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CURSO DE GESTO TURSTICA E HOTELEIRA

DOCENTE: Ctia Siopa


ANO LECTIVO 2010 / 2011

GESTO DE HOTELARIA ALTERNATIVA

Gesto Hoteleira
- 3. ano / 1. semestre -

Escola Superior de Turismo e Tecnologia do Mar


Peniche, Setembro 2010

CURSO DE GESTO HOTELEIRA


ANO LECTIVO 2010 / 2011
GESTO DE HOTELARIA ALTERNATIVA

Captulo 1

CURSO DE GESTO HOTELEIRA


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GESTO DE HOTELARIA ALTERNATIVA

1. CONCEITO DE HOTELARIA ALTERNATIVA

O estudo da gesto da hotelaria alternativa, enquadrado no ltimo ano da licenciatura de Gesto


Turstica e Hoteleira, ramo Gesto Hoteleira, permite um alargamento das possibilidades e
competncias profissionais para futuros gestores hoteleiros.

Aproveitando os conhecimentos anteriormente adquiridos sobre a gesto hoteleira tradicional,


esta unidade curricular ir focar novos conceitos e tendncias do turismo e particularmente da
hotelaria. O turismo alternativo, hoje, assenta fundamentalmente sobre dois aspectos principais:
a natureza e a diferenciao. De facto, a massificao de alguns destinos tursticos e a agitao
da vida activa moderna provocaram um aumento da procura de produtos tursticos alternativos,
na busca de tranquilidade, por um lado, mas tambm do contacto com a natureza e de novas
emoes (desportos radicais, por exemplo).

No mbito do estudo da gesto da hotelaria alternativa foram escolhidos os seguintes temas:

O alojamento local

O turismo residencial

As marinas de recreio

Os cruzeiros

A escolha destes temas tem a ver com as novas tendncias tursticas delineadas no Plano
Estratgico Nacional do Turismo (PENT) em 2006, conforme citado em conferncia de imprensa:

Foram apresentadas no dia 18 de Janeiro de 2006 por S. Exa. o Secretrio de Estado do


Turismo, em sesso presidida por S. Exa. o Ministro da Economia e da Inovao, as linhas
orientadoras do Plano Estratgico Nacional do Turismo (PENT).
O PENT visa no horizonte de 2015, assegurar um aumento da contribuio do Turismo
para o PIB nacional, incrementar o emprego qualificado e acelerar o crescimento do sector.

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Os Eixos da estratgia apresentada atravs da qual se pretende alavancar o turismo nos


prximos 10 anos so:
Eixo I - Territrio, Destinos e Produtos - potenciar as valncias de todo o pas (no s o
litoral e as grandes cidades), desenvolvendo novos plos de atraco turstica como so os
exemplos de Alqueva, Litoral Alentejano, Oeste, Douro, Serra da Estrela, Porto Santo e
Aores. O plano identificou 10 produtos estratgicos, seleccionados pelo seu potencial de
atractividade, pela avaliao do desenvolvimento da procura correspondente nos nossos
mercados principais e pelo seu interesse estratgico para o desenvolvimento do pas:
- Gastronomia e Vinho
- Touring cultural e paisagstico
- Sade e Bem-estar
- Turismo de Natureza
- MICE (meetings, incentives, conventions, exhibitions and events industry)
- Turismo Residencial
- City-Breaks
- Golfe
- Turismo Nutico
- Sol & Mar
Eixo II - Marcas e Mercados - afirmar a Marca Portugal Turismo e consolidar e
desenvolver mercados.
Eixo III - Qualificao de Recursos - qualificar servios e destinos mediante a sua
certificao e a aposta em recursos humanos qualificados e na desburocratizao e
simplificao dos processos.
Eixo IV - Distribuio e Comercializao - assegurar o ajustamento das empresas
nacionais aos novos modelos de negcio, designadamente atravs dos canais de
distribuio electrnica e da presena on-line dos destinos e produtos.
Eixo V - Inovao e Conhecimento - conhecimento como factor de inovao e de
orientao da actividade turstica mediante o desenvolvimento de sistemas de informao,
monitorizao e avaliao e a introduo de ferramentas avanadas de gesto do territrio.
Este eixo interliga-se com o Plano Tecnolgico atravs da investigao e do apoio a
projectos de inovao em turismo.

Como podemos observar, o turismo nutico e o turismo residencial, entre outros, fazem parte
deste plano estratgico, o que significa que estes tipos de turismo esto a sofrer um
desenvolvimento positivo e que existe um esforo neste sentido por parte do governo.

1.1. Hotelaria Tradicional / Hotelaria Alternativa

Hotelaria: actividade comercial que vende servios, tais como: alojamentos, refeies, salas,
lavandaria, actividades de animao, entre outros, em troca dos quais se paga uma determinada
quantia.

