EXCELENTSSIMO SENHOR DESEMBARGADOR PRESIDENTE

DO

E. TRIBUNAL

DE

JUSTIA

DO

ESTADO DE SERGIPE

AUTOS N 201600711292

TECCOL ENGENHARIA LTDA., devidamente qualificada, nos autos da

AO RESILITRIA CONTRATUAL CUMULADA
PAGAS

COM

PEDIDO

DE RESTITUIO DE

QUANTIAS

proposta por JOO LOPES NETO e JOO PAULO SANTOS SCHOUCAIR vem,

respeitosamente, por seu advogado ao final firmado, apresentar RECURSO ESPECIAL com
espeque no 105, III, a e c da Constituio Federal e consubstanciado nos suportes
fticos e jurdicos adiante aduzidos, oportunidade em que anexa presente o
comprovante de pagamento do preparo, pelo que requer seu recebimento e, aps as
formalidades legais, sejam os autos enviados ao SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIA, para o
devido processamento.
Nestes termos.
Pede deferimento.
Aracaju/SE, 05 de agosto de 2016.

JLIO CARRERA CORREIA

OAB/SE 4.327

RAZES DO RECURSO ESPECIAL

RECORRENTE:

TECCOL ENGENHARIA LTDA.

RECORRIDOS:

JOO LOPES NETO e JOO PAULO SANTOS SCHOUCAIR

PROCESSO DE ORIGEM:

201600711292

TRIBUNAL DE ORIGEM:

TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SERGIPE

EGRGIA TURMA RECURSAL,

NCLITOS JULGADORES
SNTESE PROCESSUAL
Conforme exaustivamente exposto, a presente demanda se debrua
sobre 2 (dois) Contratos Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as
partes litigantes, em 19 de maro do ano de 2012, nos valores nominais de R$
364.000,00 (trezentos e sessenta e quatro mil reais) e R$ 374.000,00 (trezentos e
setenta e quatro mil reais), tendo por objeto a construo pela Recorrente do
empreendimento imobilirio denominado Residencial Parque Arena, e alienao em
favor das partes Embargadas das unidades 704 e 804, respectivamente, segundo os
termos e especificaes constantes do respectivo instrumento de contrato e seus
anexos.
A lide est centrada no requerimento de resciso contratual e a respectiva
alegao autoral de abusividade dos termos do distrato efetuado por iniciativa das partes
Recorridas, impugnando especificamente o percentual total de reteno e, por
conseguinte, os termos das clusulas 13.4.2 e suas alneas a, b e c, 13.4.2.1, assim
como a de n. 15.3 do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, requerendo
que a resciso contratual e a devoluo total dos valores pagos.
Quanto ao distrato, reconhecem as partes Recorridas que decorreu de sua
iniciativa e culpas exclusivas, por razes que atribuem forte crise que abala o Pas,

aliados modificao de seus planos originais sobre os imveis adquiridos,

desembocando, assim, na ausncia de interesse de prosseguir com esses contratos,
impugnando, todavia, a reteno contratual do valor pago, a ttulo de clusula penal e
recomposio das despesa havidas, por reput-la abusiva e prejudicial aos seus
interesses, pugnando pela resciso contratual e a devoluo da totalidade dos valores
pagos.
Impende registrar que ambos os Recorridos, encontram-se em dbito com
a Recorrente no que tange parcela do saldo devedor a ser pago com financiamento ou
com recursos prprios, conforme dico do Item 3.4, alnea D do Quadro Resumo dos
respectivos Contratos.
Assim, a pretenso autoral teve fundamento jurdico nas regras do Cdigo
de Defesa do Consumidor e na tese de abusividade contratual, olvidando os
Promoventes a chancela legal para resciso contratual por inadimplemento contida no
art. 475, Cdigo Civil, e ignorando ser lcito parte inocente na resilio contratual, alm
da clusula penal pelo desfazimento culposo dos Promoventes, a indenizao de todas
as despesas e custos que despendeu na regular execuo do contrato, a teor dos arts.
389, 408, 412 e 475, todos do Cdigo Civil.
Em sua sentena de piso o MM. Julgador a quo assim decidiu:
Ante o exposto, julgo o pedido procedente em parte para declarar
rescindido o contrato objeto desta causa; e para condenar a r a
devolver aos autores o valor correspondente a 90% das
contraprestaes pagas, apurado mediante clculos no cumprimento
de sentena, com juros de mora a partir da citao e atualizao
monetria desde cada pagamento efetuado pelos autores.
Sendo mnima a sucumbncia autoral, condeno a requerida nas
custas e em honorrios de sucumbncia que fixo em 10% sobre o
valor da condenao.
P.R.I.
Aracaju, 10.03.2016.
Marcel de Castro Britto
Juiz(a) de Direito.
Interposto Recurso de Apelao, com a devida vnia, o Acrdo ora
enfrentado reformou em parte a sentena de primeiro grau, majorando a reteno para

