Professional Documents
Culture Documents
Sumrio
1.
INTRODUO..............................................................................................................................................4
2.
3.
4.
4.9.6
4.9.7
4.9.8
5.
Documentao .................................................................................................................................72
Finalizao .......................................................................................................................................73
Preenchimento de Laudo.................................................................................................................74
1. INTRODUO
A CAIXA desenvolveu o Sistema de Informaes do Mercado Imobilirio SIMIL com o objetivo de
sistematizar e armazenar dados do mercado imobilirio e de avaliaes realizadas na empresa. Esse
sistema ser um repositrio de informaes e ser empregado para o clculo do ndice de Evoluo de
Preos do Mercado Imobilirio - IEPMI-H, construo de cenrios prospectivos para o mercado, alm de
facilitar todo o processo de avaliao de imveis nas Filiais.
O SIMIL constitudo de dois Mdulos, o primeiro chamado SIMIL_CRED, destinado aos credenciados de
engenharia e arquitetura e aos profissionais das GIDUR/REDUR que atuam na rea de avaliaes, para
preenchimento de ficha de pesquisa de dados de mercado, ficha do avaliando e gerao de Laudos de
Avaliao simplificados para as unidades isolada e em prdio (contemplando todas as tipologias A-301); o
segundo Mdulo, chamado de SIMIL_CAIXA, constitui um banco de dados corporativo nacional, onde
sero armazenados os registros gerados por todos os credenciados e por profissionais das filiais.
Este manual apresenta as principais funcionalidades do SIMIL_CRED.
2. OBJETIVO DO SIMIL_CRED
O principal objetivo do SIMIL_CRED a otimizao dos procedimentos de coleta, armazenamento e
distribuio dos dados de mercado, pelas empresas credenciadas e respectivas GIDUR, e a gerao de
laudos de avaliao, a partir de informaes padronizadas, o que facilitar o processo de gesto das
unidades. O sistema substituir o Sisupfor e o BR elementos. A verso mais atualizada a 1.8.
3. BENEFCIOS ESPERADOS
Formao de banco de dados compartilhado que subsidiar as avaliaes efetuadas pelas empresas
credenciadas reduzindo consideravelmente as divergncias de resultados de avaliaes efetuadas pelas
diversas empresas credenciadas, proporcionando maior confiabilidade do processo.
4.1
Ao iniciar o aplicativo com um duplo clique sobre o cone SimilCred1_8.exe aberta a caixa para
cadastramento da empresa.
4.2
No primeiro uso do aplicativo necessrio o cadastramento da empresa credenciada pela CAIXA para
avaliao de imveis. Esse procedimento gera um arquivo auxiliar, chamado Empresa, no mesmo
diretrio do arquivo executvel.
Os itens CNPJ e CPF necessitam de validao, no sendo possvel continuar o uso do sistema sem a
insero de dados vlidos/existentes.
Com o preenchimento dos campos referentes ao Nome da Empresa, CNPJ, Nome e CPF do
Representante Legal e CREA da Empresa, por meio do simples clique no boto Confirma Dados da
Empresa feita a captura e armazenamento destas referncias como padro no aplicativo e aberta uma
janela para incluso das informaes referentes aos Responsveis Tcnicos (nome, CPF e CREA).
Alm da relao dos Responsveis Tcnicos, o arquivo tambm trar os seus respectivos CPF e registros
do CREA. A incluso de tais informaes feita por meio do boto Incluir. Feito isso a identificao passa
a aparecer na caixa de texto RT. Para excluir determinado responsvel tcnico utiliza-se o boto Excluir
a partir do nome selecionado na caixa de texto RT.
Aps o preenchimento dos dados da empresa aberta uma caixa de dilogo para insero dos dados
referentes tipologia Unidade em prdio, que pode ser alterada no menu TIPOLOGIA, para Unidade
Isolada com ou sem construo.
4.3
Copie e cole os valores das coordenadas no campo Coordenadas obtidas ou digitadas em graus.ddddd
separadas por vrgula da janela Visualiza o Local. Mude a opo Tipo localizar para por
Coordenada e o sistema far a converso para o padro Latitude e Longitude em graus, minutos e
segundos automaticamente, conforme figura abaixo.
4.4
A incluso de um novo registro feita por meio do boto Novo Registro, situado na barra de ferramentas
localizada na parte inferior da janela.
Os menus superiores Sair, TIPOLOGIA, Pesquisar, GoogleMap, Ajuda e Verso 1_8 servem,
respectivamente, para: sair do formulrio (menu Sair); selecionar a tipologia escolhida (se o usurio estiver
trabalhando na tipologia Unidade em Prdio permitida a migrao para a tipologia Unidade Isolada com
ou sem construo e vice versa); realizar pesquisa especfica com definio de varivel selecionada;
encaminhar para o presente manual de utilizao (menu Ajuda) e indicar a verso atual do presente
aplicativo (menu Verso).
O formulrio pertinente ao cadastramento de dados de mercado e de imveis avaliandos para Unidade em
Prdio composto pelas seguintes guias e barra de ferramentas.
4.4.1
Localizao
10
Caso as informaes digitadas recaiam em uma localizao fora do Brasil ou em cima do oceano, aberta
uma janela denominada Posio fora do Brasil que permite a verificao da inconsistncia das
coordenadas.
OBS: Na janela que disponibiliza o mapa geogrfico possvel escolher o municpio pela lista disponibilizada ou por
digitao no campo de pesquisa.
Tal funcionalidade permite a escolha de um municpio que no corresponde ao que foi definido pelas
coordenadas, mas sim conforme a realidade de gesto governamental existente.
11
O campo Distrito/Regio Administrativa para os casos em que o dado se localiza num distrito ou em uma
Regio Administrativa (este ltimo no caso particular do Distrito Federal). Caso no exista, repetir o nome
do municpio, no deixando o campo em branco. No campo Bairro, digitar o nome completo do bairro, sem
abreviaes.
O Identificador cadastral refere-se ao cdigo do cadastro na prefeitura municipal. Se este nmero no for
disponibilizado, o campo dever ser deixado em branco.
Para as informaes de Endereo, o Tipo do logradouro dever ser preenchido por seleo (COMBO).
O aplicativo permite a listagem de todos os logradouros disponveis para a localidade selecionada (UF e
municpio). Para tanto, ao clicar no boto Logradouros, realizada uma varredura na base de
endereamentos e exibida na caixa de opes abaixo do campo Nome do Logradouro todas as opes
disponveis.
OBS: O boto Logradouros apenas disponibilizado quando da existncia de banco de dados referente
localidade selecionada.
Caso a lista de logradouros do municpio no conste na base do SIMIL possvel a incluso de novo
endereo, bem como a criao de nova lista, por meio das ferramentas Editar Logradouro e Salvar
Logradouro.
No campo Nmero do Logradouro dever ser inserido o nmero do logradouro e no campo Quadra dever
ser digitada a identificao da quadra, quando houver. Para os campos Setor, Lote, Bloco e Conjunto,
digitar a identificao dos respectivos campos, quando houver. Para o Nmero da Unidade, informar o
nmero da unidade.
Para o campo do CEP, digitar o nmero do CEP, sem o acrscimo de pontos ou traos. O Nome do
condomnio dever ser digitado, sem abreviaes. No campo Complemento, digitar as demais informaes
no contempladas nos campos anteriores.
12
O campo numrico Varivel Proxy corresponde varivel de localizao proxy da renda domiciliar mdia
do setor censitrio relativo ao endereo do imvel ou ao ndice fiscal da prefeitura.
Para a infraestrutura disponvel no bairro, assinalar em caso positivo as opes de servios disponveis no
entorno do bloco/prdio da unidade (Redes de gua, Rede de gua pluvial, Rede de energia eltrica, Rede
de Esgoto, Iluminao Pblica, Gs canalizado, Telefone e Pavimentao).
Os Plos Valorizantes e Desvalorizantes indicam existncia e influncia ou no de edificaes e
equipamentos urbanos que valorizem ou desvalorizem o imvel considerado. Tais classificaes sero
selecionadas por meio de caixas de seleo (COMBOS).
4.4.2
Evento
No campo Nome do Informante, dever ser digitado o nome do informante, sem abreviaes. No Contato,
inserir o n. do telefone ou o e-mail do informante. Para a Classificao, a classificao do informante deve
ser preenchida por caixa de seleo (COMBO).
Para as informaes sobre o Evento ao qual pertence o imvel, no Tipo de negcio (locao ou venda), a
classificao deve ser preenchida por seleo (COMBO). Na Origem da informao, a classificao
tambm ser preenchida por meio de caixa de seleo.
