Ing. Luis A.

Martnez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Ing. Luis A. Martnez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
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Tasador de bienes muebles e inmuebles

INFORME TECNICO
DE AVALUO

INMUEBLE:

Lote de Parcela Residencial

DIRECCION:

Callejn Castillo, entre Calle Unin y Callejn Hurtado, Parroquia

Libertad, Municipio Lagunillas del Estado Zulia

PROPIETARIO(A): Sucesin Zarraga Chirinos

RIF.:
SOLICITANTE:

Sucesin Zarraga Chirinos

RIF.:

Ing. Luis A. Martnez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Ciudad Ojeda,
28 de Enero de 2015
Seor(a):
Sucesin Zarraga Chirinos
Ciudad Ojeda
REF: AVALUO DE INMUEBLE
En atencin a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalo del
inmueble propiedad de: Sucesin Zarraga Chirinos, descrito como Lote de Parcela Residencial, ubicada en la
Callejn Castillo, entre Calle Unin y Callejn Hurtado, Parroquia Libertad, Municipio Lagunillas del
Estado Zulia.
Se selecciono la metodologa valuatoria y los pasos de estudio, segn procedimientos universalmente
aplicados para ubicar el valor del bien en cuestin, este inmueble fue inspeccionado en Octubre de 2014 y se
actualiza en esta misma fecha.
Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: CIENTO CUARENTA Y OCHO
MIL QUINIENTOS NUEVE CON 00/100 BOLIVARES FUERTES (BSF.148.509,00)
Se anexa informe tcnico contentivo de toda la informacin procesada y analizada, que condujo al valor
final.

Atentamente,
Ing. Luis A. Martnez
Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
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Tasador de bienes muebles e inmuebles

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CONTENIDO

Certificacin valuatoria
Resumen ejecutivo

1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
1.2. Datos del Solicitante
1.3. Motivo del Avalo
1.4. Mtodos utilizados
1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado
1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo
1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE
2.1. Descripcin general
2.2. Linderos y medidas
2.3. Titularidad del bien
2.4. Zona y entorno
2.5. Transporte, vialidad y comunicacin
2.6. Servicios
2.7. Zonificacin
3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)
3.1. Descripcin del terreno
3.2. Caractersticas de las construcciones
4. DEFINICIONES
4.1. Valor del Mercado
4.2. Limitaciones y supuestos
5. FORMACION DEL VALOR
5.1. Mtodo de Mercado de terreno
5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
6. CONCLUSION

Anexos varios

CERTIFICACION VALUATORIA

Ing. Luis A. Martnez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

Yo, Luis A. Martnez, Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-5.713.157, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela con el nmero 69.385, declaro:
Que este informe tcnico es producto de la aplicacin de los mtodos admitidos universalmente,
no existiendo ningn inters comercial o personal que pudiese alterar en lo ms mnimo los resultados
del trabajo, desconozco cualquier dao oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con
simple inspeccin visual.
Mi servicio fue solicitado nica y exclusivamente por condicin de profesional en la materia.
Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos pblicos y privados para la
elaboracin de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.
Ciudad Ojeda, a los veintiocho das del mes de enero de dos mil quince.

Atentamente,
Ing. Luis A. Martnez
Ingeniero Civil
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Tasador de bienes muebles e inmuebles

RESUMEN EJECUTIVO
1. Identificacin del Propietario(a):
Sucesin Zarraga Chirinos
RIF.:

2. Identificacin y ubicacin del inmueble

Lote de Parcela Residencial, ubicada en la Callejn Castillo, entre Calle Unin y Callejn Hurtado,
Parroquia Libertad, Municipio Lagunillas del Estado Zulia.

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3. Titularidad del bien:

Este inmueble pertenece a la Sucesin Zarraga Chirinos, aun cuando no se presento documentacin
pertinente para el momento de la inspeccin.
4. rea y Valores (cifras en Bsf):
Terreno
Construccin
Mejoras
Total
5. Lugar y Fecha del Avalo:
Ciudad Ojeda, 26 de Enero de 2015
6. Mtodos utilizados:
Terreno: Mtodo del Mercado
Construcciones: Mtodo de Costo
Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
7. Avalo solicitado por:
Sucesin Zarraga Chirinos
RIF.:

Atentamente,
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1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de el(la) propietario(a):
Centro Hispano, Ciudad Ojeda
RIF.:
1.2.

Datos del Solicitante

Leibin M. Hernndez
C.I.: V-7.665.350

1.3.

