ASPECTOS PRTICOS DA

INSPEO PREDIAL E
MANUTENO
Flvia Zoga Andreatta Pujadas
archeo@uol.com.br

Apresentao da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005

EMPREENDIMENTOS ESTUDADOS - cases

927.000,00 m
Escritrios

Shopping Centers

252.900,00 m
i<5
7%

i<5
26%

i>15
28%

i>15
47%
5<i<15
46%

5<i<15
46%
Apresentao da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005

INSPEO PREDIAL finalidades comuns

Avaliar o estado de
conservao e manuteno
Constatao de
conformidades: tcnicooperacionais e de
manuteno
Identificao de riscos a
operao e outros
A tica do
INSPETOR

Apresentao da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005

Identificao de investimentos
para o empreendedor
Proposta de adequaes de
planos de manuteno e
gesto operacional

MANUTENO finalidades a serem inspecionadas (NBR 5674)

Executar as medidas necessrias conservao do
imvel;
Manter em condies normais de funcionamento,
mediante aspectos de desempenho previsto e vida til;
Acompanha a dinmica dos usurios suas
necessidades e expectativas;
Considerar aspectos de modernizao e desenvolvimento
tecnolgico;
Considerar aspectos financeiros e de valorizao, bem
como a viabilidades de investimentos;
Acompanhar o valor da edificao ao longo de sua vida
til, evitando aspectos de depreciao por deteriorao,
obsoletismo, mutilao, decrepitude, etc.
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METODOLOGIA APLICADA tica do Inspetor

Uso de check list: itens inspecionados, possibilidades de sintomas, nveis de
deteriorao ou degradao, agentes externos, criticidade, etc.
Inspeo da Manuteno:
9Avaliao das anomalias quanto a sua origem evitveis ou no, sob a tica
da manuteno, bem como se esto ligadas a problemas construtivos, etc.
9Anlise de dados operacionais: tempo de funcionamento, ambientes crticos
(confiabilidade x disponibilidade), relatrios gerenciais e operacionais, planos de
manuteno, escopos, matriz de responsabilidades contratos, etc.

Anlise de documentos tcnicos de controle: ensaios fsico-qumicos de

guas, ensaios de leo, teste de geradores, etc
Anlise qualitativa e conceitual de contratos de terceirizadas de
manuteno, envolvendo aspectos de equilbrio jurdico x operacional,
procedimentos, parmetros de performance, etc.
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INSPEO DA MANUTENO
A Inspeo da Manuteno1, segundo essa metodologia
aplicada, deve observar:
1.Tipos de Interveno;
2.Origem da anomalia existente;
3.Tipo de atividade do plano de manuteno - estratgia e
4. Periodicidade

TIPO DE INTERVENO: conservao (rotineira-limpeza e

operao), reparao (rotineira trocas e atividades que
prolongam a vida til), restaurao (investimento maior, retomada
de nvel de desempenho mnimo, prolonga vida til por largo
perodo) e modernizao (atendimento a usurios e mercado)
Os itens de anlise da Inspeo da manuteno esto relacionados ao tipo de classificao da mesma. Esta
classificao mencionada est baseada em BONIN Luis C., 1998, p. 14 , Anais de Manuteno de Edifcios, Vol I.

ORIGEM DAS ANOMALIAS existentes:

Evitveis e no evitveis
Evitveis esto relacionadas a aspectos de manuteno m
conservao, deteriorao precoce, perdas de desempenho,
deficincias de uso, funo e operao, etc.
No evitveis esto relacionadas a aspectos de vcios
construtivos, com origem em projeto, m execuo, m
especificao, etc
Para a elaborao correta de um plano de manuteno, bem
como se fazer a manuteno pr-ativa, deve-se ter um correto e
completo relatrio de diagnstico INSPEO PREDIAL

TIPOS DE ATIVIDADES DO PLANO:

Quanto ao tipo de atividade a ser empregada de acordo com a

estratgia de manuteno.
Preditivas Preventivas - Corretivas
Detectivas manuteno pr-ativa Engenharia de manuteno

PERIODICIDADES: funo direta da estratgia, ou seja das

atividades, bem como relacionado ao tipo de materiais
empregados no sistema e a sua vida transcorrida, associada a
aspectos de uso e exposio ambiental.