Para o campo Preo Total, dever ser digitado o preo total, com campo numrico com duas casas
decimais. Para definio da Data do Evento, preencher a data no formato dd/mm/aaaa.
13
4.4.3
Condomnio/Prdio/Bloco
Caso o condomnio possua equipamentos, deve ser selecionada a opo Com e selecionados os nomes
de todos os equipamentos que compe o condomnio residencial no qual o imvel est inserido. Para
identificao do Bloco/Prdio devero ser digitados o Nmero de Pavimentos, Quantidade de elevadores e
Idade estimada da edificao a qual pertence o imvel considerado.
Devero ser digitados o nmero de apartamentos por pavimento, no campo numrico correspondente. No
campo Quant. de outros sales, dever ser digitado o nmero de outros sales existente no condomnio
(Espao gourmet por exemplo).
Para o Padro de Acabamento e o Estado de Conservao sero adotadas, conforme as opes de
classificao disponveis nas caixas de seleo pertinentes, as opes que melhor se adequarem ao
padro e estado de conservao da edificao na qual est inserido o imvel.
Caso o Bloco/Prdio possua Pilotis, Rede interna de gs, Central de Aquecimento de gua as opes
devero ser marcadas.
O nmero de Unidades no condomnio refere-se ao nmero total de unidades do condomnio no qual est
inserido o imvel considerado.
14
4.4.4
Unidade
Nmero de vagas cobertas (livres ou independentes): insero do nmero de vagas cobertas livres
ou independentes do imvel;
Nmero de vagas cobertas (presas ou bloqueadas): insero do nmero de vagas cobertas presas
ou bloqueadas;
Vagas cobertas Total: O nmero de vagas cobertas ser calculado automaticamente mediante a
soma do nmero de vagas cobertas livres e independentes e do nmero de vagas cobertas
presas ou bloqueadas;
Caso a unidade possua equipamentos especiais prprios como banheira de hidromassagem, lareira,
churrasqueira, piscina ou ar condicionado estes devero ser marcados conforme a sua disponibilidade. A
15
quantidade de armrios planejados dever ser informada no campo Quant de armrios completos
embutidos.
A insero do andar ao qual pertence a unidade dever preenchida no campo numrico correspondente, e
em se tratando de apartamento de cobertura, a opo dever ser marcada.
O campo referente Idade Estimada da Unidade deve ser preenchido com a estimativa da idade do
imvel.
O Padro de Acabamento e o Estado de Conservao devero ser adotados conforme as opes de
classificao disponveis nas caixas de seleo pertinentes (COMBOS).
4.4.5
Vistoria
No campo Nota devero ser anotadas observaes ocorridas no momento da vistoria do imvel
considerado. Caso o mesmo no tenha sido vistoriado, a opo Imvel vistoriado dever permanecer
desmarcada.
No Campo Sobre a Vistoria, devero ser adotadas as opes de classificao disponveis nas caixas de
seleo pertinentes (COMBOS): Interna ou Externa.
Para definio da Data da Vistoria, ser digitada a data especfica no formato dd/mm/aaaa.
No caso das Fotos, ser feito o armazenamento dos arquivos pertinentes em diretrio prprio criado para
tal fim, aps a seleo e acionamento do boto Salva.
Para inserir uma nova foto basta clicar com o boto direito do mouse sobre o espao no qual se quer incluir
a foto e localizar o endereo da mesma por meio da caixa de dilogo Abrir arquivo. Estando a foto
inserida, clicando no boto Salva no menu inferior da tela criada uma pasta de arquivos FOTOS no
16
mesmo diretrio onde foi armazenado o aplicativo e atribudo um novo nome para a foto importada. A
lgica da nova nomenclatura atribuda a foto :
CNPJ da empresa_Data_Hora_N do registro_Tipologia escolhida_N da foto_jpg
Para se excluir uma foto inserida no formulrio o procedimento semelhante ao de incluir, sendo que ao
invs de clicar no boto da caixa de dilogo Abrir arquivo, clica-se no boto Cancelar. Dentro da pasta
FOTOS o arquivo da foto excluda continua a existir, mas no caso de ser inserida outra foto na mesma
posio no formulrio, automaticamente ser realizada a sobreposio do novo arquivo sobre este.
4.4.6
Empresa/RT
17
4.4.7
Botes de Comando
Novo Registro: Utilizado para incluir um novo registro a partir de dados inseridos no preenchimento
do formulrio.
Para o acrscimo de um novo registro, ao clicar no referido boto aberta uma caixa de dilogo
onde possvel definir as condies de criao do mesmo:
1. Aproveita os dados de um registro corrente Aproveita, no novo registro, os dados de um
determinado registro que esteja aberto no momento de criao do novo.
2. Limpa os textos com os COMBOS em padro Cria um novo registro com os campos de texto
em branco e os combos considerados padro.
Salva: Utilizado para gravar informaes alteradas do registro selecionado a partir de dados
inseridos/modificados no preenchimento do formulrio. No primeiro uso do aplicativo j gerado o
primeiro registro com a opo de todas as variveis (inclusive combos) em branco;
Laudo: Possibilita a migrao para o formulrio especfico para entrada de informaes do laudo
de avaliao para preenchimento/alterao dos campos pertinentes;
Cria XLS: Possibilita a transferncia dos dados do imvel em estudo para planilha eletrnica em
Excel, em formato especfico, com ordenamento de colunas predefinido, para posterior aplicao
em modelagem estatstica e aproveitamento em banco de dados. Ao ser acionado, criada uma
caixa de dilogo onde possvel a seleo de registros por data.
18
Por meio da escolha do ms na caixa de seleo Filtra por Ms so exibidos os registros criados
para este ms. Caso o registro possua Laudo de Avaliao exibida na caixa A.S o nmero da
Autorizao de Servio correspondente solicitao de elaborao do laudo.
Para seleo individual de um registro, basta selecion-lo na caixa da esquerda que ele
automaticamente aparecer na caixa da direita (Registros a serem enviados para o Excel) seja
referente unidade em prdio, unidade isolada com construo ou unidade isolada sem
construo.
19
Para seleo de todos os registros especficos daquele ms e ano basta clicar no boto de dupla
seta Todos para a direita. Caso se queira excluir todos os registros da caixa da direita basta clicar
no boto de dupla seta para a esquerda.
Os combos da ferramenta Referncias para a Pasta do arquivo (XLS) dizem respeito ao ano, ms
e dia de exportao dos registros para o programa Excel. Serve especificamente para deixar
gravado na planilha o Ms de referncia (contendo dgito do dia e ms) e o Ano de referncia
(contendo dgitos do ano) referente data de envio dos dados para a CAIXA. Na parte inferior da
janela so exibidos os totalizadores das tipologias selecionadas referentes unidade em prdio e
isolada com e sem construo.
O boto Cria Excel realiza o envio de todos os registros existentes na caixa da direita para a
planilha pr-formatada em Excel, com ordenamento dos campos adequado para aproveitamento
pelo sistema SIMIL. Com o boto Abrir Arquivo Acima, poder ser aberta a planilha Excel gerada.
O boto Cancela fecha a caixa de dilogo e finaliza o processo de exportao para o Excel.
No canto direito, h o boto Ver Pontos, podero ser visualizados os imveis registrados,
localizados geograficamente no mapa do Municpio.
Com este comando, ser aberta a aba Posio no Municpio, onde aparecero todos os pontos
dos imveis registrados. Quando se clica sobre determinado ponto, aparecero os dados como:
Endereo, Caractersticas bsicas, Valores, Solicitante e uma Foto do imvel. Na opo Tamanho
dos pontos, poder ser dimensionado o ponto marcado no mapa.
4.5
4.5.1
Identificao
Para o aproveitamento dos dados inseridos nas guias da Ficha de Pesquisa e incio do preenchimento dos
campos especficos do laudo, o campo referente Autorizao de Servio (A.S) deve ser preenchido com
o nmero que gerou a solicitao do servio.
Nos campos existentes abaixo do campo da A.S., aparecer o Estado e a Unidade (GIDUR) referentes ao
local da unidade avalianda. Estes campos podero ser alterados, bem como o campo abaixo referente
Agncia Caixa.
Aps preenchimento do campo A.S., clicar sobre o boto Salva.
21
No campo Seqencial, inserir o nmero do seqencial caso haja mais de um laudo referente mesma
A.S.
O Nmero do Processo refere-se ao cdigo respectivo gerado para o processo de financiamento bancrio
do imvel transacionado.
Os campos Solicitante, Produto, Linha e Fonte devero ser preenchidos por meio de caixas de
seleo (COMBOS).