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Hotel: estabelecimento onde qualquer pessoa pode obter alojamento, refeies, bebidas de
todas as espcie e diversas distraces como: sala de jogos, bibliotecas, bar, discotecas,
piscinas, etc., pagando uma certa quantia estipulada conforme a qualidade da unidade que
presta o servio e a durao da estadia.

O Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de Maro, aprova o regime jurdico da instalao, explorao e


funcionamento dos empreendimentos tursticos. Este diploma classifica os empreendimentos
tursticos em oito tipos:
a) Estabelecimentos Hoteleiros, classificados de 1 a 5 estrelas:
i. Hotis,
ii. Hotis-apartamentos (ou aparthotis) e
iii. Pousadas;
b) Aldeamentos Tursticos, classificados de 3 a 5 estrelas;
c) Apartamentos Tursticos, classificados de 3 a 5 estrelas;
d) Conjuntos Tursticos (ou resorts);
e) Empreendimentos de Turismo de Habitao;
f) Empreendimentos de Turismo em Espao Rural, classificados como:
i. Casas de campo,
ii. Agro-turismo ou
iii. Hotis rurais;
g) Parques de Campismo e de Caravanismo: empreendimentos instalados em terrenos
delimitados e dotados de estruturas destinadas a permitir a instalao de tendas,
reboques, caravanas ou auto-caravanas e demais material e equipamento necessrios
prtica do campismo e do caravanismo, mediante remunerao. Existem ainda os
Parques de Campismo rurais.
h) Empreendimentos de Turismo de Natureza: estabelecimentos que se destinam a
prestar servios de alojamento a turistas, em reas classificadas ou noutras reas com
valores naturais, dispondo para o seu funcionamento de um adequado conjunto de
instalaes, estruturas, equipamentos e servios complementares relacionados com a
animao ambiental, a visitao de reas naturais, o desporto de natureza e a
interpretao ambiental.

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Existem formas vulgarmente utilizadas pelos hoteleiros para melhor identificar o tipo de hotel que
pretendem caracterizar, que permitem uma mais fcil percepo do segmento de mercado sobre
o qual devero incidir os seus esforos promocionais e comerciais e uma compreenso mais
clara das necessidades desses clientes, quer ao nvel da organizao interna, quer ao nvel da
oferta de servios.
Dentro do conceito de estabelecimentos hoteleiros tradicionais, so vrias as tipologias que se
podem encontrar:

Hotel urbano (de cidade) ou suburbano (arredores da cidade);

Hotel termal;

Hotel de estrada ou hotel de trnsito;

Hotel de praia ou de montanha;

Hotel de aeroporto;

Hotel de congressos;

Hotel resort; etc.

No nos podemos esquecer que , talvez, impossvel afirmar que um estabelecimento hoteleiro
s tem caractersticas de uma das tipologias apresentadas, pois a diversificao dos mercados
onde actuam permite aumentar a procura e os ratios de ocupao; logo, o lucro.
Mas, afinal, que actividades se fazem num hotel?

Actividades que se fazem num hotel:

Comer

Dormir

Desenvolver actividades de lazer e recreao

Comunicar

Trabalhar

ainda importante referir que, num hotel possvel:

Participar em eventos colectivos (desportivos, culturais, etc.)

Desenvolver actividades pessoais

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A indstria hoteleira, tal como acontece com a generalidade das indstrias de servios,
particularmente sensvel alterao das condies de mercado e, em especial, mudana das
necessidades, preferncias e desejos dos consumidores. Por isso, deve ser capaz de se adaptar
s tendncias verificadas no ambiente externo.
Por outro lado, a necessidade de garantir uma maior capacidade competitiva dos
estabelecimentos hoteleiros exige o aperfeioamento de conceitos e mtodos de planeamento
estratgico e um maior rigor de adequao da oferta s necessidades concretas dos clientes,
tendo em conta a natureza e objectivos da viagem. Trata-se, essencialmente, de prescrutar as
tendncias da procura e avaliar as novas oportunidades do mercado, antecipando as
necessidades e preferncias dos consumidores.
Alis, s a oferta de produtos e servios inteiramente ajustados s exigncias dos clientes
permitir aos empreendimentos hoteleiros diferenciarem-se dos seus concorrentes e criar uma
imagem forte no mercado.

Hotelaria Alternativa
Estabelecimento de alojamento, refeies, servio de bar, aluguer de salas e animao, muito
ligado a uma actividade recreativa, de lazer ou pessoal. A actividade de ocupao
predominante, geralmente transmite uma ligao temtica, conferindo uma identidade ao
estabelecimento. frequente que os servios hoteleiros no correspondam ao standard. Os
servios oferecidos so utilizados mediante um determinado pagamento.
A actividade predominante deve ser articulada com os outros servios e tambm o perfil dos
recursos humanos deve estar identificado com o tema.

O que se procura na hotelaria alternativa? Um espao diferente e um servio diferente.

