CAPITALIZAO DE RENDA E PROMOO HABITACIONAL: A

INVERSO DOS FUNDOS PREVIDENCIRIOS NA CONSTRUO DA

HABITAO ENTRE AS DCADAS DE 1930 E 1960 NA GRANDE SO
PAULO
Camila Ferrari
Instituto de Arquitetura e Urbanismo / Universidade de So Paulo
camila.ferrari@usp.br
RESUMO
A previdncia social brasileira foi entre 1933 e 1964 a grande responsvel pela construo da moradia popular
estatal. A produo habitacional promovida pelos fundos previdencirios era para os Institutos de
Aposentadoria e Penses uma atividade com retorno financeiro garantido, enquanto para os trabalhadores era
a garantia de um direito social. As tipologias modernas do conjunto de mltiplos edifcios de apartamentos e
do edifcio isolado verticalizado (como unidade de habitao) se apresentavam como soluo porque
garantiam maior produtividade. A construo de grandes conjuntos habitacionais representava assim um novo
enquadramento do Estado brasileiro frente industrializao, ao desenvolvimento urbano e social e s
condies de vida dos trabalhadores, uma vez que se propunha promover habitao, incentivar a construo,
estimular a indstria e, ao mesmo tempo, capitalizar recursos. Em So Paulo parte dos projetos habitacionais
foi construda em regies j consolidadas ou parcialmente ocupadas, enquanto a outros couberam ocupaes
quase que pioneiras em reas de expanso urbana. Contudo, possvel considerar que o iderio moderno,
segundo o qual se procurava cumprir a funo social da arquitetura atravs do alojamento, no plenamente
implementado em So Paulo, onde desde finais do sculo XIX a especulao imobiliria foi a grande
responsvel pelos rumos da urbanizao. Este trabalho se prope a desenvolver o debate em torno da
inverso dos fundos previdencirios no setor imobilirio, buscando neste contexto ampliar o debate sobre a
localizao da moradia no espao urbano paulistano e a escolha das tipologias habitacionais, bem como sobre
o papel dos arquitetos e urbanistas na construo de conjuntos residenciais.
PALAVRAS-CHAVE: previdncia social; habitao; So Paulo

INCOME CAPITALIZATION AND HOUSING PROMOTION: THE REVERSAL OF

PENSION FUNDS IN HOUSING CONSTRUCTION BETWEEN THE 1930S AND
1960S IN GREAT SO PAULO
ABSTRACT
Between 1933 and 1964 the Brazilian social security was largely responsible for building the state affordable
housing. The housing promoted by pension funds to Institutos de Aposentadoria e Penses was an activity
with guaranteed financial return while to the workers it was the guarantee of a social right. Modern types of
housing estates of multiple apartment buildings and vertical isolated building (such as housing unit) are
presented as a solution because it guaranteed increased productivity. The construction of large housing
estates thus represented a new guideline of the Brazilian State facing the industrialization, urban and social
development and workers living conditions, since it purposed to promote housing, stimulate construction,
encourage industry and at the same time, capitalize resources. In Sao Paulo part of the housing projects was
built in already consolidated or partially occupied areas, while other occupations were almost pioneers in
areas of urban sprawl. However, it is possible to consider that the modern ideology, according to which it
sought to fulfill the social function of architecture through the housing, was not fully implemented in So
Paulo, where since the late nineteenth century land speculation was largely responsible for the course of
urbanization. This paper aims to develop the debate on the investment of pension funds in real estate
industry, seeking in this context to extend the debate on housing location in So Paulo's urban space and the
choice of housing types, as well as on the role of architects and urban planners the construction of housing.

