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MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS
So Paulo
2003
MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA DE
MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS
Monografia apresentada Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo para obteno do
Ttulo de MBA - Especialista em Tecnologia e
Gesto da Produo de Edifcios.
rea de Concentrao:
Engenharia de Construo Civil
Orientador:
Prof. Jorge Batlouni Neto
So Paulo
2003
AGRADECIMENTOS
Externo meus sinceros agradecimentos ao Prof. Jorge Batlouni Neto, meu orientador,
por combinar exigncia e viso crtica com pacincia e carinho. O meu muito obrigado
pelas sbias orientaes.
Agradeo tambm ao meu pai, Antonio, por me orientar em todos os momentos da
minha vida sempre no sentido do progresso e da evoluo. Agradeo tambm minha
me, Evelina, por ser o lastro de carinho que todo ser humano necessita para
prosperar.
Aos meus irmos, Ricardo e Simone, sem os quais me sentiria sozinho nesta
caminhada.
Aos meus colegas, Norberto Takahashi e Patrcia Miranda Lordlo, pelas dicas
fornecidas para a concluso deste trabalho.
Acima de tudo, agradeo a Deus por ter me dado a oportunidade de estudar nas
melhores escolas do Pas, e por ter sempre derramado bnos sobre mim.
SUMRIO
LISTA DE FIGURAS, i
LISTA DE TABELAS, ii
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS, iii
RESUMO
ABSTRACT
1. Introduo
1.1 Objetivos
1.3 Metodologia
2. A Manuteno de Edifcios
2.1 Contextualizao
11
15
17
22
23
24
26
27
29
31
31
41
41
2.7.2.2. Projeto
41
43
45
45
49
50
3. Sistema de Manuteno
54
54
59
62
63
64
65
67
Referncias Bibliogrficas
71
LISTA DE FIGURAS
Figura 1
Metodologia do Trabalho
Figura 2
13
Figura 3
16
18
(1988)
Figura 5
26
(1987)
Figura 6
32
Figura 7
33
Figura 8
Exemplo
de
um
fluxo
de
caixa
associado
um
34
37
empreendimento imobilirio
Figura 9
HOLMES (1985)
Figura 10
49
Figura 11
58
manuteno
Figura 12
60
LISTA DE TABELAS
Tabela 1
17
36
66
ABNT
ASTM
CONMETRO
DAFFEE
DVD
Hz
Hertz
INMETRO
ISO
PIB
PVC
Cloreto de Polivinila
NBR
RS
SECOVI
SINDUSCON - SP
MANUTENO DE EDIFCIOS
DIRETRIZES PARA ELABORAO DE UM SISTEMA
DE MANUTENO DE EDIFCIOS COMERCIAIS E
RESIDENCIAIS
RESUMO
O tema Manuteno de Edifcios recebe pouca ateno do meio acadmico, tendo
em vista a sua alta relevncia tcnica, econmica e social. O presente trabalho, entre
outros objetivos, visa contribuir para a mitigao desta distoro.
Para tanto, este estudo parte de uma reviso bibliogrfica sobre assunto, onde se
busca definir a manuteno de edifcios dentro de seu conceito mais amplo,
enfatizando o quo importante pensar em manuteno desde a etapa de projeto,
passando pela construo e operao do edifcio.
O presente trabalho procura tambm conscientizar engenheiros e arquitetos acerca do
tema, chamando-os a ateno para que, o fato do edifcio pronto no significar o fim
das atividades para estes profissionais, ao contrrio, a partir do prdio pronto que
uma srie de servios de manuteno devem ser iniciados e monitorados.
Para tanto, este estudo prope um sistema de manuteno estruturado para atender
s necessidades dos usurios, sempre visando obter o menor custo global possvel
sem perda de desempenho, bem como ter no sistema de manuteno uma importante
ferramenta de retro-alimentao e evoluo dos projetos.
BUILDING MAINTENANCE
DIRECTIVES TO THE DEVELOPMENT OF A SYSTEM
OF MAINTENANCE FOR COMMERCIAL AND
RESIDENCIAL BUILDINGS
ABSTRACT
The theme building maintenance has never received, from the academic environment,
suitable attention based on its high technical, economic and social prominence. The
present research aims at, in addition to other objectives, mitigate this distortion.