Para identificao do Interessado, o campo Interessado dever conter o nome completo do proponente
ou interessado. Para o campo CPF do Interessado, digitar o nmero do CPF correspondente, sem
acrescentar pontos ou traos, limitado a onze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do
nmero abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
No campo CNPJ do Interessado dever ser digitado o nmero do CNPJ do interessado, sem acrscimo de
pontos ou traos, limitado a catorze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do nmero
abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
4.5.2
Caractersticas
Na Caracterizao da Regio, para identificao dos Usos Predominantes, assinalar em caso positivo as
opes de uso relativas ao imvel avaliando (Utilizaes comercial, institucional, industrial, residencial
multifamiliar e unifamiliar).
Para os Servios Disponveis no Bairro, assinalar, em caso positivo, as opes de servios disponveis NO
bairro de localizao do empreendimento (Coleta de lixo,Transporte coletivo, Comrcio, Rede Bancria,
Unidade de Ensino, Unidade de Sade, Unidade de Segurana, Equipamentos de Lazer).
22
Para a caracterizao do Terreno, no campo Forma aproximada digitar a forma geomtrica aproximada do
Terreno. Exemplos: retangular, quadrado, triangular, etc. Para o campo Cota/Greide, escolher a melhor
opo da caixa de seleo que relacione o greide do terreno em relao rua.
Para a rea (m), inserir o nmero correspondente rea do Terreno onde se situa o condomnio, em
metros quadrados, com duas casas decimais. Em relao a Frente (m) e a Fundos (m), informar a
dimenso da frente principal e do fundo do terreno, em metros, com duas casas decimais.
Os campos Laterais Esq/Dir referem-se s dimenses das laterais esquerda e direita do terreno. Na parte
esquerda digitar o valor referente lateral esquerda e na parte direita o valor referente lateral direita, em
metros, com duas casas decimais. Na Frao Ideal, informar a frao ideal correspondente unidade, com
duas casas decimais.
Na Inclinao, escolher a melhor opo da caixa de seleo que relacione a inclinao do terreno no
sentido da frente para os fundos. Na Situao, escolher a opo que melhor identifique a posio do lote
do terreno em relao quadra em que se situa. Para a Superfcie, escolher a melhor opo da caixa de
seleo que identifique as condies da superfcie do terreno (seco, brejoso, alagvel, outra).
4.5.3
Edificao
Para a identificao da Unidade Avalianda, no campo Categoria ser feita a seleo conforme seleo
escolhida no COMBO para a tipologia do imvel. Em relao a esta ltima cabem as seguintes definies
para categoria:
o
23
Loft: uma unidade habitacional cujos ambientes so integrados entre si, ou seja, sem
paredes ou divisrias, sendo a delimitao feita com a disposio dos mveis no ambiente.
um imvel com p direito duplo, onde a cozinha tipo americana, integrada sala, e o quarto
fica no andar superior, como um mezanino, tambm sem paredes. Somente o banheiro
separado;
Flat: uma unidade habitacional em condomnios verticais que possuem estrutura hoteleira
parcial ou total.
Sala Comum: uma unidade isolada em condomnios verticais destinada ao uso comercial.
No campo Uso da Unidade, indicar a utilizao do imvel, por meio da caixa de seleo (COMBO). No
campo Diviso Interna, ocorre o preenchimento automtico da composio da unidade avalianda, com
seus cmodos e banheiros respectivos preenchidos anteriormente.
Nas caixas de seleo Teto da Unidade e Fechamento das Paredes, realizar as escolhas pertinentes aos
materiais empregados para o teto e paredes da unidade considerada. No campo Nmero de Pavimentos
da Unidade, identificar o nmero de pavimentos existentes para a unidade (no caso de cobertura
geralmente so dois pavimentos, por exemplo).
No campo Identificao dos Pavimentos, descrever a composio/uso dos pavimentos do prdio/bloco.
Quanto Posio da Edificao, Uso do Prdio e Posio da Unidade no prdio/bloco, proceder com as
escolhas nas caixas de seleo que melhor descrevam a posio do prdio em relao ao lote, do uso do
mesmo e da posio da unidade avalianda na edificao.
Para a caracterizao das reas do imvel avaliando, a coluna correspondente a rea Privativa deve levar
em considerao que para:
Unidade: inserir o valor da rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Estacionamento: inserir o valor das reas privativas das garagens, em m2, com duas casas
decimais;
Outros: inserir o valor das outras reas privativas, em m2, com duas casas decimais;
Total: a soma das reas privativas, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
A coluna correspondente a rea de Uso Comum deve levar em considerao que para:
Unidade: inserir o valor das reas de uso comum destinadas unidade, em m2, com duas casas
decimais;
24
Estacionamento: inserir o valor das reas de estacionamento de uso comum que esto destinadas
unidade, em m2, com duas casas decimais;
Outros: inserir o valor de outras reas de uso comum destinadas unidade, em m2, com duas
casas decimais;
Total: a soma das reas de uso comum, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
Unidade: a soma das reas privativas e de uso comum, em m2, com duas casas decimais;
Estacionamento: a soma das reas de estacionamento privativo e de uso comum em m2, com
duas casas decimais;
Outros: a soma de outras reas privativas e de uso comum, em m2, com duas casas decimais.
Total: a soma das reas de uso privativo e comum, em m2 com duas casas decimais, acima
descritas.
O campo referente s reas No Averbadas dever conter o valor das reas no averbadas, em m2, com
duas casas decimais. Para o campo Somatrio das reas ser inserido o somatrio das reas privativas e
de uso comum alm das reas no averbadas, em m2, com duas casas decimais.
4.5.4
Unidade
25
Para identificao da Avaliao, o preenchimento do valor do imvel avaliando dever ser feito padro R$,
com duas casas decimais, sendo a escrita do Valor por extenso vinculada ao nmero digitado (valor da
avaliao), feita de forma automtica, mediante uma funo.
2
Na identificao Global, no campo rea (m) dever ser inserida a rea privativa da unidade, em m , com
2
duas casas decimais. O Valor/m dever conter o valor unitrio de avaliao da unidade, em R$/m , com
duas casas decimais. O campo Valor Total (R$) ser calculado automaticamente mediante a multiplicao
2
2
do valor da rea (m ) pelo valor unitrio (R$/m ).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente ao Terreno deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor da rea relativa frao ideal do terreno, em m2, com duas casas
decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio de avaliao do terreno, em R$/m2, com duas casas decimais;
Produto: o produto ser calculado automaticamente mediante a multiplicao do valor da rea (m2)
pelo valor unitrio (R$/m2).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Edificao deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir a rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Benfeitorias deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor das reas relativas s possveis partes no averbadas da construo, em
m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2).
26
Ao inserir o valor da rea em metros quadrados, o mdulo automaticamente de acordo com o valor
fornecido para a avaliao, indica em vermelho o nmero correspondente para o valor/metro quadrado que
produza exatamente ou da forma mais aproximada possvel o valor total igual ao valor da avaliao.
Lembrando que isso apenas uma indicao e no uma imposio que deve levar em conta que o valor p
metro quadrado adotado deve produzir um valor total que no ultrapasse o limite de um por cento do valor
da avaliao.
O Valor Total somatrio ser igual ao somatrio (em R$) dos produtos apresentados nos itens itemizado
terreno, itemizado edificao e itemizado benfeitorias. Ser calculado de forma automtica a partir da
insero dos dados.
OBS: clicando-se sobre o cone calculadora ser iniciado o aplicativo calculadora.
4.5.5
Diagnstico
Metodologia: indicao da Metodologia Avaliatria adotada, dentro das opes possveis da caixa
de seleo (COMBO);
Equao estimativa: descrio da equao estimativa utilizada para o clculo do valor do imvel.
O Imvel como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez: dever ser assinalada a
opo de sim ou no para informar se o imvel aparenta condies de estabilidade e solidez. Caso
selecionada a opo No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes: dever ser assinalada a opo
de sim ou no para informar se o imvel apresenta vcios de construo aparentes Caso
selecionada a opo Sim aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel aparenta condies de habitabilidade: dever ser assinalada a opo de sim ou no para
informar informar se o imvel aparenta condies de habitabilidade. Caso selecionada a opo
No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador que respaldem esta
opinio.
28
4.5.6
Documentao
Mantidas as condies fsicas e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes
acima, recomenda-se a aceitao do imvel como garantia: por meio da escolha entre as opes
de sim ou no, recomendar ou no a aceitao do imvel como garantia.
Observaes sobre os documentos: detalhes sobre o estado e/ou contedo dos mesmos.
Dever ser marcada a opo de sim ou no para informar se as informaes constantes da documentao
apresentada esto em conformidade com a realidade do imvel vistoriado, bem como justificado este
posicionamento.