KEY-WORDS: social security; housing; So Paulo

A ESPECULAO IMOBILIRIA E O PROCESSO DE URBANIZAO DA CIDADE

DE SO PAULO
A partir da segunda metade do sculo XIX o desenvolvimento da cafeicultura e o advento das ferrovias
impulsionam o crescimento da cidade de So Paulo. Concomitantemente ao incremento da cultura
cafeeira ocorre a acelerao da vida urbana em So Paulo, dado que muitos bares do caf teriam
tambm suas residncias na cidade. Ligando o interior e outros estados cidade de So Paulo, as
ferrovias estimularam a expanso urbana. J na ltima dcada daquele sculo So Paulo ascenderia
condio de ncleo da regio economicamente mais dinmica do pas e a partir de ento a populao
cresceria aos saltos: em 1874 eram contados 23.253 habitantes, em 1886, 44.033, e em 1900, 239.820
habitantes. (LANGENBUCH, 1971)
O aumento populacional acompanhado por um processo de urbanizao e a cidade que at 1870
apresentava uma rea urbanizada muito semelhante a dos tempos coloniais se expande sobre as regies
contguas. As ferrovias atraam para junto de suas margens as primeiras fbricas e a ocupao urbana,
que acompanharia suas artrias at as primeiras dcadas do sculo XX, gradativamente ocupando os
interstcios. (AZEVEDO, 1958; LANGENBUCH, 1971)
A anlise da Planta Geral da Capital de So Paulo, organizada em 1897 pela Comisso Tcnica de
Melhoramentos, permite verificar, segundo Langenbuch (1971), uma tendncia de ocupao que
caracterizaria So Paulo nas dcadas seguintes: a formao de loteamentos isolados, separados da
cidade existente por reas ainda no loteadas. Contudo, embora o centro fosse j caracterizado por uma
urbanizao compacta e edificada, a densidade construtiva era bastante pequena tanto ao redor da
colina central, quanto nos novos loteamentos perifricos, o que demonstra que a cidade ocupava uma
rea maior do que seria necessrio e funcionalmente conveniente. Duas razes principais parecem
explicar tal circunstncia.
Por um lado parece ter havido grande desprezo pelas reas de vrzea e terrenos baixos, que inclusive
serviam como limitadores entre certas ocupaes. A nica vrzea parcialmente ocupada era a do
Tamanduate, onde desde o sculo XVIII j se haviam realizado obras de drenagem e retificao
(AZEVEDO, 1958). Por outro lado, o crescimento extremamente rpido da cidade produzira um processo
de especulao imobiliria, calcado na certeza da capitalizao em funo do prprio crescimento
urbano.
A especulao imobiliria j se manifestava no final do sculo XIX, quando os capitais passaram a migrar
das aes em empresas ferrovirias e propriedades rurais para os prdios e terrenos da capital. Dos
novos bairros existentes no incio do sculo XX, trs se originavam de antigos povoados: Penha, Pinheiros
e Nossa Senhora do , de modo que os equipamentos j existentes devem ter sido fatores de atrao
para o desenvolvimento dos ncleos. A formao do bairro do Ipiranga esteve ligada s obras de
construo do Monumento do Ipiranga, que abriram uma importante via de acesso ao local. A localizao
de outros loteamentos, porm no se explica pela existncia de fatores prvios.
Chega-se concluso que o papel da iniciativa individual deve ter sido, seno o fator
preponderante, pelo menos um dos principais a explicar a localizao de vrios
loteamentos isolados. [...] Um capitalista disposto a arruar e a lotear a sua propriedade, ou
a adquirir uma para tal fim, poderia contar com uma remunerao satisfatria. A rpida
valorizao1 fundiria poderia, pelo contrrio, lev-lo a esperar mais um tempo para fazlo. Uma poltica diferente seguida por proprietrios vizinhos podia ser suficiente para
explicar o surgimento de um loteamento circundado por reas ainda no oferecidas
expanso urbana, ou talvez mais propriamente especulao imobiliria retalhista.
(LANGENBUCH, 1971: 85)

Outro exemplo da atuao de investidores aparece na construo do Viaduto do Ch, promovido pelo
capital privado em 1885. Desde a inaugurao da Estao da Luz em 1868 a localizao dos setores mais
privilegiados da cidade se inverte de Sul e Leste, de onde chegavam as tropas vindas de Santos e do Rio
de Janeiro, para o setor Norte onde estava a estao. A entrega do Viaduto do Ch em 1892 no s
permitiu a transposio da vrzea a Oeste, ligando o tringulo tradicional ao Morro do Ch, como
ocasionou a valorizao desta regio da cidade, incentivando a ocupao imobiliria tambm neste vetor
(CAMPOS, 2002). O poder pblico no possua nenhuma diretriz definida sobre os eixos de expanso
territorial que a cidade deveria seguir e nem sobre a infraestrutura a ser implementada. Coube sempre ao
setor privado definir a orientao desses eixos de expanso segundo a lgica de seus prprios interesses
(SIMES JUNIOR, 1991: 72).
Os recenseamentos realizados em 1920 e 1940 atestam o contnuo crescimento da cidade, sendo
registrados, respectivamente, 579.033 e 1.294.223 habitantes. A expanso urbana sobre sua periferia,

