Propiedad mixta: propiedad horizontal

De la propiedad horizontal estudiaremos su generalidad (1),

su componente individual (2), su componente comn (3), las
obligaciones propter rem de los propietarios horizontales (4),
su rgimen y reglamento (5), su constitucin (6), los rganos
que la dirigen y administran (7) y su extincin (8).

1. Generalidad
El Cdigo Civil de don Andrs Bello, fundado en el principio
romano de unidad del suelo y de lo construido no estableci
esta variedad de propiedad.
La propiedad horizontal puede imaginar Como una propiedad
especial, consagrada por el legislador, sobre un bien
complejo: un edificio, conjunto o unidad inmobiliaria cerrada.
Un edificio: es la construccin de uno o varios pisos
levantada sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende
un nmero plural de unidades independientes aptas para ser
usadas de acuerdo con su destino natural o convencional,
adems de reas y servicios de uso y utilidad general.
Un conjunto: es el desarrollo inmobiliario conformado por
varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno,
que comparten, adems de las estructuras y zonas comunales
de cada edificio, reas y servicios de uso y utilidad general,
como vas internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porteras, entre otros. Puede conformarse
tambin por varias unidades de vivienda, comercio o
industria, estructuralmente independientes.

Una unidad inmobiliaria cerrada: es un conjunto de

edificios,
casas
y
otras
construcciones
integradas
arquitectnica y funcionalmente, que comparten elementos
estructurales y constructivos, reas comunes de circulacin,
recreacin, reunin, instalaciones tcnicas, zonas verdes y de
disfrute
visual,
cuyos
propietarios
participan
proporcionalmente en el pago de expensas comunes, tales
como los servicios pblicos comunitarios, vigilancia,
mantenimiento y mejoras (art. 63 de la Ley 675 de 2001).
Los edificios, conjuntos y unidades inmobiliarias cerradas
sometidos al rgimen de propiedad horizontal podrn ser de
uso residencial
comercial
y mixto (tienen diversas
destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u
oficinas).
En la propiedad horizontal coexisten dos tipos de propiedad,
una singular o individual que se ejerce sobre un bien
individual (apartamento, casa o local) y otra, una especie de
copropiedad o bienes comunes, (escaleras, corredores,
etc.), siendo una y otra inseparables entre s. Ninguno de los
propietarios horizontales puede pedir la divisin del edificio o
conjunto. (A diferencia de lo que acontece con la
copropiedad).
Una vez sometido al rgimen de propiedad horizontal se
divide en bienes privados o de dominio particular y
bienes comunes.

2.

Propiedad
horizontal

individual

de

la

propiedad

Los inmuebles principales son los denominados inmuebles por

naturaleza (tierras, minas y fuentes hdricas), y los accesorios

son los calificados inmuebles por adhesin e inmuebles por

destinacin.
Una excepcin notable de esta regla general la encontramos
en este
rgimen de propiedad horizontal: en el edificio,
conjunto o centro comercial sometido a propiedad horizontal
los bienes principales son las unidades individuales (en
principio, inmuebles por adhesin).
En efecto, la propiedad sobre los bienes privados implica un
derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio
o conjunto. Incluso se exige que cada uno de estos bienes
individuales tenga matrcula inmobiliaria (art. 51 del Decreto
1250 de 1970).
Se trata de los inmuebles delimitados, funcionalmente
independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,
que integran un edificio o conjunto sometido al rgimen de
propiedad horizontal y con salida a la va pblica directamente
o por pasaje comn. Sobre la propiedad individual, el
propietario horizontal ejerce sus poderes directos de forma
singular (uso, goce, disposicin, etc.).
Hablamos de un espacio independiente, susceptible de
aprovechamiento exclusivo del propietario. Esta propiedad
comienza con las puertas del apartamento o del local y
comprende todas las instalaciones, estructura interna, pisos,
techo, balcones, entre otros. Son tambin bienes exclusivos,
sobre los cuales se ejerce este derecho de propiedad
individual, los anexos que aunque se encuentran fuera de los
lmites del apartamento o del local, estn asignados al
servicio del respectivo apartamento o local (los garajes,
jardines, depsitos, etc.). Estos anexos deben ser indicados
puntualmente en el ttulo escriturario inscrito en el registro de
instrumentos pblicos.

En este orden de ideas, la propiedad de los apartamentos,

casas y locales es una propiedad individual que recae sobre
un objeto singular (apartamento, casa o local que hace parte
de un todo: edificio, condominio o unidad inmobiliaria
cerrada). Ahora, la propiedad sobre los bienes privados
implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes
del edificio, conjunto o unidad inmobiliaria cerrada, en
proporcin con los coeficientes de copropiedad. En todos los
actos de disposicin jurdica de un bien privado se entendern
incluidos estos bienes comunes, y no podrn efectuarse
separadamente del bien de dominio particular.

