Avaluo de Bienes Urbanos Y15

AVALUOS DE INMUEBLES URBANOS:
PRINCIPIOS METODOLOGICOS
ING. ROBERT LAURENT

Maestra de Valuacin de Bienes
Universidad Autnoma de Puebla
Ingeniero Civil Topgrafo

Universidad de Costa Rica
AVALUO URBANOS :
Robert Laurent Sanabria naci en San Vito, Coto

Brus, Costa Rica en 1966. Es ingeniero Civil y
Topgrafo, ambas cursadas en la Universidad de
Costa Rica, y tiene una maestra en Valuacin de
Bienes de la Universidad Autnoma de Puebla,
Mxico.
Ha sido Vicepresidente de la Unin
Panamericana de Asociaciones de Valuacin
(UPAV), Presidente del Instituto Costarricense de
Valuacin (ICOVAL), subdirector de la Escuela de
Ingeniera Topogrfica de la Universidad de Costa
Rica, profesor del curso del Avalos y Peritaje de
Bienes en esa misma escuela, y profesor del curso
de Avalos de Construcciones en la Maestra de
Valuacin de Bienes de la Universidad Estatal a
Distancia (UNED). Tiene ms de 20 aos de
experiencia en el campo de la valuacin, ha
participado como expositor en diversos cursos y
congresos nacionales e internacionales sobre el
tema, y ha colaborado con distintos medios escritos
en la confeccin de artculos relacionados con la
tasacin.
Material didctico inscrito en la Universidad de Costa Rica

Laurent Sanabria, Robert
Avalos de inmuebles urbanos: principios metodolgicos
Signatura:
333.3
L382a
No. de Inscripcin:
699564
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ROBERT LAURENT (INGENIERO CIVIL y TOPOGRAFO UCR)
Master en Valoracin de Bienes Universidad Autnoma de Puebla-UNED
rlaurent@grupotecnocr.com
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 1
ANTECEDENTES
1.1 HISTORIA DE LA VALUACIN EN COSTA RICA1
Desde el descubrimiento de Amrica y aproximadamente durante un perodo de
tres siglos Costa Rica estuvo sumergida en pobreza, sin posibilidades de
desarrollar su agricultura y por ende su economa. Dicha economa se basaba
casi en su totalidad en actividades de subsistencia y actuando en un rea de
accin muy reducida, bsicamente entre aldeas. En esas circunstancia cada quien
valoraba sus bienes siguiendo bsicamente su criterio.
Durante la administracin de Juan Rafael Mora y especficamente en el ao 1853
se promulga el Cdigo de Comercio, mismo que era prcticamente una
reproduccin del Cdigo Espaol. Sin embargo en materia valuatoria tiene
importancia pues sirvi de pauta para realizar avalos de bienes, al fijar valor a los
mismos.
Con las primeras exportaciones de caf hacia Europa el puerto de Puntarenas se
empieza a desarrollar de forma importante y por ende se increment el nmero de
construcciones. En ese momento empresas aseguradoras como Lloys de
Londres empiezan a realizar su actividad en esa cuidad, por lo que se inicia en
nuestro pas el uso del criterio de valor asegurable. En esas fechas era prctica
comn que algunos propietarios aseguraban sus inmuebles para luego
incendiarlos y as cobrar el seguro. El estado con el objeto de evitar se que
continuara con esas actividades incendiarias crea el Banco de Seguros.
En los primeros aos del siglo XX se dan en el pas una serie de sucesos que
influyen en la valuacin de bienes. La promulgacin de la Ley de Seguros de
1924 tuvo influencia experiencia de valuadores de Estados Unidos y Europa.
Cabe destacar que en esa poca exista una fuerte presencia de arquitectos,
ingenieros y maestro de obras extranjeros (principalmente italianos) que favoreci
el desarrollo de la construccin y por lo tanto la necesidad de conocer el valor de
las mismas.
En esos momentos se realizaban tres tipos de valoraciones:
Con fines de aseguramiento contra incendios

Con fines impositivos (Ley del aos 1916)
Con fines crediticios (Banco Anglocostarricense, Banco de Costa Rica)
Alberto Gmez, La Valuacin en Costa Rica, UCR. 1989.

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AVALUO URBANOS :
Es por eso que se empieza hacer una distincin entre valor asegurable, y valor
para fines impositivos (impuestos).
El 2 de mayo de 1939 se promulga de Ley de Impuesto Territorial, la cual faculta a
la Direccin General de Tributacin Directa a realizar valoraciones generales,
parciales y particulares.
En nuestro pas los primeros profesionales que empezaron a brindar el servicio de
valoracin de una forma ms formal fueron los ingenieros agrnomos, ya que en
un inicio la agricultura era la principal actividad que financiaban los bancos.
En 1960 bajo el auspicio del Proyecto del Catastro Fiscal (financiado por el AID y
el Gobierno de Costa Rica), la Direccin General de la Tributacin Directa emiti
en primer Manual de Avalos.
A partir de la dcada de los setentas diferentes Bancos Nacionales e instituciones
pblicas se interesan en el tema de la valoracin creando departamentos de
avalos. Entre esas instituciones podemos mencionar a el ICE, MOPT, IDA
(ITCO), INS, CCSS, etc.
Asimismo, las instituciones privadas (Bancos, Cajas de Ahorro, Asociaciones,
Cooperativas, empresas y personas fsicas, etc.) solicitan los servicios de
profesionales estimulando el ejercicio profesional en este campo.
De esa forma en 1983 la Caja de Ahorro y Prstamo de la Asociacin Nacional de
Educadores, encarg a un grupo ingenieros (Enrique Soto Montoya, Jos Pablo
Solera y Ramn Herrera) la confeccin de un manual que sirviera de gua a los
peritos que brindan sus servicios en valuacin.
Posteriormente, algunos profesionales costarricenses empiezan a asistir a
seminarios de Valuacin impartidos por la Unin Panamericana de
Asociaciones de Valuacin (UPAV), introduciendo los conocimientos adquiridos
en nuestro pas.
Es en 1992, a raz del esfuerzo de varios ingenieros en distintas reas se crea el
Instituto Costarricense de valuares (ICOVAL), organismo que en el ao 1992 se
incorpora a la UPAV en el marco del XX Congreso Panamericano de Valuacin.
En 1995 la Asamblea Legislativa aprueba la Ley de Impuestos sobre Bienes
inmuebles (Ley No. 7509). En el artculo 10 bis de esta ley define el avalo como
el conjunto de clculos, razonamientos y operaciones, que sirven para
determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,

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AVALUO URBANOS :
tomando en cuenta su uso.
Similar definicin se da en el artculo 1 del
Reglamento de esta ley.

La necesidad actualizar conocimientos y especialmente uniformizar criterios en
materia de valuacin ha obligado a muchos profesionales a fortalecer sus
conocimientos, mediante cursos de actualizacin, seminarios, y cursos de
especializacin o maestras.
1.2 ORGANISMOS RELACIONADOS VALUACIN EN COSTA RICA.

En la actualidad no est claro el papel de los diferentes organismos que tienen
alguna injerencia en la valuacin en nuestro pas.
De ah que usualmente se generan conflictos entre profesionales de distintos
colegios, adems de los particulares (principalmente corredores de bienes races),
que de alguna forma emiten criterio respecto a peritajes o avalos.
El Colegio de Ingenieros Agrnomos, el Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos, la Cmara Costarricense de Corredores de Bienes Races, la Corte
Suprema de Justicia (lista de peritos), las Municipalidades, Tributacin Directa, el
Instituto Costarricense de Valuadores, y dems instituciones pblicas y privadas
estn en la obligacin de normalizar el proceso de valuacin y peritajes,
estableciendo pautas, lmites, obligaciones y responsabilidades.
El artculo 14 de la Ley Orgnica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos
de Costa Rica establece:
Los avalos y peritajes sobre asuntos y materiales relacionados con los
profesiones de Ingeniera y Arquitectura, que ordenen las oficinas pblicas,

instituciones autnomas y semiautnomas y municipalidades deben ser
realizadas por miembros activos del Colegio Federado de acuerdo a esta ley y
sus reglamentos
En esas circunstancias, y dada la carencia de un rgano rector de la actividad
valuatoria, recae sobre cada profesional actuar con tica y responsabilidad, de
forma que el criterio que externe se fundamente en su conocimiento, experiencia y
sentido comn. En busca de lo anterior se sugiere el siguiente cdigo2:
a. El valuador deber cimentar su reputacin en la honradez, laboriosidad y
capacidad tcnica profesional, observando las normas de tica ms
BANCOMER, Instructivo de Valoracin inmobiliaria, 1984.

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AVALUO URBANOS :
elevadas en todos sus actos, as como el debido decoro en su vida social y

profesional.
b. El valuador tendr la obligacin de contribuir al enaltecimiento de la
profesin en la medida de sus posibilidades, actuando con probidad y
buena fe, y cumpliendo con las normas del derecho vigentes.
c. El valuador no deber aceptar la ejecucin de un avalo fuera de su
especialidad donde no tenga los conocimientos y experiencia necesarios.
En su defecto solicitar el asesoramiento necesario.
d. El valuador deber sostener un criterio libre e imparcial,
independientemente de los nexos de parentesco o beneficio personal. En
su caso, deber declararlo as en el contenido del mismo.
e. El valuador deber ser veraz con respecto a lo que ve y ha investigado, y
no aceptar influencias extraas, o presiones o remuneraciones que hagan
variar su criterio.
f. El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalos que le
soliciten.
g. El valuador respetar y guardar el secreto profesional.
h. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en reputacin o
competencia, ni interferir en sus trabajos.
i.
El valuador fijar sus honorarios en forma justa y racional (Ver anexo 3)
Para sustentar los informes y comentarios el tasador debe tener un conocimiento

mnimo de las distintas leyes, reglamentos y decretos que tiene relacin directa o
indirecta con la valuacin y entre las que podemos mencionar:
Constitucin poltica de la Repblica de Costa Rica

Divisin Territorial Administrativa de la Repblica de Costa Rica
Reglamento de Construcciones
Reglamento de Zonificacin
Ley de Construccin
Ley General de Salud
Reglamento de Higiene Industrial
Ley General de Caminos Pblicos
Ley de Ferrocarriles
Ley General de Aviacin Civil
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AVALUO URBANOS :
Reglamento de Normas de presentacin, diseo y construccin para

Urbanizaciones y Fraccionamientos
Reglamento General de Servicios Elctricos
Reglamento para Bvedas de Transformadores
Ley General de Aguas
Ley de Catastro y sus Reglamentos
Ley Orgnica del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos
Reglamentos para el uso de Bitcoras.
Ley de adquisiciones, expropiaciones y constitucin de servidumbres del
Instituto Costarricense de Electricidad
Declaraciones de ciudades y zonas urbanas
Ley de Salud
Ley que regula la zona costera de Mon
Ley zona martimo-terrestre y su reglamento
Ley de proyecto de desarrollo de Golfo de Papagayo
Leyes sobre reservas indgenas
Ley y decretos de parque nacionales
Leyes que regulan la franjas de frontera (milla fronteriza)
Ley de Aguas
Reglamento para instalaciones telefnicas en urbanizaciones y su
transitorio.
Ley Forestal, su reglamento, y decretos complementarios
Leyes y decretos constitutivos de la oficina nacional de Normas y Medidas
Ley de Planificacin Urbana
Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y
Urbanizaciones.
Reglamento de Zonificacin industrial
Plan Regional para el Gran rea Metropolitana
Planes Reguladores
Ley de Propiedad Horizontal
Ley General de Minera
Decreto sobre obras martimo y pluviales y sus reglamentos
Cdigo ssmico de Costa Rica
Cdigo de Trabajo
Ley de Riesgo de Trabajo
Reglamento de Construccin y permisos de cada gobierno local
Decreto sobre manglares
Ley Creacin del SENARA
El artculo 3 de la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles Competencia de las

Municipalidades, establece que para efectos de impuestos las Municipalidades
tendrn el carcter de administracin tributaria. Se encargar de realizar
valoraciones de bienes inmuebles, facturar, recaudar y tramitar el cobro judicial y
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AVALUO URBANOS :
de administrar, en sus respectivos territorios, los tributos que genera la presente

ley.
El artculo 12 de la Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, crea el rgano de
Normalizacin Tcnica, y se sealan sus atribuciones:
Establecer las disposiciones generales de valoracin para el uso comn de

las municipalidades.
Mantener la coordinacin estricta con las municipalidades y el catastro
nacional para desarrollar en forma ptima la valoracin.
Suministrar a las municipalidades los mtodos de depreciacin, las tasas de
vida til totales y estimadas, los valores de las edificaciones segn los tipos,
los mtodos para valorar terrenos, factores tcnicos y econmicos por
considerar en cuanto a topografa, ubicacin, descripcin, agrupamiento
urbano, y servicios pblicos del terreno. El detalle de los mtodos que
emane del rgano de Normalizacin Tcnica se regular en el reglamento
de la presente Ley.
Analizar y recomendar la calidad de los avalos realizados por las
municipalidades, con el objeto de aplicar las correcciones necesarias.
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AVALUO URBANOS :
CAPITULO 2
GENERALIDADES
2.1 NATURALEZA DE LA VALUACIN DE BIENES RAICES3
El Valor de la propiedad raz se crea, mantiene, modifica y destruye a travs de
cuatro grandes fuerzas que motivan la actividad de los seres humanos. Estos son:
los ideales y normas sociales (fuerzas sociales), los ajustes y cambios econmicos
(fuerzas econmicas), los reglamentos polticos o gubernamentales (fuerzas
polticas) y las condiciones fsicas y naturales (fuerzas fsicas).
2.1.1. FUERZAS QUE CREAN VALOR
El carcter complejo de estas fuerzas es difcil de comprender ya que estn en
constante cambio y a su vez se encuentran ntimamente ligadas entre si. Para
una ligera comprensin se dan a continuacin algunos ejemplos.
FUERZAS SOCIALES:
Aumento o disminucin de la poblacin
Cambio en la densidad de la poblacin
Cambios en los elementos de las familias
Distribucin geogrfica de grupos socioeconmicos
Disposicin y niveles culturales
FUERZAS ECONMICAS
Recursos naturales, su cantidad, calidad, situacin y vida probable.
Desarrollos comerciales e industriales
Disponibilidad de empleos y niveles de sueldos
Disponibilidad de dinero y crdito
Nivel de precios, tipos de intereses e impuestos
Depreciacin monetaria
FUERZAS POLTICAS
Leyes de planificacin y desarrollo
Reglamentos de construccin
Prstamos gubernamentales
Polticas monetarias
FUERZAS FSICAS
Clima y topografa
Fertilidad del suelo
Recursos minerales
3
BANCOMER, op. cit.

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AVALUO URBANOS :
2.2 NATURALEZA DEL BIEN RAIZ

De acuerdo con el derecho romano, se entiende por bien todo lo que puede
procurar una utilidad para el hombre, por lo tanto, la propiedad del bien raz tiene
valor siempre y cuando sea posible que el hombre haga uso de la misma.
Desde el punto de vista jurdico el bien raz tiene el siguiente concepto:
El terreno no incluye solamente la tierra, sino todo lo que esta adentro del mismo,
ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del hombre, incluyendo lo que
esta sobre y debajo del terreno. As un lote especfico es en realidad una pirmide
invertida que tiene un vrtice en el centro de la tierra, atraviesa el permetro del
terreno y asciende hasta el firmamento. Por supuesto, este concepto legal de
propiedad ha sido limitado por las leyes, especialmente lo relativo al espacio sobre
y bajo la superficie del terreno.
2.3 LA PROPIEDAD4
El concepto de propiedad ha tenido a travs de la historia diferentes
concepciones:
En la poca antigua, los romanos definieron a la propiedad diciendo que es el
derecho ms completo que se puede tener sobre una cosa corporal y por eso en
esa poca slo se limit a estudiar los diversos beneficios que procura la
propiedad que se resumen en el uso, el fruto y el abuso.
El Cdigo Civil de diferentes pases nos da su punto de vista respecto del
concepto de propiedad de cada nacin en particular y as tenemos que el trmino
ha venido evolucionando a travs de la historia de cada pas.
El Cdigo Napolenico de 1804, la defini la propiedad como el derecho de gozar
y disponer de la cosa de la manera ms absoluta, con tal de que no se haga con
ella un uso prohibido por las leyes o por los reglamentos.
El Cdigo Civil Espaol de 1889, en su artculo 348 define a la propiedad diciendo:
Es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las
establecidas por las leyes.
Por lo que toca al Cdigo Ovil Alemn de 1896, establece: El propietario de una
cosa puede proceder a su arbitrio con respecto a ella y excluir a los dems de toda
injerencia, en tanto no se opongan la ley y los derechos de los terceros.
Ramrez y Gmez. El condominio una alternativa de vivienda. Puebla 1997

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AVALUO URBANOS :
El Cdigo Civil Suizo de 1907, en su artculo 641, no formula definicin de la

propiedad, sino que se limita a decir que el propietario de una cosa el que tiene el
derecho de disponer libremente de ella dentro de los limites de la ley.
Asimismo, prescindiendo de toda definicin, el Cdigo Civil italiano de 1942 en su
artculo 832 se limita a establecer: El propietario tiene el derecho de gozar y
disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo, dentro de los lmites y con la
observancia de las obligaciones establecidas por el ordenamiento jurdico.
Algunos tratadistas como el mexicano Arturo Fernndez Aguirre han definido el
concepto de propiedad de la siguiente forma: "la propiedad es el derecho en virtud
del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y exclusiva a la
accin y a la voluntad de una persona".
Por su parte, Rafael Rogina Villegas manifiesta: "La propiedad se establece en el
poder jurdico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una
cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurdico, siendo oponible este poder
a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relacin que se origina entre el
titular y dicho objeto ".
Julin Bonnecase al respecto nos seala que: "la propiedad es el derecho real en
virtud del cual, en un medio social dado y en el seno de una organizacin jurdica
determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de apropiarse por medio de
actos materiales o jurdicos toda la utilidad inherente a una cosa mueble o
inmueble".
Como conclusin, podemos decir que la propiedad representa la relacin de
dependencia en que se encuentra el hombre respecto de las cosas que a
este sirven para satisfacer sus necesidades.
2.3.1 ANTECEDENTES HISTRICOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD5
La propiedad ha sido vrtice del sistema de vida de todos los pueblos, por lo que
en gran medida es el reflejo de la evolucin histrica de la sociedad.
ROMA:
Las poblaciones que constituyeron a la Ciudad Romana demuestran que la
propiedad atraviesa en general por tres etapas: primero en "la Comunidad
Agraria: Se refiere cuando el terreno pertenece en colectividad a todos los
miembros de una tribu o de una gens, despus la Propiedad Familiar: cuando
5
Ramrez y Gmez. Op. cit
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AVALUO URBANOS :
cada familia llega a ser nica propietaria de cierta extensin de tierra que se
transmite de varn en varn a los descendientes del jefe de familia y por ltimo la
Propiedad Individual: cuando el terreno pertenece ya no a una tribu o a una
familia, sino a cada ciudadano que puede disponer de las tierras, de las cuales es
propietario exclusivo".
En la antigua Roma se consideraba a la propiedad como el derecho de obtener de
un objeto toda la satisfaccin que pudiera proporcionar. El carcter de derecho
absoluto, exclusivo y perpetuo de usar, disfrutar y disponer de una cosa del que se
invisti la propiedad romana, era acorde con el espritu que alentaba a su sistema
de propiedad.
En la ltima etapa del Imperio Romano de Occidente comienza la socializacin de
las instituciones. De sta manera, la propiedad se concibe como una funcin
social.
En el rgimen medieval la autoridad otorg un poder absoluto a la propiedad, es
decir, de dominio se extendi no slo sobre la tierra sino tambin sobre los que la
habitaban: los vasallos.
FRANCIA:
Este concepto feudal llegara hasta la Revolucin Francesa, donde se da la
declaracin de los derechos del hombre, etapa en la que se le dio un nuevo giro a
la propiedad: el de retomar a la caracterizacin romana antigua. A principios de
1789, a partir de la revolucin francesa se dio al derecho de propiedad el
significado y el aspecto civil que le corresponde, que le viene a establecer como
un derecho real de carcter privado para usar y disponer de una cosa, que es
adems un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo, como lo caracteriz el derecho
romano. Magnifico exponerte de sta poca es el Cdigo Napolenico o Cdigo
Civil, conocido muy pronto en el nuevo mundo, llevndose a cabo la abolicin de
los privilegios feudales en 1804. Este documento no slo defendi las libertades
del individuo en Francia, sino que fue una declaracin de la libertad humana
universal.
COSTA RICA:
La Constitucin Poltica de 1949 indica en su artculo 45: La propiedad es
inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por inters pblico

legalmente comprobado, previa indemnizacin conforme a la ley.
En el mismo precepto constitucional se establece que las expropiaciones slo
podrn hacerse por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin.
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AVALUO URBANOS :
2.3.2 CARACTERSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Los signos caractersticos del derecho de propiedad son los siguientes:
Es un derecho real y en forma ms concreta es el derecho real por

excelencia, por que en l se renen los derechos que pueden tenerse sobre
una cosa, ejercindose sin interferencia de otra persona.
Es un derecho vitalicio, por cuanto la propiedad como derecho siempre

existe, aun cuando su titular sea diferente.
Es un derecho absoluto, en virtud de que el titular puede ejercitar ese

derecho como mejor le convenga, siempre que no afecte a terceros ni vaya
en contra de disposiciones legales.
Es un derecho exclusivo por cuanto mientras una persona (fsica o

jurdica) tiene ese derecho, ninguna otra persona podr tenerlo sobre ese
misino bien.
Es un derecho inviolable, en virtud de que su derecho de propiedad le

debe ser respetado contra los ataques de cualquier persona, gozando a su
vez de los medios que le otorgan las leyes para defenderlo.
2.3.3 DESCRIPCIN DE LOS DISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD.

LA PROPIEDAD INDIVIDUAL.
El rgimen de propiedad individual es la forma tradicional por medio de la cual una
persona denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer
de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.
LA COPROPIEDAD.
Segn parece, en todos los pueblos, la propiedad en su origen ha sido colectiva:
los bienes pertenecan a la tribu.
Propiedad colectiva, propiedad familiar, propiedad individual; estas fueron las
etapas de posesin de la propiedad, sin embargo la evolucin contina hoy en
sentido inverso: la propiedad colectiva est reconquistando, en sus modernas
concepciones, el lugar que haba perdido.
La copropiedad de pisos o departamentos, ha adquirido un desarrollo considerable
con la crisis de la vivienda en el mundo contemporneo. Para los juristas
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AVALUO URBANOS :
franceses la indivisin o copropiedad era una situacin excepcional, porque decan

que era contraria a la naturaleza del derecho de propiedad. Para ello, expresaban,
que un derecho de propiedad compartido es necesariamente un derecho
debilitado.
Antes de la Revolucin Francesa, la copropiedad por pisos no era usual, sino en
Grenoble y en Remes. En Grenoble porque la ciudad, encerrada entre murallas,
careca de espacio y obligaba a la construccin de varios pisos con un elevado
costo. En Rennes, porque a consecuencia de un incendio, que devast la
poblacin en el siglo XVIII, los propietarios urbanos afectados por el siniestro
tuvieron que reunirse para construir mediante gastos en comn.
En Alemania se le denomina "propiedad en mancomn", que es ms bien una
propiedad colectiva que una indivisin; la cosa comn constituye una especie de
patrimonio independiente de sus miembros y su enajenacin no puede efectuarse,
sino por acuerdo de todos.
LA COPROPIEDAD existe en aquellos casos en que dos o ms personas
adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho. Es importante
subrayar que en la copropiedad, todos y cada uno de los copropietarios son
dueos de la totalidad del bien y no de una parte del mismo.
En Reglamento de construcciones de Costa Rica establece como copropiedad:
Rgimen existente en aquellos casos en que dos o ms personas adquieren la
propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la totalidad de un bien y

no sobre una parte del mismo.
EL CONDOMINIO.
El rgimen de propiedad en condominio existe cuando se combinan las dos
formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. De ambos sistemas
de propiedad antes mencionados, surge el rgimen de propiedad en condominio,
distinto a los dems y con una fisonoma propia.
El Reglamento de Construcciones de nuestro pas define condominio como:
Inmueble construido en forma horizontal, vertical o mixta, susceptible de
aprovechamiento independiente por parte de los distintos propietarios, con

elementos comunes de carcter indivisible.
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AVALUO URBANOS :
2.4
SIGNIFICADO DE VALOR6
El significado y la importancia del valor en la tasacin de bienes implica la

necesidad de definirlo claramente. Sin embargo, dicha condicin ideal no existe, y
su significado podr estar de acuerdo con infinidad de interpretaciones como se
ver ms adelante.
Las primeras aproximaciones sobre el concepto de valor, se remonta a pocas
anteriores a la era cristiana. La antigua Grecia dej algunas ideas acerca del
trabajo, la divisin del trabajo, el cambio y la moneda.
Las escuelas de teora del valor (mercantilista, fisiocrtica, clsica, etc.) fueron
modificando sus bases. Es Adam Smith, considerado el verdadero creador de la
economa cientfica, quien public la teora del valor en su obra La Riqueza de
las Naciones en 1776, en la que expresa que el trabajo anual de cada nacin
constituye el fondo con el que originalmente se proporcionan todas las medidas de
existencias y de comodidad que anualmente se consume, y consiste, o en el
inmediato producto de ese trabajo, o en lo que se compra con ese producto a
otras naciones.
Para Smith el valor tiene dos significados: uno cuando se expresa en la utilidad de
un objeto en particular y el otro el poder de compra de bienes que la posesin de
ese objeto le confiere. De ah se deriva el valor de uso y el valor de cambio.
David Ricardo, economista contemporneo de Smith, mejor la teora de este al
marcar concretamente la diferencia entre cantidad de trabajo que cost producir la
mercanca y la que con ello se puede comprar. Mejor la ley del Valor-Trabajo,
analizando el valor desde el punto de vista de la oferta y en su libro Principios de
la Economa Poltica, indic que: El valor de un artculo depende de la cantidad
relativa de trabajo que requiere para su elaboracin. En otros trminos indica que
el costo de produccin de un artculo, determina su valor.
Otros economistas como el alemn J.H. Von Thunen analiz la disminucin de
rendimientos e hizo la diferencia de la distribucin del capital y la tierra. Por su
parte Carey emiti la teora del costo de produccin menos la depreciacin y en
1820 Thomas dio a conocer la teora del valor dominante y estudio el valor desde
el punto de vista de la demanda.
En ese conjunto de pensamientos se observa el desarrollo de nuevas ideas que
evolucionan, y su esclarecimiento e interpretacin es el objetivo primordial de los
economistas.
BANCOMER, op. cit.

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AVALUO URBANOS :
2.5 PRINCIPIOS BSICOS QUE DETERMINAN LOS VALORES DE LOS

BIENES7
La valuacin se basa en normas, criterios, juicios, y poca, porque el avalo es la
una tcnica y se recomienda seguir reglas establecidas en esta prctica para
realizar una tasacin profesional. Criterios y juicios porque el valuador es un
profesional que basa el resultado del avalo en el conocimiento y preceptos
propios de esta actividad, y la poca, porque el avalo requiere de la indicacin de
una fecha determinada en la que se realiza el estudio.
2.5.1 PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA
El valor est influido por la utilidad caractersticas que poseen los objetos, tanto
por el uso que se puede hacer de ellos y la satisfaccin que producen, como por la
capacidad de provocar el deseo de posesin. El valor al mismo tiempo tiene
influencia por la escasez o la relativa posibilidad de esta. Lo anterior afecta la
oferta, mientras que la utilidad (uso) que pueda tener el producto afecta la
demanda. La oferta depende del nmero de productos que existen en el mercado
en un momento dado, en tanto que la demanda depende del deseo o necesidad
que se tenga del producto y de la capacidad de compra que exista.
2.5.2 PRINCIPIO DEL CAMBIO

Se debe prever lo que fue, lo que es y lo que ser, basndose en el principio de
causa-efecto.
Horst Karl Dobner. La Valuacin de Predios Urbanos, 1983

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AVALUO URBANOS :
En bienes hay que considerar que existen ciclos: desarrollo, equilibrio y

transformacin.
Por ejemplo algunos zonas que originalmente fueron residenciales se transforman
con el paso del tiempo y por presiones circundantes, en zonas comerciales
(Rohrmorser, Los Yoses), o bien es comn que los puntos comerciales de las
ciudades empiecen a decaer por lo competencia con centros comerciales
perifricos, pues disponen de mejores accesos, parqueos, variedad, etc.
2.5.3 PRINCIPIO DE REGRESIN Y PROGRESIN
Establece que entre dos bienes el inferior aumentar su valor por asociarse con
uno mejor. En el caso inverso el bien mejor puede perder valor por asociacin con
uno de menor valor.
2.5.4 PRINCIPIO DE LOS PERIODOS DECLINANTES E INCLINATES
Se deriva del principio del Cambio, en el que se anticipan los beneficios futuros de
un bien, para obtener el uso ptimo, luego se estabiliza y posteriormente pasa a
un perodo declinante.
2.5.5 PRINCIPIO DE LA CONTRIBUCIN Y NO CONTRIBUCIN.
Sugiere que el cambio de valor de cualquier bien depende de que se agregue o no
al bien analizado en conjunto y no en relacin con su costo individual.
Por ejemplo, si se posee un cabina en una zona de playa y se tiene la posibilidad
de construir una piscina, es posible que el valor agregado que le genere la piscina
a toda la propiedad sea mayor que el de sumar cada inmueble (piscina, terreno y
cabina) por aparte.
Asimismo, si en la misma cabina de playa se tuviese la posibilidad de construir
una chimenea o un sauna (con un costo similar a la piscina), es posible no genere
una valor agregado superior que la piscina.
2.6 DEFINICIONES
Es importante dentro de cualquier quehacer profesional poder establecer un
adecuado mecanismo de comunicacin partiendo de la utilizacin de una base de
conceptos y definiciones que todos compartan y entiendan de igual manera,
siguiendo el esfuerzo comn de uniformizar criterios.
En avalos y peritajes problemas de semntica pueden prestarse para
confusiones respecto a lo que el valuador quiso comunicar y el interesado (lector)
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AVALUO URBANOS :
pueda interpretar, de modo que se suministran a continuacin una lista de

trminos y sus definiciones que comnmente se aplican en valuacin, sin
pretender que sean los nicos:
Para empezar en el artculo 10 bis de la Ley de Impuesto Sobre Bienes inmuebles,
menciona que las municipalidades deben valorar siguiendo criterios tcnicos del
rgano de Normalizacin Tcnica y define el avalo como:
AVALUO: El conjunto de clculos, razonamientos y operaciones, que sirven para
determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,
tomando en cuenta su uso.
Por su parte el Reglamento para la contratacin de Servicios de Peritajes y
avalos de Bienes muebles e inmuebles, del Colegio Federado de Ingenieros y
Arquitectos establece:
AVALUO: Valoracin tcnica de un bien determinado o determinable lo que
implica un peritaje, referido a una moneda de curso legal y a una fecha
determinada.
En el mismo Reglamento se indica:
PERITAJE: Es el anlisis de factores y condiciones de un bien para establecer su
estado actual y de sus partes, as como de posibles estados pasados o
futuros debido al uso, o la influencia de factores externos, practicados por
un perito valuador.
Por lo tanto, es deseable que quede claro que todo avalo es un peritaje,
pero no todo peritaje es un avalo.
Desde una perspectiva menos purista el avalo es una relacin entre ciencia,
experiencia y sentido comn.
Continuando con las definiciones tenemos:
BIEN: Objeto que satisface una necesidad humana, pueden ser tangibles
(muebles e inmuebles), e intangibles (marcas, contratos, etc.)
BIEN INMUEBLE: Es aquel que no se puede transportar de un lugar a otro, sin
que sufra algn tipo de destruccin, dao, deterioro o deformacin
permanente. Son susceptibles a hipoteca.
BIENES MUEBLES: Son todos aquellos que se pueden transportar de un lugar a
otro sin que sufran deterioro. Son susceptibles a prenda.
____________________________________________________________________________________
18
AVALUO URBANOS :
Los conceptos de COSTO, VALOR y PRECIO requieren especial atencin, pues

no en pocos casos sus definiciones son aplicadas de forma errnea. Por lo tanto
en el contexto de avalos:
.
PRECIO: Representa la cantidad de dinero que se deber pagar por un bien ya

sea para adquirirlo o para comprarlo.-/ Es la cantidad de dinero pagada,
pedida u ofrecida cuando se contempla la venta de un objeto8 -/ Precio es
un trmino que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga
por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histrico, ya sea que
se revele pblicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades
financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador
y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o servicios puede o no
tener alguna relacin con el valor que otros le asignan a los bienes o
servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor
relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o
servicios bajo circunstancias particularespor el comprador y el vendedor en
cuestin bajo circunstancias particulares. 9
COSTO/COSTE: Es el gasto que se realiza para fabricar un bien.-/ Segn el
Instituto Americano de Valuadores de Bienes Races el costo es la suma
aritmtica que se incurre para la produccin de un bien, y dentro de un
proceso productivo el costo se obtiene considerando todos los elementos
directos e indirectos que inciden en la produccin de un bien.-/ Las Normas
Internacionales de Valuacin indican que es el precio pagado por los bienes
y servicios o la cantidad requerida para crear o producir el bien o servicio.
Cuando se ha completado es un hecho histrico. El precio pagado por un
bien o servicios se convierte en el costo para el comprador.
VALOR: Es el monto expresado en trminos monetarios a una fecha determinada
que tiene un bien para una persona que lo desea.-/ Las Normas
Internacionales de Valuacin lo definen como el concepto econmico que
se refiere a la relacin monetaria entre los bienes y los servicios disponibles
para compra y aquellos que los compran y venden. El valor no es un hecho,
sino una estimacin de la vala de los bienes y servicios en un tiempo
dado conforme a una definicin especfica de valor. El concepto econmico
de valor refleja la visin que se tiene en un mercado de los beneficios que
deriva el que posee los bienes o recibe los servicios en la fecha afectiva de
valuacin.
Por lo anterior un PRECIO es un hecho, mientras que un valor es una
estimacin de lo que el precio debera ser. 10
8
Dobner, Karl. Valuacin de predios rurales. 1989

