causen en la cosa arrendada; responder en los
casos de incendio; y, restituir la cosa arrendada al terminar el contrato.
Ahora bien, en cuanto a la obligacin del arrendatario
de pagar la renta cabe sealar que la misma debe hacerse en la forma y
tiempo convenidos (artculo 2861, fraccin I); el arrendatario no est
obligado a pagar la renta sino desde el da en que reciba la cosa
arrendada, aunque no lo ocupe, salvo pacto en contrario (artculo 2863);
la renta ser pagada en el lugar convenido y, a falta de convenio, se
har en la casa, habitacin o despacho del arrendatario (artculo 2864);
el arrendatario est obligado a pagar la renta que se venza hasta el da
que entregue la cosa arrendada (artculo 2866); en caso de que el precio
del arrendamiento sea en frutos y stos no sean entregados, el
arrendatario deber pagar en dinero el mayor precio que tuvieran los
frutos (artculo 2867);
De igual forma, en tratndose de caso fortuito o
fuerza mayor s el arrendatario no puede usar y gozar de la cosa
arrendada, no se causar renta mientras dura el impedimento (artculo
2868); y, en caso de que se impida en parte el uso de la cosa arrendada,
podr el arrendatario pedir la reduccin de la renta (artculo 2869).
En el caso concreto, la parte actora intent la accin
de Pago de las Rentas Adeudadas, conforme a los trminos convenidos
en el contrato de arrendamiento base de la accin de fecha Primero (01)
de Agosto de dos mil seis (2006), tal como se desprende de la demanda
inicial.
Al respecto, las demandadas, COMER JOB, S. A. de
C. V., y CONTROLADORA DE TIENDAS DE CONVENIENCIA, S. A. DE
C..V., desde su escrito de contestacin a la demanda incoada en su
contra,), especficamente en el apartado nmero dos del capitulo de
Contestacin de Hechos, dijeron que:
.. En cuanto al punto nmero dos de Hechos,
manifiesto que es parcialmente cierto, ya que efectivamente, en la fecha
que alude, se celebr el Contrato de arrendamiento, respecto al Local
comercial referido, compareciendo la Actora, mi Representada, y la
ahora codemandada, Controladora de Tiendas de Conveniencia, S.
A. de C. V., ms es completamente falos que en dicho instrumento, se
haya pactado que el mismo fuera obligatorio por quince aos para las
partes, como podr usted, C. Juez, observar de dicho Contrato, en su
Clusula Segunda, expresamente se pact que sera forzoso para la
arrendadora, para demostrar lo anterior, ofrezco como de mi intencin el
Contrato de Arrendamiento Aludido
De esta suerte, del apartado antes transcrito de los
escritos de Contestacin a la Demanda por parte de COMER JOB, S. A.
de C. V. y CONTROLADORA DE TIENDAS DE CONVENIENCIA, S. A.
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DE C..V., podr advertirse que reconoce expresamente que el Contrato

se celebr en fecha Primero (01) de Agosto de Dos Mil Seis (2006).
Apuntado lo anterior, en opinin de la parte apelante,
la falta de certeza del Juzgador, acerca de que la entrega del local objeto
del negocio jurdico se haya efectuado al momento de la suscripcin del
contrato, esto es, en primero de agosto de Dos Mil Seis (2006) y por lo
tanto, condicionar dicha entrega para la procedencia del pago de las
pensiones reclamadas, resulta errnea.
As pues, establecida la fecha a partir de la cual el
contrato se perfecciono, en este caso, a travs de la forma escrita,
segn lo prescribe el artculo 2842, desde aquel momento, se obliga a
sus autores y a las partes no slo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino adems a las consecuencias que, segn su naturaleza,
sean conformes a la buena fe, a la costumbre o a la Ley, segn lo
dispone el artculo 1912 del Cdigo Civil en vigor en el Estado.
En estas condiciones, conforme a la naturaleza del
Contrato de Arrendamiento, las obligaciones sustantivas de las partes,
son como ya se dijo, para el Arrendador : transmitir el uso o goce
temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada; reparar la cosa
arrendada; garantizar el uso pacfico de la cosa arrendada; garantizar
una posesin til de la cosa arrendada; responder de los daos y
perjuicios que se causen al arrendatario en caso de que el arrendador
sufra eviccin; no alterar la forma de la cosa arrendada, ni estorbar el
uso de la misma, entre otras.
Por su parte, el arrendatario no est obligado a pagar
la renta sino desde el da en que reciba la cosa arrendada, aunque no lo
ocupe, salvo pacto en contrario (artculo 2863); la renta ser pagada en
el lugar convenido y, a falta de convenio, se har en la casa, habitacin
o despacho del arrendatario (artculo 2864); el arrendatario est
obligado a pagar la renta que se venza hasta el da que entregue la cosa
arrendada.
De esta manera, la obligacin de pagar la renta, nace
a partir de la suscripcin del contrato, pues es esa la consecuencia
natural, lgica y conforme a la buena fe del Contrato de Arrendamiento,
sin que para ello obste la falta de certeza del Juzgador, acerca de que la
entrega del local objeto del negocio jurdico se haya efectuado al
momento de la suscripcin del contrato, esto es, en primero de agosto
de Dos Mil Seis (2006).
Sobre el particular, me permito invocar las Tesis
Aisladas sostenidas por nuestro Ms alto Tribunal de Justicia, donde en
forma pormenorizada se predican los argumentos expuestos en los
pargrafos precedentes, cuyo tenor literal es como sigue:
Registro No. 183878
XVIII, Julio de 2003
Pgina: 1061
Tesis: I.8o.C.251 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
CONTRATOS BILATERALES, BUENA FE EN EL CUMPLIMIENTO DE LOS.

No basta cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas por uno de los
contratantes para que se justifique el de la otra parte, sino que es menester
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ABOGADO
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que aqul sea de tal importancia que deje o sea capaz de dejar insatisfecho el
inters del acreedor, atendiendo a la interdependencia funcional de las
prestaciones correlativas; as lo exige el principio de buena fe en el
cumplimiento del contrato que establece el artculo 1796 del Cdigo Civil para
el Distrito Federal, pues si los contratos desde que se perfeccionan obligan no
slo al cumplimiento de lo expresamente pactado sino tambin a las
consecuencias que, segn su naturaleza, son conformes a la buena fe, esta
misma regla conduce a estimar inadmisible la pretensin de que se exima del
cumplimiento a una de las partes, cuando el incumplimiento del otro
contratante no es de importancia, toda vez que ello implicara un ejercicio
abusivo de ese derecho por contrariar los fines que la ley tuvo en cuenta al
reconocerlo -el de preservar el sinalagma contractual- y por exceder los lmites
impuestos
por
la
buena
fe.
OCTAVO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 273/2003. Sistema de Transporte Colectivo. 18 de junio de
2003. Unanimidad de votos. Ponente: Abraham S. Marcos Valds. Secretaria:
Mara Teresa Lobo Senz.
Registro No. 220106
IX, Marzo de 1992
Pgina: 167
Tesis Aislada
Materia(s): Civil.
CONTRATOS. DESDE QUE SE PERFECCIONAN OBLIGAN A LOS

CONTRATANTES, NO SOLO AL CUMPLIMIENTO DE LO EXPRESAMENTE
PACTADO, SINO TAMBIEN A LAS CONSECUENCIAS QUE, SEGUN SU
NATURALEZA, SON CONFORME CON LA BUENA FE, EL USO O LA LEY.
De conformidad con lo dispuesto por el artculo 1796 del Cdigo Civil para el
Distrito Federal, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento y
obligan a los contratantes, no slo al cumplimiento de lo expresamente
pactado, sino tambin a las consecuencias que, segn su naturaleza, son
conforme con la buena fe, el uso, o la ley. En esa virtud, si en un contrato una
parte se obliga a suministrar e instalar determinado material en el tiempo y
forma convenidos, para que tal obligacin sea debidamente cumplida es
menester que quien contrate el servicio tenga lista la materia sobre el cual se
har la instalacin. Esta obligacin, aun cuando no haya sido expresamente
pactada en el contrato, es una consecuencia que deriva de su naturaleza, toda
vez que resulta evidente que la instalacin slo puede efectuarse en el caso de
que se den las condiciones necesarias para que pueda llevarse a cabo.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 5523/91. Instalaciones Fernndez, S.A. de C.V. 24 de noviembre
de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Jos Becerra Santiago. Secretario:
Marco Antonio Rodrguez Barajas.
De esta manera, pretender que el pago del

arrendamiento corra hasta en tanto el Inquilino efectivamente, ocupe el
inmueble dado en locacin, es desconocer las consecuencias del
Contrato de Arrendamiento, pues la obligacin de pago no se halla
condicionada a la ocupacin del inmueble, pues conforme a los efectos
jurdicos del arrendamiento, ello no resulta necesario.
Al efecto, me permito citar la tesis aislada, cuyos
datos de identificacin son los siguientes:
Registro No. 216581
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XI, Abril de 1993
Pgina: 216
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. LA OBLIGACION DE PAGO DE LAS RENTAS EN EL, NO

