PROCESO DE DESALOJO

FACULTAD DE DERECHO
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO Y CIENCIA
POLTICA

TRABAJO MONOGRFICO

PROCESO DE DESALOJO
INTEGRANTES:
QUISPE HUARACHI, ALICIA
SAGUA CHOQUE, ELVIS DANTE
SANCHEZ FLORES, JOAN MANUEL
ALMONTE PARI LIDIA ROSA
DOCENTE:
ABOG. DIANA PEREIRA
TACNA, 16 DE JUNIO 2016
1

PROCESO DE DESALOJO

CONTENIDO
INTRODUCCIN..................................................................................................................4
OBJETIVOS...........................................................................................................................5
PROCESO DE DESALOJO EN EL CDIGO PROCESAL CIVIL.....................................6
I.

PRIMERA PARTE NOCIONES PREVIAS................................................................6

1.

ANTECEDENTES.......................................................................................................6

2.

CONCEPTO.................................................................................................................7

3.

OBJETO.......................................................................................................................7

4.

NATURALEZA JURDICA ES ESTE PROCESO.....................................................8

II.

SEGUNDA PARTE - PROCESO DE DESALOJO........................................................8

1.

PROCEDIMIENTO.....................................................................................................8

2.

COMPETENCIA.........................................................................................................9

3.

SUJETOS EN EL PROCESO DE DESALOJO.........................................................11

3.1

Sujeto Activo.......................................................................................................12

3.2

Sujeto Pasivo.....................................................................................................14

4.

TERCERO CON EL TTULO O SIN EL..................................................................18

5.

FALTA DE LEGITIMIDAD PASIVA........................................................................20

6.

NOTIFICACION.......................................................................................................22

7.

DESALOJO ACCESORIO........................................................................................23

8.

LIMITACIN DE MEDIOS PROBATORIOS.........................................................25

9.

REQUERIMIENTO...................................................................................................28

10.

I.ANZAMIENTO...................................................................................................29

11.

SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO.....................................................32

2

PROCESO DE DESALOJO
12.

PAGO DE MEJORAS............................................................................................37

13.

RESTITUCIN DE OTROS BIENES..................................................................38

CONCLUSIONES................................................................................................................40
BIBLIOGRAFA..................................................................................................................41
ANEXOS..............................................................................................................................42

PROCESO DE DESALOJO

INTRODUCCIN
_____________________

En el prximo trabajo desarrollaremos el proceso de desalojo, esta entendida como un

proceso sumarsimo. El Proceso de Desalojo, segn el cdigo procesal civil, se deber
tramitar en una va procedimental denominada, proceso sumarsimo; este proceso, en teora,
se caracteriza por ser breve debido a que los actos procesales que lo componen son de corta
duracin. Tiene por objeto lograr la recuperacin del uso y goce del inmueble, cuando
media una obligacin de restituir exigible. El desalojo presupone la existencia de un acto
vinculante del que dimane la calidad de tenedor emplazado y su consiguiente obligacin de
restituir esa relacin real con la cosa, que debe aparecer exigible.
En ese sentido nos hemos remitido al cdigo procesal civil, para desarrollar los artculos
donde se desarrolla este proceso as mismo otras normas que intervienen en el proceso.
Es por ello, que el trabajo ha sido divido en 3 partes, en la primera un breve marco terico,
desarrollando algunos conceptos preliminares para poder entender el proceso de desalo. En
la segunda nos remitimos a la propia norma y desarrollamos sus artculos encuadrados en
nuestro cdigo procesal civil.

PROCESO DE DESALOJO

OBJETIVOS
_______________

Analizar ampliamente los diversos aspectos del Proceso de Desalojo, dando as una
comprensin clara de dicho tema.

Definir de forma especfica el Proceso de Desalojo.

Conocer el objeto y propsito del Proceso de Desalojo.

Identificar el procedimiento, las competencias y los sujetos que intervienen en dicho

proceso.

Dar a conocer que el Proceso de Desalojo se encuentra tambin regulado en el

decreto legislativo N 1177.

PROCESO DE DESALOJO

PROCESO DE DESALOJO EN EL CDIGO PROCESAL

CIVIL
_____________________________________________________________________

I. PRIMERA PARTE NOCIONES PREVIAS

1. ANTECEDENTES
Consideramos necesario la referencia a la legislacin anterior al cdigo procesal
civil para un cabal entendimiento del desalojo.
El cdigo de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominacin de
desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.
Haba lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido
terminar un contrato de locacin.

En el caso de rescisin o terminacin del contrato de arrendamiento. (Art.

1529 y 1531del Cd. Civil, equivalentes a la resolucin del contrato y
conclusin del arrendamiento de los artculos 1697 y 1705 del Cd. Civil de

1984 vigente) y
En los arrendamientos de duracin indeterminada y de aos forzosos y
voluntarios cuando se ha dado el aviso de despedida (art. 952 del cdigo de

procedimientos civil).
Para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).

Tambin legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que dispona el

locador o arrendador para poner trmino a un arrendamiento de duracin
indeterminada o de aos forzosos y voluntarios, el que poda ser extrajudicial y
judicial (art. 961 CPC)
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PROCESO DE DESALOJO
Si se daba aviso extrajudicial, y se venca el plazo, proceda el desahucio.
El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien corresponda
conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas establecidas por
el desahucio (art. 962 del CPC).
La legislacin de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y
limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el decreto
ley N21938 que an tiene ultractividad para determinados contratos.
Tanto el desahuci como el aviso de despedida tena por objeto la entrega del bien al
demandante, es decir, el desalojo del ocupante.
Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba la
desocupacin dentro de 6 das; transcurrido este plazo y luego de consentida o
ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965 del
CPC).

2. CONCEPTO
El desalojo viene a ser un procedimiento para que los ocupantes de un inmueble
urbano o rstico (inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo
desocupen y lo restituyan a quien tiene derecho a l. Estos juicios se tramitan por
procedimiento sumarsimo.
As mismo, el desalojo es una pretensin de orden personal, tendiente a recuperar el
uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo
para ello, sea por tener una obligacin exigible de restituirlo o por revestir el
carcter de un simple precario.

3. OBJETO
El desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido
para el sumarsimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se
debe entender que se refiere al proceso sumarsimo, como es el caso de
inadmisibilidad de la reconvencin.

PROCESO DE DESALOJO
En tal sentido tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de
un inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn
ttulo, pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin pretensiones
a la posesin.

4. NATURALEZA JURDICA ES ESTE PROCESO

No es un medio de ejecucin forzada, aunque la sentencia se ejecute en la misma
forma que la ejecucin. No obstante, este proceso supone un perodo de
conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y
valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por va
forzosa en defecto de la ejecucin voluntaria.

II. SEGUNDA PARTE - PROCESO DE DESALOJO

1. PROCEDIMIENTO
Por la simplicidad de la pretensin, la norma seala que la restitucin del predio se
tramita bajo las reglas de un procedimiento breve y sencillo, como es el sumarsimo,
como lo hemos repetido lneas ms arriba, ello en atencin al principio de economa
procesal; sin embargo, las reglas de este procedimiento se hacen extensivas a la
restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios1
Este proceso requiere de una etapa de cognicin, en el que el juez luego de or a las
partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o rechazando la
demanda y solo en el caso que el demandado no cumpla voluntariamente la
sentencia se procede a su ejecucin forzada, a travs del lanzamiento, en aplicacin
del artculo 953 del CPC.2
1 Artculo 596 - Restitucin de otros bienes - Lo dispuesto en este Subcaptulo es aplicable a la pretensin
de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda

2 Artculo 593.- Lanzamiento: - Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara

fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio,
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PROCESO DE DESALOJO

Lo sumario de este procedimiento comprende una sola audiencia, con una carga
probatoria reducida, pues solo resulta admisible el documento, la declaracin de
parte y la pericia (ver el artculo 591 3) cuando el desalojo se sustenta en la causal de
falta de pago o vencimiento del plazo.
Como se aprecia de la redaccin actual de este artculo, se permite acumular la
pretensin de pago de arriendos a la pretensin de desalojo por falta de pago, sin
que ello afecte la posibilidad de recurrir al cobro de arriendos, en el proceso
ejecutivo conforme lo establece el inciso 6 del artculo 693 del CPC. El primer
argumento que se planteara a esta acumulacin objetiva de pretensiones, sera la no
coincidencia con las vas procedimentales para cada pretensin pues, el cobro de
arriendos, en atencin a su naturaleza, tiene asignado el proceso ejecutivo a
diferencia del desalojo por falta de pago que tiene asignado la va procedimental
sumaria. Uno de los requisitos que se exige para la procedencia de la acumulacin
objetiva es que ambas pretensiones sean tramitables en una misma va
procedimental (ver el inciso 3 artculo 85 del CPC), situacin que felizmente es
superada por la propia redaccin de la norma al exceptuarle expresamente de esa
exigencia.

Aqu prima un criterio de economa procesal y de evitar fallos

contradictorios para viabilizar dicha acumulacin. Quedar en la estrategia de cada

litigante privilegiar la satisfaccin acumulada o no de dichas pretensiones, sobre
todo, si la suerte procesal de ambas pretensiones va a estar regida bajo el principio

aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin. Se

entiende efectuado el lanzamiento, slo cuando se hace entrega del bien al demandante en
su integridad y totalmente desocupado. Si dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento
se acredita que el vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un
nuevo lanzamiento.
3Artculo 591.- Limitacin de medios probatorios. - Si el desalojo se sustenta en la
causal de falta de pago o vencimiento del plazo, slo es admisible el documento, la
declaracin de parte y la pericia, en su caso.
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PROCESO DE DESALOJO
de la unidad del proceso, por tanto, basta que se impugne una pretensin amparada
en la sentencia para qu se suspenda la ejecucin de dicha sentencia.
La posibilidad de la ejecucin anticipada de sentencia, en caso sea impugnada, no
est presente literalmente en la norma, como s opera en el caso de los alimentos, tal
como lo recoge el artculo 566 del CPC.

2. COMPETENCIA
Para fijar la competencia para la restitucin del predio es necesario tener en cuenta
varios los siguientes referentes:
-

La materia: Al referir a pretensiones de relaciones privadas, le corresponde el

Juez Civil.

La cuanta: Basada en la renta mensual -si hubiere- permitir que la

competencia pueda comprender no solo a los jueces de primera instancia, sino a
los jueces de paz letrados. Como seala el artculo 547 del CPC "cuando la
renta mensual es mayor de cincuenta unidades de referencia procesal o no
exista cuanta, son competentes los jueces civiles. Cuando la cuanta sea hasta
las cincuenta unidades de referencia procesal, son competentes los jueces de
paz letrados". Esto implica, que si no se ha establecido renta alguna, como el
caso de la ocupacin precaria, corresponder el conocimiento del desalojo al
juez de primera instancia.

