FOLIO: J1606-001

AVALUO

CASA HABITACION DE NIVEL

FOLIO: J1606-001

UBICACIN DEL IN
CALLE:
COLONIA:

PASEO DEL SOL #SD

FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL SAN PATRIC

25254

C.P.:

DELEGACION O MUNICIPIO:

VALOR COMERCIAL ACTUAL:

FECHA DEL AVALUO:

SALTILLO, COAHUILA

3,230,000.00
JULIO 5, 2016

ALUO

FOLIO: J1606-001

NO.

30-Dec

ON DE NIVEL: MEDIO/RESIDENCIAL

FOLIO: J1606-001

UBICACIN DEL INMUEBLE:

DENCIAL SAN PATRICIO

(TRES MILLONES DOSCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

2016

FOLIO: J1606-001

30-Dec

ESIDENCIAL
XIV.
FO
TO
GR
AFI
AS
DE
INV
ES
TIG
ACI
ON
DE
ME
RC
AD
O

FOLIO: J1606-001

OSCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

FOLIO: J1606-001

AVALUO

I.- ANTECED
SOLICITANTE DEL AVALO: ING. ENRIQUE COUTIO MEJIA

VALUADOR: ING. LUIS ALBERTO PAAT MONTES

ING. JORGE EDUARDO DUQUE
FECHA DEL AVALO: JULIO 5, 2016
INMUEBLE QUE SE VALA: CASA HABITACION DE NIVEL: MEDIO/RESIDENCIAL

RGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA (INDIVIDUAL)

PROPIETARIO (S): ANONIMO

OBJETO DEL AVALO: PRACTICA DE ELABORACION DE AVALUO COMERCIAL

PROPSITO DEL AVALO: CONOCER SU VALOR ACTUAL
CUENTA PREDIAL: NO PROPORCIONADO
CUENTA DE AGUA: NO PROPORCIONADO
UBICACIN DEL INMUEBLE: PASEO DEL SOL #SD
COLONIA: FRACCIONAMIENTO RESIDENCIAL SAN PATRICIO
MUNICIPIO: SALTILLO, COAHUILA
ESTADO Y PAS: COAHUILA, MEXICO
7

FOLIO: J1606-001

AVALUO
CODIGO POSTAL: 25254

II.- CARACTERSTIC
CLASIFICACIN DE LA ZONA: ZONA HABITACIONAL-COMERCIAL TIPO MEDIO-ALTO

CONSTRUCCIN PREDOMINANTE: CASAS HABITACION EN UNO Y DOS NIVELES TIPO MEDIO/RES

NDICE DE SATURACIN: 65%

POBLACIN: INDICE DE POBLACION MEDIO ALTO CON NIVEL SOCIOECONO

CONTAMINACIN AMBIENTAL: LAS PROPIAS DEL MEDIO VEHICULAR, CON NIVELES ACEPTAB

USO DEL SUELO (ZONA): SEGN LO OBSERVADO Y DE ACUERDO AL PLAN DIRECT

HABITACIONAL, COMERCIAL Y DE SERVICIO .
VIAS DE ACCESO: SIN DATO

SERVICIOS PBLICOS: SERVICIOS PBLICOS COMPLETOS: ABASTECIMIENTO DE AGU

ALCANTARILLADO, RED DE ENERGA ELCTRICA AEREAS, ALU
GUARNICIONES DE CONCRETO, SERVICIO TELEFNICO Y TRA

EQUIPAMIENTO URBANO: A MENOS DE 3 KM SE LOCALIZAN ESCUELAS PUBLICAS, KIND

IMPORTANTES, HOSPITALES, ASI COMO ZONA COMERCIAL IMP

FOLIO: J1606-001

AVALUO

III.- TERR
UBICACIN, TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES, LIMTROFES Y ORIENTACIN:

NO SE PUEDE PROPORCIONAR DATO DEBIDO A CONFIDENCIALIDAD Y PROTECCION DE DATOS PARTI

MEDIDAS Y COLINDANCIAS SEGN :

CUADRO DE AREAS SEGN ESCRITURA:

LA VIVIENDA SE ENCUENTRA UBICADA EN UN TRAMO DE LA CALLE PASEO DEL SOL
SUR CON LA CALLE PASEO DE LOS LIRIOS, AL ORIENTE CON LA CALLE PASEO DE LAS

REA TOTAL:

TOPOGRAFIA Y CONFIGURACION:

378.00

m2.

SEGN M

TERRENO CON TOPOGRAFA PLANA

CONFIGURACION REGULAR

CARACTERISTICAS
PANORMICAS: PAISAJE URBANO CON CASAS HABITACION Y COMERCIO
SERVIDUMBRE y/o
RESTRICCIONES: NINGUNA SEGN LO OBSERVADO
NO PRESENTA AFECTACIONES
CONSIDERACIONES ADICIONALES:
TERRENO RESULTADO DE
AFECTACION:

M2

CROQUIS DE LOCALIZACIN.
9

FOLIO: J1606-001

AVALUO
MACROLOCALIZACION

10

FOLIO: J1606-001

AVALUO

IV.- DESCRIPCIN GENE

USO ACTUAL: USO HABITACIONAL

TIPOS DE CONSTRUCCIN: TIPO I.-

CASA HABITACION DE NIVEL MEDIO RES

M2.

