Informe de valuaci

on de bienes
inmuebles urbanos (Sector Quinta
Paredes-Bogot
a D.C)
Jhon Alexander Gualteros Quintero
Diego David Gonzalez
Edward Alonso Garca
Universidad Distrital Francisco Jos
e de Caldas
Proyecto curricular Ingeniera catastral y Geodesia
Aval
uos Puntuales

22 de abril de 2016
Este documento fue hecho en LATEX.

1.

Identificaci
on del cliente

Edwin Robert Perez Carvajal en calidad de solicitante de la valuacion

identificado con cedula de ciudadana n
umero xx.xxx.xxx de Bogota

1.1.

Destinatario de la valuaci
on

Edwin Robert Perez Carvajal en calidad de solicitante de la valuacion

2.

Responsabilidad del valuador

El valuador no ser
a responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten al bien o a la propiedad avaluada o al ttulo legal de la misma (Escritura). Se asume que la escitura es legal y confiable, por ende, no se da
ninguna opini
on de la misma.
La propiedad es avaluada sobre la base de estar poseida por un propietario
responsable.
El valuador no entregara informacion sobre esta valoracion a nadie distinto
de la persona natural o jurdica que solicito el encargo de valuacion y
solo lo har
a con autorizacion escrita de esta, salvo en los casos en que la
obligaci
on surja de la ley.
1

3.

Identificaci
on fecha visita, informe y aplicaci
on del valor
La fecha de visita fsica inmueble objeto de valuacion se dio el da martes
29 de marzo del a
no 2016.
El documento se elabora el da 30 de febrero del a
no 2016; a partr de esta
fecha es aplicable el concepto de la valuacion.

4.

Bases de Valuaci
on, tipo y definici
on de valor
La valuaci
on se hizo con base en los requerimientos contemplados en la
regulaci
on vigente, se ajusta a los lineamientos solicitados por el cliente.
La valuaci
on se desarrolla a nivel de mercado, por consiguiente se tiene en
cuenta el valor del terreno y el valor de la construccion.

5.

Identificaci
on de las caractersticas fsicas
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en Colombia.
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en el departamento
de Cundinamarca.
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en Bogota D.C.
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en el barrio quinta
paredes, localidad 13 (Teusaquillo)
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en la calle 24 D 44
A 37

6.

Informaci
on del sector
El inmueble objeto de valuacion se encuentra ubicado en la ciudad de
Bogot
a, localidad de Teusaquillo, barrio Quinta Paredes.
A nivel de servicios p
ublicos el sector cuenta con los basicos tales como
Acueducto y alcantarillado, gas natural, energa, telefono y complementarios como televisi
on, servicio de internet, cubrimiento optimo en telefona
celular.
El inmueble objeto de valuacion se encuentra en un setor cuyo uso predominante es el de consolidacion urbanstica.
Las vas principales de acceso son la carrera 45 y la calle 26, sin embargo
son recomendables como vias alternas la calle 24, calle 25 y la carrera 45.
2

El preio objeto de valuacion cuenta con un inventario excelente en cuanto

a andenes, se refiere, la conservacion de las propiedades vecinas es buena.
En cuanto a las vas el estado de conservacion es bueno.
Los elementos de se
nalizacion urbana son adecuados para el sector, con
presencia de bicicleteros, zona de esparcimiento infantil y buenos elementos de nomenclatura urbana.
El estrato de socioeconomico asignado al inmueble objeto de valuacion es
cuatro (4)
De acuerdo a las consultas efectuadas el predio se encuentra en un barrio
legalizado.
A nivel de transporte p
ublico el sector esta en zona de cobertura del
servicio de Transmilenio en cercana de las estaciones quinta paredes, gobernaci
on y corferias por la calle 26, la presencia del Sistema integrado
de transporte p
ublico (SITP) es notable al igual que el servicio de taxis y
microbuses que tambien hacen presencia en la zona de manera excelente
por su cercana al sector de corferias.
Para el servicio de Transmilenio se observaron frecuencias entre 5 y 10 minutos para tomar el servicio J6 que se dirije hacia la estacion universidades
y el servicio K6 que se dirije hacia el portal el Dorado, para los servicios
B23, K23, H54, K54, L10, K10, M86, M84 se observaron frecuencias entre 2 y 8 minutos para los destinos Portal Norte, Portal Dorado, Portal
Usme, Portal 20 de Julio y Calle 116 respectivamente, Para el servicio
del sistema integrado de transporte el servicio 94 que se dirige hacia el
sector de Bosa san Jose se vio una frecuencia de 15 minutos en promedio
y el servicio C135 que se dirige hacia el mismo sector una frecuencia de
25 minutos, el servicio de taxis es es de uso recurrente luego se nota la
masiva de presencia de estos en el sector.