El Territorio: Debe repararse que, si la pretensin de desalojo es personal,

debe distinguirse si las partes se encuentran o no vinculadas por una relacin
contractual. a) En el primer supuesto, es juez competente el del lugar de
ubicacin del inmueble, b) en el segundo, corresponde al juez del lugar del
domicilio del demandado. cuando existen varios demandados el actor puede
radicar la demanda ante el juez del lugar del domicilio de cualquiera de ellos,
pues revistiendo la obligacin de restituir carcter indivisible resulta aplicable
al caso lo dispuesto en el inciso 1 del artculo 244 del CPC.

4 Artculo 24.- Competencia facultativa. Inc.1. El Juez del lugar en que se encuentre el
bien o bienes tratndose de pretensiones sobre derechos reales. Igual regla rige en los
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PROCESO DE DESALOJO

Predio e Inmueble Necesaria Aclaracin

Ntese que la redaccin del artculo 585, hace referencia al predio, remitindose al
artculo 596 del CPC cuando se trate de bienes muebles e inmuebles, distintos a los
predios. Para el Derecho, predio es una propiedad inmueble que se compone de una
porcin delimitada de terreno. La delimitacin puede ser fsica, mediante vallas,
mojones u otros sistemas, o simplemente jurdica, mediante la descripcin en una
escritura de propiedad.

con la aparicin de las normativas sobre regulacin

urbanstica, se ha limitado la capacidad del propietario a la hora de utilizar los

terrenos, diferencindolo en muchos casos en funcin del destino que se le da al
predio, de ah que tenemos clasificaciones de predios rsticos, predios industriales y
urbanos. En cambio, los bienes inmuebles (viene de la palabra inmvil) son aquellos
como casas o predios, que son imposibles de trasladar sin ocasionar caos a los
mismos, porque forman parte de un terreno o estn anclados a l.
La distincin entre predio y bien inmueble nos puede llevar a sostener que una
misma persona no necesariamente es titular del terreno y de la fbrica que obre
sobre l. Cuando el bien se encuentre ocupado por terceras personas ajenas a los
titulares, cmo podr dilucidarse la restitucin del bien?
Mediante la Casacin N 2340-2002-Lima (El Peruano,30 de julio de 2004) la sala
suprema considera que:
En un proceso de desalojo por precariedad, el juez est facultado para
pronunciarse sobre la alegacin de la propiedad de la edificacin del
inmueble, siempre y cuando lo sostenido est debidamente acreditado y no
se afecte el principio de congruencia."

procesos de retracto, ttulo supletorio, prescripcin adquisitiva y rectificacin o

delimitacin de reas o linderos, expropiacin, desalojo e interdictos. Si la demanda versa
sobre varios inmuebles situados en diversos lugares ser competente el Juez de cualquiera
de ellos.
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PROCESO DE DESALOJO
La Sala Casatoria considera que la sentencia de vista revoc la apelada porque la
actora solo es propietaria del terreno, sin haberse acreditado, conforme a la
normatividad aplicable, la titularidad de la fbrica levantada sobre el terreno,
obligacin ineludible que ha incumplido y respecto de la cual incidieron tanto el
demandado como el litisconsorte necesario al contestar la demanda, cuando
indicaron que la actora adquiri un terreno y no la vivienda construida. No obstante,
en dicha sentencia tampoco se estableci que los demandados sean propietarios de
la fbrica, sin tener ttulo para ocupar el inmueble. Al respecto, se consideran
algunos datos estipulados en la clusula cuarta del contrato de compraventa, en el
que se dej constancia que adems del terreno se entregaba los aires, servidumbre,
entradas, salidas y todo cuanto de hecho y derecho le correspondiese, al tratarse de
una venta ad corpus. En ese sentido, la Sala considera que al no existir declaratoria
de fbrica que objete el derecho de propiedad de la demandante sobre la
construccin, se tendra que haber acreditado que es otra persona la que construy y
cuyos derechos no fueron adquiridos por la actora.

3. SUJETOS EN EL PROCESO DE DESALOJO

Segn nuestro cdigo Procesal Civil en el artculo 586 hace referencia a los sujetos
en el desalojo:
Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo
aquel que, salvo lo dispuesto en el artculo 598, considere tener derecho a la
restitucin de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el subarrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la
restitucin.
PALACIO seala que la "accin de desalojo compete a todo aquel que tenga sobre
la cosa un derecho de posesin o su representante, contra todo ocupante que no
pretende sobre la misma un derecho excluyente a la posesin o a la tenencia,
aunque la ocupacin repose sobre un derecho adquirido como consecuencia de un
contrato que le acuerda la tenencia, por un trmino expreso o implcitamente
limitado"
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PROCESO DE DESALOJO
3.1 Sujeto Activo
a) El Propietario - Como uno de los legitimados para demandar. Ello es
atendible porque el uso y disfrute del bien constituye la forma primaria del
ejercicio de dominio, que puede cederse a ttulo oneroso o gratuito.
b) El Arrendador - Quien tiene el uso y goce del bien, puede ceder o arrendar
este, en las mismas condiciones que pudiera hacerlo el propietario; en
consecuencia, este poseedor estar tambin legitimado para promover la
accin de desalojo. Ello implica que este poseedor puede demandar el
desalojo sin necesidad de que demuestre su calidad de propietario, porque
en tal caso el derecho de dominio resulta ajeno a la causa de dicha
pretensin.
c) Arrendatario que Subarrienda - Adems de los citados, la norma deja a
la particularidad de cada caso, que "todo aquel que considere tener derecho
a la restitucin de un predio" pueda demandar el desalojo, en todo o en
parte el bien, siempre y cuando no est prohibida la contratacin. El
arrendatario, en relacin al subarrendatario contrae las obligaciones y
adquiere derechos de arrendador y los efectos del subarriendo.

Si el

inquilino subarrienda se convierte en subarrendatario respecto del

subinquilino y tiene contra este la accin de desalojo, independientemente
de sus relaciones con el propietario.
d) El Usufructuario - Este tiene el derecho real de usar y gozar de una cosa,
cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no altere la sustancia. En tal
sentido, el usufructuario puede dar en arriendo el usufructo o ceder el
ejercicio de su derecho, a ttulo oneroso o gratuito, pero es directamente
responsable frente al propietario de los menoscabos que tengan los bienes
por culpa o negligencia de la persona que le entreg el bien. Su situacin es
anloga a la del arrendador principal, ya que sus relaciones con el inquilino
se rigen por los trminos del contrato, independientemente de las que

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PROCESO DE DESALOJO
resulten de su calidad de usufructuario frente al dueo de los bienes.
Palacio5 considera que "el nudo propietario no puede (en el supuesto que se
hubiese cumplido la tradicin) demandar el cese de un arrendamiento
contratado por el usufructuario, pues no tiene derecho para usar y gozar de
la cosa de la que es propietario, ya que ese derecho le corresponde
exclusivamente al usufructuario".
e) Los Condminos -

El copropietario de un bien indiviso no puede

arrendarlo, ni aun en la parte que le pertenece, sin el consentimiento de los

dems partcipes (artculo 9716 del CC); sin embargo, cualquier
copropietario puede promover las acciones posesorias, los interdictos y
desalojo (ver el artculo 9797 del CC).
La norma cuando refiere que todo aquel que considere tener derecho a la
restitucin de un predio, excluye expresamente de dicha legitimidad a los
poseedores de hecho (artculo 5988 del CPC). Estos no podrn recurrir al
desalojo sino a los interdictos. Si bien ambos tienen un modelo sumarsimo y
buscan la restitucin del bien despojado, dicha restitucin busca tutelar la
5 PALACIO, Lino. Derecho Procesal Civil, T. VI, Abeledo Perrot. Buenos Aires, s/ref.,
pg. 91
6 Artculo 971.- Adopcin de decisin sobre el bien comn. - Las decisiones sobre el bien comn se
adoptarn por:1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en l.
2.- Mayora absoluta, para los actos de administracin ordinaria. Los votos se computan por el valor de las
cuotas.
En caso de empate, decide el juez por la va incidental.

7 Artculo 979.- Reivindicacin y defensa del bien comn. - Cualquier copropietario

puede revindicar el bien comn. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los
interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las dems que determine la ley.
8 Artculo 598.- Legitimacin activa. - Todo aquel que se considere perturbado o
despojado en su posesin puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten
otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbacin.
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PROCESO DE DESALOJO
posesin de hecho, sin tomar en cuenta el derecho a la posesin que tuviere;
situacin distinta en el desalojo, en el que se ventilar la existencia o no del
derecho al uso y goce del bien. Aprciese, adems, que los interdictos encierran
decisiones provisorias, ajenas a los efectos que generan las acciones petitorias
en el desalojo.
En conclusin, el propietario, arrendador, poseedor, usufructuario, usuario y
el comodante son sujetos legitimados activos para demandar el desalojo; sin
embargo, a pesar de que la norma no lo precise, consideramos que el garante
de un predio alquilado, perfectamente

podra

intentar

el desalojo

del

inquilino, al cual ha garantizado otras opiniones recomiendan en el propio

contrato de arrendamiento insertar una clusula de subrogacin al garante en
los derechos del propietario para que pueda tambin ejecutar el desalojo y
evitar la prolongacin en el tiempo. Es una clausula difcil de obtener, pues el
propietario podra negarse a firmar una pretensin en ese sentido.
Una persona puede poseer un bien como propietario, como poseedor mediato o
inmediato, como mero tenedor, como ocupante precario.
3.2 Sujeto Pasivo
a) El arrendatario, como poseedor inmediato, constituye uno de los sujetos
pasivos de la relacin procesal. En estos casos, media un contrato de
arrendamiento, oral o escrito, por el cual el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida
(ver el artculo 16669 del CC). Ello significa que el arrendador del bien
puede ser el propietario, usufructuaria, usuario, etc.
El derecho de pedir el desalojo no puede ser solicitado exclusivamente
contra el inquilino o arrendatario, sino que ha de considerarse contra todo el
que ilegal o indebidamente disponga de lo que otro pueda usar o gozar sin
invocar un ttulo o derecho legtimo y se niegue a devolverlo a su legtimo
9 Artculo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
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PROCESO DE DESALOJO
propietario o poseedor; esto es, que el desalojo tambin procede contra todo
tenedor o precario cuya obligacin de restituir sea exigible.
b) El precario, tambin puede ser requerido el precario o cualquier otra
persona a quien le sea exigible la restitucin. El precario.es quien ocupa la
cosa a raz de un acto de liberalidad o tolerancia" por parte de-su dueo y
sin plazo alguno, razn por la cual este ltimo puede, requerir la devolucin
en cualquier momento. El precario no tiene vnculo alguno con el
propietario u otro titular de derecho real sobre el bien, por tanto, se es
precario frente a quien tiene derecho a poseer. Est expuesto a que el titular
de derecho real le reclame el bien en cualquier momento.
El artculo 911 del CC toma esta condicin del ttulo para definir al
ocupante precario bajo dos supuestos: la ausencia de ttulo y el ttulo
fenecido. En el primer caso, se trata del poseedor que entr de hecho en la
posesin, como el usurpador. Aqu nunca existi ttulo; situacin distinta al
caso del ocupante con ttulo fenecido, por decisin judicial, por
cumplimiento del plazo o condicin resolutoria; por mandato de la ley, etc.
Aqu el ttulo que gener la posesin ha fenecido10.
El ttulo es el hecho o acto jurdico en virtud del cual se invoca una
determinada

calidad

jurdica,

como

ser

propietario,

arrendatario,

usufructuario, esto es, el poseedor con ttulo es poseedor con derecho y el

poseedor sin ttulo es poseedor sin derecho.

