UNIVERSIDAD EMPRESARIAL SIGLO 21

CASO PRCTICO N3

Carrera: Abogaca
Tutor de la carrera: Dra. Mara Eugenia Cantero

Materia: EFIP I Mdulo Cursado

Tutor de la materia: Dra. Sonia Cabral

Alumna:
Legajo:
Ciudad de procedencia:
Fecha de entrega:

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Caso Prctico N3

PRESENTACIN DEL CASO PRCTICO N3

El Sr. Juan Snchez realiza un prstamo dinerario a la Sra. Cristina Laporta y

como garanta de dicho prstamo se constituye hipoteca sobre un departamento
ubicado en el edificio Tamuco II, propiedad de la Sra. Laporta.
Vencido el plazo para la devolucin del dinero prestado y previa intimacin el
Sr. Sanchez inicia acciones judiciales para lograr el cobro del dinero que se le adeuda.
En forma paralela a esta accin el consorcio de propietarios del edificio Tamuco
II, tambin inicia acciones legales con la finalidad de obtener el cobro de expensas
atrasadas del departamento propiedad de la Sra. Laporta.
Ante esta situacin el acreedor hipotecario recurre en contra del resolutorio del
Sr. Juez de primera instancia por el cual se establece la cuestin en torno del orden de
privilegio de las expensas comunes.

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Caso Prctico N3

METODOLOGA

Para arribar a la solucin del caso prctico descripto en la pgina anterior, luego
de una atenta y minuciosa lectura del mismo, se procedi a la bsqueda de
jurisprudencia y doctrina relacionada con el tema.
No slo fue objeto de lectura y anlisis el fallo propuesto por la ctedra
(Cmara Nacional de Apelaciones en lo civil; Sala E Consorcio de Propietarios Roseti
1161/63 c. Consorcio calle Roseti 1163 Sociedad Civil y otro. 15/08/2008), ya que al
encontrarse vigente la rivalidad entre el privilegio del crdito por expensas comunes y
el crdito hipotecario, fue indispensable un recorrido por la doctrina.
Para la resolucin de este caso se emplearon conceptos, principalmente, de dos
asignaturas que integran el temario del EFIP: Derecho Privado III (Contratos) y
Derecho Privado V (Derechos Reales).
A lo largo del desarrollo del presente trabajo se encontrarn referencias y
expresas citas bibliogrficas, necesarias para una correcta argumentacin los puntos
requeridos.

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DESARROLLO

1.

Cul es el contrato principal que celebraron la Sra. Laporta y el Sr.

Snchez? Caracterice el mismo.

El Sr. Snchez realiz un prstamo de dinero a la Sra. Laporta, lo que
constituye la forma tpica y ms frecuente del CONTRATO DE MUTUO.
Segn el art. 2240 C.C. Habr mutuo o emprstito de consumo, cuando una
parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta ltima est autorizada a
consumir, devolvindole en el tiempo convenido, igual cantidad de cosas de la misma
especie y calidad.
El art. 2241 C.C. agrega la cosa que se entrega por el mutuante al mutuario
debe ser consumible, o fungible aunque no sea consumible.

CARACTERES DEL MUTUO:

1.

Real.
El art. 1142 C.C. lo enumera entre los contratos reales. El art. 2242 C.C. insiste

en esa caracterizacin: "El mutuo es un contrato real, que solo se perfecciona con la
entrega de la cosa".
La entrega que puede ser real o ficticia, como ocurre cuando ya la cosa se
encuentra en poder del mutuario por un ttulo distinto y las partes convienen en
transformar en mutuo la obligacin de restitucin pendiente.
2.

Puede ser gratuito u oneroso.

Segn el art. 2243 C.C.: "El mutuo puede ser gratuito u oneroso".
Esto debe ser entendido en el sentido de que el mutuo es un contrato

naturalmente gratuito y accidentalmente oneroso, pues, como precisa el art. 2248 C.C.:
"No habiendo convencin expresa sobre intereses, el mutuo se supone gratuito, y el

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mutuante solo podr exigir los intereses moratorios, o las prdidas e intereses de la
mora".
El mutuo oneroso lleva implcito el pacto comisorio, instituto este que nuestro
Cdigo no limita a los contratos bilaterales, pues lo regula a propsito de los contratos
con prestaciones recprocas.
3.

