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IMVEL1
Maurcio Rodrigues de Mello2
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 2006.
p. 28.
5
BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Braslia, DF: Senado Federal,
1988.
6
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Braslia, DF.
Publicada em: 10 jan. 2002.
13
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.3.
p. 148.
14
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 18. Apelao Cvel n.
70046935953. Relator Pedro Celso Dal Pr. Porto Alegre, 16 fev. 2012. Disponvel em <
http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc Acesso em: 06 abr. 2012.
15
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 4. Agravo Regimental no Agravo de
Instrumento n. 1362299/MG. Relator Luis Felipe Salomo. Braslia, 16 ago. 2011.
Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=1080250&sReg=20100
1915233&sData=20110822&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
16
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
17
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,
2006. p. 83.
indispensvel o registro no Cartrio Imobilirio para que possa da por diante, com
esta forma originria, seguir o curso normal de qualquer outra forma de aquisio.18
O registro da sentena procedente de usucapio encontra-se disciplinado no
Cdigo de Processo Civil, no artigo 945, que diz: A sentena, que julgar procedente
a ao, ser transcrita, mediante mandado, no registro de imveis, satisfeitas as
obrigaes fiscais. 19.
2.1.2 AQUISIO PELO REGISTRO DO TTULO
A aquisio de propriedade imvel atravs do registro do ttulo em cartrio
competente est disciplinada nos artigos 1.245 ao 1.247 do Cdigo Civil Brasileiro
de 2002. Assim diz o primeiro: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade
mediante o registro do ttulo translativo no Registro de Imveis..
Depreende-se dos ensinamentos de Muccillo que, o ttulo translativo a que se
refere o artigo trata-se, basicamente, de escritura pblica, que representa a quitao
das obrigaes que envolveram a tradio do imvel entre o alienante e o
adquirente, entre outras. 20
Usualmente, o exemplo mais tradicional de aquisio de propriedade imvel o
registro da escritura pblica lavrada em razo de um contrato de promessa de
compra e venda prviamente entabulado entre as partes, que, de regra, obriga o
adquirente ao pagamento do preo da coisa, e o alienante sua entrega.
Tal instrumento, no se vale da condio de conceder a propriedade ao
promitente comprador, pelo simples fato de que se trata de um contrato oneroso, e
que geralmente abarca obrigaes prestacionais, peridicas, que exigem lapso
temporal para o cumprimento de tais nus, passvel de vcios ou fatos
supervenientes que possam vir a resolver prematuramente o contrato.
Entendem Muccillo21 e Wald22, que cumpridas as obrigaes estipuladas no
contrato, a escritura formalizada e assinada estaria acabada, no entanto, dever
esta ser registrada, pois embora a promessa esteja assegurando a restrio do
vendedor em alienar o mesmo bem a terceiros, a propriedade ser de quem primeiro
registrou.
Em resumo, o contrato de promessa de compra e venda simplesmente um
trato de obrigao entre as partes, que sendo cumpridas estas, culminar na
18
23
WALD, Arnoldo. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962.
v.3. p. 143.
24
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo: Saraiva,
2006. p. 132.
25
WALD, op. cit. p. 143.
26
WALD, op. cit. p. 143.
considerando uma futura tradio do imvel, que dever ter suas especificaes
atualizadas nos registros27.
2.1.4 AQUISIO PELO DIREITO HEREDITRIO
Alm das formas acima elencadas, a propriedade de bem imvel pode ser
transmitida por sucesso hereditria, no momento da abertura da sucesso, que se
d com a morte de quem era proprietrio, atravs da herana legtima ou
testamentria, conforme termos do artigo 1784 do Cdigo Civil Brasileiro28.
A transmisso dos bens aos herdeiros automtica com a abertura da
sucesso, que sero, at o momento da partilha, os administradores do bem, ou
seja, proprietrios provisrios do esplio (conjunto de bens do falecido), conforme
artigos 1788 e 1804 do mesmo cdigo. Julgada a partilha, a transmisso ser
discriminada e definitiva, com a individuao dos bens aos herdeiros, conforme se
depreende do artigo 2023 do Cdigo Civil que diz: Julgada a partilha, fica o direito
de cada um dos herdeiros circunscrito aos bens do seu quinho..
Ainda que haja a imediata transmisso da posse e do domnio dos bens do
esplio aos herdeiros, e a individuao dos quinhes que cabem a cada um deles,
ainda h a necessidade da lavratura de um termo, que servir de ttulo registrvel no
cartrio de imveis, independente da forma com que se dar esta transmisso.