Motivo del Avalo

BSF. 148.509,00
BSF. 0,00
BSF. 0,00
BSF. 148.509,00

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Determinacin del valor del inmueble, considerando ubicacin, caractersticas

fsicas, constructivas, edad y estado de conservacin y mantenimiento, para
conocer su valor comercial.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.

Mtodos utilizados
Terreno: Mtodo del Mercado
Construcciones: Mtodo de Costo
Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke

2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE

2.1. Descripcin general
El inmueble objeto del avalo est formado por una parcela de terreno de forma de
polgono regular, de topografa plana, de tamao 20 o ms veces del lote tipo, de
frente mayor al terreno tipo predominante, e instalaciones comerciales (Club), la
cual se encuentra en situacin intermedia de una calle primaria del sector.
2.2.

Linderos y medidas
Norte: Linda con Terrenos Patrimonio Municipal ocupado por terceros y que mide
en forma quebrada 155,88 mts + 0,10 mts + 4,20 mts + 23,40 mts + 55,78 mts
Sur: Calle 5 (Carretera L) y que mide en forma lineal 91,75 mts
Este: Linda con Terrenos Patrimonio Municipal ocupado por terceros y Avenida 7
(Cl Campo Elas) y que mide en forma quebrada 126,07 mts + 128,24 mts + 88,52
mts + 36,50 mts, y
Oeste: Linda con Flia Apruzzese, Flia Araujo, Flia Vera y Flia Casanova y mide en
forma quebrada 120,29 mts + 177,57 mts
rea del Terreno:
43.931,93 mts2

2.3.

Titularidad del bien

Este inmueble pertenece al Centro Hispano, Ciudad Ojeda, aun cuando no se
presento documentacin pertinente para el momento de la inspeccin.

2.4.

Zona y entorno
El inmueble est situado en una zona que se ha venido desarrollando y
consolidando en los ltimos tiempos, de equipamiento es suficiente en cuanto a
dotacin de los servicios pblicos, con predominio de la clase media.

2.5.

Transporte, vialidad y comunicacin

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La edificacin se encuentra situada en una va primaria, de cuatro canales de

circulacin, dos en cada sentido, con acceso fcil y rpido desde la Calle 5
(Carretera L, que es su frente), hacia la Avenida Cristbal Colon y la Avenida 2 (Av.
Intercomunal), ambas con flujo alto de circulacin de vehculos particulares y
pblicos (transporte urbano). Todas las vas del sector se hallan pavimentadas.
Estas vas forman parte de una trama urbana definida, adaptada a la topografa que
correspondera a fases de expansin urbana de la ciudad.
2.6.

Servicios
La zona est consolidada como Zona Residencial - Comerciall, cuenta con los
servicios bsicos tales como: acueducto, electricidad, gas, cobertura de seal de
telefona celular, transporte pblico. La capacidad de estos cubre totalmente los
requerimientos del sector.

2.7.

Zonificacin
De acuerdo con las Ordenanzas de Zonificacin del plan de desarrollo Urbano
Local (PDUL), del Municipio Autnomo Lagunillas, el inmueble presenta una
zonificacin Zona Residencial 5 (ZR5, mayormente), y Corredor 5-A (C5A), con
usos permitidos:
a. Usos Principales:
a.1. Vivienda Unifamiliar Aislada, Pareada y Continua
a.2. Vivienda Bifamiliar Aislada, Pareda y Continua
a.3. Vivienda Multifamiliar
b. Usos Complementarios:
b.1. Uso educacional preescolar, bsico y diversificado
b.2. Uso Religioso
b.3. Usos Recreacionales
b.4. Usos Culturales

3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)

3.1. Descripcin del terreno
El inmueble objeto del avalo est formado por una parcela de terreno de forma de
polgono regular, de topografa plana, de tamao 20 o ms veces del lote tipo, de
frente mayor al terreno tipo predominante, en un sector desarrollado en forma
planificada, consolidada urbansticamente, el cual se encuentra en situacin
intermedia de una calle primaria del sector.

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3.2.