1 O termo capitalizao seria mais adequado para se referir ao aumento dos preos dos terrenos atravs da simples
especulao.

que j registrava maior aumento populacional que a prpria cidade desde 1900, seria naturalmente mais
intensa. (LANGENBUCH, 1971)
O Mapa Topogrfico do Municpio de So Paulo produzido pela empresa SARA Brasil S.A. em 1930 traz
com preciso o quadro da ocupao paulistana, que segue ainda as tendncias registradas nos
levantamentos anteriores, com algumas especificidades. Novos loteamentos foram abertos nas reas
antes desocupadas, de modo que bairros antes isolados se apresentam ligados entre si ou cidade, e
arruamentos foram justapostos a bairros antigos, como prolongamentos daqueles. A massa edificada
permanece pouco densa na maior parte da cidade, embora nos bairros contguos regio central j se
verifique uma ocupao massiva, destacando-se para alm do Tamanduate os bairros operrios
associados a grandes ocupaes fabris, que por sua vez procuravam se aliar s ferrovias, com destaque
para a linha Santos-Jundia.
Segundo Langenbuch (1971) a especulao imobiliria segue desenfreada na dcada de 1930 e se
agrava com relao aos perodos anteriores: um elevado nmero de terrenos localizados em reas j
urbanizadas desviado de sua funo como espao a ser ocupado, sendo artificialmente valorizados, ou
capitalizados, nas mos dos especuladores. A falta de lotes disponveis, uma vez desviados para a
especulao, ou o seu alto custo, tem pelo menos duas consequncias diretas: boa parte dos novos
moradores obrigada a se deslocar para reas mais afastadas e aqueles que desejam permanecer no
centro devem encontrar formas de multiplicar o solo urbano.
Associada aos terrenos mais caros mais bem localizados e servidos de infraestrutura aparece a
verticalizao, resultado da multiplicao do solo urbano (SOMEKH, 1987: 8), onde o custo da terra
dividido em fraes ideais do terreno conforme o nmero de unidades a serem ali construdas. Segundo
Somekh (1987) a dcada de 1920 decisiva para pensar o incio da verticalizao em So Paulo, pois
naquele momento so propostos padres de altura e alinhamento (promulgao da Lei n2.332/1920:
Padro Municipal para as construes particulares do municpio), alm da regulamentao do uso do
elevador, elemento fundamental para o processo, sendo construdos os primeiros arranha-cus da cidade,
como o Edifcio Martinelli. Contudo, possvel considerar que So Paulo era ainda na dcada de 1920
uma cidade baixa, havendo poucos edifcios com mais de quatro pavimentos.
J nos anos 1940 ocorrem significativas alteraes no processo de verticalizao paulistano. Se os
edifcios construdos at ento se localizavam predominantemente na regio central e eram destinados
ao uso tercirio, neste momento so construdos j nas reas ao redor do Centro, ou mesmo j distantes
dele, e passam a atender o uso residencial. Em funo da regulamentao urbanstica, porm os edifcios
s podiam ser construdos em determinados locais, de modo que tal processo s se torna factvel porque
existe uma parcela da populao que deseja morar nestes locais. O apartamento nasce em So Paulo
para resolver o problema de moradia da classe mdia, sendo posteriormente adotado pela elite
paulistana. At ento havia certa rejeio habitao coletiva, advinda possivelmente da proliferao no
incio do sculo XX de alojamentos coletivos muito precrios, vistos como locais onde insalubridade e
promiscuidade assolavam as famlias.
Alm da mudana de hbito dos paulistanos, importa o papel do Estado como produtor de espao urbano
para explicar as alteraes no processo de verticalizao. Somekh (1997) aponta duas frentes principais
da ao estatal: a legislao urbanstica relacionada ao Cdigo Arthur Saboya (1929-1934) e as
intervenes urbansticas, com destaque para o Plano de Avenidas de Prestes Maia (1930).
O Cdigo Arthur Saboya consistiu na reviso e sistematizao de leis que o precederam, tais como a Lei
n2.332/1920 (Padro Municipal). A Lei n3.427/1929 foi primeiro cdigo de obras a estabelecer limites de
altura vinculados a distintas zonas da cidade e trazia como principal novidade o escalonamento, que
permitia o aumento da altura dos edifcios do alinhamento para o interior do lote, em referncia ao
Building Code aplicado cidade de New York. (SOMEKH, 1997)
No Plano de Avenidas os princpios da centralizao herdados da capital construda em torno da
economia cafeeira e de expansionismo ligado ao desenvolvimento produtivo e industrial, eram
combinados no modelo radial-perimetral (CAMPOS, 2002: 396). Da implantao do plano, que procurou
garantir a melhor circulao, tanto de veculos quanto de pessoas, e a verticalizao/adensamento nos
lugares funcionalmente estipulados, resultou um espao urbano esteticamente melhorado, um centro
verticalizado e a continuao do padro de expanso horizontal.
Assim, trs processos principais caracterizariam o crescimento de So Paulo a partir da dcada de 1940: a
compactao da rea edificada, a expanso sobre pores dos arredores j ocupadas, absorvendo
territorialmente ncleos perifricos e a expanso sobre os arredores ainda no urbanizados. A
compactao da rea edificada se caracteriza, por um lado pelo acentuado crescimento vertical
registrado tanto no Centro, como em bairros ao seu redor e at mesmo bairros mais afastados. Por outro
lado, em loteamentos antes pouco adensados, se verifica uma ocupao mais efetiva, que aos poucos
preenche os lotes vazios, e finalmente se constata a edificao de loteamentos j h muito tempo
urbanizados que se encontravam at ento desocupados.
A expanso da rea edificada sobre os ncleos perifricos ocorre como processo contnuo, que
rapidamente absorve as ocupaes mais prximas, enquanto novos ncleos se estabelecem, sendo em

breve tambm incorporados rea edificada. Uma vez que em boa parte dos arredores paulistanos j
havia ncleos isolados, a expanso da rea edificada sobre pores que no apresentavam
desenvolvimento urbano expressivo refere-se a poucos espaos, destacando-se a regio a sudoeste do
centro, para alm do rio Pinheiros.

Figura 01- O espetacular crescimento da cidade de So Paulo. Fonte: AZEVEDO, Aroldo (dir.). A Cidade de So Paulo:
Estudos de geografia urbana. Volume 1: a regio de So Paulo. So Paulo: Companhia Editora Nacional, 1958. p.11.

A Figura 01 ilustra o enorme espraiamento de So Paulo a partir de 1940, quando atinge certos pontos a
15km do Centro. Cabe salientar que as ferrovias ainda atuavam como principais eixos de expanso, com
destaque para o grande desenvolvimento industrial no perodo, que continua acompanhado as linhas e
estaes ferrovirias. Nos anos 1940 expressivo o desenvolvimento industrial junto ferrovia
Sorocabana no vetor Oeste, especialmente em Osasco onde havia uma estao da linha. Ao longo da
linha Santos-Jundia se intensifica o parque industrial de So Caetano e Santo Andr, com a implantao
de novas fbricas junto ferrovia. O Tramway Electrico de Santo Amaro propiciara o desenvolvimento
de pequenas indstrias do municpio, incorporado como bairro paulistano em 1935. A regio ao norte do
Tiet, servida pelo Tramway da Cantareira, absorvida mais tardiamente, dado que pelas caractersticas
de relevo e clima ainda se conservasse at aquele momento como reduto de chcaras e hospitais.
A partir da dcada de 1940 os Institutos de Aposentadoria e Penses podem ser interpretados como
atores do desenvolvimento urbano e especialmente suburbano atravs da construo de grandes
conjuntos residenciais. Na rea j urbanizada alguns projetos preencheram espaos vazios em terrenos
baixos, porm muito valorizados por sua localizao, sendo casos expressivos os conjuntos da Vrzea do
Carmo, instalado junto Avenida do Estado, e Santa Cruz, junto avenida de mesmo nome. Na regio
perifrica cabe destacar pelas dimenses de rea urbanizada ncleos como Vila Guiomar, produzido pelos
Industririos em Santo Andr e Santo Antnio, construdo pelos bancrios no Mandaqui. A alguns
conjuntos couberam ocupaes quase que pioneiras, determinantes para o desenvolvimento suburbano
posterior.
A populao de So Paulo continua a crescer aceleradamente, registrando-se 2.154.669 habitantes no
censo de 1950 e 3.709.111 em 1960. O recenseamento municipal de 1970 contaria quase seis milhes de
habitantes. A populao do municpio de So Paulo, portanto, praticamente quadruplicada no decorrer
de trinta anos, exercendo enorme presso sobre sua periferia e desencadeando um desenvolvimento
urbano sem precedentes (LANGENBUCH, 1971). A cidade ultrapassa seus limites crescendo verticalmente
no centro, embora com coeficientes de aproveitamento limitados pela legislao 2, e horizontalmente na
periferia, englobando loteamentos e provocando o desenvolvimento de ncleos mais afastados.