Assim, leciona Maria Helena Diniz29 que ainda trata da necessidade do registro
do formal de partilha, ou qualquer outro ttulo hbil a transmitir a propriedade
adquirida pelo meio sucessrio, pois assim se atende a um dos princpios bsicos do
sistema registral, que o Princpio da Continuidade.
bviamente o falecido no poder mais realizar formalmente a alienao de
seus imveis, razo pela qual a tutela judicial o meio que ir suprir tal lacuna,
criando uma cadeia sucessria de registros dentro da matrcula do imvel, com a
transferncia direta em nome do de cujus ao(s) seu(s) herdeiro(s).
O registro do formal de partilha est expressamente disciplinado na Lei dos
Registros Pblicos, no art. 221, inciso IV, que diz: Art. 221. Somente so admitidos
a registro: [...] IV cartas de sentena, formais de partilha.
Ademais, nesta modalidade devido o pagamento do Imposto de Transmisso
Causa Mortis e Doao - ITCD, enquanto nas alienaes tradicionais, paga-se o
Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis-ITBI, ressaltando-se que, segundo art.
27
289 da Lei dos Registros Pblicos30, cabe ao registrador fiscalizar as quitaes dos
tributos.
2.2 DIFERENAS ENTRE PROPRIEDADE E POSSE
Como j supra referido, a propriedade e a posse so institutos que se
confundem, pois possuem alguns elementos em comum, citando-se aqui novamente
a lio de Jorge Muccillo31, assim como entendem Tupinamb Nascimento32 e Wald,
este ltimo que diz: A posse costuma ser definida como a exteriorizao da
propriedade, sendo que aquela se trata to somente de uma situao de fato, onde
o possuidor exerce um ou alguns dos poderes inerentes ao domnio ou propriedade.
33.
Humberto Theodoro Junior cita Astolfo Rezende para afirmar que antes de
Savigny existiam mais de setenta teorias que tentavam explicar a posse, das
maneiras mais diversas e conflitantes.. 34
Para definir com um pouco mais de clareza a diferena entre os institutos acima
referidos, necessrio primeiramente que se explique um pouco mais sobre as
teorias da posse. Arnold Wald esquematiza de forma bem interessante a diferena
entre as teorias subjetiva (Savigny) e objetiva (Ihering) 35.
Para ele, Savigny entendia que o corpus, ou seja, ter a coisa consigo sem o
nimo de dono, classifica-se como deteno; e o corpus com o animus domini
(nimo de dono ou inteno de s-lo) caracteriza a posse. A teoria de Savigny
conhecida como subjetiva, pois ela considera o desejo ntimo de quem est na
posse da coisa.
Entende ainda que, para Ihering, a deteno advm de uma condio
excludente da posse, ou seja, presume-se primeiramente que a coisa est sob a
posse de algum, porm caso este se encontre imbudo de uma causa excludente
desta, como por exemplo, aquele que administra um imvel por ordem de outrem,
simplesmente detm a coisa, pois apenas possui o corpus, mas sem a pretenso de
ser dono dela.
30
Art. 289. No exerccio de suas funes, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa
fiscalizao do pagamento dos impostos devidos por fora dos atos que lhes forem
apresentados em razo do ofcio.
31
MUCILLO, Jorge A. M.. Propriedade imvel e Direitos Reais. Porto Alegre: Livraria do
Advogado, 1992. p. 11.
32
NASCIMENTO. Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 222.
33
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
34
REZENDE, Astolfo. Manual de Cdigo Civil. Editora Jacinto Ribeiro, 1918, v. 4. p. 4 apud
THEODORO JUNIOR, Humberto. Posse e Propriedade. So Paulo: Universitria de Direito
Ltda, 1985. p. 3.
35
WALD, op. cit. p. 34.
36
NASCIMENTO. Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 224.
37
AVVAD, Pedro Elias e LIMA, Rafael Augusto de Mendona. Direito Imobilirio: Pblico,
privado, urbano, rural. Rio de Janeiro: Renovar, 2001. p. 52.
38
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
10
39
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 17. Apelao Cvel n.
70005806542. Relator Alzir Felippe Schmitz. Porto Alegre, 29 abr. 2003. Disponvel em:
<http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc > Acesso em: 06 abr. 2012.
40
NASCIMENTO, Tupinamb Miguel Castro do. Posse e Propriedade. 2. ed. Porto Alegre:
Livraria do Advogado, 2000. p. 207-211
41
ARONNE, Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do
grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998. p.
23.
42
NASCIMENTO, op. cit. p. 211.
43
ARONNE, op. cit. p. 23.
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44
12
52
MIRANDA, Pontes. Tratado das aes. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1974. p.3-4. t.2
apud ARONNE, Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno do
grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre: PUCRS, 1998.,
p. 88.