10 Vanse los siguientes casos: el propietario que vende el bien, deja de ser propietario, ya
no tiene ttulo, pero puede ser un poseedor no legitimado; si fenece el ttulo del poseedor
por remate o venta judicial del bien, la posesin ejercida es de naturaleza precaria; si se
posee un inmueble en virtud de un contrato de compraventa, al haberse resuelto este de
puro derecho, tal ttulo ha fenecido y, en consecuencia, dicha persona tiene la condicin de
precaria. En el contrato de comodato, cuando el ttulo de comodante fenece cuando el
comodante le solicita la restitucin del bien, en cuyo caso aquel tiene la condicin de
precario.
16

PROCESO DE DESALOJO
Hay opiniones como la de Torres 11 que consideran que si la posesin se
sustenta en un ttulo nulo (posesin ilegtima) el poseedor no puede ser
demandado a travs del desalojo, como ocupante precario, sino que se le
demandar acumulativamente la nulidad o anulabilidad del ttulo y la
reivindicacin del bien. As, el que posee un predio sobre la base de un
contrato de compraventa nulo puede ser demandado para que se declare la
nulidad del acto jurdico de compraventa y para que restituya el bien a su
titular (el demandante). Esta diferencia entre posesin ilegtima y posesin
precaria aparece en los artculos 906 y 911 del cdigo civil.
Hay que distinguir la posesin ilegtima de la precaria. En el primer caso,
existe un ttulo, pero adolece de vicios, de forma o de fondo, que conlleva
la nulidad o anulabilidad, en cambio en la posesin precaria nunca existi
ttulo alguno o el que se tena ha fenecido; esto lleva a diferenciar que no es
lo mismo posesin ilegtima de posesin precaria.
Ahora bien, el poseedor ilegtimo puede ser de buena o mala fe, tiene
ttulo, pero invlido por defectos formales o de fondo, en cambio, precario
es quien no acredita tener ttulo para poseer un bien o cuando el que tena
ha fenecido; sin embargo, hay otros autores, como Avendao, que
identifican a la posesin precaria con posesin ilegtima. Lama More 12
tambin

considera

que el concepto

actual de precario debe hacerle

extensivo al que posee con ttulo manifiestamente invlido; considera que

la posesin ilegtima debe entenderse como aquella que se ejerce sin
ttulo alguno, por ser esta contrara al Derecho; que la posesin precaria es
una variedad de posesin ilegtima y que no debe ser considerado precario
al poseedor ilegtimo que posee en virtud de un ttulo cuya invalidez no
sea evidente o resulte oponible al propietario.

11 TORRES, Anbal. La posesin precaria, en: Revista Jurdica del Per.

12 Ver en el Proyecto de Ley N 538/2006-CR de fecha 20 de octubre de 2006.
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PROCESO DE DESALOJO
Mediante la casacin N1437-99-Lima, publicada en El Peruano el 26 de
diciembre de 1999, p. 407, se seala que una de las clasificaciones de la
posesin considera a esta como legtima o ilegtima, siendo la primera la
que se conforma con el Derecho, mientras que la ilegitima es la contraria a
Derecho; siendo la posesin de buena fe y la posesin de mala fe una sub
clasificacin de la posesin ilegtima. El artculo 906 del CC establece que
la posesin ilegtima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio
que invalida su ttulo, de donde se podra pensar que la ilegitimidad en
la posesin solo estara dada por la existencia de un ttulo viciado; es decir
que adolece de una causal de nulidad o anulabilidad, sin embargo, la
ilegitimidad en la posesin tambin se presenta cuando esta se basa en un
ttulo en el que el transfiriente carece de legitimidad para ello. En este caso
el defecto es de fondo, lo que nos conduce a admitir como causal de
ilegitimidad de la posesin no solo el vicio formal que pudiese invalidar
el ttulo del adquiriente, sino tambin su falta de derecho a la posesin; sin
embargo, ambos supuestos parten de la existencia de un ttulo, que por
presentar defectos de forma o de fondo convierten a la posesin en
ilegtima; debiendo entenderse como ttulo al acto jurdico en virtud del
cual se invoca una determinada calidad jurdica, es decir, hace referencia a
la relacin jurdica existente".
La norma hace referencia a los sujetos emplazados, sin embargo, tambin
se puede recurrir a la citacin (no emplazamiento) del garante con la
demanda. El objetivo es noticiarle de la accin por las repercusiones que
va a tener a futuro para este. Si bien el garante termina con su obligacin al
vencer el contrato o al momento de la devolucin del inmueble, por
vencimiento de contrato se entienden tambin todos los efectos que deriven
del mismo, esto quiere decir que el garante contina obligado al pago de
daos y perjuicios o de los alquileres que quedaron sin abonar, ms all de
la finalizacin del contrato.

18

PROCESO DE DESALOJO
Un problema que se presenta en este tipo de contrataciones es la vigencia
de la garanta. Si bien quien la otorg lo hizo en atencin a un plazo
determinado en el contrato, lo que se busca es prolongar la garanta a los
contratos ya vencidos. A pesar de que el artculo 1700 del CC precise que
no se trata de una renovacin del contrato, sino de una continuacin del
mismo, la idea es que los garantes deben desligarse de cualquier
renovacin del contrato hecha sin una aprobacin. En ese escenario,
algunas opiniones sostienen que una vez vencido el contrato, si el inquilino
no se va y el propietario no se preocupa demasiado por desalojarlo porque
sabe que tiene el garante para hacerse cargo, este ltimo puede ponerles un
freno a ambos, a travs de una carta notarial, al final del contrato,
intimndolo a hacer desalojar al inquilino, si es que se nota que no est
muy apurado en retirarlo, bajo apercibimiento quedar exonerado por su
falta de accin. En cambio, si el inquilino se resiste a dejar el inmueble
contra la voluntad del propietario, el garante entonces no queda liberado de
su responsabilidad.

4. TERCERO CON EL TTULO O SIN EL

En nuestro Cdigo Civil hace referencia a esta figura jurdica
Si el predio es ocupado por un tercero ajeno a la relacin establecida entre
el demandante y la persona a quien este te cedi la posesin, el demandante
debe denunciarlo en su demanda.
EI denunciado ser notificado con la demanda y podr participar en el
proceso si al momento de la notificacin del admisorio se advierte la
presencia de tercero, quien to notifique lo instruir del proceso iniciado, su
derecho a participar en l y el efecto que va producirle la sentencia.
EI tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del demandado desde
la audiencia nica. si durante la audiencia se advierte que el tercero carece
de ttulo posesorio, el juez aplicar lo dispuesto por el artculo 107.
19

PROCESO DE DESALOJO
La norma regula la posibilidad de que el actor denuncie la existencia de
subarrendatarios u ocupantes ajenos a la persona a quien este le cedi la posesin,
en su demanda. La denuncia no solo corresponde al actor, sino tambin puede
operar por los propios emplazados, en atencin al artculo 102 del CPC que dice: el
demandado que considere que otra persona, adems de l o en su lugar tiene alguna
obligacin o responsabilidad en el derecho discutido, debe denunciarlo indicando su
nombre y domicilio, a fin que se le notifique del inicio del proceso.
Esto significa que en la demanda o en la contestacin, las partes, sean demandantes
o demandados, deben expresar si existen o no subarrendatarios u ocupantes terceros.
El actor si lo ignora, podr remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificacin
(ver el artculo 587 del CPC), de la contestacin a la demanda, o ambas. Vase que
la determinacin de terceros en el proceso constituye una carga que pesa sobre
ambas partes, pero siendo el demandado quien necesariamente debe conocer la
existencia de subarrendatarios u otros ocupantes, el actor puede limitar el
cumplimiento de aquella informacin a las constancias de la diligencia de
notificacin del traslado de la demanda, de la contestacin de esta, o de ambos
actos.
El fundamento de la exigencia estriba en el hecho de que siendo la sentencia de
desalojo ejecutable contra cualquier ocupante del inmueble, como seala el artculo
593 del CPC, es razonable que todo aquel que revista esa condicin sea notificado
del traslado de la demanda o de la existencia del proceso a fin de que pueda hacer
valer en l los derechos que estime asistirle.
La norma seala que en caso el demandante denuncie en su demanda, al tercero
ajeno a la relacin material, este ser notificado con la demanda y podr participar
en el proceso. Vase que se trata de una denuncia no de un emplazamiento ni de
una incorporacin al proceso como parte; en igual forma, si al momento de la
notificacin del admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo
instruir del proceso iniciado, su derecho a participar en l y el efecto que va a
producirle la sentencia.