Os estabelecimentos de hotelaria alternativa podem ser, nomeadamente:


- Alojamento local
- Turismo residencial
- Marinas
- Cruzeiros

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1.2. Motivaes para a Procura da Hotelaria Alternativa

Aps a II Guerra Mundial, a hotelaria deixa de ser exclusivamente para clientes de exigncias de
luxo, o que provocou a democratizao do turismo. O desenvolvimento dos transportes e das
acessibilidades e o aumento do tempo de frias fazem com que, hoje, possamos dizer que o
turismo cada vez mais activo, pois a busca do repouso no a nica motivao.
Os turistas so mais informados e mais exigentes, valorizando a experincia que iro ter.

Alguns autores classificam os tipos de clientes em quatro grandes grupos:

Clientes de elevado poder de compra

Homens de negcio

Turistas de classe mdia

Turistas sociais

A diferenciao dos tipos de clientes implica uma diferenciao e consequente inovao na


hotelaria, criando alternativas temticas.
Podemos classificar as motivaes para a procura da hotelaria alternativa em quatro grandes
grupos:

Procura de condies diferenciadas de alojamento


Hotis de Charme
Bungalows, lofts
Alojamentos complementares com decoraes de interiores e lay-outs
diferenciados (como os moinhos, por exemplo)

Procura de alojamentos personificados


Barcos, autocaravanas e camping cars
Turismo residencial
Motivaes de recreao e lazer
Montanha ou mar
Espao rural
Prtica desportiva
Motivaes econmicas
Parque de campismo
Hostel

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Captulo 2

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2. ALTERNATIVAS HOTELARIA TRADICIONAL

A indstria hoteleira, tal como acontece com a generalidade das indstrias de servios,
particularmente sensvel alterao das condies de mercado e, em especial, mudana das
necessidades, preferncias e desejos dos consumidores. Por isso, deve ser capaz de se adaptar
s novas tendncias.
Que alternativas hotelaria tradicional?

2.1. Alojamento Local

Com o Decreto-Lei n. 39/2008, de 7 de Maro, que regula o novo regime jurdico da instalao,
explorao e funcionamento dos empreendimentos tursticos, surge uma nova categoria de
alojamento, que se caracteriza por no cumprir os requisitos mnimos para ser classificado como
empreendimento turstico: o alojamento local.
Desta forma, conforme o estipulado no Decreto-Lei supramencionado,

2.1.1.Caractersticas e novo enquadramento legislativo

A Portaria n. 517/2008, de 25 de Junho1 estabelece os requisitos mnimos a observar pelos


estabelecimentos de alojamento local.

A Declarao de Rectificao n. 45/2008 corrige as inexactides desta Portaria.

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O alojamento local pode ter vrias tipologias.

A necessidade de licena ou autorizao de utilizao constitui um dos requisitos da figura,


fazendo o n. 1 do art. 3. depender o registo da existncia de autorizao ou de ttulo de
utilizao vlido do imvel.
Tratando-se de uma licena de utilizao turstica, como ser o caso do conjunto menos
qualificado das penses ou dos motis que foram eliminados do elenco dos empreendimentos
tursticos, no h dvida que esses estabelecimentos j dispem de licena de utilizao
turstica e, como tal, preenchero este requisito para integrarem o alojamento local.
Apesar de no existirem estudos sobre esta temtica, supe-se que a maioria dos apartamentos
no dispem de licena de utilizao turstica, mas sim para fins habitacionais ou comerciais.

Da que surja a interrogao:


podem ou no os edifcios que disponham de licena de utilizao
que no a turstica aceder ao alojamento local?

Se apenas puderem aceder os que dispuserem de licena de utilizao turstica, uma parte
considervel da oferta de alojamento continuar margem da lei, pouco se avanando com a
nova lei dos empreendimentos tursticos no combate ao preocupante fenmeno do alojamento
paralelo, clandestino ou no classificado.

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Ora, numa perspectiva integradora do alojamento paralelo, qualquer finalidade da licena de


utilizao ser adequada para efeitos de acesso ao alojamento local.
Caso no disponham de qualquer licena ou autorizao de utilizao, ento no podem aceder
ao alojamento local.

No existe propriamente um processo de licenciamento para alojamento local tal como o


estabelecido para os empreendimentos tursticos.
Em sua substituio, a lei estabelece um sistema de registo a cargo da cmara municipal.

Tal como acontece com os empreendimentos tursticos e com os estabelecimentos de


restaurao e bebidas, para o alojamento local a comunicao de abertura e o requerimento
acompanhado da respectiva documentao, constitui aqui o ttulo vlido de abertura ao pblico.

