Instituto Superior Politcnico de Gaza

Contabilidade Sectorial
CAPTULO III: CONTABILIDADE DO SECTOR IMOBILIRIO
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Actividade imobiliria

O sector imobilirio um ramo do sector secundrio da economia que lida com a produo e a
comercializao (a compra, a venda e o aluguer) dos bens imveis, intermediando tambm estas
actividades.
O sector imobilirio um mercado geralmente constitudo pelos seguintes agentes: proprietrios
dos imveis, imobilirias empresas e profissionais correctores ou intermedirios de imveis, as
empresas empreiteiras ou empresas da construo civil e empresas prestadoras de servios
necessrios facilitao das transaces imobilirias (Ex: empresas de propaganda e de
marketing), isto , empresas que actuam nas actividades de administrao e comercializao dos
empreendimentos imobilirios.
As empresas imobilirias dedicam-se, essencialmente, a compra ou construo/produo de bens
imveis com vista a sua venda ou arrendamento/aluguer na perspectiva de obter rendas deste
arrendamento/aluguer. So tambm imobilirias as empresas que se dedicam intermediao das
transaces de arrendamento de bens imveis entre o proprietrio (locador) e o utilizador do bem
(locatrio).
importante, porm, ressaltar o facto de algumas empresas integrarem parte destas actividades
em seu conjunto de actividades, por exemplo uma empresa imobiliria pode ser proprietria dos
bens imveis que vende ou arrenda por via da prpria construo.
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Os contratos de construo e sua contabilizao

De acordo com NCRF 10 um contrato de construo especificamente negociado para a

construo de um activo ou combinao de activos (uma combinao de activos) que estejam
intimamente relacionados em termos da sua concepo, tecnologia e funo ou uso final. Ex:
pontes, barragens, edifcios, etc.
CHAMAMOS ATENO ao facto desta norma ser de aplicao para empresas cuja
actividade seja a construo/produo por conta de terceiros (Ex: empresas de construo civil)
contudo, por se tratar de uma actividade que nalgumas empresas imobilirias possa ser
desenvolvida, isto , h empresas imobilirias que constroem seus prprios edifcios que de

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seguida sero vendidos ou arrendados, alguns procedimentos podem ser utilizados, com as
devidas adaptaes.
Os contratos de construo so classificados como:
Contratos de preo fixado: a entidade que realiza a obra acorda previamente um preo

fixo global para a empreitada; e

Contratos de cost plus: tambm designado de percentagem, de acordo com o qual a

entidade que realiza a obra reembolsada pelos custos suportados, acrescidos de uma
percentagem destes ou de um valor fixo.
Quando se fala dos contratos de construo fundamental a compreenso dos diversos conceitos
a este associados, nomeadamente o ciclo operacional normal neste tipo de actividades, o
reconhecimento dos gastos e do rdito decorrentes dos mesmos, pois como se sabe as
construes de imveis, em princpio, levam longo perodo a serem concretizadas comparadas
com outro tipo de construes, de curto perodo. Daqui surge a preocupao e necessidade de
aplicao dos pressupostos contabilsticos mais adequados, especificamente a base de acrscimos
devido ao facto de, geralmente, a data de incio e de concluso de uma construo ocorrerem em
perodos contabilsticos diferentes.
O rdito de um contrato de construo deve compreender:
a quantia inicial acordada no contrato (designada por valor de adjudicao);
o rdito do contrato (justo valor da retribuio recebida ou a receber); e

as variaes subsequentes do trabalho, reclamaes e pagamentos de incentivos do

contrato desde que:
(1) Seja provvel que resultem em rdito;
(2) O seu montante possa ser fiavelmente mensurado.
Os custos dos contratos de construo incluem custos especificamente relacionados com o
contrato, tais como:
custos de mo-de-obra, incluindo a superviso;

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custos de materiais usados na construo;
etc

no incluindo, contudo:
custos administrativos gerais cujo reembolso no esteja especificado no contrato; e
custos de vender;
2.1 Reconhecimento e mensurao de gastos e rditos da construo
Critrio Geral: Mtodo da percentagem (%) de acabamento
semelhana de uma vulgar prestao de servios, quando o desfecho de um contrato de
construo possa ser estimado com fiabilidade, reconhecem-se a totalidade dos custos incorridos
como gastos do perodo e os rditos em funo do grau de acabamento data do Balano. Nestes
casos, uma perda esperada num contrato de construo deve ser reconhecida imediatamente
como um gasto.
Alternativa: Mtodo do Lucro Nulo
Quando o desfecho de um contrato no possa ser estimado com fiabilidade reconhece-se a
totalidade dos custos incorridos como gastos do perodo e os rditos provveis tendo em conta o
valor do contrato. Assim, os gastos sero iguais aos rditos, no podendo ser reconhecido
qualquer lucro uma vez que no estamos em condies de determinar o resultado final do
contrato.
O resultado, no entanto, ser reconhecido aquando da concluso do contrato.
Nota: Estes procedimentos so relativos a uma empresa de construo/produo por conta de
terceiros, sendo que para as empresas imobilirias que constroem/produzem seus bens imveis o
reconhecimento dos gastos directos ligados construo/produo feito na conta dos
investimentos em curso (conta 3.4) em contrapartida da conta de investimentos realizados pela
prpria empresa (conta 7.3).