20% (vinte por cento) sobre a quantia paga, bem como incidncia dos juros moratrios
a partir do trnsito em julgado da deciso que fixou os valores que sero restitudos.
Vejamos:
APELAO CVEL - AO RESILITRIA CONTRATUAL
CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIO DE QUANTIAS
PAGAS CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMVEL - RESCISO PELOS ADQUIRENTES, MOTIVADA POR
DIFICULDADES FINANCEIRAS - CONTRATO DE ADESO.
INTERPRETAO LUZ DO CDC - ABUSIVIDADE DA CLUSULA
CONTRATUAL - REDUO DO PERCENTUAL ESTIPULADO
PARA 20% SOBRE AS PARCELAS ADIMPLIDAS - PEDIDO
SUBSIDIRIO DA APELANTE ACOLHIDO EM PARTE - TERMO
INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A SER
RESTITUDO A PARTIR DO TRNSITO EM JULGADO DA
SENTENA - ORIENTAO JURISPRUDENCIAL - VERBAS
HONORRIAS E SUCUMBNCIAIS MANTIDAS RECURSO
CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
- Os Compradores tm o direito de promover a extino da avena,
postulando a restituio do que adimpliu, em parcela nica, retendo,
entretanto, a Construtora percentual a ttulo de indenizao.
- Improcede o pleito recursal de manuteno da clusula contratual,
eis que demonstrada a sua abusividade.
- Impe-se a reforma da sentena que arbitrou o montante de 10% a
ttulo de reteno, majorando-se para 20%, conforme entendimento
firmado nesta Colenda Cmara, eis que o mencionado percentual
mostra-se ponderado para efeito de clusula penal e ressarcimento
das despesas decorrentes da execuo contratual, evitando o
enriquecimento sem causa.
- firme o entendimento no Superior Tribunal de Justia quanto
incidncia dos juros moratrios a partir do trnsito em julgado da
deciso que fixou os valores que sero restitudos, nas Aes de
Resciso de Contrato de Compra e Venda de Imvel, lastreadas na
desistncia do adquirente.
Ocorre Excelncias, que, alm de determinar valor nfimo de reteno
em favor da Construtora, os E. Desembargadores mantiveram a condenao da
Recorrente nos nus sucumbenciais, em que pese, com a devida vnia, a sucumbncia
mnima tenha ocorrido para a ora Recorrente, ofendendo assim,

Por fim, quanto ao pedido de redistribuio dos nus

sucumbenciais, fixados pelo Juzo a quo, entendo que a
irresignao no comporta acolhimento.
Em que pese o esforo argumentativo do Apelante, observo
que a verba honorria encontra-se em consonncia com os
ditames da lei vigente, tendo sido arbitrada de forma
razovel e proporcional.
Ante todo o exposto, conheo do recurso para dar-lhe parcial
provimento, reformando a sentena para arbitrar o
percentual de 20% (vinte por cento) a ttulo de reteno
sobre o que fora pago pelos Apelados, fixando os juros de
mora incidentes sobre o valor a ser restitudo aos
Recorridos, a partir da data do trnsito em julgado da
deciso proferida na presente lide.
como voto.
Aracaju/SE, 21 de Julho de 2016.
DES.
OSRIO
DE
ARAJO
RAMOS
FILHO
RELATOR
DEMONSTRAO DO CABIMENTO DO RECURSO ESPECIAL ESGOTAMENTO DAS INSTNCIAS
ORDINRIAS INEXISTNCIA DE MATRIA FTICA A SER ENFRENTADA NO MBITO SUPERIOR
PREQUESTIONAMENTO DA MATRIA TRATADA NO VIS ESPECIAL
Extrai-se do acrdo local que a C. Cmara Cvel decidiu prover em
parte o recurso de apelao manejado pela Recorrente.
O Acrdo manifestou-se basicamente sobre dois pontos: necessidade
de devoluo das parcelas pagas pelo Recorrido e reteno de percentual para
compensao das despesas administrativas suportadas pela Recorrente; e condenao
da ora Recorrente em honorrios advocatcios sucumbenciais, em que pese sucumbente
em parcela mnima da demanda.
Para o presente recurso, interessa trazer a esta Colenda Corte Superior
a discusso acerca da distribuio do nus sucumbencial, a exemplo dos honorrios
advocatcios, bem como o montante a ser restitudo.
Escrevendo sobre o cabimento do especial neste item, Rodolfo de
Camargo Mancuso destaca:

Contrariamos a lei quando nos distanciamos da mens legislatoris, ou da

finalidade que lhe inspirou o advento; e bem assim quando a
interpretamos mal e assim lhe desvirtuamos o contedo. Negamos-lhe
vigncia, porm, quando declinamos de aplic-la, ou aplicamos outra,
aberrante da fattispecie; quando nossa exegese implica em admitir que
branco onde est escrito preto ... quando, finalmente, procedemos de
forma delirante, como se no houvesse aquele texto a regular a espcie
(Apud

Giovanni

Mansur,

Prtica

dos

Recursos

Especial

Extraordinrio, Del Rey, p. 38/39).

Ainda merece registro as lies trazidas pelo Min. Carlos Mrio da
Silva Velloso que, referindo voto do Min. Moreira Alves, analisa o cabimento do recurso
pela alnea a com a seguinte tica: uma norma contrariada no apenas negando
vigncia, mas tambm dando interpretao menos exata. Em se tratando de
dispositivo constitucional, cabvel recurso extraordinrio para examinar se
correta, ou no, a interpretao que as instncias ordinrias lhe deram. (apud,
Osmar Mendes Paixo Cortes, Aspectos Polmicos e Atuais dos Recursos Cveis e
assuntos afins, Vol. 11, RT, p. 252).
Ressaltem-se trecho do Acrdo que julgou o Recurso de Apelao, em
h manifestao sobre o tema objeto deste recurso:
(...)
APELAO CVEL - AO RESILITRIA CONTRATUAL CUMULADA
COM PEDIDO DE RESTITUIO DE QUANTIAS PAGAS CONTRATO
DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL - RESCISO
PELOS
ADQUIRENTES,
MOTIVADA
POR
DIFICULDADES
FINANCEIRAS - CONTRATO DE ADESO. INTERPRETAO LUZ
DO CDC - ABUSIVIDADE DA CLUSULA CONTRATUAL - REDUO
DO PERCENTUAL ESTIPULADO PARA 20% SOBRE AS PARCELAS
ADIMPLIDAS - PEDIDO SUBSIDIRIO DA APELANTE ACOLHIDO EM
PARTE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE O VALOR A
SER RESTITUDO A PARTIR DO TRNSITO EM JULGADO DA
SENTENA - ORIENTAO JURISPRUDENCIAL - VERBAS
HONORRIAS E SUCUMBNCIAIS MANTIDAS RECURSO
CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