Caractersticas de las construcciones

Ver cuadros Anexos

4. DEFINICIONES
En el desarrollo de este trabajo se emplea una terminologa particular, asociada al campo
inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la presentacin
de un grupo de definiciones bsicas, que permitan al lector no muy relacionado con estas
disciplinas, una comprensin del mismo.
A continuacin, el marco terico pertinente, aprobado por la unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (U.P.A.V.), y recogido en el Manual de Terminologa de Valuaciones
de Inmuebles, preparado por Santiago Briceo.
4.1.Valor del Mercado
El Valor del mercado es el precio ms probable, expresado en trminos de dinero, que
una propiedad alcanzara, colocada en un mercado abierto y competitivo, bajo las
condiciones que definen una venta justa, en la cual el comprador y el vendedor estn bien
informados y actan prudentemente.
Esta implcita en esta definicin, la consumacin de un acto de compra venta, para una
fecha determinada, y la transmisin del ttulo de propiedad del vendedor al comprador,
bajo las siguientes condiciones:

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El comprador y el vendedor estn tpica y positivamente motivados

Ambos estn informados y actuando en defensa de sus mejores intereses
La propiedad ha sido expuesta en un mercado abierto y la operacin se consuma en un
tiempo prudencial
La operacin se lleva a cabo en dinero efectivo o su equivalente
La definicin anterior se sustenta en el Principio de Sustitucin el cual establece que: Un
comprador prudente no pagara mas por una propiedad que el costo de adquirir un
sustituto igualmente deseable en un mercado abierto. Este principio presume que el
comprador considerara las alternativas basndose en la informacin acerca de aquellas
referencias que se ajustan a su inters y que el tiempo no es un factor determinante.
Es tambin importante considerar que el mercado inmobiliario presenta las siguientes
situaciones:
Cada unidad definida como inmueble es nica, aun cuando mantenga extremas
condiciones de semejanza con otros activos
Existen complicaciones jurdico-legales que definen la individualidad de cada
inmueble
La vida de los inmuebles es generalmente larga
Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad
financiera y al espacio en donde se ubica el inmueble
Los precios pueden estar afectados por factores externos
Las ordenanzas municipales regulan mediante zonificaciones el uso y desarrollo
de las tierras de carcter urbanizable
Los bienes inmuebles son de carcter local
El entorno urbano afecta la deseabilidad del inmueble
En muchas ocasiones se presenta la inelasticidad de la oferta
4.2.Limitaciones y supuestos
Este estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones:
La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas. Este
trabajo se lleva a cabo poniendo en prctica procedimientos, tcnicas y mtodos
universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de
Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor aunque suficientemente
fundamentadas, constituyen una opinin que no necesariamente tiene que coincidir con

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la opinin de los propietarios del inmueble, de sus posibles compradores, la de terceros,

ni aun con la de otros expertos avaluadores.
No existen mtodos matemticos ni procedimientos exactos mediante los cuales se
pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los mtodos estadsticos
que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir tendencias o
comportamientos, como una forma de orientar una opinin. Del empleo de los mtodos
estadsticos no se puede esperar valores puntuales de bienes o activos especficos, sino
valores o rangos de referencia dentro de un conjunto universal.
Toda consideracin o evaluacin de los aspectos jurdicos-legales del bien valorado, esta
fuera del alcance de este estudio.

5. FORMACION DEL VALOR

5.1.Mtodo de Mercado de terreno
Para el clculo del Valor del Terreno se aplica el METODO DE MERCADO, descrito
como un procedimiento de valuacin en el cual el estimado de valor de mercado se
predice basndose en los precios pagados en transacciones reales realizadas en el
mismo escenario y bajo caractersticas y condiciones de mediana a estricta semejanza.
Es un proceso que se basa en el anlisis de las ventas recientes, comparablemente
similares, a fin de obtener indicadores del valor ms justo de la propiedad que se est
avaluando. La confiabilidad de este enfoque depende de:
La disponibilidad de datos de las ventas de inmuebles comparables
La verificacin de los datos de las operaciones de compra-venta.
La ausencia de condiciones atpicas que pudieran afectar la aplicacin de los
referenciales.
Inicialmente fue realizada la visita de inspeccin a la parcela, tomndose las anotaciones
de las caractersticas del bien y del sector en donde se localiza, preparndose de
inmediato las evidencias fotogrficas y realizndose las mediciones respectivas.
Seguidamente se procedi a una investigacin minuciosa de las operaciones de compraventa de terrenos completamente desprovistos de cualquier tipo de construccin, en
condiciones de ubicacin, zonificacin y rea, comparables con la parcela en estudio.