Locaes em empresas imobilirias e sua contabilizao

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Como bvio, devido natureza das suas actividades, para alm das vendas de imveis o rdito
das empresas imobilirias provm das rendas de locao ou das comisses ou outro tipo de
rendimento associados intermediao do arrendamento/aluguer dos bens subjacentes aos
contratos que so celebrados directa ou indirectamente pelos proprietrios dos bens imveis e
seus utilizadores.
Estas locaes podem assumir a forma de locaes financeiras ou locaes operacionais,
dependendo do objecto e termos do contrato, e atendendo aos requisitos de classificao patentes
na NCRF 17, que se resumem essencialmente na identificao precisa da entidade que detm
todos os riscos e vantagens pela posse do bem. Sendo que classifica como locao financeira
quem os detm e como locao operacional a entidade que no os detm.
A entidade que classifica uma locao como financeira deve registar em sua contabilidade o bem
locado e d-lo o tratamento contabilstico posterior idntico a todos outros activos daquela classe
ou grupo enquanto uma entidade que classifica uma locao como operacional no regista em
sua contabilidade o bem locado, apenas o gasto ou rdito (dependendo da posio de locatrio ou
locador que assume no contrato).
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Gastos e rdito em imobilirias de intermediao e sua contabilizao

Como nos referimos acima uma outra forma de empresa do sector imobilirio aquela que se
dedica a intermediao de transaces de venda ou locao de bens imveis, atravs da procura
de proprietrios de bens imveis que precisam de compradores ou arrendatrios, por um lado, e
por outro lado a procura dos compradores ou arrendatrios dos quais os primeiros precisam.
Esta actividade requer necessariamente que a empresa tenha profissionais de avaliao e de
acompanhamento ao longo dos processos de venda e de aquisio e/ou locao ou, pelo menos,
terceirize estas tarefas e disso remuneraes ou honorrios por suportar, por um lado. Por outro
lado, e como consequncia, a empresa ir gerar seu rdito, principalmente proveniente das
comisses obtidas nos valores pagos e recebidos pelo locatrio e locador envolvidos no contrato.
Os gastos suportados, acima referidos, so reconhecidos nas respectivas contas da classe 6, em
funo da sua origem e natureza, e o rdito (geralmente em forma de comisso) reconhecido
como um rendimento pela prestao de servios (conta 7.2).

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Classificao,

reconhecimento

mensurao

dos

bens

resultantes

da

construo/produo e das locaes financeiras em empresas imobilirias

Quando uma empresa imobiliria adquire ou constri/produz um bem imvel, vigoram ao longo
do processo de construo/produo as adaptaes a obter da NCRF 10 Contratos de construo,
aplicveis situao concreta contudo, quando terminada a construo/produo este toma outra
classificao e consequentemente fica abrangido pelo mbito de outra(s) norma(s), em funo da
finalidade que se pretende com tal bem. Por exemplo quando uma empresa constri edifcios
para a venda, quando termina a construo cessam as adaptaes obtidas e aplicadas no caso
concreto com base na NCRF 10 Contratos de construo, e se inicia a aplicao da NCRF 9
Inventrios. Numa outra situao, ou seja, quando a empresa constri edifcios para posterior
arrendamento a terceiros, terminada a construo iro cessar as adaptaes obtidas e aplicadas no
caso concreto com base na NCRF 10 Contratos de construo e se ir iniciar a aplicao das
NCRF 16 e 17.
A mensurao, por sua vez, dever ser em funo das exigncias daquelas normas, s quais se
subordina o produto final da compra ou da construo/produo, nomeadamente as NCRF 9
Inventrios, NCRF 16 Activos tangveis de investimento e NCRF 17 Locaes.

Empresas no do sector imobilirio que arrendam/alugam seus bens imveis

As empresas que no so do sector imobilirio mas que, para aumentarem as suas fontes de
rendimento, arrendam/alugam seus bens imveis devem reconhecer estes bens como activos
tangveis de investimento e, se antes estes mesmos bens tinham outra classificao diferente
devero, a partir da data que tal deciso for tomada, ser reclassificados.
Os gastos (amortizaes/depreciaes, benfeitorias, conservao e reparaes, etc) a eles
associados sero reconhecidos seguindo as exigncias da respectiva norma que regula, a NCRF
16 Activos tangveis de investimento, e os rditos, por sua vez, reconhecidos em rendimentos
suplementares (conta 7.5).

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