7.

Informaci
on del bien inmueble
El uso actual que se le esta dando al inmueble desde el punto de vista
econ
omico es vivienda.
El espacio que ocupa la vivienda es un lote medianero.
Los linderos corresponden a viviendas vecinas dentro de la misma cuadra,
se caracterizan por su gran extencion.
La topografa del terreno es plana.
En el sector es normal que las viviendas presenten cerramientos por el
tema de destinar un espacio al parqueo de vehculos.

El terreno donde se encuentra el inmueble objeto de valuacion es de forma

rectangular.
La extenci
on es del terreno 189m2
El
area construida es de 324m2

8.

Reglamentaci
on del uso del suelo
ZONA RESIDENCIAL CON ZONA DELIMITADAS DE COMERCIO Y
SERVICIO
MODERADA decreto 086-8/03/2011
DENSIFICACION

9.

Construcci
on
El numero de pisos del inmueble objeto de valuacion es dos (2).
El inmueble tiene sotanos.
La superficie construida es de 324m2
El estado de la construccion indica que la obra esta terminada, la construcci
on est
a terminada con excelentes terminados
El estado de la constuccion es excelente.
debido a que los muros individualmente resisten principalmente las cargas
laterales paralelas a su plano, es conveniente la colocacion de muros en
dos direcciones ortogonales en planta. la longitud de los muros en las dos
direcciones debe ser aproximadamente igual. debe tenerse especial cuidado
cuando el entrepiso trabaja en una direccion, por la tendencia a colocar
muros de carga en una sola direccion, caso en el cual es necesario utilizar
un n
umero suficiente de muros de rigidez en la direccion ortogonal.
Simetra: con el fin de evitar torsiones de toda la edificacion, esta debe
ser una planta lo m
as simetrica posible. la edificacion como un todo y los
m
odulos que la conforman, deben ser simetricos con respecto a sus ejes.
cuando la planta asimetrica sea inevitable, la edificacion debe dividirse
en m
odulos independientes por medio de juntas, de tal manera que los
m
odulos individuales sean simetricos. en lo posible se deben evitar los
m
odulos largos y angostos en planta, con longitudes mayores a tres veces su
ancho. tambien es conveniente que la localizacion de los vanos de puertas
y ventanas sean lo m
as simetricos posible.
Continuidad vertical. tanto en la efectividad de los amarres en los diafragmas, como en el trabajo de continuidad vertical, cada muro se considera

estructural, si es continuo desde la cimentacion hasta el diafragma superior conformado por la cubierta. apartir del diafragma en el que el muro
pierda continuidad vertical en mas de la mitad de su longitud horizontal,
el muro deja de considerarse estructural.
Elementos de amarre y refuerzo en los muros: Se establecen como muros
estructurales los confinados vertical y horizontalmente con elementos de
concreto reforzado.
Diafragmas: Un diafragma es un sistema estructural que amarra los muros
de la estructura de manera que act
uan como un conjunto. el entrepiso y
la cubierta pueden considerarse como diafragmas cuando cumplan una
serie de requisitos que garanticen su efectividad. el diafragma, debido a
la riqueza que tiene en su propio plano, distribuye las fuerzas siempre
entre los diferentes muros, haciendo que el muro trabaje u
nicamente en
su direcci
on longitudinal. Para que un diafragma sea efectivo debe ser
suficientemente rgido y resistente y ademas debe estar adecuadamente
amarrado a los elementos verticales que resistan las fuerzas. en aquellos
casos en que no exista un diafragma, el dise
no de los muros debe ser
realizado por un especialista, de acuerdo a los captulos a.1 a a.9 de la
norma de sismo resistencia nsr98.
Teniendo en cuenta los estandares de la Organizacion Mundial de la Salud
la vivienda cumple con los estandares de salubridad tales como: Pisos
firmes de facil limpiado, estructuras resistentes a movimientos, la cubierta
se encuentra sin agujeros conde puedan igresar roedores, la cubierta no
permite el ingreso de aguas lluvias, las habitaciones cuentan con buena
ventilaci
on.

