Professional Documents
Culture Documents
Las arras o sea es una figura frecuentemente utilizada en el trfico mercantil, y muchas
veces desnaturalizada por las empresas o personas dedicadas al corretaje de inmuebles; es
precisamente nuestro inters el despejar algunos de los problemas que se presenta en esta
figura (como la necesidad o no de adjetivar las arras); y sobre todo, establecer el verdadero rol
que cumplen las arras en nuestro Derecho Civil.
I.- ANTECEDENTES
Las arras encuentran su antecedente histrico segn un grueso sector de la doctrina, en los
mercaderes fenicios; pero es precisamente en Roma, luego de su paso obligado por la cultura
griega, en la que encuentran su verdadero desarrollo.
En el Derecho Romano clsico se entendi como arras slo a aquellas que servan como
medio de garanta para el cumplimiento de las obligaciones. En el Derecho Romano
postclsico las arras eran consideradas como el derecho de arrepentimiento a un contrato
futuro de donde se extrae la idea ya planteada por los griegos, de las arras retractatorias o
penitenciales. Ambas figuras propuestas por el Derecho clsico y Derecho postclsico son
recogidas por el Cdigo e Institutas de Justiniano; y as se receptan en las legislaciones
actuales.
En el caso peruano el Cdigo Civil de 1936, recoga en tres artculos y en un mismo ttulo el
tema de las arras (confirmatorias y retractatorias); as tenemos, que el Artculo 1358 del
aludido texto legal estaba referido a las arras confirmatorias, el Artculo 1349 haca lo propio
con las arras retractatorias, denominadas tambin penitenciales y por ltimo el Artculo 1350
que consideraba a las arras como parte de pago de la obligacin, siendo sta la norma de
carcter general para este ttulo. Nuestro actual Cdigo Civil de 1984 separa en dos ttulos
(Ttulo XIII y XIV) en el Libro sptimo "Fuentes de las Obligaciones", el estudio de estas figuras;
desde el Artculo 1477 al 1483.
II.- CONCEPTO DE ARRAS
En trminos generales, las arras (tambin denominadas en otras legislaciones, como la
italiana sea o seal) es el acuerdo mediante el cual el accipiens (comprador) entrega un bien
fungible o no fungible al tradens (vendedor) con el fin de asegurar la ejecucin del contrato,
reforzar su cumplimiento o determinar la rescisin del mismo mediante una solucin de
arrepentimiento.
El "pacto arral", comnmente denominado por la doctrina al acuerdo de voluntades en que
se estipula las arras, se constituye como una clusula accesoria del contrato principal y como
tal est sujeta a las formalidades del mismo.
Es necesario dejar en claro que las arras a pesar de tener de por medio la entrega del bien,
no constituye un contrato de naturaleza real, puesto que, si bien resulta necesaria la entrega de
la cosa en calidad de arras; stas no tendran una razn valedera de existir sin un previo
acuerdo de voluntades que debe preceder a la entrega de la cosa.
III.- CLASES DE ARRAS
El Cdigo Civil de 1984 establece dos tipos de arras:
A) Arras Confirmatorias
Las Arras Confirmatorias se configuran con el acuerdo de voluntades (pacto arral) que se
inserta a manera de clusula de un contrato principal, en el cual se estipula la entrega de un
bien a fin de asegurar el cumplimiento de una obligacin, la cual conlleva la presuncin jure et
de jure de la conclusin del contrato, tenindose como prueba de la existencia del mismo.
Es preocupacin de algn sector de la doctrina, el establecer como una subespecie de las
arras confirmatorias a las arras penales, distincin que a nuestro parecer, resulta en la prctica
innecesaria, puesto que sus efectos como veremos a continuacin concurren con los de las
arras confirmatorias.
Es preciso sealar que el fin principal de las arras penales es de otorgar seguridad a la
relacin jurdica contractual a travs de una sancin que se traduce: si la parte que hubiese
entregado las arras no cumple con la obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede
dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las
recibi, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras entregadas; as
reza el artculo 1478 del Cdigo Civil.
Efectos de las Arras Confirmatorias
Bajo dos supuestos se esgrimen los efectos que pueden producir las arras confirmatorias; el
primero se manifiesta en el caso que se haya cumplido el contrato y que la relacin jurdica
contractual se desarrolle con normalidad y el segundo se presenta cuando una de las partes
incumple el contrato produciendo la resolucin del mismo.
1er. Supuesto.-En caso de que las partes den por cumplido el contrato; la parte que haya
recibido el bien en calidad de arras podr devolverlas o imputarlas a su crdito segn sea la
naturaleza de la prestacin.
2do. Supuesto.-En caso de incumplimiento, las arras confirmatorias como anteriormente
hemos explicado juegan el rol de arras penales; es decir, que si la parte que incumpli la
obligacin es la que entreg el bien en calidad de arras, la otra contraparte afectada podr
dejar sin efecto el contrato conservando las arras en calidad de indemnizacin, cumpliendo de
esta manera con el fin secundario de las arras que es precisamente el resarcitorio. En caso que
el incumplimiento sea por culpa de la parte que recibi el bien en calidad de arras, el accipens
podr ejercer su derecho de dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las mismas.
La Opcin del Contratante Fiel
El Cdigo Civil no establece la sumisin obligatoria de aceptar las arras confirmatorias en
calidad de indemnizacin, por el contrario otorga la opcin al contratante fiel, de demandar la
resolucin o ejecucin del contrato, y la indemnizacin de daos y perjuicios que hubiere lugar,
segn las normas generales que establece para el incumplimiento contractual el artculo 1321
del Cdigo Civil.
De lo anteriormente expuesto, convenimos que el contratante fiel tiene las siguientes
acciones a seguir contra la parte que incumpli la obligacin contractual:
1.- Solicitar la ejecucin del contrato o la resolucin del mismo con la correspondiente
indemnizacin por daos y perjuicios que hubiere lugar; para ser efectiva tal accin tendra que
devolver previamente las arras recibidas.
2.- Resolver el contrato conservando las arras si las ha recibido, o exigir el doble de las arras
si las hubiera entregado, tal resolucin lo excluira de solicitar la indemnizacin de daos y
perjuicios debido a que ocasionara en su favor un enriquecimiento indebido.
B) Arras de Retractacin
En este caso, por interpretacin analgica del artculo 1316 del Cdigo Civil, no es
reclamable la prestacin y deben ser devueltas las arras.
VI.- DIFERENCIAS ENTRE LAS ARRAS CONFIRMATORIAS Y LAS ARRAS
RETRACTATORIAS
ARRAS CONFIRMATORIAS
ARRAS DE RETRACTACION