TIPOS DE CONSTRUCCIN

CASA HABITACION DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL

TOTAL:

352.00

352.00

CALIDAD Y CLASIFICACIN DE LA CONSTRUCCION CALIDAD Y ACABADOS DE PRIMERA

CONSTRUCCIN: ACABADO YESO EN INTERIOR CON PINTURA VINILICA, EN EL EXTER
NUMERO DE NIVELES: DOS NIVELES
CALIDAD DEL PROYECTO: PROYECTO FUNCIONAL
UNIDADES RENTABLES: 1

V.- ELEMENTOS DE LA
TIPO I.-

CASA HABITACION DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL

a) OBRA NEGRA O GRUESA.11

FOLIO: J1606-001

AVALUO
CIMIENTOS:

SE SUPONE CIMENTACION A BASE DE ZAPATAS AILADAS.

ESTRUCTURA:

A BASE DE DALAS DE DESPLANTE, CASTILLOS, CERRAMIENTOS ARM

MUROS:

MUROS DE BLOCK ASENTADO CON MORTERO CEMENTO - ARENA 1

LOSA DE ENTREPISOS:

LOSA DE CONCRETO ARMADA DE ACUERDO A CALCULO

LOSA DE AZOTEA :

LOSA DE CONCRETO ARMADA DE ACUERDO A CALCULO

ACABADOS EN AZOTEAS:

ENTORTADO PARA PENDIENTES TERMINADO CON IMPERMEABILIZAN

BARDAS:

BARDA PERIMETRAL CON ACABADO DE PASTA DE CONCRETO TERM

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES.APLANADOS:

APLANADO DE YESO EN INTERIORES Y PASTA FINA EN EXTERIORES
PLAFONES:

APLANADO DE YESO EN PLAFONES CON TIROL PLANCHADO Y PINTU

LAMBRINES:

LAMBRINES DE AZULEJO BAOS Y COCINA

PISOS:

CERAMICO DE PRIMERA CALIDAD

ZOCLOS:

DE 10 CMS DE ALTURA, CERAMICO IGUAL AL PISO EXISTENTE

ESCALERAS:

RAMPA DE CONCRETO FORRADAS DE PISO CERAMICO EN HGUELLA

PINTURA:

VINILICA EN INTERIORES Y EXTERIORES

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES:

CANTERA EN ALGUNAS ZONAS DE LA VIVIENDA

c) CARPINTERA.PUERTAS:

TIPO TAMBOR DE PRIMERA CALIDAD

MUEBLES DE MADERA FIJOS:

GUARDA ROPA
12

FOLIO: J1606-001

AVALUO
d) INSTALACIONES.HIDRULICAS Y SANITARIAS:

LINEAS OCULTAS HIDRAULICAS Y DE GAS DE 1/2 " Y 3/4" DE DAM

COLOR CLARO

e) INSTALACIONES ELCTRICAS:

SE SUPONE POLIDUCTO FLEXIBLE, OCULTA CON CABLEADO DE DIF

CONDICIONES

f) HERRERA:

BARANDAL DE HERRERIA SEGN DISEO EN ESCALERA TERMINADO

g) VIDRIERA:

CRISTAL CLARO DE 3 MM. EN VENTANAS

i) FACHADA:

APLANADO DE PASTA TEXTURIZADA TERMINADO EN PINTURA VINIL

j) VENTANAS

VENTANAS DE CANCELERIA DE ALUMINIO DE 2" EN COLOR CAF O

k) EQUIPO

CISTERNA

VI.- CONSIDERACIONES P
LA DETERMINACIN
MENCIONAN:

DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZ

MEDIANTE EL ANLISIS Y PO

MTODO FSICO : SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIN o DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL AN

APLICABLES, SEGN EL CASO.

MTODO POR RENTABILIDAD : CONSIDERA QUE SU VALOR CORRESPONDE AL CAPITALIZAR LA RENTA N

BASE A LAS CARACTERSTICAS PROPIAS DEL BIEN VALUADO ( Edad, vida remanente, uso, estado de

MTODO DE MERCADO : EST BASADO EN LA COMPARACIN Y HOMOLOGACIN DE OFERTAS SIM

13

FOLIO: J1606-001

AVALUO

VALOR COMERCIAL : SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVA
OPERACIN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECE

CONSIDERACIONES PRE
NO ES OBJETO DEL PRESENTE AVALUO VERIFICAR LA PROBABLE EXISTENCIA DE GRAVAMENES, RESERVAS DE
QUE SE VALUA, POR LO QUE NO SE ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA DEBIDA A INFORMACION OMITIDA.

Tabla 1. ENFOQUE COMPA

A)

ANALISIS DE OFERTA COMPARABLE EN VENTA DE TERRENOS

No.

UBICACIN DE LA OFERTA:

CARACTERISTICAS
FRENTE (M)

PASEO DEL REY /MEDIANERO

14.00

SAN PATRICIO PLUS /MEDIANERO

14.00

SAN PATRICIO PLUS /MEDIANERO

12.00

FRACC. EL CAMPANARIO / EN ESQUINA

17.50

OFERTA

PRECIO OFERTADO

SUP.

PRECIO/M2.

TERRENO

M2

$ 910,000.00

350.00

2,600.00

1.00

$ 575,500.00

230.00

2,502.17

1.00

$ 590,000.00

235.00

2,510.64

1.00

$ 1,400,000.00

682.00

2,052.79

1.00

Zona

Zona
Ubicac.
Sup.
Forma
Servic.

Se aplica cuando el inmueble cuenta con frente a una calle de menor o mayor importancia que la oferta
Se aplica tomando en cuenta el nmero de frentes.
Comparamos directamente las superficies de construccin del inmueble a valuar con cada sujeto utiliza
El factor de edad denota la diferencia de valor que pudiera existir entre el inmueble a valuar y las oferta
El factor de tipo de construccin debe de ajustar las diferencias que existan entre el valor de la construc

Otro
Negoc.