SE ENCUENTRA CONDICIONADA A LA OCUPACION DEL INMUEBLE POR
PARTE DEL INQUILINO.
Aun cuando el inquilino ocupe o no la habitacin materia del convenio, est
obligado a la entrega oportuna de las pensiones pactadas porque en el
contrato de locacin, no se condiciona necesariamente el uso del inmueble
para que surta efectos jurdicos, sino que basta que ste se encuentre a su
disposicin, dado que son las facultades de tenencia y disfrute del bien, las que
motivan el pago de las rentas, no nicamente por parte del locatario, sino que
tambin de quien se obligue solidariamente, toda vez que la solidaridad otorga
potestad al acreedor, de exigir en forma independiente al fiador o a su fiado, el
cumplimiento
de
la
deuda
y
dems
prestaciones
acordadas.
SEXTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 6804/92. Mara Guadalupe Rojas Rodrguez de Gmez. 28 de
enero de 1993. Unanimidad de votos. Ponente: Enrique R. Garca Vasco.
Secretaria: Maura Anglica Sanabria Martnez.
As pues, por las razones expuestas en el cuerpo del

agravio, es evidente que ninguna carga probatoria me corresponde para
acreditar que la entrega del Bien inmueble, aconteci en forma
concomitante
a la suscripcin del Contrato, que, adems, no es
condicin sine que non, para el pago del alquiler, toda vez, que se
insiste, ello ira en contra de las consecuencias naturales del Contrato de
Arrendamiento.
Adems, como se ha dicho, la carga de la prueba para
acreditar el pago o impago de las pensiones rentsticas reclamadas,
corresponde al Demandado y no al Actor como indebidamente lo
pretende el Juzgador, que de forma arbitraria, invierte las reglas de la
carga probatoria como ha sido sealado en el apartado antecedente.
C.-) En el mismo orden de ideas, me agravia tambin
la afirmacin vertida por el Juzgador, respecto a la presuncin del pago
de rentas, respecto a lo cual el resolutor, sealo:
En cuanto al pago de las mensualidades de diciembre
de dos mil seis y enero de dos mil siete, debe decirse que no se justifico
la existencia de tal adeudo, prueba de ello es que existe la presuncin
de que las mismas le fueron cubiertas, en atencin a que la propia
actora principal expidi recibos posteriores a tales adeudos y sobre los
cuales reconoce le fueron pagados, pues tal y como se desprende de la
citada diligencia de fecha Diez de Febrero del ao en curso, la misma
apunt en la posicin diecisis de la prueba confesional desahogada a
su cargo, el reconocimiento de que el pago relativo a la mensualidad de
febrero de dos mil siete le fue cubierto por la arrendataria, afirmando en
la posicin trece que en el mes de noviembre del ao dos mil seis, se
expidi dicho recibo. En este sentido, el dicho de la demandada hace
cuestionable el hecho de que haya aceptado tales pagos sin que
previamente le fueran cubiertos los anteriores.
Es decir, partiendo del contenido del artculo 2271 del
Cdigo Civil que en su parte conducente refiere que cuando una deuda
sea de pensiones pagaderas a periodos determinados como la que aqu
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nos ocupa, s se acredita por escrito el pago de ltima se presumen

pagadas las anteriores, de ah que resulte incuestionable que con el
pago acreditado del mes de febrero de dos mil siete habrn de
presumirse que los pagos
correspondientes a los meses
anteriores(diciembre de dos mil seis y enero de dos mil siete) fueron
satisfechos, mxime el que no existe en autos prueba en contrario que
desmerezca la conclusin a la que arriba este resolutor, no obstante a
que la presuncin en cita es de las clasificadas como iuris tantum,
esto es, es susceptible de ser destruida con prueba en contrario.
Desde luego, no soy conforme con los razonamientos
expuestos en los prrafos mencionados, pues tal y como consta en el
sumario de cuenta, jams he aceptado dicha afirmacin, pues al
contrario, desde siempre he reclamado y le he requerido a los
Demandados por el pago de dichas pensiones rentsticas, segn se
advierte de las constancias procesales que enseguida enumerar.
1.-) Documental Privada, consistente en escrito de
fecha treinta (30) de Noviembre de Dos Mil Seis (2006) suscrito por la
actora y dirigido al seor Jaime Williams Daz, representante legal de la
empresa
denominada
CONTROLADORA
DE
TIENDAS
DE
CONVENIENCIA S. A. de C. V., por el que se le comunica al citado
personero de la ahora codemandada, de la existencia del adeudo de
cinco (05) meses de renta, as como tambin de la desocupacin del
inmueble por parte del arrendatario.
Notificacin recibida en fecha Dieciocho de Enero de Dos Mil Ocho
(2008) por parte del seor Felipe Palomino, empleado de la demandada
COMER JOB, S. A. de C. V., por medio de la cual se requiere a dicha
empresa para que proceda al pago de las rentas vencidas y no pagadas.

Notificacin recibida en fecha Dieciocho de Enero de Dos Mil Ocho
(2008) por parte del seor Jos Jacinto Prez Silva, empleado de la Co
demandada CONTROLADORA DE TIENDAS DE CONVENIENCIA, S. A.
de C. V., por medio de la cual se entera a dicha negociacin para que
proceda a dar cumplimiento a lo pactado en el apartado B de la Clusula
Sptima del Contrato de Mrito.
4.-) Documental Privada, consistente en Acta fuera de
protocolo de fecha Catorce (14) de Enero de Dos Mil Ocho (2008)
levantada ante la Fe del Licenciado Ral Lpez Gutirrez, Notario Pblico
nmero Quince (15) en ejercicio en esta Ciudad, quien hace constar que
el local arrendado se encuentra vaco en la planta baja.
5.-) Documental Privada, consistentes en los recibos
de Arrendamiento nmero 008 del Mes de Noviembre de Dos Mil Seis
(2006), 016 correspondiente al Mes de Abril de Dos Mil Siete (2007); 020
del Mes de Mayo de Dos Mil Siete (2007); 023 del Mes de Junio de Dos
Mil Siete (2007); 026 del Mes de Julio de Dos Mil Siete (2007); 027
relativa al Mes de Agosto (2007); 030 del Mes de Septiembre de Dos Mil
Siete (2007); 033 del Mes de Octubre de Dos Mil Siete (2007) y 036 del
Mes de Noviembre de Dos Mil Siete (2007).
6.-) Documental Pblica, de fecha Treinta y Uno de
Enero de Dos Mil Ocho (2008) relativa a la notificacin practicada a la
suscrita en el expediente nmero 82/2008 relativo al Procedimiento No
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Contencioso, donde se me requiri por la recepcin de las llaves de la

finca arrendada, a lo cual me negu, pues desde aquella diligencia aduje
que los ahora demandados me adeudaban siete (07) Meses
No obstante que las referidas documentales corren
agregadas al sumario en que se acta, las contra partes, nunca
objetaron ni su contenido ni su alcance probatorio, por lo que de
conformidad con lo previsto por los artculos 461, 462 y 513 del Cdigo
Procesal Civil en vigor en el Estado, las probanzas citadas surten sus
efectos probatorios plenos.
En estas condiciones, al haberse interpelado a los
deudores por el pago de las rentas reclamadas, hace improcedente e
inoperante la presuncin esbozada por el Juzgador, cuenta habida que
no tengo conformidad con dicha circunstancia y por lo tanto desde
siempre me he opuesto a ello.
Sobre el particular, me permito citar las Tesis de
Jurisprudencia definidas y Aisladas, sostenidas por nuestro Ms alto
Tribunal de Justicia, cuyos rubros de identificacin son los siguientes:
Registro No. 173843
Instancia: Primera Sala
XXIV, Diciembre de 2006
Pgina: 32
Tesis: 1a./J. 83/2006
Jurisprudencia
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIN.