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Pode, no entanto, existir uma interveno da cmara municipal por forma a verificar se o
estabelecimento rene efectivamente os requisitos para a modalidade de alojamento local.
Em caso de incumprimento, originrio ou superveniente, ou seja, constata-se no local que o
estabelecimento no rene ou no conserva os requisitos mnimos estabelecidos na portaria ou,
no caso dos estabelecimentos de hospedagem, os requisitos adicionais estabelecidos pela
cmara, cancelado o registo, algo semelhante cassao de uma licena.
O artigo 5. do mesmo diploma ocupa-se dos requisitos gerais, ou seja, daqueles requisitos
mnimos que so aplicveis a qualquer tipologia de estabelecimento de alojamento local,
designadamente os edifcios onde se encontram instalados os estabelecimentos os quais devem
encontrar-se bem conservados, quer exterior quer interiormente, o que equivale a dizer que no
podem ser adstritos a esta modalidade de alojamento edifcios que denotem uma manuteno
deficiente ao nvel das pinturas, rebocos, canalizaes, escadas, telhados, etc.

As cmaras municipais podem fixar requisitos adicionais, mas s na tipologia dos


estabelecimentos de hospedagem, o que lhes permitir adaptar a disciplina do alojamento local

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s necessidades e realidades locais e, eventualmente, colocar um travo ao crescimento deste


tipo de oferta.
Constata-se uma menor exigncia comparativamente aos estabelecimentos hoteleiros ao
determinar-se que os servios de arrumao e limpeza da unidade de alojamento se efectuem
uma vez por semana ou quando ocorra mudana de utente. Tal periodicidade aplica-se
mudana de toalhas e de roupa de cama.

Enquanto nos empreendimentos tursticos a placa identificadora surge obrigatoriamente no


exterior junto entrada principal, em sede de alojamento local a sua instalao no exterior, junto
ao acesso principal, apresenta-se com carcter facultativo.

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Benefcios e constrangimentos

A criao e posterior regulamentao da nova figura do alojamento local positiva, pois permite
integrar num quadro de legalidade e transparncia o relevante fenmeno da oferta de alojamento
paralelo ou no classificado, problema estrutural do nosso turismo j com vrios decnios.
Para alm do alojamento paralelo que o legislador enfrentou de forma resoluta, cria-se um
quadro normativo simples e expedito que permite a um conjunto de pequenas e mdias
empresas e mesmo a particulares desenvolverem um pequeno modelo de negcio na rea do
alojamento turstico.
Solues similares aos bed & breakfast, sobretudo em reas rurais deprimidas, so agora de
rpida e fcil implementao pois dispem de um gil e facilitador enquadramento legal.
Podem, no entanto, as maiores dificuldades ao nvel do licenciamento dos estabelecimentos
hoteleiros e outra tipologias de empreendimentos tursticos designadamente do turismo no
espao rural, contrastando com a menor exigncia do alojamento local - aliadas inexistncia
de restries quanto ao nmero mximo de unidades de alojamento - canalizar para esta
modalidade uma parte no despicienda dos novos investimentos, com reflexos negativos ao
nvel da quantidade e qualidade do alojamento clssico.
A monitorizao da implementao da lei , por isso, de extrema utilidade de forma a introduzir,
se for caso disso, as medidas que corrijam as distores, seja pela introduo de novos
requisitos mnimos ou pelo estabelecimento de um nmero mximo de unidades de alojamento
para os novos empreendimentos2.

Tipo de cliente
Cliente de classe mdia;
Mas no s:
Turistas essencialmente nacionais oriundos de todo o tipo de estratos sociais e de
diferentes idades.

Adaptado de TORRES, Carlos (2008), O Alojamento Local, in Publituris n. 1032, 18 de Julho de 2008.

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2.1.2. Impactos do desenvolvimento local

sustentvel, na medida em que o seu desenvolvimento deve ajudar a manter as


caractersticas da regio, utilizando os recursos e os conhecimentos derivados do saber das
populaes e no ser um instrumento de urbanizao.

Tendncias da Evoluo da Procura


o Um interesse maior pelas especialidades gastronmicas de cariz tradicional;
o A valorizao da autenticidade;
o A busca da paz e da tranquilidade;
o A procura da diferena e das solues individuais por oposio s propostas de massa.

Existem alguns factores de transformao que tm propiciado alteraes marcantes nas prticas
ldicas e tursticas da populao e que de alguma forma contribuem para fazer salientar novos
tipos de motivaes quanto ao usufruto do alojamento local:
o O acrscimo global dos nveis de rendimento;
o O aumento do tempo livre;
o O incremento dos nveis de escolarizao;
o A melhoria das acessibilidades;
o O desenvolvimento da sociedade de informao;
o A generalizao do modo de vida urbano.

Potenciais impactos do turismo no meio


Positivos:
Desenvolvimento econmico de zonas deprimidas;
Rendimentos complementares;
Atractividade demogrfica;
Conservao de meio fsico;
Enriquecimento cultural da populao.

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Negativos:
Abandono das actividades tradicionais;
Degradao do ambiente natural;
Risco de poluio;
Tenso entre populao local e turistas.

2.2. O Turismo residencial

Embora todas as macro-regies mundiais registem crescimento do nmero de turistas


internacionais, a Europa tende a perder quota de mercado. Uma tendncia a que tem que
responder atravs da promoo e desenvolvimento de novas motivaes, como o caso do
turismo residencial.

