BAB III

PERENCANAAN INVESTASI
Dalam pembangunan Perumahan Citra City Residence semua biaya pembangunan
berasal dari owner dan pinjaman. Adapun rincian identifikasi dan perhitungan biaya
awal,operasional,pemeliharaan dan pendapatan adalah sebagai berikut.
III.1 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Awal
Identifikasi biaya awal adalah tahap penggambaran biaya awal yang diperlukan untuk
membangun sebuah proyek. Pembangunan proyek perumahan Citra City Residence
direncanakan untuk dilaksanakan secara bertahap selama 4 (empat) tahun yaitu pada tahun
2010, 2011, 2012, dan 2013. Pada tahun pertama di bangun 25 unit rumah, akses jalan, serta
fasilitas umum seperti taman bermain dan lain-lain. Pembangunan pada tahun selanjutnya
yaitu pada tahun kedua, ketiga dan keempat adalah penambahan pembangunan unit rumah
pada perumahan Citra City Residence dengan asumsi bahwa unit rumah yang dibangun pada
tahun sebelumnya telah terjual semua.
Berikut adalah biaya pembangunan Perumahan Citra City Residence:
1. Luas Bangunan Rumah :
Type 38/91
: 38 m2
Type 47/96
: 47 m2
Type 52/96
: 52 m2
Type 64/112
: 64 m2
Type 78/112
: 78 m2
2. Biaya Pembangunan Rumah/m2
Tahun 2010
: Rp. 3.000.000
Tahun 2011
: Rp. 3.500.000
Tahun 2012
: Rp. 4.000.000
Tahun 2013
: Rp. 4.500.000
3. Rincian Biaya Pembangunan
Biaya Awal Tahun 2010

Pembangunan
Tanah
Jalan Paving
Rumah Type 38/91
Rumah Type 47/96
Rumah Type 52/96
Rumah Type 64/112
Rumah Type 78/112
Taman Bermain
Instalasi Listrik
Biaya Lain-lain

Harga satuan
Rp
1.250.000
Rp
75.000
Rp 114.000.000
Rp 141.000.000
Rp 156.000.000
Rp 192.000.000
Rp 234.000.000
Rp
150.000

Jumlah
Unit
11500
1000
6
5
5
6
3
100

Satuan
m2
m2
Unit
Unit
Unit
Unit
Unit
m2
Unit

Jumlah Biaya
Rp 14.375.000.000
Rp
75.000.000
Rp
684.000.000
Rp
705.000.000
Rp
780.000.000
Rp 1.152.000.000
Rp
702.000.000
Rp
15.000.000
Rp
75.000.000
Rp
20.000.000

Total

Harga Satuan
Rp 133.000.000
Rp 164.500.000
Rp 182.000.000
Rp 224.000.000
Rp 252.000.000

Jumlah
Unit
5
3
4
3
7

Satuan
unit
unit
unit
unit
unit

Jumlah
Unit
6
7
6
6
4

Satuan
unit
unit
unit
unit
unit

Total

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Jumlah Biaya
665.000.000
493.500.000
728.000.000
672.000.000
1.764.000.000
20.000.000
4.342.500.000

Tahun 2012

Pembangunan
Rumah Type 38/91
Rumah Type 47/96
Rumah Type 52/96
Rumah Type 64/112
Rumah Type 78/112
Biaya Lain-lain

Harga Satuan
Rp 152.000.000
Rp 188.000.000
Rp 208.000.000
Rp 256.000.000
Rp 312.000.000
Total

18.583.000.000

Tahun 2011

Pembangunan
Rumah Type 38/91
Rumah Type 47/96
Rumah Type 52/96
Rumah Type 64/112
Rumah Type 78/112
Biaya Lain-lain

Rp

Jumlah Biaya
Rp
912.000.000
Rp
1.316.000.000
Rp
1.248.000.000
Rp
1.536.000.000
Rp
1.248.000.000
Rp
20.000.000
Rp 6.280.000.000