Unilateral.
Es un contrato unilateral, porque entregada la cosa en el momento de la

celebracin del acto, ya no quedan obligaciones pendientes de cumplimiento sino para

el mutuario. Otros autores sostienen que es un contrato bilateral imperfecto, porque el
prestamista sigue obligado a no reclamar la restitucin de la cosa durante el plazo
convenido.
Borda (1999) trata a este contrato como bilateral, porque supone para el
prestamista la obligacin de entregar la cosa y para el mutuario la de restituirla en su
momento y, eventualmente, la de pagar intereses. La circunstancia de que una de las
partes llene todas sus obligaciones al celebrar el contrato no significa que no estaba
obligado a hacerlo conforme con el acuerdo de voluntades. De igual modo que la
compraventa manual es tpicamente bilateral no obstante que todas las obligaciones
quedan cumplidas en el instante mismo de celebrar el contrato.
4.

No formal.
El mutuo no requiere formalidad alguna; puede ser contratado incluso

verbalmente (art. 2246 C.C.).

5.

El tema de lo conmutativo y aleatorio

De acuerdo a Lpez de Zavala (1995), conmutativo y aleatorio son

especificaciones de lo oneroso.
Un mutuo gratuito por hiptesis- nunca puede ser aleatorio, aunque s es
posible que sea condicional, porque cuando la incertidumbre afecte la obligacin de
restituir, el contrato ntegro estar en juego, condicionando simultneamente la
atribucin hecha.
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El mutuo oneroso puede ser:

a. Condicional, lo mismo que el mutuo gratuito, cuando la incertidumbre afecte
la obligacin de restituir.
b. Conmutativo o aleatorio, siendo naturalmente lo primero y accidentalmente
lo segundo. Ser aleatorio cuando se subordine la prestacin de intereses a una
incertidumbre (segn los casos, condicin o plazo incierto) de la cual dependa o la
existencia de los mismos, o su entidad, o el tiempo durante el cual sean debidos.
6.

Con efecto real.

Los contratos reales pueden ser con efectos personales o con efectos reales.

Comodato y mutuo son contratos reales, pero mientras el primero es con efectos
personales, el segundo es con efectos reales, ya que el mutuario adquiere la propiedad
de la cosa y por eso para l perece de cualquier manera que se pierda (art. 2245
C.C.).

2.

Elabore un cuadro diferenciando los Derechos Reales de los Personales.

Mariani de Vidal (2004), establece una distincin intrnseca entre derechos

reales y personales: los primeros crean una relacin directa, inmediata, con la cosa que
es su objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s
mismo, sin ningn intermediario; los segundos tienen por objeto la actividad de un
sujeto determinado o determinable, obligado a dar, hacer o no hacer algo (prestacin) y
la cosa es slo mediatamente su objeto, interponindose entre ella y el titular del
derecho creditorio, la persona del deudor.
Esta diferencia fue expuesta de manera lmpida y definitiva por Pothier, que
llam a los derechos reales ius in re y a los personales (que los romanos y glosadores
designaron con el nombre de "obligatio"), ius ad rem: derecho que tenemos por
relacin con la cosa contra la persona que con nosotros contrat obligndose a
drnosla.

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De la separacin entre derechos personales y reales, surgen en principio, y

dejando de lado los casos "fronterizos", las siguientes diferencias entre ellos:

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2.

Caracterice la hipoteca.
Segn el art. 3108 del Cdigo Civil: La hipoteca es el derecho real constituido

en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en

poder del deudor.
La definicin anterior ha sido criticada en la obra de Mariani de Vidal (2004):
a.

Como vaga, ya que no indica cmo se realiza la seguridad que confiere

al crdito (a travs del derecho de persecucin y el privilegio).

b.

Porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor

sino un tercero (hiptesis recogida por el art. 3121 C.C.).

c.