10.

Servicios p
ublicos domiciliarios
Por estar ubicado en una zona legalizada el inmueble cuenta con todos
los sevicios b
asicos (Energa, Acueducto, Alcantarillado, Servicio de aseo
y Gas natural domiciliario)

11.

Identificaci
on de las caractersticas juridicas
La matrcula inmobiliaria del bien es 300-532296
La escritura se encuentra en la notara 24 del crculo de Bogota
La cedula catastral del inmueble es 5127-2587-342565
El chip es AAA0074ENXR
El n
umero de licencia bajo el cual se desarrollo la obra es LC 14-2-0215
ante curadura urbana n
umero 1 con vigencia de dos a
nos a partr del 1
de Marzo de 1999.
5

12.

Planeamiento zonal de la UPZ

Poltica general en la UPZ No. 107, Quinta Paredes

Consolidar el car
acter mixto de la UPZ a partir del ordenamiento de las actividades de comercio y servicios de diferentes escalas en la centralidad y ejes de
comercio y servicios, de manera que se cualifique y aumente su oferta a traves
de procesos de Renovaci
on urbana, que se protejan los sectores residenciales o
con valor patrimonial, y que se garantice el libre disfrute del espacio p
ublico
existente y proyectado.
- Poltica sobre usos y ocupacion del suelo. Promover el ordenamiento de las
actividades de la UPZ a fin de resolver los conflictos presentados en el area y
cualificar las actividades economicas de comercio y servicios en zonas especializadas, mediante la aplicaci
on del tratamiento Renovacion Urbana y la mixtura
de usos de mayor jerarqua sobre los ejes viales principales de la UPZ.
- Poltica sobre espacio p
ublico y la Estructura Ecologica Principal. El Plan
Maestro de Espacio P
ublico, Decreto Distrital 215 de 2005, se
nala como objetivo la generaci
on permanente de espacio p
ublico, con fundamento en el principio
constitucional de la funci
on social y ecologica de la propiedad privada. El Plan
pretende solucionar, a m
as tardar en el a
no 2019, el deficit actual y las necesidades futuras en cuanto a disponibilidad de espacio p
ublico, hasta alcanzar el
est
andar de diez metros cuadrados (10 m2) por habitante, adoptado por el Plan
de Ordenamiento Territorial, de los cuales, seis metros cuadrados (6 m2) por
habitante deber
an estar representados en parques, plazas y plazoletas de todas
las escalas, y los cuatro metros cuadrados (4 m2) por habitante restantes, deber
an corresponder al producto de la recuperacion y la adecuacion de las areas
pertenecientes a la Estructura Ecologica Principal.
El Plan Maestro de Espacio P
ublico, se
nala como polticas, las siguientes:
a) Poltica de Gesti
on.
b) Poltica de Cubrimiento y Accesibilidad.
c) Poltica de Calidad.
La gesti
on del espacio p
ublico comprende el conjunto de acciones coordinadas
por la Administraci
on Distrital para asegurar la efectiva generacion, administraci
on, utilizaci
on, mantenimiento y proteccion del espacio p
ublico en el territorio
Distrital.
La poltica de cubrimiento y accesibilidad comprende el conjunto de acciones
encaminadas a alcanzar los estandares mnimos de espacio p
ublico por habitante
y a orientar la consolidaci
on de un Sistema de Espacio P
ublico Construido y de
6