- Os Compradores tm o direito de promover a extino da avena,

postulando a restituio do que adimpliu, em parcela nica, retendo,
entretanto, a Construtora percentual a ttulo de indenizao.
- Improcede o pleito recursal de manuteno da clusula contratual, eis
que demonstrada a sua abusividade.
- Impe-se a reforma da sentena que arbitrou o montante de 10% a
ttulo de reteno, majorando-se para 20%, conforme entendimento
firmado nesta Colenda Cmara, eis que o mencionado percentual
mostra-se ponderado para efeito de clusula penal e ressarcimento das
despesas decorrentes da execuo contratual, evitando o
enriquecimento sem causa.
- firme o entendimento no Superior Tribunal de Justia quanto
incidncia dos juros moratrios a partir do trnsito em julgado da deciso
que fixou os valores que sero restitudos, nas Aes de Resciso de
Contrato de Compra e Venda de Imvel, lastreadas na desistncia do
adquirente.
(...)
Por fim, quanto ao pedido de redistribuio dos nus sucumbenciais,
fixados pelo Juzo a quo, entendo que a irresignao no comporta
acolhimento.
Em que pese o esforo argumentativo do Apelante, observo que
a verba honorria encontra-se em consonncia com os ditames
da lei vigente, tendo sido arbitrada de forma razovel e
proporcional.
Ante todo o exposto, conheo do recurso para dar-lhe parcial
provimento, reformando a sentena para arbitrar o percentual
de 20% (vinte por cento) a ttulo de reteno sobre o que fora
pago pelos Apelados, fixando os juros de mora incidentes
sobre o valor a ser restitudo aos Recorridos, a partir da data do
trnsito em julgado da deciso proferida na presente lide.
como voto.
Aracaju/SE, 21 de Julho de 2016.
DES.
OSRIO
RELATOR

DE

ARAJO

RAMOS

FILHO

Em sendo assim, est devidamente feito o prequestionamento da

matria a ser discutida em sede especial de recurso, posto que a matria tratada no
Acrdo ser alvo de discusso nesta pea de irresignao adiante, no necessitando
que haja uma meno expressa e literal dos artigos da legislao federal.

Indo mais, para exame da questo federal, no haver necessidade de

reexame das provas produzidas, afastando assim o bice para o conhecimento dos
recursos excepcionais ditado pelo teor da Smula 07 STJ.
A discusso sobre a distribuio do nus sucumbencial, a exemplo dos
honorrios advocatcios, bem como o montante a ser restitudo, esta matria
recorrente nesta Corte Superior, o que evidencia a ausncia de revolvimento do material
ftico-probatrio.
Destarte, a teor do dispositivo no art. 105, inciso III, alneas a e c, da
CF, o recurso especial torna-se o nico instrumento jurdico-processual cabvel para se
obter a invalidao da deciso proferida pelo Tribunal de Justia.
DA OFENSA AO ARTIGO 86, PARGRAFO NICO DO NOVEL CPC DISTRIBUIO DO NUS
SUCUMBENCIAL
De incio, tem lugar consignar que constitui Igualmente, impende refutar
a sucumbncia mnima dos Recorridos. Ora, conforme se infere na pea de ingresso, os
Autores reconheceram que a resciso contratual em questo decorre de sua culpa
exclusiva, por razes que atriburam forte crise que abala o Pas, aliados
modificao de seus planos originais sobre os imveis adquiridos, desembocando,
assim, na ausncia de interesse de prosseguir com esses contratos, postulando,
outrossim, a devoluo INTEGRAL das parcelas pagas Recorrente.
Em que pese a sentena de piso deva ser reformada, diferentemente do
suscitado no fundamento da sentena, os Recorridos no sucumbiram minimamente na
demanda.
Primeiramente porque, conforme j ressaltado exaustivamente, a
resciso se deu por culpa nica e exclusiva dos Apelados, resciso esta que sequer foi
contestada pela Apelante.