Normas Internacionales de Valuacin.
10
Profesor Hadley, citado por Santiago Porras.
____________________________________________________________________________________
9
19
AVALUO URBANOS :
VALOR DE MERCADO: valor expresado en trminos monetarios a una

fecha determinada, en la que un comprador y un vendedor enterados
de las caractersticas particulares y principales de un bien, as como
de las condiciones de mercado que lo rodean, estaran dispuestos a
intercambio, estando ambos libres de presiones externas y realizando
la operacin de intercambio en un tiempo razonable.
Segn las Normas Internacionales de valuacin 2007:
Valor de Mercado: Cuanta estimada por la que un bien podra
intercambiarse a la fecha de valuacin, entre un comprador dispuesto a
comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transaccin libre tras
una comercializacin adecuada, en la que las partes hayan actuado con
la informacin suficiente, de manera prudente y sin coaccin.
Cada elemento de la anterior definicin tiene su propio marco conceptual:
la cuanta (cantidad) estimada:, se refiere a un precio expresado en
trminos monetarios (normalmente en la moneda local) pagable por la
propiedad en una transaccin mano a mano. El valor de mercado es
considerado como el ms probable precio razonablemente obtenible en el
mercado a la fecha del avalo, cumpliendo con lo trminos de la definicin
de Valor de Mercado. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el
vendedor y el ms ventajoso precio razonablemente obtenible por el
comprador. Este estimado, especficamente excluye un precio inflado o
deflatado por trminos especiales o circunstancias tales como:
financiamientos atpicos, arreglos extraordinarios de compra o
arrendamientos, consideraciones o concesiones especiales dadas por
cualquiera involucrado en la venta.
por la que un bien podra intercambiarse..., se refiere al hecho que el
valor de una propiedad es un monto estimado ms que un monto
predeterminado o un precio actual de venta. Es el precio al cual el mercado
espera que una transaccin que llena todos los otros elementos de la
definicin del Valor de Mercado pueda ser completada a la fecha del
avalo.
En la fecha de valuacin, requiere que el Valor de Mercado estimado
es especfico a una fecha dada. Porque los mercados y las condiciones de
mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o
inapropiado en otro momento. El monto de la valoracin debe reflejar el
estado actual del mercado y las circunstancias a la fecha efectiva del
avalo, no a una fecha anterior o posterior. La definicin tambin asume
intercambio simultneo, y cierre del contrato de venta sin ninguna variacin
en el precio que podra darse bajo otras circunstancias.
____________________________________________________________________________________
20
AVALUO URBANOS :
Entre un comparador dispuesto a comprar se refiere a un

comprador que est motivado, pero no compulsivo para comprar. Este
comprador es tambin uno que compra en concordancia con las realidades
del mercado actual y con las expectativas del mercado actual, en lugar de,
o en relacin con, un mercado imaginario o hipottico que no puede ser
demostrado o anticipado. El comprador asumido no pagara un precio
mayor al requerido por el mercado. El actual propietario es incluido entre
aquellos que constituyen el mercado. Un valuador no debe hacer
presunciones irreales acerca de las condiciones del mercado, ni asumir un
nivel de mercado menor que aquel razonablemente obtenible.
y un vendedor dispuesto a vender se refiere a uno que est
motivado, pero no excesivamente ansioso, ni uno forzado, dispuesto para
vender a cualquier precio, tampoco uno dispuesto a mantener un precio que
no se considera razonable en el mercado del momento. El vendedor
motivado est dispuesto a vender la propiedad en los trminos del mercado
por el mejor precio obtenible en el mercado (abierto), despus de un
periodo de exposicin del bien en el mercado.
Las circunstancias particulares del propietario actual no son parte de las
consideraciones,
porque el vendedor motivado es un propietario
hipottico.
en una transaccin libre tras una comercializacin adecuada :
significa que la propiedad se ha expuesto al mercado de la manera ms
apropiada, para efectuar su venta al mejor precio razonablemente obtenible,
en concordancia con la definicin de valor de mercado. La duracin del
tiempo de exposicin puede variar con las condiciones del mercado, pero
debe ser suficiente para permitir la atencin de un nmero adecuado de
potenciales compradores de la propiedad a ser comprada. El periodo de
exposicin ocurre con anterioridad a la fecha del avalo.
en donde las partes hayan actuado con informacin suficiente
presume que tanto el comprador motivado como el vendedor motivado
estn razonablemente informados acerca de la naturaleza y caractersticas
de la propiedad, su uso actual y potencial, y la situacin del mercado a la
fecha del avalo. Cada uno adems, se presume que acta segn sus
propios intereses con tal conocimiento y prudencia para buscar el mejor
precio para sus respectivas posiciones en la transaccin.
No es
necesariamente imprudente para un vendedor, vender una propiedad en un
mercado de precios a la baja en un precio que es menor que los niveles
previos del mercado. En tales casos, as como en otras situaciones de
compra y venta en mercados de precios cambiantes, el comprador o
vendedor prudentes actuarn en concordancia con la mejor informacin
disponible en el momento.
____________________________________________________________________________________
21
AVALUO URBANOS :
... y sin coaccin.: establece que cada parte est motivada para llevar a
cabo la transaccin, pero ninguno est forzado o indebidamente
cohesionado para completarla.
VALOR DE REPOSICIN NUEVO (VRN): valor del bien analizado al costo
estimado de un bien nuevo equivalente, sin ser necesariamente idntico,
que pueda prestar un servicio igual o similar al que presta el bien valorado,
a precios de la fecha en que se elabore un dictamen o avalo.
VALOR NETO DE REPOSICIN (VNR): valor que tiene un bien expresado en
trminos monetarios a la fecha de un dictamen, en base a las condiciones
en que se encuentre de acuerdo a la edad, estado de conservacin y grado
de obsolescencia respecto a otros bienes similares ms avanzados. O sea
luego de aplicarle los demritos correspondientes por concepto de
depreciacin fsica y tecnolgica.
VALOR DE CAPITALIZACIN: es el valor presente a la fecha del dictamen,
expresado en trminos monetarios, de los beneficios futuros que se
esperan recibir por la posesin de un bien durante la vida econmica
productiva.
VALOR MEJORADO: Valor del bien, incluyendo las mejoras realizadas
VALOR PLOTTAGE: valor que puede ser aadido al acumulado por dos o ms
lotes contiguos pertenecientes al mismo dueo.
VALOR IMPOSITIVO: valor que se toma en cuenta para fijar los tributos fiscales
VALOR DE RENTA: valor establecido con la finalidad de cuantificar la rentabilidad
de un bien.
VALOR DE ESTIMACIN: valor que se establece sin tener estudio detallado del
bien.
VALOR SENTIMENTAL: el que se asigna por razones personales.
VALOR DE CAPRICHO: valor que se aade al asignado por razones personales.
VALOR DE SALVAMENTO: Es el valor neto que se espera obtener de un bien al
final de su vida til.
____________________________________________________________________________________
22
AVALUO URBANOS :
2.7 QUE ES VALUAR?

La valoracin en un sentido general es aquella parte de la economa cuyo objetivo
es la estimacin de un determinado valor o varios valores, con arreglo de unas
determinadas hiptesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos
de clculo basados en informacin de carcter tcnico. 11
Hay tres elementos que en mayor o menor medida le dan valor a un bien12:
Que sea til
Que sea escaso
Que tenga poder adquisitivo
Con ello en mente se puede decir que valuar es estimar el valor de un bien mueble
o inmueble a una fecha determinada. Es por tanto estimar el valor de un bien
dentro de rango razonable y justificable.
2.7.1 OBJETO Y PROPSITO DEL AVALUO13
El objeto del avalo es estimar el valor o valores mediante un estudio
metodolgico, que est en funcin directa del propsito sealado por el solicitante
o interesado.
Son objeto de avalo:
Estimar el valor comercial
Estimar el valor asegurable
Estimar el valor neto de reposicin
Estimar el valor fiscal
Estimar el valor de liquidacin
Estimar el valor referido a una fecha determinada, etc.
El propsito del avalo corresponde al uso que se le dar al estudio de valoracin,
por ejemplo:
Compra-venta
Crdito hipotecario
Seguros y fianzas
Dacin de pago
Fusin o liquidacin de sociedades
Reexpresin de estados financieros
Proyecto de inversin
Valor fiscal, etc.
11
Caballer, Vicente. Valoracin agraria. 1985

Alfonso Morales. Curso de Valoracin de Terrenos. 2001
13
Alfonso Morales. Op. cit
____________________________________________________________________________________
12
23
AVALUO URBANOS :
2.8 LOS DISTINTOS ENFOQUES DE VALUACIN14

La prctica de la valuacin establece al menos tres enfoques:
2.8.1 ENFOQUE DE COSTOS: es la estimacin del valor por medio del anlisis de
los costos necesarios para reponer o construir un bien con las mismas
caractersticas y condiciones del bien valuado.
Este enfoque se baja en el principio de sustitucin que establece que
ningn comprador enterado de las caractersticas generales de un bien
estara dispuesto a pagar ms por l de lo que le constara sustituirlo por
otro que le brinde una utilidad semejante o equivalente.
2.8.2 ENFOQUE DE INGRESO: Es la estimacin del valor por medio del anlisis
del valor presente de los posible ingresos o beneficios futuros de un bien (o
de su posesin); y usualmente es medido mediante la capitalizacin de un
nivel especfico de ingresos o rentas.
Se fundamenta bsicamente en un anlisis pormenorizado de la capacidad
de un bien para producir utilidades, en funcin del grado de riesgo que la
inversin represente en comparacin con otras alternativas posibles.
2.8.3 ENFOQUE DE MERCADO: Es la estimacin de valor por medio del anlisis
y comparacin en el mercado de ventas recientes de un bien igual o similar
al valuado, para concluir en el precio ms probable de venta.
Segn las Normas Internacionales de valuacin los enfoques se definen como
siguen
Enfoque de Comparativo de Mercado. Este enfoque comparativo considera las
ventas de propiedades similares o sustitutas, as como datos relativos del
mercado, y establece un estimado de valor utilizando procesos que incluyen la
comparacin. En general, una propiedad que se vala (la propiedad sujeto) se
compara con las ventas de propiedades similares que se comercializaron en el
mercado abierto. Tambin pueden considerarse listas y ofertas.
Enfoque de Capitalizacin de Ingreso. Este enfoque comparativo considera los
datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se est valuando, y
estima el valor mediante el proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona
el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y a un tipo de valor definido,
convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado de valor. Este proceso
puede considerar relaciones directas (conocidas como tasas de capitalizacin),
14
Rafael Marqus. Criterios para valoracin de inmuebles urbanos. 2001

____________________________________________________________________________________
24
AVALUO URBANOS :
tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la

inversin), o ambas. Por lo general, el principio de sustitucin sostiene que la
corriente de ingreso que produce el mayor retorno proporcional a cierto nivel de
riesgo, da lugar a la cifra de valor ms probable.
Enfoque de costo. Este enfoque comparativo considera la posibilidad de que,
como sustituto de la compra de cierta propiedad, uno podra construir otra
propiedad que sea o una replica de la original o una que proporcionara una
utilidad equivalente. En el contexto de los bienes races, generalmente no habra
de justificarse pagar ms por cierta propiedad que el costo de adquirir un terreno
similar y construir una estructura alterna, a menos que el tiempo no sea el debido,
que existan inconvenientes o riesgos. En la prctica, el enfoque tambin tiene que
ver con la estimacin de depreciacin de propiedades ms antiguas y/o menos
funcionales en donde el estimado de costo nuevo excede de manera poco usual,
el precio probable que se pagara por la propiedad valuada. En algunos Estados,
el Enfoque de Costo no se aplica necesariamente en las estimaciones de Valor de
Mercado; por el contrario, el CRD, que es un mtodo sustituto aceptable para
llegar a un valor relativo al mercado, se aplica en los avalos de propiedades
especializadas y en lugares en donde no existen datos del mercado.
____________________________________________________________________________________
25
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 3
VALORACIN DE INMUEBLES URBANOS
3.0 GENERALIDADES
VALUAR ES COMPARAR
VALORACIN DE TERRENOS:
Existen diferentes tcnicas para la valoracin de terrenos urbanos. Sin embargo,
se parte del inters por dar valor a un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se
requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar
zonas homogneas.
La zona homognea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la
componen en cuanto a: -caractersticas fsicas (pendiente, nivel, forma de lotes,
tamao, etc.), -nivel socioeconmicas (concordancia del estrato social), -servicios,
-accesibilidad, - explotacin y uso, etc.
Una vez delimitada la zona homognea se procede a determinar sus
caractersticas ms comunes y representativas que permitir definir y establecer lo
que se denominar LOTE TIPO.
Por lo tanto, el LOTE TIPO es lo que se podra definir como un lote modal cuyas
particularidades representan la generalidad de los lotes que se ubican en la zona
homognea.
Las caractersticas del LOTE TIPO (que por definicin es medianero) se
compararn con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se
obtendr un factor de ajuste que se aplicar al VALOR ZONAL.
El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho
valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de
ventas recientes se podr utilizar datos de tracciones de zonas con caractersticas
similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor
mediante procesos de ajuste.
Tanto la definicin de las caractersticas de LOTE TIPO, como el establecimiento
del VALOR DE MERCADO, son muy importantes pues representan la base de
donde se parte para aplicar algunas tcnicas de valoracin.
Si el LOTE TIPO y/o el VALOR ZONAL se han asignado de forma errnea es muy
posible que el resultado valuatorio tambin lo sea, a pesar de riguroso que resulte
la aplicacin de un determinado proceso de tasacin sobre esos datos.
____________________________________________________________________________________
26
AVALUO URBANOS :
3.0.1 INVESTIGACION DE MERCADO

Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO,
donde se pueda delimitar una zona homognea tanto en lo referente a las
caractersticas fsicas (topografa, accesos, servicios, panormica, etc.), como por
el nivel socioeconmico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta,
alta), o bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial,
residencial, mixto, rural, turstico, etc.)
Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad
de informacin posible recurriendo a diversas fuentes:
VENTAS REALES
ANTECEDENTES
ANUNCIOS
ENTIDADES FINANCIERAS
INTERNET
CORREDORES DE BIENES RAICES
CONSULTA A COLEGAS
VERIFICACION CON LUGAREOS
BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR
3.0.2 LO QUE PARA ALGUNOS ES EL LOTE IDEAL
Ciertas personas han definido lo que a su criterio (por cierto discutible) es un
LOTE IDEAL, y algunas de las caractersticas que se le asocia son:
RELACION FRENTE-FONDO 1:3: Posiblemente esta relacin sea adecuada para
un lote de dimensiones medianas o pequeas, pues se argumenta que permite
una distribucin arquitectnica aceptable, y por otro lado facilita el diseo
urbanstico aprovechando al mximo el terreno. Sin embargo en estratos de clase
alta no necesariamente se busca esa relacin puesto que generalmente se
procura espacio libre entre residencias.
TOPOGRAFIA PLANA: Una topografa plana facilita los movimientos de tierra y
podra reducir los costos respecto a un terreno quebrad; sin embargo, nuevamente
en estratos sociales altos los terrenos con pendiente pueden ser tener atractivo
adicional para el desarrollos de trabajos arquitectnicos elaborados.
NIVEL: El rgano de Normalizacin Tcnica castiga el sobre nivel o el bajo
nivel, no obstante el mercado actual (independientemente del estrato social)
prefiere lotes con una sobre nivel razonable a fin de evitar problemas de
inundacin.
Aunque puede ocurrir, NO siempre el LOTE TIPO tiene las mismas caractersticas
del LOTE IDEAL.
Por lo tanto:
El LOTE SUJETO se compara contra el LOTE TIPO y no contra un LOTE IDEAL.
____________________________________________________________________________________
27
AVALUO URBANOS :
3.1 METODOS COMPARATIVOS PARA TERRENOS

3.1.1 METODO GRAFICO
Es un mtodo fundamentalmente didctico, donde se fracciona el lote SUJETO en
secciones que corresponden al frente del lote TIPO y a cada una de ellas se le
asigna un porcentaje de valor que disminuye conforme se aleja del frente. El
demrito mximo por descenso de valor respecto al frente es de un 20% del valor
de calle, siempre y cuando no existan otros demritos adicionales que afecten en
todo o en parte al lote sujeto.
Este mtodo es muy utilizado para lotes con frentes similares al lote tipo, pero con
profundidades variables.
EJEMPLO 1
30
80
F III
100
F II
120
FI
10
CALLE
VALOR DE CALLE
25000,00 / m2
AREA (m2)
LOTE TIPO
10,00 x 30,00
300,00
LOTE SUJETO 10,00 x 30,00
300,00
AREA (m2)
COEF.
VALOR
FRACCION I
10,00 x
10,00
100,00
1,20
25000,00
3000000,00
FRACCION II
10,00 x
10,00
100,00
1,00
25000,00
2500000,00
FRACCION III
10,00 x
10,00
100,00
0,80
25000,00
2000000,00
AREA
300,00
VALOR PROMEDIO =
TOTAL
7500000,00
25000,00 / m
____________________________________________________________________________________
28
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 2
50
40
F III
60
F II
80
100
FI
30
120
10
CALLE
VALOR DE CALLE
LOTE TIPO
LOTE SUJETO
FRACCION I
FRACCION II
FRACCION III
25000,00 / m2
AREA (m2)
10,00 x 30,00 300,00
10,00 x 50,00 500,00
AREA (m2) COEF.
10,00 x 30,00 300,00
1,00
10,00 x 10,00
10,00 x 10,00
AREA
100,00
100,00
500,00
VALOR PROMEDIO =
0,60
0,40
m
25000,00
VALOR
7500000,00
25000,00
25000,00
TOTAL
1500000,00
1000000,00
10000000,00
20000,00 / m2
____________________________________________________________________________________
29
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 3
F IV
F III
40
FII
60
50
20
20
10
80
100
FI
120
10
CALLE
VALOR DE CALLE
25000,00 /m2
AREA (m2)
LOTE TIPO
10,00 x 30,00
LOTE SUJETO
300,00
700,00
AREA (m2)
COEF.
/ m
VALOR
FRACCION I
10,00 x
30,00
300,00
1,00
25000,00
7500000,00
FRACCION II
10,00 x
10,00
100,00
0,60
25000,00
1500000,00
FRACCION III
10,00 x
10,00
100,00
0,40
25000,00
1000000,00
FRACCION IV
10,00 x
20,00
200,00
0,20
25000,00
1000000,00
AREA
700,00
VALOR PROMEDIO =
TOTAL
11000000,00
15714,29 / m2
____________________________________________________________________________________
30
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 4
CALLE
A
15000
20
120
F II
20
100
20
80
F IV
80
40
60
F III
60
40
80
20
FI
100
20
120
20
10
CALLE B
valor calle A
valor calle B
20000
15.000.00 /m2
20.000.00 /m2
AREA (m2)
LOTE TIPO 10,00 x 30,00 300,00
LOTE SUJETO 10,00 x 80,00 800,00
/m
FRACCION I
AREA (m2) COEF.

10,00 x 30,00 300,00
1,00
20000,00
6000000,00
FRACCION II
FRACCION III
10,00 x 30,00
10,00 x 10,00
300,00
100,00
1,00
0,60
15000,00
20000,00
4500000,00
1200000,00
FRACCION IV
10,00 x 10,00
AREA
100,00
800,00
0,60
VALOR PROMEDIO =
VALOR
15000,00
900000,00
TOTAL
12600000,00
15750,00 / m2
____________________________________________________________________________________
31
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 5
70.00 m
120
100
80
60
40
20
F VII
20
F VI
20
F IV
F II
FV
40
F III
60
7000
60.00 m
80
F I
100
120
9000
calle
VALOR DE CALLE A 9000,00 /m2

VALOR DE CALLE B 7000,00 /m2
30,00
70,00
AREA (m2)
300,00
4200,00
x 30,00
x 30,00
x 10,00
x 10,00
x 10,00
x 10,00
x 10,00
AREA
AREA (m2)
2100,00
900,00
400,00
200,00
300,00
200,00
100,00
4200,00
LOTE TIPO 10,00 x

LOTE SUJETO 60,00 x
FRACCION I
FRACCION II
FRACCION III
FRACCION IV
FRACCION V
FRACCION VI
FRACCION VII
10,00
10,00
10,00
10,00
10,00
10,00
10,00
x
x
x
x
x
x
x
7
3
4
2
3
2
1
VALOR PROMEDIO =
COEF.
1,00
1,00
0,60
0,60
0,40
0,20
0,40
/ m2
VALOR
9000,00 18900000,00
7000,00 6300000,00
9000,00 2160000,00
7000,00
840000,00
9000,00 1080000,00
9000,00
360000,00
7000,00
280000,00
TOTAL
29920000,00
7123,81/ m2
____________________________________________________________________________________
32
AVALUO URBANOS :
El mtodo anterior es especialmente til para lotes tipo a los que por alguna razn
se le han realizado segregaciones (ver plano adjunto).
____________________________________________________________________________________
33
AVALUO URBANOS :
3.1.2 METODO DE FACTORES

Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el
valor de una propiedad a partir de la comparacin con otros inmuebles cuyos
valores y caractersticas se conocen.
Para ello, como en otros mtodos se requiere del establecimiento del denominado
LOTE TIPO, que es un lote dentro de una zona homognea (zona de
caractersticas similares en cuanto a uso, nivel socioeconmico, servicios,
aspecto, etc.) y cuyas caractersticas son conocidas y el denominado LOTE
SUJETO, al cual se desea conocer su valor estimado.
El valor de un lote esta en funcin de una serie caractersticas particulares
(variables independientes) cuya combinacin determinan el valor de la tierra
(variable dependiente).
Dentro de las variables independientes que tiene ms importancia en la
determinacin del valor de un terreno urbano encontramos:
rea o extensin
Frente y Fondo
Forma
Pendiente
Nivel respecto a calle
Tipo de va
Servicios pblicos
Ubicacin
Capacidad de Uso de suelo
Adems se pueden considerar otras variables como vista panormica, nivel

socioeconmico, seguridad, condiciones de contaminacin, etc.
Para poder ajustar las caractersticas del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se
han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables
independientes.
Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre s
para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor
unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del
LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su rea total para obtener el VALOR
AJUSTADO u HOMOLOGADO.
Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores:
Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1)
____________________________________________________________________________________
34
AVALUO URBANOS :
Donde:
Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO)
Vlt = valor lote tipo
Fe = factor de extensin
Ff = factor de frente
FP = factor de fondo
Fr = factor de regularidad
Fpe = factor de pendiente
Fn = factor de nivel
Fq = factor de esquina
Ftv = factor de tipo de va
Fs1 = factor de servicios 1
Fs2 = factor de servicios 2
Fu = factor de ubicacin
Fv= factor de vista
Es importante recalcar que los factores anteriores solo producen algn
efecto cuando se presenta diferencia de caractersticas entre el LOTE TIPO y
el SUJETO, pues de ser iguales genera un factor con valor igual a uno (1) y
por lo tanto no afecta el resultado.
Asimismo, la utilizacin de factores tiene sentido en tanto su aplicacin
realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es
INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como
prioritarias. Por ejemplo no necesariamente una pendiente fuerte es
sinnimo de prdida de valor, o un lote esquinero no implica que su valor
sea mayor con respecto a lotes medianeros en un mismo desarrollo. 15
Lamentablemente en nuestro pas no existe una normativa que permita a los
peritos valuadores UNIFORMIDAD al momento de aplicar criterios.
Debido a ello se propone exponer diferentes enfoques de modo que el valuador
tenga una visin amplia del efecto de los factores sobre un inmueble,
principalmente comparando los factores propuestos por el Ministerio de Hacienda
(rgano de Normalizacin Tcnica) respecto a los utilizados en diferentes estados
mexicanos (producto de la retroalimentacin del programa de Maestra en
Valuacin UNED-BUAP)
Ante tal diversidad de factores, y a falta de NORMATIVIDAD para su aplicacin, es
indispensable que el profesional aplique:
ETICA, CIENCIA, CONOCIMIENTO, CRITERIO PROFESIONAL y SENTIDO
COMUN
15
Laurent Robert. Op. cit.

____________________________________________________________________________________
35
AVALUO URBANOS :
FACTOR DE EXTENSIN (Fe):

Se tiene por norma que al aumentar el rea de un terreno su valor unitario tiende a
disminuir. Ello porque generalmente para adquirir un lote de gran superficie se
requiere una inversin mayor y por lo tanto el nmero de potenciales compradores
se reduce.
a - Sugerido por Instructivo de valuacin del Estado de Mxico
Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75
Alt = Area de lote tipo
Als = Area de lote sujeto
Se considera que el Factor de extensin es aplicable en tanto: 0.75 Fe 3.0
b- Sugerido por rgano de Normalizacin Tcnica16:
Fe = (Alt) / (Als)
= Factor exponencial determinado a partir del lote a valorar
= Factor exponencial determinado a partir del lote tipo
Donde:
CALCULO DE EXPONENCIALES y
CASO INTERVALO DE AREA m2
y
1
< 30.000
0.33
2
0.364
(0.00000133
x rea)
30.000 y < 100.000
3
0.275 (0.00000025 x rea)
100.000
FACTOR DE FRENTE (Ff):

Este factor considera la premisa que a mayor frente mayor ser el valor unitario
del terreno, en tanto este frente sea aprovechable. El frente es especialmente
importante para la actividad comercial.
a- Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico:
16
Organo de Normalizacin Tcnica. Ministerio de Hacienda. Mtodo de Valoracin. 1999.

____________________________________________________________________________________
36
AVALUO URBANOS :
Si el frente del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se castiga:

Ff = (Fls / Flt ) (1/2)
Si el frente del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se premia:
Ff = (Fls / Flt ) (1/3)
Fls = Frente de lote sujeto
Flt = Frente de lote tipo
Algunos autores sugieren que su valor mximo es de 1.15
b- Organo de Normalizacin Tcnica:
Ff = (Fls / Flt ) (y)
y = coeficiente exponencial
CALCULO DE COEFICIENTE y
CASO FRENTE MAYOR ANTRE
VALOR DE y
AMBOS LOTES m
1
0.25
30
2
0.2585 (FRENTE x 0.0003)
> 30, 200
3
0.215
(FRENTE x 0.000009)
> 200, 480
4
> 480
0.17
FACTOR DE FONDO (FP):

Se estima que la relacin frente-fondo de un lote urbano debe ser 1:3, de modo
que:
a Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico
Si el fondo del lote SUJETO es mayor que el lote TIPO se castiga:
Fp = (Plt / Pls ) (1/2)
Si el fondo del lote SUJETO es menor que el lote TIPO se premia:
Fp = (Plt / Pls ) (1/3)
Pls = Fondo de lote sujeto
Plt = Fondo de lote tipo
____________________________________________________________________________________
37
AVALUO URBANOS :
b- Mtodo de franjas
Se secciona el lote en n franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la
primera no se castiga, a la segunda seccin se le aplica un factor de 0.7, a la
tercera seccin 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual)
residual
0.20
0.7x0.7x0.7x0.7 =
0.24
0.7x0.7x0.7 =0.34
0.7x0.7 = 0.49
0.70
1.00
calle
FACTOR DE FORMA (REGULARIDAD) (Fr)
Los lotes pueden presentar formas regulares o irregulares. En lotes urbanos la
forma es importante pues su potencial aprovechamiento depende de ello.
Se consideran predios regulares los cuadrilteros con un solo frente cuyos
ngulos no difieren en ms de 10 del ngulo recto. Tambin los tringulos con
dos o tres frentes, los cuadrilteros en esquina, o los pentgonos con dos
frentes.17
No se consideran irregularidades las superficies entrantes o salientes (ancones),
cuya dimensin mxima medida sobre la perpendicular al lindero respectivo no
exceda de un metro.
La figura siguiente BANCOMER propone lo que se pueden considerar como
predios regulares.
17
BANCOMER, op. cit

____________________________________________________________________________________
38
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
39
AVALUO URBANOS :
a- Instructivo de Valuacin del Estado de Mxico

Fr = (AMRI / ALS ) (1/2)
AMRI = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse
ALS = Area total del lote sujeto
Si las fracciones restantes tienen acceso a calle, se considerarn como lotes
secundarios y se aplicar la frmula:
Fr = (AMRI / ASEC ) (1/2)
AMRI = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse
ASEC = Area total del lote secundario
b- rgano de Normalizacin Tcnica:
Fr = (RLS) / (RTL)
RLS = Regularidad del lote a valorar
RTL = Regularidad del lote tipo = 1
, = Coeficientes
RLS = ALS / AMRC
AMRC = Area del mayor rectngulo que pueda circunscribirse
ALS = Area total del lote sujeto
CASO
1
2
3
4
5
CALCULO DE COEFICIENTES ,
RANGO DE AREA m2
EXPONENTES ,
< 500
0.50
0.33
500, < 1500
0.25
1500, < 50000
0.15
50000, < 200000
0.10
200000
FACTOR DE PENDIENTE (FPe):

La pendiente indica el grado de inclinacin de un terreno y generalmente se
expresa en trminos porcentuales.
a Instructivo del Estado de Mxico
____________________________________________________________________________________
40
AVALUO URBANOS :
Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote

FPe = 1 m / 2 (0.33 FPe 1.0)
Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote
FPe = 1 m / 3 (0.5 FPe 1.0)
m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevacin entre avance)
b- Organo de Normalizacin Tcnica:
Fpe = e ((Plt - Pls) / 78))
Plt = Pendiente del lote tipo
Pls = Pendiente del lote sujeto
78 = constante.
FACTOR DE NIVEL (Fn)
a- Organo de Normalizacin Tcnica
El nivel es la diferencia de medida entre el nivel de la superficie del lote y la va
frontal principal.
El factor de nivel es importante pues de ello depende en muchos casos la
accesibilidad al lote y la evacuacin de aguas pluviales y servidas. Se considera
que un lote sobre nivel tiene ventaja y ms deseabilidad que uno bajo nivel.
Fn = e ((k1 x Nls) (k2 x Nlt))
k1 = constante de nivel del lote a valorar
k2 = constante del lote tipo
Nls= nivel del lote sujeto
Nlt = nivel del lote tipo
Para bajo nivel k = -0.05
Para sobre nivel k = -0.03
Para nivel de va k = 0
NOTA DEL AUTOR:
No necesariamente un lote a nivel de acera es ms atractivo que uno que se
encuentre ligeramente sobre nivel. Lo anterior en virtud de los movimientos de
tierra que en algunos casos hay que realizar para eliminar la capa vegetal previo a
la construccin, y adems muchas personas prefieren los lotes con un sobrenivel
razonable para garantizar la evacuacin de las aguas pluviales.
____________________________________________________________________________________
41
AVALUO URBANOS :
FACTOR DE TIPO DE VA (Ftv)

a- rgano de normalizacin tcnica
Segn el ONT:
Va 1: se localiza en los sectores ms valiosos y de mayor desarrollo comercial,

con las mejores caractersticas en cuanto a materiales, estado, ancho, etc.
Va 2: se ubican en las zonas comerciales de menor desarrollo. Similares a las
anteriores en cuanto a caractersticas.
Va 3: este tipo de va se localiza en zonas residenciales y de transicin
residencial-comercial, y con caractersticas similares a las anteriores.
Va 4: se localizan en sectores residenciales, industriales y agropecuarios. De
lastre fino y permiten circulacin a todo tipo de vehculos. En zonas urbanas,
algunas servidumbres se clasifican en esta categora.
Va 5: de lastre mezclado con material grueso tipo piedra de ro o material
arenoso principalmente, y permiten la circulacin a todo tipo de vehculo.
Va 6: de tierra y permiten circulacin durante todo el ao.
Va 7: de tierra y permiten circulacin durante la poca seca
Va 8: no permiten el paso a vehculos de cuatro ruedas, solo para carretas,
bestias, peatones. Tambin se incluye la playa cuando es la nica va de acceso.
Va 9: Son vas angostas que sirven de servidumbre o alameda.
Va 10: son los ros, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuand0o son la nica va
de acceso.
Va 11: va frrea, cuando es el nico acceso al inmueble.
Esta clasificacin es en sentido decreciente, de modo que se estima que el tipo de

va 1, es cualitativamente superior a los otros.
Entonces:
Ftv = e((Vft Vfs) * 0.0646)
Vfs = va de finca a valorar
Vft = va de finca tipo
0.0646 = constante
FACTOR PARA SERVICIOS 1
a- rgano de Normalizacin Tcnica:
En la utilizacin del programa comparativo esta variable debe ser aplicada
nicamente en terrenos urbanos o rurales con desarrollo lineal, incluyen la
presencia de acera y cordn cao.
Se debe clasificar el lote a valorar utilizando la siguiente tabla:
____________________________________________________________________________________
42
AVALUO URBANOS :
Clasificacin para servicios 1

DISPONIBILIDAD
Acera
Cordn y cao
Clasificacin
0
0
1
0
1
2
1
0
3
1
1
4
0 = ausencia del servicio

1 = disponibilidad del servicio
Para cuantificar dichos servicios se tiene:
Fs1 = e ((S1ls S1lt) * 0.03)
S1ls =clasificacin de servicios 1 de lote sujeto
S1lt = clasificacin de servicios 1 del lote tipo
0.03 = constante
FACTOR PARA SERVICIOS 2

Segn el ONT dentro de los servicios 2, se consideran los servicios pblicos de
caera, electricidad, telfono y alumbrado pblico. Se utilizan tanto en zonas
urbanas como rurales.
La clasificacin de los inmuebles para esta variable se realiza segn la siguiente
matriz:
Clasificacin para servicios 2
Alumbrado Telfono Electricidad Caera Clasificacin
0
1
0
0
0
1
1
1
0
0
0
1
1
1
0
1
0
0
1
0
0
1
0
0
1
1
0
1
1
0
1
1
0
0
0
1
0
0
1
0
1
0
1
1
0
1
1
1
0
0
0
0
1
0
0
1
0
1
1
0
1
1
1
1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Del mismo modo que con los servicios 1. El factor comparativo de la variable
servicios 2 en el valor de los inmuebles, se estima con la siguiente frmula:
____________________________________________________________________________________
43
AVALUO URBANOS :
Fs2 = e((S2ls) S2lt) * 0.03)