Porque debi referirse a "inmuebles" o a "cosas inmuebles" y no a

"bienes inmuebles", ya que slo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o
inmuebles, y tambin slo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la hipoteca.
Los caracteres de la hipoteca suelen clasificarse en esenciales y naturales.
Los primeros son aquellos sin los cuales la hipoteca no sera tal y en su defecto, la
constitucin hipotecaria estara afectada de nulidad. Los segundos, aquellos de cuya
ausencia no deriva la inexistencia de la institucin; en consecuencia, las partes pueden
dejar de lado estos ltimos caracteres, aunque si nada dijeran en sus pactos, la figura
gozar de ellos.
Los caracteres esenciales de la hipoteca son: que es un derecho real, accesorio y
convencional, que debe ser inscripto par a resultar oponible a terceros y que goza de
especialidad.
El carcter natural es la indivisibilidad.
A continuacin, se examinar uno a uno los caracteres de la hipoteca, utilizando
para ello las obras de Musto (2000) y Mariani de Vidal (2004).

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CARACTERES ESENCIALES:
1.

Derecho real.
Tal carcter surge de lo dispuesto expresamente en el art. 3108 y en el art. 2503,

inc. 5, Cdigo Civil.

Existe una polmica -terica, atento lo dispuesto en las normas indicadasacerca de la naturaleza jurdica de la hipoteca: derecho real, o personal, o meramente
procesal?, que es oportuno desarrollar.
En nuestro Derecho no existen dudas acerca de que se trata de un derecho real.
Se ha sostenido, sin embargo, que la hipoteca constituye un derecho personal, dado
que no existira desmembracin alguna del derecho del constituyente, ni tampoco
relacin directa e inmediata con la cosa -caracterstica de los derechos reales- por parte
del acreedor hipotecario.
Se ha dicho tambin que, recayendo en verdad el derecho de hipoteca ms bien
sobre el valor de la cosa que sobre sta directamente, teniendo en cuenta que el titular
slo tiene el derecho de hacer vender el inmueble para cobrarse con su producido,
estaramos en presencia de un derecho real de segundo grado.
La opinin de que se trata de un derecho real ha sido muy bien defendida por
Frmeles, sosteniendo que la hipoteca constituye una desmembracin del derecho de
propiedad, porque: 1) la existencia de una hipoteca traba la enajenacin del inmueble,
ya que econmicamente un inmueble hipotecado tiene menos valor de cambio que uno
sin hipotecar: en la nota al 3755 y al 3839 C.C. se dice que la hipoteca es una manera
de enajenacin y el 3119 exige en el constituyente la capacidad de enajenar; 2) porque
la hipoteca impide al propietario la realizacin de ciertos actos que podra ejecutar si
aqulla no existiera: art. 3157 y sigs. C.C. conforme el art. 2507, en su definicin de
dominio imperfecto-.
Tambin se ha sostenido que la hipoteca no es una institucin del derecho
sustantivo, sino un mero derecho subjetivo procesal, pues no habra aqu ms que una
accin ejecutiva reforzada. Argumenta esta posicin con que la garanta recin entra
a funcionar en caso de incumplimiento, materializndose, simplemente, en un derecho
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a hacer ejecutar la cosa por el rgano jurisdiccional (ius distrahendi), que es

independiente de toda fundamentacin en un derecho sustancial. En cuanto al refuerzo
de esta accin ejecutiva, estara dado por el ius persequendi y el ius praeferendi.
2.

Es accesorio a un crdito.
La hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe

consistir en un crdito cierto y determinado en dinero.

As, dispone el art. 524 C.C. Accesorios de la obligacin vienen a ser no slo
todas las obligaciones accesorias, sino tambin los derechos accesorios del acreedor,
como la prenda o la hipoteca.
Debe dejarse aclarado que la hipoteca lo mismo que la prenda- es accesorio
de la obligacin, pero no obligacin accesoria, puesto que se trata de un derecho
real al que no corresponde obligacin alguna.
Justamente por esa calidad de derecho accesorio de una obligacin, es que el
art. 2317 C.C. dispone que son inmuebles por su carcter representativo los
instrumentos pblicos de donde constare la adquisicin de derechos reales sobre
bienes inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis, los
cuales quedan ubicados dentro de la categora de cosas muebles.
Este carcter de accesoriedad que reviste la hipoteca trae como consecuencia
que en nuestra legislacin no puede existir hipoteca sin crdito al cual garantice. Y es
por ello que el art. 3187 C.C. establece: La hipoteca se extingue por la extincin total
de la obligacin principal, sucedida por alguno de los modos designados para la
extincin de las obligaciones.
3.