Este reglon puede dar cabida a cualquier otro factor que consideremos importante para la buena homol
El factor de negociacin debe de ajustar el valor tratando de seguir como criterio principal que el valor d

NOTA:

LAS MUESTRAS OBTENIDAS EN LA INVESTIGACIN SE REALIZARON EN COLONIAS SIMILARES

FACTORES DE HOMOLOGACIN FUERON CALCULADOS EN BASE AL MTODO DE RACES A LA S
14

FOLIO: J1606-001

AVALUO

LAS MUESTRAS OBTENIDAS EN LA INVESTIGACIN SE REALIZARON EN COLONIAS SIMILARES

FACTORES DE HOMOLOGACIN FUERON CALCULADOS EN BASE AL MTODO DE RACES A LA S

15

FOLIO: J1606-001

AVALUO
B)

No.

ANALISIS DE OFERTA COMPARABLE EN VENTA: CASAS HABITACION DE NIVEL RESIDE

UBICACIN y DESCRIPCIN

GENERAL

DE

LA

OFERTA:

m2 TERRENO

PORTAL DE ARAGON SIN NUMERO FRACC. LOS PORTALES

262.00

PASEO DE LAS ROSAS #975 FRACC. SAN PATRICIO

375.00

SANTA MARIA #500 INT. #3 FRACC. SAN JOSE

351.00

PASEO SAN LORENZO #987 VILLAS DE SANTIAGO

300.00

CHIAPAS #621 COL. REPUBLICA

434.00

LOS FACTORES DE HOMOLOGACIN FUERON CALCULADOS EN BASE AL MTODO DE RACES A LA S

ANALISIS 1. (considera un valor unitario pa

OFERTA

PRECIO OFERTADO

SUP. CONST.

VENTA

M2

$ 2,650,000.00

312.00

$ 8,493.59

1.05

$ 2,750,000.00

285.00

$ 9,649.12

1.00

$ 3,500,000.00

380.00

$ 9,210.53

1.05

$ 2,900,000.00

325.00

$ 8,923.08

1.05

$ 2,700,000.00

309.00

$ 8,737.86

1.05

promedio m2

PRECIO/M2.
Zona

322.2

VALOR UNITARIO A

16

FOLIO: J1606-001

AVALUO

LOS FACTORES UTILIZADOS EN LA TABLA ANTERIOR SON APLICADOS SIGUIENDO LOS SIGUIENTES CRITERIOS
ES EL VALOR PROMEDIO TOTAL DE LAS MUESTRAS OBTENIDAS POR CONSIDERARSE LO MS APROPIADO PAR
Zona
Ubicac.
Sup.
Edad
Tipo C.
sevicios
Negoc.

Se aplica cuando el inmueble cuenta con frente a una calle de menor o mayor importancia que la oferta
Se aplica tomando en cuenta el nmero de frentes.
Comparamos directamente las superficies de construccin del inmueble a valuar con cada sujeto utiliza
El factor de edad denota la diferencia de valor que pudiera existir entre el inmueble a valuar y las oferta
El factor de tipo de construccin debe de ajustar las diferencias que existan entre el valor de la construc
Factor de densidad de construccin, acerca el valor del predio considerando las diferencias entre la relac
El factor de negociacin debe de ajustar el valor tratando de seguir como criterio principal que el valor d

EL VALOR DE MERCADO UNITARIO APLICADO EN EL MTODO CORRESPONDE AL PROMEDIO DE LOS VALORES UNITARIOS H
CERCANAS AL VALOR DE MERCADO REAL DEL INMUEBLE.

17

FOLIO: J1606-001

AVALUO

Tabla 2. ENFOQUE
A) DEL TERRENO.FRACCIN

SUPERFICIE

FRACCION DE TERRENO

378.00

TOTAL DE LA SUPERFICIE A CONSIDERAR:

378.00

VALOR PROMEDIO:

$ 2,300.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES.TIPO
CASA HABITACION DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL
TOTAL DEL REA

REA m2.
352.00
352.00

REFERENCIA DE VRN: CATALOGO BIMSA 2016

c) DE LAS INSTALACIONES ESPECIALES.CONCEPTO
CISTERNA

CANTIDAD
1.00

COMENTARIOS DE LA APLICACIN DEL MTODO DEL VALOR FSICO DIRECTO:

EL VALOR FSICO CON RELACIN AL TERRENO SE OBTUVO MEDIANTE ESTUDIOS DE VALORES DE MERCADO EN CUANTO
SU USO, UBICACIN, SUPERFICIE, EDAD Y NEGOCIACIN.
LOS VALORES EN LOS DIFERENTES TIPOS DE CONSTRUCCIN E INSTALACIONES ESPECIALES SE OBTUVIERON EN BASE A
LA DEPRECIACIN SE FUNDAMENTO BAJO LOS CRITERIOS DE ROSS-HEIDECKE EL CUAL SE BASA EN DEMERITOS POR EDA

18

FOLIO: J1606-001

AVALUO

19

FOLIO: J1606-001

AVALUO
Tabla 3. ENFOQUE
a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:
VACIOS

5.00%

MANT.

IMPUESTO PREDIAL

1.00%

ENERG. ELECT.

SERVICIOS DE AGUA

1.00%

( ISR )

GASTOS GENERALES (ADM. LIM. VIG.)

1.50%

SEGUROS

b).- CALCULO DE TASA:

CONCEPTO

7%

8%

EDAD (aos)

0-5

5-20

calificacin

VIDA UTIL REMANENTE

> DE 60

50-60
0

calificacin
ESTADO DE CONSERV.

NUEVA

MUY BUENO

MUY B.

BUENO

calificacin
PROYECTO

calificacin
REL. SUP. (TERR/CONST)

C > Terr

Const > Terr

> 3-1

HASTA 3-1
0

calificacin
USO DEL INMUEBLE

CASA

EDIF. PROD.