PRESUNCIN DE PAGO DE RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS
(INTERPRETACIN DEL ARTCULO 2,428-E DEL CDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL 17 DE ENERO DE 2003).
El artculo 2,448-E del Cdigo Civil para el Distrito Federal, actualmente 2,428-E
debido a la imprecisin del numeral en la reforma publicada en la Gaceta
Oficial del Distrito Federal el 16 de enero de 2003, establece la obligacin para
el arrendador de entregar un recibo por cada mensualidad que le sea pagada,
la cual es correlativa con el deber del arrendatario de pagar la renta en la
forma y tiempo convenidos, siendo que el pago o cumplimiento de esa
obligacin corresponde demostrarlo al obligado, toda vez que exigir tal prueba
al arrendador equivaldra a obligarlo a probar una negacin, situacin
procesalmente inadmisible; sin embargo, el citado artculo contiene una
excepcin a dicha regla general e impone al arrendador, cuando reclama el
pago de ms de tres meses de rentas, la carga de probar que hizo el
requerimiento correspondiente, ya que si no lo hace, opera la presuncin de
pago a favor del arrendatario, en tanto que la porcin normativa seala que "a
falta de entrega de recibos de pago de renta por ms de tres meses, se
entender que el pago ha sido efectuado, salvo que el arrendador haya hecho
el requerimiento correspondiente en tiempo y forma". Por otro lado, dicha
excepcin no se actualiza cuando slo se reclama el pago de rentas por menos
de tres meses, pues se estara bajo la regla general de la primera parte del
segundo prrafo del referido artculo 2,428-E, que obliga al arrendatario a
probar el pago de las rentas; de ah que el arrendador no slo deba otorgar el
recibo de pago de las rentas, sino tambin demandar el pago de no ms de dos
rentas mensuales vencidas, para evitar que se actualice el supuesto de
excepcin que le impondra la carga de probar el requerimiento en tiempo y
forma de pago de rentas por ms de tres meses, so pena de que se presuman
pagadas. Esta interpretacin es congruente con la intencin del legislador de
proteger al inquilino de fincas urbanas destinadas a la habitacin, con el fin de
evitar abusos del arrendador e impedir que ste pueda demandar sin lmite el
pago de las rentas; siendo tambin esas las razones por las cuales todas las
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disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la

habitacin son de orden pblico e inters social, irrenunciables y, por tanto,
cualquier estipulacin en contrario se tiene por no puesta. Consecuentemente,
cuando el arrendador pretende el cobro de rentas por un lapso mayor de tres
meses, debe demostrar haber requerido al inquilino antes de que culmine ese
trmino, de lo contrario se entendern pagadas, ante la falta de interpelacin,
dada la presuncin legal que establece en su favor el artculo en comento, sin
que importe el sealamiento en el contrato sobre el lugar de pago de las
rentas, esto es, en el domicilio del arrendador o en el del arrendatario, ello en
atencin al principio general de derecho que establece que en donde el
legislador no distingue, el juzgador no debe hacerlo.
Contradiccin de tesis 65/2006-PS. Entre las sustentadas por los Tribunales
Colegiados Sexto y Tercero, ambos en Materia Civil del Primer Circuito. 18 de
octubre de 2006. Cinco votos. Ponente: Juan N. Silva Meza. Secretario: Eligio
Nicols
Lerma
Moreno.
Tesis de jurisprudencia 83/2006. Aprobada por la Primera Sala de este Alto
Tribunal, en sesin de fecha dieciocho de octubre de dos mil seis.
Registro No. 167030
XXX, Julio de 2009
Pgina: 1861
Tesis: I.9o.C.159 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. CUANDO SE RECLAMAN RENTAS POR MS DE TRES MESES

Y SE OPONE COMO EXCEPCIN LA PRESUNCIN LEGAL DERIVADA DEL
ARTCULO 2428-E DEL CDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, SE

ARROJA LA CARGA DE LA PRUEBA AL ACTOR PARA ACREDITAR EL
INCUMPLIMIENTO DEL TOTAL DE LAS RENTAS EN QUE SE HACE
DESCANSAR LA MORA.
De la interpretacin teleolgica del artculo 2428-E del Cdigo Civil para el
Distrito Federal, que refiere que a falta de entrega de los recibos de renta por
ms de tres meses, se entender que el pago ha sido efectuado, salvo que el
arrendador hubiera hecho el requerimiento correspondiente en tiempo y forma,
as como conforme a la jurisprudencia 1a./J. 83/2006, emitida por la Primera
Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, de rubro: " ARRENDAMIENTO
DE FINCAS URBANAS DESTINADAS A LA HABITACIN. PRESUNCIN DE PAGO DE
RENTAS POR FALTA DE ENTREGA DE RECIBOS (INTERPRETACIN DEL ARTCULO
2,428-E DEL CDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL VIGENTE A PARTIR DEL
17 DE ENERO DE DOS MIL TRES).", se desprende una excepcin para exigir la
prueba del pago de rentas al obligado, cuando el reclamo sea de ms de tres
mensualidades, porque entonces la carga probatoria se revierte al arrendador
en cuanto a que hizo el requerimiento correspondiente, y si no lo hace opera la
presuncin a favor del arrendatario de haber realizado ese pago; ante tal
precisin, en el supuesto de que el actor reclame ms de tres mensualidades
sin que exista en autos constancia que acredite que llev a cabo tal
requerimiento, la consecuencia ser que se entiendan por pagadas la totalidad
de las rentas reclamadas y no de manera fraccionada. Por lo tanto, ante la
ausencia de mora cobra vigencia la improcedencia de la rescisin del contrato
de arrendamiento, toda vez que no es congruente que la autoridad responsable
declare que la presuncin legal que deriva del precepto invocado slo
comprende las rentas que rebasen los tres meses, anteriores a la presentacin
de la demanda, y por lo que hace a las que anteceden a tal presentacin,
decrete el incumplimiento e incluso condene al pago de esas pensiones, pues
si bien la presentacin de la demanda es una forma de interpelacin judicial, lo
cierto es que la presuncin legal de tal precepto, comprende el total de las
rentas
en
la
forma
en
que
fueron
reclamadas.
NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
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Amparo directo 236/2009. Sabina Nochebuena Acosta. 21 de mayo de 2009.

Unanimidad de votos. Ponente: Daniel Horacio Escudero Contreras. Secretaria:
Ma.
del
Carmen
Melndez
Valerio.
Nota: La tesis 1a./J. 83/2006 citada, aparece publicada en el Semanario Judicial
de la Federacin y su Gaceta, Novena poca, Tomo XXIV, diciembre de 2006,
pgina 32.
Registro No. 169625
XXVII, Mayo de 2008
Pgina: 1129
Tesis: I.4o.C.139 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
RENTA. ELEMENTOS DE LA PRESUNCIN DE PAGO PREVISTA EN EL