This study starts with a bibliographic review of the subject, in which there is an attempt
to define building maintenance in its most extensive concept, emphasizing how
important it is to think of maintenance as from the designing phase.
The present research also tries to raise engineers and architects awareness to the fact
that finishing and delivering the building does not mean the end of the activities of these
professionals. On the contrary, it is from the conclusion of the project that a series of
services of maintenance must be started and monitored.
Therefore, this research proposes a maintenance-structured system to attend building
users (owners) necessities, always aiming at getting the lowest global cost as possible
with no loss of performance. In addition, this study also attempts to show that
maintenance system should be dealt with as a very important tool to provide feedback
that will help to improve future designs.
Captulo 1
INTRODUO
1.1. OBJETIVOS:
O objetivo do presente trabalho revisar a bibliografia concernente manuteno
de edifcios, procurando enfatizar seus principais conceitos, a importncia do
projeto, bem como a necessidade de se elaborar um sistema de manuteno
consistente.
tambm escopo desta pesquisa propor um sistema estruturado de manuteno
de edifcios.
objetivo complementar deste estudo chamar a ateno da categoria dos
engenheiros e arquitetos para o fato de que o equacionamento tcnico dos
problemas de manuteno passa pela conscientizao da importncia do tema,
que deve ser tratado j nas fases de projeto e execuo.
2,6%
do
PIB,
conforme
mencionado
(BONIN,
1988).
1.3. METODOLOGIA:
A metodologia adotada para o desenvolvimento da primeira parte do presente
trabalho foi uma reviso bibliogrfica sobre o tema, abordando as principais
questes concernentes manuteno predial.
Para propor diretrizes da elaborao de um sistema de manuteno predial, a
metodologia foi composta de consultas bibliogrficas, consultas junto a sindicatos
patronais e experincia do autor com vistas a diagnosticar os principais problemas
existentes aps a entrega das obras.
REVISO
BIBLIOGRFICA
DESENVOLVIMENTO
DOS FUNDAMENTOS
TERICOS
+
PESQUISA
PRTICA
(sindicatos
patronais, edifcios
prontos)
CONSTATAO DA
REALIDADE PRTICA
PROPOSTA DE
UM SISTEMA
DE
MANUTENO
CAPTULO
A MANUTENO DE EDIFCIOS
2.1. CONTEXTUALIZAO:
Indstrias do mundo inteiro vm investindo grandes parcelas de seu faturamento
para conhecer em todos os detalhes as necessidades dos consumidores, para
diagnosticar necessidades futuras e adiantar-se com inovaes que possam obter a
aceitao e aprovao de seus clientes potenciais, viabilizando a conquista de
novas parcelas de mercado.
10
11
2.3. O
CONCEITO
DE
DESEMPENHO
APLICADO
CONSTRUO CIVIL:
Para conceituar a manuteno de edifcios dentro de uma viso atual, antes
necessrio entender melhor o conceito de desempenho associado ao ramo de
edificaes.
Segundo SILVA (1989), a aplicao do conceito de desempenho teve incio na
fabricao de produtos destinados indstria blica, ainda no perodo da Segunda
Guerra Mundial, enquanto, para o ramo de edificaes, as exigncias de segurana
estrutural eram predominantes nas preocupaes de projetistas.
Em cada pas, o emprego do conceito de desempenho adquiriu caractersticas
prprias, voltando-se a propsitos como a avaliao de produtos inovadores.
No campo da normalizao tcnica, a International Organization for Standartization
(ISO), a partir de 1979, estabeleceu um comit de elaborao de normas de
definio do contedo e apresentao de normas de desempenho para edificaes
e dos princpios e fatores a serem considerados na elaborao destas normas.
Posteriormente, o comit passou a ocupar-se da aplicao dessas normas a partes
especficas das edificaes como fachadas, coberturas e divisrias internas.
O termo desempenho utilizado na indstria de bens de consumo no durveis e
na construo civil para expressar o comportamento de um produto quando em
utilizao. O conceito utilizado para explicitar o fato de que o produto deve
apresentar determinadas caractersticas que o capacitem para cumprir os objetivos
e funes para os quais foi projetado ou produzido quando submetido a
determinadas condies de uso.