29
4.5.7
Finalizao
Na Documentao apresentada descrever no campo Local da Avaliao o nome do local e definir a Data
da Avaliao no formato dd/mm/aaaa.
No campo Observaes so descritas as informaes de latitude e longitude do registro com laudo de
avaliao vinculado.
Para Finalizao, o aplicativo demonstra o nome, CNPJ e registro no CREA da empresa credenciada
responsvel pela avaliao, bem como o nome e CPF do seu representante legal. No campo Nome do RT
escolhido o nome do responsvel tcnico por meio da caixa de seleo (COMBO), onde ficam
visualizados os respectivos CPF e nmero do CREA.
4.5.8
Preenchimento de Laudo
Na tela inicial do formulrio para cadastramento de dados, um click no boto Preenche Laudo possibilitar
a criao de laudo de avaliao a partir dos dados cadastrados. Para habilitar este boto, devero ser
preenchidos corretamente o campo A.S (Autorizao de Servio) na aba Identificao e o campo Valor
de avaliao na aba Unidade.
Ao criar o laudo, este fica vinculado identificao do registro desde que ocorra o preenchimento do
campo obrigatrio A.S (Autorizao de Servio) no formato pr-definido.
30
Ao clicar no boto Visualiza imediatamente o aplicativo remete planilha Excel referente s pginas do
laudo de avaliao simplificado utilizado na CAIXA com os dados inseridos no registro selecionado.
Ao ser gerado um laudo de avaliao criado uma pasta de arquivos Excel (diretrio Laudos) onde ficam
armazenadas as planilhas correspondentes ao documento (folhas 1, 2 e 3), salvas no formato:
Laudo_Nmero do registrocnpjempresa_dd_mm_aaaa.xls
31
4.6
Para identificao da unidade isolada em estudo ento gerado o nmero de identificao do registro em
anlise e pela informao Registros feito a posicionamento desse registro (Atual) em relao ao nmero
total de registros existentes. A partir do campo Ir para possvel migrar para o registro desejado sem
necessitar da barra de rolagem ou das setas ascendente e descendente.
O conjunto de botes do tipo setas horizontais na parte superior da janela, detalhado abaixo, funciona de
modo a permitir o avano ou retrocesso unitrio entre o registro atual e os demais (setas simples para
direita ou para esquerda respectivamente) e avano ou retrocesso total do registro atual para o ltimo ou
para o primeiro registro (seta dupla para direita ou para a esquerda respectivamente).
A incluso de um novo registro feita por meio do boto Novo Registro, situado na barra de ferramentas
na parte inferior da janela.
Os menus superiores Sair, TIPOLOGIA, Pesquisar, GoogleMap, Ajuda e Verso 1_8 servem
respectivamente para sair do formulrio (menu Sair); selecionar a tipologia escolhida (se for Unidade em
Prdio permite migrar para Unidade Isolada com ou sem construo e vice versa); pesquisa especfica com
definio de varivel selecionada; encaminhar para o presente manual de utilizao (menu Ajuda) e indicar
a verso atual do presente aplicativo (menu Verso).
O formulrio pertinente ao cadastramento de dados de mercado e de imveis avaliandos para Unidade
Isolada com construo composto pelas seguintes guias e barra de ferramentas.
32
4.6.1
Localizao
33
Caso as informaes digitadas recaiam em uma localizao fora do Brasil ou em cima do oceano, aberta
uma janela denominada Posio fora do Brasil que permite a verificao da inconsistncia das
coordenadas.
OBS: Na janela que disponibiliza o mapa geogrfico possvel escolher o municpio pela lista disponibilizada ou por
digitao no campo de pesquisa.
O campo Distrito/Regio Administrativa para os casos em que o dado se localiza num distrito ou em uma
Regio Administrativa (este ltimo no caso particular do Distrito Federal). Caso no exista, repetir o nome
34
do municpio, no deixando o campo em branco. No campo Bairro, digitar o nome completo do bairro, sem
abreviaes.
O Identificador cadastral refere-se ao cdigo do cadastro na prefeitura municipal. Se este nmero no for
disponibilizado, o campo dever ser deixado em branco.
Para as informaes de Endereo, o Tipo do logradouro dever ser preenchido por seleo (COMBO).
O aplicativo permite a listagem de todos os logradouros disponveis para a localidade selecionada (UF e
municpio). Para tanto, ao clicar no boto Logradouros, realizada uma varredura na base de
endereamentos e exibida na caixa de opes abaixo do campo Nome do Logradouro todas as opes
disponveis.
35
4.6.2
Evento
No campo Nome do Informante, dever ser digitado o nome do informante, sem abreviaes. No Contato,
inserir o n. do telefone ou o e-mail do informante. Para a Classificao, a classificao do informante deve
ser preenchida por caixa de seleo (COMBO).
Para as informaes sobre o Evento ao qual pertence o imvel, no Tipo de negcio (locao ou venda), a
classificao deve ser preenchida por seleo (COMBO). Na Origem da informao, a classificao
tambm ser preenchida por meio da caixa de seleo.
Para o campo Preo Total, dever ser digitado o preo total, com campo numrico com duas casas
decimais. Para definio da Data do Evento, preencher a data no formato dd/mm/aaaa.
Para o campo Perc.Financiamento (Percentual de Financiamento), dever ser digitada o percentual de
financiamento correspondente ao dado de transao.
36
4.6.3
Condomnio/Bloco
37
4.6.4
Unidade
Para a caracterizao da unidade sero adotadas, devero ser preenchidas, inicialmente, as quantidades
de cmodos, banheiros, varandas/sacadas da unidade devero ser preenchidos com nmeros inteiros nos
campos pertinentes. A caracterizao das vagas de garagem cobertas e descobertas referem-se
realidade da unidade em questo e no do condomnio no qual est inserida. Os campos pertinentes
referem-se a:
Nmero de vagas cobertas (livres ou independentes): insero do nmero de vagas cobertas livres
ou independentes do imvel;
Nmero de vagas cobertas (presas ou bloqueadas): insero do nmero de vagas cobertas presas
ou bloqueadas;
Vagas cobertas Total: O nmero de vagas cobertas ser calculado automaticamente mediante a
soma do nmero de vagas cobertas livres e independentes e do nmero de vagas cobertas
presas ou bloqueadas;
Caso a unidade possua equipamentos especiais prprios como hidromassagem, lareira, churrasqueira,
piscina, sauna, aquecimento solar, quadra ou ar condicionado estes devero ser marcados conforme a sua
38
4.6.5
Vistoria
No campo Nota devero ser anotadas observaes ocorridas no momento da vistoria do imvel
considerado. Caso o mesmo no tenha sido vistoriado a opo Imvel vistoriado dever permanecer
desmarcada.
Para definio da Data da Vistoria, ser digitada a data especfica no formato dd/mm/aaaa.
No Campo Sobre a Vistoria, devero ser adotadas as opes de classificao disponveis nas caixas de
seleo pertinentes (COMBOS): Interna ou Externa.
39
No caso das Fotos, ser feito o armazenamento dos arquivos pertinentes em diretrio prprio criado para
tal fim, aps a seleo e acionamento do boto Salva.
Para inserir uma nova foto, necessrio clicar com o boto direito do mouse sobre o espao no qual se
quer incluir a foto e localizar o endereo da mesma por meio da caixa de dilogo Abrir arquivo, mandando
abrir o arquivo. Estando a foto inserida, clicando no boto Salva no menu inferior da tela criado uma
pasta de arquivos FOTOS no mesmo diretrio onde foi armazenado o aplicativo e atribudo um novo
nome para a foto importada. A lgica da nova nomenclatura atribuda a foto :
Nmero do registro_Tipologia escolhida_FOTO nmero_jpg
Para se excluir uma foto inserida no formulrio o procedimento semelhante ao de incluir, sendo que ao
invs de clicar no boto da caixa de dilogo Abrir arquivo, clica-se no boto Cancelar. Dentro da pasta
FOTOS o arquivo da foto excluda continua a existir, mas no caso de ser inserida outra foto na mesma
posio no formulrio, automaticamente ser realizada a sobreposio do novo arquivo sobre este.
4.6.6
Empresa/RT
40
4.6.7
Botes de Comando
Novo Registro: Utilizado para incluir um novo registro a partir de dados inseridos no preenchimento
do formulrio.
Para o acrscimo de um novo registro, ao clicar no referido boto aberta uma caixa de dilogo
onde possvel definir as condies de criao do mesmo:
1.
Repetir dados do arquivo corrente Aproveita, no novo registro, os dados de um
determinado registro que esteja aberto no momento de criao do novo.