Es convencional.
Est categricamente determinado por el art. 3115 C.C. que no hay otra

hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligacin en la forma

prescripta en este ttulo.
3.

Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros.

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La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el

cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no
constitutiva.
4.

Especialidad.
Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de sujeto-

objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la obligacin a la que accede (arts.

3109, 3131, 3132 C.C.).
Segn el art. 3131 C.C., el acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el
nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su
establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en
que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a
que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la
cantidad cierta de la deuda.
Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es
eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en
especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
A su vez, el o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente
determinados, una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque,
como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la
constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble
gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la
naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el art. 3133 C.C. expresa que la constitucin de la hipoteca no se
anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda
venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los
tribunales decidir el caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto
constitutivo de la hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como
los intereses si stos estuviesen determinados en el ttulo (art. 3152 C.C.). Estos
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intereses sern debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el principal
del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren
determinados en la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de una
cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos casos, los jueces generalmente se
pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse con la especialidad, al no
estar determinado el crdito. Esta falta de determinacin, provoca que el rango no
avance porque hay un recambio constante de prestaciones debidas y no se permite el
avance en el rango. Para considerarse cumplido, en general se pide que se consigne
una cantidad mxima de dinero que garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas
con un vicio en el principio de especialidad, como hipotecas abiertas.

CARCTER NATURAL:
1.

Indivisibilidad.
Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y

cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podr solicitarse la cancelacin
parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el
acreedor podr ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la
indivisibilidad de la hipoteca, el crdito garantizado sigue siendo divisible de manera
tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros
bienes de los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
La excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el artculo
3112 C.C. que reza: la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a
una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada
parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la
divisin en lotes, o si la garanta comprende bienes separados, los jueces podrn
ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de
ello no se siga lesin al acreedor.
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4.

Fundamente el privilegio de las expensas comunes que establece el art. 17

de la Ley 13512.
Para dar respuesta a este punto se seguir la lnea argumental de Mariani de
Vidal (2004).
Conforme lo establece el art. 17 de la Ley 13.512 de propiedad horizontal, la
obligacin que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas
de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o
departamentos en la extensin del artculo 3266 del Cdigo Civil, aun con respecto a
las devengadas antes de su adquisicin, y el crdito respectivo goza del privilegio y
derechos previstos en los artculos 3901 y 2686 del Cdigo Civil.
Analizando el prrafo: "goza del privilegio y derechos previstos en los arts.
3901 y 2686 del Cdigo Civil", la primera norma alude a un privilegio, la segunda al
derecho de retencin.
La ley otorga al crdito por expensas cuyo titular es el consorcioel
privilegio previsto en el art. 3901 del Cdigo Civil. Ms hemos de reparar en que
dicho artculo se refiere a la ubicacin del privilegio del conservador de cosas
muebles.
Ahora bien, el asiento del privilegio del crdito por expensas sera la unidad de
propiedad exclusiva con su porcin indivisa sobre las partes comunes y, como
sabemos, se trata de cosas inmuebles.
La ley, entonces, ha incurrido en un error material al referirse al art. 3901
que regla un privilegio cuyo asiento es una cosa mueble? As lo sostienen algunos
para quienes la verdadera norma aplicable sera la del art. 3931 del C.C., que se refiere
a un privilegio sobre cosa inmueble.
Para otros, el nico fin de la ley al mentar al art. 3901 C.C. ha sido la de sealar
el rango del privilegio del crdito por expensas que ser el del conservador
prescindiendo de su asiento y con independencia, asimismo, de su contenido o
extensin siendo, en este sentido, ms amplio el del crdito por expensas (a estar a lo
dispuesto por los arts. 8 y 17 de la Ley 13.512).
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De conformidad a lo dispuesto por la ltima parte del art. 265 de la ley 19.551
el cual dice que "la enumeracin precedente no excluye los privilegios creados por
leyes especiales", el crdito del consorcio por expensas est munido de un privilegio
especial, tambin en caso de concurso del deudor.
Esta situacin no ha variado con la sancin de la Ley 24.522, an cuando ella
ha suprimido la nefasta remisin a "los privilegios creados por leyes especiales" que
contena su antecesora. Ello as pues su art. 241, inc. 1) confiere privilegio especial a
"los gastos hechos para la construccin, mejora o conservacin de la cosa, sobre sta,
mientras exista en poder del concursado por cuya cuenta se hicieron los gastos"; y
como por la remisin que contiene al art. 3901 - 3931- del Cdigo Civil, el art. 17 de
la ley 13.512 viene a conferir a las expensas el privilegio del conservador, va con esto
dicho el lugar que le corresponde al crdito por expensas en caso de concurso del
propietario de la unidad deudora.