Conformidades
tcnicas
INSPEO PREDIAL
com foco na
Avaliao da
Manuteno

Conformidades
operacionais
Conformidades da
gesto

RELATRIO DE DIAGNSTICO - apresentado por uma empresa de Facilities

CIVIL
Existem infiltraes nas paredes tetos e
esquadrias
Existncia de trincas nas paredes, tetos e
pisos

Grau de
Criticidade

Descrio de falhas

no existem

juntas de dilatao

Estado do forro, piso e paredes

Estado do telhado, calhas e ralos

bons, com desgastes devido ao

tempo
bons

Estado de conservao das fachadas,

risco de queda de revestimento

no avaliado

bons

regular, muito lodo

Estado dos reservatrios

Estado da impermeabilizao de terraos
e reas descobertas.
Graus de criticidade de 1 a 5

Fotos

Soluo proposta

Estimativa de
investimento

incompleto

4 = boa operao, no oferece risco de incndio, vida ou necessidade de altos

O relatrio de diagnstico deve: descrever a deteriorao,

avaliar desempenho, avaliar a atividade de manuteno
executada, indicar criticidade e propor solues de melhoria
ou alertar para a necessidade de investimentos.

Proposta para nova classificao dos graus de urgncia

Criticidade: Norma de Inspeo Predial do IBAPE/SP
Crtico: referente a riscos contra a sade, segurana, perda
excessiva de desempenho, causando possveis paralisaes,
aumento de custos, comprometimento sensvel de vida til
(perda), etc.
Regular: referente a riscos de perda de funcionalidade sem
prejuzo a operao direta de sistemas, perda pontual de
desempenho (possibilidade de recuperao), deteriorao
precoce, desvalorizao, etc.
Mnimo: referente a riscos de perda esttica ou atividades
programveis e planejadas sem incidncia ou sem a
probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos.

Desconformidades operacionais
e gerenciais:

Falta de procedimentos e rotinas,

Falta de histrico em registros,
Falta de parmetros de fabricantes,
Falta de mecanismos de controles,
Uso indevido das instalaes,
Contrataes inadequadas (falta de aderncia
a legislaes e normas tcnicas),
Falta de matrizes de responsabilidade,
Falta de indicadores de performance, no
refletindo a realidade operacional, metodologia
inadequada (p.ex. medida em numero de OS),
Equipes reduzidas,
Falta de acompanhamento de custos de
manuteno justificativas de investimentos

Apresentao da ARCHEO Eng. Ass. - Julho/2005

Sobre os Relatrios Operacionais info bsicas

-Mensais e Anuais
-Conter informaes gerenciais: Reclamaes, taxas de sucesso,
acompanhamentos da execuo de rotinas, etc
-Consumos de energia, gua, gs, diesel, etc
-Controles de demanda, fator de potncia, etc
-Comentrios sobre qualidade da gua, seja potvel ou do sistema
de ACC
-Comentrios e acompanhamento de planos referente a relatrios de
diagnstico
-Comentrios sobre anomalias evitveis e inevitveis
-Propostas de melhoria, consoante plano de ao
-Acompanhamento de custos de manuteno e condominiais, etc.

CONSIDERAES FINAIS
100% dos empreendimentos no possuem plano de manuteno na rea
civil;
100% no possuem procedimentos registrados e avaliados;
89% dos empreendimentos no possuem tampas de reservatrios de
gua que preservem as condies descritas na NBR 5626 ou esto
deterioradas
74% possuem ligaes irregulares entre ESG e AP ou vice-versa
62% possuem problemas relacionados aos revestimentos e integridade
de fachadas
86% possuem deficincias nos tratamentos qumicos ou controles
empregados junto aos tratamentos de gua potvel, reuso, captao de
gua, gua gelada, etc.
100% dos empreendimentos possuem infiltraes de gua por percolao
e deteriorao estrutural

CONSIDERAES FINAIS
100% dos empreendimentos possuem algum tipo de contrato
incompatvel com sua realidade operacional;
100% dos empreendimentos no adaptam seus planos com relao a
vida til, idade transcorrida, quantidade de horas de funcionamento de
seus equipamentos, estado de conservao e perdas de desempenho;
100% dos empreendimentos no verificam se os investimentos efetivados
em manuteno possuem relao coerente com o tipo de instalao,
idade e estado de conservao
100% dos empreendimentos no possuem acompanhamento de custos
ou investimentos no controlam perdas de valor

MANUTENO Perda de Valor

Perda do valor de um bem
modificaes de seu estado
ou qualidade (depreciao),
ocasionados por:

Decrepitude (envelhecimento natural)

Deteriorao (desgaste uso e

manuteno inadequados)

Mutilao (retirada de sistemas

originalmente existentes)

Obsoletismo (superao tecnolgica

e funcional)

MANUTENO Lei de Sitter