53
ARONNE, op. cit. p. 88.
54
Ibid. p. 86.
55
Ibid. p. 86.
13
56
ERPEN, Dcio Antonio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do Registro Imobilirio
Formal. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al. Introduo ao direito notarial e registral. Porto
Alegre: IRIB/Fabris, 2004. p. 169-184. p.177.
57
COULANGES, Fustel de. A Cidade Antiga. Ttulo original: La Cite Antique. Traduo de:
Jean Melville. So Paulo: Marin Claret, 2003. Disponvel em
<http://www.ebooksbrasil.org/eLibris/cidadeantiga. html> Acesso em: 06 maio 2012.
58
ERPEN, op. cit. p. 169-184. p.171.
59
ORLANDI NETO, Narciso. Atividade Notarial: noes. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al.
Introduo ao direito notarial e registral. Porto Alegre: IRIB: Fabris, 2004. p. 11-26. p.14.
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60
15
66
CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos Comentada. 14. ed. So Paulo:
Saraiva, 2001. p. 35.
67
ERPEN, Dcio Antonio; PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios do Registro Imobilirio
Formal. In: DIP, Ricardo (Coord.). et. al. Introduo ao direito notarial e registral. Porto
Alegre: IRIB/Fabris, 2004. p. 169-184. p.174.
68
DINIZ, op. cit. p. 28.
69
ERPEN, op. cit. p. 178.
70
ERPEN, op. cit. p. 169-184.
71
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de Imveis. 6. ed. So Paulo, Saraiva.
2006. p. 29.
72
REALE, Miguel. Lies Preliminares de direito. 27. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p.
167.
16
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18
Tal situao pode incorrer, por exemplo, na existncia de dois ou mais ttulos
de propriedade sobre o mesmo imvel, onde ser proprietrio aquele que primeiro
registrar, ainda que cronolgicamente seu ttulo no seja o mais antigo81
Ricardo Fiza entende que o artigo 1.245 do CC corrobora a tradio secular
do direito brasileiro de que quem no registra no dono82.
A obrigatoriedade do registro, como j referido, advm da dicotomia registral,
que se divide por registros declarativos e constitutivos, sendo este ltimo, aquele
que constitui, ou seja, que determina a possibilidade de gozar do direito. Neste
sentido, Walter Ceneviva entende que a aquisio de propriedade por ato entre
vivos ocorre com o registro, constituindo a propriedade83.
Na mesma linha, verificamos que taxativo o rol de possibilidades em que a
propriedade necessriamente adquirida unicamente atravs do registro, conforme
obra de Maria Helena Diniz84.
Verificamos assim, que o registro do ttulo de propriedade confere-lhe esta
condio, pois smente assim levado a conhecimento do universo jurdico, pois
antes do assentamento, o documento somente produz obrigaes entre as partes,
sem a possibilidade de conhecimento de terceiros, podendo acarretar em prejuzos
para todos os envolvidos.
4.1 RELATIVIZAES O DO PRINCIPIO DA SEGURANA JURDICA
Vimos at o momento que o registro do ttulo no Registro de Imveis concede
ao adquirente os poderes de propriedade sobre determinado bem imvel, sendo o
remdio adequado segurana jurdica do patrimnio imvel e protegendo terceiros
de boa-f.
No entanto, existem situaes em que a segurana jurdica do patrimnio
advm de outra maneira, dispensando o registro para ser configurada.
Seguem a seguir dois exemplos da relativizao da tese de obteno da
segurana jurdica atravs do registro do ttulo, onde o primeiro a outorga judicial
do titulo de propriedade por contrato, ainda que no registrado, e a segunda
acerca da proteo judicial do patrimnio em face de execuo que recaia sobre o
imvel do promissrio comprador que no tenha registrado ttulo na matrcula do
imvel, mas que em razo do compromisso firmado, detm a posse do bem.
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20
85
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. 5. ed. So Paulo: Atlas, 2005, v. 5.
p. 530.
86
BRASIL. Superior Tribunal de Justia, Corte Especial. Smula n 239. Julgada em: 28
jun. 2000. Dirio da Justia. Publicada em: 30 ago. 2000. p. 118. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br/SCON/sumulas/doc.jsp?livre=239&&b=SUMU&p=true&t=&l=10&i=1>.
Acesso em: 06 abr. 2012.
87
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. Turma, 3. Agravo Regimental no Agravo de
Instrumento n. 575.115/SP. Relator Castro Filho. Braslia, 28 out. 2004. Disponvel em:
<https://ww2.stj.jus.br/revistaeletronica/Abre_Documento.asp?sSeq=510163&sReg=200302
242694&sData=20041217&formato=PDF> Acesso em: 06 abr. 2012.