5.

Como juez del caso, cmo resolvera el conflicto entre el crdito del

acreedor hipotecario y el del acreedor por expensas comunes?

El privilegio por definicin es el derecho que da la ley a un acreedor para ser
pagado con preferencia a otro (art. 3875 C.C.). Debe resultar de una disposicin de la
ley, pues el deudor no puede crear privilegios a favor de ninguno de los acreedores
(art. 3876 C.C.).
Siguiendo la obra de Chedrese, la interpretacin de dicho instituto no puede ser
extensiva. Se ha llegado a decir que, siendo que slo la ley puede crear privilegios, ni
el juez, ni el intrprete, estn autorizados a establecer otros privilegios, por va de
analoga, sean cuales fueren las circunstancias de semejanza o identidad que pudieren
existir entre una situacin no prevista y un privilegio por va de analoga, por ms que
la equidad y la justicia as lo aconsejen, pues es preferible una solucin injusta, al
desorden jurdico que significara el quebrantamiento de la institucin, y del sistema
legal que la reglamenta.

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Es decir, si se duda sobre si un crdito goza o no del privilegio hay que estar por
la inexistencia de ste, como as tambin respecto a si se extiende o no a determinados
bienes.
Debe primar por lo tanto la interpretacin restrictiva, habida cuenta que los
privilegios constituyen una excepcin a la regla general de la igualdad de los
acreedores.
En el presente caso, la cuestin a resolver trata precisamente de dilucidar la
prevalencia del privilegio del acreedor hipotecario (titular de un derecho real) sobre el
conferido por la Ley 13.512 al consorcio de propietarios (titular de un derecho
personal) para el cobro de expensas comunes impagas a la poca de ejecucin del bien.
La opinin de la doctrina y jurisprudencia no es unnime sobre la materia. Si
bien por un lado la mayora sostiene el argumento que le otorga mayor privilegio al
crdito hipotecario, minoritariamente otros juristas sostienen lo contrario.
En el presente trabajo se citarn los argumentos de dos exponentes
pertenecientes a cada una de las posturas encontradas.

Por un lado, Cura Grassi (1997) sostiene:

De manera liminar debemos dejar aclarada nuestra postura en el sentido de que

el consorcio de copropietarios ni siquiera tiene privilegio alguno que lo legitime a
actuar en juicio, si estamos a la interpretacin exegtica de las normas que aqu se
ponen en juego.
En efecto, el tema de los privilegios es cerrado, es decir, slo lo son los creados
por una ley al respecto; son de interpretacin restrictiva, es decir, en caso de duda
sobre si un crdito goza o no del privilegio hay que estar por su inexistencia como as
tambin respecto a si se extiende o no a determinados bienes.
En esa inteligencia entendemos que el pretendido privilegio no es tal por, nada
ms y nada menos, faltarle asiento.
Estamos en un caso de duda, ergo debemos estar por su inexistencia, a
propsito de la interpretacin restrictiva que debe reinar en esta materia.
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El art. 17 de la Ley 13.512 remite al art. 3901 del C.C. y ste hace mencin a
gastos de conservacin de cosas muebles, y ac se trata de inmuebles (si bien otro
dilema a resolver es el de que aqu se trata de crditos no derivados de gastos que
ocasione la propia cosa o unidad del deudor sino de gastos comunes al edificio, por ej:
sueldos de encargado, primas por seguro, gastos por ascensores, etc.). Por otra parte,
nuestro Cdigo Civil ni tan siquiera contiene una seccin dedicada a privilegios por
gastos de conservacin de inmuebles.
De ah que estemos a favor del acreedor hipotecario, titular de un derecho real,
que tiene a su favor ius preferendi y ius persecuendi.
De todas maneras, por ms que aceptemos que este privilegio del consorcio
tiene asiento, por aquella famosa y trillada frase de que el ordenamiento jurdico tiene
que cerrar de alguna manera (en el caso en cuestin nos parece por una necesidad
lgica que hace a la existencia misma de la propiedad horizontal, habida cuenta que
los gastos de su conservacin hacen a su esencia; pero esto es otra cuestin que deber
resolver el legislador en su momento), jams ese privilegio podra estar por encima del
acreedor hipotecario. Aqu estaran en juego dos valores, y la cuestin a resolver es
dilucidar la supremaca de uno u otro.
Por un lado sacrificar al titular de un derecho real de garanta, como es el
acreedor hipotecario que se constituye precisamente para asegurar el cumplimiento de
una obligacin y que goza igualmente de un privilegio especial que recae sobre el
inmueble; para, por otro lado, preservar el funcionamiento del rgimen de la propiedad
horizontal asegurando al consorcio el cobro de las expensas.