INMUEBLE

UNIF.

HAB-COM.
1

calificacin
CLASIF. ZONA

LUJO

1er ORDEN
1

calificacin
SUMA CALIF.

CAPITALIZACION

1.0000

1.1429

TASAS PARCIALES

0.0000

4.5714

20

FOLIO: J1606-001

AVALUO

DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS:

TIPO

DESTINO:

CASA HABITACION DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL

TOTAL:

TOTAL DEDUCCIONES:

27.00%

RENTA NETA MENSUAL:

RENTA NETA ANUAL:
CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

10.14%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

21

FOLIO: J1606-001

AVALUO

X.- RESUM

XI.- CONSIDERACIONES PREV

DE ACUERDO A LAS CARACTERISTICAS ANTES DESCRITAS, A LA INVESTIGACION Y ANALISIS DE LA ZONA EN RELACION

URBANIZACION E INFRAESTRUCTURA, AL TIPO DE TERRENO CON RELACION A LA ZONA DE SU UBICACION, CONSIDERAMOS

22

FOLIO: J1606-001

AVALUO

XII.- CONCL

VALOR CON LETRA:

(TRES MILLONES DOS

ESTE VALOR REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DA :

EL VALUADOR NO TIENE INTERES ALGUNO ACTUAL, NI SE CONTEMPLA UN INTERES FUTURO EN EL BIEN IN

CONSTATARON DURANTE LA VISITA Y ACCESO AL INMUEBLE Y SE REALIZ UNA INVESTIGACIN DE MERCA
GRAVMENES O RESERVAS DE DOMINIO QUE PUEDEN EXISTIR SOBRE EL BIEN INMUEBLE VALUADO POR NO EX

EL PRESENTE AVALO SE HA HECHO DE CONFORMIDAD Y SUJETO A TODOS LOS REQUERIMIENTOS DE LA SO

AVALO HAN SIDO PREPARADAS POR EL VALUADOR QUE FIRMA EL AVALO Y C/U DE SUS HOJAS. EL VALU
INMUEBLE DE ESTUDIO, YA QUE EL PRESENTE REPORTE SUPONE QUE EL PROPIETARIO MANTIENE LA PROPIE
TRIBUNALES POR HABER REALIZADO EL PRESENTE REPORTE, A MENOS QUE HAYA ACORDADO PREVIAMENTE
OBTUVIERON DE FUENTES CONSIDERADAS CONFIABLES Y CORRECTAS. SE ANALIZARON LOS VALORES OBTE
CONDICIONES QUE ACTUALMENTE PREVALECEN EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE ESTA ZONA, SE LLEGA A L

23

FOLIO: J1606-001

AVALUO

24

FOLIO: J1606-001

No.

I.- ANTECEDENTES

EDIO/RESIDENCIAL

ING. NESTOR SAAVEDRA

ARQ. ALAN ESQUIVEL OJEDA

FECHA DE LA VISITA :
MANZ

SIN DATO

GEORREFERENCIAS

July 2, 2016
LOTE

ALTITUD
LATITUD
LONGITUD

S/D

1515
25.4540944
-100.9606777

25

FOLIO: J1606-001

No.

II.- CARACTERSTICAS URBANAS

L TIPO MEDIO-ALTO

OS NIVELES TIPO MEDIO/RESIDENCIAL

LTO CON NIVEL SOCIOECONOMICO MEDIO

ULAR, CON NIVELES ACEPTABLES.

ACUERDO AL PLAN DIRECTOR DE DESARROLLO URBANO EL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN ZONA DE C

E SERVICIO .

OS: ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE Y GAS NATURAL CON TOMAS DOMICILIARIAS, RED DE DRENAJE SANITA
RGA ELCTRICA AEREAS, ALUMBRADO PBLICO , PARMETROS DE VIALIDAD , CARPETA ASFLTICA, BANQUETAS
SERVICIO TELEFNICO Y TRANSPORTE URBANO

N ESCUELAS PUBLICAS, KINDER Y ESCUELAS PRIMARIAS, SECUNDARIAS , TIENDAS DE CONVENIENCIA , SUPERM

COMO ZONA COMERCIAL IMPORTANTE A MENOS DE 1 KM

26

FOLIO: J1606-001

No.

III.- TERRENO

TROFES Y ORIENTACIN:

ROTECCION DE DATOS PARTICULARES

MEDIDAS FISICAS SIN DATOS DE COLINDANCIAS

DE LA CALLE PASEO DEL SOL LA CUAL COLINDA AL NORTE CON CALLE PASEO DEL VALLE, AL
CON LA CALLE PASEO DE LAS ROSAS, AL PONIENTE CON LA CALLE PASEO DEL SOL

m2.

SEGN MISMA FUENTE

ANA

ABITACION Y COMERCIO

27

FOLIO: J1606-001

No.

MICROLOCALIZACION

28

FOLIO: J1606-001

No.

DESCRIPCIN GENERAL DE INMUEBLE

ABITACION DE NIVEL MEDIO RESIDENCIAL

EDAD

V.U.R.

(AOS)

(AOS)

12

48

ESTADO DE CONSERVACIN

BUENO

M2.

PINTURA VINILICA, EN EL EXTERIOR CON PASTA Y PINTURA VINILICA

.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN

DIO RESIDENCIAL

29

FOLIO: J1606-001

No.
DE ZAPATAS AILADAS.