S2ls =clasificacin de servicios 2 de la finca a valorar
S2lt = clasificacin de servicios 2 de la finca tipo
0.03 = constante
NOTA DEL AUTOR:
Se interpreta que existe un orden de importancia respecto a cada uno de los
servicios indicados, de modo que el alumbrado es el menos necesario y la caera
el de ms importancia. De ser correcto esa premisa compartimos la idea de
considerar la disponibilidad de agua es una condicin bsica e indispensable para
garantizar la habitabilidad. Sin embargo en la tabla de servicios 2 existe una
incongruencia pues no es posible que la clasificacin 12 (no dispone de caera)
este por encima de las clasificaciones 11, 10, 8 y 5 que si disponen del servicio.
Lo mismo sucede con las clasificaciones 9, 6 y 7.
FACTOR DE UBICACIN
Se refiere a la ubicacin del inmueble en la manzana, cuadrante o en general en
relacin con esquinas o las vas de comunicacin. Dobner18 sugiere en la figura
siguiente una clasificacin de lotes por ubicacin.
18
Horst Karl Dobner. Op.cit

____________________________________________________________________________________
44
AVALUO URBANOS :
a- Instructivo de Valoracin del Estado de Mxico:

FACTORES POR UBICACIN EN MANZANA
Descripcin de
Zona
Zona
ubicacin del lote
residencial
comercial
Intermedio
1.00
1.00
Esquina
1.15
1.20
2 frentes
1.10
1.15
3 o ms frentes
1.15
1.20
Cabecero
1.25
1.25
Manzanero 4 frentes
1.30
1.40
Manzanero 3 frentes
1.25
1.35
Interior
0.70
0.75
b- rgano de Normalizacin tcnica:
Ubicacin en manzana
Descripcin de ubicacin del lote
Cdigo de ubicacin
Manzanero
1
Cabecero
2
Esquinero
3
Medianero con dos frentes
4
Medianero
5
Callejn lateral
6
Callejn fondo
7
Lote en servidumbre
8
Se considera que el lote tipo en las zonas homogneas es siempre un lote
medianero (con un cdigo de identificacin de 5 de conformidad con la tabla
anterior), por ser esta la condicin ms frecuente en todos los sectores.
El factor de la ubicacin del inmueble en el valor est definido por la siguiente
frmula:
Fu = e((k * (Ulv 5))
Ulv =ubicacin del lote a valorar
5 = ubicacin del lote tipo
k = constante de ubicacin
La constante K est definida por la siguiente tabla:
____________________________________________________________________________________
45
AVALUO URBANOS :
Definicin de la constante k
Sector
K
Comercial
-0.111
Residencial
-0.0255
Para aplicar adecuadamente este factor debe tenerse cuidado en considerar
la ubicacin y
el rea
ya que en las fincas a valorar (comercial o residencial) con reas mayores a la del
lote tipo y cuya ubicacin es menor a cinco deben ser ajustadas, mediante la
frmula, Factor de ubicacin ajustada (Fua), de no presentarse tal situacin se
aplica exclusivamente la frmula (Fu), tal como se present anteriormente.
Fua = ((Fu 1) * (Alt / Alv)) + 1
FACTOR DE IRREGULARIDAD / EXCESO DE FONDO
Cuando un lote presenta muchas irregularidades, es usual fraccionar el lote en
secciones.
Cada una de estas secciones se deben analizar de manera
individualizada considerando el exceso de fondo como una irregularidad, y medida
desde la parte frontal del lote, hasta el punto ms alejado de la seccin en estudio.
Fp = (Plt / ( Plt + i))
(1/2)

i
= distancia desde el frente del lote hasta el punto ms alejado de

la seccin
____________________________________________________________________________________
46
AVALUO URBANOS :
UNA PROPUESTA DE PROCEDIMIENTO
Definir lote tipo (estudio de zona homogenea)
Definir valor zonal (estudio de mercado)
Listar caractersticas de lote sujeto (regular irregular)
Aplicar factores (aplicar criterio profesional):
a- FACTOR DE EXTENSIN (EXCESO DE AREA)

Fe = 0.25 (Alt / Als) + 0.75
Se considera que el Factor de extensin es aplicable en tanto: 0.75 Fe 3.0
b- FACTOR DE REGULARIDAD
(recomendable cuando se toma una fraccin integra)
Fr = (AMR / ATL ) (1/2)
AMR = Area del mayor rectngulo que pueda inscribirse
ATL = Area total del lote sujeto
c- FACTOR DE IRREGULARIDAD
(recomendable cuando se fracciona el lote)
Fp = (Plt / ( Plt + i))
(1/2)

i
= distancias desde el frente del lote hasta el punto ms alejado
de la seccin (en distancias perpendiculares y paralelas)
d- FACTOR DE FRENTE
(se usa para castigar lotes con frente menor al lote tipo)
Ff = (Fls / Flt ) (1/2)
Fls = Frente de lote sujeto
Flt = Frente de lote tipo
____________________________________________________________________________________
47
AVALUO URBANOS :
e- FACTOR DE FONDO
(se castiga el exceso de fondo- se recomienda mtodo de franjas)
Se secciona el lote en n franjas de profundidad igual a la del lote tipo, donde la
primera no se castiga, a la segunda seccin se le aplica un factor de 0.7, a la
tercera seccin 0.7x0.7. El coeficiente de la no debe ser menor a 0.2 (residual)
residual
0.20
0.7x0.7x0.7x0.7 =
0.24
0.7x0.7x0.7 =0.34
0.7x0.7 = 0.49
0.70
1.00
calle
f- FACTOR DE PENDIENTE
Cuando la pendiente es hacia la parte posterior del lote
FPe = 1 m / 2 (0.33 FPe 1.0)
Si la pendiente es hacia la parte frontal del lote
FPe = 1 m / 3 (0.5 FPe 1.0)
m = % pendiente en decimal: m = H / L (elevacin entre avance)
g-APLICAR FACTORES ADICIONALES

FACTOR DE NIVEL
FACTOR DE TIPO DE VIA
FACTOR DE SERVICIOS
____________________________________________________________________________________
48
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 1
FRACCION
SUPERFICIE
Lote tipo:
Valor Zonal:
10 x 30
2
$ 100,00 /m
VALOR / m2
COEFICIENTE
MOTIVO
100,00
100,00
1,00
0,67
regular
irregular
VALOR PARCIAL $
I
II
m
300,00
33,00
333,00
30000,00
2224,86
32224,86
Valor promedio / m2= 96,77

FRACCION II
factor de irregularidad
Fi = [30/(30+36)]0.5 = 0.6742
____________________________________________________________________________________
49
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
50
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 2
FRACCION
SUPERFICIE
Lote Tipo
Valor Zonal
10 x 30
2
$ 100 / m
VALOR / m2
COEFICIENTE
MOTIVO
100,00
100,00
100,00
100,00
1,00
0,67
0,70
0,46
regular
irregular
exceso de fondo
irregular - exceso de fondo
VALOR PARCIAL $
I
II
III
IV
m
300,00
33,00
50,00
30,00
413,00
30000,00
2224,86
3500,00
1380,00
37104,86

FRACCION II
Fi = [30/(30+36)]0.5 =
FRACCION III
excesode fondo
FRACCION III
exceso de fondo
irregularidad
0,67
0,70
0,70
0,70
0.5
Fi = [30/(30+41)] =
factor resultante
0,65
0,46
____________________________________________________________________________________
51
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 3
FRACCION
SUPERFICIE
Lote tipo
Valor zonal
10 x 30
$ 100 / m2
VALOR / m2
COEFICIENTE
MOTIVO
100,00
100,00
100,00
1,00
0,67
0,70
regular
irregular
irregular
VALOR PARCIAL $
m
300,00
90,00
20,00
I
II
III
30000,00
6067,80
1400,00
410,00
37467,80
FRACCION II
Fi = [30/(30+36)]0.5 =
0,67
FRACCION III
Fi = [30/(30+31)]
0.5
____________________________________________________________________________________
0,70
52
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 4
FRACCION
SUPERFICIE
Lote tipo
Valor Zonal
10 x 30
2
$ 100,00 / m
VALOR / m2
COEFICIENTE
MOTIVO
100,00
100,00
100,00
0,89
0,53
0,56
exceso de area
irregular - exceso de area
irregular
VALOR PARCIAL $
I
II
III
m
540,00
450,00
37,50
1027,50
48000,00
23815,70
2107,32
73923,02

FRACCION I
factor de extensin
Fe = 0.25 (300/540) +0,75 =
0,89
FRACCION II
factor de extensin
Fe = 0.25 (300/450) +0,75 =
0,92
Irregularidad
0.5
Fi = [30/(30+60)] =
factor resultante =
0,58
0,53
FRACCION III
Irregularidad
Fi = [30/(30+65)]
0.5
0,56
____________________________________________________________________________________
53
AVALUO URBANOS :
Ejemplo 5
Lote tipo 30 x 90
Valor zonal $ 40,00 / m2
____________________________________________________________________________________
54
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO 7
FRACCION
SUPERFICIE
VALOR / m
COEFICIENTE
MOTIVO
I
II
III
IV
V
VI
m2
3600,00
2000,00
500,00
500,00
250,00
400,00
40,00
40,00
40,00
40,00
40,00
40,00
0,94
0,70
0,43
0,43
0,43
0,41
exceso de area
exceso de fondo
exceso de fondo - irregular
VALOR PARCIAL
$
7250,00
135000,00
56000,00
8573,21
8573,21
4286,61
6589,50
219022,54

FRACCION I
factor de extensin Fe = 0.25 (2700/3600) +0,75 =
0,94
FRACCION II
exceso de fondo
0,70
FRACCION III
exceso de fondo
irregularidad
0,70
0.5
Fi = [90/(90+150)] =
factor resultante =
FRACCION IV
exceso de fondo
irregularidad
0,70
0.5
0,61
0,43
0.5
0,61
0,43
Fi = [90/(90+150)] =
factor resultante =
FRACCION V
exceso de fondo
irregularidad
0,70
Fi = [90/(90+150)] =
factor resultante =
FRACCION VI
exceso de fondo
irregularidad
0,61
0,43
0,70
0.5
Fi = [90/(90+170)] =
factor resultante =
0,59
0,41
____________________________________________________________________________________
55
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
56
AVALUO URBANOS :
3.2 ENFOQUE DEL COSTO

Este mtodo es posiblemente el ms aplicado en nuestro medio. Consiste en
estimar el valor de un inmueble a partir del costo de reposicin de otro igual o
similar al bien evaluado, considerando adicionalmente el estado de conservacin
en que se encuentre.
Para ello lo usual es analizar separadamente el terreno y las construcciones que
se encuentran sobre el.
3.2.1. CONSIDERACIONES RESPECTO A TERRENOS
En el caso de terrenos se podra estimar el valor mediante el mtodo de costos
partiendo del valor de un terreno en verde o brea y adicionando la inversin
que signifique llevar ese terreno a condiciones urbanas (calles, alcantarillado,
electrificacin, agua potable, etc.).
Sin embargo, la prctica comn establece que para avalos fsicos el valor del
terreno se estima mediante mtodos de mercado, aplicando luego factores de
ajuste al LOTE SUJETO respecto a un LOTE TIPO para homologar el VALOR
ZONAL.
El procedimiento ya se ha analizado en los apartados anteriores.
3.2.2 CONSIDERARIONES RESPECTO A CONSTRUCCIONES
Se pretende determinar el Valor Neto de Reposicin (VNR) de un bien a partir del
Valor de Reposicin Nuevo (VRN) el cual es ajustado considerando el efecto de la
edad, el estado de conservacin, obsolescencia, etc.
3.2.2.1 ALTERNATIVAS PARA EL VALOR DE REPOSICIN NUEVO
Como se ha mencionado con anterioridad el Valor de Reposicin Nuevo
(VRN) es el costo que representa sustituir un bien por otro nuevo
equivalente, sin que necesariamente sea idntico, pero que pueda prestar
los mismos servicios de forma igual o similar al que presta el bien valorado,
a precios de la fecha en la que se elabora el dictamen.
Existen varias alternativas para establecer el Valor de Reposicin Nuevo de
un bien como lo es: a travs de un presupuesto detallado, por medio de
parmetros generales (tablas de valores promedio), o bien algn mtodo
intermedio (ley de pareto).
A- PRESUPUESTO: los valores se obtienen a travs de un resumen
detallado de costos de cada uno de los elementos que conforman el
____________________________________________________________________________________
57
AVALUO URBANOS :
inmueble. En nuestro pas existe un formato de presupuesto global

usualmente utilizado por las instituciones financieras donde se establecen la
actividad o elemento, la cantidad y sus unidades, el costo unitario y el costo
total. (ver modelo adjunto) Adicionalmente, se hace un clculo
independiente de los costos directos y los costos indirectos, para finalmente
generar el valor del inmueble, que dividido entre el rea total, se obtiene el
valor por metro cuadrado. La ventaja de dicho mtodo es que es preciso,
sin embargo puede resultar caro y lento.
EJEMPLO DE PRESENTACION DE PRESUPUESTO
OBRA TERMINADA
CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL

UNITARIO
OBRA TERMINADA
VIENEN
0
CANTIDAD UNIDAD PRECIO TOTAL
UNITARIO
11 CIELOS
EMPLANTILLADO
DE TABLILLA
MADERA LAMINADA (PLYWOOD)
DE CARTON
DE GYPSUM
ARTESONADO
CORRIENTE
TRABAJO PRELIMINAR
2
MOVIMIENTO DE TIERRA
3 CIMIENTOS
LOSA FLOTANTE
BASAS
PLACA CORRIDA
CORNISAS
12 REPELLOS
AFINADO
ESTUCO
PRINGADO
QUEMADO
13 PISOS
ENCADENILLADO
TABLONCILLO DE
PARQUET
CERAMICA
MOSAICO DE TERRAZO
TERRASIN
BALDOSAS DE
LUJADO
MUROS DE CONTENCION
5 PAREDES Y TABIQUES
DE BLOQUES
DE LADRILLO
PANELES PREFABRICADOS
ARMAZON DE MADERA
FORRO GYPSUM
TAPICHELES DE
6
RELLENOS INTERNOS
LIJADA
PULIDA
14 ENCHAPES
RODAPIE DE MADERA
7
CONTRAPISO
8 HORMIGON ARMADO
VIGAS
COLUMNAS
15 AZULEJO
CERAMICA
9 ENTREPISO
DE MADERA
PRETENSADO
LOSA DE
16 EVACUACION PLUVIAL
CANOAS
BAJANTES
BOTAGUAS
TUBERIA ENTERRADA
CAJAS DE REGISTRO
PRECINTA
CUMBRERA
10 TECHOS
CUBIERTA DE
CERCHAS
LOSAS
PASAN
PASAN
____________________________________________________________________________________
58
AVALUO URBANOS :
OBRA TERMINADA
VIENEN
CANTIDAD UNIDAD PRECIO
UNITARIO
17 SANITARIA
INODOROS
LAVAMANOS
TUBERIA DE
TANQUE SEPTICO Y
DRENAJE
CAJAS DE REGISTRO
CENICEROS
18 CAERIAS
TANQUE CAPTACION
TANQUE AGUA CALIENTE
BOMBA
FONTANERIA
OBRA TERMINADA
VIENEN
CANTIDAD UNIDAD PRECIO
UNITARIO
28
PINTURA
29
ENZACATADO
30
ACERAS
31
ESCALERAS
32
TAPIAS
33
VERGAS O REJAS
19
ACCESORIO DE BAO
SUBTOTAL COSTOS DIRECTOS
20 MARCOS Y PUERTAS
CORRIENTES
ELEMENTOS
34
INDICAR %
RIEGOS PROFESIONALES
35
IMPREVISTOS
21 MARCOS Y VENTANAS
DE MADERA
DE ALUMINIO
CELOSIAS
36
CARGAS SOCIALES
37
UTILIDAD CONTRATISTA
38
22 VIDRIOS
TRANSPARENTES
ESCARCHADOS
GASTOS DE FORMALIZACION
39
PLANOS Y COPIAS
40
23 ELECTRICIDAD
TUBO CONDUIT
ALAMBRADO
ACCESORIOS
PERMISOS DE CONSTRUCCION
41
FISCALIZACION
24
1.5%
SUBTOTAL COSTOS INDIRECTOS

CERRAJERIA
25
TOTAL DE LA OBRA
CLOSET
26
MUEBLES DE COCINA
27
PILAS
PASAN
Para elaborar el presupuesto se pueden usar listas de precios como la del CFIA
donde suministran valores detallados de elementos que son parte de la obra.
Para actualizar los valores y obtener el listado completo se puede visitar la pgina
del colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos www.cfia.or.cr
____________________________________________________________________________________
59
AVALUO URBANOS :
B- PARMETROS: Este mtodo pretende establecer el valor de un

inmueble mediante la identificacin de sus caractersticas generales. Para
ellos existen varios parmetros que pueden ser usados para poder ubicar a
un bien dentro de un determinado rango de valor.
Lo primero que se debe hacer es identificar el tipo de construccin y
separar, si existen, diferentes calidades o tipos constructivos en una misma
obra (cocheras, construccin principal, pilas, ampliaciones, ticos, etc.). En
nuestro pas la Direccin General de Tributacin tiene una propuesta
donde clasifica distintos tipos de construcciones dependiendo de sus
caractersticas (ver anexo 2). De igual manera en algn momento el
Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos realizaba una clasificacin
que constantemente es ajustada segn la informacin que suministran sus
agremiados. (ver tabla adjunta)
Lo lamentable es que para efectos de normatividad en Costa Rica no existe
una tipologa actualizada que responda de manera real a las
caractersticas de los distintos tipos de construcciones, y por lo tanto
algunos profesionales en virtud de su experiencia han establecido su
propias clasificaciones tipolgicas, las cuales si bien es de reconocer el
esfuerzo individual, lo cierto es que no contribuye a obtener resultados
homogneos.
____________________________________________________________________________________
60
AVALUO URBANOS :
La principal ventaja que presenta este mtodo es que es bastante rpido

para obras que se ajusten a las categoras existentes, no obstante su
precisin podra ser baja y no es aplicable a construcciones atpicas.
Para efectos didcticos usaremos la tabla del Colegio Federado de
Ingenieros y Arquitectos. (Se recuerda que dicha tablas tenan por objetivo
establecer un valor preliminar de obra para calcular los honorarios
profesionales y no necesariamente ser utilizada para valuacin).
COLEGIO FEDERADO DE INGENIEROS Y DE ARQUITECTOS DE COSTA RICA
SUBDIRECCIN DE FISCALA
DEPARTAMENTO DE REGISTRO DE RESPONSABILIDAD PROFESIONAL
TABLA DE ESTIMACIN VALORES POR M2
Elaborada en Septiembre 2001
Tipo de Proyecto: Ampliacin de vivienda.
Rango rea de tasacin: 10 a 50 m2.
Descripcin acabados
Valor m2 en
colones
41202
43255
65941
Block 12x20x40, piso lujado, y servicio sanitario.

Prefabricada, piso lujado, y servicio sanitario.
Block 12x20x40, piso cermica, cielo gypsum, pintura agua,
repello quemado, tanque sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura agua, repello 66695
quemado, tanque sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite,
80830
repello quemado, tanque sptico, servicio sanitario y sistema
agua caliente.
Tipo de Proyecto: Vivienda de Inters Social.

Descripcin acabados
Valor m2 en
colones
Prefabricada, piso lujado, tanque sptico y servicio sanitario.
57418
Muro seco (fibrolit), piso lujado, cielo durpanel, tanque sptico y 61154
servicio sanitario.
Megablock, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, tanque 68959
sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado,
69164
tanque sptico y servicio sanitario.
Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado,
74316
Tipo de Proyecto: Vivienda.
Descripcin acabados
Muro seco (fibrolit), piso lujado, repello liso, cielo durpanel,
tanque sptico y 1 servicio sanitario.
Valor m2 en
colones
62471
Valor m2 en
dlares
124
130
198
200
243
Valor m2 en
dlares
172
184
207
208
223
Valor m2 en
dlares
188
____________________________________________________________________________________
61
AVALUO URBANOS :

Prefabricada, piso lujado, repello quemado, cielo durpanel,
pintura agua, tanque sptico y servicio sanitario.
Megablock, piso cermica, repello liso, pintura agua, cielos
gypsum, tanque sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, piso cermica, repello liso, cielos gypsum, pintura
aceite, tanque sptico y servicio sanitario.
Block 12x20x40, piso cermica, cielo gypsum, pintura agua,
Mampostera confinada, piso cermica, revestimiento, cielo
gypsum, repello liso, tanque sptico, servicio sanitario, y sistema
abastecimiento agua caliente.
Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo tablilla, pintura aceite,
repello liso, tanque sptico, servicio sanitario y sistema
abastecimiento agua cal.
Tipo de Proyecto: Vivienda de dos niveles.
Descripcin acabados
escalera de madera, entrepiso RT, tanque sptico, servicio san.
Block 12x20x40, piso cermica, cielos gypsum, escalera
concreto, repello quemado, pintura agua, tanque sptico y
servicio sanitario.
Megablock, piso cermica, cielo gypsum, escalera de madera,
entrepiso pretensado, repello quemado, pintura aceite, tanque
sptico, servicio sanitario y sistema abastecimiento agua caliente.
Block 15x20x40, piso terrazo, cielo tablilla, escalera de hierro,
entrepiso de concreto, repello pringado, pintura aceite, tanque
sptico, servicio sanitario especial y sistema abastecimiento agua
caliente.
Block, 15x20x40, piso alfombrado, cielo gypsum, escalera de
hierro, entrepiso de concreto, repello martelinado, pintura aceite,
tanque sptico, servicio sanitario especial y sistema
Tipo de Proyecto: Apartamentos.
Descripcin acabados
Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, pintura agua,
Block 12x20x40, piso cermica, cielos gypsum, pintura agua,
Block 15x20x40, piso cermica, cielos gypsum, pintura aceite,
74778
224
77853
234
87606
263
88215
265
89018
267
96249
289
102972
309
Valor m2 en
colones
97942
Valor m2 en
dlares
294
100705
302
106488
320
110783
333
138423
416
Valor m2 en
colones
89429
Valor m2 en
dlares
268
94371
283
99183
298
100301
301
____________________________________________________________________________________
62
AVALUO URBANOS :

Block 15x20x40, piso alfombrado, cielo en tablilla, pintura
aceite, repello martelinado, tanque sptico, servicio sanitario
especial, sistema abastecimiento agua caliente y tapias.
Tipo de Proyecto: Galerones.
Descripcin acabados
Cubierta HG28, y cercha de madera.
Cubierta HG26, cercha de madera.
Cubierta HG28, cercha de madera, tanque sptico y servicio
sanitario.
Cubierta HG26, cercha de madera, tanque sptico y servicio
sanitario.
Tipo de Proyecto: Bodegas.

Descripcin acabados
Prefabricad, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado,
Block 12x20x40, pintura agua, cubierta HG28, cercha de madera,
piso lujado, tanque sptico y servicio sanitario.
Block 12x20x40, pintura aceite, cubierta HG26, cercha en
Madera, y piso concreto 210 kg-cm2.
Block 15x20x40, pintura aceite, cubierta ricalit, piso concreto
210 kg-cm2, tanque sptico y servicio sanitario.
Concreto armado 210 kg-cm2, pintura aceite, cubierta HG26,
cercha de madera, piso concreto 210 kg-cm2, tanque sptico y
servicio sanitario.
Tipo de Proyecto: Bodegas.
Rango rea de tasacin: superior a 150 m2.
Descripcin acabados
Block 15x20x40, cubierta HG28, cercha de madera, piso lujado,
pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, piso lastre, cubierta HG26, cercha madera, pintura
aceite, tanque sptico y servicio sanitario.
Prefabricada, cubierta ricalit, piso concreto 210 kg-cm2, tanque
sptico, y servicio sanitario.
Tipo de Proyecto: Edificios comerciales.
Descripcin acabados
Megablock, piso cermica, repello quemado, cielos gypsum,
159647
479
Valor m2 en
colones
25913
26910
28206
Valor m2 en
dlares
78
81
85
29203
88
Valor m2 en
colones
25236
Valor m2 en
dlares
76
26869
81
66366
199
69876
210
71436
215
Valor m2 en
colones
31138
Valor m2 en
dlares
94
36799
111
72787
219
Valor m2 en
colones
80527
Valor m2 en
dlares
242
____________________________________________________________________________________
63
AVALUO URBANOS :
tanque sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para

hombres, sistema abastecimiento agua caliente.
Megablock, piso terrazo, repello liso, cielos gypsum, tanque
sptico, servicio sanitario publico para hombres y para mujeres,
sistema abastecimiento agua caliente.
Block 15x20x40, piso alfombrado, repello quemado, cielos
gypsum, tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres
y para mujeres, sistema abastecimiento agua caliente.
Block 12x20x40, piso cermica, repello quemado, cielo durpanel,
hombres, sistema abastecimiento agua caliente.
Block 15x20x40, piso terrazo, repello quemado, cielo tablilla,
tanque sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para
mujeres, y sistema abastecimiento agua caliente.
Tipo de Proyecto: Edificio comercial.
Rango rea de tasacin: superior a 1000 m2.
Descripcin acabados
Megablock, piso mosaico, repello quemado, cielos gypsum,
Block 15x20x40, piso terrazo, repello liso, cielo gypsum, tanque
sptico, servicio sanitario pblico para mujeres y para hombres y
Block 12x20x40, piso cermica, repello quemado, cielos gypsum,
Block 15x20x40, piso terrazo, repello pringado, cielo tablilla,
hombres, y sistema abastecimiento agua caliente.
Mampostera confinada, piso alfombrado, repello martelinado,
cielo en tablilla, tanque sptico, servicio sanitario pblico para
mujeres y para hombres, y sistema abastecimiento agua caliente.
Tipo de Proyecto: Edificio comercial de dos niveles.

Descripcin acabados
Block 12x20x40, piso cermica, entrepiso en concreto, repello
quemado, cielos gypsum, escalera en concreto, tanque sptico,
servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres.
Megablock, piso lujado, entrepiso en RT, repello quemado, cielo
en durpanel, escalera de madera, tanque sptico y servicio
sanitario.
Block 15x20x40, piso terrazo, entrepiso pretensado, repello liso,
cielos gypsum, escalera en hierro, servicio sanitario pblico para
hombres y para mujeres.
83824
252
84760
254
85350
256
88216
265
Valor m2 en
colones
67543
Valor m2 en
dlares
203
75666
227
76610
230
81370
244
86239
259
Valor m2 en
colones
69191
Valor m2 en
dlares
208
72128
217
78497
236
____________________________________________________________________________________
64
AVALUO URBANOS :
Block 15x20x40, piso alfombrado, entrepiso en concreto, repello 82629

liso, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque sptico,
servicio sanitario para hombres y para mujeres, y sistema
248
116553
Block 15x20x40, piso paladiana, entrepiso concreto, repello
martelinado, cielo en tablilla, escalera en concreto, tanque
sptico, servicio sanitario pblico para hombres y para mujeres, y
350
Tipo de Proyecto: Edificios industriales.

Descripcin acabados
Block 15x20x40, piso mosaico, pintura aceite.
Block 15x20x40, piso lujado, pintura aceite.
Prefabricada, piso lujado, cielos, pintura aceite, tanque sptico,
servicio sanitario especial.
Concreto armado 210 kg-cm2, piso lujado, cubierta especial,
pintura aceite, tanque sptico y servicio sanitario especial.
Tipo de Proyecto: Hoteles.

Descripcin acabados
enchapes en azulejo, tanque sptico y servicio sanitario
econmico por habitacin. De 10 a 25 camas.
enchape en azulejo, tanque sptico, servicio sanitario pblico
para hombres y para mujeres, servicio sanitario econmico por
habitacin, y sistema abastecimiento agua caliente por
habitacin. De 10 a 25 camas.
enchape en azulejo, tanque sptico, servicio sanitario pblico
para hombres y para mujeres, servicio sanitario econmico y
sistema abastecimiento agua caliente por habitacin. De 25 a 50
camas.
enchape en cermica, tanque sptico, servicio sanitario pblico
para hombres y para mujeres, servicio sanitario especial y
sistema abastecimiento agua caliente por habitacin. Piscina. De
50 a 150 camas.
enchape en cermica, tanque sptico, aceras en concreto, servicio
sanitario pblico para hombres y para mujeres, servicio sanitario
especial por habitacin. Tres piscinas. De 150 a 300 camas.
Valor m2 en
colones
60088
62227
79359
Valor m2 en
dlares
179
185
236
80639
240
Valor m2 en
colones
97534
Valor m2 en
dlares
293
105665
317
114985
345
165892
498
161608
485
____________________________________________________________________________________
65
AVALUO URBANOS :
Tipo de Proyecto: Urbanizaciones.

Descripcin acabados
Alamedas. Cuenta con sistema de disposicin aguas negras y

pluviales, sistema agua potable, postes tendido elctrico, aceras.
Calles en lastre, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de
disposicin aguas negras y pluviales, sistema agua potable,
postes tendido elctrico, aceras.
Calle superficie bituminoso, ancho 7,5 mts. Sistema de
Calle en asfalto, ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de
Calle en concreto. Ancho 7,5 mts. Cuenta con sistema de
Calle en lastre. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de
Calle en asfalto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de
Calle en concreto. Ancho 11,0 mts. Cuenta con sistema de
Valor ml de
Valor ml de
calle en colones calle en
dlares
146809
441
125575
377
144310
433
158788
477
188748
567
125571
377
158784
477
188744
567
Observaciones importantes:
1. Esta informacin debe ser utilizada nicamente para efectos de estimacin del
valor preliminar de la obra, el valor definitivo de la misma debe ser calculado
por medio de presupuesto detallado, conforme lo establece el artculo 4 del
Arancel de Servicios Profesionales de Consultora para Edificaciones (Decreto
Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985).
2. Las actividades que generan las estimaciones de valor de obra contemplan: 6% de
acarreo, 50% cargas sociales, 5% imprevistos, 10% administracin y 10% utilidad
del contratista. Adems de los correspondientes costos por mano de obra, materiales
y equipo.
3. Las estimaciones efectuadas por cualquiera de las oficinas de tasacin pueden ser
apeladas presentando presupuesto detallado, conforme lo establece el artculo 4 del
Arancel de Servicios Profesionales de Consultora para Edificaciones (Decreto
Ejecutivo No 16311-P del 4 de junio de 1985).
4. Previa a la tasacin, se puede solicitar una estimacin preliminar de la misma por
medio del correo electrnico carguedas@cfia.or.cr, se enviar la respuesta por el
mismo medio.
____________________________________________________________________________________
66
AVALUO URBANOS :
5. Considere e informe a su cliente de los siguientes pagos posteriores al proceso de

visado del CFIA:
Derechos CFIA: 0,265% del valor tasado de obra ms el valor del cuaderno de bitcora.
Impuestos municipales: 1,0% del valor tasado de la obra por el CFIA o la Oficina de
Permisos Municipales.
Pliza de riesgos del INS: depende del proyecto, en la mayora de los casos es un monto
similar al impuesto municipal.
C- METODO INTERMEDIO: La Ley de Pareto sugiere que un porcentaje
reducido de elementos que conforman un bien, pueden representar un alto
del valor de ese bien.
Con ello en mente lo que se propone es identificar los componentes que
represente el 80% del valor bien, para extrapolar los resultados. Esto
presenta una solucin que equilibra precisin y rapidez.
3.2.2.2. VIDA UTIL DE LAS CONSTRUCCIONES
Recordemos que la Vida Util (VU) se define como la vida que tendr un
bien, antes de que sea necesario cambiarlo o arreglarlo.
Naturalmente, la vida til de los bienes est en funcin de la calidad y
caractersticas de los materiales que lo componen y de su mantenimiento.
En nuestro pas, la mayora de los valuadores utilizan como vida til
promedio 60 aos, sin embargo, lo ideal es que la vida til se obtenga
mediante una ponderacin de la vida til de cada uno de los componentes
del bien, en relacin con el porcentaje que cada elemento representa
respecto al presupuesto total.
CONCEPTO
Cimientos, placas, columnas y vigas
Paredes y tapicheles
Contrapiso
Entrepiso
Pisos y rodapis
Repellos, pintura y acabados
Cielos y aleros
Techos y pluviales
Instalacin de pluviales y aguas negras
Instalacin elctrica
Puerta y muebles
Ventanera
Verjas
Obras externas
% valor
11,25
9,64
3,19
14,69
11,27
4,86
6,38
11,34
7,93
1,62
7,54
2,32
0,72
7,25
VIDA UTIL
100,00
100,00
100,00
100,00
50,00
25,00
20,00
40,00
35,00
25,00
30,00
30,00
25,00
50,00
PONDERACION
11,25
9,64
3,19
14,69
5,64
1,22
1,28
4,54
2,78
0,41
2,26
0,70
0,18
3,63
100,00
VUP
61,38
____________________________________________________________________________________
67
AVALUO URBANOS :
Como referencia se incluye una tabla con vidas tiles de algunos diferentes
tipos de viviendas:
Tipo de vivienda
Provisional
Madera y lmina
Inters social
Intermedia
Residencial
Residencial de lujo
Vida til recomendada

(aos)
5
15
50
60
65
70
Asimismo, se recuerda que el ONT establece vidas tiles asociadas a cada

una de las tipologas por ellos establecidas.
3.2.2.3 VIDA UTIL REMANENTE (VUR)
La vida til remanente no es simplemente la diferencia entre la vida til
probable y la edad del inmueble. Para determinar la VUR hay que tomar de
forma adicional factores como son las mejoras, reparaciones, o
remodelaciones que de forma total o parcial se hayan realizado al inmueble.
Tericamente se dice que la Vida Util Remanente se obtiene multiplicando
la vida til total por el cociente que resulta entre el Valor Neto de Reposicin
y el Valor de Reposicin Nuevo.
VUR = VUT (VNR / VRN)
3.2.2.4 CLCULO DE LA DEPRECIACIN

La depreciacin definida como el descenso o prdida de valor de un bien,
debido al uso, deterioro u obsolescencia, tiene gran importancia en la
estimacin del Valor Neto de Reposicin de un inmueble por el enfoque del
costo.
Las causas de la depreciacin comnmente se clasifican en causas de
origen fsico (desgaste, estado de conservacin) y causas funcionales
(desaprovechamiento, obsolescencia, etc.)
Existen varios mtodos utilizados para utilizados para calcular la
depreciacin entre los que podemos mencionar: mtodo de la lnea recta,
frmula de Kuentzle y el Mtodo de Ross.
____________________________________________________________________________________
68
AVALUO URBANOS :
A-METODO DE LA LINEA RECTA