Por otro lado, Villanustre (1998) sostiene:

Lleva el enfoque legal hacia la ptica que siempre debi tener: Dentro del
campo de los derechos reales.
Ello ya que es indudable que ambos se encuentran en pugna cuando se trata de
resolver un conflicto entre hipoteca y propiedad horizontal.
No se debe analizar al crdito por expensas comunes solo, despojado de su
verdadera naturaleza e implicancia dentro del derecho real de propiedad horizontal.
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Debe tenerse presente que las expensas comunes, no son un gasto de conservacin
ms. Por el contrario, son parte esencial del derecho real de propiedad horizontal y as
deben ser tratadas.
Se pretende un replanteo: una nueva ubicacin en el orden de prelacin para el
cobro de las expensas comunes, con prelacin al acreedor hipotecario. A su vez, se ha
advertido que las nuevas legislaciones positivas o proyectos, consagran este orden de
prelacin sostenido.
De all que consideramos que, es el momento de que nuestra jurisprudencia,
adopte un giro sustancial en el tema atendiendo a la verdadera naturaleza del crdito y
a la necesidad de adecuar sus criterios a las necesidades de la sociedad actual, tal como
lo han hecho las legislaciones ms avanzadas. Los jueces cargan con la
responsabilidad diaria, de dar vida a las normas de derecho.

Conclusin:

En caso objeto del presente trabajo prctico, la Cmara Nacional de

Apelaciones en lo Civil, se inclina hacia la postura mayoritaria de preferir el crdito
hipotecario por sobre el crdito por expensas comunes.
El Tribunal se expide: El crdito del acreedor hipotecario goza de prioridad
frente al que nace por expensas comunes devengadas por el inmueble asiento de la
garanta, pues, la remisin efectuada por el art. 17 de la ley 13.512 a las
prescripciones del art. 3901 del Cdigo Civil slo tiene por finalidad expresar el
rango que le corresponde al crdito por gastos comunes, y no debe interpretarse como
una modificacin a la preferencia que la ley sustancial reconoce al acreedor
hipotecario.
Chedrese agrega en igual sentido que un anlisis econmico del derecho obliga
a considerar la cuestin bajo una visin integral del sistema, y por lo tanto, en la
bsqueda de la multiplicacin y proteccin del crdito, ha de concluirse que tiene
mayor preferencia el derecho del acreedor hipotecario.

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BIBLIOGRAFA
Borda, Guillermo A. Tratado de Derecho Civil Contratos. Tomo II. Editorial
Abeledo-Perrot. 1999.
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Lpez de Zavala, Fernando J. Teora de los Contratos. Tomo V. Ed. Zavala.
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Magnetti, Jos E. Algunas consideraciones sobre los crditos con privilegio especial
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Mariani de Vidal, Marina. Derechos Reales. Tomos I, II y III. 7ma. Edicin. Ed.
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Musto, Nstor Jorge. Derechos Reales. Tomos I y II. Ed. Rubinzal-Culzoni. Buenos
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comunes y el del acreedor hipotecario Rgimen civil y rgimen concursal. Revista
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JURISPRUDENCIA LEDA
Cmara Nacional de Apelaciones en lo civil; Sala E Consorcio de Propietarios Roseti
1161/63 c. Consorcio calle Roseti 1163 Sociedad Civil y otro. 15/08/2008.
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil; sala H, "Consorcio Av. Juan B. Alberdi c.
Irigoyen, Jorge y otro". 16/11/2006.
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