Segundo SILVA (1996):
O desenvolvimento de um arcabouo conceitual que permitisse a traduo
deste conceito bsico numa metodologia de avaliao estabeleceu toda uma
abordagem do processo de produo de edificaes com um conjunto de
12
13
ANLISE DE DESEMPENHO
IDENTIFICAO
DAS
NECESSIDADES
DOS USURIOS
CONDIES DE
EXPOSIO DA
EDIFICAO
CRITRIOS E
MTODOS DE
AVALIAO
14
de
vedao
em
blocos
cermicos
ou
concreto,
revestimentos
15
tempo, pode estar super dimensionado para alguns aspectos e regies do pas e
pode estar subdimensionado para outros. Em outras palavras, quando compara-se
um produto ou sistema inovador com o referencial tradicional, pode-se estar
incorrendo em anlises erradas, seja do ponto de vista econmico, seja do ponto de
vista tcnico; contudo, este referencial aprovado pelo uso ao longo dos anos.
Dentro deste contexto, a utilizao do conceito de desempenho se mostra
extremamente til.
A evoluo que houve neste sentido ocorreu com a aplicao do conceito de
desempenho construo civil e o estudo de suas decorrncias no campo da
normalizao e do controle de qualidade.
A idia de desempenho exatamente a idia do comportamento em utilizao, do
comportamento em uso de um determinado produto ou sistema construtivo. Qual
o comportamento que o produto tem em utilizao? essa a pergunta que o
conceito de desempenho ajuda a responder.
importante observar que se pode falar de desempenho do edifcio como um todo
ou em desempenho das vrias partes do prdio (caixilharia, instalao hidrulica,
etc).
O correto entendimento do conceito de desempenho especialmente importante
para analisar um sistema de manuteno a partir de uma tica mais moderna e
tecnicamente mais adequada. Um desempenho ruim induz a um contexto de
manuteno mais intensa.
16
DEGRADAO
NVEL INICIAL
MANUTENO
IDADE DO
EDIFCIO
17
BONIN (1988) e STEEL apud JOHN (1988) observam que, uma vez que um
assunto que envolve mltiplos aspectos, a manuteno de edifcios pode ser
classificada de diversas maneiras, conforme a Tabela 1.
Conservao
Tipos de manuteno:
Reparao
Restaurao
Modernizao
Evitveis
edifcios:
Inevitveis
Estratgia de manuteno
adotada:
Rotineiras
Periodicidade de
Quanto s origens da
necessidade de
manuteno:
Corretivas
Preditivas
Preventivas
Peridicas
Emergenciais
Perda de durabilidade
Presena de patologias
Mudana nas necessidades
dos usurios
18
Conservao
Modernizao
Reparao
DESEMPENHO
Restaurao
Novo Nvel
Alcanado
Nvel Inicial
IDADE
EDIFCIO
19
20
duto aquecia-se, carbonizando o forro de madeira ao seu redor. Tal caso poderia
ser evitado caso o projeto no contemplasse esta incompatibilidade.
As atividades de manuteno inevitveis so aquelas atividades voltadas a corrigir
problemas j previstos quando da concepo do edifcio. Por exemplo: o projeto j
especificava um porto de ferro em uma rea descoberta. De tempo em tempo,
necessrio a aplicao de uma pintura anticorrosiva para aumentar a vida til do
referido porto. Tal atividade j era prevista quando da concepo do edifcio.
Quanto estratgia de ao, as atividades de manuteno podem ser
classificadas em preventivas, corretivas e preditivas em funo de sua insero no
planejamento proposto para manuteno do edifcio construdo. O planejamento
de manuteno em uma situao ideal j deveria fazer parte da prpria
concepo do edifcio. Entretanto, observa-se que o planejamento s lembrado
posteriormente ao trmino da construo do edifcio ou mesmo apenas quando
comeam a surgir problemas cuja soluo neste momento j bem mais difcil e
especialmente mais custosa.
A manuteno preventiva est relacionada s atividades de manuteno realizadas
de acordo com um programa pr-estabelecido sem depender exclusivamente da
existncia de problemas no edifcio construdo. Por exemplo: mesmo ainda em
funcionamento, substitui-se o selo mecnico de uma bomba de recalque aps 10
anos por esperar que, em breve, ele deve apresentar problemas. Fica clara aqui a
idia que associa a ao vida til esperada de determinado elemento.