2.
Vazio textos e combos com dados padres Cria um novo registro com os campos de
texto em branco e os combos considerados padro.
Salva: Utilizado para gravar informaes alteradas do registro selecionado a partir de dados
inseridos/modificados no preenchimento do formulrio. No primeiro uso do aplicativo j gerado o
primeiro registro com a opo de todas as variveis (inclusive combos) em branco;
Laudo: Possibilita a migrao para o formulrio especfico para entrada de informaes do laudo
de avaliao para preenchimento/alterao dos campos pertinentes;
Cria XLS: Possibilita a transferncia dos dados do imvel em estudo para planilha eletrnica em
Excel, em formato especfico, com ordenamento de colunas predefinido, para posterior aplicao
em modelagem estatstica e aproveitamento em banco de dados. Ao ser acionado, criada uma
caixa de dilogo onde possvel a seleo de registros por data.
41
Por meio da escolha do ms na caixa de seleo Filtra por Ms so exibidos os registros criados
para este ms. Caso o registro possua Laudo de Avaliao exibida na caixa A.S o nmero da
Autorizao de Servio correspondente solicitao de elaborao do laudo.
Para seleo individual de um registro, basta selecion-lo na caixa da esquerda que ele
automaticamente aparecer na caixa da direita (Registros a serem enviados para o Excel) seja
referente unidade em prdio, unidade isolada com construo ou unidade isolada sem
construo.
42
Para seleo de todos os registros especficos daquele ms e ano basta clicar no boto de dupla
seta Todos para a direita. Caso se queira excluir todos os registros da caixa da direita basta clicar
no boto de dupla seta para a esquerda.
Os combos da ferramenta Referncias para a Pasta do arquivo (XLS) dizem respeito ao ano, ms
e dia de exportao dos registros para o programa Excel. Serve especificamente para deixar
gravado na planilha o Ms de referncia (contendo dgito do dia e ms) e o Ano de referncia
(contendo dgitos do ano) referente data de envio dos dados para a CAIXA. Na parte inferior da
janela so exibidos os totalizadores das tipologias selecionadas referentes unidade em prdio e
isolada com e sem construo.
O boto Cria Excel realiza o envio de todos os registros existentes na caixa da direita para a
planilha pr-formatada em Excel, com ordenamento dos campos adequado para aproveitamento
pelo sistema SIMIL. Com o boto Abrir Arquivo Acima, poder ser aberta a planilha Excel gerada.
O boto Cancela fecha a caixa de dilogo e finaliza o processo de exportao para o Excel.
No canto direito, h o boto Ver Pontos, podero ser visualizados os imveis registrados,
localizados geograficamente no mapa do Municpio.
Com este comando, ser aberta a aba Posio no Municpio, onde aparecero todos os pontos
dos imveis registrados. Quando se clica sobre determinado ponto, aparecero os dados como:
Endereo, Caractersticas bsicas, Valores, Solicitante e uma Foto do imvel. Na opo Tamanho
dos pontos, poder ser dimensionado o ponto marcado no mapa.
4.7
4.7.1
Identificao
Para o aproveitamento dos dados inseridos nas guias da Ficha de Pesquisa e incio do preenchimento dos
campos especficos do laudo, o campo referente Autorizao de Servio (A.S) deve ser preenchido com
o nmero que gerou a solicitao do servio.
Nos campos existentes abaixo do campo da A.S., aparecer o Estado e a Unidade (GIDUR) referentes ao
local da unidade avalianda. Estes campos podero ser alterados, bem como o campo abaixo referente
Agncia Caixa.
Aps preenchimento do campo A.S., clicar sobre o boto Salva.
44
No campo Seqencial, inserir o nmero do seqencial caso haja mais de um laudo referente mesma
A.S.
O Nmero do Processo refere-se ao cdigo respectivo gerado para o processo de financiamento bancrio
do imvel transacionado.
Os campos Solicitante, Produto, Linha e Fonte devero ser preenchidos por meio de caixas de
seleo (COMBOS).
Para identificao do Interessado, o campo Interessado dever conter o nome completo do proponente
ou interessado. Para o campo CPF do Interessado, digitar o nmero do CPF correspondente, sem
acrescentar pontos ou traos, limitado a onze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do
nmero abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
No campo CNPJ do Interessado dever ser digitado o nmero do CNPJ do interessado, sem acrscimo de
pontos ou traos, limitado a catorze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do nmero
abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
4.7.2
Caractersticas
Na Caracterizao da Regio, para identificao dos Usos Predominantes, assinalar, em caso positivo, as
opes de uso relativas ao imvel avaliando (Utilizaes comercial, institucional, industrial, residencial
multifamiliar e unifamiliar).
Para os Servios Disponveis no Bairro, assinalar, em caso positivo, as opes de servios disponveis NO
bairro de localizao do empreendimento (Coleta de lixo,Transporte coletivo, Comrcio, Rede Bancria,
Unidade de Ensino, Unidade de Sade, Unidade de Segurana, Equipamentos de Lazer).
45
Para a caracterizao do Terreno, no campo Forma aproximada digitar a forma geomtrica aproximada do
Terreno. Exemplos: retangular, quadrado, triangular, etc. Para o campo Cota/Greide, escolher a melhor
opo da caixa de seleo que relacione o greide do terreno em relao rua.
Para a rea (m), inserir o nmero correspondente rea do Terreno onde se situa o condomnio, em
metros quadrados, com duas casas decimais. Em relao a Frente (m) e a Fundos (m), informar a
dimenso da frente principal e do fundo do terreno, em metros, com duas casas decimais.
Os campos Laterais Esq/Dir referem-se s dimenses das laterais esquerda e direita do terreno. Na parte
esquerda digitar o valor referente lateral esquerda e na parte direita o valor referente lateral direita, em
metros, com duas casas decimais. Na Frao Ideal, informar a frao ideal correspondente unidade, com
duas casas decimais.
Na Inclinao, escolher a melhor opo da caixa de seleo que relacione a inclinao do terreno no
sentido da frente para os fundos. Na Situao, escolher a opo que melhor identifique a posio do lote
do terreno em relao quadra em que se situa. Para a Superfcie, escolher a melhor opo da caixa de
seleo que identifique as condies da superfcie do terreno (seco, brejoso, alagvel, outra).
4.7.3
Edificao
Para a identificao da Unidade Avalianda, no campo Uso da Unidade dever ser feita a seleo conforme
seleo escolhida no COMBO (Residencial, Comercial, Industrial ou Misto). No campo Diviso Interna,
ocorre o preenchimento automtico da composio da unidade avalianda, com seus cmodos e banheiros
respectivos preenchidos anteriormente.
Nas caixas de seleo Teto da Unidade e Fechamento das Paredes, realizar as escolhas pertinentes aos
materiais empregados para o teto e paredes da unidade considerada. No campo Nmero de Pavimentos
46
da Unidade, identificar o nmero de pavimentos existentes para a unidade (no caso de cobertura
geralmente so dois pavimentos, por exemplo).
Para a caracterizao das reas do imvel avaliando, a coluna correspondente a rea Privativa deve levar
em considerao que para:
Unidade: inserir o valor da rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Estacionamento: inserir o valor das reas privativas das garagens, em m2, com duas casas
decimais;
Outros: inserir o valor das outras reas privativas, em m2, com duas casas decimais;
Total: a soma das reas privativas, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
A coluna correspondente a rea de Uso Comum deve levar em considerao que para:
Unidade: inserir o valor das reas de uso comum destinadas unidade, em m2, com duas casas
decimais;
Estacionamento: inserir o valor das reas de estacionamento de uso comum que esto destinadas
unidade, em m2, com duas casas decimais;
Outros: inserir o valor de outras reas de uso comum destinadas unidade, em m2, com duas
casas decimais;
Total: a soma das reas de uso comum, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
Unidade: a soma das reas privativas e de uso comum, em m2, com duas casas decimais;
Estacionamento: a soma das reas de estacionamento privativo e de uso comum em m2, com
duas casas decimais;
Outros: a soma de outras reas privativas e de uso comum, em m2, com duas casas decimais.
Total: a soma das reas de uso privativo e comum, em m2 com duas casas decimais, acima
descritas.
O campo referente s reas No Averbadas dever conter o valor das reas no averbadas, em m2, com
duas casas decimais. Para o campo Somatrio das reas ser inserido o somatrio das reas privativas e
de uso comum alm das reas no averbadas, em m2, com duas casas decimais.