CASTILLOS, CERRAMIENTOS ARMADOS Y DE CONCRETO DE ACUERDO A CALCULO

MORTERO CEMENTO - ARENA 1 : 4 ; ESPESOR DE 15 CM ALTURA PROMEDIO DE 2.50 MTS

CUERDO A CALCULO

CUERDO A CALCULO

RMINADO CON IMPERMEABILIZANTE

DE PASTA DE CONCRETO TERMINADA CON PINTURA VINILICA PARA EXTERIORES

S Y PASTA FINA EN EXTERIORES

CON TIROL PLANCHADO Y PINTURA VINILICA

COCINA

GUAL AL PISO EXISTENTE

DE PISO CERAMICO EN HGUELLA Y CONTRAHUELLA.

RES

LA VIVIENDA

30

FOLIO: J1606-001

No.

E GAS DE 1/2 " Y 3/4" DE DAMETRO Y LAS TUBERAS SANITARIAS SON DE PVC DE 4" Y 2" DE DAMETRO. APARATOS SANI

OCULTA CON CABLEADO DE DIFERENTES CALIBRES, CON SALIDAS EN CIELOS, MUROS CON APAGADORES Y CONTACTOS E

SEO EN ESCALERA TERMINADO EN PINTURA DE ESMALTE

A TERMINADO EN PINTURA VINILICA

MINIO DE 2" EN COLOR CAF OBSCURO

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO

MEDIANTE EL ANLISIS Y PONDERACIN DEL RESULTADO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN QUE A CONTIN

AZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTAR POR

LOS DIVERSOS

DE AL CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL, REAL o SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR, A UNA TASA DE CAPITALIZACIN DETERM
a remanente, uso, estado de conservacin, etc.).

MOLOGACIN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO

31

FOLIO: J1606-001

No.

A UN BIEN A LA FECHA DEL AVALO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARAN DE ACUERDO EN CELEBR
EL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

DE GRAVAMENES, RESERVAS DE DOMINIO, ADEUDOS FISCALES O CUALQUIER OTRO TIPO QUE PUEDA AFECTAR EL VALOR DE
A A INFORMACION OMITIDA.

la 1. ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO

CARACTERISTICAS

TELFONO Y/O ANUNCIANTE:

FONDO (M)
25.00

8444392999 / REMAX DEL NORTE

16.43

ANUNCIO EN EL INMUEBLE

19.58

8444392999 / REMAX DEL NORTE

39.23

REMSA S.A DE C.V.

FACTORES DE HOMOLOGACION

FRe

Ubicac.

Sup.

Forma

Servic.

Otro

Negoc.

1.00

0.99

1.00

1.00

1.00

0.97

0.96

1.00

0.92

1.00

1.00

1.00

0.97

0.89

1.00

0.92

1.00

1.00

1.00

0.97

0.90

0.95

1.10

1.05

1.00

1.00

0.97

1.07

PROMEDIO:

$/M2

VALOR UNITARIO APLICADO:

r o mayor importancia que la oferta.

ble a valuar con cada sujeto utilizando la formula de la raz sexta.

tre el inmueble a valuar y las ofertas de mercado.
existan entre el valor de la construccin del inmueble a valuar y las ofertas de mercado.

os importante para la buena homologacin del inmueble a valuar.

como criterio principal que el valor de oferta sea el valor de realizacin.

ARON EN COLONIAS SIMILARES AL TERRENO VALUADO, PRINCIPALMENTE EN SU USO, SUPERFICIE, FORMA Y SERVICIOS. LO
E AL MTODO DE RACES A LA SEXTA.
32

FOLIO: J1606-001

No.

33

FOLIO: J1606-001

No.

HABITACION DE NIVEL RESIDENCIAL EN RENTA

m2 TERRENO

m2 CONST

FUENTE Y TELFONO::

262.00

312.00

VIVE INMOBILIARIA / 844 236 62 04

375.00

285.00

VIVE INMOBILIARIA / 844 236 62 04

351.00

380.00

VIVE INMOBILIARIA / 844 236 62 04

300.00

325.00

VIVE INMOBILIARIA / 844 236 62 05

434.00

309.00

VIVE INMOBILIARIA / 844 236 62 06

L MTODO DE RACES A LA SEXTA.

onsidera un valor unitario para el terreno y construccin juntos)

FACTORES DE HOMOLOGACION

FRe

Ubicac.

Sup.

Edad

Tipo C.

sevicios

Negoc.

1.00

0.98

1.06

1.00

1.00

0.97

1.06

1.00

0.97

1.03

1.00

1.00

0.97

0.96

1.00

1.01

0.96

1.00

1.00

0.97

0.99

1.00

0.99

0.97

1.00

1.05

0.97

1.03

1.00

0.98

1.06

1.00

1.00

0.97

1.06

PROMEDIO DE MERCADO (ANALISIS 1):

VALOR UNITARIO APLICADO PARA EL MTODO DE COMPARACIN EN EL ANALISIS 1:
VALOR POR COMPARACIN DE MERCADO 1:

34

FOLIO: J1606-001

No.

NDO LOS SIGUIENTES CRITERIOS Y EN TODOS LOS CASOS DEBEN DE ESTAR BASADOS SEGN EL COMPORTAMIENTO DEL M
RARSE LO MS APROPIADO PARA EL CASO PRESENTE.

r o mayor importancia que la oferta.

ble a valuar con cada sujeto utilizando la frmula de la raz sexta.

tre el inmueble a valuar y las ofertas de mercado.
existan entre el valor de la construccin del inmueble a valuar y las ofertas de mercado.
erando las diferencias entre la relacin de terreno y construccin del sujeto y de el inmueble a valuar.
como criterio principal que el valor de oferta sea el valor de realizacin.

EDIO DE LOS VALORES UNITARIOS HOMOLOGADOS DE LAS INVESTIGACIONES DE MERCADO, YA QUE CONSIDERAMOS QUE SON LAS MA

VALOR UNITARIO CONCLUIDO EN EL ANALISIS 1:

VALOR POR COMPARACIN DE MERCADO CONCLUIDO:

35

FOLIO: J1606-001

No.