LEE apud BONIN (1988) sugere que a adoo da estratgia de manuteno
preventiva vantajosa se ela for eficiente em termos de custos, se ela reduz a
incidncia da manuteno corretiva e se ela atende s necessidades operacionais
dos usurios da edificao. Deve-se salientar, entretanto, que praticamente
impossvel adotar a estratgia de manuteno preventiva se no se possui
informaes detalhadas a respeito das caractersticas dos edifcios que vo ser
mantidos, o que tem normalmente inviabilizado sua adoo. Outro fato que dificulta
a adoo da manuteno preventiva a falta de informao sobre as curvas de
degradao dos materiais, curvas estas, muitas vezes, desconhecidas at mesmo
pelos fabricantes.
21
por
partcula
magntica
fluorescente,
inspeo
por
penetrantes
22
UMA
OUTRA
CLASSIFICAO:
QUANTO
ORIGENS
DA
NECESSIDADE DE MANUTENO:
STEEL apud JOHN (1988) apresenta uma outra classificao quanto s origens
das atividades de manuteno. Segundo este autor, pode haver trs origens para a
manuteno:
-
Perda de durabilidade;
Presena de patologias;
23
2.4.2.1.
Manuteno X Durabilidade:
24
JOHN (1988) ainda define vida til como sendo o perodo de tempo aps a
instalao, durante o qual o desempenho de um material ou componente da
edificao, excede os valores mnimos aceitveis, quando sofrerem manuteno
rotineira.
Para a avaliao da durabilidade das edificaes necessrio que se estabelea
um processo de avaliao que contemple uma gama de indicadores de
degradao. Estes indicadores devem representar os aspectos mais relevantes da
perda de desempenho do produto edifcio ao longo do tempo.
Estas avaliaes podem ser feitas por:
- Inspeo visual: identificar crescimento de microorganismos, aparncia
geral, pulverulncia, fissuras, separao de fibras, descolamento, escamamento,
empolamento, eflorescncias, rupturas, etc. Exemplo: descolamento de peas
cermicas em uma fachada.
-
Mudanas
mensurveis
de:
cor,
espessura,
reflectncia,
nvoa,
Manuteno X Patologias:
25
26
Diversos; 9%
Uso ; 8%
Projeto; 46%
Materiais; 15%
Construo;
22%
Figura 5 Origem dos defeitos dos edifcios europeus MOTTEAU apud BONIN
(1988)
2.4.2.3.
27
28
O incremento da vida til de uma edificao pode ser obtido com pequenas
providncias de custo muito baixo durante o projeto e atividades de manuteno
durante o uso do edifcio.
A otimizao dos servios de manuteno conseguida atravs de projetos
adequados, controle de qualidade e de uma programao de alocao de recursos,
visando com isto realizar intervenes nos edifcios antes que os defeitos se
propaguem, causando possivelmente diminuio de sua vida til.
SILVA (1996) ainda observa que outras mudanas importantes esto acontecendo
dentro do processo de elaborao de projeto, a partir da concorrncia entre
profissionais desta rea e das exigncias que chegam a partir dos sistemas de
gesto da qualidade em implantao nas empresas construtoras:
- retomada da valorizao do projeto como fase de maior potencial de
elevao da qualidade e produtividade, a partir de critrios para a seleo de
projetistas e do estabelecimento de critrios de desenvolvimento do projeto
segundo a tecnologia do executor;
- incorporao de novas metodologias de projeto tanto no dimensionamento
quanto no detalhamento, inclusive sistemas de gesto da qualidade nos escritrios
de projeto;
- aperfeioamento dos projetos de nvel executivo para um efetivo projeto
aplicvel ao processo de produo (projetos para produo);
- integrao entre projetistas proporcionada pela coordenao exercida pelo
contratante ou por empresa especializada;
- emprego de sistemas informatizados para o desenvolvimento de projeto;
- integrao de projetistas e fabricantes no que diz respeito ao
aperfeioamento da especificao tcnica.
Freqentemente, considera-se, em argumentaes tcnicas, que os aspectos
envolvidos no processo de projeto envolvem tambm um potencial de criao, que
no pode ser avaliado de forma objetiva ou material. No entanto, os aspectos que
resultam no no atendimento das necessidades dos usurios so aspectos
objetivamente mensurveis pelos requisitos de desempenho como conforto trmico
e acstico, segurana estrutural, estanqueidade, conforto antropodinmico,
29
2.6. A
CONSCIENTIZAO
DA
IMPORTNCIA
DA
MANUTENO:
Atualmente, tem-se disposio dos projetistas uma variedade imensa de
materiais, componentes e sistemas construtivos para serem especificados.