La utilizacin de este mtodo supone que la depreciacin varia linealmente,
y su utilizacin resulta muy cmoda pues la depreciacin anual es el
resultado de la divisin del Valor de Reposicin Nuevo menos el Valor de
Salvamento entre la Vida til Total.
Dt = (VRN VS) e / VUT
Donde:
Dt
= Depreciacin acumulada para t aos de edad
VRN = Valor de reposicin nuevo
VS
= Valor de Salvamento o rescate
VUT = Vida til total
e
= Edad
Por lo tanto para un ao determinado
VNRt = VRN Dt
Donde:
VNRt = Valor neto de reposicin para t aos.
B- FORMULA DE KUENTZLE
Usualmente el comportamiento de la depreciacin de cualquier bien no es
lineal, sino que generalmente en los primero aos presenta una tendencia
de depreciacin lenta, que se incrementa a mitad de su vida y se acelera al
final.
Con el objeto de tomar el cuenta el incremento progresivo de la
depreciacin conforme pasan los aos el arquitecto Jorge Kuentzle
desarrollo una frmula basada en una parbola de segundo grado y se
expresa como sigue:
Dt = (VRN VS) [e / VUT]2
C- METODO DE ROSS
El mtodo de Ross representa la media aritmtica de los valores dados por
la lnea recta y de Kuentzle, y est representado por la frmula:
Dt = (VRN VS) x 0.5 [(e / VUT) + (e/VUT)2]
____________________________________________________________________________________
69
AVALUO URBANOS :
3.2.2.5 HEIDECKE: EFECTO DEL ESTADO DE CONSERVACIN

Hasta este momento hemos considerado nicamente los efectos sobre los
bienes producto de la edad, sin embargo el estado de conservacin es un
factor muy importante que afecta el valor, pues un bien puede tener muchos
aos de edad pero presentar un adecuado mantenimiento que amortigua el
paso de los aos, o bien tener poca edad y mostrar un estado de franco
deterioro.
Heidecke propone una serie de factores dependiendo del estado de
conservacin que presente el inmueble, los cuales se multiplicarn con las
depreciaciones antes descritas para aumentar el producto de las
depreciaciones. Se establecen cinco posibles estados a cada uno de los
cuales se le asigna un porcentaje de sobredepreciacin C que es el ndice
de depreciacin por estado de conservacin, que se resumen en la
siguiente tabla.
ESTADO
1
2
3
4
5
CONDICION
Nuevo o muy bueno
Medio con conservacin normal
Reparaciones sencillas necesarias
Reparaciones importante necesarias
Estado de demolicin inservible
DEPRECIACIN C
0.00 %
2.52 %
18.10 %
52.60 %
100.00 %
Con el objeto de tener un cuadro de calificaciones con un rango de

calificaciones ms amplio que permita una apreciacin ms especfica se
____________________________________________________________________________________
70
AVALUO URBANOS :
recomienda la siguiente tabla de calificacin, donde el factor Q = 1-C es el

factor remanente por estado de conservacin.
ESTADO
Nuevo
Bueno
Medio
Regular
Reparaciones sencillas
Reparaciones medias
Reparaciones importantes
Daos graves
En desecho
Inservibles
CALIFICACIN
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
FACTOR Q
1.000
0.9968
0.9748
0.9191
0.8190
0.6680
0.4740
0.2480
0.1350
0.0000
Heidecke consider para la depreciacin de bienes inmuebles se debe

utilizar el mtodo de Ross, en conjunto con los factores por estado que l
introdujo.
De esa forma:
= 0.5 [ (e/ VUT) + (e/ VUT)2 ]
La depreciacin se expresara como:
D = (VRN VS) x K
Donde K ={ + [ (1- ) x C ]}
Asimismo el Valor Neto de Reposicin se expresara como:
VNRt = (VRN VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q
No obstante lo anterior surge la duda de cuales son las caractersticas
que define a un bien como NUEVO, BUENO, REGULAR, etc.
____________________________________________________________________________________
71
AVALUO URBANOS :
3.2.2.6 EFECTO DE LAS REMODELACIONES

Otro aspecto a considerar es que las construcciones tambin estn sujetas
a remodelaciones que podran generar cambios en su estado de
conservacin y por lo tanto se hace necesario diferenciar entre la edad
cronolgica y la edad efectiva.
Edad Cronolgica (Ec): Tiempo transcurrido desde que la construccin se
finaliza (en condiciones de habitabilidad) hasta el presente.
Edad efectiva (Ee): Edad resultante producto de un incremento en la
expectativa de duracin de un inmueble luego de una remodelacin.
Ee = [(EC c EC r) x (1- % R)] + ECr
Donde:
Ee = Edad efectiva por remodelacin
ECc = Edad cronolgica de la construccin
ECr = Edad cronolgica de la remodelacin
% R= Porcentaje de remodelacin
Para poder ponderar cada uno de los componentes el ONT recomienda la
siguiente tabla:
COMPONENTE
Cimientos
Columnas
Viga corona
Paredes
Cerchas y cubiertas
Cielos
Pisos y enchapes
Instalacin elctrica
TOTAL
Ponderacion %
15
11
10
19
11
8
15
11
100
____________________________________________________________________________________
72
AVALUO URBANOS :
Imagen del libro Dante Guerrero.
____________________________________________________________________________________
73
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:
Se nos ha solicitado realizar un avalo de una vivienda de presenta las
siguientes caractersticas:
Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso
alfombrado en dormitorios y cermico en resto de la casa, cielo gypsum,
techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello
martelinado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario y elementos
de baos del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente.
No se han realizado remodelacin o cambio de usos en los aposentos y la
arquitectura sigue siendo adecuada. Se pudo determinar que la vivienda
tiene 10 aos de construida, y se ubica dentro de un residencial que ha
mantenido sus caractersticas (no hay cambio de uso).
Segn el Colegio Federado de Ingeniero y Arquitectos, el costo de
construccin sera de 138.423,00 / m2.
El mantenimiento que presenta la residencia es regular, pues existen
elementos que se han deteriorado como: alfombras manchadas y
desgastadas, no se ha pintado desde su construccin por lo que las
paredes de cocina, baos y externas estn manchadas, algunas puertas del
mueble de cocina estn con bisagras despegadas, y mantenimiento de
zonas verdes es pobre.
A partir de la informacin suministrada calcular el Valor Neto de Reposicin
por metro cuadrado para ese inmueble.
RESPUESTA:
e
= 10 aos
VRN = 138.423,00
Q
= 0.9191
VS
=0
VUT = 60 aos
Como VNR = (VRN VS) [ 1- (e / VUT) 1.4 ] x Q
Entonces sustituyendo, tenemos:
VNR = (138423 0) [ 1- (10 / 60) 1.4 ] x 0.9191
VNR = 116.869,36 / m2
PROBLEMA 1
____________________________________________________________________________________
74
AVALUO URBANOS :
Determinar el VNR de una vivienda de dos niveles si las caractersticas

constructivas son las siguientes:
Block 12x20x40, piso lujado, cielo durpanel, repello quemado, escalera de
madera, entrepiso de RT, y servicio sanitario con tanque sptico.
El rea de la vivienda es de 115 m2 y adicionalmente presenta una cochera de 24
m2, la cual presenta acabados que podran presumirse con un valor cercano al
60% de los que presenta la residencia principal.
La vivienda tiene 6 aos de construida y su vida til se estima en 60 aos. Con
respecto al mantenimiento se puede indicar que es bueno, pues a pasar de su
edad los elementos electromecnicos funcionan adecuadamente y la pintura,
techos, cielos y pisos estn en buenas condiciones.
Considere un valor de salvamento de cero.
Descripcin
Area
m2
VRN
VUT
Edad
FE
FD
FC
VNR
Valor total ajustado
aos
Vida Util
remanente
TOTAL
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
FD
Factor de depreciacin
VUT
VNR
Valor Neto de Reposicin
FC
Factor de Comercializacin
____________________________________________________________________________________
75
AVALUO URBANOS :
PROBLEMA 2
Al aumentar la calidad de los materiales utilizados en una residencia se tiende a
aumentar la vida til de la misma, en ese sentido calcule la vida til de una
residencia de clase medie alta segn la siguiente informacin:
CONCEPTO
Cimientos, placas, columnas y vigas
Paredes y tapicheles
Contrapiso
Entrepiso
Pisos y rodapis
Repellos
Pintura y acabados
Cielos y aleros
Techos (teja) y pluviales
Instalacin de pluviales y aguas negras
Instalacin elctrica
Puerta y muebles
Ventanera
Verjas
Obras externas
% valor
10.12
9.73
2.11
13.00
13.20
4.50
2.60
5.70
10.30
5.80
3.60
5.90
3.60
1.50
8.34
100.00
VIDA UTIL
100
100
100
100
60
70
20
25
60
35
30
35
35
35
50
VUP
PONDERACION
____________________________________________________________________________________
76
AVALUO URBANOS :
PROBLEMA 3
En un ejemplo anterior de solicit realizar un avalo de una vivienda de
presentaba las siguientes caractersticas:
Paredes de Bloques de concreto de 15x20x40 con repello fino, piso
alfombrado en dormitorios y cermico en resto de la casa, cielo gypsum,
techo de HG #28, escalera de hierro, entrepiso de concreto, repello
martelinado, pintura aceite, tanque sptico, servicio sanitario y elementos
de baos del tipo especial y sistema abastecimiento agua caliente.
Asimismo se indicaba que la vivienda tena 10 aos de construida y su
mantenimiento era regular.
Calcular el VNR considerando que adicionalmente se construy hace 3
aos una ampliacin con materiales similares a los de la vivienda original
pero que afect la iluminacin y la ventilacin de varios aposentos. No
obstante un adecuado trabajo de arquitectura podra mejorar la situacin y
por lo tanto se determin un factor de funcionalidad de 0.85 para el
conjunto. El mantenimiento de la ampliacin es medio.
El rea de la ampliacin es de 40 m2 y el rea de la construccin principal
es de 120 m2.
A partir de la informacin suministrada calcular el Valor Neto de Reposicin
por metro cuadrado para ese inmueble.
Descripcin
Area
m2
VRN
VUT
Edad
FE
FD
FF
VNR
Valor total ajustado
aos
Vida Util
remanente
TOTAL
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
FD
VUT
VNR
FF
Factor de Funcionalidad
____________________________________________________________________________________
77
AVALUO URBANOS :
3.3 METODO DE MERCADO

El mtodo de mercado es tal vez una de las tcnicas ms representativas para
establecer el valor de un inmueble; sin embargo, se requiere de adecuadas
fuentes de informacin que sean amplias y fiables.
Inclusive algunos autores afirman que: cuando es factible encontrar el valor de un
bien por el mtodo de mercado, en base a una investigacin completa, ste
prevalecer sobre cualquier otro valor encontrado.19
La valoracin va mercado requiere considerar que: el dato que se manifiesta es
una cifra (precio probable de venta) expresada en trminos monetarios, para
una fecha y condiciones especficas de ese bien. Tanto el comprador como
el vendedor conocen y aceptan las condiciones del inmueble y tambin las
caractersticas del mercado. Por otro lado el intercambio se efecta libre de
presiones o condiciones forzadas y se dispone de un tiempo razonable para
efectuar la transaccin.
Bajo las condiciones anteriores existen transacciones que podran no aplicar
desde la perspectiva pura de mercado como por ejemplo:
remate de bienes (pueden adquirirse a precios que difieren al de mercado)
compra o venta de inmuebles a precios de capricho o necesidad
transacciones donde ambas o algunas de las partes desconoce las
condiciones o caractersticas de los bienes (ventas a distancias), o del
mercado (transacciones con forneos).
3.3.1 INVESTIGACION DE MERCADO
Todo avalo de mercado requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda
delimitar una zona homognea, tanto en lo referente a las caractersticas fsicas
(topografa, accesos, servicios, panormica, etc.), como por el nivel
socioeconmico de los residentes (bajo, media-bajo, media, media-alta, alta), o
bien por el uso que se le da a los inmuebles (industrial, comercial, residencial,
mixto, rural, turstico, etc.)
Para poder llegar a un resultado concluyente se debe recopilar la mayor cantidad
de informacin posible recurriendo a diversas fuentes:
VENTAS REALES: Es la fuente de informacin ms representativa, sin

embargo sabemos que por lo general es de difcil acceso, pues es del
conocimiento nicamente de las personas que intervienen directamente en
la transaccin.
19
Mrquez, Mario. Op.cit

____________________________________________________________________________________
78
AVALUO URBANOS :
ANTECEDENTES: Es informacin que se puede extraer de notaras, el

registro de la propiedad, municipalidades y otras fuentes oficiales. El
inconveniente que tiene esa informacin es que la mayora de las veces las
operaciones se reportan por debajo de su valor real a fin disminuir el pago
de impuestos. No obstante, en el Registro Nacional se anota en monto de
las hipotecas que tiene un bien, de modo que esta informacin se puede
utilizar para sensibilizar nuestro trabajo. Por ejemplo: si se realiza un
estudio de hipotecas de varios apartamentos en condominio cuya
arquitectura y dimensiones son similares entre si, podemos de forma
aproximada conocer los valores reportados por otros tasadores, sabiendo el
porcentaje de prstamo que para fines hipotecarios tiene una determinada
institucin financiera, naturalmente dejando de lado los datos que
evidentemente no contribuyen de forma lgica a nuestra investigacin.
ANUNCIOS: Son datos que deben tomarse con cautela, por lo general la
informacin que se pueda extraer de avisos de peridicos y revistas son
valores de oferta, que puede tener variaciones con respecto al precio que
se paga una vez que se finiquita la transaccin. Tambin se puede
recolectar informacin en Convenciones, ferias, etc.
ENTIDADES FINANCIERAS: Es otra informacin que requiere de especial

cuidado porque generalmente los remates de inmuebles tienen por objeto
cubrir nicamente el monto de un prstamo otorgado, por lo que puede que
el bien se este ofertado por debajo de su valor real.
CORREDORES DE BIENES RAICES: Son personas que tienen

conocimiento del mercado inmobiliario, sin embargo por lo general manejan
la informacin con mucha reserva y no todos tiene las bases tcnicas para
sustentar el valor de un bien.
INTERNET: es una fuente IMPORTANTISIMA de informacin pues a travs

de pginas de venta de bienes races se puede tener datos y valores de
bienes especficos o zonales, prcticamente en cualquier parte del mundo.
VERIFICACION CON LUGAREOS: Pueden brindar informacin valiosa,

no obstante como cualquier otra se requiere un manejo adecuado. Es
preferible hacerle creer a la persona que se encuesta que se tiene inters
por algn inmueble de la zona.
CONSULTA A COLEGAS: En virtud del conocimiento de ciertas zonas de

colegas de los cuales reconocemos su calidad profesional y tica, no es
criticable el exponer nuestros resultados para su consideracin.
____________________________________________________________________________________
79
AVALUO URBANOS :
BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR: Debera ser la ltima en ser

consultada, dado que cada avalo debe tener una investigacin de
mercado independiente. Adems se debe disminuir la probabilidad de
utilizar informacin desactualizada o errnea.
Es importante tambin comparar las ofertas de bienes contra el valor real de las
mismas una vez que se realice la transaccin con el objeto de establecer las
posibles variaciones entre el valor ofertado y el valor de venta real, ello permite
hacer proyecciones de mercado.
La investigacin de mercado requiere de una adecuada y amplia recoleccin de
datos tratando de ser lo ms especfico posible, anotando:
Fecha de operacin o de la oferta

Caractersticas fsicas y constructivas
Uso de suelo
Edad
Superficie construida
Superficie del terreno
Valor
Referencia detallada de referente
3.3.2 COMO EXTRAER INFORMACION TELEFONICA

Al llamar a una referencia algunas veces hay que mentir para obtener la verdad
(sin que se malinterprete la idea) dado que posiblemente una persona que este
vendiendo un bien no va a dar la misma informacin a alguien que se identifique
como un valuador, que como un cliente. Es por eso que se recomienda entre otras
cosas:
Utilizar un nombre falso que sea comn para que fcilmente sea olvidado
por la persona a la que se le desea encuestar, puesto que no sabemos si
en el fututo tenemos que volver a llamar al mismo nmero.
Preferiblemente se debe llamar a telfonos que no sean celulares para

disminuir la posibilidad de que puedan identificar el nmero donde se
genera la comunicacin.
Generar una conversacin que sea creble, sin excederse en preguntar que
hagan dudar al interlocutor que existe un inters real por el inmueble.
No desaprovechar la oportunidad cuando nos indican la propiedad ya esta

vendida ya que con habilidad se puede extraer un dato muy valioso.
____________________________________________________________________________________
80
AVALUO URBANOS :
En resumen:
El valuador INVESTIGA y ESTUDIA el mercado; no lo CREA, MODIFICA o
INVENTA. 20:
20
Laurent Robert. Op. cit.

____________________________________________________________________________________
81
AVALUO URBANOS :
3.3.3 REGRECION LINEAL: 21

Al aplicar la regresin lineal a una muestra se puede obtener una recta de mejor
ajuste para dos variables. En terrenos una de las variables (y) puede ser el precio
de venta o el valor de mercado y la otra variable (x) puede ser el rea, la relacin
frente-fondo, etc.
La tcnica se basa en Mnimos cuadrados, o sea que para llegar a la ecuacin de
regresin minimizando la suma de los cuadrados de las distancias verticales entre
los verdaderos valores de y, y los valores pronosticados por medio de la recta.
La forma general de la ecuacin de regresin es :
y = a + bx
donde,
y = valor pronosticado de la variable Y (variable dependiente) para un valor
seleccionado de X (variable independiente)
a = intercepto con el eje Y. Valor de Y cuando X=0.
b = pendiente de la recta, o sea es el cambio promedio de y por unidad de
cambio en la variable independiente, es decir es la magnitud que cambia y
al modificarse en una unidad X. Se denomina generalmente Coeficiente de
Regresin.
No se debe olvidar que la ecuacin de regresin lineal para una muestra es solo
una estimacin de la relacin entre DOS VARIABLES en la poblacin. De esta
forma, los valores de a y de b en la ecuacin de regresin son estimaciones
para esa recta, por lo general se le denominan coeficientes estimados.
Las frmulas para estimar b y a son:
b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2]
a = (y/n) b(x/n) = y bx
21
Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes Modulo I: Terrenos Urbanos, agosto 2001.
____________________________________________________________________________________
82
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:
En una urbanizacin se tienen 10 investigaciones de mercado. De cada una la
empresa vendedora a proporcionado el precio total de venta y el rea del terreno.
Generar la frmula de la que se pueda derivar el valor de venta de un lote con un
rea de 505 m2.
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
N = 10
Area lote
m2
(x)
500
475
510
450
400
550
500
400
550
385
4720
Precio venta
Miles Colones
(y)
1300
1150
1250
1100
1000
1300
1250
950
1400
950
11650
(xy)
2
(x )
650000
546250
637500
495000
400000
715000
625000
380000
770000
365750
5584500
250000
225625
260100
202500
160000
302500
250000
160000
302500
148225
2261450
Sustituyendo en
b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2],
a = (y/n) b(x/n) = y bx
tenemos:
b = [10* 5584500 (4720) (11650)] / [10* 2261450 (4720)2]
b = 2.55
a = (11650/10) 2.55(4720/10)
a = -38.6
Entonces:
y = a + bx
y = -38.6 + 2.55 (x) y para x = 505
y = -38.6+ 2.55 (505)
y = 1249.15
O sea para un terreno con un rea de 505 m2, se estima que su valor ser de
1.249.150 colones.
La variable independiente es el rea y por lo tanto se supone que todos los lotes
tienen caractersticas semejantes en cuanto a frente, topografa, nivel de calle,
servicios, etc.
____________________________________________________________________________________
83
AVALUO URBANOS :
En los ltimos aos en nuestro pas se ha mostrado una tendencia haca

desarrollo en condominio horizontal. Dichos proyectos por lo general presentan
una gran similitud entre cada una de las unidades habitacionales tanto en rea
como en arquitectura y distribucin, por esa razn es recomendable para su
valoracin va mercado de modelos matemticos, y por lo tanto la regresin lineal
es aceptable como se puede observar en el ejemplo siguiente:
EJEMPLO:
Condominio Guayabos presenta dieciocho apartamentos en condominio. Cada
unidad habitacional es similar a las otras en diseo y distribucin espacial, sin
embargo existen diferencias en rea y acabados que generan variaciones en el
precio de venta. Los desarrolladores han proporcionado el precio de venta y rea
de ocho unidades vendidas. Generar la frmula de la que se pueda derivar el
valor de venta para dichos condominios en funcin del rea.
Precio Venta
xy
x2
1
2
3
4
5
6
7
8
m
(x)
125,00
128,00
125,50
126,70
125,00
126,00
129,00
125,50
$
(y)
85000,00
87000,00
83500,00
85000,00
86000,00
86000,00
90000,00
85000,00
10625000,00
11136000,00
10479250,00
10769500,00
10750000,00
10836000,00
11610000,00
10667500,00
15625,00
16384,00
15750,25
16052,89
15625,00
15876,00
16641,00
15750,25
No = 8
1010,70
687500,00 86873250,00 127704,39
No.
rea
2
Sustituyendo en
b = [nxy (x) (y)] / [nx2 (x)2],
a = (y/n) b(x/n)
tenemos:
b = [8 x 86873250 (1010,7) (687500)] / [8 x 127704,39 (1010,7)2]
b = 1075,603, adems
a = (687500/8) 1075,603 (1010,7/10)
a = -49951,50
Entonces:
y = a + bx
y = -49951,5 + 1075,603 (x)
____________________________________________________________________________________
84
AVALUO URBANOS :
3.3.4 REGRECIN MLTIPLE CON TRES VARIABLES22

Generalmente se establece un orden en el uso de las variables que es el que
sigue:
Y = Precio de venta o valor de mercado
X = Superficie del terreno o rea de construccin.
Z = Relacin Frente-Fondo, topografa, coeficiente de irregularidad, etc. o en
construcciones coeficiente de copropiedad, rea de zonas comunes, etc.
El sistema de ecuaciones es el siguiente:
A (N) + B ( X) + C ( Z)
=Y
2
A ( X) + B ( X ) + C ( XY) = XY
A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY
De donde se genera Y = A + B (X) + C (Z)
EJEMPLO:
Se tienen seis investigaciones de mercado para locales comerciales en una misma zona
de estudio (mismo centro comercial) y que las caractersticas relacionadas con rea y
relacin frente-fondo son las ms significativas, respecto a la variable valor. Determinar la
ecuacin de modo que se pueda determinar el valor para un local con un rea de 80 m2 y
una relacin frente-fondo de 2.
PRECIO
AREA
VENTA
FRENTE
FONDO
(Y)
(X)
(Z)
90000
60
80000
50
60000
40
80000
60
70000
50
60000
40
Entonces:
Y-60
X-40
Z-2
X2
Z2
XZ
XY
YZ
30
20
400
20
600
30
20
10
100
200
20
20
400
400
10
10
100
10
100
10
SUMA
80
60
1000
30
1300
40
22
Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes Modulo II: Valuacin de Construcciones, setiembre 2001.
____________________________________________________________________________________
85
AVALUO URBANOS :
Sustituyendo en el sistema de ecuaciones mltiples:

A (N)
+ B ( X) + C ( Z)
=Y
A ( X) + B ( X2) + C ( XY) = XY
A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY
A (6)
+ B (60)
+ C (2)
= 80
A (60)
+ B (1000)
+ C (30)
= 1300
A (2)
+ B (30)
+ C (2)
= 40
Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene:

A = 0.77
B = 1.23
C = 0.77
Y sustituyendo:
Y-60 = 0.77 + 1.23 (X-40) + 0.77 (Z-2)
Y = 60 + 0.77 + 1.23 (X) 49.2 + 0.77 (Z) 1.54
Y = 10.03 + 1.23 (X) + 0.77 (Z)
Entonces para un rea de 80 m2 y relacin frente-fondo de 2
Y = 10.03 + 1.23 (80) + 0.77 (2),
Y = 109.97
O sea que para esas caractersticas el valor del terreno debera ser 109.970.00
unidades.
EJEMPLO
Se tienen seis investigaciones de mercado de apartamentos dentro de un mismo
condominio y las caractersticas relacionadas con rea de construccin y rea de
terreno son las ms significativas, respecto a la variable valor.
Derivar una ecuacin que permita determinar el valor para un condominio con un
rea de construccin 120 m2 y 155 m2 de terreno.
____________________________________________________________________________________
86
AVALUO URBANOS :
PRECIO
VENTA
(Y)
132000
135000
140000
140000
130000
135000
AREA
CONSTRUCCION
(X)
120
122
126
125
120
123
AREA
TERRENO
(Z)
150
150
155
155
145
145
Entonces:
N
1
2
3
4
5
6
SUMA
Y
132000
135000
140000
140000
130000
135000
812000
X
120
122
126
125
120
123
736
X2
14400
14884
15876
15625
14400
15129
90314
Z
150
150
155
155
145
145
900
Z2
22500
22500
24025
24025
21025
21025
135100
XZ
18000
18300
19530
19375
17400
17835
110440
XY
15840000
16470000
17640000
17500000
15600000
16605000
99655000
YZ
19800000
20250000
21700000
21700000
18850000
19575000
121875000
Sustituyendo en el sistema de ecuaciones mltiples:

A (N) + B ( X) + C ( Z) = Y
A ( X) + B ( X2) + C ( XZ) = XY
A ( Z) + B ( XZ) + C ( Z2) = ZY
A (6)
+ B (736)
+ C (900)
= 812000
A (736)
+ B (90314)
+ C (110440) = 99655000
A (900)
+ B (110440) + C (135100) = 121875000
Resolviendo para el sistema de tres ecuaciones se tiene:

A = -57543,5
B = 1282,61
C = 236,96
Y sustituyendo:
Y = A + B (X) + C (Z)
Y = -57543,5 + 1282,61 (X) + 236,96 (Z)
____________________________________________________________________________________
87
AVALUO URBANOS :
3.3.5 PROCESO DE HOMOLOGACIN

La homologacin es aquel proceso en base al cual se pretende hacer
comparables dos o ms bienes que por sus caractersticas son parecidos pero no
idnticos, para que con base en los datos de mercado, obtenidos respecto a uno
de ellos (comparables), pueda llegar una conclusin respecto al valor del bien
analizado (sujeto).
Recordemos adems que el SUJETO es el trmino que se emplear para
identificar el bien en estudio, para el que se realiza el dictamen valuatorio por el
mtodo de mercado, mismo que se someter a comparaciones diversas con otros
bienes.
Asimismo el trmino COMPARABLES se emplear para identificar a los bienes
que servirn de base para llegar a una conclusin en relacin al probable valor de
mercado de un bien, a travs de un proceso de homologacin, y en ocasiones de
una regresin mltiple o regresin lineal. Normalmente se agrupan en bases de
datos que contienen informacin diversa en relacin a ellos.
Es necesario tener claro que la homologacin se puede llevar a cabo siempre y
cuando exista cierto grado de homogeneidad entre los bienes en estudio
(caractersticas similares, ya sea en su aspecto fsico, nivel socioeconmico, uso
predominante, etc.).
3.3.5.1 FACTORES DE HOMOLOGACIN
Como resultado del proceso de homologacin, se generar el FACTOR DE
HAMOLOGACION que es la cifra numrica que establece el grado de diferencia
expresado en fraccin decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del
mismo gnero en base a sus caractersticas particulares, para hacerlos
comparables entre s, de tal forma que la informacin obtenida respecto a uno de
ellos (comparable) sirva para determinar el valor del analizado (sujeto).
En el caso de terrenos (sin construccin) el factor de homologacin se basa en el
mtodo de Lao-Tse donde tenemos:
FHt = [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6)
FHt
Fc
Ls
Ps
As
Donde:
=Factor de homologacin de terreno
=Frente lote comparable
=Fondo lote sujeto
=Permetro lote sujeto
=Area lote sujeto
Fs
Lc
Pc
Ac
=Frente de lote sujeto

=Fondo lote comparable
=Permetro lote comparable
=Area lote comparable
____________________________________________________________________________________
88
AVALUO URBANOS :
Por otro lado, es usual que los valores de mercado que se obtienen para el
conjunto terreno y construccin corresponde a un valor total, por lo que hay que
tener presente que por lo general la relacin de valores entre terreno y
construccin para viviendas urbanas es una relacin de 1 a 4, o sea que del valor
total un 25% corresponde al terreno y un 75% a la construccin. Sin embargo
pueden presentarse otras relaciones como 20% terreno y 80% construccin.
Entre los principales factores de homologacin para construcciones encontramos:
A- Factor de Homologacin por edad
FHedad = PVT + { [(VUTs)1.4 (es) 1.4] / [(VUTc)1.4 (ec) 1.4] } x PVC
Donde:
VUTs = Vida til total del sujeto
VUTc = Vida til total del comparable
es
= Edad del sujeto
ec
= Edad del comparable
PVT = Porcentaje Valor de terreno
PVC = Porcentaje valor de construccin
B- Factor de Homologacin por CUS:

El Coeficiente del uso del suelo es la relacin entre el rea de construccin
y el rea del terreno.
FHcus = PVT (CUSc /CUSs) + PVC
Donde:
CUSs =Coeficiente de uso del suelo del sujeto
CUSc =Coeficiente de uso del suelo del comparable
C- Factor de Homologacin por terreno (con construccin)
FHt = PVT x [(Fs/Fc) x (Lc/Ls) x (Pc/Ps) x (Ac/As)0.5 ](1/6) + PVC
D- Factor de Homologacin por superficie de construccin:
FHsc = PVT + (SCs /SCc) x PVC
Donde:
SCs = Superficie construida del sujeto
SCc = Superficie construida del comparable
____________________________________________________________________________________
89
AVALUO URBANOS :
E- Factor de Homologacin por estado de conservacin

FHes = PVT + (FDs /FDc) x PVC ,
con FD = [ 1- (e/VUT)1.4 ] x Q
Donde:
e
= edad
VUT = Vida til total
Q
= Factor por estado de conservacin
FDs = Factor de depreciacin del sujeto
FDc = Factor de depreciacin del comparable
ESTADO
Nuevo
Bueno
Medio
Regular
Reparaciones sencillas
Reparaciones medias
Reparaciones importantes
Daos graves
En desecho
Inservibles
CALIFICACIN
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
FACTOR Q
1.000
0.9968
0.9748
0.9191
0.8190
0.6680
0.4740
0.2480
0.1350
0.0000
____________________________________________________________________________________
90
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO DE HOMOLOGACION EJEMPLO 1.
DETALLE
SUJETO
Ubicacin
Tipo inmueble
Tipo zona
Area terreno (m2)
Frente lote (m)
Fondo lote (m)
Permetro (m)
Area construccin (m2)
Edad (aos)
Vida util total (aos)
CUS
Conservacin
Q
Fecha
Valor total (colones)
M. Unitario Total /u.c.
Condiciones de Venta
Referente
Telfono
Urb. Real
No. 807
Vivienda
Habitacional Medio
130.60
7.35
17.77
50.24
136.00
2
60
1.0413
bueno
0.9968
0.9883
DICIEMBRE 01
?
?
Avalo
COMPARABLES
1
Urb. Real
No. 335
Vivienda
Habitacional Medio
129.50
7.00
18.50
51.00
132.00
4
60
1.0193
bueno
0.9968
0.9743
OCTUBRE 2001
17,500,000.00
132,575.76
Oferta
PORCENTAJE DE VALOR
Construccin= 80.0%
2
Urb, Real
No. 184
Vivienda
Habitacional Medio
176.00
8.00
22.00
60.00
140.00
3
60
0.7955
Bueno
0.9968
0.9818
SETIEMBRE 2001
18,000,000.00
128,571.43
Oferta
3
Urb. Real
No. 166
Vivienda
Habitacional Medio
116.00
6.50
17.85
48.69
130.00
0
60
1.1207
Nueva
1.0000
1.0000
NOVIEMBRE 2001
17,000,000.00
130,769.23
Oferta
Terreno= 20.0%
COMPARABLE
Terreno
Edad
Estado de conservacin
CUS
FACTORES PARCIALES DE HOMOLOGACIN

1
2
3
1.0034
1.0158
1.0012
1.0115
1.0053
0.9932
1.0242
0.9771
1.0369
1.0115
1.0053
0.9906
0.9958
0.9528
1.0152
FACTOR GLOBAL
1.0469
VALOR/ m2 HOMOLOGADO
2
VALOR PROMEDIO/ m HOMOLOGADO

2
VALOR/ m RECOMENDADO
VALOR TOTAL HOMOLOGADO
VALOR DE MERCADO RECOMENDADO
138,799.64
0.9558
122,882.31
1.0370
135,606.17
132,429.37
132,430.00
18,010,480.00
18,010,500.00
____________________________________________________________________________________
91
AVALUO URBANOS :
3.4 ENFOQUE DE INGRESO

El enfoque de Ingresos se basa en la estimacin del valor por medio del anlisis
del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien y
usualmente es medido por medio de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos o renta.
3.4.1 METODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
Es un mtodo basado en el ENFOQUE DE INGRESOS, cuyo principio es la
estimacin del valor por medio del anlisis del valor presente de los posible
ingresos o beneficios futuros de un bien (o de su posesin); y usualmente es
medido mediante la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos o rentas.
En ese sentido desde el punto de vista financiero, se puede estimar el valor de un
inmueble analizndolo como una alternativa de inversin capaz de generar una
renta.
No obstante para aplicar este mtodo es necesario conocer de algunas
definiciones bsicas de economa y finanzas.
En algn momento hemos escuchado que El dinero hace dinero. Eso es una
afirmacin muy cierta ya que si en efecto se invierte dinero hoy (en una institucin
financiera estable), maana con seguridad se tendr ms dinero acumulado que el
se haba invertido originalmente. Ese cambio en la cantidad de dinero durante un
perodo dado de tiempo es lo que se llama VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO
y constituye uno de los conceptos ms importante de la ingeniera econmica.
3.4.1.1 INTERES
La manifestacin del valor del dinero en el tiempo se llama INTERES y es una
medida del incremento entre la suma original (ya sea tomada en prstamo o
invertida), y el monto final pagado o acumulado, entonces:
INTERES = CANTIDAD TOTAL ACUMULADA INVERSIN ORIGINAL
Asimismo, si se pidi dinero prestado en un tiempo pasado, el inters ser
INTERES = CANTIDAD PRESENTE PAGADA PRESTAMO ORIGINAL
El prstamo o la inversin original es lo que se llama PRINCIPAL.
____________________________________________________________________________________
92
AVALUO URBANOS :
3.4.1.2 TASA DE INTERES

Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original por
unidad de tiempo, el resultado es TASA DE INTERES, entonces:
Tasa de inters = (inters acumulado por unidad de tiempo / cantidad original) x 100
El perodo de tiempo que ms comnmente se utiliza para expresar la tasa de

inters es el ao.
EJEMPLO:
Una empresa invirti $100.000,00 el 1 de enero, y exactamente un ao ms tarde
retir un total de $106.000,00. Calcular la tasa de inters.
Inters = 106.000 100.000 = $ 6.000
Tasa inters porcentual = 6.000 / ao / 100.000 x 100 = 6% anual.
3.4.1.3 INTERES SIMPLE Y COMPUESTO

El inters simple se calcula utilizando nicamente el principal e ignorado cualquier
inters que hubiera podido acumularse en perodos de inters anteriores.
Inters = (principal) ( tasa de inters) (nmero de periodos)
Inters = P x i x t
EJEMPLO: inters simple:
Si se solicita un crdito de $ 1000 durante 3 aos a un inters simple del 6%
anual, Cunto dinero se pagar al final de los 3 aos?
Inters por ao = 1000 (0.06) = $60
Inters total = 1000 (3) (0.06) = $ 180
Entonces la cantidad adeudada al final de los 3 aos es
1000 + 180 = $ 1180,00
____________________________________________________________________________________
93
AVALUO URBANOS :
Por su parte el inters compuesto es el correspondiente a un perodo al calculado

en un perodo de inters, ms la cantidad total de intereses acumulados en
perodos anteriores. En este caso aplica el inters sobre inters, o sea se refleja
el valor del dinero en el tiempo.
EJEMPLO: inters compuesto:
Si se solicita un crdito de $ 1000 durante 3 aos a un inters del 6% anual.
Calcular la cantidad adeudada despus de un perodo de 3 aos.
Inters, ao 1 = 1000 (0.06) = $60
Cantidad adeudada al final del ao1 = 1000 + 60 = $1060,00
Inters, ao 2 = 1060 (0.06) = $63.60
Cantidad adeudada al final del ao 2 = 1060 + 63.60 = $1123,60
Inters, ao 3 = 1123,60 (0.06) = $67,42
Cantidad adeudada al final del ao1 = 1123,60 + 67,42 = $1191,02
3.4.1.4 DIAGRAMA DE FLUJO
Toda persona o empresa tiene entradas de dinero (ingresos) y desembolso de
dinero (egresos) que ocurren el un tiempo dado. Las entradas y salidas de dinero
en un intervalo de tiempo constituye el FLUJO DE CAJA, donde usualmente los
flujos positivos constituyen las entradas y los negativos los desembolsos.
El diagrama de flujo es simplemente una representacin grfica de los flujos de
caja dibujados a una escala de tiempo. Sobre el eje x (tiempo) se colocarn
flechas que representan ingresos (direccin vertical y punta hacia arriba) y
egresos (vertical punta hacia abajo).
Ingresos
Egresos
3.4.5 TASA PASIVA

Es la tasa que los bancos pagan a sus clientes, y depende del plazo y del monto
invertido.
Informacin oficial de dicha tasa se puede encontrar en la pgina web del Banco
Central de Costa Rica (www.bccr.fi.cr).
____________________________________________________________________________________
94
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
95
AVALUO URBANOS :
3.4.1.6 TASA ACTIVA

Es la tasa que las instituciones financieras cobran a sus clientes, y depende del
tipo de crdito que se otorgue.
Por ejemplo el Banco de Costa Rica en su pagina web www.bcr.fi.cr establece
tasas diferentes cuando sus crditos son personales, residenciales, sobregiros, o
de tarjeta, y tambin si es en dlares o colones.
3.4.1.7 TASA NOMINAL

Es la tasa sin capitalizar. La tasa de inters nominal anual se define como la tasa
del inters del perodo multiplicada por el nmero de perodos anuales, por
ejemplo una tasa de inters de 1.5% mensual, puede expresarse como una tasa
nominal del 18% anual (1.5 x 12 = 18). Evidentemente esta tasa ignora el valor
del dinero en el tiempo.
____________________________________________________________________________________
96
AVALUO URBANOS :
3.4.1.8 TASA EFECTIVA

Cuando el valor del dinero en el tiempo se tiene en cuenta en el clculo de tasas
de inters anuales a partir de tasas de inters peridicas, la tasa anual toma el
nombre de tasa de inters efectiva.
En otras palabras la tasa efectiva resulta de capitalizar la tasa nominal, y depende
de los perodos de capitalizacin (diaria, semanal, mensual, semestral, anual, etc.)
TE = [(1 + TN / n)n 1] x 100
Donde
TE = tasa efectiva
TN = tasa nominal
n = nmero de perodos
EJEMPLO:
Obtener la tasa efectiva a partir de una tasa nominal 36% anual, capitalizado
mensualmente.
TN = 36%
n = 12
Entonces:
TE = [(1 + 0.36 / 12)12 1] x 100

TE = 42.58% anual
EJEMPLO:
Obtener la tasa efectiva del 36% anual, capitalizado semanalmente.
TN = 36%
n = 52
Entonces:
TE = [(1 + 0.36 / 52)52 1] x 100

TE = 43.16% anual
3.4.1.9 TASA INFLACIONARIA

La tasa inflacionaria es la tendencia generalizada que se tiene en la prdida
adquisitiva. Se genera a partir de los ndices de Precios al Consumidor (IPC). El
ndice de precios al consumidor se obtiene del consumo familiar, donde se
pondera con los productos y servicios de la canasta bsica.
En la pagina web del Banco Central de Costa Rica se pueden encontrar los IPC
para nuestro pas, para un perodo de 1995 al 2001.
____________________________________________________________________________________
97
AVALUO URBANOS :
Por medio de los ndices se pueden realizar actualizaciones de precios, para ellos
se requiere saber el valor del bien al momento de su adquisicin. Luego se
establece un factor de valor anterior (IPC actual / IPC anterior), y se multiplica por
el precio de adquisicin, para obtener el Valor Actualizado.
Sin embargo hay que recordar que los ndices de precio al consumidor se obtiene
a partir de ponderaciones de productos, que podran no tener relacin con el bien
analizado.
____________________________________________________________________________________
98
AVALUO URBANOS :
3.4.1.10 TASA REAL

La tasa real representa la tasa a la cual la moneda presente se transformar en
moneda futura equivalente con el mismo poder de compra. La utilidad de esta
tasa de inters es apropiada cuando se calcula el valor presente de una cantidad,
cuando los efectos de la inflacin deben tenerse en cuenta.
Esta tasa representa la utilidad neta de una inversin de capital en una institucin
financiera, o de un inversionista.
TR = [(TE-TI)/(1+TI)]
Donde,
TR = Tasa real
TE = Tasa efectiva
TI = Tasa inflacionaria
3.4.1.11 TASA DE CAPITALIZACIN

Para Oscar Borrero23 la relacin entre la renta que produce un inmueble y el valor
del mismo es lo que denomina Tasa de Capitalizacin.
Por su parte Ricardo Castrilln24 establece que la Tasa de Capitacin es la
relacin entre el ingreso neto anual y el valor de la propiedad en condiciones de
mercado normales.
Por lo tanto la Tasa de Capitalizacin es una relacin que expresa el potencial de
ingreso que existe entre los ingresos generados (en un tiempo o llevados a infinito)
y el valor comercial de ese mismo inmueble.
TC = INA / VM
Donde,
INA: ingreso neto anual
VM: Valor de mercado
Para Castrilln los mtodos para estimar la tasa de capitalizacin se pueden
agrupar en tres categoras:
23
Borrero, Oscar. Avalos de Inmuebles y Garantas. 2000

Castrilln, Ricardo. Mtodo de la Renta. 2000
____________________________________________________________________________________
24
99
AVALUO URBANOS :
Extradas del mercado Se basa en el hecho de que existe un mercado

perfecto en el cual existen transacciones suficientes de las cuales se
puede obtener fcilmente una muestra estudiando la frmula supraindicada.
Construidas: cuando no existe informacin confiable del mercado, la tasa

de capitalizacin se obtiene mediante la modelacin de escenarios que
incluyen variables diversas.
Estudio de anlisis de Inversin: Es cuando se realizan estudio en bolsas

de valores, bancos de inversin, etc., donde analizan el comportamiento
histrico de la rentabilidad inmobiliaria frente a inversiones realizadas en
otros sectores.
La tasa de capitalizacin es una tasa de descuento que desde otro ngulo debe
considerar la tasa que el potencial inversionista exige como rentabilidad de un
negocio (en este caso el inmobiliario).
En algunos pases las instituciones financieras establecen rangos para las tasas
de capitalizacin dependiendo de la actividad o caractersticas del inmueble,
dentro de esos rangos la seleccin de la tasa depender de:
Tasas Altas: se utilizan para edificaciones con alto grado de deterioro,

inmuebles con altos grado de rotacin en su ocupacin, inmuebles con
usos muy especficos, inmuebles mal ubicados, etc.
Tasa Bajas: inmueble con buen estado de conservacin, ubicaciones

adecuadas, inquilinos estables, adaptabilidad del inmueble, depreciacin
lenta.
Entre los mtodos para estimar de la Tasa de capitalizacin tenemos:

A- Mtodo de Banda de Inversin aplicada a los componentes de capital y deuda:
TC = (M x Rm ) + ( E x Re)
Donde,
M
: Proporcin del crdito con relacin al valor total expresado en porcentaje
Rm : Relacin entre el pago total en un ao entre el total de la deuda
E
: Proporcin del capital en relacin al valor total expresado en porcentaje
Re
: Relacin entre de capital de un ao y el capital total invertido
____________________________________________________________________________________
100
AVALUO URBANOS :
B- Mtodo de Banda de Inversin aplicada a los componentes de terreno y

mejoras:
TC = (L x Rl ) + ( B x Rb)
Donde,
L
: Valor del inmueble como proporcin del valor total del inmueble
Rl
: Tasa de capitalizacin atribuible al terreno nicamente
B
: Valor de edificacin o mejoras en proporcin al valor total del inmueble
Rb
: Tasa de capitalizacin atribuible a las edificaciones
C- Mtodo cubrimiento de la deuda:
TC = (INA / Im) x Rm X M
Donde,
INA : Ingreso Neto anual
Im
: Servicio anual a la deuda (incluye intereses al capital)
M
: Valor de edificacin o mejoras en proporcin al valor total del inmueble
Rm : Tasa de capitalizacin atribuible al terreno nicamente
3.4.1.12 INGRESOS BRUTOS (IB)

Son todos los ingresos que se reciben o acumulan durante un tiempo especfico.
En renta este tiempo especfico es casi invariable que un mes.
En terrenos los ingresos brutos mensuales estarn en funcin entre otras cosas
de:
Ubicacin
Uso
Topografa
Forma del terreno
Equipamientos y servicios
3.4.1.13 DEDUCCIONES (D)

Usualmente las deducciones que se generan en un inmueble tienen relacin con
Impuesto sobre la renta

Impuesto de bienes inmuebles
Patentes
Gastos de mantenimiento
Gastos de Administracin
(agua, luz, limpieza, vigilancia, etc.)
Seguros
____________________________________________________________________________________
101
AVALUO URBANOS :
3.4.1.14 INGRESOS NETOS (IN)

Al aplicar las deducciones a los ingresos brutos, se obtiene consecuentemente los
ingresos netos.
INM = IBM D, o tambin
INM = IBM (1 - %D)
3.4.1.14 VALOR DE CAPITALIZACIN
Una forma de obtener el Valor de Capitalizacin es dividir la Renta Neta Anual
(RNA) o Ingreso Neto Anual (INA) entre la tasa de capitalizacin (TC) o sea:
VC = RNA /TC
____________________________________________________________________________________
102
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:25
Realizar la valoracin de una vivienda nueva mediante el mtodo de capitalizacin
de rentas, si se tiene la siguiente informacin:
Area de terreno:
Area de construccin:
130.06
132.50
El avalo va costo indic que los valores por metro cuadrado para terreno y
construccin son:
Terreno:
Construccin
25.000 / m2
90.000 / m2
La vivienda es nueva y se tienen referencias que permiten estimar que el alquiler

mensual puede ser de 170.000,00.
Se calcula que en promedio el tiempo que permanecer sin alquilar ser de un
mes al ao (porcentaje de vacos).
La institucin financiera ha recomendado una tasa de capitalizacin de 9.62%
Las deducciones o sea los egresos producto de pago de servicios pblicos,
municipales, seguros, etc., se estiman en un 27.462 % de los ingresos (ver cuadro
de clculo de deducciones).
Respuesta:
PASO 1: Se debe realizar un estudio de rentas para viviendas similares para
asegurar que el monto de arriendo es adecuado.
Dicho estudio no es ms que un anlisis de mercado mediante el cual se pretende
establecer para residencias similares, cual sera una renta razonable. Cabe
recordar que cualquier alquiler que evidentemente este por debajo o por encima
del promedio razonable no debera considerarse en el estudio.
25
Laurent, Robert. Trabajo final de curso Valoracin de inmuebles urbanos, octubre 2000.
____________________________________________________________________________________
103
AVALUO URBANOS :
PASO 2: Clculo de deducciones

DETERMINACION DE DEDUCCIONES
CONCEPTO
Administracin
Servicios Municipales
Agua y Alcantarillado
Mantenimiento
Vacos (1 mes por ao)
Seguros (0.3% de valor)
Impuesto Bienes Inmuebles
Total deducciones
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Ingresos Brutos Mensuales (IBM)
Valor fiscal
Porcentaje de Valor Fiscal
Tarifa anual
Tarifa mensual
% respecto a los Ingresos Brutos Mensuales
Alcantarillado y Agua potable
Tarifa de Alcantarillado mensual
Tarifa bsica de Agua Potable
Total mensual
Mantenimiento
Presupuesto de mantenimiento anual
Gasto de mantenimiento mensual
Tarifa de recoleccin de basura anual
Tarifa de recoleccin de basura mensual
Limpieza de calle por metro de frente
Tarifa anual de limpieza de frente (8 m)
Tarifa mensual de limpieza de frente (8m)
Total de servicios municipales
Administracin
Administracin
%
5.00
0.63
0.61
9.80
8.33
1.36
1.72
27.46
170,000.00
14,060,840.00
0.25%
35,152.10
2,929.34
1.72
170,000.00
320.00
717.60
1,037.60
0.61
170,000.00
200,000.00
16,666.67
9.80
170,000.00
8,380.00
698.33
570.00
4,560.00
380.00
1,078.33
0.63
170,000.00
8,500.00
5.00
____________________________________________________________________________________
104
AVALUO URBANOS :
PASO 3: Clculo de la Tasa de Capitalizacin: como se haba indicado la tasa de

capitalizacin depende de tres factores: la Tasa Real (TR), la Tasa de
Depreciacin (TD) y el factor de riesgo (FR).
TC = (TR + TD) FR
TASA REAL:
En este ejemplo para calcular la Tasa Real se tom la tasa bsica pasiva
calculada por el Banco Central de Costa Rica de los aos 1994 hasta el 2000. De
igual forma se hizo con el Indice de Precios al Consumidor (IPC). Con ambos
datos se calcul la Tasa Real, cuyo promedio fue de 7.56% como se muestra en el
cuadro adjunto:
AO
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
PROMEDIO
PERIODO 1994-2000
T.B.P. %
IPC %
24.38
19.85
31.28
22.56
23.95
13.89
20.66
11.20
20.41
12.36
21.77
10.11
17.34
9.77
TR %
3.78
7.11
8.84
8.50
7.17
10.59
6.90
7.56
TASA DE DEPRECIACIN:
La Vida Util Remanente (VUR) es la relacin entre el Valor Neto de Reposicin y
el Valor de Reposicin Nuevo (VRN), por la Vida Util Total (VUT), o sea:
VUR = VUT x VNR / VRN
Dado que la edad es cero (vivienda nueva), la vida til remanente es directamente
la Vida Util Total (58.08) que se calcul como sigue:
CLAVE
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
CONCEPTO
Cimentacin, vigas, columnas
Paredes
Contrapiso
Entrepiso
Pisos y rodapis
Repellos, pintura y acabados
Cielos y aleros
Techos y pluviales
Instalacin potable y negras
Instalacin elctrica
Puertas y muebles
Ventanera
Verjas
Obras externas
%
11.25
9.64
3.19
14.69
11.27
4.86
6.38
11.34
7.93
1.62
7.54
2.32
0.72
7.25
VU
100
60
100
100
50
25
20
40
35
25
30
30
25
50
VIDA UTIL
Ponderacin
12.09
6.22
3.43
15.79
6.06
1.31
1.37
4.87
2.98
0.44
2.43
0.75
0.19
0.16
58.08
____________________________________________________________________________________
105
AVALUO URBANOS :
Por lo tanto la tasa de depreciacin es:

TD = 100% / 58.08
TD = 1.72 %
Sin embargo, como la tierra no se deprecia se debe ponderar la tasa de
depreciacin con respecto a los valores porcentuales de terreno y construccin,
entonces:
INMUEBLE
Construccin
Terreno
TOTAL
VALOR
11.925.000,00
3.251.500,00
15.176.500,00
%
78,58
21,42
100,00
TD %
0
1.7218
TD. Pond. %
1.35
0
FACTOR DE RIESGO:
En Costa Rica la mayora de entes financieros estiman un factor de riesgo de un
8% para viviendas de clase media.
Entonces para el clculo de la Tasa de Capitalizacin se tiene:
TC = (TR + TD ) x FR
TC = (7.56% + 1.35 %) x 1.08
TC = 9.62%
PASO 4 Clculo de ingresos netos
Los ingresos netos corresponde a la resta de los ingresos brutos menos las
deducciones:
IBM = 170.000,00, y por lo tanto el IBA = 2.040.000,00
Deducciones = 27,46%
Deducciones anuales = 560.184,00
INA = 2.040.000,00 560.184,00 = 1.479.816,00
PASO 6 Clculo del Valor de Capitalizacin
VC = INA / TC
VC = 1.479.816,00 / 9,62
VC = 15.382.702,70
____________________________________________________________________________________
106
AVALUO URBANOS :
3.4.2 AVALUOS RESIDUALES

El avalo residual es un mtodo que pretende dar mximo valor a un terreno a
partir del mejor uso que podra explotarse en ese inmueble.
En algunos casos este mtodo se usa cuando no existe un mercado activo, sin
embargo, la principal aplicacin del mtodo lo encontramos ligado a estudios de
factibilidad de inversin, donde con el adecuado suministro de la informacin
financiera bsica de un posible proyecto es posible recomendar cual es el mximo
valor que podra pagarse por la tierra.
Para la aplicacin del mtodo es necesario: 26
Analizar si el uso propuesto es la mejor alternativa de inversin (Observar

viabilidad tcnica, financiera y legal)
Conocer el valor de mercado de los productos que generar el proyecto

(viviendas, locales comerciales, lotes, etc.)
Estimar el tiempo de absorcin del proyecto (perodo de venta)
Conocer costo directos e indirectos
Establecer la tasas financieras
Determinar la utilidad mnima que debera generar el proyecto.
3.4.2.1 CONCEPTOS ADICIONALES

Se pretende que a partir de la viabilidad de una alternativa propuesta, se pueda
estimar cual es el mximo valor que tendr la tierra (debido a la influencia del
proyecto). En ese sentido, se requieren de herramientas que nos permitan
determinar si el proyecto a desarrollar ser una inversin rentable y viable.
Una de dichas herramientas es el Valor Actual Neto (VAN).
Valor Actual Neto (VAN): es el valor monetario que resulta de restar a la suma de
los flujos de caja o entradas futuras descontadas del proyecto, la inversin inicial.
VAN = j=1nFNEj(1+i)-j Io
26
Morales, Alfonso. Curso Valuacin de terrenos. 1999.

____________________________________________________________________________________
107
AVALUO URBANOS :
Donde,
Io
= Inversin Inicial realizada en el momento cero.
i
= tasa de inters (tasa de descuento)
FNEj = Flujo neto efectivo del perodo j-simo
Puesto que el VAN es siempre menor que el valor futuro de un desembolso o
entrada cuando la tasa de inters es mayor a cero, la cantidad del valor presente
neto se conoce como flujo de caja descontado. Asimismo, la tasa de inters
utilizada en los clculos de valor presente neto se le llama tasa de descuento.
Sin el VAN <0 indica una prdida neta a cierta tasa y si VAN>0 implica una
ganancia neta mayor que la tasa establecida.
La otra herramienta en es la:
Tasa Interna de Retorno (TIR): es la tasa de descuento que hace que el VAN sea
igual a cero o tambin, la tasa que iguala la suma de los flujos o entradas
descontadas con la inversin inicial del proyecto o con el valor presente de los
desembolsos netos. La tasa de retorno sobre la inversin, que es precisamente el
TIR, no es, ni ms ni menos, que la tasa de inters promedio anual sobre el saldo
no recuperado de la inversin o el valor presente de los desembolsos:
TIR = j=1nFNEj(1+i)-j Io = 0
Los criterios de evaluacin son sencillos y se resumen como sigue:
Si el VAN >= 0, se acepta el proyecto
Si el VAN < 0, se rechaza el proyecto
Si el TIR >= i, se acepta el proyecto
Si el TIR < i, se rechaza el proyecto
Ejemplo:
Un gerente de una empresa de topografa presenta a la junta directiva una
proyeccin muy cuidadosa de los beneficios o flujos de caja netos adicionales que
obtendr su empresa durante los prximos aos, si se adquiere un software para
clculo y cuyo valor es de 80.000 UM. Analice los resultados y tome la decisin
de invertir o no en el programa, si se sabe que la tasa de costo del capital es de
un 15%.
AO
0
1
2
3
MONTO
-80.000 (inversin)
20.000 (beneficios)
25.000(beneficios)
25.000(beneficios)
AO
4
5
6
MONTO
30.000(beneficios)
35.000(beneficios)
40.000(beneficios)
____________________________________________________________________________________
108
AVALUO URBANOS :
25
25
30
35
40
-80
20
Diagrama de flujo:
Solucin:
VAN = 20.000 (1.15) -1 + 25.000 (1.15) -2 + 25.000(1.15) -3 + 30.000(1.15) 4 +
35.000 (1.15) 5 + 40.000 (1.15) 6 80.000 =
VAN = 24579,69
TIR = 20.000 (1 + i) -1 + 25.000 (1 + i) -2 + 25.000(1 +i) -3 + 30.000(1 + i) 4 +
35.000 (1 + i) 5 + 40.000 (1 + i) 6 80.000 = 0
Como se puede observar, se debe encontrar el cero de un polinomio de sexto
grado, o lo que es lo mismo, debe encontrarse las races de una ecuacin de
sexto grado, tarea muy difcil, si no se hace por prueba y error o aproximaciones
sucesivas. De ah la necesidad de utilizar programas o calculadores cientficas o
financieras:
TIR = 24,54%
Que decisin tomar?
VAN = 24579,69 >=0
Se acepta, porque en dinero de hoy, con el mismo poder de adquisicin de
lo que se invierte, el proyecto aportar o dejar a la empresa 24.779,69 UM
TIR = 24,54% >= 15%
Se acepta, porque los 80.000 UM invertidos reditan a la empresa un
24,54% mientras que tiene un costo del 15%.
Qu sucede si el valor del programa fuese 150.000 UM, y la tasa y los ingresos
permanecen iguales?
____________________________________________________________________________________
109
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:
Obtener el valor residual de un terreno de 34.450 m2, susceptible de urbanizar ya
que se dispone de facilidades y permisos preliminares para ello.
Se ha estimado que se pueden obtener 200 lotes con un rea promedio de 100m2
(10mx20m).
Una investigacin de mercado indica que los lotes de tamao similar en la zona
tienen un precio de venta de 600,00 UM / m2.
Por otro lado el programa de comercializacin considera la venta de lotes del mes
8 al mes 12.
Se considera que el crdito necesario para desarrollar el proyecto debe ser al
menos un 10% adicional al presupuesto de la urbanizacin.
El programa de la obra indica que para desarrollar el proyecto se necesitarn 10
meses, y el presupuesto se calcula en 150 UM / m2 (del rea vendible)
Los permisos del proyecto se estiman en un 2% del presupuesto del proyecto a
pagar en el mes cero y los gastos administrativos en un 5% del mismo
presupuesto (distribuidos durante todo el perodo).
Se pretende pagar el crdito en los meses 11 y 12, y los gastos de formalizacin
del crdito son de un 3% de monto prestado por la entidad financiera, los cuales
se pagarn en el mes cero.
La supervisin (fiscalizacin) del crdito se ha fijado en un 2% del crdito, durante
el perodo que dura la construccin de la obra (10 meses).
La tasa pasiva es de un 24% anual, la tasa de crdito de un 3.5% mensual, y para
las ventas y publicidad del proyecto se piensa invertir un 5% del precio de venta.
La utilidad proyectada es de un 20%.
RESOLUCIN:
DATOS
AREA VENDIBLE
PRECIO DE VENTA
PRESUPUESTO DE OBRA (20.000 m2 x 150 UM)
MONTO DE CREDITO SOLICITADO (10% adicional)
DURACIN EJECUCIN DE LA OBRA
DURACIN DEL PROYECTO
PERMISOS
GASTOS ADMINISTRATIVOS
COMERCIALIZACION
VENTAS Y PUBLICIDAD
COMISIONES DE CREDITO
COMISION DE SUPERVISION
TASA CREDITO
TASA PASIVA
UTILIDAD
20.000 m2
600 UM/ m2
3.000.000,00 UM
3.300.000,00 UM
10 meses
12 meses
2 % presupuesto
5 % presupuesto
De mes 8 a 12
6 % precio de venta
3 % crdito
2 % crdito
3.5 % mensual
24 % anual
20 % anual
____________________________________________________________________________________
110
AVALUO URBANOS :
A- INGRESOS (miles de UM)

Crdito = 3.300 UM/ 10 meses = 330,00 UM / mes (durante 10 meses)
Venta = 20.000 m2 x 600 UM / m2 = 3.000.000 (miles UM) / 5 meses
Ingreso mensual por venta = 2400 UM/ mes (del mes 8 al 12)
B- EGRESOS (miles de UM)
Costo de la obra (presupuesto) / 10
3.000 / 10 =
Permisos (2% del presupuesto) mes cero
3.000 x 2% =
Gastos Administrativos (5% presupuesto)
3.000 x 5%/ 12 =
Crdito solicitado (presupuesto + 10%)
Comisin del crdito (3% crdito) mes 0
3.300 X 3% =
Fiscalizacin del crdito (2% crdito)
3.300 x 2 %/ 10 =
Pago del crdito (meses 11 y 12)
3.300 / 2 =
Ventas y publicidad (5% precio venta / 12) 12.000 x 5% / 12 =
Tiempo de uso del crdito
Base para inters mensual
3.300 / 10 =
Tasa crdito (paga mes vencido)
Mes 0
Mes 1 = 0
Mes 2 = 330 x 1 x 3.5% = 11.55
Mes 3 = 330 x 2 x 3.5 %= 23.10
Mes 4 = 330 x 3 x 3.5 %= 34.65
Mes 5 = 330 x 4 x 3.5 %= 46.20
Mes 6 = 330 x 5 x 3.5 %= 57.75
300,00M
60 UM
12,50 UM
3.300,00 UM
99,00 UM
6.6 UM
1.650,00 UM
50,00 UM
10 meses
330,00 UM
3.5% mensual
Mes 7 = 330 x 6 x 3.5% = 69,30

Mes 8 = 330 x 7 x 3.5 %= 80,85
Mes 9 = 330 x 8 x 3.5 %= 92,40
Mes 10 = 330 x 9 x 3.5 %= 103,95
Mes 11= 330 x 10x 3.5 %= 115,50
Mes 12= 1650 x 3.5% = 57,75
PROGRAMA DE INGRESOS
CONCEPTO
CREDITO BANCARIO
VENTA
SUMA
330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00
0,00
330,00 330,00 330,00 330,00 330,00 330,00
10
330,00
330,00
2400,00
330,00
2400,00
330,00
2400,00
2730,00
2730,00
330,00
11
12
total
2400,00
2400,00
3300,00
12000,00
2730,00
2400,00
2400,00
15300,00
10
11
12
total
12,50
50,00
1650,00
57,75
60,00
3000,00
99,00
66,00
150,00
600,00
3300,00
693,00
1770,25
7968,00
PROGRAMA DE EGRESOS
CONCEPTO
PERMISOS
CONSTRUCCION
COMISION
FISCALIZACION
GASTOS ADM.
VENTA Y PUBLICIDAD
PAGO CREDITO
INTERESES
SUMA
MES
300,00 300,00 300,00 300,00 300,00 300,00
300,00
300,00
300,00
300,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
6,60
12,50
50,00
0,00
11,55
23,10
34,65
46,20
57,75
69,30
80,85
92,40
103,95
12,50
50,00
1650,00
115,50
369,10 380,65 392,20 403,75 415,30 426,85
438,40
449,95
461,50
473,05
1828,00
99,00
159,00
FLUJO DE CAJA
60,00
-159,00
-39,10
-50,65
-62,20
-73,75
-85,30
-96,85
-108,40 2280,05
10
11
12
2268,50
2256,95
572,00
629,75
____________________________________________________________________________________
111
AVALUO URBANOS :
-73.75
-85.30
-96.85
-108.40
10
11
629.75
572
2256.9
2268.50
2280.05
-62.20
-39.10
-159
-50.65
DIAGRAMA DE FLUJO
12
Con la informacin anterior y considerando una tasa nominal de un 24% anual (2%
mensual) se tiene:
TIR = 44.27
VAN = 6.021,87 UM
VALOR RESIDUAL = VAN Utilidad
VALOR RESIDUAL = 6021,97 (12.000,00 x 20%) = 3.621,87 UM (miles)
Entonces el valor residual por metro cuadrado es:
Valor por metro cuadrado = 3.621.870,00 / 34,450 m2 = 105,13 UM / m2
RESPUESTA : valor mximo a pagar por el terreno es 105,20 UM/ m2
NOTA IMPORTANTE: El ejemplo anterior y el siguiente tiene nicamente fines
didcticos, pues no es razonable que un proyecto constructivo tenga flujos de caja
negativos ya que implicara no tener recursos para trabajar.
____________________________________________________________________________________
112
AVALUO URBANOS :
EJEMPLO:
Obtener el valor residual de un terreno urbano de 2500 m2 ubicados en el centro
de la cuidad, si se estima que el mayor y mejor uso del terreno es la construccin
de locales comerciales de una planta.
DATOS
AREA VENDIBLE
PRECIO DE VENTA
MONTO DE CREDITO SOLICITADO
PRESUPUESTO DE OBRA
DURACIN DE LA OBRA CONSTRUCTIVA
DURACIN DEL PROYECTO
PERMISOS
GASTOS ADMINISTRATIVOS
VENTAS Y PUBLICIDAD
COMISIONES DE CREDITO
COMISION DE SUPERVICION (Fiscalizacin)
TASA CREDITO
TASA PASIVA
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS
2000 m2
6500 UM/ m2
3.300.000,00 UM
3.000.000,00 UM
12 meses
15 meses
1 % presupuesto
5 % presupuesto
6 % precio de venta
2 % crdito
1 % crdito
48 % anual
36 % anual
20 % anual
El programa de comercializacin que se propone es el siguiente:

20% del mes 1 al mes 5
Los gastos de formalizacin y permisos se pagan en el mes 0
Los gastos administrativos se distribuyen desde el mes 1 al mes 15
Ventas y publicidad del mes 1 al mes 15
Intereses a partir del mes siguiente del primer pago
Pago del crdito del mes 13 al mes 15
Area vendible 2000 m2
RESOLUCIN
A-INGRESOS (miles de UM)
Crdito = 3.300 / 12 = 275,00 UM
Venta = 2.000 m2 x 6.500 UM / m2 = 13.000 (miles UM)
Segn el cuadro de comercializacin
20% del mes 01 al mes 05= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes
20% del mes 06 al mes 10= 13.000 x 20% entre 5= 520 UM/mes
60% del mes 10 al mes 15= 13.000 x 60% entre 6= 1.300 UM/mes
____________________________________________________________________________________
113
AVALUO URBANOS :
A- EGRESOS (miles de UM)

Costo de la obra (presupuesto) / 12
3.000 / 12 =
Permisos (1% del presupuesto)
3.000 x 1% =
Gastos Administrativos (5% presupuesto)
150 / 15 =
Crdito solicitado
Comisin del crdito (2% crdito)
Supervisin del crdito (1% crdito)
3.300 x 1% /12
Pago del crdito
3.300 / 3 =
Ventas y publicidad (6% precio venta / 15)
780 / 15 =
Tiempo de uso del crdito
Base para clculo inters mensual
3.300 / 12 =
Tasa crdito 48% anual
250,00M
30,0 UM
10,00 UM
3.300,00 UM
66,00 UM
2,75 UM
1.100,00 UM
52,00 UM
12 meses
275,00 UM
4% mensual
Mes 0
Mes 7 = 275 x 6 x 4% = 66,00
Mes 1 = 0
Mes 8 = 275 x 7 x 4% = 77,00
Mes 2 = 275 x 1 x 4% = 11,00
Mes 9 = 275 x 8 x 4% = 88,00
Mes 3 = 275 x 2 x 4% = 22,00
Mes 10 = 275 x 9 x 4% = 99,00
Mes 4 = 275 x 3 x 4% = 33,00
Mes 11 = 275 x 10 x 4% = 110
Mes 5 = 275 x 4 x 4% = 44,00
Mes 12 = 275 x 11 x 4% = 121,00
Mes 6 = 275 x 5 x 4% = 55,00
Mes 13 = 275 x 12 x 4% = 132,00
Mes 14 = 2200 x 4% = 88, y Mes 15= 1100 x 4% = 44
PROGRAMA DE INGRESOS
0
CONCEPTO
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
275,00
520,00
0,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00
795,00 2095,00 1575,00 1575,00 1300,00 1300,00 1300,00
10
11
12
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
250,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
2,75
10,00
52,00
0,00
11,00
22,00
33,00
44,00
55,00
66,00
77,00
88,00
99,00
110,00
10,00
10,00
10,00
52,00
52,00
52,00
1100,00 1100,00 1100,00
121,00 132,00 88,00
44,00
314,75
325,75
336,75
347,75
358,75
369,75
380,75
391,75
402,75
413,75
424,75
435,75 1294,00 1250,00 1206,00
10
11
CREDITO BANCARIO
VENTA 40 %
VENTA 60 %
SUMA
10
11
12
13
14
15
275,00 275,00 275,00

520,00
1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00 1300,00
PROGRAMA DE EGRESOS
CONCEPTO
PERMISOS
CONSTRUCCION
COMISION
FISCALIZACIN
GASTOS ADM.
VENTA Y PUBLICIDAD
PAGO CREDITO
INTERESES
30,00
SUMA
96,00
MES
FLUJO DE CAJA
13
14
15
66,00
-96,00
480,25
469,25
458,25
447,25
436,25
425,25
414,25
403,25
12
392,25 1681,25 1150,25 1139,25
13
14
15
6,00
50,00
94,00
____________________________________________________________________________________
114
AVALUO URBANOS :
10
11
12
13
14
94.0
50.0
6.0
1139.2
1150.25
1681.25
392.25
403.25
414.25
425.25
436.25
447.25
458.25
15
-96
469.25
480.25
DIAGRAMA DE FLUJO
Como la tasa pasiva es de un 36% anual, la tasa mensual ser de un 3%.