OS FUNDOS DE PREVIDNCIA E A PRODUO HABITACIONAL

Embora os trabalhadores vivessem em pssimas condies, o Estado Liberal na Repblica Velha pouco
atuou ou demorou a atuar relativamente s questes sociais. Uma mudana significativa ocorre em 1923
quando o presidente Artur Bernardes assina o Decreto n4.682, conhecido como Lei Eli Chaves, que
estabelecia em cada companhia de estradas de ferro a criao de uma Caixa de Aposentadoria e Penses
(CAP) para os respectivos empregados. Os fundos das CAPs eram compostos por contribuies dos
empregados, da empresa e do governo, esta ltima garantida atravs da taxao de impostos sobre
servios. Estes fundos seriam revertidos sob a forma de socorros mdicos, aposentadoria e penso em
caso de falecimento do associado. Em 1926 o sistema estendeu-se aos estivadores e martimos, sendo

2 Em 1957 a Lei n5.261 restringe o coeficiente de aproveitamento e impe aos edifcios residenciais uma cota mnima
que define os tamanhos dos apartamentos, excluindo de parcela significativa da populao a possibilidade de morar
em um apartamento. (SOMEKH, 1997)

este considerado o ponto de partida da previdncia social brasileira, pois a partir de ento outras
categorias profissionais seriam incorporadas ao regimento da Lei Eli Chaves. Em 1930 haveria 47 Caixas,
contando com cerca de 140 mil associados.
A partir de 1930 o presidente Getlio Vargas dispensaria aos trabalhadores uma ateno inexistente nos
governos anteriores em face da reorganizao estatal, cuja legitimidade dependia tambm das classes
populares.
Deixando de lado as consideraes meramente tericas, o trabalho organizado foi
entendido como fora poltica concreta que no podia mais ser excluda da vida nacional.
A tarefa era, no entanto, incorporar o trabalho de tal modo que reforaria o projeto de
desenvolvimento e modernizao. (MALLOY, 1986: 64)

Dentre as primeiras decises de Vargas nesse sentido esto a criao do Ministrio do Trabalho, Indstria
e Comrcio (MTIC) e do Ministrio da Educao e Sade Pblica (MESP), e a instituio da carteira
profissional obrigatria, instrumentos para a formao do novo cidado-trabalhador brasileiro. O Estado
define ainda as organizaes que poderiam representar os trabalhadores atravs de uma estrutura legal
formalizada: os sindicatos, os tribunais trabalhistas e o sistema de previdncia social, reorganizado pela
concepo dos Institutos de Aposentadoria e Penses (IAPs). Malloy (1986) destaca que na prtica no se
considerava a existncia de uma classe trabalhadora, mas de categorias funcionais definidas pelo prprio
Ministrio do Trabalho.
Os IAPs so criados a partir de 1933, com a funo de garantir no s os benefcios previdencirios, mas
outros direitos sociais aos trabalhadores formais, entre os quais a assistncia sade. possvel afirmar
que no foram de fato introduzidos novos princpios ao funcionamento do sistema previdencirio, sendo a
base da constituio dos IAPs aquela definida em 1923 pra as CAPs, com algumas alteraes que
buscavam ampliar as relaes entre Estado e sociedade. A inovao mais importante neste sentido
garantia que cada Instituto protegeria uma categoria profissional como um todo, independentemente das
empresas contratantes.
O decreto n22.872/1933 esclarece a organizao do IAP dos Martimos, o primeiro a ser constitudo. Aps
sua constituio legal pelo aparelho estatal os Institutos deveriam ser organizados pelos prprios
membros e o controle de sua gesto seria feito atravs do MTIC, cujas atribuies incluam orientar e
supervisionar a previdncia social, inclusive pela nomeao do presidente de cada IAP. A extenso do
atendimento previdencirio se faria aos poucos, grupo a grupo de trabalhadores cuja profisso fosse
oficialmente reconhecida. Seriam criados em 1934 o IAPC (Comercirios) e o IAPB (Bancrios), em 1936 o
IAPI (Industririos), embora sua atuao comece apenas em 1938, ano em que so criados o IPASE
(Instituto de Penses e Assistncia dos Servidores do Estado) e o IAPETC (Empregados em Transportes e
Cargas), ao qual seriam vinculadas todas as CAPs remanescentes em 1953. Em 1939 haveria, portanto 6
IAPs e ainda 98 CAPs, com populao total segurada de 1.838.885 ativos e 81.142 no ativos. Todos
funcionavam basicamente sob a mesma organizao, com as mesmas fontes de receita e com relativa
variao quanto aplicao dos recursos e o oferecimento de benefcios.
A fonte da receita de cada Instituto provinha de: a) contribuio dos associados ativos; b) contribuio
das empresas; c) contribuio do Estado proveniente da arrecadao da quota de previdncia (taxas
cobradas sobre as operaes realizadas pelas empresas do setor); d) joias; e) contribuies dos
aposentados; f) doaes e legados; e g) rendimentos produzidos pela aplicao do patrimnio do
Instituto. Os benefcios assegurados aos associados eram quatro: a) aposentadoria ordinria, ou por
invalidez; b) penso, em caso de morte; c) assistncia mdica e hospitalar; d) socorros farmacuticos
(BRASIL, 1933). Na prtica os benefcios variavam entre as categorias, e dentro delas geograficamente,
com notvel privilgio da capital federal e da cidade de So Paulo, onde se concentrava a maior parte dos
trabalhadores sindicalizados.
A proteo sade se enquadrava entre as atividades de assistncia social dos IAPs, diferente, portanto
dos benefcios da previdncia social em si, isto , as aposentadorias e penses, o que fazia desta um
tpico polmico. Em decorrncia, a prestao de assistncia mdica e social era sempre condicionada s
possibilidades financeiras dos institutos, medida que o pagamento dos benefcios [previdencirios]
estivesse assegurado. (BOTAS, 2011: 92)
Os recursos disponveis deveriam ser aplicados de forma a se obter deles o maior rendimento possvel: a)
na aquisio de ttulos da dvida pblica federal; b) na aquisio ou construo de casas para os
associados e na aquisio de prdios para instalao dos servios do Instituto e seus departamentos; e c)
em emprstimos aos associados (BRASIL, 1933).
Embora desde 1930 fosse possvel e legal (Decreto n19.496/30) a aplicao de recursos previdencirios
em habitao, em 1937 se buscaria criar condies para uma atuao mais vigorosa dos IAPs no setor
imobilirio. No Decreto n1.749/37 fica aprovado novo regulamento para a aquisio de prdios