20

PROCESO DE DESALOJO
La norma seala que el 'tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del
demandado desde la audiencia nica". No compartimos la calificacin de
"litisconsorcio voluntario que se otorga al tercero en un proceso de desalojo.
Como seala dicha norma el tercero puede actuar como litisconsorte voluntario
del demandado desde la audiencia nica. Si durante la audiencia se advierte que el
tercero carece de ttulo posesorio, el juez aplicar lo dispuesto por el artculo 107".
Consideramos que debe intervenir en el proceso, pero en atencin a su inters
jurdico lo podramos ubicar bajo la figura del tercero coadyuvante que regula el
artculo 97 del CPC, de tal manera que si en la audiencia se advierte que este
carece de ttulo posesorio, debe operar la extromisin, figura que a tenor del
artculo del 107 se orienta a separar del proceso al tercero legitimado, no a la
parte, por considerar que el derecho o inters que lo legitimaba ha desaparecido o
haber comprobado su inexistencia. Vase que el alcance de la eventual intervencin
de los ocupantes del inmueble se juzga con mayor rigor, en atencin al ttulo
posesorio que presente el tercero.
Si bien el artculo 587 del CPC seala que si al momento de la notificacin del
admisorio se advierte la presencia de tercero, quien lo notifique lo instruir del
proceso iniciado, su derecho a participar en l y el efecto que va a producirle la
sentencia; sin embargo, debe precisarse que no todo tercero puede ser incorporado
al proceso, por ms que se encuentre en el bien. Vase el caso del servidor de la
posesin, esto es, quien conserva la posesin en nombre del poseedor y en
cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas, por citar, la hija de los demandados
que ocupa el bien, conservndolo por estar de viaje sus padres. Dicha situacin no
califica a la tercera como poseedora del inmueble de litis, para comprenderla bajo
los alcances del presente artculo; tampoco est habilitada para formular el
llamamiento posesorio, a que refiere el artculo 105 del CPC, pues dicho
llamamiento es un deber que se imputa estrictamente a quin es demandado, para
llamar o citar al legtimo poseedor para que sea integrado a la litis y como
consecuencia de ello, quedar el llamante fuera del proceso. Esto es, si ha entablado
la relacin procesal vlidamente con los arrendatarios del predio de litis, mal se
podra exigir a la servidora de la posesin proceda al llamamiento posesorio, por no
21

PROCESO DE DESALOJO
haber sido est emplazada con la demanda y, por tanto, no ser parte en el proceso.
An ms, si por algn error lo hubiere admitido, en la audiencia de ley, el juez al
advertir que el tercero carece de ttulo posesorio, aplicar lo dispuesto por el artculo
10713 del CPC.

5. FALTA DE LEGITIMIDAD PASIVA

Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en
relacin de dependencia respecto de otro, conservando la posesin en
nombre de este y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas, debe
sobrecartarse el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el.
artculo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene
la relacin de subordinacin.
La norma se vincula con el llamamiento posesorio a que refiere el artculo 105 14 del
CPC. Parte del supuesto de una falta de legitimidad pasiva, al ser emplazado quien
no tiene la condicin de poseedor del predio de litis. Vase el caso del servidor de la
posesin regulado en el artculo 897 del CC que dice: "(...)".

13Artculo 107 - Extromisin. - Excepcionalmente, en cualquier momento el Juez por

resolucin debidamente motivada, puede separar del proceso a un tercero legitimado, por
considerar que el derecho o inters que lo legitimaba ha desaparecido o haber comprobado
su inexistencia.
14

Artculo 105 - Llamamiento posesorio. - Quien, teniendo un bien en nombre de otro, es demandado
como poseedor de l, debe expresarlo en la contestacin a la demanda, precisando el domicilio del
poseedor, bajo apercibimiento de ser condenado en el mismo proceso a pagar una indemnizacin por los
daos y perjuicios que su silencio cause al demandante, adems de la multa prevista en el Artculo 65.
Para el emplazamiento al poseedor designado se seguir el trmite descrito en el Artculo 103.Si el
citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazar al demandado, quien quedar fuera del
proceso. En este caso, el Juez emplazar con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o hacindolo niega su calidad de poseedor, el proceso continuar con el
demandado, pero la sentencia surtir efecto respecto de ste y del poseedor por l designado.
Lo normado en este Artculo es aplicable a quien fue demandado como tenedor de un bien, cuando la
tenencia radica en otra persona.

22

PROCESO DE DESALOJO
En el supuesto de que este servidor sea emplazado, este tiene el deber de proceder a
la denuncia civil al poseedor legitimado. Este servidor debe realizar las diligencias
pertinentes para colocar la pretensin del actor en condiciones viables frente al
verdadero legitimado para intervenir. La exposicin de motivos del Cdigo General
del Proceso Uruguayo15, al referirse al llamamiento posesorio dice: "(...) se trata de
un deber de colaboracin con la justicia que obliga a quien sabe por conocimiento
propio que la demanda est errneamente dirigida contra l a indicar el verdadero
responsable, en virtud de la situacin sustantivo que se ha plantea {o en el proceso
(...)"
En esas circunstancias, corresponde al actor modificar su demanda (pues no hay
emplazamiento vlido) y dirigirla contra el denunciado, permitindose as la
extromisin del primitivo demandado. Si el actor se opone al ingreso del
denunciado, siguiendo la pretensin contra quien demand, se expone a que la
demanda sea rechazada por falta de legitimacin en el demandado.
Tambin tiene la posibilidad el demandado de ejercer la defensa procesal, a travs
de la excepcin de falta de legitimidad pasiva, provocando la suspensin del
proceso hasta que el demandante restablezca la relacin jurdica procesal entre las
personas que el auto resolutorio ordene.
si el emplazado acredita su condicin de servidor de la posesin, debe sobrecartarse
el admisorio al poseedor legitimado y procederse conforme a lo dispuesto en el
artculo 105, salvo que quien demande sea el poseedor con quien mantiene la
relacin de subordinacin. La citacin del legitimado para contradecir produce una
sustitucin procesal de parte; vase en ese sentido lo que seala el artculo 105 del
CPC: "si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazar al
demandado, quien quedar fuera del proceso. En este caso, el juez emplazar con
la demanda al poseedor/'.

15 Tomado de la exposicin de motivos del Cdigo General del Proceso Uruguayo,

elaborado por Enrique Vscovi, Editorial Abaco, Montevideo, f 990, p. 198, citado por
CARBION Jorge. Tratado de Derecho Procesal Civil, Grijley, Lima, 2000, p. 315
23

PROCESO DE DESALOJO

6. NOTIFICACION
Las notificaciones implican la manera como se comunica el juez con los justiciables
en el proceso, con el fin de tener certeza que los actos procesales sean efectivamente
conocidos por sus destinatarios. Ello va a permitir que las partes tengan la
posibilidad de materializar los argumentos para su defensa, en atencin al principio
de bilateralidad que acompaa al proceso.
El cdigo permite el uso de diversos medios de comunicacin que sean adecuados
para el fin. Las notificaciones encierran ciertas formalidades, con efectos procesales,
sin embargo, el acto mismo de la notificacin encierra una actividad netamente
administrativa
El emplazamiento del demandado se har por medio de cdula que se le entregar
en su domicilio real, si all se encontrara; sin embargo, adicionalmente a este
supuesto recogido en el artculo 431 del CPC, seala el artculo en comentario que
la demanda debe ser notificada en el predio materia de la pretensin, si este fuere
distinto.
El notificador tiene el deber de hacer saber la existencia del proceso, a cada uno de
los subarrendatarios u ocupantes presentes en el acto de notificar, aunque no
hubiesen sido denunciados, previnindoles que la sentencia que se pronuncie
producir efectos contra todos ellos y que dentro del plazo fijado para contestar la
demanda podrn ejercer los derechos que estimen corresponderles.
La norma seala "si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el
notificador cumplir su cometido inquiriendo a los vecinos y redactando un acta
sobre lo ocurrido" esto implica que frente a situaciones donde el predio de Litis
carezca de numeracin visible, sea por que hubiere sido retirado deliberadamente
por los ocupantes demandados para evadir los efectos de la notificacin o porque
la estructura de su edificacin y ubicacin no permita su identificacin numrica,
el auxiliar judicial encargado de practicar tales notificaciones tiene el deber de
materializar dicha notificacin, dejando las cdulas en el predio de litis, previa
descripcin de este, tomando para ello evidencias propias del predio, como
24

PROCESO DE DESALOJO
registro del medidor de consumo de electricidad o de agua, diseo del predio;
adems, deber cumplir su cometido, inquiriendo

a los vecinos sobre

la

identificacin del predio, para lo cual redactar un acta sobre lo ocurrido..

7. DESALOJO ACCESORIO
Segn nuestro Cdigo Procesal Civil en el artculo 590 refiere:
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento o
abreviado,

siempre

que

la

restitucin

se

haya

demandado

acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer prrafo del

artculo 87.
La norma hace referencia a la acumulacin objetiva de pretensiones al permitir - en
ejecucin forzada-

el lanzamiento, no derivado propiamente del proceso de

desalojo, sino de la acumulacin de otras pretensiones, que se han ventilado ante la

va procedimental abreviada o de conocimiento.
Esto significa que la pretensin de desalojo no solo puede ser dilucidada como nica
pretensin en los procesos sumarsimos, sino que puede ser acumulada a otras
pretensiones de mayor cobertura, que se ventilan en la va procedimental abreviada
o de conocimiento, siendo calificada la restitucin bajo dicha acumulacin como
una pretensin accesoria, esto es, que, existiendo varias pretensiones, al declararse
fundada la principal se amparan tambin las dems. Vase en el caso de la siguiente
acumulacin de pretensiones: resolucin de contrato, pago de frutos y restitucin
de la bien materia de resolucin. En caso se ampare la pretensin resolutoria, la
misma que tiene la condicin de principal, las relacionadas con el pago de frutos y
restitucin del bien, tambin sern de amparo.
Ahora bien, la referencia al lanzamiento que hace la norma en comentario, nos
ubica en la ejecucin tonada de la restitucin demandada y amparada; sin embargo,
la propia norma hace hincapi a la oportunidad en que pueden ser integradas estas
pretensiones para la acumulacin sobrevenida. Un primer momento es hasta el da
de la audiencia de conciliacin, sin embargo, cuando la accesoriedad est
25

PROCESO DE DESALOJO
expresarnente prevista por la ley, se consideran tcitamente integradas a la demanda,
como sera el caso de los gastos procesales (ver el artculo 412 del CPC).
Vase que el citado artculo 97 del CPC hace referencia al momento de la
incorporacin de las pretensiones accesorias al proceso, sin embargo, ello se
distancia de la oportunidad de la condena y de su ejecucin forzada. La regla que
debe operar en estos casos, es la condena positiva expresa a la pretensin accesoria
acumulada, caso contrario, no se puede alegar la existencia de ttulo para dicha
pretensin accesoria de restitucin, menos se podr recurrir a la ejecucin forzada,
esto es, al lanzamiento de una condena no declarada.
Para que proceda la acumulacin debe contemplarse que estas sean de competencia
del mismo juez y sean tramitables en una misma va procedimental, como lo exige
el artculo 85 del CPC. Esto significa que el monto de la indemnizacin a reclamar o
el valor de los frutos no debe superar la cuanta para el procedimiento sumarsimo,
esto es, que no sea mayor de veinte Unidades de Referencia Procesal (ver el inciso 7
del artculo 546 del CPC). Esto implica que en caso la acumulacin superare la
cuanta del procedimiento sumarsimo, ya no sera procedente esta.
El tema de la va procedimental como requisito para la acumulacin debe ser
tomado con especial reflexin, sobre todo cuando a la pretensin originaria que se
viene tramitando por la va procedimental de conocimiento se pretende acumular
pretensiones que se tramitan por la va sumarsima. En esos casos consideramos que
la va procedimental no debe ser bice para la procedencia de la acumulacin.
como seala la casacin N 1835-2005-ConoNorte, publicada en El peruano del3 de
octubre de 2006, "las pretensiones no resultan ser incompatibles entre s, si la
eleccin de una no impide el ejercicio de la otra. En tal sentido, si se tramita el
otorgamiento de escritura pblica en un proceso de conocimiento, que es ms
amplio, no se afecta el debido proceso".