Adems la utilidad es de un 20% por lo tanto:
Utilidad = 13.000,00 UM x 20% = 2600,00
Finalmente con los datos del diagrama de flujo se puede obtener el TIR y en VAN:
TIR = 49.795
VAN = 6296,00 UM
VALOR RESIDUAL = VAN Utilidad
VALOR RESIDUAL = 6296,00 2600,00 = 3696,00 UM (miles)
Entonces el valor residual por metro cuadrado es:
Valor por metro cuadrado = 3.696.000,00 / 2.500 = 1.478,00 UM / m2
RESPUESTA : valor mximo a pagar por el terreno es 1.478,00 UM/ m2
____________________________________________________________________________________
115
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 4
PROPUESTA DE APLICACIN DEL FACTOR DE COMERCIALIZACION EN
COSTA RICA27
4.1 INTRODUCCIN/RESUMEN
Tradicionalmente se ha definido en factor de comercializacin como el producto
que se obtiene de dividir el Valor de Mercado entre el Valor del Costo del un
mismo inmueble.
FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin28
Para personas de otras latitudes el tema ha desarrollar no es nuevo, sin embargo
si miramos apenas seis aos atrs observamos que en nuestro pas exista una
fuerte influencia de la corriente valuatoria que recomendaba un valor nico para un
bien tasado, inclusive en la actualidad no todos los valuadores tiene claro las
diferencias conceptuales entre los distintos enfoques de valoracin.
Como se ha indicado, histricamente en Costa Rica la metodologa que se ms ha
aplicado para la valoracin de bienes inmuebles se fundamenta principalmente en
el Enfoque del Costo.
No obstante, gracias al esfuerzo individual de algunos tasadores, as como
tambin por la apertura de programas especializados en valuacin, se ha
empezado a entender el carcter multivalor que puede tener un bien,
especialmente al introducir el enfoque de mercado.
Dado que la aplicacin de cada enfoque puede generar valores distintos, se
propone una forma alternativa de aplicacin del factor de comercializacin, donde
se recomienda extraer el valor del terreno, de forma que el resultado sea un dato
ms tangible y relacionado con la utilidad constructiva, sin que la misma se diluya
como parte del valor del terreno.
4.2 APLICACIN Y RESULTADO DE LOS ENFOQUES
La aplicacin del enfoque de mercado o del costo esta directamente relacionado
con el objetivo del avalo, por ejemplo si lo que se pretende es establecer el valor
de reposicin de un bien (con fines legales, de seguro, etc.) lo recomendable sera
aplicar el mtodo del Costo. Sin embargo, si la finalidad es conocer el posible
monto de transaccin de un bien (compra-venta, hipoteca, etc.) lo ideal es aplicar
algn mtodo del enfoque de mercado.
27
Laurent Robert, ponencia en I Congreso Nacional de Valuacin, noviembre 2004

Borrero Oscar, Avalos de inmuebles y garantas. (Bogot : Bhandar Editores Ltda. 2002)
____________________________________________________________________________________
28
116
AVALUO URBANOS :
Generalmente en condiciones normales el valor de mercado se encuentra por

encima del valor del costo, sobre todo cuando el bien tasado se ubica en una zona
con una deseabilidad alta. (efecto oferta-demanda)
No obstante lo anterior, se pueden presentar condiciones en las el valor de
mercado sea igual al valor del costo, e inclusive inferior. Para ilustrar lo indicado
se tiene el caso de inversiones constructivas de muy alto costo en zonas
marginales (inversiones fuera de contexto de lo que establece el entorno), de
modo que si por alguna razn se debe poner en venta el bien, es posible que el
precio que finalmente se pague por dicho inmueble este por debajo del costo de
edificacin.
Una limitante del mtodo del costo es que deja por fuera problemas de diseo
arquitectnico, o el efecto de los gustos y preferencias, pues una construccin
nueva y en buenas condiciones no permite depreciacin por edad o estado de
conservacin, sin embargo puede presentar limitantes en el diseo (problemas en
la dimensin de los espacios, ventilacin e iluminacin inadecuadas, etc.), o bien
carecer de elementos que limiten su funcionalidad para un nivel socioeconmico
especfico (Disponibilidad de cochera, nmero de habitaciones, dormitorio de
servicio, etc.)
ENFOQUE DE MERCADO
ENFOQUE DEL COSTO
Pretende obtener un valor probable de transaccin en

condiciones normales.
Se requiere de un mercado activo, o bien referencia de
valor de inmuebles similares para poder establecer una
homologacin.
USOS: determinacin de valores probable de compraventa, crditos e hipotecas cuando se desea asociar el
mismo el efecto del entorno y la liquidez.
LIMITACIONES: responde a las condiciones del
mercado en un momento determinado y por lo tanto es
sensible a los cambios en la economa, gustos y
preferencias, modas, crisis, etc.
Por requerir un mercado activo no es recomendable su
aplicacin a cierto tipo de inmuebles que en nuestro
medio carecen de informacin de mercado como podran
ser: Templos, patrimonios histricos, etc.
Pretende obtener el valor neto de reposicin del bien en

sus condiciones actuales.
Se requiere al menos listados de costos de construccin
de bienes de caractersticas similares al bien tasado.
USOS: para financiamiento de proyectos de construccin,
estimacin en valor de reposicin luego de que un bien es
afectado por un siniestro, etc.
LIMITACIONES: Es deficiente en consideraciones de
tipo arquitectnico, as como los efectos del entorno
sobre el bien valorado, y por lo tanto puede dejar de lado
aspectos como liquidez del bien, periodos de
comercializacin, gustos y preferencias, etc.
Por otro lado considera las ampliaciones y
remodelaciones de manera aditiva, dejando de lado el
resultado final sobre el bien original.
4.3 FACTOR DE COMERCIALIZACION

Como se indic tradicionalmente se ha establecido el Factor de Comercializacin
como la relacin entre el Valor de Mercado y el Costo de reproduccin, para un
mismo bien, o sea:
____________________________________________________________________________________
117
AVALUO URBANOS :
FC = Valor de Mercado / Costo de Reproduccin 29

4.3.1 Utilidad del Factor de Comercializacin
El uso del factor de comercializacin es recomendable cuando se ha solicitado el
valor de mercado para un inmueble y no se dispone de un mercado activo.
Entonces mediante la homologacin con inmuebles similares en otras zonas se
puede establecer para ellas un factor de comercializacin y extrapolarlo a la zona
en estudio. De esa forma se podra estimar el valor de mercado a partir del
clculo de valor va costo (que la mayora de tasadores domina) el cual se
multiplicara por el Factor de Comercializacin.
Por otro lado, cada vez ms instituciones y tasadores reconocen la necesidad de
valorar los bienes reconociendo el efecto del mercado, sin embargo, no en pocas
oportunidades se comete el yerro de querer aproximar a un valor de mercado
aplicando la metodologa del costo, mediante la asignacin de valores de
reposicin excesivamente altos. Para evitar lo anterior, las mismas instituciones
financieras podran establecer a partir de estudios Factores de Comercializacin
mximos o mnimos, evitando de esa forma la desinformacin que generan el
inflar los costos de construccin.
Asimismo, algunas instituciones pretenden obtener informes conservadores
solicitando a sus tasadores la aplicacin nica del mtodo del costo, sin embargo
existen casos donde no necesariamente dicho mtodo estar por debajo de un
enfoque de mercado.
4.3.2 Elementos que inciden en el factor de comercializacin:
Por involucrar al valor de mercado, el factor de comercializacin cambia con el
tiempo de acuerdo a diversas circunstancias, entre ellas:
Caractersticas de la actividad inmobiliaria (Oferta y demanda)

Condiciones socio-polticas y econmicas del pas.
Relacin del inmueble a tasar con el entorno (Arquitectura, rea, acabados, etc.)
Nivel socioeconmico
Tipo de desarrollo (tipo condominio, urbanizacin, etc.)
Ubicacin y disponibilidad de servicios
Uso y explotacin del inmueble
Liquidez del bien y riesgo
Asimismo, el factor de comercializacin puede ser:
29
Borrero Oscar, Op.cit.

____________________________________________________________________________________
118
AVALUO URBANOS :
SUPERIOR A LA UNIDAD: Se observa en la mayora de los casos, dado

que por lo general el valor de mercado es superior al costo de reposicin.
Es lgico pensar que en condiciones normales un desarrollador vender
una vivienda en un monto superior a lo que le cost construirla.
IGUAL O MUY CERCANO A LA UNIDAD: Las razones pueden ser varias

por ejemplo:
- Una situacin de crisis donde el desarrollador requiere vender lo
antes posible sacrificando parte o la totalidad de su ganancia.
- Viviendas viejas o con diseos o usos muy particulares.
- Esa situacin se puede observar tambin en las zonas rurales,
donde las viviendas no son edificadas necesariamente con el fin de
ponerlas en venta, sino que ms bien la mayora son construidas
para satisfacer la necesidad de techo, y donde la relacin clienteconstructor es muy cercana.
INFERIOR A LA UNIDAD: Se puede observar esa situacin en pocas de

crisis que afecten el mercado inmobiliario. Tambin puede responder a
viviendas con diseos muy particular o bien que se salen de lo que indica el
entorno, por ejemplo una casa muy lujosa ubicada en una zona marginal.
4.3.3 Propuesta de Factor de Comercializacin aplicable a Costa Rica:

Empezaramos indicando que el factor de comercializacin es ampliamente
aplicado en otros pases a inmuebles que presentan CONSTRUCCION. Sin
embargo, es posible establecer un Factor de Comercializacin nicamente para
un lote urbanizado?
La respuesta es afirmativa si consideramos que:
FC lote urbanizado = Valor de Mercado del Lote / ( Valor en verde + Costo de urbanizarlo)
Si bien es posible calcular el monto necesario para urbanizar un lote en relacin

con los costos generales necesarios para construir la urbanizacin, sera una
prdida de tiempo pues por lo general lo que se busca es determinar el valor de
mercado del lote para lo cual se ajusta sus caractersticas particulares respecto a
un lote tipo.
Asimismo, cabe recordar que dependiendo del enfoque el valor total del inmueble
implica:
____________________________________________________________________________________
119
AVALUO URBANOS :
VIA COSTO = Valor del terreno + Valor Neto Reposicin de la construccin

o
VIA MERCADO = Valor del conjunto (terreno + construccin) homologados
En ambos casos el valor del terreno responde a un valor de mercado, de modo
que lo razonable sera establecer un factor de comercializacin que considere
nicamente la construccin, y que en trminos generales respondera a la utilidad
del desarrollador, entonces:
FC construccin = (Valor de mercado del conjunto valor del lote) / Valor Neto de Reposicin
4.3.4 Ventajas del mtodo propuesto:

Al separar el valor del terreno, es ms fcil entender el margen de utilidad que se
est aplicando por parte del desarrollador, y por lo tanto se tiene un mejor juicio
para establecer si es racional o especulativo.
Asimismo, las entidades crediticias podran tener rangos mximos y mnimos de
modo que les permitan a partir de avalos va costo (metodologa es bastante
conocida en nuestro pas) revisar el resultado de valores de mercado reportado,
sobre todo cuando la contribucin de valor del terreno es importante respecto al
aporte de valor que ofrece la construccin.
4.3.5 Ejemplos:
Ubicacin del inmueble:
Urbanizacin Yaranaba, casa No. 50, El Carmen de Guadalupe.
Terreno:
Area: 113.83 m2
Caractersticas: corresponde a las del lote tipo de la zona
Construccin:
Area total 73.98 m2
Caractersticas y Distribucin:
La vivienda presenta cochera, tres dormitorios, un bao completo, salacomedor, cocina, y pilas. La vivienda es prefabricada (columnas y
baldosas), pisos en cermica y alfombra en dormitorios, cielos en
fibrocemento, marcos en madera, muebles de cocina en madera, closet en
madera con puertas tipo celosa, cechas en RT, y cubierta metlica.
____________________________________________________________________________________
120
AVALUO URBANOS :
A- AVALUO VIA COSTO:

Nota: En todos los casos se utiliz hojas de clculo que reconocen una cantidad de dgitos mayor a
los que se muestra en las celdas.
TERRENO
Seccin
Area (m2)
Area terreno
Valor (/m2)
113,83
40.500,00
Factor
Causa
1,0000
Lote tipo
Valor ajustado
4.610.115,00
113,83
TOTAL
4.610.115,00
CONSTRUCCION
Descripcin
Area
VUnitario/m2
VRN
VUT Edad
FE
aos
m2
FD
VNR
Principal
60,62
95.000,00 5.758.900,00
60
0,9968 0,9743
5.610.926,77
Cochera
10,36
47.500,00
492.100,00
60
0,9968 0,9743
479.455,64
Pilas y tendido
3,00
30.000,00
60
0,9968 0,9743
87.687,48
TOTAL
73,98
6.178.069,89
90.000,00
Vunitario
Valor unitario de costo
FE
Factor de estado
VRN
VUT
Valor de Reposicin Nuevo

Vida til total
FD
VNR
TOTAL DE AVALUO:
Valor
Rubro
total en colones
TERRENOS
CONSTRUCCIN
4.610.115,00
6.178.069,89
TOTAL
10.788.184,89
____________________________________________________________________________________
121
AVALUO URBANOS :
B- AVALUO VIA MERCADO:

En la urbanizacin existen viviendas en venta. De hecho las casas No. 49 y 47
son exactamente iguales a vivienda valorada, y se vendieron en agosto del 2004
en 12.300.000,00 (Doce millones de colones).
Como existe un mercado activo, y los comparables son idnticos al sujeto se
concluye que el valor de mercado para la casa No. 50 es de 12.300.000,00.
C- FACTOR DE COMERCIALIZACION:
c.1 - ENFOQUE TRADICIONAL:
FC = Valor de mercado / Costo de reposicin
FC = 12.300.000,00 / 10.788.184.89
FC = 1.14
c.2 - ENFOQUE PROPUESTO:
FC construccin = (Valor de mercado valor lote) / Valor Neto de Reposicin
FC construccin = (12.300.000,00 4.610.115,00) / 6.178.069.89
FC construccin = 1.25
En este ejemplo la relacin de valores de mercado entre el terreno y la

construccin es de aproximadamente 40% terreno y 60% construccin.
En un ejemplo ficticio y nicamente para fines ilustrativos, donde el terreno
contribuye al valor en un 80% (se asume un terreno de 762.72 m2), se tiene el
siguiente resultado:
INMUEBLE
Valor Total va costo
Valor Total va mercado
Valor en colones
30.890.349,45
6.178.069,89
37.068.419,34
38.580.000,00
FACTOR DE COMERCIALIZACION
Mtodo tradicional FC=
Mtodo propuesto FC construccin=
1.04
1.25
Terreno
Construccin
Lo anterior es para ilustrar que el mtodo propuesto permite de forma ms clara

cuantificar el posible margen de utilidad sobre la construccin, sin que se diluya
dentro del valor del terreno.
____________________________________________________________________________________
122
AVALUO URBANOS :
4.3.6 Errores usuales en la aplicacin del Factor de comercializacin

ERROR DE FORMATO
El siguiente ejemplo utiliza los mismos valores del inmueble de la casa No. 50 en
urbanizacin Yaranaba, para trata de ilustrar el AJUSTE que algunos valuadores
hacen al formato del costo, y especficamente al Valor de Reposicin Nuevo, para
que sus reportes reflejen el Valor de Mercado.
TERRENO
Seccin
Area (m2)
Area terreno
Valor (/m2)
113,83
40.500,00
Factor
Causa
1,0000
Lote tipo
Valor ajustado
4.610.115,00
113,83
TOTAL
4.610.115,00
CONSTRUCCION
Descripcin
Area
VUnitario/m2
VRN
VUT
m2
60,62
118.500,00
Cochera
10,36
3,00
TOTAL
FE
FD
VNR
aos
Principal
Pilas y tendido
Edad
7.183.470,00
60
0,9968
0,9743
6.998.892,87
59.250,00
613.830,00
60
0,9968
0,9743
598.057,82
35.000,00
105.000,00
60
0,9968
0,9743
102.302,06
7.699.252,75
73,98
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
VUT

Vida til total
FD
VNR
VALOR TOTAL
Valor al costo
Rubro
total en colones
TERRENOS
CONSTRUCCIN
4.610.115,00
7.699.252,75
TOTAL
12.309.367,75
El inflar los Valores de Reposicin Nuevos es una prctica altamente perjudicial

para la actividad, y puede ir acompaada de alteracin en la edad de la vivienda,
utilizacin de factores de estados (Heidecke) superiores a los que realmente
muestra el inmueble, y cualquier otra alternativa poco profesional para tratar de
llegar al valores de mercado.
____________________________________________________________________________________
123
AVALUO URBANOS :
ERROR CONCEPTUAL
Para cerrar la brecha de valor entre los avalos va costo y los valores de
mercado, se han buscado alternativas que no necesariamente son las ms
recomendables.
Por ejemplo, se han dado casos donde una institucin financiera estatal indic a
sus tasadores incrementar en un 42% los costos de construccin, argumentando
que corresponda a Gastos Indirectos.
Ese porcentaje podra interpretarse como un pseudo Factor de Comercializacin,
y no se duda de la buena intensin de la propuesta pero definitivamente el Factor
de Comercializacin no es un MONTO FIJO que pueda aplicarse indistintamente a
la generalidad de los proyectos, puesto que los valores de mercado atienden a
muchos variables que deben ser analizadas individualmente.
Para observar el efecto que podra conducir la aplicacin de ese incremento FIJO
sobre los costos lo aplicaremos al ejemplo que hemos venido desarrollando:
Valor al costo
Rubro
total en colones
TERRENOS
CONSTRUCCIN
4.610.115,00
6.178.069,89
TOTAL
10.788.184,89
Pseudo
Valor al mercado
F.C
1,00
1,42
total en colones
4.610.115,00
8.772.859,24
13.382.974,24
Se haba indicado que el valor de mercado de la vivienda era de 12.300.000,00

de modo que queda claro que no siempre la aplicacin de ese monto fijo del 42%
conduce al Valor de Mercado que pretenda la entidad financiera.
____________________________________________________________________________________
124
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 5
AVALUO DE CONDOMINIOS
5.1 EL CONDOMINIO
Etimolgicamente, la palabra Condominio y Copropiedad tienen el mismo
origen. Ambas se refieren a que ms de una persona tenga el derecho de
propiedad (dominio) sobre algo. Sin embargo, la interpretacin gramatical y la
etimolgica no son siempre las adecuadas para comprender los conceptos
jurdicos.
Como se ha mencionado la idea de copropiedad se refiere al hecho de que dos o
ms personas compartan el derecho de propiedad sobre una misma cosa. El
derecho de copropiedad, al ser compartido, genera una especie de sociedad. Es
decir, se participa por partes iguales de la cosa comn, en el derecho de
propiedad de una cosa que no se puede dividir. Por esa razn, a nuestra
participacin o porcentaje se le llama una parte indivisa. Tambin se le dice parte
alcuota.
Al construirse un proyecto bajo el rgimen de condominio, el derecho de
condominio se caracteriza por que cada uno de los condminos, tendr un
derecho de propiedad, solo y exclusivo, respecto al bien adquirido, pero tambin
tendr un derecho de copropiedad respecto de las reas que son comunes a
todos los dems condminos.
De esta manera, cada uno de los condminos ser propietario absoluto y nico de
sus respectivas bien (rea privativa), pero todos ellos sern copropietarios de los
bienes comunes (terrenos, accesos, escaleras, zonas verdes, zonas de recreo,
etc.)
Como se aprecia, el concepto de condominio es complejo, que se forma a partir
de la combinacin de dos formas de tenencia: la propiedad individual (rea
privativa) y la copropiedad (sobre las reas comunes).
Por la forma de tenencia, un condmino podr vender su parte privativa
(incluyendo el correspondiente derecho de copropiedad de las reas comunes) sin
necesidad de conceder esa opcin a los dems miembros del condominio.
____________________________________________________________________________________
125
AVALUO URBANOS :
5.2 ANTECEDENTES DEL CONDOMINIO

5.2.1 Definicin de condominio
Se puede resumir que el condominio es un inmueble construido de forma
horizontal, vertical o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente por
parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carcter indivisible.30
El condominio en su totalidad se asienta sobre una finca madre (matriz) de la cual
se desprendern finca hijas (filiales). Por lo tanto, al referirse a un condominio
se denota la totalidad del conjunto de bienes que lo conforman, y una finca filial
corresponde a una parte de mismo.
5.2.1.1 Condominios verticales
Son aquellos proyectos construidos en ms de un piso en donde las fincas filiales
ocupan distintos pisos.31
Por lo general son proyectos que pueden estar formados por uno o ms edificios
asentados sobre un terreno que ser copropiedad de todos los condminos.
5.2.1.2 Condominios horizontales
Corresponde a fincas filiales individualizadas en el terreno, con uno o ms pisos
para vivienda, pudiendo ser casas aisladas o en hilera, con reas abiertas
individualizadas tambin (patios o jardines).
El ejemplo ms representativo de este tipo de condominios es el denominado
condominio de lotes, donde la finca matriz la constituye la finca donde se
desarrolla el proyecto urbanstico, y las fincas filiales ser cada uno de los lotes
que componen el mismo.
5.2.1.3 Condominios combinados
Anteriormente se conocan como condominios mixtos, y son el resultado de la
combinacin, de ah su nombre, de los dos tipos de condominios descritos
anteriormente.
Es importante no confundir este tipo de condominio con el trmino sistema
condominal con usos mixtos (vivienda, comercio e industria).
30
31
Alfaro, Dionisio. Cdigo Urbano, PORVENIR, 9a edicin, San Jos 2003. pp 231.
Alfaro, Dionisio Idem, pp. 264.
____________________________________________________________________________________
126
AVALUO URBANOS :
5.2.2 Historia del Condominio en Costa Rica

Si bien la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio se decreto en nuestro
pas el 22 de marzo del ao 1966, ya para la dcada de 1950 el Instituto Nacional
Vivienda y Urbanismo (INVU) haba conceptualizado y edificado algunos edificios
bajo este esquema.
El primer conjunto de condominios verticales del pas lo desarrolla el INVU en
1942, y estaba conformado por cuatro edificios de cuatro niveles cada uno y doce
apartamentos por edificio.
Esos condominios se conocen como los Multifamiliares Caldern Muoz. Se
construyeron con un total de cuarenta y ocho apartamentos de forma vertical, con
un rea aproximada de cien metros cuadrados cada uno. Para ese entonces eran
dados en alquiler con la posibilidad de compra por parte de los inquilinos.
FOTOGRAFIA No. 1: Condominios Caldern Muoz

Sin embargo el proyecto tuvo poca aceptacin, principalmente porque adems de
ser un concepto nuevo, muchas familias, por aspectos culturales, preferan
viviendas no se tuviese que compartir reas de circulacin, zonas verdes, tendido,
etc. Adems, las personas eran reacias a contribuir con el mantenimiento de los
bienes comunes y en muchos casos se criticaba a quienes compraban en pisos
superiores, pues se deca que estaban pagando por aire para referirse a que no
se dispona una porcin de tierra propia.
Como complemento a este tipo de proyecto se construyeron unos locales
comerciales localizados en la zona de Plaza Gonzlez Vquez, que igualmente no
tuvo el apoyo esperado y termin usndose para bodegas.
____________________________________________________________________________________
127
AVALUO URBANOS :
En resumen, para esa poca Costa Rica no estaba preparada para asimilar el
concepto de condominio vertical, ya que todava se dispona de grandes zonas en
los alrededores de la capital compuestos de potreros y cafetales. Asimismo, por el
tamao del pas, la mayora de habitantes eran oriundos (incluyendo los
alrededores del Valle Central) y quienes an tenan espacios o zonas de verdes
para sus huertos o cra de animales.
Este tipo de solucin habitacional en forma vertical se importa de Europa,
tomndose como modelo principalmente el Hbitat de Marsella (1947-1952), en
donde fueron diseadas. Le Corbusier sostena que al concretar la edificacin
vertical, se abaratan los costos de la urbanizacin, como aceras, calles e
instalaciones permitiendo contar con un presupuesto ms holgado para invertir en
la calidad de cada solucin habitacional, de tal forma que los espacios ahorrados
se podran utilizar en el diseo de reas de uso colectivo, tales como zonas
verdes, campos de deporte, juegos infantiles, etc.
Obviamente el concepto era apto y til para ciudades muy distintas al San Jos de
la dcada del los cincuentas. La nueva arquitectura propuesta tenda a uniformar
las viviendas, muchas veces olvidando el contexto cultural y natural del sitio en
donde se edificaba.
En Costa Rica se contina con esta tendencia de construir en condominio y es
entre los aos 1962 al 1965 donde se inicia la construccin de nuevos
condominios verticales dirigidos a la clase alta en la capital. Como ejemplos se
citan el edificio Solera Bennett y el edificio San Marcos en Barrio Dent.
FOTOGRAFIA No. 2: Edificio Solera Bennett

FOTOGRAFIA No. 3: Apartamentos San Marcos
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128
AVALUO URBANOS :
No es sino hasta la dcada de los aos setenta en donde este tipo de solucin
habitacional en forma vertical tiene mayor acogida en nuestro medio, porque
adems de brindar instalaciones recreativas se cuenta con una mayor seguridad.
En 1971 se construyen nuevos proyectos con un adicional que son los parqueos o
estacionamientos, dado que ya para esa poca el automvil era parte de la vida
cotidiana.
El INVU ha continuado con el desarrollo de condominios verticales, tal es el caso
de Hacienda Vieja ubicado en Curridabat al que se le incorpora elementos
adicionales (escuelas, parques, reas verdes, comercio, iglesia, etc.), con la idea
la idea de crear una micro-cuidad donde los habitantes puedan tener a mano
todas sus necesidades bsicas y cotidianas.
FOTOGRAFIA No. 4: Condominios Hacienda Vieja

No obstante el esfuerzo, la idiosincrasia del costarricense no permiti que los
condominios del tipo vertical tuviesen mucho xito. Esa misma idiosincrasia
costarricense mantuvo a los desarrollos prcticamente dirigidos a proyectos
habitacionales horizontales como los denominados residenciales (ver fotografa
No. 5), donde sin importar el tamao de los lotes las personas disponan de zona
verde privada y consideraban que estaban comprando una porcin de terreno y no
un espacio en el are.
____________________________________________________________________________________
129
AVALUO URBANOS :
FOTOGRAFIA No. 5: Condominio Horizontal

A mediados de los aos noventa el condominio vertical nuevamente toma fuerza,
sin embargo, a diferencia del concepto iniciado por el INVU donde el producto era
dirigido a clases media-baja y baja, estos nuevos proyectos buscaban explotar el
nicho de mercado de clase media-alta y alta.
Este resurgimiento, se vio beneficiado entre otras razones por cambios culturales
de la poblacin, mejor aprovechamiento de uso del suelo ante su alto costo en
centros urbanos, explotacin del paisaje al disponer de ms altura, etc.
FOTOGRAFIA No. 7: Condominio Vertical
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130
AVALUO URBANOS :
El concepto condominal presenta una serie de ventajas respecto a otras formas de

tenencia entre las que se pueden indicar32:
Reglamento y Normativa: Existen una serie de normas y disposiciones

relativas al rgimen de propiedad horizontal que tienen por objeto asegurar
y proteger en de la mejor forma la solidez, la estabilidad, la salubridad y el
funcionamiento de las partes componentes y del conjunto, en beneficio de
los condominios. Sin embargo, adicionalmente se establece una junta de
condminos que ser la encargada de hacer cumplir las disposiciones que
se establezca el reglamento interno del condominio.
Diseo arquitectnico armonioso: Se pueden establecer regulaciones

constructivas obligan a los condminos a respetar diseos preestablecidos.
Cuotas de Mantenimiento: Se puede establecer un canon por concepto de

mantenimiento de las zonas comunes (parques, calles, accesos, etc.). En
las urbanizaciones las zonas comunes son cedidas a la municipalidad local,
quienes por lo general no dan mantenimiento debido a lo limitado de sus
recursos.
Seguridad: Es uno de los mayores atractivos, pues la mayora de los

condominios tienen un nico acceso y disponen de caseta de seguridad con
vigilancia privada.
Servicios y infraestructura compartida: Existe la posibilidad de disponer

de ciertos servicios e infraestructura donde los gastos de mantenimiento e
instalacin se puede diluir entre todos los condminos como: piscinas,
BBQ, saunas, mantenimiento de zonas verdes, etc.
Seguridad en inversin: Algunas personas prefieren invertir en

condominio pues consideran que su dinero est ms segura respecto a
proyectos similares que no se encuentran dentro de ese rgimen. Por
ejemplo existen cuotas de mantenimiento que garantizan un estado
adecuado de las zonas comunes, y ,adems su diseo y uso difcilmente
variarn, lo que si puede ocurrir en una urbanizacin donde un mal diseo,
mal gusto o materiales de inferior calidad puede afectar a residencias
vecinas por efecto del principio de asociacin.
Homogeneidad de clase social: Generalmente por su valor las personas

que adquieren condominios pertenecen a un mismo estrato social lo que
puede influir en la decisin de compra (apariencia, estatus, empata).
32
Laurent, Robert. Avalo: Principios Metodolgicos aplicables en Costa Rica.. Curso IT-6001 : Universidad
de Costa Rica, julio 2002.
____________________________________________________________________________________
131
AVALUO URBANOS :
5.3 ASPECTOS LEGALES Y TECNICOS

5.3.1 Generalidades
Como se mencion en el captulo anterior, en la dcada de 1950 el Instituto
Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) haba edificado algunos edificios bajo el
rgimen de condominio y por lo tanto, se haca necesario dar un marco legal a
dicho concepto.
Se inici con la Ley de Propiedad Horizontal No. 3670 22 de marzo de 1966,
misma que fue reformada por la Ley No. 6890 del 13 de setiembre de 1983.
Sobre esa base legal se realizaron varias modificaciones hasta llegar a la Ley
Reguladora de la Propiedad en Condominio No. 7933 la cual fue publicada en
el Diario Oficial La Gaceta el 25 de noviembre de 1999 (anexo 1), y su reglamento
publicado el 19 de abril del 2005 (anexo 2).
5.3.2 Finca Madre, Finca Matriz y Finca Filial
Finca Madre: es la finca que da origen a la finca matriz., su rea corresponde al
terreno antes de que la finca sea sometida al rgimen de propiedad en
condominio.
Finca Matriz: Inmueble que da origen al condominio constituido por dos o ms
fincas filiales y sus correspondientes reas comunes. El rea de la finca Matriz es
la suma de las reas privativas y comunes.
Finca Filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio que
constituye una porcin autnoma acondicionada para el uso y goce
independientes, comunicada directamente con va pblica o con determinado
espacio comn que conduzca a ella.
Siempre y cuando se cumpla con las disposiciones necesarias, una finca filial
puede utilizarse para generar un condominio en lo que se llama Condominio de
Condominios, y en ese caso la finca filial se llama Finca Filial Matriz.
5.3.3 Bienes propios y bienes comunes
El concepto bsico de condominio implica el hecho de compartir cuando menos un
elemento en comn: el terreno en el caso de condominios verticales o los accesos
en el caso de los horizontales.
Independiente la fundamentabilidad de la coexistencia de ambos conceptos (rea
privativa y rea comn), el establecimiento de un proindiviso respecto a elementos
comunes establece ventajas como compartir elementos que pueden mejorar el
nivel de vida al disfrutar de ellos, sin necesidad de realizar una inversin individual.
____________________________________________________________________________________
132
AVALUO URBANOS :
En el caso de los bienes propios cada finca filial constituir una porcin autnoma
y por lo tanto pertenecen exclusivamente a su propietario quien tendr el derecho
de aprovechamiento conforme a su destino.
Conceptualmente se identifican varios tipos de reas privativas como:
5.3.3.1.Area Privativa Construida (APC)
Es el rea construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes
localizados dentro de sus linderos. En el caso de los condominios residenciales
corresponde a la seccin de la finca filial denominada la parte habitable interna
donde se localizarn los dormitorios, la cocina, la sala, el comedor, etc.
5.3.3.2
Area privativa no construida (APNC)
Es la superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados

dentro de sus linderos. Son reas abiertas no techadas como por ejemplo: patios,
jardines, etc.
5.3.3.3
Areas privativas construidas no cubiertas restringidas (APCNCR)
Por lo general son los patios de luz, los tendidos o zonas destinadas a un uso
especfico, y cualquier modificacin puede alterar las condiciones de otros
aposentos ya sean privados o comunes.
Por su lado las reas comunes se clasifican en:
5.3.3.4 Area comn libre (ACL)
Es la parte del terreno que pasa a ser propiedad de todos los condminos y se
destina a uso general y no soportan ninguna construccin. Por lo general
corresponden zonas verdes, reas recreativas, parques y rea de juegos
infantiles.
5.3.3.5 Areas comunes construidas (ACC)
Corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son reas
indivisibles y de uso general y comn. Ejemplo de ello son: accesos vehiculares, la
caseta de vigilancia, depsitos de basura, ranchos, canchas deportivas, paredes y
elementos estructurales de los diferentes niveles, tapias, etc.
Las reas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes
tradicionalmente tendrn en ellas un derecho proporcional al porcentaje que
represente el rea fijada para su finca filial dentro del condominio (ver apartado
Coeficiente de Copropiedad).
____________________________________________________________________________________
133
AVALUO URBANOS :
Sin embargo ningn propietario puede ser limitado en el uso y goce de las cosas
comunes, ni podr alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas
porque su porcentaje en ellas supere el de los otros propietarios. Con ellos se
garantiza la existencia y uso del indiviso por parte de todos los condminos.
El captulo II de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que
debern ser comunes33:
a) El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de
construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales
o ms descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse
as, deba considerarse comn el suelo.
b) Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las
galeras, los vestbulos y las escaleras, adems las vas de acceso,
salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como
tales, por el tipo de construccin o desarrollo.
c) Los locales destinados al alojamiento del personal encargado de
la administracin o seguridad del condominio.
d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como
electricidad, iluminacin, telefona, gas, agua, refrigeracin, tanques,
bombas de agua, pozos y otros.
e) Los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos
los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio comn.
Naturalmente, tambin sern comunes las cosas necesarias para la existencia,
seguridad, salubridad, conservacin, acceso y ornato del condominio, aparte de
las que expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o el reglamento del
condominio.
5.3.4 Coeficiente de copropiedad
Es el ndice que establece la participacin porcentual de los bienes comunes del
condominio de cada uno de los propietarios de las fincas filiales.
El clculo del coeficiente de copropiedad se establece segn el tipo de condominio
de la siguiente forma:
33
Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, La Gaceta (San Jos, C.R.), 25 de noviembre de 1999.
____________________________________________________________________________________
134
AVALUO URBANOS :
5.3.4.1 Coeficiente de copropiedad en Condominio Vertical