2.2.1.Definio

Esta tipologia de turismo est interligada com a actividade imobiliria e pressupe um conjunto
de actividades complementares. De facto, o turismo residencial um produto turstico composto
por vrios elementos: hotis, animao, meios complementares de alojamento, campos de golfe,
marinas, centros comerciais, centros hpicos, sade e bem-estar, integra empreendimentos

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tursticos, infra-estruturas e servios de apoio, servios de entretenimento e lazer, motivadores


da fixao de residentes e incentivador da permanncia de estrangeiros em territrio nacional.

Ento, podemos dizer que turismo residencial :


integrar, em empreendimentos/regies, infra-estruturas e servios de apoio,
entretenimento e lazer que permitam fixar residentes por perodos tendencialmente
maiores;
contribuir para a harmonia crescente entre o alojamento tradicional, complementando
com um produto imobilirio de caractersticas e com necessidades distintas;
flexibilizar e incentivar a permanncia de estrangeiros em territrio nacional, garantindo
condies competitivas para se estabelecerem temporria ou permanentemente.

O turismo residencial tem a sua origem em motivaes de diversa ordem, como por exemplo a
animao, o lazer e a qualidade das infra-estruturas. Todos estes elementos atraem
investimento imobilirio por parte de turistas maioritariamente estrangeiros numa segunda
habitao, com o intuito de gozar frias ou at, mais tarde, se estabelecerem definitivamente.
Podendo a segunda habitao ser considerada uma forma de fidelizao dos turistas.
No tempo de no utilizao da habitao, esta pode ser arrendada normalmente atravs de
intermedirios a outros turistas, potenciando assim novos investimentos.

Trata-se de um investimento imobilirio com objectivo de:

usufruir como local de frias;

evoluir para estadas de longa durao (perodos superiores a um ms);

constituir, no mdio prazo, local de habitao permanente;

aliar ao usufruto a possibilidade de gerao de rendimentos atravs da sua ocupao


por terceiros.

Como principais benefcios, o turismo residencial:


um factor de desenvolvimento de um destino: inicia o ciclo virtuoso de atraco de
investimento, aumento do consumo, criao de emprego e impostos, com efeito
multiplicador na economia;
tambm um factor qualificador ao nvel do ordenamento do territrio e preservao do
ambiente os investidores finais tm estes factores como crticos na sua deciso;
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atrai tendencialmente mercado com maior poder aquisitivo, contribuindo para a


qualificao do destino e aumento da receita mdia por turista/residente;
tambm importante no combate sazonalidade, na impossibilidade (econmica) de
no operao ao longo do ano;
permite um aumento do conhecimento de Portugal enquanto pas, da sua histria e
cultura com aumento de awareness global (ao proprietrio no corresponde esforo de
promoo do destino, sendo pelo contrrio um promotor de Portugal).

Factores de desenvolvimento que afectam e impulsionam o sector do turismo residencial:

Reduo das horas de trabalho/possibilidade de o fazer fora do escritrio;

Gerao activa, com facilidade de deslocao, e mais baixa idade de reforma;

Crescimento do rendimento disponvel num contexto de baixas taxas de juro;

Reduo dos custos e facilidade/frequncia de transporte areo;

Penses de reforma generosas, com decorrente poder aquisitivo;

Maior familiaridade/facilidade para investimento imobilirio fora dos pases de residncia


habitual;

Consolidao da Integrao Europeia;

Maior estabilidade econmico-social;

Envelhecimento crescente da populao que, no entanto, se mantm activa e com


facilidade de deslocao.

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Os principais mercados emissores, correspondentes s principais economias mundiais,


procuram destinos localizados em climas amenos, junto de cidades de mdia e grande dimenso
servidas por aeroportos internacionais.

2.2.2. Caractersticas e enquadramento legislativo

A prtica de Turismo Residencial implica a vinculao voluntria do turista a um local de destino


como
segunda habitao
ou mesmo terceira residncia para frias
num pas/regio diferente da residncia habitual da famlia e num sistema de propriedade:
plena ou timeshare.
Esta tipologia de turismo tem mostrado uma forte relao com a deslocao, durante parte do
ano, dos reformados do Norte da Europa para pases de clima mais ameno.
Produtos do Turismo Residencial
Ligados a este segmento de turismo residencial aparecem dois tipos de produtos:

Casas de frias ou segunda residncia;

Timeshare.

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O timeshare uma variante do turismo residencial e procura limitar alguns inconvenientes deste
tipo de turismo:
o Investimento elevado;
o Restrio capacidade de viajar para outros locais/pases;
o O timeshare e a aquisio de segunda e terceira residncia tm um carcter substituto.

De facto, o desenvolvimento do timeshare est associado a pocas de crise em que difcil


vender segundas residncias de frias; por outro lado, em pocas de desenvolvimento
econmico aumenta a tendncia para a compra de casas de frias em detrimento do timeshare.

