KOS BINA RUMAH TERSEMBUNYI?

Jika anda merancang untuk membina sebuah banglo, ada beberapa perkara yang
melibatkan kos-kos yang perlu dikeluarkan sama ada ketika pra atau semasa
tempoh pembinaan. Kos ini kebiasaan tidak ditanggung mahupun diserap oleh
kontraktor.
(melainkan jika dinyatakan mereka)

Kami akan senaraikan kos yang terlibat dalam pembinaan sebuah rumah, dan ada
diantaranya boleh dimasukkan dalam pinjaman (jika ada lebihan pinjaman atau ia
sememangnya dinilai oleh penilai ketika pinjaman diproses).

1) Pelan Rumah
Pelan rumah kebiasaannya bergantung pada saiz rumah tersebut.
Walaupun anda memilih pelan yang sudah siap (ready), wang masih perlu dibayar
bagi mendapatkan cop arkitek (hanya pelan dicop arkitek diluluskan oleh Majlis
Daerah kelak). Kebiasaannya cajnya adalah sekitar RM 1.00 sekaki persegi
termasuk cop arkitek.

2) Pelan Besi (RC Pelan)

Ada sesetengah kontraktor sudah dipakejkan sekali didalam harga pelan rumah
(kebiasaan begitu). Pelan besi ini juga perlu dibayar bagi mendapatkan cop jurutera
awam berdaftar.
Harganya adalah sekitar RM 0.50 sekaki persegi termasuk cop jurutera.

3) Majlis Daerah
Apabila pelan sudah siap dan dicop arkitek, maka pelan ini perlu dihantar ke Majlis
Daerah tersebut. Kos Majlis Daerah adalah sangat subjektif kepada kawasan,
keluasan rumah, ruang akses jalan & lain-lain faktor. Lain Majlis Daerah, lain caj
yang dikenakannya.
Ia boleh bermula serendah RM700 ke RM 2000++.

4) Deposit Utiliti bagi Elektrik (TNB) dan Air

Apabila rumah hampir siap, permohonan bekalan elektrik akan dibuat oleh
kontraktor kepada TNB dan juga syarikat pembekalan air. Istilah deposit utiliti ini

adalah seperti caj penggunaan elektrik/air kerana nilainya akan dimasukkan dalam
bil utiliti anda.

Kosnya adalah seperti berikut:

a) Elektrik
(PENDAWAIAN SINGLE PHASE)
bagi rumah setingkat RM 700, bagi rumah 2 tingkat RM 1100

(PENDAWAIAN 3 PHASE)
bagi rumah setingkat RM 1,200, bagi rumah 2 tingkat RM 1600

b) Air
Cajnya bergantung pada syarikat bekalan air di negeri tersebut. Kalau di Kelantan,
deposit air adalah sekitar RM300-400.

5) Tambahan tiang elektrik

Untuk pengetahuan anda, jika lokasi rumah anda perlu bersambung dengan tiang
elektrik terdekat yang jaraknya 3 tiang elektrik ke bawah, maka tiang ini percuma
sahaja.
Tetapi jika lokasi rumah anda memerlukan sambungan lebih daripada 3 batang
tiang elektrik, maka TNB mengenakan caj RM200 setiap batang tiang elektrik bagi
tiang elektrik ke-4 dan ke atas.

Sebagai contoh: 5 batang tiang elektrik diperlukan bagi menyambung elektrik dari
rumah ke kawasan tiang elektrik terdekat.

Kiraannya; 3 batang tiang elektrik adalah PERCUMA. 2 batang tiang elektrik lagi
perlu dibayar dengan jumlah RM 400.

6) Enjin Air
Untuk rumah yang menggunakan bekalan air dari bawah tanah (boring air) seperti
di Kelantan, kos enjin air bagi menyedut air bawah tanah adalah dibawah
tanggungan pembeli. Ini kerana enjin air dikira sebagai aksesori. Sebuah enjin air
yang baik adalah berharga hampir RM 400.

7) Lampu, Kipas, Lampu Pagar dan lain-lain;

Dalam mana-mana spesifikasi rumah kontraktor, lampu serta kipas tidak disertakan.
Kebiasaannya, yang diberikan adalah point bagi lampu dan kipas. Pembelian lampu
dan kipas adalah dibawah tanggungan pembeli. Jika ada lebihan pinjaman (loan)
atau ia dinilai dalam pinjaman, anda boleh gunakannya bagi menampung kos ini.

8) Pemasangan paip dengan tebuk jalan;

Kebiasaannya, untuk memasang sambungan paip air ke sambungan paip kerajaan
terdekat, kontrakor akan menanggung penyambungan paip yang tidak melebihi 100
kaki jauh (segulung paip).

Jika rumah anda terletak jauh dari sambungan paip air kerajaan (melebihi 100 kaki),
biasanya caj tambahan akan dikenakan.

Dan paling penting, ia tidak melibatkan tebuk jalan. Walaupun tanggungan

kontraktor adalah sekitar 100 kaki, jika sambungan itu memerlukan jalan ditebuk
disebabkan paip air kerajaan berada diseberang jalan, caj tambahan akan
dikenakan bagi menampung kos tebuk dan tampal kembali jalan tersebut.

9) Infrastruktur Jalan Tar & Longkang;

Bagi sesetengah Majlis Daerah di Kelantan telah mewajibkan hadapan tanah bagi
tanah yang dipecah lot untuk diturap dengan jalan tar dan dipasang longkang V
(saiz 1 kaki kedalaman) sebagai syarat kelulusan pelan rumah.