Tabla 2. ENFOQUE DE COSTOS

$/m2.

COEF.

MOTIVO DEL COEF.

2,300.00

1.00

N/A

m2.

SUB TOTAL (a)

/m2.

VRN

DEP.

VNR

$ 7,694.40

0.89

$ 6,817.16

m2.

SUB TOTAL (b)

VRN

DEP.

VNR

$21,000.00

76.58%

$ 16,081.38

SUB TOTAL (c)

VALOR FSICO DIRECTO (a) + (b) + (c) =

VALORES DE MERCADO EN CUANTO AL COSTO DE LOS TERRENOS DENTRO DE ESTE SECTOR O BIEN EN CALLES SIMILARES EN CUANTO

CIALES SE OBTUVIERON EN BASE A LOS LIBROS Y GUAS DE GASTOS DIRECTOS POR M2 DE VARELA M2. O BIEN DE COTIZA .
L SE BASA EN DEMERITOS POR EDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN DEL BIEN INMUEBLE POR VALUAR.

36

FOLIO: J1606-001

No.

37

FOLIO: J1606-001

No.

Tabla 3. ENFOQUE DE INGRESOS

1.00%
1.50%
15.00%
1.00%
TOTAL DEDUCCIONES :

27.00%

8%

9%

10%

11%

5-20

20-40

40-50

50-60

50-60

40-50

20-40

5-20

MUY BUENO

BUENO

REGULAR

MALO

REGULAR

DEFICIENTE

1
BUENO

ADECUADO

1
Const > Terr

0
Const > Terr

Terr = Const.

Terr > Const

HASTA 3-1

HASTA 2-1

HASTA 3-1

EDIF. PROD.

DEPTO/CASA

OFNA/LOCAL

OFNA/LOCAL

HAB-COM.

CONDOMINIO

CONDOMINIO

UNIF.

1er ORDEN

2o. ORDEN

3er ORDEN

PR. SERV.COM.

1.1429

1.2857

1.4286

1.5714

4.5714

2.5714

1.4286

1.5714

38

FOLIO: J1606-001

No.
TASA RESULTANTE:

SUPERF:
352.00

10.14%

VALOR/M2.
$ 56.50

RENTA MENS.
$

352.00
RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $
$
$

5,373.000
14,527.000

$ 174,324.000
10.14%
$

1,71

39

FOLIO: J1606-001

No.

X.- RESUMEN
VALOR FSICO DIRECTO:
VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS:
VALOR POR ANLISIS DEL MERCADO:

CERRANDO NMEROS

3,230,000

NSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

NALISIS DE LA ZONA EN RELACION A LA OFERTA Y DEMANDA EN OFERTAS Y VENTAS, ASI COMO A LOS PARAMETROS ACTUALES DE
DE SU UBICACION, CONSIDERAMOS COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR DE COSTOS ASENTADO EN ESTE ENFOQUE.

40

FOLIO: J1606-001

No.

XII.- CONCLUSIN
VALOR COMERCIAL

3,230,000.00

TRES MILLONES DOSCIENTOS TREINTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

JULIO 5, 2016

NTERES FUTURO EN EL BIEN INMUEBLE OBJETO DEL PRESENTE AVALUO, LA EXISTENCIA Y CARACTERSTICAS DE LA PRO
UNA INVESTIGACIN DE MERCADO VERDICA Y ACTUAL Y LA PROPIEDAD LEGALMENTE NO FUE VERIFICADA, NI SE INVE
INMUEBLE VALUADO POR NO EXISTIR INCUMBENCIA EN LA MISMA.

OS REQUERIMIENTOS DE LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, TODAS LAS CONCLUSIONES Y OPINIONES SOBRE LA PROP
Y C/U DE SUS HOJAS. EL VALUADOR NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR LAS CONDICIONES LEGALES QUE G
OPIETARIO MANTIENE LA PROPIEDAD EN CONDICIONES OPTIMAS. EL VALUADOR NO EST OBLIGADO A DAR TESTIMONIO O
HAYA ACORDADO PREVIAMENTE CON EL SOLICITANTE. LA INFORMACIN, LOS ESTIMADOS Y VALORES ASENTADOS EN EL R
NALIZARON LOS VALORES OBTENIDOS EN EL PRESENTE AVALO Y EN FUNCIN DE LOS FACTORES DE COMERCIALIZACI
O DE ESTA ZONA, SE LLEGA A LAS SIGUIENTE CONCLUSIN

41

FOLIO: J1606-001

No.

42

FOLIO: J1606-001

1515
25.4540944
-100.9606777

43

FOLIO: J1606-001

O URBANO EL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN ZONA DE CORREDOR

ATURAL CON TOMAS DOMICILIARIAS, RED DE DRENAJE SANITARIO Y

PARMETROS DE VIALIDAD , CARPETA ASFLTICA, BANQUETAS Y

ARIAS, SECUNDARIAS , TIENDAS DE CONVENIENCIA , SUPERMERCADOS

DE 1 KM

44

FOLIO: J1606-001

S SIN DATOS DE COLINDANCIAS

45

FOLIO: J1606-001

46

FOLIO: J1606-001

BLE

ESTADO DE CONSERVACIN

BUENO

47

FOLIO: J1606-001

DE ACUERDO A CALCULO

CM ALTURA PROMEDIO DE 2.50 MTS

NILICA PARA EXTERIORES

48

FOLIO: J1606-001

SANITARIAS SON DE PVC DE 4" Y 2" DE DAMETRO. APARATOS SANITARIOS EN

ON SALIDAS EN CIELOS, MUROS CON APAGADORES Y CONTACTOS EN BUENAS

ALO

ULTADO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN QUE A CONTINUACIN SE

N ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTAR POR

LOS DIVERSOS FACTORES

SCEPTIBLE DE PRODUCIR, A UNA TASA DE CAPITALIZACIN DETERMINADA EN

DO
49

FOLIO: J1606-001

VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA

GENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.