Ademais, o que se discute o percentual a ser retido. Ao passo em que

os Recorridos postularam a devoluo integral das parcelas e a Recorrente postulou a
reteno de valores.
O Tribunal a quo, em que pese tenha arbitrado valor inferior ao
postulado pela Recorrente, motivo inclusive pelo qual ora se recorre, deferiu a reteno
de valores de 20% jem favor da Recorrente, alm dos juros de mora somente a partir do
trnsito em julgado, diferentemente do perseguido pelos Recorridos que postularam
a devoluo INTEGRAL das parcelas.
Neste desiderato, incorreu o Acrdo fustigado em ofensa literal ao
artigo 86, pargrafo nico do CPC, que assim encontra-se redigido:
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, sero
proporcionalmente distribudas entre eles as despesas.
Pargrafo nico. Se um litigante sucumbir em parte mnima do pedido, o
outro responder, por inteiro, pelas despesas e pelos honorrios.
Neste mesmo sentido:
AO
DE
RESCISO
CONTRATUAL.
SENTENA
QUE
RECONHECEU A CULPA DOS AUTORES (PROMITENTES
COMPRADORES) PELA RESCISO DA AVENA. RECURSO
EXCLUSIVO DA R. JUROS DE MORA DEVIDOS APENAS CASO
HAJA NECESSIDADE DE EXECUO FORADA DA SENTENA.
SUCUMBNCIA RECPROCA. COMPENSAO DOS HONORRIOS.
APELAO DA R PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Ao de resciso
contratual movida pelos promitentes compradores de imvel. Parcial
provimento. Sentena que reconheceu o inadimplemento pelos autores,
e determinou a devoluo de parte dos valores pagos, com juros de
mora da data da citao. 2. Recurso exclusivo da r, no tocante aos
juros de mora e nus da sucumbncia. Hiptese de parcial provimento,
no que tange aos juros moratrios. 3. Uma vez reconhecido que a
r/apelante no estava em mora, os juros somente devem incidir a partir
da data em que exigvel o cumprimento forado da sentena, caso no
seja observado o prazo legal para pagamento espontneo (art. 475-J,
CPC). 4. Sucumbncia recproca. Princpio da causalidade.
Compensao dos honorrios. Razoabilidade. Sentena mantida
nesse aspecto. 5. Apelao da r parcialmente provida. (TJ-SP - APL:
91557043820098260000 SP 9155704-38.2009.8.26.0000, Relator:
Alexandre Lazzarini, Data de Julgamento: 11/03/2014, 9 Cmara de
Direito Privado, Data de Publicao: 13/03/2014)

Por conseguinte, o Acrdo vergastado tambm deve ser reformado

para inverter o nus sucumbencial ou, alternativamente, que se atribua a sucumbncia
pro rata, devendo cada qual arcar com os custos dos honorrios de seus advogados,
sob pena de flagrante violao ao artigo 86, pargrafo nico do CPC.
DA OFENSA AOS ARTIGOS 389, 408, 412, 475 E 416, PARGRAFO NICO DO CDIGO CIVIL.
RESCISO POR CULPA DOS RECORRIDOS RETENO DE VALORES
De incio, tem lugar consignar que constitui fato incontroverso e
expressamente reconhecido pelas partes Recorridas que a resciso contratual em
questo decorre de sua culpa exclusiva, por razes que atribuem forte crise que abala
o Pas, aliados modificao de seus planos originais sobre os imveis adquiridos,
desembocando, assim, na ausncia de interesse de prosseguir com esses contratos.
Todavia, embora reconheam as partes Recorridas suas intenes em
rescindir, cumpre esclarecer que os pagamentos contratuais por eles efetuados
alcanaram a quantia de R$ 105.335,85 (cento e cinco mil trezentos e trinta e cinco reais
e oitenta e cinco centavos) e R$ 122.803,35 (cento e vinte e dois mil oitocentos e trs
reais e trinta e cinco centavos), respectivamente, nos termos das planilhas anexas, e a
reteno, nos moldes do contrato firmado e por decorrer de resciso por culpa dos
Promoventes, consumiu quantia substancial diante do valor at ento pago (j que
quase 70% do valor restante ainda seria objeto de financiamento), sendo por conta da
multa contratual, imposto de renda (2%), confins (3% ), contribuio social (1,08%), PIS
(0,65%), taxa de administrao (8%) e taxa de corretagem, que, somente esta importou
nas quantias de R$ 18.200,00 (dezoito mil e duzentos reais) e R$ 18.700,00 (dezoito mil
e setecentos reais), respectivamente, conforme atestam os comprovantes em anexo.
dizer, a situao concreta evidencia hiptese de distrato por iniciativa
e culpa dos Promoventes [fato incontroverso], donde resulta cabimento de retenes
contratuais, a teor do contrato e dos arts. 389, 408 e 475, todos do Cdigo Civil, que
englobam, alm de penalidade civil pelo descumprimento e resciso contratuais a que
deu causa, o ressarcimento de todas as despesas suportadas pela parte inocente na
regular execuo do contrato e, por conseguinte, afasta a pretenso autoral de distrato

nos moldes aqui propostos, eis que imputa parte contratual inocente o prejuzo das
despesas que arcara com a regular execuo do contrato, com comisso de corretagem,
despesas administrativas, publicidade, impostos e contribuies sociais.
Delimitados