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Para ello se recurre en primer lugar al Registro Publico Inmobiliario del Municipio de
Estudio de los ltimos aos, de donde se depura la muestra y se toman los referenciales
significativos.
Los datos tomados y revisados, incluyen la siguiente informacin para cada uno de los
referenciales:

Otorgantes (vendedor y comprador)

Direccin
Fecha de protocolizacin, Tomo y nmero del documento
rea y Precios de venta

Los factores de correccin utilizados son:

Factor de ubicacin, en un rango entre 1 y 10, compara la zonificacin establecida
segn el Plan de Desarrollo Local, en las ordenanzas municipales, asignndole el
menor valor al inmueble en mejor zona.
Factor de fecha, meses transcurridos desde la fecha de protocolizacin del
referencial hasta la fecha del avalo, ubicndose en el mes actual.
Factor de rea, relaciona las diferentes reas de los referenciales con el terreno
evaluado.
5.2.Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
De esta manera se estima el valor del inmueble el costo de acuerdo a su sistema
constructivo, caractersticas arquitectnicas y nivel de acabados, partiendo de partida
recuperadas del portal electrnico SIGO.WEB y de la publicacin de Cinpronet Evolucin
de Costos de Construccin, adaptando la tipologa al bien evaluado y dicho valor se
incide posteriormente por todos aquellos factores que intervienen en un proceso
constructivo: gastos financieros, honorarios profesionales, gastos administrativos, de
venta y factor razonable de utilidad que garantice la rentabilidad del negocio.
5.3.Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
De los mtodos tcnicos existentes para el clculo de la depreciacin fsica, los ms
conocidos son el de la lnea recta, el de la parbola de Kuentzle y el de Ross, que se
fundamentan en la edad del inmueble y en la previsin de la vida til, considerando que la
bienhechura a lo largo de su vida til recibe un uso normal con mantenimiento y
conservacin ideales.
Existe tambin el criterio de Heidecke que calcula la depreciacin fsica exclusivamente
por el estado de conservacin de inmueble, considerando que:

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a. La depreciacin es la prdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.
b. Las reparaciones apenas pueden aumentar la durabilidad
c. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, mientras que un bien
mal conservado se deprecia ms rpidamente.

6. CONCLUSION
Este inmueble tiene un valor estimado, segn inspecciones y clculos de: CIENTO CINCO
MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTISIETE CON 94/100 BOLIVARES
FUERTES (BSF. 105.863.127,94)

ANEXO 01: RESUMEN ESTADISTICO

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RESUMEN ESTADISTICO
SOBRE EL TERRENO
1.

Detalles Terreno (Cercano)

Terreno Residencial

rea: 477,00 mts2

Ubicacin: Sector la L

Costo: Bsf. 580.000,00

Costo x metro: Bsf. 1.215

2.

Detalles Terreno (Cercano)

Terreno Residencial

rea: 15.305 mts2

Ubicacin: Barrio Libertad, Av Isaias Medina Angarita

Costo: Bsf. 22.000.000,00

Costo x metro: Bsf. 1.440,00

3.

Detalles Terreno (Cercano)

Terreno Residencial

rea: 1.000 mts2

Ubicacin: Barrio Libertad, Carretera J

Costo: Bsf. 1.700.000,00

Costo x metro: Bsf. 1.700,00

CONSIDERACIONES - VALORES OBTENIDOS (DATOS DEL SECTOR)
1. POR OFERTAS CERCANAS
BSF. 1.450,00 / M2
2. FACTOR AJUSTE (TERRENO PLANO)

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BSF 1.450,00 / M2 X 1,00 = BSF. 1.450 / M2

3. FACTOR AJUSTE (POR TAMAO, 2 o 4 VECES DEL LOTE TIPO)
BSF 1.450,00 / M2 X 1,00 = BSF. 1.450 / M2
4. FACTOR AJUSTE (POR FRENTE Y FORMA, FRENTE MAYOR DEL LOTE TIPO)
BSF 1.450,00 / M2 X 1,00 = BSF. 1.450 / M2
5. FACTOR AJUSTE (POR DOCUMENTO NOTARIADO)
BSF 1.450,00 / M2 X 0,50 = BSF. 725,00 / M2
6. VALOR SUGERIDO
204,84 M2 (AREA) X BSF. 725,00 / M2 (MONTO OBTENIDO) =
BSF. 148.509,00.

RESUMEN ESTADISTICO
SOBRE LAS CONSTRUCCIONES
CUADRO GENERAL DE REPOSICION A NUEVO
Referencias y Consultas
1.
2.
3.

