Responsabilidade Civil e

Criminal do Sndico

Apoio

Sndico
O sndico desempenha o papel mais importante no
condomnio, no s porque o representa ativa e
passivamente em juzo, mas tambm porque exerce
as funes executivas do administrador. grifamos Slvio de Salvo Venosa

Responsabilidade Civil
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou
imprudncia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que
exclusivamente moral, comete ato ilcito.
Art. 927 do CC Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repar-lo.

 O objetivo da Responsabilidade civil reparar o dano causado que tenha

levado a diminuio do bem jurdico da vtima, sendo que sem dano no
h reparao, s podendo existir a obrigao de indenizao quando
existir dano, que pode ser de ordem material ou imaterial.
Significando ento que quando algum diante uma ao ou omisso
causa um dano tem a obrigao de responder, assumindo as
consequncias que este dano tenha causado.

a reparao do dano traria na verdade um equilbrio, o qual a parte

lesada voltaria ao seu estado anterior como se nada tivesse acontecido

Pressupostos da Responsabilidade Civil

Ao- Uma ao que se originam de um fazer, ou seja, um movimento corpreo
comissivo, uma ao voluntria que causa um prejuzo, dano ou leso a algum
Omisso- onde temos um no fazer, uma pessoa que no age quando poderia e com
isso permite que algum diante um risco ou uma situao de perigo venha a sofrer um
dano ao patrimnio ou uma leso a si prpria.
Nexo causal -para atribuir a responsabilidade a algum preciso verificar se h nexo
causal, ou seja, se a conduta praticada pelo agente infrator est relacionada com o
dano que a vtima sofreu, se a resposta for sim, logo o agente causador responde pelo
dano que causou a vtima, tendo que indenizar a vtima reparando seu erro, seja o dano
de ordem material ou imaterial.
Culpa- S pode existir a obrigao de indenizar quando ficar provado que o agente
causador ao cometer o dano fez com culpa( Dolo)

Responsabilidade Criminal
Para um ato configurar-se um crime e a responsabilidade dela decorrente,
deve haver uma norma legal j descrita em uma lei penal. a afirmao do
princpio da legalidade, onde no h crime sem lei anterior que o defina.

As duas formas de responsabilizao, em linhas gerais, decorrem da

prtica de atos ilcitos (que podem ou no ser ilcitos penais), face
um comportamento positivo (ao) ou negativo (omisso). Esse
comportamento (positivo ou negativo) pode ser por dolo (inteno
vontade dirigida a um fim) ou por culpa (negligncia, imprudncia
ou impercia).

Responsabilidades do sndico
Art. 1.348. Compete ao sndico:

I - convocar a assemblia dos condminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomnio, praticando,
em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses
comuns;

III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as
determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a cada
ano;

Responsabilidades do sndico

Art. 22. Ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no
poder exceder de 2 anos, permitida a reeleio.
1 Compete ao sndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dle, e praticar os atos de

defesa dos intersses comuns, nos limites das atribuies conferidas por esta Lei ou pela Conveno;

b) exercer a administrao interna da edificao ou do conjunto de edificaes, no que respeita

sua vigncia, moralidade e segurana, bem como aos servios que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atriburem as leis a Conveno e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Conveno ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Conveno e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
executar as deliberaes da assemblia;
f) prestar contas assemblia dos condminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificao
contbil, toda a documentao relativa ao condomnio. (Alnea includa pela Lei n 6.434, de 15.7.1977)

2 As funes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiana do sndico, e sob a

sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da assemblia geral dos condminos.

Existindo
culpa
haver
responsabilidade do sndico
A lei imputa a ele diligenciar
a conservao das reas
comuns.
No conservar Imputa ao
sindico autoria do fato, pois
a omisso do sndico em
conservar a escada do
condomnio penalmente
relevante ele devia e podia
evitar o resultado, j que,
tem o sndico, por lei, a
obrigao
de
cuidado,
proteo ou vigilncia, alm
de estar na posio de
garantidor

O sndico responde pela

vigilncia das crianas?
Esta de responsabilidade dos pais ou da pessoa que as guarda
Responsabilidade s quanto ao funcionamento e segurana do
equipamento e da qualidade da gua

Problemas na prestao de contas

Aproprie-se de valores (dolo), responder pelo crime de apropriao indbita (art. 168
do Cdigo Penal). Da mesma forma se houver a apropriao de verbas previdencirias
de funcionrios do condomnio.
Desconto em contas
Por isso a importncia da prestao de contas e da devida assessoria contbil
Eventuais problemas de gesto financeira que, caso mal administrada, ocasionar,
inevitavelmente, responsabilizao criminal (crime de apropriao indbita) e
tambm civil (devoluo dos valores ilegalmente recebidos).