la Estructura Ecol
ogica Principal, bajo criterios sustentables, y al fortalecimiento de las redes y dem
as componentes del mismo, con el objeto de disponer de
espacio p
ublico acorde con la calidad de vida urbana que demanda la poblacion
y los requerimientos del crecimiento de la ciudad.
La poltica de calidad comprende el conjunto de acciones tendientes a garantizar que la construcci
on, el mantenimiento y la sostenibilidad del espacio p
ublico
mejoren la calidad sensorial del ambiente urbano, y a que se reviertan los procesos y factores que obran en detrimento ambiental, estetico y social del mismo.
- Poltica de movilidad. Potenciar la conectividad en la escala zonal a fin de
garantizar la movilidad interna del sector y mejorar la accesibilidad a las areas
de comercio y servicios presentes en la UPZ. As mismo, garantizar corredores
vehiculares que proporcionen conectividad y secciones transversales acordes con
las necesidades del tr
afico.
- Poltica sobre conservaci
on de sectores e inmuebles de interes cultural. Integrar a la din
amica de usos y mercado del suelo urbano los sectores e inmuebles
de interes cultural, garantizando la proteccion y mejoramiento de los valores
patrimoniales, tanto arquitectonicos, como urbanos y ambientales.
- Poltica de Renovaci
on Urbana. Promover la oferta de suelo para la localizacion
de actividades y proyectos de mayor jerarqua, que consoliden las centralidades
existentes y propendan por el mejoramiento en la calidad y cantidad del espacio
p
ublico.
Complementar la din
amica generada por la implementacion del sistema integrado de transporte masivo Transmilenio, para generar suelo destinado a equipamientos, comercio, servicios y de vivienda.
Las anteriores polticas se desarrollaran mediante las siguientes estrategias:
1. En relaci
on con usos y ocupacion del suelo:
- Organizaci
on de los usos permitidos a traves de la especializacion y delimitaci
on de sectores y subsectores de usos seg
un su area de actividad a traves de la
conformaci
on de normas que permitan la consolidacion de actividades terciarias
y las zonas de vivienda.
- Cualificar los usos mediante la seleccion de zonas que sean receptoras de proyectos comerciales y de servicios de mayor escala.
- Incentivar desde la norma urbanstica los englobes prediales que permitan
generar proyectos de mayor magnitud y menor impacto urbano.
2. En relaci
on con el Sistema de Espacio P
ublico Construido y la Estructu7

ra Ecol
ogica Principal:
- Conectar la red de andenes de la malla vial arterial y la malla vial intermedia con los parques de escala vecinal y de bolsillo para cohesionar como lugar
urbano el territorio de la UPZ (Decretos Distritales 190 de 2004 y 215 de 2005).
- Aprovechar las acciones urbansticas de las entidades distritales, los proyectos
del espacio p
ublico a desarrollar en las vas arterias y en la malla vial intermedia para fortalecer, consolidar y mejorar la calidad ambiental e incrementar la
oferta de espacios arborizados en la UPZ.
- Recuperar y mantener los parques de escala vecinal y de bolsillo de la UPZ.
- Generar mediante los instrumentos de planeamiento, gestion y financiacion
del suelo definidos en el POT, el espacio p
ublico que permita cumplir con el
est
andar de espacio p
ublico por habitante definido en el Plan Maestro de Espacio P
ublico en la escala local y asociado a la recuperacion de la Estructura
Ecol
ogica Principal.
3. En relaci
on con la movilidad:
- Integrar las
areas sujetas al tratamiento de Renovacion urbana con el sistema integrado de transporte masivo Transmilenio.
- Adoptar la malla vial intermedia y local, como corredores en los cuales se
busca garantizar la movilidad interna en la UPZ, definir las rutas de transporte
p
ublico, otorgar elementos para la definicion de zonas de estacionamientos en
va y orientar la priorizaci
on del gasto p
ublico.
- Construcci
on de las nuevas vas arterias localizadas en la UPZ No.107, Quinta Paredes, como lo es la Avenida Ferrocarril de Occidente, para garantizar la
permeabilidad en el sentido oriente-occidente, al servicio de las actividades que
se desarrollan en el sector.
4. En relaci
on con el tratamiento de renovacion urbana:
- Delimitar zonas de renovacion urbana otorgando aprovechamientos a partir
de la din
amica generada por las centralidades, condicionado a los correspondientes aportes al espacio p
ublico y a equipamientos, mediante la ejecucion de
planes parciales.
- Definir elementos normativos que permitan concretar proyectos de mayor escala o magnitud a traves de procesos de englobes prediales o adopcion de planes
parciales de Redesarrollo.
5. En relaci
on con los instrumentos de gestion urbanstica:
8

Aplicaci
on de instrumentos de gestion urbanstica, definidos en el POT y en
la Ley 388 de 1997, para asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios
generados por la asignaci
on de usos y condiciones de edificabilidad en la zona,
para de esta manera, contribuir a la consolidacion de los sistemas generales urbanos en la UPZ No.107, Quinta Paredes.
6. En relaci
on con la edificabilidad:
Incremento de altura y potencial constructivo sobre lo ejes viales arteriales,
sin perjuicio del reconocimiento de los sectores en los cuales el desarrollo constructivo ha consolidado estructuras de barrios regidos por sus normas originales

13.