47
4.7.4
Unidade
Para identificao da Avaliao, o preenchimento do valor do imvel avaliando dever ser feito padro R$,
com duas casas decimais, sendo a escrita do Valor por extenso vinculada ao nmero digitado (valor da
avaliao), feita de forma automtica, mediante uma funo.
2
Na identificao Global, no campo rea (m) dever ser inserida a rea privativa da unidade, em m , com
2
duas casas decimais. O Valor/m dever conter o valor unitrio de avaliao da unidade, em R$/m , com
duas casas decimais. O campo Valor Total (R$) ser calculado automaticamente mediante a multiplicao
2
2
do valor da rea (m ) pelo valor unitrio (R$/m ).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente ao Terreno deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor da rea relativa frao ideal do terreno, em m2, com duas casas
decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio de avaliao do terreno, em R$/m2, com duas casas decimais;
Produto: o produto ser calculado automaticamente mediante a multiplicao do valor da rea (m2)
pelo valor unitrio (R$/m2).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Edificao deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir a rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
48
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2). Esse valor no ser armazenado na base de dados.
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Benfeitorias deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor das reas relativas s possveis partes no averbadas da construo, em
m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2).
Ao inserir o valor da rea em metros quadrados, o mdulo automaticamente de acordo com o valor
fornecido para a avaliao, indica em vermelho o nmero correspondente para o valor/metro quadrado
que produza exatamente ou da forma mais aproximada possvel o valor total igual ao valor da
avaliao. Lembrando que isso apenas uma indicao e no uma imposio que deve levar em conta
que o valor p metro quadrado adotado deve produzir um valor total que no ultrapasse o limite de um
por cento do valor da avaliao.
O Valor Total somatrio ser igual ao somatrio (em R$) dos produtos apresentados nos itens
itemizado terreno, itemizado edificao e itemizado benfeitorias. Ser calculado de forma automtica a
partir da insero dos dados.
OBS: clicando-se sobre o cone calculadora ser iniciado o aplicativo calculadora.
4.7.5
Diagnstico
49
Metodologia: indicao da Metodologia Avaliatria adotada, dentro das opes possveis da caixa
de seleo (COMBO);
Equao Estimativa: descrio da equao estimativa utilizada para o clculo do valor do imvel.
O Imvel como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez: dever ser assinalada a
opo de sim ou no para informar se o imvel aparenta condies de estabilidade e solidez. Caso
selecionada a opo No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes: dever ser assinalada a opo
de sim ou no para informar se o imvel apresenta vcios de construo aparentes Caso
selecionada a opo Sim aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel aparenta condies de habitabilidade: dever ser assinalada a opo de sim ou no para
informar informar se o imvel aparenta condies de habitabilidade. Caso selecionada a opo
No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador que respaldem esta
opinio.
50
4.7.6
Documentao
Mantidas as condies fsicas e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes
acima, recomenda-se a aceitao do imvel como garantia: por meio da escolha entre as opes
de sim ou no, recomendar ou no a aceitao do imvel como garantia.
Observaes sobre os documentos: detalhes sobre o estado e/ou contedo dos mesmos.
51
Dever ser marcada a opo de sim ou no para informar se as informaes constantes da documentao
apresentada esto em conformidade com a realidade do imvel vistoriado, bem como justificado este
posicionamento.
4.7.7
Finalizao
Na Documentao apresentada descrever no campo Local da Avaliao o nome do local e definir a Data
da Avaliao no formato dd/mm/aaaa.
Para Finalizao, o aplicativo demonstra o nome, CNPJ e registro no CREA da empresa credenciada
responsvel pela avaliao, bem como o nome e CPF do seu representante legal. No campo Nome do RT
escolhido o nome do responsvel tcnico por meio da caixa de seleo (COMBO), onde ficam
visualizados os respectivos CPF e nmero do CREA.
4.7.8
Preenchimento de Laudo
Na tela inicial do formulrio para cadastramento de dados, um click no boto Preenche Laudo possibilitar
a criao de laudo de avaliao a partir dos dados cadastrados. Para habilitar este boto, devero ser
preenchidos corretamente o campo A.S (Autorizao de Servio) na aba Identificao e o campo Valor
de avaliao na aba Unidade.
Ao criar o laudo, este fica vinculado identificao do registro desde que ocorra o preenchimento do
campo obrigatrio A.S (Autorizao de Servio) no formato pr-definido.
52
Ao clicar no boto Visualiza imediatamente o aplicativo remete planilha Excel referente s pginas do
laudo de avaliao simplificado utilizado na CAIXA com os dados inseridos no registro selecionado.
Ao ser gerado um laudo de avaliao criado uma pasta de arquivos Excel (diretrio Laudos) onde ficam
armazenadas as planilhas correspondentes ao documento (folhas 1, 2 e 3), salvas no formato:
Laudo_Nmero do registrocnpjempresa_dd_mm_aaaa.xls
53
4.8
Para identificao da unidade isolada em estudo ento gerado o nmero de identificao do registro em
anlise e pela informao Registros feito a posicionamento desse registro (Atual) em relao ao nmero
total de registros existentes. A partir do campo Ir para possvel migrar para o registro desejado sem
necessitar da barra de rolagem ou das setas ascendente e descendente.
O conjunto de botes do tipo setas horizontais na parte superior da janela, detalhado abaixo, funciona de
modo a permitir o avano ou retrocesso unitrio entre o registro atual e os demais (setas simples para
direita ou para esquerda respectivamente) e avano ou retrocesso total do registro atual para o ltimo ou
para o primeiro registro (seta dupla para direita ou para a esquerda respectivamente).
A incluso de um novo registro feita por meio do boto Novo Registro, situado na barra de ferramentas
na parte inferior da janela.
Os menus superiores Sair, TIPOLOGIA, Pesquisar, GoogleMap, Ajuda e Verso 1_8 servem
respectivamente para sair do formulrio (menu Sair); selecionar a tipologia escolhida (se for Unidade em
Prdio permite migrar para Unidade Isolada com ou sem construo e vice versa); pesquisa especfica com
definio de at trs variveis selecionadas e com uso de operadores lgicos (menu Pesquisar);
encaminhar para o presente manual de utilizao (menu Ajuda) e indicar a verso atual do presente
aplicativo (menu Verso).
O formulrio pertinente ao cadastramento de dados de mercado e de imveis avaliandos para Unidade
Isolada sem construo composto pelas seguintes guias e barra de ferramentas:
54
4.8.1
Localizao
55
Caso as informaes digitadas recaiam em uma localizao fora do Brasil ou em cima do oceano, aberta
uma janela denominada Posio fora do Brasil que permite a verificao da inconsistncia das
coordenadas.
OBS: Na janela que disponibiliza o mapa geogrfico possvel escolher o municpio pela lista disponibilizada ou por
digitao no campo de pesquisa.
O campo Distrito/Regio Administrativa para os casos em que o dado se localiza num distrito ou em uma
Regio Administrativa (este ltimo no caso particular do Distrito Federal). Caso no exista, repetir o nome
56
do municpio, no deixando o campo em branco. No campo Bairro, digitar o nome completo do bairro, sem
abreviaes.
O Identificador cadastral refere-se ao cdigo do cadastro na prefeitura municipal. Se este nmero no for
disponibilizado, o campo dever ser deixado em branco.
Para as informaes de Endereo, o Tipo do logradouro dever ser preenchido por seleo (COMBO).
O aplicativo permite a listagem de todos os logradouros disponveis para a localidade selecionada (UF e
municpio). Para tanto, ao clicar no boto Logradouros, realizada uma varredura na base de
endereamentos e exibida na caixa de opes abaixo do campo Nome do Logradouro todas as opes
disponveis.
4.8.2
Evento
No campo Nome do Informante, dever ser digitado o nome do informante, sem abreviaes. No Contato,
inserir o n. do telefone ou o e-mail do informante. Para a Classificao, a classificao do informante deve
ser preenchida por caixa de seleo (COMBO).
Para as informaes sobre o Evento ao qual pertence o imvel, no Tipo de negcio (locao ou venda), a
classificao deve ser preenchida por seleo (COMBO). Na Origem da informao, a classificao
tambm ser preenchida por meio da caixa de seleo.
Para o campo Preo Total, dever ser digitado o preo total, com campo numrico com duas casas
decimais. Para definio da Data do Evento, preencher a data no formato dd/mm/aaaa.
Para o campo Perc.Financiamento (Percentual de Financiamento), dever ser digitada o percentual de
financiamento correspondente ao dado de transao.
58
4.8.3
Condomnio/Bloco
59
4.8.4
Unidade
Para caracterizao da unidade, digitar nos campos correspondentes a rea do lote em metros quadrados,
o comprimento da frente do mesmo em metros, o nmero de frentes do lote, a o valor residual da
edificao caso exista, com duas casas decimais separadas por vrgula.