88
RIO GRANDE DO SUL, Tribunal de Justia, Cmara Cvel, 17. Apelao Cvel n.
70031340771. Relator Luiz Renato Alves da Silva. Porto Alegre, 15 jul. 2010. Disponvel em:
<http://www.tjrs.jus.br/busca/?tb=proc> Acesso em: 06 abr. 2012.
89
GOMES, Orlando. Direitos Reais. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 106.
90
Ibid.. p. 106.
21
91
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Sesso Plenria. Smula n 621. . Dirio da Justia.
Publicada em: 29 out. 1984. p. 18115. Disponvel em:
<http://www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=621.NUME.%20NAO
%20S.FLSV.&base=baseSumulas> Acesso em: 04 abr. 2012.
92
BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Turma, 1. Recurso Extraordinrio n. 119937-7.
Relator Sydney Sanches. Braslia, 16 maio 1995. Disponvel em:
<http://redir.stf.jus.br/paginadorpub/paginador.jsp?docTP=AC&docID=207283> Acesso em:
06 abr. 2012
93
BRASIL. Superior Tribunal de Justia, Corte Especial. Smula n 84. Julgada em: 18 jun.
1993. Dirio da Justia. Publicada em: 02 jul. 1993. p. 13283. Disponvel em:
<http://www.stj.jus.br/SCON/sumulas/doc.jsp?livre=84&&b=SUMU&p=true&t=&l=10&i=1>.
Acesso em: 06 abr. 2012.
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No entanto, sabe-se que este conceito, por mais claro que seja, relativo; pode
o possuidor ou usufruturio se passar por proprietrio, pode o detentor da coisa se
passar por possuidor e reivindicar a propriedade atravs da usucapio, o que
proibido pela lei, pois, conforme Ihering, ele possui a excludente da posse que o
cumprimento de ordem do proprietrio que lhe cedeu provisoriamente o bem. 96
Pode ainda o alienante do imvel responder por obrigaes sobre o imvel que,
aparentemente, no seria mais de sua propriedade, embora ainda esteja registrado
em seu nome; e por fim, dentre muitas outras situaes, pode o possuidor do imvel,
embora no sendo seu proprietrio, defender a posse judicialmente, inclusive contra
alienao por constrio judicial, como a penhora, atravs dos embargos de
terceiros baseado na posse, conforme a Smula 84 do STJ.
Por fim, h ainda a possibilidade de requerer judicialmente a outorga da
transmisso de propriedade atravs da adjudicao compulsria, prevista na Smula
239 do STJ, uma vez que j teria adquirido o domnio e no defende mera posse.
H entendimentos no sentido de que o registro do ttulo aquisitivo de bem
imvel no necessrio para a aquisio do direito de propriedade, bastando
simplesmente a posse do ttulo. No entanto, vimos aqui que h tipos de aquisio de
domnio sobre o bem, onde se exercem direitos sobre a coisa como se proprietrio
fosse, pois na maioria das vezes se adquire o domnio com a propriedade.
Existem casos em que, embora no seja unnime, a doutrina afirma a
existncia do domnio desprovido da propriedade, como so o da acesso e a
sentena de usucapio no registradas, onde o sujeito que exerce o domnio o faz
como se proprietrio fosse, realizando atos de dono, e que se for verificado na
matrcula do imvel, no h o registro daquele direito. Portanto no sendo ainda
proprietrio, e externamente parecer mero possuidor do imvel, sendo, no entanto,
mais do que isto. Logo, adquire-se o domnio da coisa anteriormente aquisio da
propriedade, independentemente de registro.
cedio que na usucapio adquire-se o domnio e a posse previamente
sentena judicial que os reconhece, tendo esta ento eficcia declaratria, e
segundo o art. 945 do Cdigo de Processo Civil, a eficcia mandamental com a
determinao de registro do mandado de usucapio no cartrio imobilirio, obtendose assim, ao final, a aquisio de sua propriedade com o assentamento no Registro
de Imveis.
A acesso a aquisio do domnio sobre bem que acresceu a um terreno de
propriedade pr-constituda, onde o proprietrio ter pleno domnio da rea
acedente, por estar agregada sua propriedade, e somente poder dispor desta
rea com a aquisio da propriedade atravs da averbao do acrscimo na
matrcula do imvel.
96
WALD, Arnold. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Lux, 1962. v.
3. p. 34.
24
25
REFERNCIAS
ARONNE, Ricardo. Dissertao apresentada como requisito parcial obteno
do grau de Mestre Curso de Mestrado em Direito da PUCRS. Porto Alegre:
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