Caminho para evitar problemas

Auditoria permanente
Administradora com contadores
Envolvimento do conselho
Prestao de contas sempre que
necessrio e anualmente

 AGRAVO INTERNO EM APELAO CVEL. CONDOMNIO RESIDENCIAL INDENIZATRIA - RESPONSABILIDADE CIVIL DO SNDICO. 1) A alegao de
nulidade, ante o julgamento na forma do artigo 557 do CPC, deve ser afastada,
vez que da simples leitura do Acrdo verifica-se que o apelo interposto
manifestamente improcedente e confronta com decises deste e. Tribunal. 2)
Alega o Condomnio que o recorrente, na qualidade de sndico, no perodo
compreendido entre maro de 2004 e maro de 2010 deixou de efetuar o
pagamento de dbitos condominiais devidos Receita Federal, ao INSS e ao
FGTS, bem como no prestou as contas referentes a esses encargos, no
montante de R$ 104.472,77. 3) A legislao impe ao sndico o dever de efetuar
o pagamento de taxas, contribuies e servios de manuteno, bem como de
prestar as respectivas contas, consoante o disposto nos artigos 1.348, incisos VI e
VIII, e artigo 1.350, ambos do Cdigo Civil, artigo 22 da Lei n 4.591/64 e artigo
7, 6, g e m e 8 da Conveno de Condomnio. 4) O agravante no
encontraria maiores dificuldades em produzir provas aptas a demonstrar as suas
alegaes, entretanto, no logrou xito em comprovar qualquer fato
modificativo, extintivo ou impeditivo do direito do recorrido, nus que lhe cabia,
na forma da legislao vigente. 5) Assim, no h como afastar a
responsabilidade pessoal do Sndico pelos dbitos apontados na exordial, no
havendo qualquer reparo a ser feito no decisum objurgado. Precedente da
Quinta Cmara Cvel. 6) Recurso ao qual se nega provimento.

Relao de devedores
No pode o administrador colocar o condmino inadimplente em
posio vexatria perante os demais condminos, tampouco
cobrar publicamente e ostensivamente (cartazes afixados na
portaria com o nome do devedor, por exemplo) por meios
extralegais.
Artigo 139 do Decreto Lei n 2.848 de 07 de Dezembro de 1940
Art. 139 - Difamar algum, imputando-lhe fato ofensivo sua reputao:
Pena - deteno, de trs meses a um ano, e multa.
Exceo da verdade
Pargrafo nico - A exceo da verdade somente se admite se o ofendido funcionrio
pblico e a ofensa relativa ao exerccio de suas funes.
Injria
Artigo 140 do Decreto Lei n 2.848 de 07 de Dezembro de 1940
Art. 140 - Injuriar algum, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena - deteno, de um a seis meses, ou multa.
1 - O juiz pode deixar de aplicar a pena:
I - quando o ofendido, de forma reprovvel, provocou diretamente a injria;
II - no caso de retorso imediata, que consista em outra injria.

 RECURSO INOMINADO. AO DE INDENIZAO POR DANOS MORAIS. OFENSAS VERBAIS.

EXPOSIO VEXATRIA EM ASSEMBLEIA DE CONDOMNIO. COMPROVADA. VALORAO
ADEQUADA DA PROVA ORAL. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DA AUTORA
DEVIDAMENTE COMPROVADOS. AGRESSO VERBAL. AFETAO DA HONRA SUBJETIVA.
ATO ILCITO CARACTERIZADO. DANO MORAL COMPROVADO. MINORAO INDEVIDA.
SENTENA MANTIDA. Recurso conhecido e desprovido. Ante o exposto, esta Turma
Recursal resolve, por unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao
recurso interposto, nos exatos termos deste vot (TJPR - 1 Turma Recursal - 002701253.2013.8.16.0182/0 - Curitiba - Rel.: FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO - J. 09.04.2015)

(TJ-PR - RI: 002701253201381601820 PR 0027012-53.2013.8.16.0182/0 (Acrdo), Relator:

FERNANDA DE QUADROS JORGENSEN GERONASSO, Data de Julgamento: 09/04/2015, 1
Turma Recursal, Data de Publicao: 13/04/2015)

Proteo do sndico no exerccio das funes

Seguro RC Sndico
O que est incluso na cobertura de responsabilidade civil do sndico?
O reembolso de despesas pelas quais o sndico vier a ser civilmente
responsabilizado, por danos involuntrios ocorridos durante a vigncia do
contrato e em decorrncia do descumprimento de suas obrigaes
funcionais, negligncias, erros ou omisses que ele cometer no exerccio
de suas funes e dos quais resultem danos aos condminos ou a
terceiros.

Responsabilidade pela escolha sem

aval da assembleia
AO DECLARATRIA DE NULIDADE Condomnio edilcio Obras de
restaurao da fachada do prdio Assembleia de condminos em que foi
escolhida a empreiteira responsvel pelas obras ? Anlise circunscrita aos
aspectos financeiros e tcnicos Ausncia de demonstrao de
idoneidade financeira e regularidade jurdica da empresa, o que motivou
a sndica a contratar outra empresa Atuao com excesso de poderes
Posterior ratificao dos atos da sndica pela assembleia condominial Fato
novo que influiu no julgamento da causa Artigo 462 do CPC Carncia
superveniente da ao Ausncia de responsabilidade pessoal da sndica
Recursos dos rus providos.
(TJ-SP , Relator: Francisco Loureiro, Data de Julgamento: 01/08/2013, 6
Cmara de Direito Privado)

Quando
o sindico
responde
nestes
casos?