Assinalar a opo que melhor se refira vocao da unidade isolada sem construo. Por meio das caixas
de seleo (combos) escolher as opes que detalhem a condio de fechamento do lote, a orientao
da face (norte, sul leste ou oeste), existncia e influncia de vista panormica e a posio do lote na
quadra.
Quanto Postura Municipal, digitar nos campos pertinentes taxa de ocupao, ao coeficiente de
aproveitamento, ao gabarito e rea com restrio de uso, constantes na legislao cabvel.
60
4.8.5
Vistoria
No campo Nota devero ser anotadas observaes ocorridas no momento da vistoria do imvel
considerado. Caso o mesmo no tenha sido vistoriado a opo Imvel vistoriado dever permanecer
desmarcada.
Para definio da Data da Vistoria, ser digitada a data especfica no formato dd/mm/aaaa.
No Campo Sobre a Vistoria, devero ser adotadas as opes de classificao disponveis nas caixas de
seleo pertinentes (COMBOS): Interna ou Externa.
No caso das Fotos, ser feito o armazenamento dos arquivos pertinentes em diretrio prprio criado para
tal fim, aps a seleo e acionamento do boto Salva.
Para inserir uma nova foto, necessrio clicar com o boto direito do mouse sobre o espao no qual se
quer incluir a foto e localizar o endereo da mesma por meio da caixa de dilogo Abrir arquivo, mandando
abrir o arquivo. Estando a foto inserida, clicando no boto Salva no menu inferior da tela criado uma
pasta de arquivos FOTOS no mesmo diretrio onde foi armazenado o aplicativo e atribudo um novo
nome para a foto importada. A lgica da nova nomenclatura atribuda a foto :
Nmero do registro_Tipologia escolhida_FOTO nmero_jpg
Para se excluir uma foto inserida no formulrio o procedimento semelhante ao de incluir, sendo que ao
invs de clicar no boto da caixa de dilogo Abrir arquivo, clica-se no boto Cancelar. Dentro da pasta
FOTOS o arquivo da foto excluda continua a existir, mas no caso de ser inserida outra foto na mesma
posio no formulrio, automaticamente ser realizada a sobreposio do novo arquivo sobre este.
61
4.8.6
Empresa/RT
4.8.7
Botes de Comando
Novo Registro: Utilizado para incluir um novo registro a partir de dados inseridos no preenchimento
do formulrio.
62
Para o acrscimo de um novo registro, ao clicar no referido boto aberta uma caixa de dilogo
onde possvel definir as condies de criao do mesmo:
1.
Repetir os dados do arquivo corrente Aproveita, no novo registro, os dados de um
determinado registro que esteja aberto no momento de criao do novo.
2.
Vazio textos e combos com dados padres Cria um novo registro com os campos de
texto em branco e os combos considerados padro.
Salva: Utilizado para gravar informaes alteradas do registro selecionado a partir de dados
inseridos/modificados no preenchimento do formulrio. No primeiro uso do aplicativo j gerado o
primeiro registro com a opo de todas as variveis (inclusive combos) em branco;
Laudo: Possibilita a migrao para o formulrio especfico para entrada de informaes do laudo
de avaliao para preenchimento/alterao dos campos pertinentes;
Cria XLS: Possibilita a transferncia dos dados do imvel em estudo para planilha eletrnica em
Excel, em formato especfico, com ordenamento de colunas predefinido, para posterior aplicao
em modelagem estatstica e aproveitamento em banco de dados. Ao ser acionado, criada uma
caixa de dilogo onde possvel a seleo de registros por data.
63
Por meio da escolha do ms na caixa de seleo Filtra por Ms so exibidos os registros criados
para este ms. Caso o registro possua Laudo de Avaliao exibida na caixa A.S o nmero da
Autorizao de Servio correspondente solicitao de elaborao do laudo.
Para seleo individual de um registro, basta selecion-lo na caixa da esquerda que ele
automaticamente aparecer na caixa da direita (Registros a serem enviados para o Excel) seja
referente unidade em prdio, unidade isolada com construo ou unidade isolada sem
construo.
Para seleo de todos os registros especficos daquele ms e ano basta clicar no boto de dupla
seta Todos para a direita. Caso se queira excluir todos os registros da caixa da direita basta clicar
no boto de dupla seta para a esquerda.
Os combos da ferramenta Referncias para a Pasta do arquivo (XLS) dizem respeito ao ano, ms
e dia de exportao dos registros para o programa Excel. Serve especificamente para deixar
gravado na planilha o Ms de referncia (contendo dgito do dia e ms) e o Ano de referncia
(contendo dgitos do ano) referente data de envio dos dados para a CAIXA. Na parte inferior da
janela so exibidos os totalizadores das tipologias selecionadas referentes unidade em prdio e
isolada com e sem construo.
O boto Cria Excel realiza o envio de todos os registros existentes na caixa da direita para a
planilha pr-formatada em Excel, com ordenamento dos campos adequado para aproveitamento
pelo sistema SIMIL. Com o boto Abrir Arquivo Acima, poder ser aberta a planilha Excel gerada.
O boto Cancela fecha a caixa de dilogo e finaliza o processo de exportao para o Excel.
No canto direito, h o boto Ver Pontos, podero ser visualizados os imveis registrados,
localizados geograficamente no mapa do Municpio.
64
Com este comando, ser aberta a aba Posio no Municpio, onde aparecero todos os pontos
dos imveis registrados. Quando se clica sobre determinado ponto, aparecero os dados como:
Endereo, Caractersticas bsicas, Valores, Solicitante e uma Foto do imvel. Na opo Tamanho
dos pontos, poder ser dimensionado o ponto marcado no mapa.
4.9
65
4.9.1
Identificao
Para o aproveitamento dos dados inseridos nas guias da Ficha de Pesquisa e incio do preenchimento dos
campos especficos do laudo, o campo referente Autorizao de Servio (A.S) deve ser preenchido com
o nmero que gerou a solicitao do servio.
Nos campos existentes abaixo do campo da A.S., aparecer o Estado e a Unidade (GIDUR) referentes ao
local da unidade avalianda. Estes campos podero ser alterados, bem como o campo abaixo referente
Agncia Caixa.
Aps preenchimento do campo A.S., clicar sobre o boto Salva.
No campo Seqencial, inserir o nmero do seqencial caso haja mais de um laudo referente mesma
A.S.
O Nmero do Processo refere-se ao cdigo respectivo gerado para o processo de financiamento bancrio
do imvel transacionado.
Os campos Solicitante, Produto, Linha e Fonte devero ser preenchidos por meio de caixas de
seleo (COMBOS).
Para identificao do Interessado, o campo Interessado dever conter o nome completo do proponente
ou interessado. Para o campo CPF do Interessado, digitar o nmero do CPF correspondente, sem
acrescentar pontos ou traos, limitado a onze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do
nmero abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
No campo CNPJ do Interessado dever ser digitado o nmero do CNPJ do interessado, sem acrscimo de
pontos ou traos, limitado a catorze caracteres. A partir da digitao gerada a composio do nmero
abaixo com a incluso automtica de pontos e traos para verificao.
66
4.9.2
Caractersticas
Na Caracterizao da Regio, para identificao dos Usos Predominantes, assinalar, em caso positivo, as
opes de uso relativas ao imvel avaliando (Utilizaes comercial, institucional, industrial, residencial
multifamiliar e unifamiliar).
Para os Servios Disponveis no Bairro, assinalar, em caso positivo, as opes de servios disponveis NO
bairro de localizao do empreendimento (Coleta de lixo,Transporte coletivo, Comrcio, Rede Bancria,
Unidade de Ensino, Unidade de Sade, Unidade de Segurana, Equipamentos de Lazer).
Para a caracterizao do Terreno, no campo Forma aproximada digitar a forma geomtrica aproximada do
Terreno. Exemplos: retangular, quadrado, triangular, etc. Para o campo Cota/Greide, escolher a melhor
opo da caixa de seleo que relacione o greide do terreno em relao rua.
Para a rea (m), inserir o nmero correspondente rea do Terreno onde se situa o condomnio, em
metros quadrados, com duas casas decimais. Em relao a Frente (m) e a Fundos (m), informar a
dimenso da frente principal e do fundo do terreno, em metros, com duas casas decimais.
Os campos Laterais Esq/Dir referem-se s dimenses das laterais esquerda e direita do terreno. Na parte
esquerda digitar o valor referente lateral esquerda e na parte direita o valor referente lateral direita, em
metros, com duas casas decimais. Na Frao Ideal, informar a frao ideal correspondente unidade, com
duas casas decimais.