Tahun 2013

Pembangunan
Rumah Type 38/91
Rumah Type 47/96
Rumah Type 52/96
Rumah Type 64/112
Rumah Type 78/112
Biaya Lain-lain

Harga Satuan
Rp 171.000.000
Rp 211.500.000
Rp 234.000.000
Rp 288.000.000
Rp 351.000.000
Total

Jumlah
Unit
3
5
5
5
6

Satuan
unit
unit
unit
unit
unit

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Jumlah Biaya
513.000.000
1.057.500.000
1.170.000.000
1.440.000.000
2.106.000.000
20.000.000
6.306.500.000

III.2 Identifikasi dan Perhitungan Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya operasional adalah pengeluaran yang diperlukan agar kegiatan operasional
berjalan lancar, sehingga dapat menghasilkan produk sesuai perencanaan. Identifikasi biaya
pemeliharaan bertujuan untuk memperhitungkan berapa besar biaya yang dibutuhkan untuk

antisipasi sebelum adanya kerusakan pada komponen-komponen tertentu. Selain itu,biaya

pemeliharaan untuk menjaga kontinuitas umur suatu komponen.
Proyek Pembangunan Perumahan Citra City Residence mempunyai jangka waktu
investasi selama 7 (tujuh) tahun, dimana selama waktu investasi tersebut biaya operasional
dan pemeliharaan ditanggung oleh owner.
Biaya Operasional proyek ini meliputi gaji pegawai dan alat & bahan yang dibutuhkan
untuk operasional dan pemeliharaan proyek Perumahan Citra City Residence setiap tahunnya.
Berikut adalah identifikasi biaya operasional dan pemeliharaan Citra City Residence selama
jangka waktu investasi (7 tahun) adalah sebagai berikut :

Tahun 2011
Jenis

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.500.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
4.500.000
Rp
750.000

Total

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.500.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
4.500.000
Rp
750.000

Total

Total 1
Tahun
Rp
54.000.000
Rp
9.000.000
Rp
63.000.000

Tahun 2013
Jenis

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.500.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
4.500.000
Rp
750.000

Total

Rp
54.000.000
Rp
9.000.000
Rp
63.000.000

Tahun 2012
Jenis

Total 1
Tahun

Total 1
Tahun
Rp
54.000.000
Rp
9.000.000
Rp
63.000.000

Tahun 2014
Jenis

Gaji Pegawai

Bany
ak
3

Harga
Rp
1.750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
5.250.000

Total 1
Tahun
Rp
63.000.000

Alat dan Bahan

Rp
750.000

Rp
750.000

Total

Tahun 2015
Jenis

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.750.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
5.250.000
Rp
750.000

Total

Total 1
Tahun
Rp
63.000.000
Rp
9.000.000
Rp
72.000.000

Tahun 2016
Jenis

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.750.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
5.250.000
Rp
750.000

Total

Rp
9.000.000
Rp
72.000.000

Total 1
Tahun
Rp
63.000.000
Rp
9.000.000
Rp
72.000.000

Tahun 2017
Jenis

Bany
ak

Gaji Pegawai

Alat dan Bahan

Harga
Rp
1.750.000
Rp
750.000

Jumlah per
Bulan
Rp
5.250.000
Rp
750.000

Total

Total 1
Tahun
Rp
63.000.000
Rp
9.000.000
Rp
72.000.000

III.3 Identifikasi dan Perhitungan Pendapatan

Proyek Perumahan Citra City Residence dibangun dengan mengasumsikan bahwa
semua unit rumah yang dibangun akan terjual semua dalam waktu 1 (satu) tahun setelah
pembangunan unit rumah selesai. Karena pembangunan tahun pertama dilaksanakan pada
tahun 2010, maka pendapatan dari penjualan unit rumah akan didapat pada tahun 2011 dan
juga selanjutnya untuk pembangunan tahap kedua, ketiga dan keempat. Berikut adalah
identifikasi pendapatan dari penjualan unit rumah tiap tahunnya:

Tahun 2011
Juml
ah
Unit

Jenis
Type 38/91

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

Harga Tunai
Rp
190.000.000
Rp
219.000.000
Rp
230.000.000
Rp
262.100.000
Rp
328.750.000

Total

Type 38/91

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

Harga Tunai
Rp
228.000.000
Rp
263.000.000
Rp
275.000.000
Rp
314.500.000
Rp
395.000.000

Total

Jenis

Rp
1.140.000.000
Rp
1.095.000.000
Rp
1.150.000.000
Rp
1.572.600.000
Rp
986.250.000
Rp
5.943.850.000

Harga
Angsuran
Rp
209.000.000
Rp
240.900.000
Rp
253.000.000
Rp
288.310.000
Rp
361.625.000

Total
Rp
1.254.000.000
Rp
1.204.500.000
Rp
1.265.000.000
Rp
1.729.860.000
Rp
1.084.875.000
Rp
6.538.235.000

Tahun 2012
Jumla
h
Unit

Jenis

Total

Total
Rp
1.140.000.000
Rp
789.000.000
Rp
1.100.000.000
Rp
943.500.000
Rp
2.765.000.000
Rp
6.737.500.000

Harga
Angsuran
Rp
250.800.000
Rp
289.300.000
Rp
302.500.000
Rp
345.950.000
Rp
434.500.000

Total
Rp
1.254.000.000
Rp
867.900.000
Rp
1.210.000.000
Rp
1.037.850.000
Rp
3.041.500.000
Rp
7.411.250.000

Tahun 2013
Jumla
h
Unit

Type 38/91

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

Harga Tunai
Rp
273.300.000
Rp
315.000.000
Rp
330.500.000
Rp
377.500.000
Rp
473.500.000

Total
Rp
1.639.800.000
Rp
2.205.000.000
Rp
1.983.000.000
Rp
2.265.000.000
Rp
1.894.000.000

Harga
Angsuran
Rp
300.630.000
Rp
346.500.000
Rp
363.550.000
Rp
415.250.000
Rp
520.850.000

Total
Rp
1.803.780.000
Rp
2.425.500.000
Rp
2.181.300.000
Rp
2.491.500.000
Rp
2.083.400.000

Rp
9.986.800.000

Total

Tahun 2014
Jumla
h
Unit

Jenis

Rp
10.985.480.000

Type 38/91

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

Harga Tunai
Rp
328.000.000
Rp
377.360.000
Rp
396.500.000
Rp
452.900.000
Rp
567.900.000

Total

Total
Rp
984.000.000
Rp
1.886.800.000
Rp
1.982.500.000
Rp
2.264.500.000
Rp
3.407.400.000
Rp
10.525.200.000

Harga
Angsuran
Rp
359.464.380
Rp
413.559.420
Rp
434.469.720
Rp
540.182.940
Rp
544.572.660

Total
Rp
1.078.393.140
Rp
2.067.797.100
Rp
2.172.348.600
Rp
2.700.914.700
Rp
3.267.435.960
Rp
11.286.889.500

III.4 Perhitungan Pendapatan Operasional dan Pemeliharaan

Proyek Perumahan CitraCity Residence mempunyai jangka waktu investasi selama 7
(tujuh) tahun. Selama masa investasi (7 tahun) biaya operasional dan pemeliharaan seperti
operasional dan pemeliharaan fasilitas umum dan jalan, keamanan , dan kebersihan masih
merupakan kewajiban owner untuk mengurusnya. Oleh sebab itu, para pembeli/penghuni
perumahan Citra City Residence diwajibkan untuk membayar biaya operasional dan
perawatan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan oleh owner selama per bulannya. Setelah
masa investasi berakhir, semua operasional dan pemeliharaan sepenuhnya diserahkan kepada
pembeli.
Berikut adalah identifikasi pendapatan dari biaya operasional dan pemeliharaan yang
wajib dibayarkan penghuni Perumahan Citra City Residence:

Tahun 2011

Jenis

Un
it

Type 38/91

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

Operasi
onal
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000

Perawat
an
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
130.000
Rp
130.000

Jumlah
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
180.000
Rp
180.000

Total per
Bulan
Rp
1.050.000
Rp 875.000
Rp 875.000
Rp
1.080.000
Rp 540.000

Total 1
tahun
Rp
12.600.000
Rp
10.500.000
Rp
10.500.000
Rp
12.960.000
Rp
6.480.000

Rp
53.040.000

Total

Tahun 2012

Jenis

Un
it

Type 38/91

11

Type 47/96

Type 52/96

Type 64/112

Type 78/112

10

Operasi
onal
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000

Perawat
an
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
130.000
Rp
130.000

Jumlah
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
180.000
Rp
180.000

Total per
Bulan
Rp
1.925.000
Rp
1.400.000
Rp
1.575.000
Rp
1.620.000
Rp
1.800.000

Total 1
tahun
Rp
23.100.000
Rp
16.800.000
Rp
18.900.000
Rp
19.440.000
Rp
21.600.000
Rp
99.840.000

Jumlah
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
175.000
Rp
180.000
Rp
180.000

Total per
Bulan
Rp
2.975.000
Rp
2.625.000
Rp
2.625.000
Rp
2.700.000
Rp
2.520.000

Total 1
tahun
Rp
35.700.000
Rp
31.500.000
Rp
31.500.000
Rp
32.400.000
Rp
30.240.000
Rp
161.340.000

Jumlah
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
195.000
Rp
195.000

Total per
Bulan
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.900.000
Rp
3.900.000

Total 1
tahun
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
46.800.000
Rp
46.800.000
Rp

Total

Tahun 2013

Jenis

Un
it

Type 38/91

17

Type 47/96

15

Type 52/96

15

Type 64/112

15

Type 78/112

14

Operasi
onal
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000
Rp
50.000

Perawat
an
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
125.000
Rp
130.000
Rp
130.000
Total

Tahun 2014

Jenis

Un
it

Type 38/91

20

Type 47/96

20

Type 52/96

20

Type 64/112

20

Type 78/112

20

Operasi
onal
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000

Perawat
an
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
135.000
Rp
135.000
Total

230.400.000

Tahun 2015

Jenis

Un
it

Type 38/91

20

Type 47/96

20

Type 52/96

20

Type 64/112

20

Type 78/112

20

Operasi
onal
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000

Perawat
an
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
135.000
Rp
135.000

Jumlah
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
195.000
Rp
195.000

Total per
Bulan
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.900.000
Rp
3.900.000

Total 1
tahun
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
46.800.000
Rp
46.800.000
Rp
230.400.000

Jumlah
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
195.000
Rp
195.000

Total per
Bulan
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.900.000
Rp
3.900.000

Total 1
tahun
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
46.800.000
Rp
46.800.000
Rp
230.400.000

Jumlah
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
190.000
Rp
195.000
Rp
195.000

Total per
Bulan
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.800.000
Rp
3.900.000
Rp
3.900.000

Total 1
tahun
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
45.600.000
Rp
46.800.000
Rp
46.800.000
Rp
230.400.000

Total

Tahun 2016

Jenis

Un
it

Type 38/91

20

Type 47/96

20

Type 52/96

20

Type 64/112

20

Type 78/112

20

Operasi
onal
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000

Perawat
an
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
135.000
Rp
135.000
Total

Tahun 2017

Jenis

Un
it

Type 38/91

20

Type 47/96

20

Type 52/96

20

Type 64/112

20

Type 78/112

20

Operasi
onal
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000
Rp
60.000

Perawat
an
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
130.000
Rp
135.000
Rp
135.000
Total