destinados moradia dos associados dos Institutos e Caixas de Aposentadoria e Penses, permitindo-se
o financiamento mediante:
a) compra de prdio e respectivo terreno; b) compra de terreno e construo do prdio, ou
construo de prdio em terreno j de propriedade do associado; c) compra de terrenos e
construo de casas, ou de prdios de apartamentos, por iniciativa direta dos Institutos ou
Caixas, para venda aos seus associados; d) concesso de emprstimo garantido com
hipoteca at 2/3 do valor do prdio gravado de propriedade do associado. [...] Podero os
Institutos ou Caixas alugar, a terceiros, casas ou apartamentos [...] enquanto no
vendidos, dando, porm, preferncia aos respectivos associados. (BRASIL, 1937).

A atuao dos Institutos no setor habitacional dividiu-se em trs modalidades: Planos A, B e C, que
variavam de acordo com o pblico a que se destinava e o tipo de servio concedido. Uma publicao da
Folha Bancria, rgo oficial do sindicato da categoria, traz explicaes aos leitores quanto ao
funcionamento da carteira predial e de operaes imobilirias do IAPB (bem como demais Institutos)
modificada pela Portaria SCM366 de 27 de maio de 1940 do ento Ministro do Trabalho Waldemar Falco:
Plano A - arrendamentos ou venda de habitaes, em conjuntos residenciais adquiridos ou
construdos por iniciativa do Instituto; Plano B - financiamento para aquisio ou
construo de habitaes por iniciativa dos associados; Plano C - operaes imobilirias
diversas. Nos casos de locao, o assegurado pagar, alm do aluguel, juros de 1,5% a
ms sobre o valor estipulado para o imvel; prmio de seguro mixto; premio de seguro
contra o risco de fogo; quota referente aos impostos e taxas que incidam ou venham a
incidir sobre o imvel locado e as despesas gerais de administrao e conservao. [...] Os
financiamentos para construo ou aquisio de habitaes por iniciativa dos associados,
consistiro em: compra de terreno e construo de casa; construo de casa em terreno
de associado; compra de casa; compra ou construo de conjunto residencial;
encampao de dvida hipotecria para aquisio ou construo de moradia [...]. A
realizao de uma dessas operaes obriga o associado ao pagamento de uma prestao
mensal compreendendo quota de amortizao e juros de 7,5% ao ms e demais seguros e
impostos semelhantes aos casos de locao. [...]. O plano C compreende as operaes que
o Instituto julgue conveniente realizar, objetivando uma constante e mais elevada
remunerao de suas reservas, e consistir em aquisio de terrenos e construo de
edifcios, por iniciativa direta do Instituto, para instalao dos seus servios ou locao a
terceiros. (O PROBLEMA..., 1940:8)

Pelo exposto possvel compreender como a produo habitacional se definia como modalidade de
investimento dos fundos de previdncia, garantindo-se a capitalizao de recursos nos trs diferentes
planos. Os Planos A e B, embora baseados na aplicao de reservas, representavam tambm objetivos
morais, sociais e ideolgicos, pois pressupunham a adeso poltica do trabalhador, garantindo o vnculo
entre os associados e o governo, o Plano C, porm revela nitidamente a atuao dos Institutos como
operadores financeiros. importante na SCM366/1940 a incluso da locao como possibilidade
garantida pelo Plano A, o que no estava estipulado no decreto n1.749/37, que relegava ao aluguel um
carter temporrio. Esse movimento pode estar relacionado ampliao do debate em torno da
propriedade da moradia que ocorre naquele momento: embora a habitao fosse reconhecida como
questo de utilidade pblica, se compreendia que o Estado seria incapaz de enfrentar o problema
habitacional provendo uma casa a cada famlia, mas seria possvel a opo da locao. O aluguel permitia
ainda aos IAPs a manuteno da propriedade imobiliria, implicando em uma grande reserva de valor.
Dentro das burocracias atuariais dos IAPs, conforme afirma Bonduki (2011), havia quem considerasse a
inverso dos recursos em moradias uma forma pouco proveitosa de aplicao, uma vez que era
necessrio despender recursos com as construes. No entanto, a inverso imobiliria era considerada
uma atividade segura de capitalizao 3 e a locao dos imveis garantia tambm bom retorno aos
fundos, de modo que se mantinha a ao de revert-los aos prprios trabalhadores atravs de moradias.
Essa ambiguidade persistiria durante toda a existncia dos IAPs.