corretamente

os

fatos

ocorridos,

os

quais

esto

evidenciados nos documentos anexados com a pea de revide, imperioso impugnar a

reteno arbitrada pelo Tribunal a quo de, to somente, 20% (vinte por cento) dos
valores pagos e com a respectiva correo, por conta de resciso unilateral,
imotivada e por culpa dos adquirentes/Recorridos.
Neste particular, pediu-se a nulidade das clusulas contratuais n 13.4.2
e suas alneas a, b e c, 13.4.2.1, assim como a de n. 15.3 do Contrato Particular de
Promessa de Compra e Venda, que deliberam sobre a resoluo do contrato, rogando
pela devoluo integral das quantias pagas, a despeito do reconhecimento de que a
resciso teve razo na culpa exclusiva e inadimplemento dos Recorridos quanto ao
pagamento do preo. De igual modo, a pretenso autoral no encontra guarida na lei,
sendo lcitas as retenes contratuais para, alm de cobrir a multa contratual cominada
contra quem deu causa imotivada ao desfazimento do contrato, realizar a reparao de
todas as despesas contratuais suportadas pela parte inocente na regular execuo do
pacto.
A clusula contratual em questo posta a crivo do Judicirio, disciplina a
resciso contratual e estabelece, para a parte contratante que der causa imotivada ao
desfazimento do contrato, multa, a ttulo de clusula penal, no percentual de 20% (vinte
por cento) sobre o valor pago. Acrescentando que, caso a resciso unilateral imotivada
tiver decorrido de culpa do adquirente, alm da multa e penalidade contratuais pelo
desfazimento a que deu causa, dever indenizar todas as despesas contratuais de
regular execuo do contrato custeadas pelo alienante (tais como impostos,
contribuies sociais, PIS, COFINS, despesas administrativas, etc), no sentido de
recompor as partes contratantes o mais prximo possvel de seus respectivos status
quo, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.
A clusula contratual em apreciao no merece reparos, seja porque
realiza o permissivo legal contido nos arts. 389, 408, 412 e 475, todos do Cdigo Civil,

seja porque no afronta o Cdigo de Defesa do Consumidor, seja porque no encerra

desequilbrio contratual.
Neste mesmo sentido:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL - RESCISO
CONTRATUAL - INADIMPLNCIA - DEVOLUO DAS PARCELAS
PAGAS - RETENO DE PERCENTUAL A TTULO DE REEMBOLSO
DE DESPESAS CONTRATUAIS E MULTA - POSSIBILIDADE. Como
se insere do art. 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor, na resciso
contratual, mesmo no caso de inadimplncia do consumidor, tem ele o
direito ao recebimento do que pagou, permitindo a lei um abatimento
para cobrir despesas administrativas. Rescindido o contrato de
promessa de compra e venda, o fornecedor deve devolver o que foi
pago, ainda que no tenha dado causa resciso, ressalvada a
deduo da multa contratual e um percentual a ttulo de despesas
administrativas. (TJ-MG 200000036111230001 MG 2.0000.00.3611123/000(1), Relator: MAURO SOARES DE FREITAS, Data de Julgamento:
29/05/2002, Data de Publicao: 08/06/2002)
Mais adiante e por razes de, no contrato em comento, todas as
despesas de manuteno, administrao e de regular execuo do contrato correrem
por conta exclusiva da parte alienante, a clusula rescisria prev o dever de
indenizao das perdas e danos advindas da resoluo contratual a que no deu causa
a alienante, a teor e na forma dos arts. 389, 408 e 475, todos do Cdigo Civil.
dizer, a clusula resolutria no padece de nenhum vcio de
ilegalidade ou abusividade, apenas e to somente impe pena convencional parte
culpada pela resilio imotivada e o dever da parte adquirente de indenizar as despesas
suportadas pela alienante na regular execuo do contratual, quando daquela _ parte
adquirente _ partir a iniciativa imotivada e culposa de resciso contratual.
A pena convencional em favor da parte inocente lcita e fora estipulada
em percentual razovel, proporcional execuo contrato e dentro dos limites

permitidos em lei _ arts. 408 e 412, Cdigo Civil _. O dever de indenizao das perdas e
danos advindos parte inocente tambm lcito, tem expressa previso legal _ art.s 389
e 475, Cdigo Civil _ e decorre do dever legal de recompor as partes contratantes ao
status quo, para fins de evitar enriquecimento ilcito e prejuzo parte adimplente.
Sobreditas parcelas de reteno contratual, atinentes a multa contratual
e ressarcimento das despesas contratuais arcadas pela parte contratante inocente, tm
natureza jurdica diversas e visam realizar fins jurdicos diversos e lcitos. A primeira, tem
natureza de sano civil e se dirige a penalizar a parte que deu causa ao desfazimento
do contrato unilateral imotivado, frustrando legtima expectativa legal de regular
execuo e atingimento do fim social a que se propunha e da outra parte contratante
que se mobilizou e investiu esforos e numerrio (pecnia) na regular execuo do
contrato. A segunda, tem natureza indenizatria e visa o ressarcimento da parte
inocente das despesas que arcara na regular execuo do contrato e na expectativa
legtima de sua regular execuo por ambas as partes.
Ambas as retenes contratuais so lcitas e tm previso legal
expressa, devendo ser respeitadas e cumuladas, porquanto se dirigem a fins diversos e
lcitos, que no se excluem e nem se superpem. A primeira, atinente a penalidade civil,
deve ter limite de quantum (percentual) ditado pela lei e razoabilidade, tal como assenta
a jurisprudncia ptria limitando-a no percentual mximo de 25% (vinte e cinco por
cento), enquanto a segunda, atinente ao ressarcimento das despesas contratuais
suportadas pelo alienante/Promovida na regular execuo e em proveito do contrato
imotivadamente desfeito pela parte contrria, deve ter limite nas despesas contratuais e
legais decorrentes da sua execuo (taxa administrativa, impostos, contribuies
sociais, PIS e confins).
A pretenso autoral de devoluo total do valor pago, em que pese o
Tribunal a quo tenha deferido a reteno de somente 20% (vinte por cento) do valor
pago, no se submete aos rigores da lei e da clusula contratual, que preveem, na
hiptese de desfazimento unilateral imotivado, a multa sancionatria e a indenizao das
despesas contratuais havidas, o que no comporta o pleito dos Recorridos,
considerando que insuficiente para realizar os fins lcitos a que se dirige a clusula