Es el resultado de la divisin del rea privativa de la finca filial correspondiente
entre el rea privativa total.
C.C. = AP / APT
5.3.4.2 Coeficiente de copropiedad en Condominio Horizontal
Resulta de dividir la suma del rea privativa construida, rea privativa no
construida y rea privativa construida no cubierta restringida, entre la suma de:
total de rea privativa construida, total de rea privativa no construida y total rea
privativa construida no cubierta restringida.
C.C.= [(APC + APNC + APCNCR) / ( APC + APNC + APCNCR)
Es usual que el coeficiente de copropiedad aparezca en el estudio de registro o
bien el acta constitutiva del condominio.
5.3.5 Planos y estudio de registro
Plano de Agrimensura: Es el documento mediante el cual se presenta en forma
grfica, matemtica, literal y jurdicamente solo una finca, parcela o predio.
Plano Catastrado: Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro
Nacional.
Plano Catastrado de una Finca Filial: Como se mencion con anterioridad la
finca filial corresponde a una porcin autnoma dentro de un condominio de
carcter privado. Para localizar dicha porcin es indispensable el plano
catastrado el cual definir: rea, localizacin y derrotero de la parte
privativa. En el caso de condominios verticales el rea privativa que detalla
el plano no contempla porciones de terreno dado que por lo general es
copropiedad (ver plano XX). Por su parte algunos condominios horizontales
que integran construccin tienen la particularidad que sus planos
catastrados reportan como rea la suma del primer nivel (generalmente el
terreno) ms las reas de construccin en niveles adicionales.
Estudio de Registro: Es un documento que incluye informacin relativa a un
inmueble donde se detalla: poseedor, tipo de dominio, rea, linderos,
gravmenes, anotaciones, matrcula, ubicacin poltica, etc. En el caso de
condominios se indica adicionalmente la Proporcin de Valor y la
Proporcin de Medida. El primer concepto es de poca utilidad porque es
una relacin del valor de la finca filial respecto al valor total del
____________________________________________________________________________________
135
AVALUO URBANOS :
condominio, pero en nuestro pas por lo general la informacin relacionada

con esos valores informativos no refleja realmente en valor del bien (ni de
mercado, ni de costo). El dato que si debe ser de utilidad del tasador es la
proporcin de medida tal (ver punto 3.4 Coeficiente de Propiedad)
5.3.6 Derechos y obligaciones de los propietarios
La convivencia de los condminos estar supeditada por lo que establezca el
reglamento del condominio, no obstante existen consideraciones que son parte del
la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y por lo tanto de acatamiento
prioritario.
En ese sentido el aprovechamiento del rea privativa ser conforme al destino
indicado en la escritura pblica, y por lo tanto si se establece que el uso de la finca
filial es habitacional, no se podr hacer un uso explcitamente comercial.
Asimismo, no se podr hacer usos contrarios a la ley, la moral o las buenas
costumbres, ni efectuarse actos que perturbe la tranquilidad de los dems
propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del
condominio.
Para el mantenimiento del condominio se establecen cuotas para cubrir diferentes
aspectos, pero son gastos comunes establecidos por ley:
a) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la
propiedad comn, as como los cnones correspondientes a los
derechos administrativos de concesin, en su caso, y cualquier otra
carga obligatoria. Sin embargo, las oficinas nacionales o municipales
encargadas del cobro de impuestos o tasas, debern llevar una
cuenta independiente para cada filial.
b) El monto de las primas y el tipo de seguro que el reglamento del
condominio establezca.
c) Los gastos por administracin, mantenimiento, reparacin y
limpieza de las cosas comunes, los que se regularn en el
reglamento.
d) El costo de las mejoras realizadas en las cosas comunes,
debidamente autorizadas por la Asamblea de Condminos.
e) Los autorizados por la Asamblea de Condminos y aquellos a los
que se les confiera el carcter de comunes en el reglamento del
condominio.
____________________________________________________________________________________
136
AVALUO URBANOS :
En caso que un propietario incumpla con las obligaciones pecuniarias con el

condominio, la finca filial puede ser afectada como garanta, y en caso de venta de
dicha finca filial, el adquiriente se considerar deudor solidario por el monto
adeudado.
Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en la ley o las
acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condminos,
se impondrn las siguientes sanciones, que desarrollar y determinar el
reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la
Asamblea de Condminos:
a) Prevencin por escrito.
b) Sancin o multa.
c) Obligacin de desalojo por parte del condmino.
El reglamento del condominio contemplar el rgimen especfico de multas y su
reclamacin ser mediante el proceso sumario dispuesto en el Cdigo Procesal
Civil de la repblica de Costa Rica.
5.3.7 Asamblea de condminos y administracin del condominio
La asamblea de condminos tiene por objeto atender asuntos de inters comn,
fuera de las facultades y obligaciones del administrador, y al menos debe
realizarse una cada ao.
Cabe destacar que la legislacin costarricense establece que cada propietario
tendr derecho a un nmero de votos igual al porcentaje de valor que represente
su propiedad del total del condominio, no obstante por tradicin en el caso de
condominios horizontales residenciales, cada propietario tiene derecho a un voto.
La Asamblea actuar con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo unnime de todos los propietarios se podr:
1.- Modificar el destino general del condominio.
2.- Variar el rea proporcional de las filiales, en relacin
con el rea total del condominio o el rea de los bienes
comunes.
3.- Renunciar al rgimen de propiedad en condominio,
siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no
contravengan otras leyes.
4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad.
____________________________________________________________________________________
137
AVALUO URBANOS :
5.- Variar las clusulas de la escritura constitutiva o del

reglamento de condominio y administracin.
b) Slo por el acuerdo de un nmero de votos que represente al menos dos
terceras partes del total del valor del edificio se podr:
1.- Variar el destino especial de una finca filial.
2.- Construir nuevos pisos o stanos, excavar o autorizar a
alguno de los propietarios para que efecte estos trabajos.
3.- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de
los existentes o disponer en cualquier forma el modo en
que pueden aprovecharse.
4.- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.
5.- Aprobar
condominio.
la
reconstruccin
parcial
total
del
Es importante sealar que para los casos anteriores, cuando un solo propietario
represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio,
se requerir adems del cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes de la
asamblea reunida.
Cualquier otro acuerdo o determinacin ser aprobado por los votos de los
propietarios que representen la mayora del valor del edificio.
El administrador del condominio ser designado por la Asamblea de Condminos,
y corresponder a la administracin el cuidado y la vigilancia de los bienes
comunes, as como la ejecucin de los acuerdos tomados por la Asamblea.
Recaudar adems las cuotas de gastos comunes de cada propietario. Salvo que
el reglamento del condominio disponga otra medida el administrador tendr la
facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes.
5.3.8 Reglamento Condominal

Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz,
pero podr ser modificado por la Asamblea de Condminos por votacin unnime
del total de los propietarios del condominio. Segn lo establece la ley respectiva
El reglamento de condominio y administracin deber contener, como mnimo,
disposiciones sobre los siguientes puntos:
____________________________________________________________________________________
138
AVALUO URBANOS :
a) Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador,

sus atribuciones y obligaciones, el perodo del nombramiento o la
contratacin y las causas para removerlo.
b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes.
c) La frecuencia con que se reunir la Asamblea de Propietarios, la
forma de convocarla, la persona que presidir las reuniones y el
procedimiento para designarla.
d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en
que se ejercer y, en general, los derechos y las obligaciones de
cada propietario.
e) El rgimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la
resolucin de disputas.
f) Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al rgimen de
propiedad en condominio, las cuales se convertirn en fincas
matrices, sin perder por ello su condicin original.
g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa
de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores
en formas o colores distintos de los del conjunto.
5.3.9 Extincin del condominio

Bsicamente la ley establece dos formar mediante la cual un condominio dejar de
existir: mediante la decisin unnime de los condminos reunidos en asamblea, o
bien mediante la destruccin del condominio.
Si para el caso de destruccin total o parcial del condominio, la mayora de los
propietarios deciden reconstruirlo, el monto del seguro se destinar a este fin. Si
dicho monto es insuficiente, todos los propietarios debern contribuir en la
proporcin fijada segn la escritura constitutiva. Si existen propietarios que se
niegan a su reconstruccin, crean a favor de los otros propietarios el derecho de
comprarles su propiedad a justa tasacin de peritos en un plazo mximo de quince
das hbiles. Una vez vencido ese plazo el propietario queda en libertad de
ofrecer a terceros la venta de su filial.
____________________________________________________________________________________
139
AVALUO URBANOS :
5.4 DETERMINACION DE LOS VALORES DE TERRENOS

Como se ha indicado el procedimiento para el clculo del valor de un lote
condominal depende en primera instancia del tipo de condominio, dado que
existen diferencias respecto al tipo de proyecto (horizontal, vertical, mixto y
combinado).
5.4.1 Valoracin de lote en condominio horizontal
El condominio horizontal puede estar compuesto nicamente por lotes
(condominio de lotes) o adicionalmente sobre ellos se pueden ubicar
construcciones, sin embargo su caracterstica principal es que cada finca filial
presenta una porcin de terreno que es de carcter PRIVATIVO.
Cuando se va a comprar un lote de un condominio horizontal lo usual es que el
valor de venta del mismo (rea privativa) se indique por metro cuadrado de lote.
Si se compara dicho valor con en de una urbanizacin similar (en cuanto a tamao
de lotes, caractersticas fsicas y de servicios, localizacin, etc.) es posible que el
condominio presente un monto ms alto debido a:
Existencia de Reglamento y Normativa

Diseo arquitectnico armonioso
Cuotas de Mantenimiento
Seguridad (intangible de gran valor)
Servicios y infraestructura compartida
Seguridad en inversin
Homogeneidad de clase social
Entonces, el valor del lote en un condominio asocia todos los elementos indicados,
y por lo tanto no tendra sentido que un valuador seale un valor por metro
cuadrado para posteriormente sumar el valor de las cosas comunes. No obstante
como se indic en el captulo 5 es posible determinar el valor al costo de un lote, el
cual multiplicado por un factor de comercializacin (ver captulo 8) arrogara el
valor de mercado del mismo, entonces:
VCL = {[(CFV + CUUC) / ATV] x rea lote} x FC
Donde,
VCL:
CFV:
CUUC:
ATV:
FC:
Valor al costo del lote individualizado

Costo de la finca en verde
Costos urbansticos de uso comn
Area total vendible
Factor de comercializacin
____________________________________________________________________________________
140
AVALUO URBANOS :
Si existe un mercado activo, el procedimiento anterior sera excesivo, dado

que el valor de las obras y zonas comunes se encuentran contempladas
dentro del valor de venta de cada lote. Por lo tanto el avalo de un predio en
un condominio de lotes implica en principio un procedimiento igual al avalo
de un lote en una urbanizacin, teniendo en cuenta que es necesario
establecer: la zona homognea, el valor zonal y el lote tipo, y sobre todo
tener claro que solo se deben aplicar los factores de ajuste que el mercado
reconozca como necesarios.
Es igualmente importante recordar que el valor de los inmuebles lo establece el
propio mercado, y la funcin del tasador es investigar ese mercado para concluir
con un dato racional y justo.
En los condominios horizontales que incluyen vivienda, por lo general los
desarrolladores no acostumbran vender nicamente lote. En estos casos es
comn que los planos catastrados incluyan el derrotero de un primer nivel el cual
corresponde al lote, y derroteros adicionales para los niveles superiores de
construccin. Sin embargo el rea total que se indica en el plano es la suma del
primer nivel (terreno) ms los niveles superiores.
Por ello hay que tener el cuidado en estos casos de identificar claramente el rea
del lote, y no cometer el error de incluir como lote rea que corresponde a
construcciones de niveles superiores.
5.4.2 Valoracin de lote en condominio vertical
A diferencia de un condominio horizontal, el terreno donde se localiza un edificio
condominal vertical con sus correspondientes fincas filiales es copropiedad de
cada uno de los condminos en una proporcin que la establece el coeficiente de
copropiedad para cada finca filial.
La nica excepcin sera si existen secciones que sean fincas filiales con terreno
asociado, como por ejemplo parqueos, bodegas, etc.
Entonces para el avalo de un lote de un condominio vertical lo primero que
hay que establecer es el rea del terreno que esta bajo copropiedad, y
seguidamente analizar la seccin mediante el mtodo comparativo
previamente descrito.
Cabe destacar que el valor proporcional de cada finca filial es el resultado de la
multiplicacin del valor total de terreno por el coeficiente de copropiedad, sin
embargo, la participacin de la finca filial es sobre el valor y no sobre una
determinada seccin del terreno, porque el concepto de copropiedad no localiza
reas comunes.
____________________________________________________________________________________
141
AVALUO URBANOS :
5.5 EJEMPLO DE AVALUOS DE CONDOMINIOS VIA COSTO

Los ejemplos que se describen son para fines didcticos, por lo que se ha querido
omitir detalles de ubicacin y posicin.
5.5.1. Condominio Horizontal de lotes
Si bien es cierto que este tipo de condominios dispone de reglamentacin que
podra definir ciertos aspectos generales de la construccin (colores de fachadas,
niveles, tipo de cubierta, tamaos mximos y mnimos, diseo arquitectnico,
retiros, etc.) lo cierto es que en dichos condominios es donde se observar mayor
diversidad en cuando diseo de viviendas, dado que al comprar un lote se supone
que el condmino tiene cierto grado de libertad de por ejemplo: contratar al
arquitecto que desee, siempre que se cumpla con lo establecido en el reglamento
del condominio.
EJEMPLO No.1: Avalo de lote en condominio horizontal
El plano catastrado adjunto y el estudio de registro corresponden a un predio
localizado dentro de un condominio horizontal de lotes. Mediante una visita de
inspeccin y la correspondiente investigacin de mercado se determin lo
siguiente:
El lote tipo presenta caractersticas similares que las del lote sujeto,
principalmente las que podran generar un efecto sobre el valor.
El valor zonal asociado a dicho lote es de 80.500,00 / m2
Sobre el lote no se observaron construcciones.
____________________________________________________________________________________
142
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
143
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
144
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
145
AVALUO URBANOS :
VALORACION DEL TERRENO

Seccin
rea Privativa
rea (m2)
Valor (/m2)
979,05
80.500,00
Factor
Causa
1,0000
lote tipo
Valor ajustado
78.813.525,00
979,05
TOTAL
78.813.525,00
VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVADAS

Descripcin
rea
V. Unitario/m2
VRN
VUT
m2
Edad
FE
FD
VNR
aos
Vida Util
remanente
TOTAL
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
VUT

Vida til total
FD
VNR
Factor de depreciacin (Ross-Heidecke)

VALORACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES

Descripcin
Area
VUnitario/m2
m2
o total
VRN
VUT
Edad
FE
FD
CC
aos
VNR
Vida Util
remanente
TOTAL
Factor de estado
CC Coeficiente de
copropiedad
Vunitario
FE
VRN
FD
VUT
Vida til total
VNR
VALORACION TOTAL VIA COSTO

Rubro
TERRENOS
CONSTRUCCIN
CONSTRUCCIN COMN
TOTAL
Valor al costo
Factor
Valor al mercado
total en colones
Comercializacin
total en colones
78.813.525,00
78.813.525,00
Ntese que no se est contemplado las construcciones u obras comunes de forma

separada porque esos rublos ya han sido considerados por el desarrollador en el
valor del terreno, y no tendra sentido que el valuador parta de un monto menor de
lote para ajustar hasta valor de mercado adicionando adems las obras comunes.
____________________________________________________________________________________
146
AVALUO URBANOS :
5.5.2 Condominio Horizontal con vivienda

En algunos casos estos proyectos presentan homogeneidad en cuando al diseo
arquitectnico dado que el desarrollador tiende utilizar una misma firma de
arquitectos por lo que es usual observar varios diseos tpicos.
EJEMPLO No. 2: Avalo va costo de vivienda en condominio horizontal
El inmueble que se muestra en el plano adjunto se localiza dentro de un
condominio horizontal que incluye la construccin. Mediante una visita de
inspeccin y la correspondiente investigacin de mercado se determin lo
siguiente:
El valor zonal para lotes similares es de 88.000,00 / m2
Sobre el lote se observ una construccin de un dos niveles cuyas reas
corresponden a: primer nivel 71.38 m2, segundo nivel 87.19 m2, cochera
31.51 m2 y una terraza de 14.52 m2.
Para fines didcticos: Por las caractersticas observadas se determin segn la
tipologa constructiva del rgano de Normalizacin Tcnica el valor de reposicin
nuevo razonable a la fecha sera 190.000,00/m2 para reas principales. El
estado de conservacin de la construccin es bueno y tiene un ao de construida.
____________________________________________________________________________________
147
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
148
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
149
AVALUO URBANOS :
VALORACION DEL TERRENO

Seccin
Area Privativa
Area (m2)
Valor (/m2)
145,85
88.000,00
Factor
Causa
1,0000
lote tipo
Valor ajustado
12.834.800,00
145,85
TOTAL
12.834.800,00
VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVADAS

Descripcin
Area
VUnitario/m2
VRN
VUT
m2
Edad
FE
FD
VNR
Vida Util
aos
Remanente
Primer nivel
71,38
190.000,00
13.562.200,00
60
0,997
0,994
13.474.995,68
59,61
Segundo nivel
87,19
190.000,00
16.566.100,00
60
0,997
0,994
16.459.580,75
59,61
Cochera
31,51
120.000,00
3.781.200,00
60
0,997
0,994
3.756.887,06
59,61
Terraza
14,52
115.000,00
1.669.800,00
60
0,997
0,994
1.659.063,26
59,61
TOTAL
204,60
35.350.526,75
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
VUT

Vida til total
FD
VNR

VALORACION DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES

Descripcin
Area
m2
Vunitario
VRN
VUT
VUnitario/m2
o total
VRN

Vida til total
VUT
Edad
aos
FE
FD
VNR
FE
FD
CC
%
VNR
Vida Util
Remanente
Factor de estado
CC Coeficiente de copropiedad
VALOR TOTAL VIA COSTO

Rubro
TERRENOS
CONSTRUCCIN
CONSTRUCCIN COMN
TOTAL
Valor al costo
Factor
Valor al mercado
total en colones
Comercializacin
total en colones
12.834.800,00
35.350.526,75
48.185.326,75
____________________________________________________________________________________
150
AVALUO URBANOS :
5.5.3 Condominio Vertical

Mediante el enfoque del Costo el valor de un apartamento ubicado en los niveles
inferiores de un condominio vertical no debera diferir de uno ubicado en niveles
superiores. Caso contrario como ocurre cuando se hace un anlisis va mercado
como se ver en el captulo siguiente.
EJEMPLO No. 3: Avalo va costo de apartamento en condominio vertical
El plano catastrado adjunto define las dimensiones de un apartamento localizado
en el segundo nivel de un condominio vertical.
Mediante una visita de inspeccin y la correspondiente investigacin de mercado
se determin lo siguiente:
El valor zonal para lotes similares a la finca madre es de 50.000,00 / m2
Sobre el lote se observ un edificio de apartamentos que a criterio del

tasador corresponde al tipo AP5 (FINES DIDACTICOS), segn la tipologa
del ONT, por lo que se le podra asociar un valor de al menos 235.000,00
/ m2 para las reas principales.
____________________________________________________________________________________
151
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
152
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
153
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
154
AVALUO URBANOS :
AVALUO DE TERRENO
Seccin
Area Comn libre
Area (m2)
Valor (/m2)
1.436,17
50.000,00
Factor
Causa
Valor ajustado
0,0610
copropiedad
4.381.036,59
1.436,17
TOTAL
4.381.036,59
AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES PRIVATIVAS

Descripcin
Area
VUnitario/m2
VRN
VUT
Edad
m2
Apartamento
113,02
TOTAL
113,02
FE
FD
VNR
Vida Util
aos
235.000,00
26.559.700,00
60
remanente
0,997
0,994
26.388.922,36
26.388.922,36
59,61
Vunitario
FE
Factor de estado
VRN
VUT

Vida til total
FD
VNR

AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES COMUNES

Descripcin
Area
m2
VUnitario/m2
o total
VRN
VUT
Edad
aos
FE
FD
CC
%
VNR
Vida Util
remanente
Caseta Guarda
8,48
145.000,00
1.229.600,00
60
0,997 0,994 0,061
74.535,53
0,00
Rancho
15,98
165.000,00
2.636.700,00
60
0,997 0,994 0,061
159.830,71
0,00
Basurero
4,48
134.400,00
60
0,997 0,994 0,061
8.147,02
0,00
Piscina
20,91
120.000,00
2.509.200,00
60
0,997 0,994 0,061
152.101,95
0,00
Vestbulos
167,90
177.500,00
29.802.250,00
60
0,997 0,994 0,061
1.806.544,10
0,00
Aceras
Parq Visitas/
accesos
58,41
20.000,00
1.168.200,00
60
0,997 0,994 0,061
70.813,61
0,00
211,24
20.000,00
4.224.800,00
60
0,997 0,994 0,061
256.097,70
0,00
TOTAL
487,40
Vunitario
VRN
VUT
30.000,00
2.528.070,63
CC Coeficiente de
FE
Factor de estado
copropiedad
FD
VNR Valor Neto de Reposicin

Vida til total
VALOR TOTAL VIA COSTO

Rubro
TERRENOS
CONSTRUCCIN
CONSTRUCCIN COMN
TOTAL
Valor al costo
Factor
Valor al mercado
total en colones
Comercializacin
total en colones
4.381.036,59
26.388.922,36
2.528.070,63
33.298.029,57
____________________________________________________________________________________
155
AVALUO URBANOS :
5.6 EJEMPLO DE AVALUOS VIA MERCADO DE CONDOMINIOS

Como ya se indic los modelos de homologacin son tal vez las tcnicas ms
representativas para establecer el valor de un inmueble; sin embargo, se requiere
de adecuadas fuentes de informacin que sean amplias y fiables.
5.6.1 Investigacin de Mercado

Al igual que cualquier otro inmueble, en el caso de los condominios para aplicar el
enfoque de mercado se requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda
investigar en tems como:
VENTAS REALES
ANTECEDENTES
ANUNCIOS
ENTIDADES FINANCIERAS
CORREDORES DE BIENES RAICES
INTERNET
REGISTRO DE LA PROPIEDAD
VERIFICACION CON LUGAREOS
CONSULTA A COLEGAS
BASE DE DATOS PROPIA DEL VALUADOR
5.6.2 Proceso de Homologacin

Se aplicar el mismo proceso de homologacin descrito en captulos anteriores,
con un detalle importante respecto a la ubicacin:
Factor de ubicacin: En los condominios verticales es usual que los apartamentos
ubicados en pisos superiores posean un valor de mercado mayor que los
localizados en pisos inferiores.
Para determinar, ese efecto el tasador debe
____________________________________________________________________________________
156
AVALUO URBANOS :
realizar una investigacin de mercado seria y sobre todo establecer si en

condominio donde se est valorando se aplica dicha tendencia.
Asimismo, un elemento fundamental en la valoracin de condominios es el VALOR
UNITARIO POR SUPERFICIE CONSTRUIDA (VUSC), que equivale a considerar
el valor total de la unidad tasada dividido entre el rea de la misma. Dicho monto
considera de forma integral todas las amenidades y copropiedades del
condominio, as como la seccin privativa, lo permite establecer un parmetro de
comparacin eficiente.
____________________________________________________________________________________
157
AVALUO URBANOS :
5.6.2.1 EJEMPLO: Avalo va mercado para lote en condominio horizontal

DETALLE
Ubicacin
Tipo inmueble
Tipo zona
Area terreno (m2)
Frente lote (m)
Fondo lote (m)
Permetro (m)
Edad (aos)
CUS
Conservacin
Q
Ubicacin
Fecha
Precio total (colones)
P. Unitario Total /u.c.
Referente
Telfono
SUJETO
Hacienda L
F.F. 28
lote
Habitacional Alto
979.05
22.30
43.90
132.40
1.00
0
60
1.0000
NA
1.0000
1.0000
medianero
MAYO
?
?
Avalo
COMPARABLES
2
Hacienda L
F.F. 15
lote
Habitacional Alto
940.87
21.00
44.80
131.60
1.00
0
60
1.0000
NA
1.0000
1.0000
medianero
FEBRERO
75,740,000.00
80,499.96
VENTA
1
Hacienda L
F.F 23
lote
Habitacional Alto
995.10
22.40
44.42
133.64
1.00
0
60
1.0000
NA
1.0000
1.0000
medianero
ENERO
80,105,550.00
80,500.00
OFERTA
3
Hacienda L
F.F. 13
lote
Habitacional Alto
931.79
22.00
42.35
128.70
1.00
0
60
1.0000
NA
1.0000
1.0000
medianero
MARZO
75,000,000.00
80,490.24
VENTA
PORCENTAJE DE VALOR
Construccin= 80.0%
FACTORES PARCIALES DE HOMOLOGACION

1
2
3
1.0008
1.0018
0.9975
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0000
1.0008
1.0018
0.9975
COMPARABLE
Terreno
Edad
Factor de Ubicacin
CUS
FACTOR GLOBAL
VALOR PROMEDIO/ m2 HOMOLOGADO
VALOR/ m2 RECOMENDADO
Terreno= 20.0%
80,566.56
80,500.72
80,500.00

VALOR DE MERCADO
RECOMENDADO
80,500.00
80,646.62
80,288.99
78,813,525.00
____________________________________________________________________________________
158
AVALUO URBANOS :
5.6.2.2: Avalo va mercado para vivienda en condominio horizontal

DETALLE
Ubicacin
Tipo inmueble
SUJETO
La A
F.F. 3
Vivienda
Habitacional Medioalto
145,85
7,65
19,15
53,60
204,60
1
60
1,4028
Bueno
0,9968
0,9936
Medianero
MAYO
?
?
Avalo
Tipo zona
Area terreno (m2)
Frente lote (m)
Fondo lote (m)
Permetro (m)
Edad (aos)
CUS
Conservacin
Q
Ubicacin
Fecha
V. Unitario Total /u.c.
Referente
Telfono
PORCENTAJE DE VALOR
COMPARABLES
2
La A
F.F. 8
Vivienda
146,39
7,70
19,01
53,42
206,80
1
60
1,4127
Bueno
0,9968
0,9936
Medianero
FEBRERO
62.330.000,00
301.402,32
OFERTA
1
La A
F.F. 2
Vivienda
145,89
7,65
19,07
53,44
203,70
1
60
1,3963
bueno
0,9968
0,9936
medianero
FEBRERO
62.330.000,00
305.989,20
OFERTA
Construccin= 65,0%
Terreno= 35,0%
1
2
3
0,9996
0,9991
0,9986
1,0000
1,0000
1,0000
1,0029
0,9931
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
0,9984
1,0025
1,0001
1,0008
0,9946
0,9987
COMPARABLE
Terreno
Edad
Factor de Ubicacin
CUS
FACTOR GLOBAL
VALOR PROMEDIO/ m2HOMOLOGADO
VALOR/ m2 RECOMENDADO
VALOR DE MERCADO
RECOMENDADO
3
La A
F.F. 4
Vivienda
145,80
7,70
18,94
53,27
204,60
1
60
1,4033
Bueno
0,9968
0,9936
medianero
MARZO
62.330.000,00
304.643,21
VENTA
306.241,42
303.426,97
304.400,00
62.300.700,00
62.330.000,00
299.788,03
____________________________________________________________________________________
304.251,48
159
AVALUO URBANOS :
5.6.2.3: Avalo va mercado para un apartamento en condominio vertical

DETALLE
Ubicacin
Tipo inmueble
SUJETO
Ar
F.F. 20
Apartamento
1
Ar
F.F. 2
Apartamento
Tipo zona
Area terreno (m2)
Frente lote (m)
Fondo lote (m)
Permetro (m)
103,02
103,02
Edad (aos)
1
1
60
60
CUS
Conservacin
bueno
bueno
Q
0,9968
0,9968
0,9936
0,9936
Ubicacin
segundo nivel
segundo nivel
Fecha
MAYO
ENERO
?
49.770.000,00
V. Unitario Total /u.c.
?
483.110,08
Avalo
VENTA
Referente
Telfono
PORCENTAJE DE VALOR
Construccin=
3
Ar
F.F. 4
Apartamento
103,02
1
60
103,02
1
60
bueno
0,9968
0,9936
Primer nivel
FEBRERO
42.660.000,00
414.094,35
OFERTA
bueno
0,9968
0,9936
tercer nivel
ENERO
56.880.000,00
552.125,80
VENTA
Terreno=

1
2
3
COMPARABLE
Terreno
Edad
Factor de Ubicacin
CUS
FACTOR GLOBAL
VALOR PROMEDIO/ m2
HOMOLOGADO
2
VALOR/ m RECOMENDADO
VALOR DE MERCADO
RECOMENDADO
COMPARABLES
2
Ar
F.F. 8
Apartamento
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,0000
1,1700
1,0000
1,0000
1,0000
0,8750
1,0000
1,1700
0,8750
483.110,08
484.490,39
483.110,08
483.570,18
483.110,08
49.770.000,00
49.770.000,00
____________________________________________________________________________________
160
AVALUO URBANOS :
CAPITULO 6
FORMATO Y ELEMENTOS DEL AVALUO
6.1 PLANO CATASTRADO
Como todos sabemos en nuestro pas contamos con un recurso muy importante
en el proceso valuatorio como lo es el plano catastrado (se adjunta copia).
El Reglamento de Construcciones en el Captulo I: Generalidades, define el plano
catastrado como: plano oficial de un terreno, debidamente registrado en la
Direccin de Catastro Nacional, que fija la forma, rea, deslindes y orientacin.
De dicho documento debe estar actualizado, y se puede extraer informacin muy
valiosa para el desarrollo del avalo entre la que podemos indicar:
LOCALIZACIN DEL TERRENO: Referido a una hoja cartogrfica es posible con
cierto grado de precisin determinar la ubicacin de un lote en una zona
especfica. Toda oficina de valuadores debe contar con al menos las hojas
cartogrficas de la regin donde realizan sus avalos (las hojas cartogrficas no
son un adorno, deben ser UTILIZADAS, pues debemos estar seguros que el lote
que se nos muestra es el que corresponde al plano catastrado, ver detalle adjunto)
Posteriormente, dentro del cuerpo de plano se indica la ubicacin del lote respecto
a un punto de referencia (distancia a esquina, bastin, etc.).
En algunos casos para asegurarnos de la localizacin de un lote podemos utilizar
recursos tecnolgicos de avanzada como los navegadores y GPSs.
AREA Y FORMA: El plano catastrado nos suministra el rea del terreno, la forma
(regular o irregular), y el derrotero de donde podemos deducir la relacin frentefondo.
INFORMACIN GENERAL: Asimismo el plano nos indica su nmero, rea segn
registro, datos de localizacin (distrito, cantn, provincia), citas o folio real, planos
que han sido modificados, fecha de inscripcin, escalas, profesional que levant,
etc. Adems se puede consignar propietario y colindantes (sin embargo esto
ltimo es mejor cotejarlo con el estudio de registro)
Plano catastrado
____________________________________________________________________________________
161
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
162
AVALUO URBANOS :
Detalle de hoja Lindonra

Escala 1: 10:000
____________________________________________________________________________________
163
AVALUO URBANOS :
6.2 INFORME REGISTRAL

Es un documento emitido por el registro de la propiedad, donde a una fecha
determinada podemos enterarnos de la situacin legal de un inmueble en lo
relativo a: propietario, inscripciones, gravmenes, anotaciones; as como nmero
de finca, colindantes y rea.
Ante una discrepancia en rea entre lo indicado en el plano catastrado y el estudio
de registro se recomienda seleccionar la menor (usar criterio profesional)
____________________________________________________________________________________
164
AVALUO URBANOS :
6.3 RECOLECCIN DE DATOS DE CAMPO