As motivaes do desenvolvimento e introduo de novas alternativas foram
baseadas na racionalizao dos processos de produo, no atendimento adequado
de funes, na sofisticao de acabamentos ou na utilizao de insumos de mais
baixo custo, sempre com vistas reduo do custo global da obra.
A escolha do mtodo construtivo e dos materiais a serem utilizados passa pela
anlise de desempenho e custo.
SILVA (1996) lembra que, no sentido da racionalizao de processos, os seguintes
fatos aconteceram ou vem acontecendo:
- substituio de componentes tradicionais por outros de mesma funo.
Exemplos: uso do PVC em instalaes hidrulica e eltrica, blocos de concreto, de
concreto celular e blocos slico-calcreos, revestimentos vinlicos para pisos,
argamassas industrializadas, divisrias internas e forros de materiais leves.
- desenvolvimento de novos materiais e componentes que modificaram as
tcnicas de execuo como: impermeabilizao com materiais fibro-asflticos,
aditivos qumicos para concretos e argamassas (aceleradores e retardadores de
pega, plastificantes, impermeabilizantes, etc), tintas especiais para aplicao em
diferentes bases de suporte e diferentes acabamentos, esquadrias de PVC,
fachadas em pele de vidro, materiais isolantes trmicos e acsticos, concreto de
alto desempenho com ou sem o emprego de microsslica, sistemas de vedaes
em painis (gesso acartonado), etc.
- desenvolvimento de novas formas de fornecimento de materiais e o
surgimento de servios de preparao prvia dos materiais e componentes que
30
31
ASPECTOS GERAIS:
Quando uma edificao tem sua construo concluda , de certa forma, intuitivo
admitir que cessam os custos incorridos para sua materializao. No entanto, esta
edificao, sob ao do uso, dever ter seus componentes (portas, janelas,
instalaes, etc) colocados em operao e necessitar passar por servios de
manuteno a fim de assegurar o desempenho adequado de suas funes. Sob
estas condies surgem novos custos, que vo se repetindo periodicamente, os
quais esto intrinsecamente ligados s caractersticas do projeto, seja em funo
dos materiais e componentes utilizados, seja em funo das solues de projeto
adotadas.
SILVA (1989) chama a ateno para o fato de que devem ser considerados no s
os custos iniciais do processo, os custos de construo, mas tambm os custos
futuros gerados pela operao e manuteno dos edifcios e suas partes. Em
outras palavras, o custo global do edifcio (no inclui terreno) constitui-se na
32
Custos
de
Projeto
Custos
de
Construo
Custos
de
Operao
Custos
de
Manuteno
=
CUSTO GLOBAL DO EDIFCIO
33
R3
R2
R4
R1
Onde:
Tempo
I1
R = Receitas
I = Investimentos
I2
Io
34
Venda do
Imvel
A1
A2
M1
M2
A3
A4
A5
A6
M6
M3
Tempo
M4
M5
Onde:
A = Aluguis Economizados
M = Manutenes Mensais
Compra do Imvel
35
por
razes
culturais,
sociedade
brasileira
foca-se
36
Por que com carros, investimentos financeiros e outros o brasileiro visualiza todo o
fluxo de caixa e com imveis esta viso ainda embrionria e praticada por
poucos? Considerando-se que, via de regra, o valor associado aquisio de uma
casa bem maior que o valor de um carro, a indignao torna-se ainda mais
aviltante.
Os custos de manuteno so usualmente expressos em termos de porcentagem
dos custos de reposio dos edifcios em valores atuais. Assim, possvel trabalhar
com valores constantes independentes de ndices inflacionrios. comum tambm
encontrarmos referncias aos custos de manuteno por metro quadrado de rea
construda.
A cada ano os gastos em manuteno em um edifcio variam. STEEL (1985)
observou variaes anuais de 2 a 3 vezes o menor valor. Em seis anos de
observao, a mdia de um edifcio esteve tipicamente entre 2% e 7%.
De uma maneira geral, estima-se que os custos de manuteno anuais mdios
estejam entre 1% a 2% do custo de reposio dos edifcios. A tabela 2 resume as
estimativas encontradas na bibliografia.