8. LIMITACIN DE MEDIOS PROBATORIOS

En nuestro Cdigo Procesal Civil en el artculo 591 refiere que:
26

PROCESO DE DESALOJO
Si el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o vencimiento del
plazo, so/o es admisible el documento, la declaracin de parte y la pericia,
en su caso.
El contrato de arrendamiento es definido en el artculo 1666 del Cdigo Civil, de la
siguiente manera: "por el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a
ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida".
Esta definicin normativa nos permite precisar que estamos ante un contrato
consensual, que se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades, que no requiere
forma determinada para perfeccionarse y que contiene prestaciones recprocas, por
cuanto crea prestaciones a cargo de ambas partes, como es, la entrega del bien por el
arrendador y el pago de una renta por el arrendatario. para Bigio 16, "la reciprocidad
se manifiesta no solo mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de
las partes, sino en la vinculacin existente entre ellas, de tal manera que tienen la
calidad de prestacin y contraprestacin".
Otra caracterstica que concurre a esta contratacin es la onerosidad, pues implica
ventajas como sacrificios para el arrendador y el arrendatario. Asimismo, se califica
este contrato de conmutativo, porque las partes estn en condiciones de conocer las
ventajas que les va a reportar su celebracin.
La reciprocidad de las prestaciones conlleva que el Cdigo Civil establezca
expresamente las obligaciones del arrendatario y del arrendador. Destaca como
obligacin esencial del arrendatario, el pago de la renta, entendida esta como la
contraprestacin por et uso de la bien materia del contrato. Para Messineo 17, "el
fundamento del deben de abonar el canon, no est en la efectividad del goce de la
cosa por parte del arrendatario, sino en la privacin del goce que sufre el
arrendador; basta la posibilidad del goce exclusivo, para que el arrendatario est
16 BIGIO CHREM, Jack. El Contrato de Arrendamiento, Gaceta Jurdica editores, Lima,
s/ref., p.31.
17 Citado por BIGIO CHREM, Jack. Op. cit., p. 81
27

PROCESO DE DESALOJO
obligado al canon; en efecto, tal posibilidad implica (sic) ya que el arrendador no
puede gozar por su parte".
El pago de la renta es la obligacin principal a cargo del arrendatario, por ello es
determinante para que se configure la relacin material que se fije dicha prestacin,
caso contrario estaramos ante un comodato o prstamo de uso.
El medio normal para acreditar el pago de la renta es el recibo que otorga el
arrendador. El hecho de acreditarse el pago de alguna de las cuotas peridicas o de
la ltima, en su caso, hace presumir el pago de las anteriores, salvo prueba en
contrario, tal como seala el artculo 1231 del Cdigo Civil. 3. El ordenamiento
jurdico ante el hecho del arrendatario moroso, permite la resolucin del contrato si
no abona la renta por ms de dos meses y quince das; (ver el inciso 1 del artculo
1697 del cc); adems, ha diseado un procedimiento ejecutivo para el cobro de la
renta impaga, el mismo que ser exitoso en el supuesto que el deudor tenga bienes,
caso contrario se torna en una imposibilidad material su cobro.
El incumplimiento de las prestaciones recprocas, faculta a la resolucin del
contrato. Uno de los supuestos de la resolucin que recoge el inciso 1 del artculo
1697 del cdigo civil, seala la falta de pago de la renta por un periodo de dos
meses y quince das, se trata de una resolucin, que puede ser ejercitada por el
arrendador, por contener un supuesto de incumplimiento voluntario posterior a la
celebracin del contrato y que segn Bigio 18 "constituye una regla a favor del
arrendatario, por cuanto le confiere un rgimen especial distinto al que el cdigo
civil dispensa a todo deudor que incumple la prestacin que le corresponde
ejecutar. En efecto, el ar1culo 1428 del cdigo civil el perjudicado puede solicitar
la resolucin del contrato ante el incumplimiento de cualquier prestacin. Tal
situacin no ocurre en el caso del arrendador, quien no puede -salvo pacto distintodemandar la resolucin del contrato ante la falta de pago de un solo periodo de
renta".

18 BIGIO CHREM, Jack. Cp. cit., p.137.

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PROCESO DE DESALOJO
De lo desarrollado, podemos afirmar que nuestro ordenamiento jurdico regula al
arrendamiento como un contrato de prestaciones recprocas, destacando el pago de
la renta como un elemento central a cargo del arrendatario, que en caso de
incumplimiento genera la resolucin del contrato cuando en la relacin de
arrendamiento se discute la falta de pago o el vencimiento del mismo, se promueve
la pretensin de desalojo, a travs de un procedimiento sumarsimo, para brindar
respuestas prontas ante tal incumplimiento, por ello, en atencin al principio de
economa

procesal

que busca que el proceso se realice procurando

que su

desarrollo ocurra en el menor nmero de actos procesales, se ha limitado la

carga probatoria de las partes a tres medios de prueba tpica: los documentos, la
declaracin de parte y la pericia; sin embargo, debe precisarse que esa limitacin
es a la carga probatoria mas no a la facultad probatoria de oficio del juez, por
tanto, este podra incorporar medios de prueba (de oficio) ajenos a los citados en
el presente artculo.
A pesar de que se busque la simplificacin de las formas del debate y los trminos
abreviados del proceso, en el procedimiento

sumarsimo para el desalojo, es

conocida la respuesta tarda del sistema judicial a ello, permitiendo que el inquilino
no solo se reafirme en el no pago de la renta, sino en la de otros servicios bsicos,
como el consumo de agua, luz y mantenimiento si fuera el caso 19, contraviniendo
19 Seala la medida cautelar (Expediente N 231-06 , Primer Juzgado de paz Letrado
de Jess Mara, Sec.: Cereceda) interpuesta en el proceso de desalojo contra Carlos
Bemuy Revilla y Carmen Flores de Bemuy lo siguiente: 1) Como se aprecia del reporte
de consumo del servicio de luz elctrica correspondiente al suministro N 208766 de la
Empresa Edelnor SAA, instalado en el predio de litis, se ha procedido al corte del
servicio elctrico, porque lo; demandados no han pagado el consumo de tres meses,
ascendiendo la deuda al importe de 352 nuevos soles; 2) Ante el corte del servicio, el
demandado ha procedido ilegalmente a reinstalarse el servicio, motivando que la
empresa delnor SAA, verifique esta irregularidad y traslade a la propietaria del
predio, donde est instalado el servicio contado, los gastos de esta reinstalacin
clandestina (..) no solo es la deuda por consuno de luz eclctica sino que adems viene
dejando de pagar los arbitrios municipales que ascienden a 300 nuevos soles.
29

PROCESO DE DESALOJO
con ello otra de sus obligaciones recogidas en el artculo 16g1 del cdigo civil que
dice: "el arrendatario est obligado a pagar puntualmente los servicios pblicos
suministrados en beneficio del bien, con sujecin a las normas que los regulan".
La inercia del sistema para brindar respuestas oportunas frente al derecho ya
conculcado, permite que el inquilino siga disfrutando de la mora, ante una tutela
judicial dbil.

9. REQUERIMIENTO

El lanzamiento se ordenar, a pedido de parte, luego de seis das de

notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se
cumpla lo ejecutoriado, segn sea el caso.20
El proceso sobre desalojo requiere de una etapa de cognicin, en el que el juez,
luego de or a las partes y examinar las pruebas, dicta sentencia, haciendo lugar o
rechazando la demanda.
En caso se ampare la demanda, la condena al desalojo se declarar, si el demandado
no cumple voluntariamente la condena se procede a su ejecucin forzada, a travs
del lanzamiento. Precisamente, el artculo en comentario nos ubica en una nueva
etapa del proceso, la ejecucin, cuyo objeto central es la satisfaccin forzada del
derecho declarado en la sentencia firme o el acuerdo homologado por las partes.
El artculo en comentario condiciona el lanzamiento de los ocupantes del predio, a
un criterio material y temporal, como es que hayan transcurrido seis das de
notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que ordena se cumpla
lo ejecutoriado, segn sea el caso.
Una aplicacin textual de la norma, lleva a un sector de la judicatura a ordenar el
lanzamiento, cumplido el supuesto de temporalidad, luego de haberse agotado
los criterios materiales que describe la norma; sin embargo, hay otras posiciones
20 Requerimiento. - Artculo 592

30

PROCESO DE DESALOJO
en la judicatura que condicionan el lanzamiento a un acto procesal previo, como
es el requerimiento, esto es la advertencia conminatoria para que desocupe el
inmueble el condenado, en el plazo de seis das, caso contrario se proceder al
lanzamiento.
El apercibimiento.es tomado como una medida preventiva y tiene por finalidad
corregir la incorreccin de una conducta, a cuyo efecto se hace uso de la
conminacin de una sancin en potencia, en el acto mismo del apercibimiento. Esa
conminacin que hace el juez debe tener un sustento legal y con motivo de la
conducta resistente de la parte, condenada para que esta haga algo. Agotado el
requerimiento, recin se hace efectivo el apercibimiento decretado.
Apartndose del principio que recoge el artculo II TP del CPC, que dice: "El juez
debe impulsar el proceso por s mismo, siendo responsable de cualquier demora
ocasiona por su negligencia, la norma precisa que el lanzamiento operar, a pedido
de parle; ello en atencin a que el impulso de oficio rige para la funcin
cognoscitiva del proceso, como regla general, mas no para la ejecucin, en el que
prima la actividad de parte.
Como seala el artculo 713 del CPC, las resoluciones judiciales se ejecutarn a
pedido de parte, por tanto, resulta coherente lo regulado en el presente artculo sobre
la actividad de parte, pues el lanzamiento es una expresin de la ejecucin forzada
en los procesos de desalojo. Si bien el artculo II del TP condiciona la excepcin del
impulso de oficio a los casos expresamente sealados en este Cdigo, el presente
artculo no es una expresin de dicha excepcin, pues no se invoca bajo la funcin
cognoscitiva del proceso, como s sera en el caso en que se debate la pretensin de
divorcio por causal o separacin de cuerpos, donde expresamente el artculo 480 del
CPC seala que el proceso solo se impulsar a pedido de parte.