rescisria, bastando, para tanto, verificar que somente as despesas com os impostos e
demais contribuies sociais, PIS e Confins, as quais no temos como pormenorizar,
mas que atingem substancial parte dos valores pagos.
Neste contexto, a sobredita clusula contratual rescisria em comento
no ofende o limite do Cdigo Civil e nem tampouco do Cdigo de Defesa do
Consumidor, que veda regra rescisria que impe a perda total do valor pago, eis que,
alm de assim dela no resultar, a multa fixada de forma razovel e a indenizao das
despesas contratuais suportadas pela alienante na regular execuo do contrato tem
limite nas despesas havidas e que no podem ser computadas no limite da reteno,
considerando que, em regra, a parcela final do contrato representa mais de 80% (oitenta
por cento) de seu valor e todas as despesas no aguardam este vencimento, sendo
arcadas, desde logo e ao longo da execuo contratual, pelo alienante.
Assim, arbitrria e ilegal a pretenso autoral de restituio integral dos
valores pagos por distrato por culpa dos adquirentes, ou mesmo de 80% (oitenta por
cento) dos valores pagos, conforme deferido pelo Tribunal a quo, eis que se
compe de parcela indenizatria de despesas contratuais de regular execuo do
contrato suportadas pelo alienante, que haver, sem prejuzo da multa contratual e
indiferentemente do valor pago, ser restitudo para recompor as partes situao
anterior.
Com efeito, pode sofrer ingerncia judicial o percentual da multa
contratualmente fixada a ttulo de pena convencional, quando dele resultar excesso ou
abusividade. Todavia, a parcela indenizatria deve corresponder s despesas
contratuais havidas e suportadas pela parte alienante, sob pena de enriquecimento ilcito
e inobservncia do dever reconduzir as partes contratantes situao anterior.
Neste contexto, o percentual de multa rescisria estipulado em contrato,
alm de proporcional execuo contratual e equnime (aplicvel a quaisquer das
partes que der causa resciso), est conforme limite legal, a teor do art. 412, do
Cdigo Civil, e declarado razovel pela jurisprudncia.
Sobre a matria, direciona este E. Superior Tribunal de Justia:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.

RESCISO. INADIMPLNCIA DO COMPROMISSRIO COMPRADOR.
RESSARCIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR PELA UTILIZAO
DO IMVEL DURANTE O PERODO EM QUE O CONTRATO FOI
CUMPRIDO. CABIMENTO.
1. A resciso de um contrato exige que se promova o retorno das partes
ao status quo ante, sendo certo que, no mbito dos contratos de
promessa de compra e venda de imvel, em caso de resciso motivada
por inadimplncia do compromissrio comprador, a jurisprudncia do
STJ se consolidou no sentido de admitir a reteno de 20% das
prestaes pagas, mais as despesas referentes ao recolhimento de
impostos, taxas de condomnio, seguro e outros dbitos exigidos
at o habite-se, mais as perdas e danos pela utilizao do imvel,
considerando o valor correspondente locao durante o perodo
entre a mora e a reintegrao.
2. A reteno de percentual sobre o valor das prestaes pagas visa,
entre outras coisas, a ressarcir o promitente vendedor pela utilizao do
imvel durante o perodo em que o contrato foi cumprido.
3. Recurso especial dos primeiros recorrentes no provido. Recurso
especial do segundo recorrente provido.
(REsp 963.073/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acrdo
Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
22/03/2011, DJe 16/04/2012)
De fato, a clusula rescisria, assim como a clusula contratual em
questo, pode e deve contemplar a penalidade civil pela resciso imotivada e o dever de
indenizao de todas as despesas contratuais suportadas pela parte inocente em razo
e enquanto perdurou a execuo contratual, sem qualquer limite em termos percentual
ao valor pago, mas respeito ao direito da parte contratual inocente de, alm da
penalidade civil, ter devidamente indenizadas todas as despesas contratuais que arcara
na regular execuo do contrato.
Por conseguinte, propugna a Recorrente pela reforma do Acrdo
Vergastado para reconhecer a legalidade das clusulas contratuais no sentido de
que a parte contratante que der causa imotivada ao desfazimento do contrato,
neste caso os Recorridos, arque com multa, a ttulo de clusula penal, no
percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago. Acrescentando que, caso
a resciso unilateral imotivada tiver decorrido de culpa do adquirente, alm da
multa e penalidade contratuais pelo desfazimento a que deu causa, dever
indenizar todas as despesas contratuais de regular execuo do contrato
custeadas pelo alienante (tais como impostos, contribuies sociais, PIS, COFINS,

despesas administrativas, etc), no sentido de recompor as partes contratantes o

mais prximo possvel de seus respectivos status quo, no importe de 10% (dez por
cento) sobre o valor do contrato.
A) DA MAJORAO DO VALOR ARBITRADO PELO TRIBUNAL A QUO A TTULO DE RETENO
Na