O que o timeshare?
Timeshare o direito de utilizao ou desfruto de um perodo de frias, em cada ano, numa
unidade de alojamento (como apartamentos, estdios, bungalows, casas, etc.) num complexo
turstico dotado de vrios servios/infra-estruturas, durante um determinado nmero de anos ou
perpetuamente e com a possibilidade (em geral) de intercmbio atravs de uma rede
internacional de intercmbios. A opo troca/intercmbio uma parte importante do produto
timeshare.
uma forma dos turistas comprarem com antecedncia tempo de frias e destinos.
Em relao ao funcionamento desta modalidade de turismo residencial, no momento inicial, o
turista paga o time slot, que corresponde a grande parte da despesa em timeshare e depois,
anualmente, suporta um custo de manuteno e administrao desse slot.

Vantagens do Timeshare:

Permite ao turista fixar uma componente essencial dos custos com as frias e amortiz-la
ao longo do tempo;

Sistemas de intercmbio conseguem garantir vrias opes de localizao das frias no


espao e no tempo.

Apesar do seu grande desenvolvimento e popularidade este conceito tambm tem associado a si
uma m reputao foi ento necessrio criar uma nova legislao afim de proteger os
consumidores de timeshare. Este fenmeno pode levar ao lanamento do timeshare por
multinacionais, como a Marriott Internacional Inc.
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2.2.4. O Turismo Residencial e o Golfe

O sector imobilirio, indissocivel do sector turstico, apresenta forte dinmica de crescimento


quantitativo/qualitativo, integrando um diverso conjunto de variveis, sendo o golfe uma das de
maior dificuldade de replicao e, por isso, vantagem comparativa de destinos que o integrem.

O golfe um elemento diferenciador ao nvel de projectos integrados e que influencia o


desenvolvimento de uma determinada regio:
O desenvolvimento de um campo de golfe obriga a um maior cuidado no ordenamento
territorial de lotes de grande dimenso;
O promotor de um campo, pela natureza da sua actividade mas tambm pela exigncia
do seu mercado, obrigado ao respeito do meio ambiente envolvente;
A imagem associada integrao golfe/imobilirio, mesmo para no jogadores, confere
ao destino um elemento valorizado pela generalidade dos visitantes;
Obrigatoriedade e competitividade de hotis de dimenso/qualidade e geridos por
standards internacionais com poder de atraco de procura.
Todos estes factores contribuem de sobremaneira para qualificar o perfil da procura que busca
produtos associados a uma estada de maior durao ou tendencialmente definitiva.

O golfe tambm uma alavanca para outras motivaes da procura:

Para famlias onde apenas um elemento do agregado pratica o desporto, procurando


destinos que ofeream outros atractivos e/ou actividades;

Para seniores com maior tempo disponvel e procura de actividade que mantenha a sua
forma fsica, mental e social;

Para grupos de negcios/congressos com necessidades de complementar a vertente


profissional com programas de entretenimento e lazer;

Para suportar estadas de longa durao, onde a multiplicidade de actividades decisiva


para preencher o tempo.

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Porque o turista residencial, talvez, o ltimo estgio que um destino tem para oferecer e
o golfe , para jogadores e no s, uma das grandes motivaes que alavancam o turismo
residencial.

Assim sendo, o turismo residencial, no deve ser encarado como motivao de nicho sem efeito
multiplicador em outros segmentos de mercado e motivaes, mas sim como factor de
desempate decisivo na seleco de um destino.

Tendncias

A tendncia aponta para:

Consumidores cada vez mais exigentes;

Maior qualidade e sofisticao;

Oferta integrada da residncia com outras infra-estruturas (hotel serve de ncora, golfe,
SPA, etc.) Multicompetncia multitargets;

Comunidades de reformados (de segunda para primeira residncia).

O mercado de turismo residencial na Europa ir beneficiar da aproximao da gerao dos


babyboomers idade da reforma: Alemanha, Inglaterra, Holanda, Sucia, Noruega e Blgica.
A tendncia aponta ainda para uma crescente concorrncia pelo preo de destinos emergentes
(Bulgria, Egipto, Turquia, Tunsia e Crocia).
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Em relao ao Timeshare:

Maior respeitabilidade/credibilidade;

Prticas mais rigorosas e transparentes.

Os principais mercados emissores so o Reino Unido e a Alemanha. Em conjunto, representam


50% dos proprietrios de timeshare. Em Portugal e Espanha verifica-se uma elevada incidncia
de proprietrios do prprio pas (Sol & Praia) e da Escandinvia (Desporto).
As previses apontam para o crescimento do timeshare a taxas anuais de 7% a 10% at 2010
(dobro em relao s viagens de turismo).

Estima-se que o turista de timeshare gasta em mdia mais 20% do que o turista que viaja com
pacote turstico. Em geral, de mdia idade e casado, mas varia muito consoante pas de
residncia:
Reino Unido, Frana, Sucia: + 50 anos (Empty Nesters);
Espanha: 30-49 anos e dois filhos.