A produo habitacional dos IAPs em So Paulo

Uma vez ligada ao cenrio econmico a questo da moradia operria se torna tema multidisciplinar e
vrios encontros so realizados em mbito nacional a partir de 1930, buscando particularmente articular

3 Pela leitura de Pereira (1988: 153,154) se afere que desde o incio do sculo XX o trabalho da construo produzia
cada vez mais um valor excedente, que se constitua, de um lado, pela terra capitalizada [proveniente dos aumentos
de preos dos imveis resultante do desenvolvimento das condies gerais, quer por alteraes na estrutura urbana da
cidade, quer pelo seu significado como reserva de valor], e de outro, pela explorao do trabalho de construo [cada
vez mais um fator barato, abundante e enfraquecido]. Em consequncia, tornava-se questo fundamental na
produo imobiliria a propriedade privada da terra. Com o avano da industrializao, crescia o domnio sobre as
condies naturais [...] e mudava-se o aspecto da propriedade da terra de elemento de produo para o de base na
determinao da renda da terra, que, de fundiria, passava a imobiliria.

a questo da habitao popular ao projeto de desenvolvimento proposto pelo novo governo. Aspectos
como a padronizao das unidades e dos elementos construtivos que garantiam ao mesmo tempo maior
produtividade, menores custos e incentivo indstria e a racionalizao na distribuio dos espaos
realizada na clula mnima e na associao ao planejamento urbano ganham destaque. Entre as
resolues do Primeiro Congresso de Habitao, promovido pela Diviso de Arquitetura do Instituto de
Engenharia de So Paulo em 1931, por exemplo, se identificava a necessidade de uma nova legislao,
da atuao direta do poder pblico e de aes que garantissem o aumento da proviso habitacional
atravs de novas tecnologias e mtodos organizados de produo em larga escala.
Nos anos ps-Segunda Guerra a questo da verticalizao ganha cada vez mais relevncia como
indicativo do progresso da cidade. parte questo ideolgica, a remodelao do Centro que
acompanhava o Plano de Avenidas implicava no aumento dos preos dos poucos terrenos que ainda
restavam na regio, de modo que interessava construir em altura: com a mesma quantidade de trabalho
e menor quantidade de metros quadrados de terreno podiam-se obter ganhos maiores 4.
possvel perceber que muitas das questes colocadas em todo do tema da habitao a partir da dcada
de 1930, tanto no mbito dos congressos profissionais, como tambm em peridicos especializados e na
prpria esfera governamental relacionavam-se ao iderio moderno de arquitetura e urbanismo. Na origem
do iderio moderno estava a habitao social de fato, em que aspectos como a padronizao, a
verticalizao e a terra pblica apareciam como fatores de reduo do preo de produo que seria
repassado populao, de forma a garantir o acesso ampliado ao alojamento.
Acreditamos que esteja particularmente na atuao dos profissionais encarregados pelos projetos
habitacionais a aproximao entre o iderio moderno e a produo de moradias pelos diversos Institutos.
Entre estes profissionais estavam arquitetos renomados como Attlio Corra Lima, Eduardo Kneese de
Mello e Carlos Frederico Ferreira, que desde antes de sua vinculao aos IAPs j procuravam associar seus
projetos ao iderio moderno, mas tambm profissionais menos conhecidos, como Paulo Antunes Ribeiro e
Nicolau Barbieri, que tambm utilizaram os preceitos modernos em seus projetos.
Cada IAP apresentou um padro diferenciado de produo habitacional que se relacionava a fatores como
as condies socioeconmicas dos associados e, consequentemente, a arrecadao de cada Instituto, a
atuao dos sindicatos das diversas categorias e a consolidao de polticas prprias a cada escritrio de
projeto. Tambm a questo do custo da terra urbana relevante no tocante localizao dos conjuntos e
escolha das tipologias, de acordo com as possibilidades financeiras e peculiaridades de cada rgo.
Contudo, no incio da dcada de 1940 os IAPs j atuavam de forma significativa na construo de grandes
conjuntos residenciais. At ento, segundo Bonduki (1998: 163), inexistia a prpria ideia de conjunto
habitacional, o que demonstra a inovao trazida pelos Institutos e Caixas, bem como pelos profissionais
envolvidos, ao prever conjuntos com cerca de 2.000 unidades habitacionais e que contavam no apenas
com moradias, mas tambm equipamentos e servios, inovando ainda ao construir edifcios residenciais
verticalizados. At 1964 os IAPs, construiriam aproximadamente 127 mil unidades em todo Brasil.
Para a regio metropolitana de So Paulo foram previstos pelos diferentes IAPs e CAPs 36 projetos
habitacionais, sendo 32 deles construdos. Em 1939 o ento governador de So Paulo Adhemar de Barros
organiza o Instituto de Previdncia do Estado de So Paulo (IPESP), que alm de assegurar aos
funcionrios estaduais os benefcios previdencirios, atuaria de forma semelhante aos IAPs, construindo
trs conjuntos habitacionais na cidade de So Paulo. A Fundao da Casa Popular, rgo nacional que
previa a proviso habitacional populao pobre em geral, construiu um nico ncleo habitacional em
Santo Andr.
O mapa apresentado na sequncia traz a localizao de 36 dos 40 conjuntos projetados entre 1930 e
1964 para So Paulo e municpios vizinhos 5 (Figura 02).