remotssima

hiptese

dessa

Corte

no

acolher

pedido

fundamentado no tpico anterior, por amor ao debate, passa a rebater a v. sentena

fustigada por estar a contrariar o entendimento predominante deste E. STJ e pelos
Tribunais Ptrios, vejamos:
Excelncias, o contrato firmado entre as partes mais claro do que o
sol, em especfico sobre as clusulas que tratam sobre resciso contratual. No caso
especfico dos autos, alm dos descontos dos custos despendidos pela Construtora, se
procede com o desconto no percentual de 20% sobre o valor residual e demais
despesas contratuais, tudo conforme previso contratual, nos exatos termos da previso
contratual.
Ora, o contrato faz lei entre as partes, no cabendo, data mxima vnia,
ao Poder Judicirio intervir do modo que fez a deciso judicial impugnada, alterando ao
seu bel prazer clusula contratual.
Nesse esprito, no obstante a relao consumerista firmada entre as
partes, no houve vcio de consentimento, tampouco abusividade na reteno realizada,
at mesmo porque a clusula penal acordada observa a regra do art. 412, do CC, j que
no excede o valor da obrigao principal.
Sendo assim, pontuando as circunstncias dos autos, e aferindo que a
aplicao do percentual definido pelo Tribunal a quo, no caso concreto, e pelo nvel de
pagamentos efetuados, implicar valor de reteno absolutamente insuficiente e
incapaz de cobrir as despesas contratuais suportadas pela Recorrente na
execuo regular do contrato, motivo pelo qual merece que seja dimensionado o
percentual de reteno para 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, na forma e

dentro do limite permitido pelo Superior Tribunal de Justia, bem como reafirmado pelos
Tribunais Ptrios.
Com dito nas linhas retro, a deciso judicial no pode ser em tese,
devendo aferir se, no caso concreto, suas disposies foram capazes de aplicar e
realizar as finalidades legais. Por isso mesmo, a jurisprudncia ptria reiterada,
estabelece que no se figura abusividade a fixao de reteno do percentual de 25%
(vinte e cinco por cento) do valor pago.
Com este entendimento, j se manifestou o e. Tribunal de Justia do
Estado do Rio Grande do Sul a respeito do tema:
RECURSO

INOMINADO.

EMBARGOS

CLUSULA

PENAL

30%.

DE

EXECUO.

INADIMPLEMENTO

DOS

PAGAMENTOS NAS DATAS AJUSTADAS. AUSNCIA DE

INIQUIDADE DO PERCENTUAL DA MULTA. ART. 412 DO CCB.
CLUSULA

PENAL

ULTRAPASSAR

QUE

SOMENTE

VALOR

DA

NO

PODE

OBRIGAO.

INADIMPLEMENTO QUE OCORREU SOMENTE QUANTO A

PARTE DAS PARCELAS. PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR
APENAS SOBRE AS PARCELAS PAGAS COM ATRASO. O
recurso merece parcial provimento na medida que a clusula
penal por inadimplemento, contratada entre as partes em 30%
do valor da obrigao, no ilcita, na medida que observa a
regra do art. 412, do CCB, que estabelece: "O valor da
cominao imposta na clusula penal no pode exceder o da
obrigao principal." Todavia, a aplicao do percentual sobre
o valor total do contrato condio inqua, na medida que
desconsidera as parcelas pagas tempestivamente. Assim, a
interpretao correta da clusula penal de que a multa de
30% deve incidir sobre o valor das parcelas pagas fora do
prazo. A circunstncia de o credor ter dado quitao no
afasta o inadimplemento de parte das parcelas, j que essas

foram efetivamente pagas, mas fora do prazo. Assim, mesmo

que quitado o dbito pelo pagamento de todas as parcelas,
subsiste o pagamento da multa relativamente s parcelas
pagas em atraso. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(Recurso Cvel N 71004546776, Primeira Turma Recursal Cvel,
Turmas Recursais, Relator: Lucas Maltez Kachny, Julgado em
10/06/2014) (destacado) (inteiro teor em anexo)
No destoa disso, o Ilustre Tribunal de Justia de So Paulo conforme
os seguintes julgados:
Ao de resciso contratual cumulada com pedido de
reintegrao de posse. Parcial procedncia para declarar
rescindindo o contrato, determinar a reintegrao de posse e
reteno de 30% dos valores pagos. Longo perodo de
inadimplncia e ocupao do imvel. Situao que impe a
compensao integral dos valores pagos pelo perodo de
ocupao sem devida contraprestao. Recurso a que se d
procedimento. (TJ-SP - APL: 02204530820098260005 SP
0220453-08.2009.8.26.0005, Relator: Mauro Conti Machado,
Data de Julgamento: 30/06/2015, 13 Cmara Extraordinria de
Direito Privado, Data de Publicao: 30/06/2015) (inteiro teor em
anexo)
AO DE COBRANA

Compromisso de compra e venda -

Desistncia do negcio pelos compromissrios compradores

formalizada em escritura de distrato

Instrumento que

estabeleceu que as partes retornariam ao estado anterior

celebrao do contrato, e que nada mais teriam a receber ou a
reclamar R que, diante disso, reteve a totalidade dos valores
pagos pelos autores Descabimento - Clusula nula Aplicao
do disposto no art. 51, IV do CDC - Devoluo de parte das
parcelas pagas que medida de rigor Reteno de 30% das

parcelas

pagas

para

ressarcimento

de

despesas

administrativas fixada em sentena - Recurso desprovido.