Factores de desenvolvimento:

Crescente qualidade do timeshare;

Sofisticao do sistema de reservas;

Aumento da flexibilidade das condies de utilizao;

Consumidores do turismo residencial

Podemos aqui apontar algumas caractersticas do cliente tipo do turismo residencial:

Elevado nvel social, cultural e de rendimento;

Sofisticado;

Gosto pela tranquilidade, bom ambiente, comer bem, sossego e segurana.

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Caso de Portugal

Regista-se um abrandamento do crescimento de Portugal quando comparado com alguns


concorrentes, o que pode indiciar um acelerar de perda de competitividade de Portugal. Ser que
Portugal, enquanto destino turstico, no sabe antecipar e promover a sua oferta junto dos
clientes certos? Quem so os clientes certos?

O nmero de turistas internacionais colocam ambos os dois pases ibricos no Top 20 mundial,
sendo a Espanha o segundo destino turstico do Mundo (dados de 2003).

O nmero de proprietrios estrangeiros em Espanha cerca de 24 vezes superior ao mesmo


indicador em Portugal, antecipando potencial / espao de crescimento desta oferta em Portugal.

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O espao necessrio por vezes o nico argumento condicionador do desenvolvimento de


empreendimentos turstico-imobilirios com componente golfe. Mesmo assim, mesmo com
pouco espao fsico, h ainda esperanas de desenvolvimento, possibilitando antever, em
cenrios conservadores, o quadruplicar do nmero de proprietrios estrangeiros de habitao
em Portugal.

Qual a principal razo da vinda dos turistas para Portugal?


Na figura seguinte podemos verificar as principais motivaes dos turistas (em percentagem):

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Sendo esta vinda distribuda por pases emissores e regies de destino3:

Relatrio Anual de Pesquisa 2007- Determinao da Representatividade das Motivaes Primrias e Estdio de
Satisfao dos Turistas em Portugal, um estudo de Portugal enquanto destino turstico elaborado pelo IMR Instituto
de Marketing Research a pedido do Turismo de Portugal,IP.

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Este tipo de cliente, com a mesma origem que os principais emissores de turistas tradicionais,
necessita da componente golfe. Conseguir este encontrar o golfe em Portugal? Podemos
afirmar que se poder satisfazer as necessidades deste tipo de cliente, pois o nosso pas possui
todas as caractersticas necessrias prtica desta actividade desportiva:

Clima (jogar com qualidade durante todo o ano);

Imagem de qualidade (reconhecimento internacional) e presena na short-list de


destinos;

Espao para crescimento com localizaes e acessibilidades ao mesmo nvel das


existentes;

Custo e estilo de vida atractivos para os mercados emissores;

Envolvente social/cultural/poltica;

Ambiente e segurana;

Qualidade/know-how de gesto e mo-de-obra;

Infra-estruturas de suporte (sade, comunicaes, transportes...).

Assim, ser de extrema importncia que haja um papel integrado das administraes pblicas e
do sector privado para acelerar o posicionamento competitivo de Portugal como destino de
turismo residencial alavancado pela existncia de campos de golfe.

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Tal como referido anteriormente, o PENT, tendo por base as grandes tendncias da procura
internacional, seleccionou produtos prioritrios para o desenvolvimento do turismo em Portugal
em funo da sua quota de mercado e potencial competitivo e de crescimento, delineando os
resorts integrados e o turismo residencial como produto estratgico.

Mas o que um resort integrado?


Um resort integrado oferece um conjunto variado de actividades e experincias, sob:
um planeamento cuidado (a utilizao do solo, infra-estruturas, equipamento, servios,
etc. e o desenvolvimento do resort so planeados meticulosamente)
e uma gesto integrada (o resort tem regras de funcionamento bastante rgidas que so
cumpridas por todos os prestadores de servios e uma entidade responsvel pela
gesto dos servios comuns, actividades e experincias que so oferecidas ao turista e
pela actividade promocional).

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Sendo um resort um destino de frias em si mesmo, o xito dos resorts integrados verifica-se no
crescimento de 10% ao ano e explicado pela capacidade de oferecerem ao mercado um valor
elevado em nveis de qualidade, respeito ambiental, segurana, etc.. Mantendo-se as previses,
este tornar-se- num dos mais importantes mercados da indstria turstica mundial.
Cerca de 30 000 000 europeus passam frias num resort integrado. Destes, 3 000 000 fazem
turismo residencial, um mercado composto por pessoas que tm acesso ao tipo de propriedade
em alojamentos situados em zonas tursticas. Uma percentagem crescente destas propriedades
situa-se dentro de resorts integrados, o que conduz a alguma confuso destes conceitos.
Ainda neste estudo se fez uma previso do aumento da oferta de resorts em Portugal, com
elevados investimentos em grandes projectos, localizados principalmente no Algarve e no Oeste.
Para as regies costeiras (Costa Azul e Costa Alentejana) esto planeados projectos em nmero
inferior, mas com maior dimenso.