BOLETIN COSTOS DE CONSTRUCCION DE CINPRONET. CARACAS 1ER TRIMESTRE DE 2014

BANCO CENTRAL DE VENEZUELA. (TASAS PASIVAS Y ACTIVAS)
UNIDAD COORDINADORA DE PROYECTOS CONJUNTOS

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RESUMEN ESTADISTICO
TABLA DE VALORES
DESCRIPCION

M2

BSF/M2

BSF

TERRENO

43.931,93

1.968,75

86.490.987,19

TOTAL
TERRENO

86.490.987,19

DESCRIPCION
CONSTRUCCION
A. GARITA DE
VIGILANCIA
A.1. LADO SUR
(TIP.01)
A.2. LADO NORTE
(TIP. 01)
B. OFICINA, CUARTO
DE BOMBAS (TIP. 10)
C. BOHIOS
D. TECHADO
D.1. LADO ESTE
(TIP. 01)
D.2. LADO OESTE
(TIP. 01)
E. SALON (TIP. 11)
F. ESCENARIO (TIP. 10)
G. RESTAURANTE (TIP.
11)
H. BAOS/TIENDAS
(TIP. 10)
I. DEPOSITO (TIP. 10)

DESCRIPCION
A.

MEJORAS
CERCA PERIME-TRAL
A.1. LADO SUR
(FRENTE)
A.2. LADO NORTE
(FONDO)
A.3. LADO ESTE
(TIPO 01)
A.4. LADO ESTE
(TIPO 02)
A.5. LADO OESTE

M2

BSF/M2

BSF

10,00

3.850,00

38.500,00

35,50

3.850,00

136.675,00

108,50

11.050,00

1.198.925,00

143,50

4.295,00

616.332,50

34,00

1.500,00

51.000,00

44,50

1.500,00

66.750,00

104,50
235,75

X
X

13.075,00
4.025,00

=
=

1.366.337,50
948.893,75

220,50

13.075,00

2.883.037,50

129,00

11.050,00

1.425.450,00

22,75

11.050,00

251.387,50

TOTAL
CONSTRUCCIO
N

8.983.288,75

CANTIDAD

BSF/UNIDAS

BSF

91,75

2.000,00

183.500,00

239,36

2.000,00

478.720,00

251,09

2.000,00

502.180,00

128,24

1.200,00

153.888,00

120,29

2.000,00

240.480,00

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(TIPO 01)
A.6. LADO OESTE
(TIPO 02)
B. ACERAS INTERNAS
C. REVESTIMIENTOS EN
CAICO
D. PAVIMENTOS EN
CONCRETO
E. PAVIMENTOS EN
ASFALTO
F. CERCAS DE CICLON
INTERNO
G. CANCHA DE
VOLEIBALL (02)
H. CANCHA DE FUTBOL
(GRAMA ARTIFICIAL)
I. PISCINAS
J.

177,57

1.200,00

213.084,00

1.800,00

400,00

720.000,00

1.000,00

600,00

600.000,00

1.000,00

400,00

400.000,00

4.500,00

500,00

2.250.000,00

600,00

1.200,00

720.000,00

1.050,00

500,00

525.000,00

1.500,00

1.500,00

2.250.000,00

120,00

9.600,00

1.152.000,00

TOTAL
MEJORAS

10.388.852,00

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

105.863.127,9
4

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ANEXO 02: MEMORIA FOTOGRAFICA

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FIG. 01. DETALLE DE GARITA DE VIGILANCIA Y

PAVIMENTO DE ASFALTO

FIG. 02. DETALLE DE OFICINA Y CUARTO DE BOMBAS

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FIG. 03. DETALLE DE BOHIOS

FIG. 05. DETALLE DE SALON

FIG. 04. DETALLE DE TECHADOS

FIG. 06. DETALLE DE ESCENARIO

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FIG. 07. DETALLE DE RESTAURANTE

FIG. 08. DETALLE DE BAOS / TIENDAS

FIG. 09. DETALLE DE DEPOSITO

FIG. 10. DETALLE DE CAMINERIAS INTERNAS

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FIG. 11. DETALLE DE REVESTIMIENTO DE CAICO

FIG. 13. DETALLE DE PAVIMENTO DE ASFALTO

FIG. 12. DETALLE DE PAVIMENTO DE CONCRETO

FIG. 14. DETALLE DE CANCHA DE TENIS / VOLLEIBOL

Ing. Luis A. Martnez

Ingeniero Civil
C.I.: V-5.713.157
C.I.V. Nro. 69.385

FIG. 15. DETALLE DE CANCHA DE FUTBOL (GRAMA

ARTIFICIAL)

FIG. 16. DETALLE DE PISCINAS