(Relator(a): Rui Cascaldi; Comarca: So Paulo; rgo julgador:
1

Cmara

de

Direito

Privado; Data

do

julgamento:

08/05/2012; Data de registro: 12/05/2012; Outros nmeros:

6402984000)
Para reforar o confronto do v. Acrdo com a jurisprudncia ptria,
destaca-se o aresto do Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais, in verbis:
APELAO CVEL - AO DE RESCISO CONTRATUAL E
RESTITUIO DE VALORES - COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMVEL - NO PAGAMENTO DE PARCELAS PELO
COMPRADOR - PEDIDO DE RESCISO - RETORNO AO
STATUS QUO ANTE - RETENO DE VALORES PAGOS
ESTABELECIDA EM PERCENTUAL DO VALOR TOTAL DO
CONTRATO - ABUSIVIDADE - CONSTATAO NO CASO
CONCRETO - RESTITUIO IMEDIATA DAS PARCELAS
PAGAS COM RESPECTIVO ABATIMENTO - JURISPRUDNCIA
STJ. I- A insolvncia comprovada do promissrio comprador
d causa resciso do contrato, nos termos do que restou
pactuado, constituindo decorrncia lgica da resciso, o
retorno das partes ao status quo ante, o que implica na
devoluo ao comprador dos valores por ele j pagos. II- Com
a resciso do contrato de promessa de compra e venda,
mostra-se pertinente a reteno, pela promitente vendedora,
de parte dos valores pagos, para ressarcimento de despesas
advindas

da

contratao;

no

entanto,

diante

das

circunstncias do caso concreto, o percentual de 11% do valor

total do contrato revela-se abusivo, sendo mais razovel que a
reteno seja no percentual de 30% sobre os valores pagos. IIISegundo

entendimento

pacificado

no

STJ,

enriquecimento ilcito da construtora/incorporadora com a

aplicao de clusula que obriga o consumidor a esperar pelo

trmino completo das obras para reaver seu dinheiro em razo
da resciso do contrato, considerando que aquela poder
revender imediatamente o imvel, mantendo a higidez do
sistema econmico por ela criado, devendo-se, por outro lado,
assegurar a fruio pelo consumidor do dinheiro ento
investido. (TJMG -

Apelao Cvel

1.0024.12.052011-9/001,

Relator(a): Des.(a) Joo Cancio , 18 CMARA CVEL,

julgamento

em

26/11/2013,

publicao

da

smula

em

29/11/2013)
No destoa desse entendimento, o entendimento do E. STJ:
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AUSNCIA DE
FUNDAMENTAO. INEXISTNCIA. PROMESSA. COMPRA E
VENDA.

DESISTNCIA.

PROMITENTE

COMPRADOR.

VALORES PAGOS. RESTITUIO. RETENO. 25% (VINTE E

CINCO POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
DECISO JUDICIAL. PARCIAL PROVIMENTO. 1. No
deficiente em sua fundamentao o julgado que aprecia as
questes que lhe foram submetidas, apenas que em sentido
contrrio aos interesses da parte. 2. A desistncia do
promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende
ao promitente vendedor o direito de reter at 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer
ttulo, desde que no supere o contratualmente estipulado. 3.
"Na hiptese de resoluo contratual do compromisso de
compra e venda por simples desistncia dos adquirentes, em
que postulada, pelos autores, a restituio das parcelas pagas
de forma diversa da clusula penal convencionada, os juros
moratrios sobre as mesmas sero computados a partir do
trnsito em julgado da deciso." (REsp 1008610/RJ, Rel.
Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEO,

julgado em 26/03/2008, DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a

que se d parcial provimento. (AgRg no REsp 927.433/DF, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado
em 14/02/2012, DJe 28/02/2012)
Ante o exposto, impe-se a reforma da sentena fustigada, tambm
quanto a este aspecto, para, em se entendendo que em caso de resciso
contratual por culpa do promitente comprador o percentual da reteno sobre os
valores pagos deva ser fixado em percentual global, seja este majorado para 25%
(vinte e cinco por cento), para que possa compreender o ressarcimento integral da
parte inocente, adequando-se a jurisprudncia do STJ e dos Tribunais Ptrios.
DO REQUERIMENTO FINAL
Pelo exposto, o Recorrente requer seja conhecido e provido o presente
recurso, reformando o Acrdo combatido, seguindo a sequncia das teses levantadas:
a) Reconhecer a preclara ofensa ao artigo 86, pargrafo nico do Novel
CPC, para inverter o nus sucumbencial ou, alternativamente, que se
atribua a sucumbncia pro rata, devendo cada qual arcar com os custos
dos honorrios de seus advogados.
b) Reconhecer a ofensa aos Artigos 389, 408, 412, 475 e 416, pargrafo
nico do Cdigo Civil para que seja reformado o Acrdo fustigado, no
sentido de restabelecer o inteiro teor da clusula 13.4.2., do Contrato de
Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, uma vez que esta
dentro dos limites legais e aceito pela jurisprudncia dessa Corte de
Justia a manuteno do dever do que deu causa a resciso em ressarcir
a despesa contratual com a comisso de corretagem e a multa penitencial
de 20% sobre o valor despendido pelos Recorridos;
c) Eventualmente, ainda que se entenda por manter o acordo quanto ao
percentual global de reteno em caso de resciso contratual, seja o
Acrdo fustigado reformado, para fins de que seja majorado o percentual
de reteno para 25% sobre o valor pago, por ter sido arbitrada em valor

nfimo pela Corte Estadual, em contrrio a jurisprudncia do prprio STJ e

dos Tribunais Ptrios, e no cumprir a funo social do contrato.
Nestes termos. Pede deferimento.
Aracaju/SE, 05 de agosto de 2016.
JLIO CARRERA CORREIA
OAB/SE 4.327