Tambm para as regies Centro, Porto e Norte esto pensados projectos, mas com menores
dimenses, dirigidos a nichos de mercado diferenciados (oferta gastronmica, patrimnio cutural,
monumental e paisagstico).

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Nos ltimos anos foram criadas condies que vm permitindo um desenvolvimento sustentvel
da imobiliria turstica, ou seja, do chamado turismo residencial, atravs, designadamente, da
aprovao dos chamados projectos PIN.
Em 2008, e apesar de no primeiro semestre os resultados poderem ser considerados positivos, a
verdade que, com o acentuar da crise financeira e econmica mundial, no segundo semestre
se registou uma quebra nas transaces relativamente ao ano anterior.
Importa salientar que o Algarve, independentemente da crise financeira e econmica mundial,
apresenta condies preferenciais para se afirmar como um plo importante no panorama da
oferta de turismo residencial em todo o mundo. 4

Resumidamente, para Portugal poder chegar ao topo dos pases receptores do turismo
residencial, dever:
Antecipar alteraes demogrficas, bem como redefinir produtos actuais e criar novos
produtos, de forma a acompanhar as alteraes do perfil da procura, satisfazendo estilos
de vida emergentes e a evoluo da oferta internacional;
Encontrar novos terrenos/regies com aptido para desenvolvimento, com objectivos de
promoo sustentvel (produto e ambiente), assim como acelerar o processo de
licenciamento e promoo dos projectos;
Aumentar o reconhecimento do sector, entre outros, segmentando o produto de modo a
criar e gerir infra-estruturas pesadas/complexas, com a decorrente necessidade de
montagem de operaes financeiras e organizacionais sofisticadas entre os vrios
elementos da cadeia de valor;
Aumentar a base nacional de jogadores de golfe;
Fornecer um maior nmero de servios e amenities para valorizar a experincia e
melhorar/aumentar a qualidade do produto e dos servios (a expectativa manter a
qualidade dos servios que tinham no pas de origem).

Informao retirada do estudo BALANO DO ANO TURSTICO 2008 PERSPECTIVAS 2009, apresentado pela
AHETA em Dezembro de 2008.

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Portugal representa um nicho de mercado que dever ser qualificado para ter o sucesso
esperado. tambm importante salientar que os proprietrios que vivem em Portugal, no
trabalham, mas pagam impostos, empregam gente e consomem, apresentam assim grandes
vantagens para Portugal.

Estudo de caso: Praia DEl Rey Golf & Beach Resort5

De um total de 900 propriedades e faltando menos de trs centenas para vender, novos
projectos assumem dimenso no terreno para a construo de villas, town houses e servios de
apoio, como um restaurante e lojas.
Alguns novos projectos ainda em construo j esto vendidos, principalmente os de preos
mais elevados. Claro est que toda a publicidade associada aos prmios atribudos ao campo de
golfe do resort motivadora deste tipo de investimento.
Os proprietrios, maioritariamente em situao de pr-reforma, passam no resort cerca de cinco
a seis meses por ano.
Das vrias nacionalidades existentes, destacam-se trs grupos:
- Sucia, Finlndia e Holanda;
- Reino Unido e Irlanda;
- Portugal.
De referir ainda frica do Sul, Alemanha e Frana.
O que procuram estes turistas que procuram converter as frias em investimento?
o tpico estilo de vida portugus;
a calma;
o custo de vida (comer fora mais acessvel do que no seu prprio pas);
aspectos relacionados com a segurana do pas e da regio;
desportos, como golfe e surf.
5

Informao cedida gentilmente por Darren Townsend, Call Centre Advisor do Departamento de Vendas.

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Estudo de caso: Campo Real Golfe e Natureza6

Com uma rea total de 73 h distribuda por um campo de golfe de 53 h e uma rea urbanizvel
de 20 h, o Campo Real encontra-se em fase de re-estruturao para se adaptar aos novos
mercados. A responsabilidade de gesto dessa rea urbanizvel ser partilhada pelo hotel e
pela imobiliria Orizon e as linhas estratgicas esto a ser traadas.
A rea urbanizvel do resort compreende o hotel, as moradias isoladas, as moradias em banda e
os apartamentos. Estando as moradias isoladas vendidas, as moradias em banda os
apartamentos restantes so vendidos equipados e mobilados com equipamentos e materiais
correspondentes categoria de 5 estrelas, sob regime de explorao turstica permanente.
Um contrato de cinco anos com uma percentagem da renda partilhada permite ao proprietrio a
utilizao gratuita da habitao durante seis semanas anuais e dos servios de apoio do hotel.
Maioritariamente portugueses, da zona de Lisboa, as motivaes dos proprietrios dividem-se
em primeira residncia e um misto de fim-de-semana e frias, numa estadia self catering em
famlia ou entre amigos.
De destacar ainda a procura de segunda residncia por turistas do Reino Unido e Irlanda.

Informao cedida gentilmente por Ana Caxaria, Departamento de Vendas da Orizon.

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