ARTCULO PUBLICADO COMO 2428-E DEL CDIGO CIVIL PARA EL
DISTRITO FEDERAL.
La interpretacin sistemtica y funcional del artculo publicado como 2428-E
del Cdigo Civil para el Distrito Federal, que por su orden deba ser 2448-E, a
partir de su propio texto y de los elementos encontrados en el proceso
legislativo de su creacin, conduce al conocimiento de que en l se contiene
una disposicin de derecho social, destinada a equilibrar las relaciones
desiguales existentes entre los arrendadores de inmuebles de casas habitacin
y los inquilinos de stas, generalmente a cargo de ncleos familiares de
escasos recursos econmicos, mediante la creacin de una excepcin a la regla
general sobre cargas probatorias, consignada en el artculo 281 del Cdigo de
Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, consistente en presumir hecho
el pago de la renta, respecto de la cual concurran los siguientes elementos: a)
La existencia de la relacin contractual de arrendamiento para casa habitacin
entre sujetos de las especies precisadas; b) El vencimiento de una pensin
peridica o ms, de las pactadas por las partes; c) La promocin de un proceso
jurisdiccional para exigir el cumplimiento de esa obligacin; d) La excepcin de
pago sin comprobacin; e) El transcurso de tres meses a partir del da siguiente
al vencimiento de cada pensin rentstica reclamada (ordinariamente
mensualidad) y f) Que el arrendador no haya requerido el pago dentro de esos
tres meses. Por tanto, ante la falta de cualquiera de los requisitos de la relacin
precedente no opera la presuncin de pago, lo que remite el caso a la
aplicacin de la regla general de que el que afirma el pago tiene la carga de
probarlo.
CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 770/2007. Judith Gabriela Hilbert y Ramrez. 21 de febrero de
2008. Unanimidad de votos. Ponente: Francisco Javier Sandoval Lpez.
Secretaria:
Anglica
Rivera
Chvez.
Amparo directo 86/2008. Martha Araceli Martnez Nava. 28 de febrero de 2008.
Unanimidad de votos. Ponente: Leonel Castillo Gonzlez. Secretaria: Blanca
Estela Mendoza Ortiz.
En el caso que nos ocupa, los elementos requeridos

para que prospere la presuncin de pago de las rentas mayores a tres
meses, no se actualiza, pues para ello, como se indica en la tesis aislada
arriba transcrita, es menester acreditar la concurrencia de los siguientes
requisitos:
a) La existencia de la relacin contractual de
arrendamiento para casa habitacin entre sujetos de las especies
precisadas;
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b) El vencimiento de una pensin peridica o ms, de

las pactadas por las partes;
c) La promocin de un proceso jurisdiccional para
exigir el cumplimiento de esa obligacin;
d) La excepcin de pago sin comprobacin;
e) El transcurso de tres meses a partir del da
siguiente al vencimiento de cada pensin rentstica reclamada
(ordinariamente mensualidad) y
f) Que el arrendador no haya requerido el pago dentro
de esos tres meses.
As pues, la emisin de los recibos posteriores a tal
adeudo, que presuntivamente se dice, debe tenerse por pagado, de
ninguna manera implica la liberacin de los adeudos anteriores, pues de
acuerdo a las constancias reseadas con antelacin, en mi calidad de
arrendador,
siempre requer por el pago del alquiler respectivo;
circunstancia que de suyo deja sin efecto la procedencia de dicha
presuncin en favor del arrendatario, tal como se advierte de las
Jurisprudencias definidas arriba transcritas.
Luego entonces, al acreditarse la existencia de los
requerimientos de pago de las pensiones rentsticas vencidas, resulta
inoperante la presuncin legal de referencia, por que precisamente,
dichos reclamos, constituyen la prueba en contrario a que alude el
artculo 2271 del Cdigo Civil del Estado y en consecuencia, el
demandado continua con la carga probatoria de acreditar que hizo el
pago de las pensiones adeudadas.
En mrito de lo anterior, me permito invocar la Tesis
aislada de Jurisprudencia, sostenida por nuestro Ms Alto Tribunal, cuyo
rubro de identificacin es el siguiente:
Registro No. 253868
Localizacin: Sptima poca
87 Sexta Parte
Pgina: 21
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. PUEDE DESVIRTUARSE LA PRESUNCION

GENERA EL PAGO DE LA ULTIMA PENSION RENTISTICA.
QUE
El artculo 1581 del Cdigo Civil del Estado de Guanajuato, establece que
cuando la deuda es de pensiones que deben satisfacerse en perodos
determinados y se acredita por escrito el pago de la ltima, se presumen
pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario. Ahora bien, si el deudor
mediante diligencias de ofrecimiento de pago y consignacin deposit
determinadas cantidades de dinero, las cuales propuso fueran aplicadas en
pago de los dos ltimos meses vencidos por concepto de rentas, y el acreedor
al manifestar su conformidad en recibirlas aclar expresamente que faltaba
cubrir el pago de mensualidades anteriores, por lo que se reservaba el derecho
a exigirlas en el juicio respectivo, habindose tenido por reservados esos
derechos, segn resoluciones que no fueron impugnadas, frente a tal situacin,
resulta inoperante la presuncin legal de referencia, porque precisamente las
diligencias en que consta esa reserva de derechos, constituyen la prueba en
contrario
que
permite
el
precepto
legal
invocado.
TRIBUNAL COLEGIADO DEL NOVENO CIRCUITO.
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Amparo directo 740/75. Simn Crdenas Mancera. 4 de marzo de 1976.

Unanimidad de votos. Ponente: Enrique Arizpe Narro. Secretario: Pedro Elas
Soto Lara.
Genealoga:
Informe 1976, Tercera Parte, Tribunales Colegiados de Circuito, tesis 5, pgina 421.
De esta suerte, s como se dijo, la carga de la prueba,

pervive la carga de la prueba del pago de las pensiones rentsticas a
cargo de la codemandada, COMER JOB, S. A. de C. V., esta nada
demuestra, pues en el sumario de mrito, solo se limita a invocar una
tesis aislada de Jurisprudencia, cuyo tenor literal slo refiere una
presuncin juris tantum, la cual esta desvirtuada con la Confesional
rendida el pasado da Diez (10) de febrero del presente ao, por la
seora Sara Mara Ramos Prez, quien al evacuar las preguntas quince
(15) y (16) de la Prueba de Declaracin de Parte, refiere la forma y los
meses a los que se aplicaron los cantidades entregadas en el Mes de
Noviembre de Dos Mil Seis (2006).
As pues, no se reconoce que el pago de las pensiones
arrendaticias posteriores haya cubierto las anteriores, amn de que para
ello resultaba necesario asentar tal circunstancia en los recibos cuyo
pago supone la contraria la releva de los atrasados, lo que en la especie
no ocurre, pues sobre el particular ningn razonamiento formula el co
litigante y por lo tanto, debe decirse que el impago de estos no se ha
desvirtuado en forma alguna, ms an por que los recibos de renta que
corren agregados al sumario en que se acta no son consecutivos, esto
es que los expedidos en determinado mes no corresponden
necesariamente al que ha sido pagado.
Ilustra el argumento anterior, el contenido de las tesis
aisladas de Jurisprudencia, cuyos datos de identificacin, son como
sigue:
Registro No. 284414
Localizacin: Quinta poca
Instancia: Pleno
XV
Pgina: 606
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
PENSIONES PERIODICAS.
La presuncin que establece la ley, de que se est al corriente en su pago, si se
presenta el recibo de las tres ltimas mensualidades, no subsiste, si tal recibo
no especifica cules son las mensualidades recibidas.
Amparo civil directo. Carranza Manuel N. 9 de septiembre de 1924. Unanimidad
de nueve votos. La publicacin no menciona el nombre del ponente.
SEGUNDO.- Un Segundo motivo de agravio, se me

causa por el Considerando Tercero que rige los Resolutivos Segundo y
Tercero de la Sentencia Definitiva, al predicar el Juzgador lo siguiente:
Finalmente para poder determinar la procedencia del
pago de las rentas generadas en los meses de enero y febrero del ao
dos mil ocho y los que se sigan venciendo , esta autoridad, mediante
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provedo de fecha cuatro de agosto de los corrientes, determin