CALES O CUALQUIER OTRO TIPO QUE PUEDA AFECTAR EL VALOR DEL BIEN

ADO

FECHA.
3-Jul-16
3-Jul-16
3-Jul-16
3-Jul-16
VALOR
RESULT.$/M2
2,489.86
2,234.23
2,249.84
2,191.51
2,291.36
2,300.00

exta.

r y las ofertas de mercado.

aluar.
ealizacin.
PRINCIPALMENTE EN SU USO, SUPERFICIE, FORMA Y SERVICIOS. LOS
50

FOLIO: J1606-001

51

FOLIO: J1606-001

FECHA
5-Jul-16
5-Jul-16
5-Jul-16
5-Jul-16
5-Jul-16

ruccin juntos)
VALOR
RESULT.$/M2
$ 9,002.68
$ 9,298.95
$ 9,145.42
$ 9,173.86
$ 9,246.69

$ 9,173.52
$ 9,170.00
$ 3,227,840.00

52

FOLIO: J1606-001

OS DEBEN DE ESTAR BASADOS SEGN EL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO.

exta.

r y las ofertas de mercado.

cin del sujeto y de el inmueble a valuar.
ealizacin.

VESTIGACIONES DE MERCADO, YA QUE CONSIDERAMOS QUE SON LAS MAS

$ 9,170.00
$

3,230,000.00

53

FOLIO: J1606-001

V. PARCIAL
$

869,400.00

869,400.00

V. PARCIAL
$

2,399,639.48

2,399,639.48

V. PARCIAL
$

16,081.38

16,081.38

$ 3,285,120.86

ENOS DENTRO DE ESTE SECTOR O BIEN EN CALLES SIMILARES EN CUANTO A

ASTOS DIRECTOS POR M2 DE VARELA M2. O BIEN DE COTIZA .

ACIN DEL BIEN INMUEBLE POR VALUAR.

54

FOLIO: J1606-001

55

FOLIO: J1606-001

27.00%

S
12%
MAS DE 60

TERMINADA

RUINOSO

MALO

Terr > Const

MAYOR 3-1

BODEGA/
INDUSTRIA

0
1.7143
0.0000

56

FOLIO: J1606-001

10.14%

RENTA MENS.
$

19,888.00

19,900.00

1,719,171.60

57

FOLIO: J1606-001

3,285,120.86

1,719,171.60

3,227,840.00

3,230,000.00

CLUSIN

A EN OFERTAS Y VENTAS, ASI COMO A LOS PARAMETROS ACTUALES DE COSTOS DE

L EL VALOR DE COSTOS ASENTADO EN ESTE ENFOQUE.

58

FOLIO: J1606-001

3,230,000.00

NTA MIL PESOS 00/100 M.N.)

RESENTE AVALUO, LA EXISTENCIA Y CARACTERSTICAS DE LA PROPIEDAD SE

L Y LA PROPIEDAD LEGALMENTE NO FUE VERIFICADA, NI SE INVESTIGARON
N LA MISMA.

EDERAL, TODAS LAS CONCLUSIONES Y OPINIONES SOBRE LA PROPIEDAD DEL

GUNA RESPONSABILIDAD POR LAS CONDICIONES LEGALES QUE GUARDA EL
OPTIMAS. EL VALUADOR NO EST OBLIGADO A DAR TESTIMONIO O ACUDIR A
LA INFORMACIN, LOS ESTIMADOS Y VALORES ASENTADOS EN EL REPORTE SE
E AVALO Y EN FUNCIN DE LOS FACTORES DE COMERCIALIZACIN Y A LAS
SIN

59

FOLIO: J1606-001

60

REPORTE FOTOGRAFICO

NO.

PLANO - PLANTA ARQUITECTONICA

61

NO.