OBRAS NO INTERIOR DE UNIDADES

dever do condmino no realizar obras que
comprometam a segurana da edificao, conforme
disposto no artigo 1.336, inciso II, do Cdigo Civil.
Vale ressaltar que antes de realizar uma reforma o
condmino deve contratar um engenheiro ou arquiteto
para que o mesmo realize um projeto modificativo. Alm
do projeto, necessrio que este profissional assine o
termo de responsabilidade tcnica pela obra e
preencha o requerimento para aprovao do projeto, o
que habilitar a execuo da reforma e certificar a
concluso e regularidade da obra.

O simples preenchimento do
requerimento no autoriza a
execuo da obra. A no ser
nos casos em que o processo de
aprovao e execuo tiver
sido autuado e no prazo de 30
dias no houver ocorrido, por
parte da Prefeitura, a emisso
de Comunique-se ou
Despacho decisrio favorvel.

 A reforma no pode de forma alguma perfurar

lajes, atingir vigas, ou modificar a estrutura do
condomnio. Para pequenos reparos em imveis
no tombados, desde que no sejam alteradas
as condies edilcias pr-aprovadas, no existe
a necessidade de alvar. Como, por exemplo, a
troca de piso, pintura, troca de pias, remoo de
azulejos, entre outros reparos de pequeno porte.
O sndico do condomnio em um papel
importante na fiscalizao das obras no edifcio.

Requisitos para realizao de reformas

em edificaes 5.1 Requisitos Gerais
NBR 16280 de 18 de abril ( reas comuns e privativas)
2014

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado

por apresentar a descrio de impactos nos sistemas, subsistemas,
equipamentos e afins da edificao, por encaminhar o plano ao
responsvel legal da edificao em comunicado formal para
anlise antes do incio da obra de reforma. O plano deve
contender as seguintes condies:
Atendimento a legislao vigente;
Apresentao de projetos;
Escopo dos servios a serem realizados ;
Cronograma da reforma;
Dados das empresas, profissionais e funcionrios envolvidos na
realizao da reforma;

Termo de responsabilidade de tcnica do projeto .

Comunicao ao responsvel legal da edificao antes do seu
incio.

5.2 reas privativas

5.2.1 Caso no seja autorizado pelo responsvel legal o trnsito nas
reas comuns do edifcio dos insumos e funcionrios que atuaro
na obra ( da unidade privativa), deve ser apresentada justificativa
tcnica ou legal ao solicitante.
Qual o prazo para autorizar?
Ou seja, o sndico pode proibir e no caso de negativa, esta deve
ser embasada.
E no caso de desrespeito?

Como agir?
Por que justificativa legal?

 5.2.5 Durante a execuo da obra devem ser implementados

controles das etapas. Fiscalizao e verificao.
5.2.6 Se for constatada a alterao do escopo da reforma, a obra
deve ser imediatamente interrompida e proibido o acesso de
materiais e funcionrios. Toda a documentao deve ser submetida
nova anlise e aprovao, e, somente aps a autorizao do
novo escopo, a obra pode ser retomada.
O sindico tem poder de polcia para paralisar a obra?
Como ele pode fazer isso evitando conflitos?

Quando a obra interferir nos aspectos de segurana e uso da

edificao, aes tcnicas, legais e emergenciais cabveis devem
ser tomadas. No obstante, as medidas de recuperao e restauro
da segurana. Devem ser acionadas.
Como minimizar a responsabilidade do sndico?

Processo n: 0029608-86.2013.8.26.0002, perante

a 7 Vara Cvel do Foro Regional de Santo Amaro
Comarca da Capital.
Consta da petio inicial, em resumo, que a r condmina da unidade
n 706 do Bloco 1, no condomnio autor e promoveu obras irregulares e
com violao das normas internas conveno de condomnio e
regimento interno.
Informa o autor que a requerida fez obras no apartamento, quebrando
paredes e lajes para instalar tubulao de gs para aparelhos de ar
condicionado, mesmo depois de notificada sobre a proibio de realizar
tais obras, pois comprometeria a estrutura da edificao, visto o prdio
tem estrutura do tipo autoportante, construda em placas de concreto
pr-moldadas, que no permite tais obras. O pedido de tutela
antecipada foi deferido (fl. 83).
Tambm o documento de fls. 39/40 e a conveno do condomnio
comprovaram as alegaes do condomnio da necessidade em paralisar
as obras, uma vez que a segurana e o bem-estar dos demais
condminos deveriam ser resguardados.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por RESIDENCIAL
xxxxxxxxxxxxxxx em face de xxxxxxxxxxxxxxxxxx, para confirmar a
tutela anteriormente concedida e condenar a r ao cumprimento de
obrigao de fazer consistente na paralisao e o desfazimento das obras
internas do condomnio descritas na inicial, retornando-se ao estado
anterior.

 Manual desenvolvido pela Karpat Sociedade de

Advogados (OAB/PJ 12048) especialmente para o
portal Universo Condomnio