necesaria, como diligencia para mejor proveer el realizar la prctica de
la inspeccin judicial del expediente 92/2008 radicado en el Juzgado
Primero de Primera Instancia en Materia Civil, relativo al procedimiento
No Contencioso promovido por COMER JOB, S. A. DE C. V., frente a SARA
MARIA RAMOS PEREZ, esto ltimo en atencin a que la parte actora,
refiri sobre su existencia material, sin que obrara en autos un elemento
convincente que pudiera tener por cierta tal afirmacin, entonces como
consecuencia de ello, en la diligencia de Veintiocho de agosto del ao en
curso se llev a cabo dicha inspeccin, obtenindose el que tal
procedimiento fue ventilado con la finalidad de dar aviso a la
arrendadora de la voluntad del arrendatario de dar por terminado el
contratote arrendamiento que tenan celebrado, para lo cual
consignaron la llave del inmueble arrendado, desde el momento de la
presentacin de la oficialia comn de partes de tal procedimiento, es
decir el veintids de enero del ao dos mil ocho, consignacin que
quedo radicada en fecha veintiocho del mismo mes y anualidad,
posteriormente, el da treinta y uno de enero del ao dos mil ocho, en
diligencia llevada a cabo por el actuario adscrito al Juzgado de
referencia se le notifico a SARA MARIA RAMOS PEREZ, que en el
mencionado Juzgado se encontraban consignadas las llaves del local en
comento, y al respecto ella manifest ..Que se negaba a recibir las
llaves en virtud de que tiene un contrato de arrendamiento con COMER
JOB, S. A. de C. V., y que a la fecha se le adeudaban rentas de siete
mese, por concepto de rentas vencidas y no pagadas.
En este orden de ideas, cabe traer a la palestra el artculo
333 de la Legislacin adjetiva, que a la letra dice: S el Acreedor
rehusare sin justa causa, recibir la prestacin debida o dar el documento
justificativo de pago, o si fuera persona incierta o incapaz de recibir,
podr el deudor librarse de la obligacin, haciendo judicialmente
ofrecimiento de pago, seguido de consignacin, puesto que si bien es
cierto la actora se neg a recibir las llaves, aduciendo que se le
adeudaban siete meses de renta, tambin lo es que nunca justifico su
oposicin, y en consecuencia, acorde a lo establecido en los diversos
arbigos 341 y 342 del ordenamiento legal en cita en correlacin con los
numerales 2288 y 2289 de la Legislacin Sustantiva, se declara la
liberacin de deuda y se tiene por extinta la obligacin del arrendatario
desde el momento en que se efecto la consignacin y en lo que dicho
bien concierne.
A.-) Las afirmaciones antes transcritas, contenidas en
el Considerando Tercero que rigen los Resolutivos Segundo y Tercero de
la Sentencia Definitiva, me causan agravio, pues el Juez natural deja de
aplicar lo previsto por los artculos 5, 396 fraccin II, 409, 410, 422
fraccin II, 423 y 424 del Cdigo Procesal Civil en vigor en el Estado,
que a la letra sealan lo siguiente:
Articulo 5. - Principio de imparcialidad del juzgador e igualdad

de las partes. - El juzgador ejercer las facultades que la ley le otorga con
independencia e imparcialidad, observando siempre el trato igual de las partes en el
proceso, de manera tal que el curso de este sea el mismo, aunque se inviertan los
papeles de los litigantes.
Consecuentemente el juzgador debe actuar, proponer, resolver y
ejecutar todo acto procesal, con ecuanimidad, sin inclinarse a favor de ninguna de las
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partes, a menos que la ley o la proteccin del ms dbil lo indiquen con razn y
fundamento.
Articulo 396. - Documentos que debern acompaarse a la
contestacin. - Con el escrito de contestacin se acompaaran:
I. -Los documentos que acrediten la personalidad o representacin
del que comparece en nombre de otro. Pueden no acompaarse estos documentos,
siempre que se proteste presentarlos y se designe el lugar o archivo en que se
encuentren, y en este caso se fijara al compareciente un termino de diez das para que
lo haga o recabe copia de ellos, y de no hacerlo en este termino, a peticin del actor y
sin mas tramite, se tendr por no hecha la promocin, pudiendo este al mismo tiempo
pedir que se tenga al demandado por rebelde.
II. Los documentos que funden la contra pretensin objeto de
excepcin y las defensas del demandado y la compensacin o reconvencin y los que
quiera utilizar como prueba, siguindose en la conducente las reglas de los artculos
384 y 385, con la diferencia de que se permitir al demandado la protesta de
presentarlos o recabar copia autorizada durante el termino de ofrecimiento de pruebas.
III.- La copia del escrito de contestacin y dems documentos para
que se corra traslado al actor.
Articulo 409. - Escritos que fijan el debate. - Los escritos de
demanda y contestacin, as como, en su caso, aquellos en que se haga valer la
reconvencin o la compensacin y en los que se de contestacin a estas, fijaran
normalmente el debate. En caso de rebelda, se entender fijado por el auto en que se
haga la declaracin correspondiente.
Articulo 410. Escritos complementarios de las partes.- Dentro
de los primeros cinco das del termino sealado para la audiencia previa y de
conciliacin y sin suspensin de este; el actor podr, si lo estima conveniente y sin que
le pare perjuicio la omisin de este escrito, presentar un ocurso adicional refirindose a
los hechos aducidos por la contraria en su contestacin, aceptando los que estime
convenientes o refutando o impugnando aquellos con los que no este conforme. En
este mismo escrito podr modificar o adicionar los hechos que haya consignado en la
demanda con tal de que a ello de merito un hecho o dicho de la respuesta del
colitigante, y no se cambie el objeto principal del juicio. Tambin podr el actor, si as lo
desea, expresar en forma clara y precisa su conformidad con la contestacin a la
demanda.
En este ultimo caso, el juzgador podr prescindir de las dems fases
del procedimiento y citara a las partes para or sentencia definitiva.
En los dems se dar traslado al demandado por el trmino de cinco
das para que exponga lo que a su derecho convenga.
Los escritos del actor y demandado, en los casos a que este articulo
se refiere, se tomara en cuanta en la sentencia como complementarios para la fijacin
de debate
La falta de presentacin de los escritos a que este articulo se refiere,
sea por el actor o por el demandado, no implicara conformidad con los hechos aducidos
o las cuestiones que contengan, ni su omisin traer perjuicio procesal a las partes.
Articulo 422. - Pruebas Improcedentes. - Sern improcedentes y el
juzgador deber desechar de plano las pruebas que pretendan rendirse:
I. Para demostrar hechos que no son materia de la controversia o no
han sido alegados por las partes.
II a VIII.- ..
Articulo 423. Carga de la Prueba.- Las partes tienen la carga de

demostrar sus respectivas proposiciones de hecho.
Quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su
pretensin, quien contradice la pretensin del adversario, ha de probar los hechos
extintitivos o las circunstancias impeditivas de esa pretensin.
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El que funde su pretensin en una norma de excepcin, debe probar

el hecho que constituye su supuesto.
En caso de duda respecto de la atribucin de la carga de la prueba,
esta debe ser rendida por la parte que se encuentre en circunstancia de mayor
facilidad para proporcionarla o, si esto no pudiera determinarse, corresponder a quien
sea favorable el efecto jurdico del hecho que deba probarse.
Articulo 424. -Facultades del Juzgador para el conocimiento de los puntos
controvertidos. - Independientemente de la carga de la prueba impuesta a las partes
conforme a los artculos anteriores, el juez o tribunal tendrn los siguientes poderes
para conocer la verdad sobre los puntos controvertidos:
I. Examinar a cualquier persona, sea parte o tercero, o valerse de
cualesquiera cosas o documentos, ya sea que pertenezcan a las partes o a un tercero,
sin mas limitacin que la de que las pruebas no estn prohibidas, y de que si se trata
de tercero, se procure armonizar el inters de la justicia con el respeto que merecen
sus derechos.
II. Decretar en todo tiempo, sea cual fuere la naturaleza del negocio,
la practica o ampliacin de cualquier diligencia probatoria, siempre que sea
conducente para el conocimiento de la verdad sobre los puntos cuestionados. En la
practica de estas, diligencias, el juzgador obrara como estime procedente para obtener
el mejor resultado sin lesionar el derecho de las partes, oyndolas y procurando en
todo su igualdad y sin que rijan para ello las limitaciones o prohibiciones establecidas
en materia de pruebas para aquellas.
IIII. Carear a las partes entre si o con los testigos y a estos unos con
otros; examinar documentos, objetos y lugares, o los har reconocer por peritos, y en
general, practicar cualquier diligencia que, a su juicio, sea necesaria para el
esclarecimiento de la verdad.
En primer trmino debe decirse que ciertamente, la

legislacin civil en vigor en el Estado, otorga al Juzgador la calidad de
Director del proceso y en tal calidad lo inviste con las facultades para
participar activamente en el desenvolvimiento del proceso, como bien lo
indica el artculo 2 del Ordenamiento Adjetivo en comento.
En tal virtud y para el debido conocimiento de los
puntos controvertidos, podr el Juzgador valerse de cualquier persona,
cosas o documentos, a efecto de buscar la verdad de los hechos
controvertidos.
Expuesto lo anterior, debe precisarse que el ejercicio
de las facultades de direccin del proceso, entre otras, la relativa a
decretar la practica de las pruebas para mejor proveer se halla acotada
por principios lgicos y jurdicos que limitan su ejercicio, de manera tal
que la prctica de aquellas no se traduzca en una sustitucin de la
actividad de cada una de las partes, especficamente respecto a la de
carcter probatorio, de tal manera que el uso de tales facultades
suponga o implique un remedio para el descuido o la omisin en el
cumplimiento de las cargas procesales de cada uno de los
contendientes.
Al respecto, me permito invocar la Tesis Aislada sostenida por nuestro

ms alto Tribunal de Justicia, cuyo rubro de identificacin es como sigue:
Registro No. 252279