BAO

62

30-Dec-99

63

30-Dec-99

64

Factor de Edad (Ross Heideck) aplicable a la homologacin de Mercado

Edad Comparable
VUT
EDAD Sujeto

60 Aos
12 Aos

16 Aos
14 Aos
9 Aos
10 Aos
16 Aos

1
2
3
3
5
6

Factor de Edad (Ross Heideck) aplicable al Enfoque Fsico

FACTOR DE EDAD CONSTRUCCIONES

FACTOR DE EDAD LINEAL PONDERADA

AOS

MESES

VUR

60 Aos
12 Aos
48 Aos

720
144
576

FED

0.82

VUT
EDAD

AOS

VUR

60 Aos
12 Aos
48

FED

0.84

VUT
EDAD

Factor de CUS
Construccion Sujeto
125.72 m2
Terreno Sujeto
135.00 m2

Superficies Comparables
Terreno
Construccion

1
2
3
4
5
6

147.00
120.00
120.00
122.00
125.00
120.00

M
M
M
M
M
M

140.00
121.00
126.00
130.00
130.00
118.00

Factor de Superficie Aplicable a la Construccin

Superficie Comparable
Construccion Sujeto
90.37 m2

1
2
3
4
5
6

100.00 m2
108.00 m2
105.00 m2
121.00 m2
83.00 m2
99.00 m2

Factor de Superficie Aplicable al Terreno

Superficie Comparable
Terreno Sujeto
400.00 m2

1
2
3
4
5
6

800.00
300.00
932.00
200.00
180.00
200.00

m2
m2
m2
m2
m2
m2

M
M
M
M
M
M

07-000026
Factor

1.06
1.03
0.96
0.97
1.06
0.89

Factor EDAD=

R DE EDAD LINEAL PONDERADA

DEMERITO ROSS & HEIDEKEN

MESES

EDAD

VIDA UTIL

EDAD/V.UTIL

1-E/V a la 1.4 potencia

720
144
576

12

60

0.2

0.8949388878

Factor

1.02
1.08
1.13
1.14
1.12
1.06
Factor de Sup Const

pot 12

1.01
1.03
1.02
1.04
0.99
1.01

1.01
1.01
1.01
1.02
0.99
1.01

Factor al Terreno

pot 6

1.26
0.91
1.33
0.79
0.77
0.79

1.12
0.95
1.15
0.89
0.88
0.89

Factor CUS=

CUS Comparable
CUS Sujeto

donde CUS=

Sup. Construccion Total

Sup. Terreno

Factor SUP CONST=

donde k=7 (recomendable)

600.00
685.00
Factor SUP TERRENO=
611.11
666.67
619.05
638.89 donde k=3 (recomendable)

(1.4)
Edad Comparable
Vida Util Total

COMPARABLE

(1.4)
Edad Sujeto
Vida Util Total

SUJETO

SS & HEIDEKEN

RANGOS DE FACTOR DE APRECIACION

FACT. APRECIACION

CONSTRUCCION BUEN ESTADO

DEMERITO

CONSTRUCCION REGULAR
0.98

12.00%

CONST. REPARACION SENCILLA

CONST. REPARACION IMPORTANTE
CONSTRUCCION DE DESECHO

CUS Comparable
CUS Sujeto

Sup. Construccion Total

Sup. Terreno

(1/k)
SUPERFICIE Comparable
SUPERFICIE Objeto

SUPERFICIE Comparable
SUPERFICIE Objeto

(1/k)

755.9526299 616.5141673
622.363803
810.161058
529.1363297
474.3838541
507.087329

DE APRECIACION

0.95 a 1.00
0.90 a 0.95
0.80 a 0.90
0.45 a 0.80
0.13 a 0.45

Factor de Edad (Ross Heideck) aplicable a la homologacin de Mercado

Edad Comparable
VUT
EDAD Sujeto

60 Aos
12 Aos

15 Aos
9 Aos
9 Aos
15 Aos
9 Aos

1
2
3
3
5
6

Factor de Edad (Ross Heideck) aplicable al Enfoque Fsico

FACTOR DE EDAD CONSTRUCCIONES

FACTOR DE EDAD LINEAL PONDERADA

AOS

MESES

VUR

60 Aos
12 Aos
48 Aos

720
144
576

FED

0.82

VUT
EDAD

AOS

VUR

60 Aos
12 Aos
48

FED

0.84

VUT
EDAD

Factor de CUS
Construccion Sujeto
125.72 m2
Terreno Sujeto
135.00 m2

Superficies Comparables
Terreno
Construccion

1
2
3
4
5
6

147.00
120.00
120.00
122.00
125.00
120.00

M
M
M
M
M
M

140.00
121.00
126.00
130.00
130.00
118.00

Factor de Superficie Aplicable a la Construccin

Superficie Comparable
Construccion Sujeto
90.37 m2

1
2
3
4
5
6

100.00 m2
108.00 m2
105.00 m2
121.00 m2
83.00 m2
99.00 m2

Factor de Superficie Aplicable al Terreno

Superficie Comparable
Terreno Sujeto
400.00 m2

1
2
3
4
5
6

800.00
300.00
932.00
200.00
180.00
200.00

m2
m2
m2
m2
m2
m2

M
M
M
M
M
M

07-000026
Factor

1.04
0.96
0.96
1.04
0.96
0.89

Factor EDAD=

R DE EDAD LINEAL PONDERADA

DEMERITO ROSS & HEIDEKEN

MESES

EDAD

VIDA UTIL

EDAD/V.UTIL

1-E/V a la 1.4 potencia

720
144
576

12

60

0.2

0.8949388878

Factor

1.02
1.08
1.13
1.14
1.12
1.06
Factor de Sup Const

pot 12

1.01
1.03
1.02
1.04
0.99
1.01

1.01
1.01
1.01
1.02
0.99
1.01

Factor al Terreno

pot 6

1.26
0.91
1.33
0.79
0.77
0.79

1.12
0.95
1.15
0.89
0.88
0.89

Factor CUS=

CUS Comparable
CUS Sujeto

donde CUS=

Sup. Construccion Total

Sup. Terreno

Factor SUP CONST=

donde k=7 (recomendable)

600.00
685.00
Factor SUP TERRENO=
611.11
666.67
619.05
638.89 donde k=3 (recomendable)

(1.4)
Edad Comparable
Vida Util Total

COMPARABLE

(1.4)
Edad Sujeto
Vida Util Total

SUJETO

SS & HEIDEKEN

RANGOS DE FACTOR DE APRECIACION

FACT. APRECIACION

CONSTRUCCION BUEN ESTADO

DEMERITO

CONSTRUCCION REGULAR
0.98

12.00%

CONST. REPARACION SENCILLA

CONST. REPARACION IMPORTANTE
CONSTRUCCION DE DESECHO

CUS Comparable
CUS Sujeto

Sup. Construccion Total

Sup. Terreno

(1/k)
SUPERFICIE Comparable
SUPERFICIE Objeto

SUPERFICIE Comparable
SUPERFICIE Objeto

(1/k)

755.9526299 616.5141673
622.363803
810.161058
529.1363297
474.3838541
507.087329

DE APRECIACION

0.95 a 1.00
0.90 a 0.95
0.80 a 0.90
0.45 a 0.80
0.13 a 0.45