Descripci
on del alcance del trabajo de valuaci
on

Dentro de los lineamientos expresados a solicit

ud del interesado, la valuacion
se remontan a la cuantificaci
on de los materiales usados a la hora de contruccion
del inmueble, por sugerencia del solicitante se ha tenido en cuenta al momento
de la valuaci
on factores influyentes como el terreno, ubicacion, transporte, vias
de acceso, sitios de interes cercanos

14.

Descripci
on hip
otesis y condiciones restrictivas
El inmueble no se encuentra en zonas de deslizamiento de tierra o falla
geol
ogica.
El predio se encuentra en cercanas al centro internacional de negocios
corferias (aproximadamente 200 metros).
El predio no es producto de adecuacion de canteras o rellenos sanitarios.
El predio no presenta problemas de infraestructura.
Por estar en cercanas al centro internacional de negocios corferias y la
embajada de los Estados Unidos de America es notable la presencia de
fuerzas policiales y vehiculos de cuerpos diplomaticos
El inmueble no presenta ning
un tipo de servidumbre.
El inmueble se encuentra en una zona de poca proliferacion de bandas
delincuenciales y microtrafico (DANE 2015) que pueden poner en riesgo
la integridad de sus habitantes.

Dentro de las normas urbanisticas la valuacion se encuentra en el siguiente

recuadro

15.

Descripci
on de la informaci
on y datos examinados del an
alisis de mercado, de los m
etodos seguidos y argumentaci
on que respalda
los an
alisis, opiniones y resultados
La metodologa para realizar la valuacion fue costo de reposicion por valor
depreciado

16.

Perspectivas de valorizaci
on

El predio se encuentra en una zona de constante valorizacion, la construcci

on constante de propiedad horizontal hace que el costo de estos precios se
incremente se manera desbordada, alcanzando cifras de sectores con mucho mas
potencial

17.

Valuaci
on
Detalladamente los elementos avaluados son los que comprenden la construcci
on, para esta valuacion se tiene en cuenta el terreno por sugerencia
del solicitante.
El detalle de costos se muestra a continuacion.

Las viviendas que sirvieron de comparacion para la valuacion se ilustran a

continuaci
on

10

11

12

13

14

15

16

17

18

17.1.

Resultados

Regresi
on construcci
on

Cuyo valor total de construccion fue $3000 178,458

Regresi
on construcci
on m2

Cuyo valor total de m2 $30 059,819

Regresi
on terreno

Cuyo valor total de terreno fue $7600 542,764

Regresi
on terreno m2

Cuyo valor total de m2 $40 694,708

Regresi
on valor total
19

Cuyo valor total fue $1,2620 198,497

18.

Clausula de prohibici
on de publicaci
on del
informe

Como manifiesto se pone ante los entes competentes la prohibicion de publicaci

on del presente informe salvo autorizacion de los autores.

19.

Declaraci
on de cumplimiento

Los autores hacen constar que la valuacion se ha realizados conforme a las

normas tecnicas sectoriales de valuacion emitidas en la unidad de normalizacion
de actividad valuatoria la cual incluye confirmacion de que
Los hechos presentados en el informe son correctos hasta donde el valuador
alcanzo a conocer y soportar.
La valuaci
on se elabor
o conforme al codigo de etica, normas de conducta.
El valuador no tiene interes en el bien objeto de estudio
Los analisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipotesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe.
Solo las personas especificadas en el informe han prestado asistencia profesional en la preparacion del informe.
Firma Valuadores:
John Alexander Gualteros

20

Edward Alonso Garcia

Diego David Gonz

alez

20.

Declaraci
on de no vinculaci
on

Los autores declaran no tener ninguna vinculacion e interes alguno con el

solicitant de la valuaci
on.
c 2016 JAG Todos los derechos reservados

21