Localizacin: Sptima poca
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115-120 Sexta Parte
Pgina: 137
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
PRUEBAS PARA MEJOR PROVEER, LIMITACIONES (LEGISLACION DEL ESTADO

DE JALISCO).
Las diligencias para mejor proveer son aquellos actos de instruccin realizados por
propia iniciativa del rgano jurisdiccional conforme a sus exclusivas facultades, con el
objeto de que dicho rgano pueda formar su propia conviccin sobre la materia del
litigio, cuya fundamentacin descansa en los artculos 74 y 284 del enjuiciante civil
jalisciense; esto es, que cuando el Juez al examinar tanto la accin como las
excepciones hechas valer por las partes y las pruebas aportadas por stas, llegare a
estimar que no est perfectamente esclarecida la verdad sobre hechos pertinentes,
influyentes o convenientes para la decisin del negocio, podr decretar diligencias para
mejor proveer a fin de determinar sobre los derechos cuestionados; pero sin que esas
diligencias constituyan propiamente la pretensin de una de las partes, o que con las
mismas se remedi el descuido de una de ellas; pues es inexacto que el Juez sin
ninguna limitacin est facultado conforme a los artculos antes invocados para
decretar pruebas para mejor proveer, toda vez que dichos preceptos determinan
concretamente cules son esas diligencias de que se puedan valer Jueces y tribunales,
para esclarecer el derecho de las partes, lo que implica, indudablemente, limitaciones a
las facultades de que goza sobre ese particular el rgano jurisdiccional.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 329/78. Guillermo R. Mendoza Sauza. 8 de noviembre de 1978.
Unanimidad
de
votos.
Ponente:
J.
Espiridin
Gonzlez
Meja.
Nota: En el Informe de 1978, la tesis aparece bajo el rubro "PRUEBAS PARA MEJOR
PROVEER, LIMITACIONES.".
Genealoga:
Informe 1978, Tercera Parte, Tribunales Colegiados de Circuito, tesis 3, pgina 290.
Predicado lo anterior, es pertinente recordar que el
ejercicio de las facultades jurisdiccionales en estudio, se refirieron a la
Inspeccin Judicial, respecto del expediente 92/2008 radicado en el
Juzgado Primero de Primera Instancia en Materia Civil, relativo al
procedimiento No Contencioso promovido por COMER JOB, S. A. DE C. V.,
frente a SARA MARIA RAMOS PEREZ.
En el caso particular, el ejercicio de las facultades
judiciales, ms que en nimo de mejor proveer, se traduce en una
verdadera enmienda de los errores u omisiones en los que incurri el
diverso demandado COMER JOB, S. A. de C. V.,
y a juicio del
suscrito constituye una extralimitacin o exceso, en franca violacin a
los principios dispositivo y de imparcialidad del Juzgador.
Ello es as, pues de un atento examen acerca de la
naturaleza jurdica y procesal de la diligencia en comento, podr
advertirse su improcedencia e impertinencia, pues conforme a los
principios rectores acerca de la prueba de mrito, esta procede a
solicitud de parte o por orden del juzgador, para verificar inspecciones o
reconocimientos de lugares, de cosas muebles o inmuebles, o de
personas. Si la prueba es pedida por alguna de las partes, deber indicar
con toda precisin, al ofrecerla, la materia y objeto de la inspeccin y los
hechos controvertidos que pretenda acreditar, segn lo previene el
artculo 473 del Ordenamiento Adjetivo en estudio.
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En este orden de ideas, es evidente que la inspeccin

respectiva resulta improcedente, pues no se trataba de establecer o
determinar cuestin alguna acerca de un lugar, de una cosa mueble o
inmueble, o bien respecto de persona alguna, pues se trataba de fe
datar la existencia y el contenido de una Documental Pblica, como lo es
el Procedimiento arriba descrito.
Ahora bien, atento a que el expediente reseado
contiene elementos bsicos para la oposicin de medios de defensa y
excepciones tiles y pertinentes para el demandado, en trminos de lo
dispuesto por el artculo 396 fraccin II del Cdigo Procesal Civil del
Estado, a este le corresponda la carga procesal de exhibirla.
Al respecto me permito citar la opinin sostenida por
nuestro Ms alto Tribunal de Justicia, cuyos datos de identificacin son
como sigue:
Registro No. 213732
XIII, Enero de 1994
Pgina: 199
Tesis: IV.2o.126 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
DEMANDA, CONTESTACION DE. DEBEN ACOMPAARSE LAS PRUEBAS

QUE FUNDEN LAS EXCEPCIONES OPUESTAS.
Con la contestacin de demanda se deben acompaar los documentos tendentes a
justificar las excepciones opuestas y no dentro de la etapa probatoria, pues el artculo
614, fraccin III, del Cdigo de Procedimientos Civiles para el Estado de Nuevo Len,
establece que al escrito de demanda se exhibirn los documentos en que el actor
fundamente su accin y todos los dems que quieran utilizar como prueba, lo que
relacionado con lo dispuesto por el artculo 630, que dispone que el demandado
formular su contestacin sujetndose a las reglas establecidas en los artculos 612 y
614, conduce a determinar que el demandado debe anexar las referidas pruebas desde
el momento de producir su contestacin. Adems, el artculo 620 del mismo
ordenamiento procesal seala que entablada la demanda no se admitirn otros
documentos que los que fueren de fecha posterior, a menos que proteste, si fueran
anteriores, que no tena conocimiento de ellos y, a su vez, el artculo 629 establece que
el demandado formular su contestacin en los trminos prevenidos para la demanda;
por lo que la concatenacin de estos preceptos llevan a la misma conclusin.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO DEL CUARTO CIRCUITO.
Amparo directo 603/93. Luis Lauro Garza Gonzlez. 29 de septiembre de 1993.

Unanimidad de votos. Ponente: Arturo Barocio Villalobos. Secretario: Eduardo
Ochoa Torres.
Por otro lado, debe de recordarse que conforme a lo

dispuesto por los artculos 409 y 410 del Ordenamiento Adjetivo en
comento, los escritos de demanda y contestacin, as como aquellos
denominados complementarios, fijaran normalmente el debate. En caso
de rebelda, se entender fijado por el auto en que se haga la
declaracin correspondiente.
De esta manera, los hechos alegados por el Juzgador,
relativos a la existencia de un diverso procedimiento de consignacin de
llaves del local arrendado, deben desestimarse, pues los mismos no
fueron materia de controversia entre las partes, quienes no los alegaron
en los escritos relativos.
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En esta lnea de argumentacin, debe predicarse que

la incorporacin a la contienda de las precitadas constancias judiciales,
resulta ilegal e improcedente, pues al tratarse de hechos no alegados
por las partes y por tanto, ajenos a la litis planteada, debe concluirse
que la prueba misma no puede rebasar las pretensiones de los
litigantes, las cuales fijan el debate.
Considerar que las pruebas rendidas sin vinculo con
las pretensiones planteadas, pueden corregir o completar las omisiones
o equvocos de las partes, significara desnaturalizar al proceso mismo,
particularmente a los principios de seguridad jurdica y de preclusin del
mismo, a travs del ejercicio de las facultades para mejor proveer.
Al respecto, me permito citar la Tesis Aislada, sostenida
por los nuestro Mximo Tribunal de Justicia, cuyo rubro es el siguiente:
XIV, Diciembre de 2001
Pgina: 1711
Tesis: II.2o.C.316 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
DEMANDA CIVIL. LA OMISIN DE NARRAR LAS CIRCUNSTANCIAS DE