Para toda visita de campo es necesario hacerse acompaar de algunas
herramientas y elementos que facilitan la recoleccin de datos y verificacin de la
informacin como por ejemplo:
Hoja cartogrfica
Plano catastrado
Cinta mtrica de 30 50 metros
Cinta mtrica de 5 8 metros
Cmara fotogrfica
Brjula
GPS (preferible)
Hoja de recoleccin de datos de campo
Con respecto a este ltimo punto, cada perito valuador puede confeccionar su
formato para recoleccin de datos de campo, de modo que se ajuste a sus
necesidades.
En las pginas adjuntas se muestran dos ejemplos de ellas.
Durante la inspeccin de campo es necesario identificar las caractersticas fsicas
del predio analizado, prestando atencin a sus condiciones de ubicacin,
servicios, as como restricciones y problemas legales, y fsicos34.
Legales: Se debe analizar si el uso del inmueble es consecuente con el

permitido en la zona, derechos de paso no registrados, invasiones, etc.
Fsicas: condiciones del subsuelo, arcillas expansivas, deslizamientos,

reas inundables, ruido excesivo, humo, polvo, vapores, vibraciones,
potencialidad de incendio, etc.
Con respecto a la construccin es indispensable describir con el mayor detalle

posible cada uno de los aposentos que forman parte de la obra, as como los
materiales utilizados haciendo nfasis en:
Paredes,
pisos, cielos, estructura de techo, cubierta metlica, sistemas
electromecnicos, elementos sanitarios, enchapes, escaleras, etc.
En caso de encontrar aposentos donde se utilizan materiales de diferentes tipos
se deben describir por aparte.
34
Marqus, Mario. Curso Criterios Metodolgicos para Valuacin de bienes urbanos. 2000
____________________________________________________________________________________
165
AVALUO URBANOS :
La edad es otro aspecto que se debe tener en consideracin, lo mismo que el

estado de conservacin y factor de funcionalidad.
Un ejemplo de formato para recoleccin de datos de campo es el siguiente:
FORMATO DE RECOLECCIN DE DATOS DE CAMPO
TECNOINGENIERIA
FECHA
REALIZ
DATOS GENERALES
Interesado
DATOS EDIFICACION
1 piso
2 piso
3 piso
Ampliacin
Edad
Monto solicitado
Piso
Monto venta/compra
Pared
Cielo
Estructura de techo
DATOS ZONA
Cubierta techo
Dist. Comercio
Marcos
Dist. Escuela
No. Dormitorios
Dist. Colegio
No. Baos
Dist. Trans. Pblico
Estado
Naturaleza
Sistema elctrico
Otro
Piscina
Portn elctrico
Chimenea
DATOS TERRENO
Alarma
Topografa
Aire acondicionado
Relleno/corte
BBQ
Servidumbres
Acera
REFERENCIA
Cordn/ cao
TELEFONO
MONTO
CONTACTO
Agua Potable
Alcantarillado
Electrificacin
Tipo calle
Otro
CROQUIS
En esta seccin se dibuja las construcciones
____________________________________________________________________________________
166
AVALUO URBANOS :
6.4 MEMORIA FOTOGRAFICA

Es la evidencia visual de nuestra visita de inspeccin. Se recomienda que las
fotografas muestren los diferentes aposentos de un inmueble, lo mismo que las
fachadas anterior y posterior. Adems es aconsejable que la fotografa presente
objetos fijos que permitan establecer una relacin de escala (postes, rboles, etc.)
La posibilidad de contar con una cmara digital hace ms verstil la confeccin de
los informes.
6.5 FORMATO DE PRESENTACIN DE AVALUOS
Al igual que las bitcoras de recoleccin de datos de campo, cada profesional esta
el capacidad de estructurar su propio formato de avalo, sin embargo la
informacin mnima que debe contener el avalo es la siguiente:
NOMBRE DEL SOLICITANTE
NOMBRE DEL PROPIETARIO
FECHA Y HORA DE LA INSPECCIN
INSCRIPCIONES (FOLIO, No. PLANO, AREA)
LINDEROS
DETALLE DEL TERRENO (SERVICIOS)
CONSIDERACIONES DE LA ZONA
OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO (CARACTERSTICAS,

FORMA, PENDIENTE, ACCESIBILIDAD, ETC.)
OBSERVACIONES GENERALES DE LAS CONSTRUCCIONES
RESULTADO DEL AVALO (POR TRES ENFOQUES)
DATOS DEL VALUADOR
ANEXOS (PLANO, FOTOGRAFAS, MEMORIA DE CLCULO)
____________________________________________________________________________________
167
AVALUO URBANOS :
Ejemplo de formato
AVALUO DE
indicar
UBICADOS EN
indicar
INTERESADO
indicar
ELABORADO POR:
indicar
FECHA
____________________________________________________________________________________
168
AVALUO URBANOS :
No. xxxxx
A QUIEN INTERESE
A solicitud , el da xx de xxxxx del xxxx, a las X:XX (a.m./ p.m.) se procedi a realizar
el avalo de la propiedad con las siguientes caractersticas:
1.
INTERESADO
NOMBRE:
CEDULA JUR.:
2.
PROPIETARIO
NOMBRE:
CEDULA:
3.
UBICACION DEL INMUEBLE

PROVINCIA:
CANTON:
DISTRITO:
OTRAS SEAS:
4.
direccin exacta.
INSCRIPCIONES
Es parte Folio Real:
Plano catastrado No.:
Area segn plano: en letras (en numero m2).
5.
LINDEROS
NORTE:
SUR:
ESTE:
OESTE:
____________________________________________________________________________________
169
AVALUO URBANOS :
6.
DETALLE DEL TERRENO

ALUMBRADO:
RED DE CLOACAS:
CAERIA:
TIPO DE CALLE:
7.
ELECTRICIDAD:
ACERA:
CORDON:
TELEFONO:
CONSIDERACIONES DE LA ZONA
Donde se ubica y sus condiciones de acceso

Indicar las caractersticas de la zona y su vocacin.
8.
OBSERVACIONES GENERALES DEL TERRENO
Accesos
Pendientes
Relacin frente-fondo
Condiciones del suelo
Forma
Mejoras, etc.
9.
OBSERVACIONES GENERALES DE LA CONSTRUCCION
Uso actual.
Areas: describir reas por uso (sala-comedor, cocina, dormitorios, baos, terrazas,
pilas, etc.) para cada nivel, y por caractersticas o edad distintas a las generales.
Edad aproximada
Vida til total
Detalle de :
Cimientos
Paredes
Entrepisos
Techos
Cielos
Repellos
Pintura
Enchapes
Escaleras
Puertas
Muebles y guardarropas
Instalaciones
Cerrajera
Grifera
Vidriera
____________________________________________________________________________________
170
AVALUO URBANOS :
10.
RESULTADO DEL AVALUO
A- AVALUO FSICO:
TERRENO
Fraccin
Area
Valor Unitario
Factor
Concepto
Valor
resultante
Valor
Fraccin
TOTAL
CONSTRUCCIONES
Descripcin
Area
VRN
DEM
EDAD
VUT
VNR
VALOR
TOTAL
Valor Resultante de Avalo Fsico: (en nmero y letras)
B- AVALUO CAPITALIZACIN DE RENTAS:

ESTIMACIN DE LA RENTA MENSUAL
TIPO
LOCALIZACION
AREA
RENTA
TOTAL
____________________________________________________________________________________
171
AVALUO URBANOS :
Deducciones
Concepto
Administracin
Agua y Alcantarillado
Mantenimiento
Vacos
Seguros
Impuesto Bienes Inmuebles
Otros
TOTAL
Deduccin porcentual
Importe
RENTA NETA MENSUAL

RENTA NETA ANUAL
Capitalizando la Renta Anual con una tasa de Capitalizacin del x %,
Valor de capitalizacin: (en nmero y letras)
C- AVALUO DE MERCADO:
Comparable
Ubicacin
Tipo Inmueble
Tipo zona
Area terreno
Area construccin
Edad
Instalaciones
CUS
Estado conservacin
Fecha
Precio
P. Unitario
Condiciones de venta
Referente
telfono
Sujeto
Valor de Mercado: (en nmero y letras)
____________________________________________________________________________________
172
AVALUO URBANOS :
11. RESUMEN
VALOR FISICO
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
VALOR DE MERCADO
12. RESULTADO
Con base en los anlisis desarrollados previamente, y de acuerdo con los resultados
obtenidos, se estima que el valor comercial para el inmueble que mejor refleja esa
condicin es el que se concluy por el mtodo de (costo, ingreso o mercado), por las
siguientes razones XXXXX.
Por lo tanto el Valor Comercial para el inmueble valuado se estima en (letras
y nmeros)
NOTAS
1. No se verific en el presente avalo la posesin legal, ni la existencia de gravmenes
sobre los bienes valuados, por lo que se recomienda realizar los estudios
correspondientes.
2. El valuador no tiene inters actual, ni se contempla un inters futuro sobre los bienes
sujeto del presente estudio.
3. El monto expresado en este avalo corresponde al valor de los inmuebles descritos
segn su estado a la hora y fecha sealados.
4. No se consideraron pruebas fsicas de ingeniera y no se asume responsabilidad por la
firmeza estructuras de las obras.
11. RECOMENDACIONES (OPCIONAL)

El inmueble es apto (o no) como: garanta hipotecaria, dacin de pago, apto para
construccin, etc. En caso negativo especificar.
12.
DATOS DEL PROFESIONAL VALUADOR

NOMBRE:
PROFESION:
CARNET:
____________________________________________________________________________________
173
AVALUO URBANOS :
Por su parte el Appraisal Intitute recomienda un formato para informe de avalo

residencial ms ejecutivo como se muestra en la figura adjunta:
____________________________________________________________________________________
174
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
175
AVALUO URBANOS :
CONCLUSIONES DEL CURSO

Definitivamente la valuacin no es una actividad emprica, pues como se ha
observado se dispone de metodologas que permiten su aplicacin dependiendo
del problema al que nos enfrentamos.
No obstante en nuestro pas se requiere de un proceso de NORMALIZACION, de
modo que cada profesional pueda hacer uso de procedimientos similares para
llegar a resultados consecuentes, disminuyendo las apreciaciones subjetivas.
Asimismo, en muchos casos para desarrollar un avalo se requiere la participacin
de profesionales en diferentes disciplinas, por lo que cada valuador debe ser
consciente de sus conocimiento o limitaciones y apegado a la ms estricta tica,
restringir su participacin a lo que su formacin y experiencia le permite, y solicitar
opinin y participacin en aquellas reas que le resulta fuera de su dominio.
A MANERA DE REFLEXION
Por desconocimiento se puede cometer un error.
El pecado esta en darse cuenta del mismo, y seguir haciendo las cosas
igual.
____________________________________________________________________________________
176
AVALUO URBANOS :
ANEXO 1
LEGISLACIN RELATIVA A CONSTRUCCIONES
____________________________________________________________________________________
177
AVALUO URBANOS :
LEGISLACIN RELATIVA A LA CONSTRUCCIN Y

SU EFECTOS SOBRE LOS AVALUOS
Todo valuador debe obligatoriamente tener un conocimiento mnimo sobre
legislacin que se relacione directa o indirectamente con avalos, pues en muchos
casos el resultado, conclusiones y recomendaciones estarn en funcin del
cumplimiento de toda la normativa que tiene relacin con el caso.
Queda claro que la funcin del tasador se debe limitar al ejercicio de su
especialidad, sin embargo, un conocimiento adicional de otras materias fortalece
las conclusiones a las que se pueda llegar, dependiendo del objeto del avalo.
A continuacin se enumeran una serie de artculos relacionados extrados del
Cdigo Urbano:
LEY DE PLANIFICACIN URBANA:
Artculo 58: Las municipalidades no permitirn obras de construccin:
1) Cuando ellas no guarden conformidad por razones de uso, ubicacin, retiros,
cobertura y dems condiciones de la zonificacin.
2) Si el predio de la edificacin se ha originado en fraccionamiento hecho sin el visado
de ley.
3) Siempre que el interesado trate de utilizar fundos sin requisitos de urbanizacin o
faltos de acceso adecuado a la va pblica.
4) Para impedir que se edifique ms de una vivienda en un lote de cabida o
dimensiones equivalentes o menores a los mnimos establecidos.
5) En tanto lo vede alguna limitacin impuesta por reserva a uso pblico o una
declaratoria formal de inhabilitacin del rea, motivada por renovacin urbana o
proteccin contra inundaciones, derrumbes y otros peligros evidentes; y
6) En los dems casos que seala el reglamento, con base en las leyes aplicables y para
la mejor proteccin de los intereses comunales.
REGLAMENTO PARA EL CONTROL NACIONAL DE FRACCIONAMIENTOS Y
URBANIZACIONES
CAPITULO. II. Fraccionamiento, punto II.2.1.5: ..Parcelas Agrcolas: La subdivisin de
fincas en parcelas cuya dimensin est comprendida entre 1 y 5 ha, pueden considerarse
agrcolas, siempre que el MAG con base al uso potencial del suelo, y la dimensin
promedio de las parcelas de la zona, determine que la dimensin de las mismas corresponde
a parcela mnima productiva. En estos casos los planos individuales deben indicar uso
exclusivamente agrcola y la construccin de vivienda queda sujeta a un rea mxima de
150 m2, pudiendo existir otras construcciones afines al uso agropecuario que se dan en el
lote, en cuyo caso tendrn una cobertura mxima del total de las estructuras del 10% del
rea de la finca..., y contina ..Se considera que las parcelas entre 7.000 y 10.000 metros
____________________________________________________________________________________
178
AVALUO URBANOS :
tienen una condicin dual pudiendo ser urbanas o agrcolas dependiendo de su ubicacin y
el uso potencial del suelo...
REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES
ARTICULO IV.10.- Vallas y verjas. En la lnea de propiedad y en el antejardn, no se
podrn construir vallas slidas con una altura mayor de un metro (1,00 m) sobre el nivel de
la acera. Por sobre esta altura, se podr continuar nicamente con verjas, mallas o rejas que
permitan una visibilidad a travs del 80% de su superficie, por lo menos. Se excluye de
esta disposicin el caso de los muros de retencin, cuya altura mnima est en funcin de la
diferencia de niveles entre el terreno de la va pblica y el de la propiedad privada.
ARTICULO IV.11.- Cocheras en antejardn obligatorio. Las cocheras cubiertas en zonas
de antejardn obligatorio se podrn construir siempre que lo elementos estructuras de apoyo
o columnas guarden un retiro mnimo de dos metros (2.00 m) respecto a la lnea de
propiedad; solo la cubierta podr, en estos casos, sobresalir hasta dicha lnea. La cochera
en la zona de antejardn puede cerrarse con cualquier tipo de elemento slido hasta una
altura de un metro (1.00 m) sobre nivel de la acera; sobre dicha altura, nicamente con
elementos que permitan la visibilidad por lo menos del 80% de su superficie.
ARTICULO IV.13.1- Elementos salientes o proyectados. Ningn elemento estructural o
arquitectnico situado a una altura menor de dos metros, cincuenta centmetros (2.50 m)
podr sobresalir de la lnea de construccin oficial.
El que se construya un elemento o se efecte una instalacin area o subterrnea, fuera del
alineamiento oficial, ser considerado como invasin de la va pblica y el propietario
quedar obligado a la demolicin del elemento o a la remocin de la instalacin de la
instalacin dentro del plazo que seale la Municipalidad...
ARTICULO IV.13.4.- Sobre las colindancias laterales o posteriores. Se prohbe la
construccin de cualquier elemento saliente o proyectado, salvo que la lnea de la fachada
respectiva se retire una distancia igual al ancho del elemento saliente.
ARTICULO IV.20.- Ventanas a colindancia. No se permite abrir ventanas a colindancia
hacia el predio vecino, a menos que intervenga una distancia mnima de tres metros (3.00
m) medida entre el plano vertical de la lnea divisoria de los predios, en el punto en que
dichas lneas se estrechen ms, si no son paralelas.
Slo se autorizarn distancias menores cuando las ventanas abran a patios, con tapia
construida en la lnea divisoria entre los predios, de acuerdo con las dimensiones sealadas
en el artculo VI.3.7 de este Reglamento.
ARTICULO. 26.- Escaleras de emergencia. Todo edificio con pisos cuya altura sobrepase
los ocho metros del nivel de acceso al edificio, deber contar con una o varias escaleras de
emergencia.
____________________________________________________________________________________
179
AVALUO URBANOS :
ARTICULO 28.1.- Todo edificio de ms de cuatro pisos, o con piezas habitables que estn
a una altura de doce metros (12,00 m) o ms sobre el nivel de acera, deber contar con un
ascensor capaz de transportar como mnimo, al doce por ciento (12%) de su poblacin en
cinco minutos.
CAPITULO
VI:
EDIFICIOS
PARA
HABITACIN
UNIFAMILIAR
Y
MULTIFAMILIAR
ARTICULO VI.1. Superficie libre. En todo edificio destinado a habitacin debern quedar
libres las superficies destinadas a patios que sirvan para iluminacin y ventilacin a las
distancias dependencias; dichas superficies no pueden ser cubiertas con voladizos,
corredores, pasillos o escaleras; los aleros podrn cubrir un 25% de la superficie libre como
mximo.
ARTICULO VI.2.- Piezas habitables y no habitables. Se consideran piezas habitables los
locales que se destinen a sala, despacho, estudio, comedor y dormitorio; no habitables, las
destinadas a cocina, cuarto de bao, lavandera, bodega, garaje y pasillo. Para los efectos
de este Reglamento, el Ministerio de Salud y el Municipio podrn considerar habitables
piezas, aqullas cuyo uso por ubicacin y dimensiones, pueda presumirse razonable, aun
cuando no aparezca as declarado en los planos.
ARTICULO VI.3.- Dimensiones mnimas. A toda unidad de habitacin, con la excepcin
de las viviendas de inters social regidas por disposiciones especiales, se aplicarn las
siguientes dimensiones mnimas:
VI3.1 rea por vivienda: Treinta metros cuadrados (30m2) para unidades de un
dormitorio (hasta dos personas) y diez metros cuadrados (10m2) sobre los treinta
mnimos, por cada dormitorio adicional.
VI.3.2 Ancho de la entrada: En todos los proyectos de ms de una vivienda por
lote, sean en uno o ms pisos, en forma aislada, o como edificio de apartamientos,
la entrada al interior del lote deber tener un ancho mnimo, libre de obstculos, de
tres metros (3,00 m). Cuando se trate de cuatro o cinco viviendas en el interior, el
ancho de la entrada deber aumentarse a cinco metros (5,00 m); para seis viviendas
o ms, el ancho ser de seis metros (6,00 m).
VI.3.3 rea por pieza
VI.3.3.1
Dormitorios: Un dormitorio medir como mnimo
nueve metros cuadrados (9,00 m2); los dems podrn
medir siete y medio metros cuadrados (7,50 m2), de
rea como mnimo, con un ancho no menor de dos y
medio metros (2,50m2).
VI.3.3.2
Cocinas: Tendrn cinco metros cuadrados (5,00m2)
de rea y dos metros (2,00m2) de ancho como mnimo,
salvo si se utilizara para preparar o cocer alimentos un
espacio integrado a la sala o comedor, caso en que
puede ser menor.
____________________________________________________________________________________
180
AVALUO URBANOS :
VI.3.3.3
VI.3.4
VI.3.5
VI.3.6.
VI.3.7.
Altura
Hasta 3,50 m
Hasta 5,50 m
Hasta 8,00 m
Hasta 11,00 m
Hasta 14,00 m
Sala comedor: Medir diez metros cuadrados

(10.00m2) de rea mnima y dos y medio metros
(2,50m) de dimensin menor.
Si se proyectan sala comedor independientes, tendrn
una superficie no menor de seis y medio metros
cuadrados (6,50 m2) y siete y medio metros cuadrados
(7,50 m2) y siete y medio metros cuadrados (7,50 m2)
respectivamente.
Altura de piso a cielo: La altura mnima de piso a cielo ser de dos
metros, cuarenta centmetros (2,40 m), siempre que exista cielo raso.
Si no existiere y adems el material de techo no fuere suficientemente
aislante desde el punto de vista trmico, la altura debe aumentarse a
un mnimo de dos metros, setenta centmetros (2,60 m).
Tamao de las puertas: La altura mnima de piso a cielo ser de dos
metros (2,00 m); el ancho de noventa centmetros (0,90 m), salvo
para piezas no habitables en cuyo caso podr ser de ochenta
centmetros (0,80 m).
rea de ventana: Las ventanas debern tener un rea no inferior a
los porcentajes que a continuacin se indican. Calculados en relacin
con la superficie de cada pieza o con rea de piso correspondiente:
-Piezas habitables y cocina..................................................15%
-Cuartos de bao..................................................................10%
-Escaleras y corredores........................................................15%
De las reas de ventana indicadas, por lo menos la mitad deber
abrirse para efectos de ventilacin. La profundidad de cualquier
pieza habitable no podr exceder del doble de la altura de piso a
cargador de ventanas. Por cada metro o fraccin superior a medio
metro de profundidad adicional, se deber aumentar el porcentaje
total del mnimo requerido de rea de ventana, en un 1%. La
dimensin menor de cada ventana, para efectos de ventilacin e
iluminacin no podr ser inferior a treinta centmetros (0,30 m).
Dimensiones de los patios: Los patios que sirvan para dar
iluminacin y ventilacin, tendrn las siguientes dimensiones
mnimas en relacin con el tipo de piezas y la altura de los muros que
los limiten.
PIEZAS HABITABLES
Dimensin
rea Mnima
Menor
1,50 m
3,00 m2
2,00 m
5,00 m2
2,50 m
5,00 m2
3,00 m
9,00 m2
3,50 m
11,00 m2
PIEZAS NO HABITABLES
Dimensin
rea Mnima
Menor
1,50 m
2,50 m2
1,80 m
3,50 m2
2,10 m
4,50 m2
2,40 m
6,00 m2
2,70 m
8,00 m2
____________________________________________________________________________________
181
AVALUO URBANOS :
En el caso de alturas mayores de catorce metros (14,00 m), la dimensin mnima del patio
deber ser de un cuarto (1/4) de la altura total de parmetro de muros.
VI.3.8
Retiros mnimos: Salvo que el Plan Regulador lo indique de

manera distinta o porque los retiros no sea exigibles por tratarse de
obras que estn expresamente exentas de ellos, se exigirn los
siguientes retiros mnimos:
VI.3.8.1
Retiro frontal (antejardn): Dos metros (2,00 m).
VI.3.8.2
Retiro posterior (patio): Tres metros (3,00 m).
Estos
patios pueden sustituirse por un espacio abierto interior se las
paredes de la vivienda en la colindancia posterior con de
material incombustible. Para viviendas de un piso y siempre
que se contemple la construccin de la tapia (1,50 m). Si la
edificacin es de dos pisos o ms, se aumentar el retiro
posterior un metro por piso, pudiendo construirse los pisos en
forma escalonada.
VI.3.8.3
Retiro lateral: No se exigir cuando el material de la pared
en la respectiva colindancia sea incombustible y no tenga
ventana o linternilla. En caso contrario se exigir:
-Uno y medio metros (1,50 m) para unidades, habitacionales
de un piso.
-Tres metros (3,00 m) para las de dos pisos.
-Por cada piso adicional deber agregarse un metro (1,00 m)
retiro lateral.
ARTICULO VI.4.- Nmero mximo de viviendas por lote. Si no hubiere colector de

aguas negras en funcionamiento, el nmero mximo de viviendas que se podr construir en
un lote estar sujeto al rea libre que requerida para ubicar el sistema de drenaje en la
longitud y rea que resulten de la prueba de infiltracin, la cual deber realizarse de
conformidad con el instructivo que al respecto tiene A y A. En todo cas el rea resultante
no podr ser inferior a seis metros cuadrados por persona. Para definir el nmero de
habitantes por vivienda se considerarn dos personas por dormitorio. En caso de existir
duda sobre el uso indicado para un aposento se presumir que este puede tener carcter de
dormitorio a los efectos del clculo del rea de drenaje.
ARTICULO VI.5.- Iluminacin y ventilacin naturales. Las piezas habitables, las
cocinas y los baos debern tener iluminacin y ventilacin por medio de ventanas,
linternas o tragaluces abiertos directamente a patios o al espacio pblico. Esta norma se
exigir tambin en escaleras, vestbulos y pasillos de uso publico, en caso de edificios de
tres o ms viviendas.
ARTICULO VI.6.- Iluminacin artificial. En cada pieza deber disearse iluminacin
con la intensidad luminosa que fija el Cdigo Elctrico Nacional. En pasillos y escaleras
que den salida a ms de diez viviendas, deber contarse con iluminacin de emergencia.
____________________________________________________________________________________
182
AVALUO URBANOS :
ARTICULO VI.7.- Espacio comunes de circulacin. Todas las viviendas de un

edificio multifamiliar debern tener acceso a pasillos o corredores que conduzcan
directamente a las puertas de salida o a las escaleras.
El ancho de pasillos o corredores no ser menor de un metro, veinte centmetros (1,20 m);
los barandales debern tener acceso cuando menos, noventa centmetros de altura (0,90 m).
ARTICULO VI.8.- Paredes comunes. Los tabiques que separen uno apartamientos de
los pasillos comunes, o de secciones destinadas a otros usos, debern ser de material con
coeficiente retardatorio al fuego de un mnimo de una hora, hasta la altura de la cubierta de
techo.
ARTICULO VI.9.- Escaleras de uso comn.
VI.9.1
Los edificios de ms de un piso tendrn escaleras que
comuniquen todos los niveles, aunque se disponga de
ascensores.
VI.9.2
Cada escalera podr servir a veinte viviendas, como mximo,
en cada piso.
VI.9.3
Las escaleras interiores tendrn una anchura mnima libre de
noventa centmetros (0,90 m) y de un metro, veinte
centmetros (1,20 m) las de servicio general.
VI.9.4
La huella no ser menor de veintiocho centmetros (0,28 m),
ni la contrahuella mayor de dieciocho centmetros (0,18 m)
debiendo construirse con materiales retardatorios al fuego un
mnimo de una hora; tambin deben protegerse con
barandales de una altura mnima de noventa centmetros (0,90
m).
ARTICULO VI.10.- Escaleras y salidas de emergencia. Todos
los edificios
multifamiliares con pisos a ms de ocho metros medidos sobre el nivel de la acera, debern
contar con escalera de emergencia que desemboque a espacio pblico, con arreglo a la
normas del artculo IV.26.
Las diferencias de niveles de piso en las salidas de emergencia debern ser salvadas por
rompa.
ARTICULO VI.11.- Instalaciones de agua. Todos los edificios destinados a vivienda
estarn provistos de instalaciones de agua potable que tenga capacidad suficiente para
abastecer ciento cincuenta (150) litros por habitante por da.
Los tanques de almacenamiento debern ser construidos de tal forma que se evite la
contaminacin y el derrame de agua. Tendrn acceso fcil para su limpieza interior.
ARTICULO VI.12.- Fosas spticas. Cuando no fuere posible conducir las aguas negras a
un alcantarillado sanitario, ser obligatorio disponer de ellas por medio de un tanque con
sus drenajes, o por algn otro sistema sanitario aprobado por el Ministerio de Salud.
____________________________________________________________________________________
183
AVALUO URBANOS :
ARTICULO VI.13.- Servicios sanitarios. Cada vivienda deber contar con su propio
servicio de bao, lavado, inodoro, fregadero y pila de ropa.
En zonas rurales en donde el Ministerio de Salud acepte la construccin de letrina, sta
deber estar alejada de la vivienda ocho metros (8,00 m) como mnimo; si existiera pozo o
tanque de almacenamiento de agua potable subterrneo, la letrina estar por lo menor a
treinta metros (30,00 m) de aquellos.
ARTICULO VI.14.- Desages pluviales. Las aguas pluviales de techos, terrazas y patios,
debern ser conducidas a sistemas de alcantarillado pluvial o a cursos de aguas naturales.
____________________________________________________________________________________
184
AVALUO URBANOS :
ANEXO 2
VALORES UNITARIOS POR TIPOLOGA CONSTRUCTIVA
DIRECCION GENERAL DE TRIBUTACIN DIRECTA
____________________________________________________________________________________
185
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
186
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
187
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
188
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
189
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
190
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
191
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
192
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
193
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
194
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
195
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
196
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
197
AVALUO URBANOS :
____________________________________________________________________________________
198
AVALUO URBANOS :
ANEXO 3
HONORARIOS PREFESIONALES
____________________________________________________________________________________
199
AVALUO URBANOS :
BIBLIOGRAFA
Appraisal Institute, El avalo de Bienes Races, 12. ed. Chicago : Appraisal
Institute, 2002
Alfaro, Dionisio (compilador). Cdigo Urbano, 3.ed. San Jos : Editorial Porvenir,
1996.
BANCOMER, Instructivo de Valuacin Inmobiliaria. Sociedad Nacional de Crdito,
Mxico, 1984. p. 290.
Blanck, Leland y Tarquin, Anthony. Ingeniera Econmica. 2.ed. Mxico : McGrawHill, 1989.
Borrero, Oscar. Avalos de inmuebles y garantas. 2.ed. Bogot : Bhandar editores
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Burguete, Mario. Valuacin de negocios en marcha. Tesis de maestra en
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Caballer Mellado, Vicente. Valoracin agraria, Madrid : Ediciones Mundi-prensa,
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Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Ley Orgnica, Reglamento Interior
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200
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Gmez, Alberto, La Valuacin en Costa Rica. Tesis de licenciatura en Ingeniera

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Gmez, Moiss y Ramrez, Susana. El Condominio, una alternativa de vivienda
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Normas
Internacionales
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Kennedy, John y Neville, Adam. Estadstica para ciencias e ingeniera. Tr. por
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Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes, Mdulo I: Terrenos Urbanos,
Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Agosto 2001.
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Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Setiembre 2001.
Laurent, Robert. Curso Valuacin de Bienes, Mdulo IV: Avalo de Condominios.
Universidad de Costa Rica Colegio de Ingenieros Topgrafos, Octubre 2001.
Laurent, Robert. Propuesta del uso del Factor de Comercializacin en Costa Rica I
Congreso Nacional de Valuacin, Noviembre 2004.
Lora, Roberto. Tcnicas Modernas de Valuacin, folleto de curso. Universidad de
Costa Rica, Centro de Transferencia de Tecnologa, San Jos, 1996.
Marqus, Rafael. Curso: Criterios Metodolgicos para la Valuacin de Inmuebles
Urbanos. Universidad Estatal a Distancia, San Jos, 2000.
Morales, Alfonso. Curso: Valuacin de Terrenos. Universidad Estatal a Distancia,
San Jos, 2000.
____________________________________________________________________________________
201

Avaluo de Bienes Urbanos Y15

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Avaluo de Bienes Urbanos Y15

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AVALUOS DE INMUEBLES URBANOS:

ING. ROBERT LAURENT

Ingeniero Civil Topgrafo

Robert Laurent Sanabria naci en San Vito, Coto

Material didctico inscrito en la Universidad de Costa Rica

Con fines de aseguramiento contra incendios

Alberto Gmez, La Valuacin en Costa Rica, UCR. 1989.

determinar el valor de un bien inmueble de naturaleza urbana o rural,

tomando en cuenta su uso.

Similar definicin se da en el artculo 1 del

Reglamento de esta ley.

1.2 ORGANISMOS RELACIONADOS VALUACIN EN COSTA RICA.

profesiones de Ingeniera y Arquitectura, que ordenen las oficinas pblicas,

BANCOMER, Instructivo de Valoracin inmobiliaria, 1984.

elevadas en todos sus actos, as como el debido decoro en su vida social y

El valuador fijar sus honorarios en forma justa y racional (Ver anexo 3)

Para sustentar los informes y comentarios el tasador debe tener un conocimiento

Constitucin poltica de la Repblica de Costa Rica

Reglamento de Normas de presentacin, diseo y construccin para

El artculo 3 de la Ley de Impuesto Sobre Bienes Inmuebles Competencia de las

de administrar, en sus respectivos territorios, los tributos que genera la presente

Establecer las disposiciones generales de valoracin para el uso comn de

BANCOMER, op. cit.

2.2 NATURALEZA DEL BIEN RAIZ

Ramrez y Gmez. El condominio una alternativa de vivienda. Puebla 1997

El Cdigo Civil Suizo de 1907, en su artculo 641, no formula definicin de la

Ramrez y Gmez. Op. cit

inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por inters pblico

2.3.2 CARACTERSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Es un derecho real y en forma ms concreta es el derecho real por

Es un derecho vitalicio, por cuanto la propiedad como derecho siempre

Es un derecho absoluto, en virtud de que el titular puede ejercitar ese

Es un derecho exclusivo por cuanto mientras una persona (fsica o

Es un derecho inviolable, en virtud de que su derecho de propiedad le

2.3.3 DESCRIPCIN DE LOS DISTINTOS REGMENES DE PROPIEDAD.

franceses la indivisin o copropiedad era una situacin excepcional, porque decan

propiedad sobre una misma cosa, o un derecho sobre la totalidad de un bien y

aprovechamiento independiente por parte de los distintos propietarios, con

El significado y la importancia del valor en la tasacin de bienes implica la

BANCOMER, op. cit.

2.5 PRINCIPIOS BSICOS QUE DETERMINAN LOS VALORES DE LOS

2.5.2 PRINCIPIO DEL CAMBIO

Horst Karl Dobner. La Valuacin de Predios Urbanos, 1983

En bienes hay que considerar que existen ciclos: desarrollo, equilibrio y

pueda interpretar, de modo que se suministran a continuacin una lista de

Los conceptos de COSTO, VALOR y PRECIO requieren especial atencin, pues

PRECIO: Representa la cantidad de dinero que se deber pagar por un bien ya

Dobner, Karl. Valuacin de predios rurales. 1989

VALOR DE MERCADO: valor expresado en trminos monetarios a una

Entre un comparador dispuesto a comprar se refiere a un

2.7 QUE ES VALUAR?

Caballer, Vicente. Valoracin agraria. 1985

2.8 LOS DISTINTOS ENFOQUES DE VALUACIN14

Rafael Marqus. Criterios para valoracin de inmuebles urbanos. 2001

tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la

3.0.1 INVESTIGACION DE MERCADO

3.1 METODOS COMPARATIVOS PARA TERRENOS

LOTE SUJETO 10,00 x 30,00

AREA (m2) COEF.

VALOR DE CALLE A 9000,00 /m2

LOTE TIPO 10,00 x

3.1.2 METODO DE FACTORES

Adems se pueden considerar otras variables como vista panormica, nivel

Laurent Robert. Op. cit.