4 Dado que a diminuio do custo de produo representada pela pequena participao da renda da terra em cada
unidade seria provavelmente absorvida pelo construtor/proprietrio e no repassada ao usurio. (PEREIRA, 1988)

5 Optamos por apresentar um mapa abrangendo a regio metropolitana, de So Paulo, de modo a compreender

eventuais conexes estabelecidas entre os municpios, e, portanto, uma atuao regional. At o presente momento,
porm no foi possvel encontrar uma planta base abrangendo toda a regio metropolitana poca, no constando
deste mapa quatro conjuntos, trs na regio sul, na regio de Interlagos e no municpio de Diadema, e um na regio
leste, no municpio de Suzano.

Figura 02- Localizao de 36 conjuntos habitacionais projetados entre 1933 e 1964 para a cidade de So Paulo e
municpios vizinhos. Planta da Cidade de So Paulo e Municpios Circunvizinhos (1943). Fonte: Secretaria de Estado de
Economia e Planejamento. Instituto Geogrfico e Cartogrfico. Acervo - Tombo: 1153.

Quatro projetos foram previstos para pontos muito prximos do Centro Histrico, que naquele momento
se encontrava j com grande adensamento construtivo e, portanto, com altos valores imobilirios nos
terrenos remanescentes. Trs deles so edifcios isolados e esto localizados em pontos muito prximos
do Permetro de Irradiao previsto pelo Plano de Avenidas, os edifcios Japur (IAPI) e caro (CAP Areos)
na Bela Vista, respectivamente nas ruas Japur e Nove de Julho, e o Edifcio Visconde de Ouro Preto
(IAPC), na Rua da Consolao. O quarto projeto um conjunto de edifcios multifamiliares, o Conjunto
Residencial da Vrzea do Carmo (IAPI), e ocupa uma grande gleba at ento alagvel e desocupada na
vrzea do Tamanduate, ao sul do Parque Dom Pedro II.
Sete projetos habitacionais foram previstos nos bairros operrios a Leste do Tamanduate (Brs, Mooca,
Tatuap), nas adjacncias da ferrovia Central do Brasil. Trs desses conjuntos esto localizados na Mooca,
portanto prximos tambm da E.F. Santos-Jundia. Ainda outro conjunto foi construdo em proximidade
com o eixo desta ferrovia no municpio de Santo Andr, centro industrial j bastante desenvolvido na
dcada de 1940. Um conjunto foi construdo no municpio de Osasco, na rea de concentrao industrial
no extremo Oeste, prximo ferrovia Sorocabana e Rodovia Castelo Branco. A previso de ncleos
habitacionais nestes locais se justifica pela proximidade entre as residncias e os locais de trabalho do
operariado, as indstrias, sendo trs destes conjuntos do IAPI, e outras atividades ligadas indstria,
como servios de eletricidade e transportes, e ainda pela proximidade com eixos estratgicos para a
circulao, o que podia garantir a valorizao imobiliria.
relevante destacar ainda a proximidade de conjuntos com outros eixos virios importantes, como por
exemplo, aqueles que garantiam a ligao do Permetro de Irradiao com a Marginal do rio Pinheiros,
passando no vetor Sudoeste por bairros ocupados por populao de alto poder aquisitivo. Junto a estes

eixos foram propostos projetos habitacionais dos IAPs: trs conjuntos foram concebidos junto ao eixo
Consolao/Rebouas e outros trs foram propostos junto a Avenida Nove de Julho. Percebe-se tambm
uma concentrao de trs projetos no extremo sul, prximos da Marginal do rio Pinheiros na altura de
Santo Amaro.
Chama a ateno ainda a localizao dos conjuntos habitacionais do IAPB, a maioria dos quais foi
construda em reas nobres e de elevado valor imobilirio, decorrente, por exemplo, da proximidade com
loteamentos de alto padro e da localizao em terras elevadas, estimadas pelas condies de
temperatura e clima. A classe dos bancrios possua bons salrios em comparao s demais categorias
profissionais, o que implicava em maiores rendimentos ao IAPB e, possivelmente, em maior flexibilidade
na aplicao dos recursos. (BONDUKI, 2011)
Considerando-se a localizao dos conjuntos dos Institutos que promoveram maior nmero de projetos
habitacionais se verifica que: a) os conjuntos do IAPI esto localizados fundamentalmente junto a regies
de concentrao industrial e/ou muito prximos da rea central; b) os conjuntos habitacionais do IAPB,
conforme j comentado, se localizam em reas nobres, junto a loteamentos de alto padro ou em terras
elevadas; c) parte dos projetos do IAPC estaria prxima a importantes acessos virios, enquanto outra
parte se localizava em regies de expanso urbana, especificamente no vetor Sul; d) a maior parte dos
conjuntos do IAPETC/CAPs se localiza junto a eixos de circulao e regies de concentrao industrial. De
maneira geral possvel, portanto admitir que boa parte destes projetos foi prevista para regies
potencialmente valorizadas na poca.
A questo do custo da terra urbana fator relevante no apenas quando se considera a localizao dos
conjuntos, como tambm as tipologias utilizadas. Cabe lembrar que foi bastante variada a produo
habitacional dos IAPs, especialmente em funo da arrecadao de recursos e da prtica dos escritrios
de projeto de cada Instituto.
Apresentavam-se basicamente trs tipologias habitacionais: o edifcio vertical isolado, os conjuntos de
edifcios ou blocos multifamiliares e os conjuntos de residncias unifamiliares. Ocupando muitas vezes
enormes glebas que se distinguiam do entorno pelo desenho urbano qualificado, os conjuntos eram
constantemente associados a equipamentos e servios comunitrios e espaos livres. Tambm os
edifcios residenciais contavam com equipamentos e servios disponveis aos moradores. A racionalidade
dos projetos, tanto arquitetnicos, quanto urbansticos, e a padronizao, tanto das unidades, quanto dos
elementos construtivos, acompanharam a concepo de parte dos conjuntos, destacando-se ncleos com
mais de 300 unidades de moradia. Dez projetos habitacionais, entre edifcios e conjuntos de blocos
multifamiliares se enquadram nesse padro em So Paulo: os conjuntos residenciais da Mooca, Vila
Guiomar, Vrzea do Carmo e Japur (IAPI), os conjuntos Nove de Julho, Santa Cruz e Santo Antnio (IAPB),
o conjunto Cidade Jardim e o Edifcio Santa Ceclia (IAPC), e o Ncleo Residencial Francisco Morato (IPESP).
Os dados revelam conjuntos formados por aproximadamente 20 edifcios (destoando o C.R. Santo
Antnio, com 53 blocos), com quatro pavimentos e associados a equipamentos e servios coletivos. Todos
seriam implantados em grandes glebas, perifricas ou remanescentes em regies j urbanizadas, cujo
desenho e arruamento seria concebido e executado pelos prprios IAPs, com distribuio de reas verdes
comuns e sem diviso da terra em lotes, o que os segregava do entorno com traado tradicional. Os
edifcios isolados foram implantados em regies de ocupao consolidada, apresentam mais de dez
pavimentos e compreendem tambm diversos servios e equipamentos nos prprios edifcios,
caracterizando a unidade de habitao moderna.
Assim, a pesquisa sobre a localizao dos projetos habitacionais dos IAPs no espao urbano de So Paulo
vem revelando que a escolha dos stios onde seriam construdos os projetos habitacionais procurava
seguir lgica semelhante de investidores privados atuantes no processo de urbanizao paulistano. Na
dcada de 1940 quando se inicia a atuao dos IAPs como promotores de habitao, como se viu, essa
lgica era representada pela verticalizao e adensamento nos terrenos mais valorizados, especialmente
no centro, pela ocupao de reas ainda no loteadas entre reas j urbanizadas e pelo espraiamento
das periferias.