10. I.ANZAMIENTO

31

PROCESO DE DESALOJO
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega del bien
al demandante en su integridad y totalmente desocupado.
S dentro de los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el
vencido ha vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento (Art. 593)
La sentencia de desalojo no puede ejecutarse contra el demandado que no haya
tenido oportunidad de intervenir en el proceso, sea por hallarse afectado de
irregularidades el acto de notificacin; sin embargo, esta exigencia no es extensiva a
los terceros que ocupen el bien, sin ser demandados como dice la norma, el
lanzamiento se ejecutar contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan
participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Ello es atendible porque el artculo 587 regula la oportunidad para la incorporacin
de estos terceros al debate uno de ellos es por obra del propio actor, quien tiene el
deber de denunciar a estos, ajenos a la relacin establecida entre l y la persona a
quien cedi la posesin; la otra posibilidad de incorporacin de los terceros
ocupantes es cuando son noticiados por el propio auxiliar judicial encargado de
notificar el admisorio de la demanda. Vase que la norma permite la incorporacin
de los terceros al proceso de cognicin sumarsima bajo la calidad de terceros
coadyuvantes o colaboradores, esto es, terceros que se incorporan en el proceso para
coadyuvar a la defensa del derecho del demandado en el proceso.
El efecto que tendr la sentencia final sobre estos terceros ser reflejo o indirecto,
pues solo se condenar a la parte mas no a los terceros colaboradores.
Agotada la funcin cognoscitiva del proceso, la intervencin coadyuvante de
terceros carece de razn de ser, pues el derecho ya est definido, ya est declarado y,
por tanto, resulta coherente que ya no se requiera su intervencin en el proceso, a

32

PROCESO DE DESALOJO
pesar de presentarse como un tercero ocupante del predio donde se ejecutar el
lanzamiento.
La ejecucin de la sentencia de desalojo contra los ocupantes del inmueble solo se
halla supeditada a la circunstancia de haber sido regularmente notificados del
traslado de la demanda, no se requiere que ellos se hayan presentado al proceso.
La sentencia se ejecuta a travs del lanzamiento, que es el acto mediante el cual con
intervencin del personal auxiliar del juzgado y el eventual auxilio de la fuerza
pblica, se hace efectiva la desocupacin del inmueble por parte del demandado y
dems ocupantes.
La prestacin condenada se satisface con la entrega del bien al demandante en su
integridad y totalmente desocupado. Esta ejecucin puede ser gradual hasta concluir
con la entrega total del bien. La norma regula un plazo de garanta, pos ejecucin,
computado luego de la ejecucin ntegra de la prestacin. Esta garanta tiene como
finalidad asegurar en el tiempo la entrega del bien totalmente desocupado, pues en
caso se vea esta alterada por obra del propio vencido, el vencedor podr solicitar un
nuevo lanzamiento. Vase que la norma hace hincapi que la alteracin provenga
por obra del propio vencido, para insistir nuevamente en el lanzamiento, caso
contrario, si la afectacin proviene por actuacin de terceros, no proceder en dicho
proceso el lanzamiento de estos, sino que se tendr que promover una accin
independiente a la concluida.
En materia de ejecucin, de manera particular, se debe tomar en cuenta el uso del
bien; por citar, hay que apreciar que el lanzamiento del inmueble, que se destina
para el funcionamiento de un colegio, o al servicio de la educacin, segn la cuarta
disposicin final del D. Ley N 709, debe operar al trmino del ao lectivo en que el
mandato judicial adquiere la calidad de firme.
Cuando se trata de enajenacin de inmuebles hipotecados a favor de empresas, va
remate judicial o por adjudicacin directa, no ser de aplicacin lo dispuesto en el
inciso 1 del artculo 1708 del CC, salvo que el respectivo contrato de arrendamiento
se hubiera encontrado inscrito con anterioridad a la fecha de la constitucin de la
33

PROCESO DE DESALOJO
garanta hipotecaria (ver el artculo octavo de las disposiciones finales y
complementarias de la Ley del Sistema Financiero, N 26702). Tampoco opera el
lanzamiento de los ocupantes de un inmueble materia de remate judicial, en caso de
haberse otorgado la adjudicacin en pago al acreedor ejecutante de un porcentaje
definido de acciones y derechos sobre dicho bien. El inciso 3 del artculo 739 del
CPC seala que el auto de transferencia del inmueble debe contener la orden al
ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario,
dentro de diez das, bajo apercibimiento de lanzamiento".

En este caso, la

adjudicacin y transferencia que se le otorg al ejecutante-adjudicatario son cuotas

ideales (alcuotas) sobre todo el inmueble, apareciendo en una relacin de
copropiedad con las dems personas que detentan las acciones y derechos sobre el
inmueble, no siendo el cien por ciento de toda la propiedad materia de adjudicacin.
Adems, se debe tener en cuenta que las acciones y derechos de los remates y las
transferencias corresponden a cuotas ideales y no a un espacio especfico del
inmueble; por ello, de acceder a lo solicitado, se estara afectando el derecho que
sobre ese espacio no independizado tienen los dems condminos21.

11. SENTENCIA CON CONDENA DE FUTURO

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir
el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera
el bien a disposicin del demandante, este deber pagar las cosas y costos
del proceso. (Artculo 594)
Una de las expresiones de tutela preventiva que acoge el Cdigo Procesal Civil la
ubicamos en la condena a futuro regulada en el artculo 594 para los casos de
desalojo.

21 Sobre el particular, vase el Expediente N 9454-2003, ante el 41 Juzgado civil de Lima.

34

PROCESO DE DESALOJO
Consiste en provocar la intervencin de la jurisdiccin para solicitar la condena del
demandado, pese a que an no ha vencido la obligacin. con ello, se busca que la
jurisdiccin obre por una prestacin todava no debida y que no se deber sino
hasta despus de la condena, por lo cual no hay ninguna violacin del derecho en
el momento de la sentencia. En ese sentido, Micheli 22, seala que la accin
preventiva es concedida para conseguir la declaracin de un derecho cuando este
ltimo, aun no habiendo sido violado o judicialmente discutido, se hace
objetivamente incierto en su existencia o en su contenido, en cuanto de hecho el
mismo es discutido o desconocido por otros".
La tutela preventiva puede apreciarse como caracterstica funcional comn a
diversos tipos de acciones, esto porque puede cumplir la funcin de prevenir antes
que reprimir la violacin, la que puede ser cumplida por distintos tipos de tutela
estructuralmente diversos, como, por ejemplo, las acciones de mero conocimiento,
las acciones cautelares o las condenas de futuro.
En el caso de la condena de futuro desempea una funcin preventiva, semejante a
la tutela cautelar. Decimos ello porque ese inters (peligro de incumplimiento)
exigido para tal condena coincide con el estado de peligro (periculum in mora)
que es tambin condicin normal del proceso cautelar; sin embargo, no pueden
confundirse ambas figuras si se prescinde del inters, que nace del peligro y no de
la lesin del derecho, se trata de casos de tutela ordinaria con efectos definitivos.
La medida cautelar y la condena de futuro tienen al menos un elemento bien
distinto, las primeras tienden a realizar una tutela provisional, destinada a durar
solo hasta que la declaracin termine; en estas ltimas, en cambio, la tutela
jurisdiccional acordada por el juez es de carcter definitivo, pues la sentencia tiene
la eficacia de cosa juzgada.
Por otro lado, es importante sealar que, a diferencia de la condena ordinaria, el
inters para obrar en la condena de futuro surge no del dao o lesin del derecho,
22 MICHELI, Gian Antonio. "Curso de Derecho Procesal Civil", Ediciones Jurdicas
Europa-Amrica, Buenos Aires, 1970. p. 396.
35

PROCESO DE DESALOJO
sino del peligro de un dao jurdico, esto es, del probable incumplimiento de una
obligacin de prestacin futura. Si no hay este peligro, carecera de justificacin el
ejercicio anticipado de la accin de condena.
Todo ello nos lleva a preguntarnos por qu no se busca tutela a travs de medidas
cautelares, en vez de acudir a las condenas de futuro. Intentando alguna respuesta
diremos que las medidas cautelares tienen un carcter instrumental, que las
priva de aptitud para tutelar por s solas de forma definitiva una situacin digna de
proteccin, de ah que hay que reconocer
cautelares

como instrumentos

la insuficiencia de las medidas

para la tutela de los acreedores

antes del

vencimiento; tal resultado solo pueden dispensarlo las condenas de futuro, aunque no puede excluirse, sin embargo, la posibilidad de que se acuerden medidas
cautelares en apoyo de los procesos en que se ejerciten acciones de condena a
prestacin futura.
Las condenas de futuro

son aquellas en las que el actor pide al rgano

jurisdiccional que imponga al demandado la realizacin de una prestacin, esto es,

un comportamiento o una conducta positiva o negativa, de ese demandado: ya
sea de dar, hacer o no hacer; si tiene xito el accionante, no solo se declara la
existencia

del derecho,

sino tambin

que tal derecho

debe ser satisfecho

(mandamiento de prestacin al demandado) y, si no ocurre esto voluntariamente,

el actor puede, fundndose eh semejante sentencia, provocar la ejecucin de la
prestacin insatisfecha23. Estas condenas asumen, por tanto, una doble funcin:
declarar el derecho y preparar la ejecucin forzada.
Para Chiovei(ate), no siempre la sentencia de condena tiene como condicin
una violacin, y an menos una violacin actual del derecho; esto ocurre, solo
por regla general, pues hay casos en los que se puede obrar por una prestacin no
debida todava y que no se deber sino hasta despus de la condena, por lo cual
no hay ninguna violacin del derecho en el momento de la sentencia as se puede
pedir preventivamente la condena del inquilino al abandono del inmueble para
23 LOPEZ SIMO, Francisco. Las condenas de futuro, Aranzadi editorial, Navarra, 2001,
p.22.
36

PROCESO DE DESALOJO
el da del vencimiento del plazo, o cuando el deudor incurre en mora en el pago
de alguna

cuota

correspondiente

a una prestacin peridica (alimentos,

intereses, rentas, etc.) pueden reclamarse todas, es decir, las cuotas vencidas y
las exigibles en el futuro.
Existen diversas teoras que explican la condena a futuro. Unas sostienen que se
limitan a declarar la existencia de una determinada prestacin a cargo del
demandado y a favor del actor; otras consideran que contiene una orden al demandado de realizar la concreta prestacin que voluntariamente no cumpli;
otra corriente asume que se prescinde de la voluntad del condenando para la
realizacin de la prestacin porque le coloca en una sujecin a los rganos
coactivos del Estado, de tal forma que la prestacin se realizar contra su
voluntad.
Los caracteres ms notables que la doctrina atribuye a esta figura son: la
prestacin no debe ser exigible en el momento de la demanda; y, la eficacia
ejecutiva de la sentencia no debe ser inmediata, sino alejada o diferida. En otras
palabras, la condena de futuro importa una condena cuando no se ha producido
todava el incumplimiento. Ella podr, en el futuro, legitimar la ejecucin forzada
cuando el derecho a exigir la prestacin se convierta en actual y el deudor no
cumpla.
Esto implica que no es necesario, para que exista una pretensin de condena, que
la obligacin que se impone nazca simultneamente con la decisin que acta la
pretensin, sino que puede imponerse para un tiempo posterior, de ah el nombre
de condena futura.
Por otro lado, es importante sealar que el legislador puede emplear alguno de los
tres siguientes sistemas:
El primero se orienta a positivar los concretos supuestos de condena de futuro,
es decir, el propio legislador establece los casos en que el ordenamiento permite
este tipo de pretensiones; el segundo sistema admite estas pretensiones con
carcter general siempre que exista un especfico inters en accionar, consistente
37