Na Inclinao, escolher a melhor opo da caixa de seleo que relacione a inclinao do terreno no
sentido da frente para os fundos. Na Situao, escolher a opo que melhor identifique a posio do lote
do terreno em relao quadra em que se situa. Para a Superfcie, escolher a melhor opo da caixa de
seleo que identifique as condies da superfcie do terreno (seco, brejoso, alagvel, outra).
67
4.9.3
Edificao
No campo Uso da unidade, indicar a utilizao do imvel, por meio da caixa de seleo (COMBO). Para a
caracterizao das reas do imvel avaliando, a coluna correspondente a rea Privativa deve levar em
considerao que para:
Unidade: inserir o valor da rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Estacionamento: inserir o valor das reas privativas das garagens, em m2, com duas casas
decimais;
Outros: inserir o valor das outras reas privativas, em m2, com duas casas decimais;
Total: a soma das reas privativas, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
A coluna correspondente a rea De uso comum deve levar em considerao que para:
Unidade: inserir o valor das reas de uso comum destinadas a unidade, em m2, com duas casas
decimais;
Estacionamento: inserir o valor das reas de estacionamento de uso comum que esto destinadas
unidade, em m2, com duas casas decimais;
Outros: inserir o valor de outras reas de uso comum destinadas unidade, em m2, com duas
casas decimais;
68
Total: a soma das reas de uso comum, em m2 com duas casas decimais, acima descritas ser
calculada automaticamente mediante a insero dos dados.
Unidade: a soma das reas privativas e de uso comum, em m2 com duas casas decimais;
Estacionamento: a soma das reas de estacionamento privativo e de uso comum em m2, com
duas casas decimais;
Outros: a soma de outras reas privativas e de uso comum, em m2, com duas casas decimais.
Total: a soma das reas de uso privativo e comum, em m2 com duas casas decimais, acima
descritas.
O campo referente s reas no averbadas dever conter o valor das reas no averbadas, em m2, com
duas casas decimais. Para o campo Somatrio das reas ser inserido o somatrio das reas privativas e
de uso comum alm das reas no averbadas, em m2, com duas casas decimais.
4.9.4
Unidade
Para identificao da Avaliao, o preenchimento do valor do imvel avaliando dever ser feito padro R$,
com duas casas decimais, sendo a escrita do Valor por extenso vinculada ao nmero digitado (valor da
avaliao), feita de forma automtica, mediante uma funo.
69
Na identificao Global, no campo rea (m) dever ser inserida a rea privativa da unidade, em m2, com
duas casas decimais. O Valor/m dever conter o valor unitrio de avaliao da unidade, em R$/m2, com
duas casas decimais. O campo Valor Total (R$) ser calculado automaticamente mediante a multiplicao
do valor da rea (m2) pelo valor unitrio (R$/m2).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente ao Terreno deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor da rea relativa frao ideal do terreno, em m2, com duas casas
decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio de avaliao do terreno, em R$/m2, com duas casas decimais;
Produto: o produto ser calculado automaticamente mediante a multiplicao do valor da rea (m2)
pelo valor unitrio (R$/m2).
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Edificao deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir a rea privativa do apartamento, em m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2). Esse valor no ser armazenado na base de dados.
Para a caracterizao Itemizada, a coluna correspondente a Benfeitorias deve levar em considerao que
para:
rea (m): inserir o valor das reas relativas s possveis partes no averbadas da construo, em
m2, com duas casas decimais;
Valor/m: inserir o valor unitrio da construo, excludo o terreno, em R$/m2, com duas casas
decimais;
Produto: o produto ser calculado mediante a multiplicao do valor da rea (m2) pelo valor
unitrio (R$/m2).
O Valor Total somatrio ser igual ao somatrio (em R$) dos produtos apresentados nos itens itemizado
terreno, itemizado edificao e itemizado benfeitorias. Ser calculado de forma automtica a partir da
insero dos dados.
Ao inserir o valor da rea em metros quadrados, o mdulo automaticamente de acordo com o valor
fornecido para a avaliao, indica em vermelho o nmero correspondente para o valor/metro quadrado que
produza exatamente ou da forma mais aproximada possvel o valor total igual ao valor da avaliao.
Lembrando que isso apenas uma indicao e no uma imposio que deve levar em conta que o valor p
metro quadrado adotado deve produzir um valor total que no ultrapasse o limite de um por cento do valor
da avaliao.
70
O Valor Total somatrio ser igual ao somatrio (em R$) dos produtos apresentados nos itens itemizado
terreno, itemizado edificao e itemizado benfeitorias. Ser calculado de forma automtica a partir da
insero dos dados.
OBS: clicando-se sobre o cone calculadora ser iniciado o aplicativo calculadora.
4.9.5
Diagnstico
Metodologia: indicao da Metodologia Avaliatria adotada, dentro das opes possveis da caixa
de seleo (COMBO);
71
Equao Estimativa: descrio da equao estimativa utilizada para o clculo do valor do imvel.
O Imvel como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez: dever ser assinalada a
opo de sim ou no para informar se o imvel aparenta condies de estabilidade e solidez. Caso
selecionada a opo No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes: dever ser assinalada a opo
de sim ou no para informar se o imvel apresenta vcios de construo aparentes Caso
selecionada a opo Sim aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador
que respaldem esta opinio;
O Imvel aparenta condies de habitabilidade: dever ser assinalada a opo de sim ou no para
informar informar se o imvel aparenta condies de habitabilidade. Caso selecionada a opo
No aberta uma caixa de texto para inserir as justificativas do avaliador que respaldem esta
opinio.
4.9.6
Documentao
72
Mantidas as condies fsicas e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes
acima, recomenda-se a aceitao do imvel como garantia: por meio da escolha entre as opes
de sim ou no, recomendar ou no a aceitao do imvel como garantia.
Observaes sobre os documentos: detalhes sobre o estado e/ou contedo dos mesmos.
Dever ser marcada a opo de sim ou no para informar se as informaes constantes da documentao
apresentada esto em conformidade com a realidade do imvel vistoriado, bem como justificado este
posicionamento.
4.9.7
Finalizao
73
Na Documentao apresentada descrever no campo Local da Avaliao o nome do local e definir a Data
da Avaliao no formato dd/mm/aaaa.
Para Finalizao, o aplicativo demonstra o nome, CNPJ e registro no CREA da empresa credenciada
responsvel pela avaliao, bem como o nome e CPF do seu representante legal. No campo Nome do RT
escolhido o nome do responsvel tcnico por meio da caixa de seleo (COMBO), onde ficam
visualizados os respectivos CPF e nmero do CREA.
4.9.8
Preenchimento de Laudo
Na tela inicial do formulrio para cadastramento de dados, um click no boto Preenche Laudo possibilitar
a criao de laudo de avaliao a partir dos dados cadastrados. Para habilitar este boto, devero ser
preenchidos corretamente o campo A.S (Autorizao de Servio) na aba Identificao e o campo Valor
de avaliao na aba Unidade.
Ao criar o laudo, este fica vinculado identificao do registro desde que ocorra o preenchimento do
campo obrigatrio A.S (Autorizao de Servio) no formato pr-definido.
Ao clicar no boto Visualiza imediatamente o aplicativo remete planilha Excel referente s pginas do
laudo de avaliao simplificado utilizado na CAIXA com os dados inseridos no registro selecionado.
74
Ao ser gerado um laudo de avaliao criado uma pasta de arquivos Excel (diretrio Laudos) onde ficam
armazenadas as planilhas correspondentes ao documento (folhas 1, 2 e 3), salvas no formato:
Laudo_Nmero do registrocnpjempresa_dd_mm_aaaa.xls
O QUE SIMILCRED?
O SIMILCRED um aplicativo destinado aos credenciados de engenharia e arquitetura e profissionais das
GIDUR/REDUR que atuam na rea de avaliaes, para preenchimento de ficha de pesquisa de dados de
mercado e ficha do avaliando, bem como para a gerao de laudos.
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
75
5.8
5.9
5.14
OBRIGATRIO
FINANCIAMENTO?
PREENCHIMENTO
DO
CAMPO
PERCENTUAL
DE
No. Ele s necessrio se o dado de mercado obtido for referente a preo de venda com financiamento.
Caso essa informao no seja obtida, deixar o campo em branco.
76
5.18 O QUE DEVE SER FEITO QUANDO NO CONSTAR NA A.S. O N. DO CPF OU DO CNPJ
DO COMPRADOR DO IMVEL?
Caso esses nmeros no constem na A.S, os respectivos campos do SIMILCRED devem ser deixados em
branco.
77
78