% Custo de Manuteno
Pas
Fonte
Tipo de Edifcio
1,5
Inglaterra
Stone
Geral
0,7 a 1,0
Austrlia
Bromillow
Geral
1,76
Canad
Steel
1,0 a 2,0
EUA
Steel
Universidades
0,85
EUA
Steel
Edifcios de escritrios
0,45 a 1,4
Espanha
Abad
Correios e telecomunicaes
2,4
Brasil
Sobral
Servio de Sade
2,7
Brasil
Sobral
Ensino
37
ATIVIDADES
Pintura / Aberturas;
25,05%
Outros; 8,81%
Estrutura; 9,17%
reas Externas;
16,79%
Hidrulica; 22,29%
Aquecimento;
17,89%
CUSTOS
Outros; 5,00%
Aberturas /
Acabamentos;
20,00%
Decorao
Interior; 6,00%
reas Externas;
10,00%
Hidrulica;
10,00%
Pintura Externa;
17,00%
Aquecimento;
17,00%
Estrutura; 15,00%
38
39
40
41
2.7.2.
42
43
44
45
2.8.
IMPORTNCIA
ESTRATGICA
DA
SELEO
TECNOLGICA:
Deve-se considerar as implicaes das estratgias competitivas para o processo de
tomada
de
deciso
envolvido
na
seleo
tecnolgica.
seleo
trata
46
II-
III-
IV-
V-
SILVA (1996), quando analisa a indstria da construo civil sob a tica do modelo
de foras de PORTER, conclui que:
- para o segmento de edificaes h um elevado nmero de competidores;
j para o segmento de obras pesadas este nmero reduzido;
47
48
49
Planejamento
Projeto
Fabricao
de Materiais
e
Componentes
Execuo
Uso,
Operao e
Manuteno
50
51
das
edificaes
como
parte
integrante
das
atividades
de
52
53
Por fim, a atual NBR 5674 incorpora no item 15 Gesto da qualidade do sistema
de manuteno um aspecto altamente relevante, que o monitoramento do
sistema. este aspecto que garante a retro-alimentao e melhoria contnua dos
servios.
Mais uma vez, deve-se deixar claro que a norma no substitui um bom profissional.
Ela apenas um guia normativo para os engenheiros e arquitetos se apoiarem.
Certamente, a existncia de empresas e profissionais srios associados a um
corpo normativo brasileiro consistente que formar um ambiente propcio para a
evoluo tcnica e cultural do tema manuteno de edifcios.
54
Captulo 3
SISTEMA DE MANUTENO
3.1
MANUAL DE MANUTENO:
da
nova
edificao
os
procedimentos
para
coloc-la
em
funcionamento.
Para uma determinada edificao, devero ser elaborados tantos manuais quantos
forem os tipos diferentes de suas unidades (manual do proprietrio) e, mais um,
exclusivo para as reas comuns (manual do sndico).
55
56
57
58
RETRO-ALIMENTAO
CONSTRUTORA
(Projeta e Executa)
Manual do
Proprietrio
USURIO /
PROPRIETRIO
Sistema de
Manuteno
MANUTENO
59
3.2
SISTEMA DE MANUTENO:
60
Estes itens podem ser agrupados em trs partes da estrutura do sistema, formando
um trip de sustentao do sistema de manuteno:
SISTEMA DE
CONTROLE
(f)
(b;c;d;e)
SISTEMA DE
PLANEJAMENTO E
EXECUAO
SISTEMA DE
INFORMAES
(a)
SISTEMA DE MANUTENO
Programa de Manuteno
Planos de Manuteno
61
pelos
recursos
disponveis
devem
ser
incorporadas
este
62
PROGRAMAS DE MANUTENO:
Utilizando-se
dos
conceitos
discutidos
nos
sistemas
de
informao,
de
63
3.2.1.1
DAMEN apud JOHN; BONIN (1988) e KUPERMAN (1989) e este autor observam
que a implantao de um programa de manuteno deve obedecer as seguintes
etapas:
a) Utilizao do banco de dados preparado pelo sistema de
informao (rever Figura 11): necessrio conhecer o que vai ser
mantido, qual o tipo de prdio, qual a rea, qual o padro da edificao,
etc.
b) Discusso do conceito de manuteno a ser aplicado, varivel de
acordo com o porte, tipo de edifcio, padro de acabamento, local do
imvel..