CONSIDERAES
Desde finais do sculo XIX, quando So Paulo comea a expandir sua rea urbanizada, se reconhecem as
primeiras atividades relacionadas especulao imobiliria. Desde ento os investidores privados seriam
os grandes responsveis por ditar os rumos da urbanizao, comprando terrenos e os oferecendo
ocupao, onde e quando fosse mais conveniente. Como resultado, at meados do sculo XX, o espao

urbano se caracterizou por um centro verticalizado e adensado, cujos arredores se expandiam atravs de
ncleos isolados e pouco edificados.
A partir da dcada de 1940 os Institutos de Aposentadoria e Penses seriam tambm agentes da
urbanizao paulistana atravs da construo de conjuntos e edifcios residenciais para seus associados.
Parte dos projetos foi construda em regies j consolidadas, ocupando verticalmente reas centrais ou
terrenos baixos, preteridos pela urbanizao inicial que buscava os terrenos mais altos. A outros projetos
couberam ocupaes quase que pioneiras em reas de expanso, urbanizando grandes glebas.
Boa parte da produo habitacional dos IAPs, sejam edifcios isolados ou conjuntos de edifcios, se
caracterizou pela associao da moradia a equipamentos e servios coletivos e reas verdes. A qualidade
projetual e construtiva desses empreendimentos, que muitas vezes era caracterizada pela padronizao
incentivando a indstria de materiais de construo associada sua localizao no espao urbano
garantiam qualidade de vida, representando ascenso social aos moradores. Tais caractersticas
revelavam uma vinculao ao iderio moderno, segundo o qual no alojamento se realizava a funo social
da arquitetura.
As caractersticas do projeto moderno, no entanto, eram tambm interessantes capitalizao da renda
da terra nos conjuntos habitacionais. A localizao prxima ao centro da cidade ou em outros locais
privilegiados implicavam na valorizao/ capitalizao dos terrenos, tanto pela construo das
habitaes, quanto pela prpria localizao. A padronizao e a verticalizao eram fatores de reduo
dos custos de produo, que, contudo, no eram repassados aos usurios. A racionalizao das plantas e
projetos urbansticos e a qualidade construtiva das obras, bem como a construo de equipamentos e
servios, garantiam acrscimo de valor aos terrenos onde estavam implantados os conjuntos.
Dado que a atividade imobiliria dos IAPs era uma modalidade de aplicao dos recursos, a aquisio dos
stios, que permaneciam como propriedade dos Institutos, estava sempre que possvel relacionada
maior possibilidade de retorno financeiro em funo da especulao imobiliria. Nesse sentido, ao
promover habitao em terrenos bem localizados, seja no espao urbano consolidado ou em reas de
expanso, os Institutos operavam de forma similar aos investidores privados.
Assim possvel considerar que o iderio moderno foi apropriado na produo dos projetos habitacionais
dos IAPs porque por um lado possibilitava melhor qualidade de vida e reduo dos custos da moradia
no necessariamente garantidas na prtica , e por outro porque representava aos Institutos uma
reduo dos custos de produo e a valorizao/capitalizao dos recursos investidos implicaes essas,
reais. Esse duplo sentido, social e financeiro, permeia todo o processo, e deste modo, a efetivao do
papel social da arquitetura atravs do acesso ampliado moradia no se realiza por completo em So
Paulo, condicionada pela inverso imobiliria dos IAPs.

REFERNCIAS
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