TIEMPO, MODO Y LUGAR DE CIERTOS HECHOS, NO ES FACTIBLE
SUBSANARLA NI DE ACREDITAR STAS POSTERIORMENTE CON LAS
PRUEBAS APORTADAS.
Corresponde al enjuiciante la obligacin procesal de narrar en su demanda los
hechos en que sustente la accin; de ah que no basta sealar hechos
genricos y apreciaciones personales, sino que tal carga consiste en relatar con
precisin las circunstancias de tiempo, modo y lugar de cmo sucedieron todos
y cada uno de los hechos en que apoye su demanda, a fin de que su
contraparte tenga la oportunidad de preparar su defensa y no quede inaudita,
para establecer claramente la litis. Consecuentemente, de no cumplirse con
ello, es obvio que las pruebas del demandante no son el medio idneo para
subsanar las omisiones de los hechos de la demanda en los que quiso fundar
su peticin, pues stos debern ser relacionados con precisin, claridad y
objetividad, en orden con tales circunstancias de modo, lugar y tiempo.
SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SEGUNDO CIRCUITO.
Amparo directo 654/2001. Toms Cardo Limn. 2 de octubre de 2001.
Unanimidad de votos. Ponente: Virgilio A. Solorio Campos. Secretario: Jos
Valds Villegas.
En sntesis, s la fijacin de la litis esta acotada por los

escritos de las partes y a estas les corresponde la carga procesal de
acompaar las constancias que estn a su disposicin, como en el caso
acontece, si aquellas no lo hacen, entonces, el gravamen por su omisin
les debe ser impuesto y no soslayado por el Juez, quien a travs de la
facultad de mejor proveer ahora cuestionada, pues de esta suerte
Enmienda la Plana, al litigante omiso o descuidado, circunstancia que
desde luego le esta vedada .
B.-) Causa agravio tambin, el hecho de que el Juez de
la causa, afirme que la entrega de las llaves del local arrendado,
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suponga la extincin de las obligaciones derivadas del Contrato de

Arrendamiento.
Las afirmaciones antes transcritas, contenidas en el
Considerando Tercero que rigen los Resolutivos Segundo y Tercero de la
Sentencia Definitiva, me causan agravio, pues el Juez natural aplica
indebidamente lo previsto por los artculos 341, 342, 1135, 1136 y 1140
del Cdigo Procesal Civil en vigor en el Estado, que a la letra sealan lo
siguiente:
Articulo 341. Declaracin de liberacin en favor del deudor.
-Hecho el ofrecimiento de pago y la consignacin, el juzgador, a peticin del deudor,
podr hacer declaracin de liberacin en contra del acreedor, en los siguientes casos:
I. Cuando el acreedor fuere cierto y conocido y no comparezca a la
diligencia de deposito, ni formule oposicin, no obstante haber sido citado legalmente.
II. Cuando fuere ausente o incapaz y citado su representante
legitimo, no comparezca a la diligencia ni formule oposicin.
III.- Cuando siendo el acreedor persona incierta o de domicilio
ignorado, no comparezca una vez transcurrido el plazo que fije el juzgador, ni formule
oposicin.
IV. Cuando las personas a que se contraen las disposiciones
anteriores comparezcan pero se rehsen a recibir el bien consignado, sin alegar causa
de oposicin.
Cuando el acreedor se rehusare en el acto a recibir la cosa, y esta
consistiere en dinero, con el certificado a que se refiere el artculo 334, tercer prrafo
de este ordenamiento, podr pedir el deudor al juzgador la declaracin de liberacin de
la deuda en contra del acreedor renuente.
Articulo 342.- Efectos de la declaracin judicial de liberacin
de deuda. - la declaracin de liberacin se referir al bien consignado y solo quedara
extinguida la obligacin en cuanto a dicho bien concierne. Una vez expedida la
certificacin de consignacin o hecha la declaracin de liberacin, el deudor no podr
desistir sino por error o pago de lo indebido suficientemente probados. el bien
consignado permanecer en deposito a disposicin del acreedor por todo el plazo que
la ley fije para la prescripcin de la deuda; pero si fuere susceptible de deteriorarse, o
resultaren muy onerosos los gastos de almacenaje o deposito, el juzgador podr
hacerlo vender mediante corredores o en publica subasta y depositar su precio.
Transcurrido el plazo de la prescripcin, quedara el bien depositado para aplicarlo al
fondo para el mejoramiento de la administracin de justicia.
Articulo 1135. Procedimientos judiciales sin litigio.-los
procedimientos sin litigio comprenden todos los actos en que por disposicin de la ley o
por solicitud de los interesados se requiere la intervencin del juzgador, sin que este
promovida ni se promueva cuestin alguna entre partes determinadas.
Los procedimientos sin litigio podrn tramitarse tambin ante notario
con sujecin a las disposiciones de este cdigo, excepcin hecha de los casos en los
que en el o en otras leyes o en tratados o convenciones internacionales se requiera la
intervencin de la autoridad judicial o de cualquier otra clase de autoridades o de
aquellos otros que deban iniciarse mediante la presentacin de una demanda,
independientemente de que exista o no controversia.
Los notarios que hayan intervenido en el nombramiento de un tutor
o hayan autorizado a los representantes legtimos de un menor para que enajenen
bienes inmuebles o muebles preciosos que les pertenezcan, no podrn tomar a su
cargo la escrituracin de negocios jurdicos en los que deba intervenir el tutor
nombrado o deba hacerse efectiva la autorizacin concedida.
Articulo 1136. Objeto de la intervencin judicial en el
procedimiento sin litigio. - la intervencin judicial tendr por objeto, cuando ello sea
conveniente, demostrar la existencia de hechos o actos que han producido o estn
destinados a producir efectos jurdicos y de los cuales no derive perjuicio a persona
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conocida. Podr tambin intervenir la autoridad judicial para regular con certeza las
situaciones jurdicas, en aquellos casos en que exista incertidumbre.
En el caso que nos ocupa, las aseveraciones

formuladas por el Juzgador, respecto al alcance legal de las constancias
relativas al expediente 92/2008 radicado en el Juzgado Primero de
Primera Instancia en Materia Civil, relativo al Procedimiento No
Contencioso promovido por COMER JOB, S. A. DE C. V., frente a SARA
MARIA RAMOS PEREZ, resultan inaplicables.
Por orden cronolgico, los artculos 341 y 342 se
hallan contenidos dentro del Captulo Cuarto Preliminares de la
Consignacin, del Titulo Primero Actos Preparatorios a Juicio del Libro
Segundo Procedimientos Preliminares, Preparatorios y Cautelares del
Cdigo Procesal Civil en Vigor en el Estado.
Conforme a la naturaleza de los procedimientos antes
descritos, en estos se halla insita la presencia de controversia o debate
entre quien promueve y contra quien se promueve una cuestin
relacionada con las materias reguladas por dicho libro Segundo.
Entre tanto, las constancias que obran agregadas a la
causa, se refieren a un Procedimiento No Contencioso, cuya secuela
procesal se halla regulada por el capitulo Primero Disposiciones
Generales del Ttulo nico Negocios No Contenciosos Promovidos en la
Va Judicial del Libro Noveno del Cdigo Instrumental del Estado.
De esta sola circunstancia puede deducirse, que la
secuela procesal del sumario citado, se encuentra regulada por el ltimo
de los libros mencionados y por tanto no cobran aplicacin los artculos
341 y 342 del Ordenamiento Procesal invocado por el Juzgador, pues
ellas se refieren a un diverso procedimiento, como lo es el de
Preliminares de la Consignacin, donde efectivamente se regula la
pretensin de Declaracin de Liberacin del Deudor, a travs de una
declaracin Judicial de liberacin de la deuda.
En el caso que nos ocupa, el Procedimiento intentado
por el demandado COMER JOB, S. A. DE C. V., lo fue un Procedimiento
No Contencioso promovido en la va judicial, donde no se contempla
pretensin alguna de Liberacin de Adeudo, pues dicha circunstancia es
de carcter contencioso y entonces las pretendidas conclusiones que
expone el Juzgador son inoperantes, atenta a la diversa naturaleza de
las vas procesales mencionadas.
En todo caso, si el Procedimiento No Contencioso
promovido en la va judicial, fuera el adecuado para gestionar la
pretensin de Liberacin de Adeudo, debe notarse que en las
constancias que lo integran, No existe Declaratoria Judicial alguna en tal
sentido, de manera tal que no hay Liberacin de Adeudo alguno,
condicin indispensable para tener por relevado al arrendador respecto
del pago de las rentas.
En mrito de lo afirmado, me permito citar la Tesis
Aislada sostenida por Nuestro Mximo Tribunal de Justicia, cuyos datos
son los siguientes:
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XXVIII, Septiembre de 2008
Pgina: 1178
Tesis: III.1o.C.166 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. LA EXHIBICIN DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE Y SU