3. Propiedad comn de la propiedad horizontal

Sobre la propiedad comn estudiaremos (a) su concepto, (b)

clasificacin y (c) desafectacin.
a. Concepto
Todos los propietarios de los bienes individuales son
copropietarios de los bienes comunes, los cuales pueden ser
definidos como las partes del edificio o conjunto sometidas al
rgimen de propiedad horizontal, que pertenecen a todos los
propietarios de los bienes privados. Los bienes comunes
permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento,
conservacin, seguridad, uso, goce o explotacin de los
bienes de dominio particular. Sobre los bienes comunes (salvo
los comunes de uso exclusivo) todos los propietarios
horizontales ejercen un (ius utendi) sea el Uso. Los bienes
comunes deben coincidir con lo sealado en el proyecto

aprobado y con lo indicado en el reglamento de propiedad

horizontal (pargrafo 2 del art. 24 de la Ley 675 de 2002).
Los bienes comunes de la propiedad horizontal deben
entenderse como accesorios de los bienes privados,
reconocidos como bienes principales. En efecto, la propiedad
sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad
sobre los bienes comunes del edificio, conjunto o unidad
inmobiliaria cerrada, en proporcin con los coeficientes de
copropiedad. Los bienes comunes, mientras conserven esta
calidad, son inalienables e inembargables en forma separada
de los bienes privados (art. 19, Ley 675 de 2002). Todo acto
disposicin, gravamen o embargo de un bien privado se
entendern incluidos la cuota parte de copropiedad sobre los
bienes comunes (art. 16 ibdem).
En relacin con los bienes comunes de la propiedad horizontal
dos conceptos tienen una importancia capital: los coeficientes
de copropiedad (i) y las expensas comunes (ii).

i. Coeficientes de copropiedad.

Los coeficientes de copropiedad son el porcentaje de

participacin que cada propietario de bienes privados tiene
respecto a los bienes comunes del edificio o conjunto. Dichos
coeficientes determinan la participacin de los propietarios en
la Asamblea General y la proporcin con que cada uno
contribuir en las expensas comunes del edificio o conjunto.
De acuerdo con lo establecido en el artculo 25 de la Ley 675
de 2001, todo reglamento de propiedad horizontal deber
sealar los coeficientes de copropiedad de los bienes de
dominio particular que integren el conjunto o edificio.

En los edificios o conjuntos residenciales, los coeficientes de copropiedad se calculan

teniendo en cuenta la participacin del rea privada construida de cada bien de

(art. 25, Ley 675 de 2001) Sobre los

coeficientes de copropiedad se ha afirmado lo siguiente:
dominio particular, en el rea total

En principio el uso del coeficiente de propiedad para definir el

valor del voto en las asambleas de copropietarios es un
criterio que responde a los atributos de dominio y disposicin
de la propiedad privada de conformidad con el equilibrio entre
los derechos y deberes de los copropietarios, en donde el
coeficiente de propiedad define las cuotas partes de las
responsabilidades econmicas de los recursos necesarios para
el sostenimiento de los bienes comunes y pago de servicios
pblicos domiciliarios y as, quien posee el mayor coeficiente
correlativamente paga la mayor cuota de sostenimiento. Sin
embargo, surge la duda de si la regla del equilibrio entre
derechos y deberes se debe aplicar en todas las decisiones
que se toman en las asambleas de copropietarios y si all, el
criterio del coeficiente de propiedad es una medida racional,
justa y proporcional.
En edificios o conjuntos de uso comercial o mixto
identificamos los mdulos de contribucin, concebidos como
los ndices que establecen la participacin porcentual de los
propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas
causadas en relacin con los bienes y servicios comunes, cuyo
uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del
edificio o conjunto de uso comercial o mixto (art. 3, Ley 675
de 2001).

ii. Expensas comunes

Las expensas comunes necesarias son las erogaciones
ineludibles causadas por la administracin y la prestacin de
los servicios comunes esenciales, requeridas para la

existencia, seguridad y conservacin de los bienes comunes

del edificio o conjunto. Se deben entender como esenciales
los servicios que demanden el mantenimiento, reparacin,
reposicin, reconstruccin y vigilancia de los bienes comunes,
as como los servicios pblicos esenciales relacionados con
estos. Las expensas comunes diferentes de las necesarias,
tienen un carcter obligatorio cuando son aprobadas por la
mayora calificada (art. 3, Ley 675 de 2001).
En el artculo 29 de la Ley 675 de 2001 se hace diferencia
entre las expensas comunes ordinarias (relacionadas con el
desarrollo regular del rgimen de propiedad horizontal) y las
extraordinarias (excepcionales). Respecto de las primeras
existe solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor
a cualquier ttulo del bien individual. Esto es, la persona
jurdica representada por el administrador (acreedor) puede
cobrar la totalidad de la obligacin a cada uno de sus
deudores (propietario o tenedor) o a todos conjuntamente
(art. 1571 C.C.).
Por otro lado, en el artculo 29 de la Ley 675 de 2001 tambin
se estable-ce que en caso de enajenacin del dominio sobre el
inmueble individual existe solidaridad entre enajenante y
adquirente respecto del pago de las expensas comunes no
pagadas
por
el
primero
(expensas
ordinarias
y
extraordinarias). En los incisos siguientes de esta norma se
establece lo siguiente: para el otorgamiento de la escritura
pblica (ttulo) el notario debe exigir el paz y salvo de las
expensas comunes expedido por el representante legal de la
copropiedad; en caso de que no se aporte este paz y salvo, se
debe dejar constancia en la escritura de tal circunstancia,
cuya consecuencia es justamente la solidaridad entre
enajenante y adquirente.