Ini bermaksud, ia wajib dibuat bagi syarat mendapatkan CF (Sijil Layak Duduk/ SKD)
kemudian hari. Kos untuk penurapan jalan tar dan pemasangan longkang V adalah
subjektif, ini kerana ia bergantung pada saiz hadapan tanah anda.

Jika tanah anda terletak di corner lot, kos akan lebih tinggi kerana ia perlu diturap di
hadapan dan sisi tanah anda.

Kebiasaannya mengikut pengalaman kami, kos turap jalan tar & longkang V bagi
tanah lot bersaiz 5000 kps++ adalah berharga sekitar RM 7,000-8000. Kos ini
kebiasaannya boleh dimasukkan dalam pinjaman perumahan.

10) Yuran Guaman

Yuran guaman pula bergantung pada harga rumah & nilai pinjaman anda. Lagi
mahal harga rumah dan nilai pinjaman yang diperolehi, maka lagi tinggi caj
guaman.

Secara kasar, ini formulanya:

bagi harga rumah RM150k pertama, caj guaman adalah 1%.
bagi harga rumah >RM 850k seterusnya, caj guaman adalah 0.7%.
Contoh; sebuah rumah berharga RM300k, kiraanya begini:
RM 150k x 1% = RM 1,500
RM 150k x 0.7% = RM 1,050

Jadi jumlah caj guaman adalah: RM 1,500+ RM 1,050 = RM 2,550 (sebelum GST).
Selepas dicampurkan GST adalah RM 2,700.
Perlu diingat, jika anda membuat pinjaman rumah, caj guaman perlu dibayar 2x.

Satu nilai untuk perjanjian harga rumah, satu lagi adalah nilai loan yang diluluskan.
Sebagai contohnya, jika nilai rumah anda RM 300k, dan nilai loan yang diluluskan
juga RM 300k, maka;
Caj guaman: RM 2,700 x 2 = RM 5,400.

Bolehkah caj guaman ini dimasukkan dalam loan? Jawapannya sebenarnya tidak
boleh TETAPI, jika loan anda ada lebihan, anda boleh gunakannya untuk membayar
caj guaman.

9) Yuran Penilai (untuk loan bank sahaja)

Bergantung pada pakej pinjaman bank, kebiasaannya, yuran nilaian oleh penilai
swasta tidak ditanggung dalam pakej pinjaman. Ini bermaksud, pembeli perlu
membayar yuran yang dikenakan oleh penilai.

Formula Yuran Penilai adalah:

Nilaian RM 100,00 caj nilaian RM 400.
Setiap pertambahan RM 10,000 caj nilaian naik RM 20.

Maksimum RM 500,000.

Sebagai contoh, jika banglo itu dinilai RM 300,000, caj nilaian adalah RM 800.

10) Duti Setem Pindah Milik & Gadaian

Duti Setem pula terbahagi kepada 2 iaitu duti setem pindah milik dan duti setem
gadaian.

Bagi anda yang membeli rumah atau tanah dari tangan orang lain, anda akan
dikenakan duti setem pindah milik (tukar nama pemilik asal kepada nama anda)
dan juga duti setem gadaian (jika pinjaman rumah dibuat).

Duti Setem bagi pindah milik adalah 1% dari nilaian harga rumah/tanah tersebut. Ini
dibayar ke LHDN. (Kalau tanah sendiri, anda tidak dikenakan duti setem pindah
milik).

Selepas itu anda akan dikenakan caj pendaftaran untuk pindah milik di pejabat
tanah pula. Nilainya juga bergantung pada harga rumah/tanah. Kebiasaan hanya
beberapa ratus ringgit sahaja.

Kemudian, anda akan dikenakan pula caj pendaftaran bagi gadaian (jika anda
mengambil loan) di pejabat tanah. Harga caj pendaftaran gadaian bagi pinjaman
kerajaan dan bank adalah berbeza serta berpandukan dengan nilai hartanah
tersebut. Kebiaasaan cajnya pun beberapa ratus ringgit.

Bagi pinjaman bank pula, anda ada satu lagi duti setem atas perjanjian iaitu dibayar
kepada LHDN. Duti setem ini berjumlah 0.5% x jumlah pinjaman.

Walaupun nampak begitu banyak duti setem dikenakan, berita baiknya, untuk
pinjaman pertama perumahan (tidak kira pinjaman kerajaan atau bank) kerajaan
memberikan diskaun 50% atas duti setem yang dikenakan.

================================================
Soalan Cepumas;

Bolehkah semua senarai diatas ini dibayar menggunakan loan?

Jawapan saya:
Kalaupun boleh ia mungkin melibatkan pembelian rumah siap. Kebiasaannya, bagi
kontraktor/pemaju yang menjual rumah siap, mereka sudah menyerap semua kos
diatas dan dipakejkan dalam harga rumah.

Bagi pembinaan atas tanah sendiri, ia amat sukar dilaksanakan. Ini kerana
kontraktor tidak akan sanggup mengambil risiko mendahulukan modal, dimana
jikalau berlaku pembeli membatalkan hasrat membina rumah, risiko modal belanja
untuk dituntut adalah sangat rendah.

Kebiasaannya, kontraktor akan mengenakan juga deposit. Kalau anda jumpa

kontraktor yang sanggup menanggung semua kos di atas tanpa anda beri sebarang
deposit, maka kontraktor itu sendiri rela berkorban untuk rugi jika ada satu dua kes
pembeli membatalkan pembinaan di tengah jalan.