RECEPCIN POR PARTE DE LA AUTORIDAD JUDICIAL NO COLMAN
TODAS LAS CONDICIONES LEGALES NECESARIAS PARA QUE SE
CONFIGURE LA CONSIGNACIN COMO ACTO JURDICO IDNEO PARA
QUE SE EXTINGA LA OBLIGACIN DE PAGO (LEGISLACIN DEL ESTADO
DE JALISCO).
En trminos de los artculos 1612 y 1615 a 1617 del Cdigo Civil para el Estado de
Jalisco, las diligencias de consignacin no se integran nicamente con la exhibicin de
lo debido, sino que adems el juzgador ante el que se tramitan debe admitirlas y darle
intervencin al acreedor, mediante la notificacin formal correspondiente, para que
reciba lo exhibido o bien se oponga, despus de lo cual el juzgador debe resolver si
aprueba o no la consignacin, y es dicha aprobacin la que, cualquiera que sea el
momento en que se produzca, en trminos de la regulacin que de esa figura se
contiene en las normas invocadas, hace que se extinga la obligacin relativa. Adems,
debe tenerse en cuenta lo previsto en el artculo 2009 del mencionado ordenamiento,
que se refiere a las obligaciones del arrendatario, y segn el cual ste queda obligado
al pago de las rentas hasta que entregue el bien en las condiciones en que lo recibi;
por lo que la interpretacin sistemtica de esos numerales permite establecer que en
tratndose de la consignacin de un bien dado en arrendamiento se requiere que el
arrendador sea legalmente enterado de la diligencia para que est en aptitud material
de manifestar si est conforme o no con la entrega del citado bien, pues le corresponde
el derecho, derivado del citado artculo 2009, de verificar que el inmueble se encuentre
en las mismas condiciones en que lo entreg al arrendatario, por lo que aun cuando es
cierto que la notificacin de las resoluciones judiciales es un acto cuya realizacin
corresponde al auxiliar del juzgador facultado para ello, y no a las partes, ello no
significa que la falta de notificacin, en casos como el que nos ocupa, se traduzca en
que la consignacin, y la consecuencia tan relevante que ella entraa, como lo es la
extincin de la obligacin relativa con todos sus efectos, deban tenerse por
configuradas con la simple exhibicin de las llaves del inmueble, ya que ese solo acto y
su recepcin por parte de la autoridad judicial no colman todas las condiciones legales
necesarias para que se configure la consignacin como acto jurdico idneo para que se
extinga
una
obligacin
de
pago.
PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL TERCER CIRCUITO.
Amparo directo 35/2008. Lorenza Cristina Romero Wolfskill. 10 de abril de 2008.
Unanimidad de votos. Ponente: Hctor Soto Gallardo. Secretario: Carlos Muoz Estrada.
En las condiciones apuntadas, es palmario que es

inexacta la pretensin del Juzgador de dar por concluidas las
obligaciones del Arrendatario, respecto del Contrato de Arrendamiento,
con las constancias judiciales en estudio, atentas las razones expuestas
en este apartado.
B.-) Causa agravio tambin, el hecho de que el Juez de
la causa,
declare extinta la obligacin del arrendatario desde el
momento en que efecto la consignacin y en cuanto a dicho bien
concierne.
Ello es as, pues adems de los motivos aducidos en
el apartado anterior, el Juzgador se halla imposibilitado para decretar la
extincin de dicha obligacin, pues dicha cuestin no formo parte de la
litis plateada entre los interesados y en todo caso, ello sera merito de
un ulterior y distinto procedimiento.
27
ABOGADO
CED. PROF. 1704290
R.F.C. 690525-J47
CELULAR (044 844) 427-75-88
NEXTEL 181-10-34
Registro No. 385101

Localizacin: Quinta poca
Instancia: Sala Auxiliar
CXXI
Pgina: 2202
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
CONSIGNACION, DECLARACION DE LIBERACION POR LA.
Si el arrendador no compareci a la diligencia que se refiere al artculo 233 del Cdigo
de Procedimientos Civiles, debe inferirse que la no comparecencia implica la negativa a
recibir, por medio de las llaves consignadas, el departamento a que pertenecen dichas
llaves; y la liberacin de la obligacin por parte del arrendatario, slo puede lograrla
mediante la sentencia favorable en el juicio sumario a que se refiere el precepto citado;
por lo que si el arrendatario o consignatario no promovi ese juicio para obtener la
liberacin de su obligacin, no puede afirmarse que se hubiera consumado tal
liberacin. Esto se corrobora con el hecho de que al promover las diligencias de
consignacin adujo razones para desocupar el local arrendado, relativas a que el
mismo adoleca de vicios ocultos y su construccin no reuna las condiciones de higiene
para habitarse, ya que tales cuestiones no podan decidirse con la sola afirmacin del
arrendatario, sino slo y precisamente en el juicio correspondiente en el que fuera odo
el arrendador y los peritos designados, para determinar si lo afirmado por el
arrendatario era procedente o no.
Amparo civil directo 4942/49. Islas Ramrez Roberto. 8 de septiembre de 1954.
Unanimidad de cuatro votos. La publicacin no menciona el nombre del ponente. El
Ministro ngel Gonzlez de la Vega no intervino en este negocio.
Por las razones indicadas, el Juzgador se hallaba

impedido de resolver sobre este apartado por los motivos sealados en
las lneas anteriores.
Por lo anteriormente expuesto y fundado, a usted, C.
Juez Segundo de Primera Instancia en Materia Civil , atentamente
pedimos:
Primero.- Tenerme por presentado con la personera
que ostentamos y en consecuencia, tener por interpuesto el Recurso de
Apelacin en contra de la sentencia Interlocutoria dictada en el presente
Juicio, en los trminos precisados en el cuerpo del presente ocurso.
Segundo.- Se tengan por formulados los agravios de
ley a que se contrae el presente escrito y en mrito de ellos, admitir y
calificar los efectos del Recurso Interpuesto y con la copia simple del
mismo, dar vista a las partes, para que si a su inters conviene,
procedan a dar contestacin a los mismos.
Tercero.- Ordenar se forme el cuaderno auxiliar de
apelacin para que se sustancie el procedimiento por sus dems
trmites legales.
Protesto lo Necesario en Derecho.

ABOGADO
CED. PROF. 1704290
R.F.C. 690525-J47
CELULAR (044 844) 427-75-88
NEXTEL 181-10-34
SARA MARIA RAMOS PEREZ

Saltillo, Coahuila a 16 de Diciembre de 2009.
28

Apelación Ener Vasconcelos Arrendamiento

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GERARDO A.

Juicio Ordinario Civil Expediente 1305/2008

Lic. Cesar Alejandro Saucedo Flores.

GERARDO A. PEREZ PEREZ

esta instancia, ya que la actora no pudo siquiera precisar con exactitud

Los numerales en cita disponen lo siguiente:

GERARDO A. PEREZ PEREZ

Quien pretende algo ha de probar los hechos constitutivos de su

Para el caso de que se ejercite la Accin de Pago de

Cuando el arrendador demanda la rescisin del contrato de arrendamiento

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la Federacin, en relacin con el artculo 52, fraccin V, del Acuerdo General

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GERARDO A. PEREZ PEREZ

ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE

Establecido lo anterior, debe decirse que, ciertamente,

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argumentos precitados, lo que deba de examinar el Resolutor era si

B.-) En el mismo orden de ideas, me agravia tambin

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Lo anterior, conforme a lo dispuesto en el artculo

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CONTRATOS. DESDE QUE SE PERFECCIONAN OBLIGAN A LOS

De esta manera, pretender que el pago del

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ARRENDAMIENTO. LA OBLIGACION DE PAGO DE LAS RENTAS EN EL, NO

As pues, por las razones expuestas en el cuerpo del

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disposiciones relativas al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la

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Amparo directo 236/2009. Sabina Nochebuena Acosta. 21 de mayo de 2009.

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En el caso que nos ocupa, los elementos requeridos

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SEGUNDO.- Un Segundo motivo de agravio, se me

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En primer trmino debe decirse que ciertamente, la

Al respecto, me permito invocar la Tesis Aislada sostenida por nuestro