c) Organizao da documentao tcnica, composta de: manuais de uso
e operarao, manuais de inspeo, manuais de manuteno e manuais
de treinamentos.
d) Inspeo e programao de prioridades: inspeo de campo (usando
metodologia adequada) para verificao do estado de conservao dos
64
3.3
65
para
operao,
manuteno,
modificaes
reformas,
j)
66
Freqncia
Inspeo
Resultado da
Inspeo (Ok
ou No Ok)
Sugesto de
Soluo
Inspeo das
condies da
Responsvel
Procedimento de
Anual
pintura
Tcnico da
verificao da
Adminstradora
uniformidade e da
Ok !
aderncia base
Checar se houve
Verificao da
manuteno
das condies
mudanas na
Anual
Tcnico da
agressividade do meio
Adminstradora
ambientais
Ok !
Verificao do
funcionamento
Semestral
do porto
Tcnico da
Adminstradora
Inspeo visual e
funo de
simulao do
deformao
funcionamento do porto
por impacto
dinmico.
Verificao de
pontos de
Anual
corroso
Tcnico da
Administradora
Inspeo visual
Retirada do
porto para
reparo e
ajustes.
Ok !
67
Captulo 4
CONCLUSES E
ANLISE CRTICA
necessrio um avano no estado de conhecimento da rea de manuteno. A
inexistncia de qualquer publicao nacional mais extensa sobre o assunto um
atestado do atraso.
Um processo de mudana cultural precisa ser iniciado, a fim de conscientizar para o
fato de que um sistema de manuteno bem empreendido pode garantir, mesmo
para edifcios antigos, um timo local para moradia e trabalho.
um paradoxo que se observe a manuteno de edifcios como um encargo
financeiro oneroso e de baixa prioridade, visto que o edifcio construdo um bem
de alto valor de uso e de elevado valor de troca, constituindo-se normalmente em
um dos maiores patrimnios de qualquer entidade individual ou coletiva, pblica ou
privada.
Deve-se reconhecer que o monitoramento das edificaes ainda pouco usado,
mesmo nos pases mais adiantados. Contudo, este procedimento um meio
eficiente para deteco de problemas.
Claro que, aps a deteco das anomalias, tem-se a ao corretiva pela
manuteno que tanto mais facilitada e barata quanto mais o projeto tenha
contemplado essa atividade.
Sobre os custos e dificuldades das manutenes, conclui-se que elas so tanto
menores quanto mais freqentes forem as inspees e as respectivas aes
corretivas.
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vez mais baseada num profundo e detalhado conhecimento das necessidades dos
clientes e usurios dos produtos e servios. Para produtos de vida til longa, os
bens durveis (imveis), as empresas dispem de maior margem de diferenciao
em relao aos bens de consumo no durveis, na medida em que o produto
permanece por mais tempo em julgamento pelo cliente.
O produto edifcio, dada a sua complexidade como resultado da composio de um
grande nmero de itens de produtos e tcnicas empregadas, aliado ao potencial
criativo do processo de desenvolvimento do projeto, possui uma elevada margem
de diferenciao entre os competidores (empresas incorporadoras e construtoras)
atravs de fatores que agregam valor segundo a percepo dos clientes. Parte
destes fatores est relacionada seleo de materiais, componentes, elementos,
subsistemas e sistemas construtivos, uma vez que, de seu desempenho depende o
atendimento de necessidades de vrias naturezas.
A maioria dos arquitetos e engenheiros no est preparada para responder a estas
questes. Faltam-lhes conhecimentos tcnicos mais especficos. Isto significa que
suas formaes acadmicas precisam urgentemente ser revistas a fim de
propiciarem-lhes a possibilidade de enfrentar as atuais indagaes que hoje cercam
a fase de concepo das edificaes.
Com o estmulo ao desenvolvimento do conhecimento tcnico e gerencial voltado
para a manuteno de edifcios, espera-se:
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REFERNCIAS BIBLIOGRAFIAS:
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas. NBR 5674 Manuteno de
edifcios Procedimento. Rio de Janeiro, 1999.
____. NBR 14037 Manual de operao, uso e manuteno das edificaes
Contedo e recomendaes para elaborao e apresentao. Rio de Janeiro,
1998.
BATLOUNI, J. N.
72
P.
Administrao
de
marketing:
anlise,
planejamento,
73