PROCESO DE DESALOJO
en la verosimilitud o probabilidad del futuro incumplimiento de la prestacin,
dejando que el juzgador aprecie en cada caso concreto si se da ese inters,
basndose para ello en determinadas

circunstancias

actuales,

como el

comportamiento del futuro deudor frente a otros acreedores actuales, o su voluntad

manifestada de incumplir, o la precariedad de su situacin econmica que,
alegadas y acreditadas, justifican acoger la condena de futuro; por ltimo, el
tercer-sistema, en el que combinando los dos criterios anteriores, se permite los
supuestos concretos establecidos en la ley, y tambin se prev que se pueda
interponer demanda de condena futura en cualquier otro supuesto en que se d el
inters especfico de esta clase de condenas.
Frente a dichos sistemas, sostenemos que nuestro Cdigo procesal acoge el primer
sistema descrito, esto es, el que positiva los concretos supuestos de acciones de
condena de futuro, solo para los casos de desalojo. Chiovenda 24 fundamenta el
pronunciamiento de este tipo de condenas en el inters en accionar y enumera
como ms comunes, cinco casos de condenas de futuro: a) en la necesidad de
prevenir el dao que derivara de la falta de un ttulo ejecutivo en el momento que
la prestacin sea debida (juicios preventivos); vase el caso del arrendador que no
pudiese en el momento en que vence el plazo del arriendo, tener la cosa arrendada;
b) en la conveniencia de evitar procesos reiterados para conseguir lo que es
debido peridicamente (alquileres, alimentos u otras prestaciones peridicas); c)
en la necesidad de tener un ttulo ejecutivo para obtener la actuacin de la ley
respecto a una prestacin que depende de una contraprestacin del actor, cuando
este declare estar dispuesto a la contraprestacin; d) cuando la ley concede al
juez la facultad de sealar un trmino al deudor, el sealamiento de este trmino
puede hacerse a la vez que la condena, la cual es as realizable para el futuro (lo
mismo ocurre cuando la sentencia se pronuncia a la vez sobre la resolucin del
contrato y la condena a una prestacin, concediendo un plazo al demandado) ;f)
en el caso de crdito exigible mediante

requerimiento del acreedor

en el

domicilio del deudor y no requerido an, la sentencia puede por economa de

los procesos, condenar al pago condicionado al requerimiento en ese lugar.
24 CHIOVENDA Giuseppe. Op. cit, p.22
38

PROCESO DE DESALOJO
En los casos citados, seala Chiovenda, que la sentencia que se dicta es de
condena y no de mera declaracin, porque el juez tiene como objetivo final la
ejecucin de la propia sentencia. Adems, tal condena es necesariamente de futuro,
porque al no haber ninguna violacin del derecho en el momento de la sentencia,
su eficacia est diferida en el tiempo; y siempre la admisibilidad de la condena de
futuro se justifica, en todos los casos, con base al principio del inters en accionar,
independientemente, por tanto, del hecho de una norma legal prevea expresamente
la figura{4zt).

12. PAGO DE MEJORAS

EI poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trmite del
proceso sumarsimo. Si antes es demandado por desalojo, deber interponer
su demanda en un plazo que vencer el da de la contestacin. Este proceso
no es acumulable al de desalojo. (Artculo 595)
Las mejoras son modificaciones materiales realizadas por actividad humana o por
obra de la naturaleza (aluvin), que hacen que el bien mantenga o incremente su
valor econmico. Algunos autores la califican como "gastos tiles y reproductivos
que, con determinados efectos legales, hace en propiedad ajena, quien tiene
respecto de ella algn derecho similar o limitativo al dominio".
Las mejoras son ejecutadas, realizadas y pagadas en forma inicial por el poseedor,
como consecuencia del derecho real sobre el bien. El poseedor tiene la facultad de
exigir el reembolso al propietario, convirtindose este en deudor y el poseedor en
acreedor, con facultad de exigir la prestacin del reembolso y retener el bien hasta
que la prestacin sea concluida.
Las mejoras de recreo no son reembolsables, pues sirven al ornato y comodidad del
poseedor. El poseedor tiene derecho a separar del bien que posee tas mejoras de
recreo efectuadas. El plazo para iniciar la accin de reembolso es de 2 meses de
producida la restitucin (ver el artculo 919 del CC)
39

PROCESO DE DESALOJO
La norma, aparentemente, nos podra llevar a suponer una acumulacin de
pretensiones, para dilucidar el desalojo y el pago de las mejoras; sin embargo, la
redaccin del artculo 595 del CPC condiciona a que el demandado por desalojo,
interponga en otro proceso, demanda de pago de mejoras en un plazo que vencer el
da de la contestacin. Dice, adems, el citado artculo 595 del CPC, que el proceso
por mejoras no es acumulable al de desalojo. Esto implica que el proceso de
desalojo y el proceso de mejoras nunca podrn reunirse para que las dos demandas
se resuelvan en una nica sentencia, esto es, que nunca operar la acumulacin de
procesos por disposicin expresa de la ley
La redaccin del artculo 595 del CPC lleva a interpretar que existen dos momentos
que tiene el poseedor para demandar el pago de mejoras: antes y despus de la
demanda de desalojo; sin embargo, ello resulta contraproducente con el poseedor
del artculo 917 del CC, pues como sostiene Arano 25, "este jams demandara su
pago antes de ser demandado, por el simple motivo que ese poseedor mejora un
bien que posee como propio y no como bien ajeno. Si antes que ese dueo aparezca
en escena, nuestro poseedor demanda el pago de mejoras, reconocera la
titularidad ajena sobre el bien".

13. RESTITUCIN DE OTROS BIENES

El artculo hace referencia a la restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos
a los predios. Bajo la clasificacin de bienes inmuebles (viene de la palabra
inmvil), tienen esta consideracin todos aquellos bienes como casas o fincas, que
son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque forman parte
de un terreno o estn anclados a l.
A diferencia de los bienes, el derecho aprecia como predio a una propiedad
inmueble que se compone de una porcin delimitada de terreno, que puede ser
fsica, mediante vallas, mojones u otros sistemas

25
40

PROCESO DE DESALOJO
El presente artculo est referido a la integracin normativa que opera para llenar
los vacos de la Ley Procesal, en el caso especfico de la, restitucin de bienes
muebles e inmuebles, distintos a los predios".

Vase el caso de los bienes

fungibles entregados en arrendamiento, como las mquinas, artefactos, letreros,

etc., a diferencia de lo regulado en el artculo 595 del CPC que hace expresa
referencia al procedimiento para la restitucin de predios.
La norma en comentario es precisamente un ejemplo de auto integracin
normativa, porque permite recurrir a la misma ley, invocando las reglas contenidas
en el procedimiento de desalojo, para suplir el vaco en la regulacin del
procedimiento para bienes muebles e inmuebles distintos a los predios. Vase el
caso de la pretensin que tiene por objeto asegurar la libre disposicin de ciertos
bienes muebles e inmuebles, cuando son detentados sin ttulo alguno contra la
voluntad de quienes tienen derecho a ella.
En el proceso de desalojo, bajo los supuestos del artculo 595 o del 596 del CPC,
resulta aplicable la medida temporal sobre el fondo, que regula el artculo 679 del
CPC, frente a la hiptesis que el arrendatario hubiese hecho abandono del bien
arrendado, a fin de que el arrendador pueda requerir la tenencia de este, con el
carcter de medida cautelar, debindose tomar razn del estado del bien inmueble
e inventariarse los bienes muebles. Vase que el objeto de la cautela se orienta a
preservar el bien arrendado del posible deterioro que pudiese experimentar a raz
del abandono, puntualizndose que la entrega del bien al arrendador supone la
existencia de un proceso contencioso en trmite, en el que se busca el
reconocimiento judicial del derecho a la restitucin del inmueble y la obtencin de
una sentencia que condene al cumplimiento de esa prestacin. Esta tenencia ser
provisional hasta que el fallo final firme condene la entrega.
Noticiado el juez por el demandante que el inquilino ha abandonado el inmueble
sin dejar persona que haga sus veces, es recomendable que el juez no solo se gua
por la constatacin policial que haga referencia al abandono, sino que se informe
sumariamente al respecto, ordenando la verificacin del estado del inmueble, sin
perjuicio de indagar entre los vecinos para saber de la existencia y paradero del
41

PROCESO DE DESALOJO
inquilino. La viabilidad de la medida se halla supeditada a la circunstancia que el
inmueble se encuentre totalmente abandonado, de manera que ella no procede si
existen ocupantes, con prescindencia de la legitimidad de la ocupacin, o si
resulta acreditado que el abandono obedeci a causales e*raas a la voluntad del
locatario, como ocurrira si lo hubiesen privado de su libertad.

CONCLUSIONES

El Proceso de Desalojo (llamado tambin de desahucio) se encuentra regulado en el

Subcaptulo 4 (Desalojo) del Captulo II (Disposiciones Especiales) del Ttulo III
(Proceso Sumarsimo) de la Seccin Quinta (Procesos Contenciosos) del Cdigo
Procesal Civil, de acuerdo a lo nombrado en el artculo 585 del C. P. C. la restitucin
de un predio se tramita a lo dispuesto para el proceso sumarsimo.

El objeto del Proceso de Desalojo es dejar libre el uso de los bienes materia de litigio,
sustrayndolos, con el auxilio de la fuerza pblica si fuese necesario, a la accin de sus
detentadores.

Tiene el propsito de recuperar el uso y goce de un inmueble que se encuentre ocupado

por quien carece de ttulo para ello, sea por tener obligacin exigible de restituir o por
revestir el carcter de simple intruso.

42

PROCESO DE DESALOJO

BIBLIOGRAFA

CDIGO PROCESAL CIVIL. Tomos I y II. Zavaleta Carruitero, Wilvelder

Editorial Chau E.I.R.L. 3ra. edicin. 1997

MANUAL DEL CDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES. Pachas Torres

Guillermo

PROCESOS SUMARSIMOS. Hernandez Lozano, Carlos A. Ediciones Jurdicas.

Lima-Peru.1997.

TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL. TOMO II. Grijley Carrin Lugo,

Jorge

43

PROCESO DE DESALOJO

ANEXOS
___________

PRIMER AXEXO: MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:
Escrito N 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo
SEOR JUEZ DE PAZ LETRADO
AAA AAA, identificado con D.N.I........., con direccin domiciliara. En
Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de Notificaciones
del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:
I. PETITORIO:
En va de proceso sumarsimo interpongo demanda de DESALOJO por resolucin del
contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en contra de don BBB
BBB, a quien se deber notificar en Av...................................., solicitando a su despacho se
sirva disponer que el Demandado desocupe y me entregue la posesin del inmueble de mi
propiedad ubicado en la direccin antes mencionada; demanda que interpongo en atencin
a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
II. FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., ced la posesin del inmueble
de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el plazo de un (1) ao y
a cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00 dlares americanos.
2. Desde enero del presente ao, mes en que debi cumplir con el pago de la tercera renta
mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el demandado ha incumplido el pago
de las rentas mensuales pactadas; habiendo dejado de pagar dicha contraprestacin por
mucho ms de dos (2) meses y quince (15) das; razn por la cual se ha configurado la
causal de resolucin del contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requirindole
extrajudicialmente que, por la causal de resolucin anteriormente referida, desocupe el
inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente notificado con dicha carta
notarial, el demandado contina en posesin del bien arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservndome el derecho de iniciar la accin
correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr. Juez, a fin de
que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado desocupe en la brevedad
el inmueble de mi propiedad sub-Litis.
44

PROCESO DE DESALOJO

III. FUNDAMENTACIN JURDICA:

Se ampara la pretensin en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de resolucin del
contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas) del Cdigo Civil; y
por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y 586 (legitimidad activa y pasiva en los
procesos de desalojo) del Cdigo Procesal Civil.
IV. LEGITIMIDAD E INTERS PARA OBRAR:
La legitimidad para el inicio de la presente accin me corresponde en calidad de
arrendador; y, el inters para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a su
despacho como ltima alternativa posible para que el demandado cumpla con entregarme la
posesin del inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la exigencia del art. VI del T.P.
del Cdigo Civil y del art. IV del T.P. del Cdigo Procesal Civil.
V. VA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:
De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Cdigo Procesal Civil, la
va procedimental que corresponde en el presente caso es la del PROCESO
SUMAR/SIMO.
Asimismo, conforme al tercer prrafo del artculo 547 del referido Cdigo, su despacho es
competente para conocer del presente proceso, toda vez que la renta pactada con el
demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia Procesal.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con fecha................., con lo que se
prueba la existencia de la relacin contractual y las condiciones en que se celebr.
2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepcin del demandado.
ANEXOS:
1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b) Contrato de
arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme a su
naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.
PRIMER OTRO S DIGO: De conformidad con el art. 80 del Cdigo Procesal Civil,
otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales de
representacin del art. 74 del mismo Cdigo, debindose tener presente mi domicilio
personal sealado en este recurso y declarando que el suscrito est instruido de la
representacin que otorga.
45

PROCESO DE DESALOJO

SEGUNDO OTRO S DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos, as

como cdulas de notificacin suficientes.
Huaraz, de..Del..

FIRMA DE ABOGADO

FIRMA DEL DEMANDANTE

46

PROCESO DE DESALOJO
SEGUNDO ANEXO: DECRETO LEGISLATIVO N 1177

TTULO III
DEL DESALOJO
Artculo 14.- Procedencia y Causales de Desalojo26
14.1 En cualquiera de los contratos regulados por el presente Decreto Legislativo, el
Arrendador puede demandar contra el Arrendatario o contra quien posea el inmueble
arrendado, la restitucin del mismo a travs del Proceso nico de Ejecucin de Desalojo.
14.2 El desalojo procede por terminacin del contrato, por cualquiera de las siguientes
causales:
a. Conclusin del Contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada
en el Formulario respectivo.
b. Resolucin contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas
legalizadas.
c. Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota peridica pactada por
dos (02) meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la
resolucin del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el
estado de cuenta de la cuenta de abono.
d. Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios sealados en el
numeral 7.1 del artculo 7 del presente Decreto Legislativo, por seis (6)
meses consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentada en la resolucin
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el estado de
cuenta de la cuenta de abono o la liquidacin del saldo deudor emitida por la
empresa respectiva.

26 http://www.elperuano.com.pe/NormasElperuano/2015/07/18/1264951-1.html
47

PROCESO DE DESALOJO
e. Uso del inmueble a fi n distinto al de vivienda, sustentada en la resolucin
del contrato comunicada mediante carta notarial adjuntando el documento de
constatacin policial respectivo.
14.3 El desalojo de un inmueble arrendado en el marco del presente Decreto Legislativo, se
tramitar en la va del Proceso nico de Ejecucin de Desalojo, a que se refiere el artculo
15 de la presente norma.
14.4 A la pretensin de desalojo se le puede acumular la pretensin de pago de las rentas
convenidas

adeudadas,

de

las

cuotas

peridicas

adeudadas

los

conceptos

complementarios adeudados sealados en el numeral 7.1 del artculo 7 del presente Decreto
Legislativo siempre que el Arrendador haya asumido la obligacin de realizar dichos pagos
a nombre del arrendatario, en el contrato respectivo. Sin perjuicio de ello, la ejecucin de
desalojo no se supeditar a la resolucin de cualquier otra pretensin acumulada.
Artculo 15.- Proceso nico de Ejecucin de Desalojo
15.1 El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo de un inmueble arrendado en el marco del
presente Decreto Legislativo, se tramitar contra el Arrendatario se encuentre ocupando o
no el inmueble arrendado y, de ser el caso, contra quien se encuentre en el referido
inmueble, de acuerdo a las siguientes disposiciones:
a. El Arrendador, demandar el desalojo, a travs del Proceso nico de
Ejecucin de Desalojo, indicando la(s) causal(es) en que sustenta su
pretensin, pudiendo acumular a sta, la pretensin de pago de ser el caso,
en los trminos del artculo 14 del presente Decreto Legislativo.
b. A la demanda de Desalojo se debe acompaar el Formulario respectivo, el
Reporte del RAV y el documento sustentatorio respectivo conforme al
numeral 14.2 del artculo del presente Decreto Legislativo, adems de los
requisitos y anexos previstos en los artculos 424 y 425 del Cdigo Procesal
Civil.
c. El Proceso nico de Ejecucin de Desalojo que se promueva al amparo del
presente Decreto Legislativo, se tramita ante el Juez de Paz Letrado o ante el
48

PROCESO DE DESALOJO
Juzgado que haga sus veces, de la jurisdiccin donde se ubique el inmueble
arrendado.
d. El juez notifica la demanda en el inmueble materia de desalojo para que el
Arrendatario o quien se encuentre ocupndolo, dentro del plazo de cinco
(05) das hbiles, se allane o conteste la demanda acreditando de ser el caso,
la vigencia del contrato de arrendamiento, la cancelacin de la rentas
convenidas adeudadas o cuotas peridicas adeudadas, o el cumplimiento de
cualquier otra obligacin que le hubiese sido requerida, segn corresponda.
e. Son admisibles con la contestacin de la demanda las excepciones y
defensas previas reguladas por el Cdigo Procesal Civil, las mismas que
sern resueltas con la sentencia. nicamente, son admisibles los medios
probatorios que no requieren actuacin. La subsanacin por el Arrendatario
de la condicin que gener la interposicin de la demanda, no enerva la
causal de incumplimiento de pago ni, consecuentemente, el desalojo, por
haberse resuelto el contrato de pleno derecho.
f. Vencido el plazo para contestar, con la contestacin o sin sta, el Juez debe
sentenciar en un plazo mximo de tres (03) das hbiles, bajo
responsabilidad. La invocacin a la carga procesal, no exime al Juez de su
responsabilidad por incumplimiento del plazo previsto, debindose
determinar dicha responsabilidad a travs de las instancias pertinentes del
rgano de Control de la Magistratura del Poder Judicial.
g. De declararse fundada la demanda, la resolucin judicial dispone el desalojo,
el descerraje en caso de resistencia al cumplimiento del mandato judicial o
en caso de encontrarse cerrado el inmueble, contra el demandado o contra
quien se encuentre en el inmueble; as como la orden de cumplimiento de la
obligacin demandada. Asimismo, el Juez cursar oficio a la dependencia
correspondiente de la Polica Nacional del Per y dems autoridades
correspondientes, para que en el plazo de tres (03) das hbiles contados
desde la notificacin, obligatoriamente y bajo responsabilidad presten

49

PROCESO DE DESALOJO
asistencia y garanta para la ejecucin del desalojo en la forma y plazo
indicados en su resolucin judicial.
h. Si la autoridad competente de la Polica Nacional del Per, en los casos a
que se refiere el literal g. del presente numeral no presta asistencia y garanta
para la ejecucin del desalojo en la forma y plazo indicados en la resolucin
judicial, el Juez a cargo del proceso de desalojo remite copias certificadas al
Fiscal Provincial de turno de forma inmediata, para que con arreglo a sus
atribuciones

formalice

la

denuncia

penal

correspondiente

por

la

desobediencia incurrida.
i. Si el Arrendatario impide o se resiste a cumplir la orden judicial de desalojo,
el Juez pondr en conocimiento de tal hecho al Fiscal de turno para que
inicie las acciones legales que correspondan.
j. La resolucin judicial que dispone el desalojo y la orden de cumplimiento de
la obligacin demandada, son remitidas por el Juez al RAV en el plazo de
tres (03) das hbiles, para su correspondiente inscripcin, bajo
responsabilidad.
k. El recurso de apelacin contra la sentencia se interpone dentro del plazo de
tres (03) das hbiles y se concede sin efecto suspensivo.
l. Concedida la apelacin, se elevar el expediente dentro de un plazo no
mayor de dos (02) das hbiles, contado desde la concesin del recurso.
m. El Juez superior, en un plazo no mayor de tres (03) das hbiles de recibido
el expediente, admitir o no el recurso de apelacin y notificar de su
decisin a las partes, siendo esta decisin inimpugnable. De haber admitido
el Recurso de Apelacin, el Juez comunicar a las partes que el proceso ha
quedado expedito para ser resuelto dentro del plazo de los tres (03) das
hbiles siguientes.
n. En caso de proceder el desalojo, los costos y costas del proceso son
asumidos por el Arrendatario.
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PROCESO DE DESALOJO
15.2 Los Arrendatarios u ocupantes que se apropien de los bienes integrantes de los
inmuebles arrendados (acabados, aparatos, muebles empotrados, servicios higinicos, llaves
de agua y luz, puntos de luz, entre otros), son denunciados y sancionados penalmente
conforme a lo dispuesto en el Ttulo V - Delitos contra el patrimonio del Cdigo Penal.

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