DEFINICION DE PROBLEMA DE VIVIENDA

La insuficiencia de viviendas constituye actualmente un problema que afrontan casi

todos los pases del mundo, y aunque su intensidad vara conforme a las
caractersticas. econmicas y sociales de cada regin, diversas causas comunes
actan como factores de agudizacin.
Por ejemplo, debido al creciente mejoramiento de las condiciones de salubridad, de
la aplicacin y ampliacin de los servicios mdicos y de otra serie de factores, las
tasas de natalidad han ascendido y las de mortalidad han decado. El problema,
adems, es particularmente grave en los pases subdesarrollados, pues por
naturales deficiencias estructurales inherentes a su estadio de desarrollo no son
capaces de responder al crecimiento de la poblacin con viviendas nuevas y
adecuadas en nmero suficiente. Mxico no escapa a esta situacin que se ha
venido agravando y adquiere singular importancia en los principales centros
urbanos, especialmente en el Distrito Federal en donde en los ltimos veinte aos la
poblacin casi se triplic al pasar de 1.8 millones a 4.8 millones de habitantes.
Al considerar el problema, es preciso destacar sus caractersticas en las ciudades,
porque en el campo, aunque grave, no es de solucin tan compleja y costosa. ya
que no existe escasez de espacio, los terrenos son baratos v el costo de las
construcciones adecuadas no es muy elevado. Cuantificaciones hechas en los
ltimos afios indican que en todo el pas un milln de habitaciones necesitan ser
reemplazadas; otro milln requiere reparaciones o adaptaciones; y, adems. cada
ao deben construirse 220 mil nuevas habitaciones para hacer frente al crecimiento
de la poblacin.
Las principales viviendas se encaminan a un desastre financiero mayor? Las
nuevas reglas del Plan Nacional de Vivienda generarn impactos en las compaas?
Cules sern los principales cambios? Conoce las respuestas a algunas de las
principales preguntas que rondan al sector. El 30 de mayo venci un plazo que
resultaba crucial para desarrolladoras (e inversionistas). El gobierno federal dara a
conocer las nuevas reglas del Plan Nacional de Vivienda. Los principales ejes de
esta estrategia apuntan a una mayor coordinacin interinstitucional, la reduccin
del rezago en materia de vivienda y dos puntos clave: un nuevo modelo de
desarrollo urbano y polticas de vivienda digna.

Desde su anuncio, en febrero pasado, la incertidumbre sobre las nuevas reglas

aplicables para el sector han causado un impacto severo en el desempeo burstil
de las ms grandes desarrolladoras. Al cierre de mayo, Urbi acumulaba una prdida
de ms 70% en los cinco primeros meses del ao, mientras que Geo se encaminaba
al 70% y Sare reportaba una cada acumulada superior al 40%.
El da D lleg sin mayor anuncio que el retraso en la presentacin del plan. Ante la
incertidumbre que se vive en la industria de vivienda del pas, Forbes.com.mx
entrevist a especialistas en el tema para aclarar algunas de las principales
interrogantes sobre el futuro del sector. Conoce las respuestas.
1) Cundo habr nuevo Plan de Vivienda?
Todo apunta a que ser a mediados de junio cuando el gobierno d a conocer la
estrategia para el sector vivienda.
Se est trabajando en tener un marco de reglas, una normatividad que sea
brillante, reluciente, favorable para tener un equilibrio entre lo cualitativo y lo
cuantitativo. Al final del da, el objetivo es que los mexicanos tengan posibilidades
de hacerse de una vivienda digna y acorde a sus necesidades, generar un marco
reglamentario y de operacin. Pero lograrlo es una tarea que toma tiempo, explica
en entrevista Fernando Abusaid Quinard, titular de la Cmara Nacional de la
Industria de Desarrollo y Promocin de Vivienda (Canadevi).
2) Desaparecern los grandes jugadores?
Aunque Urbi y Geo concentran una gran cantidad de desarrollos, en Mxico existen
ms de 900 empresas agrupadas por Canadevi. En conjunto, el sector vivienda
tiene un valor de entre 25,000 y 30,000 millones de dlares, de los cuales, las
ventas de Urbi y Geo representan entre 3,500 y 4,000 millones de dlares, segn
datos de la consultora especializada en proyectos inmobiliarios Softec.
En opinin de Eugene Towle, socio director de la firma, si bien no puede descartarse
la quiebra de las empresas con mayores problemas financieros, stas no
desaparecern, pues han dejado claro que trabajan en estrategias de reestructura y
de replanteamiento de modelos de negocio.

Lo que pasa con las grandes desarrolladoras es que debern fragmentar algunas
de sus operaciones y redirigir su estrategia. Ha quedado claro que se necesita ms
diversidad en el mercado de vivienda, y creo que es mucho de lo que veremos hacia
el futuro. Las compaas en problemas dejarn de existir como se conocan, pero no
desaparecern, explica Towle.
Fernando Abusaid, de Canadevi, dice que desde su posicin no puede emitir
comentarios respecto a empresas en particular, pero ejemplifica la situacin de las
grandes vivienderas con una analoga:
Chrysler y General Motors enfrentaron a la bancarrota muy de frente y muy de
cerca, eran firmas muy grandes y tuvieron su crisis particular, no quebraron y
obtuvieron los apoyos econmicos y de poltica pblica para salir adelante. Yo confo
en que en Mxico hay un sector fuerte y dinmico que seguir creciendo. Hay un
periodo de adaptacin al nuevo plan de vivienda que es maravilloso: son 24 meses
en los que todos los competidores podrn adoptar nuevos estndares. No podemos
hablar de que exista una crisis sectorial.

3) Cules sern los cambios ms significativos?

La nueva poltica de vivienda buscar generar mejores condiciones para adquirir
viviendas. Uno de los objetivos, segn coinciden los expertos consultados, es que la
casa que se adquiera no sea la casa que se puede comprar, sino la que mejor
cumpla con las necesidades del consumidor.
Nos enfrentamos a un mercado que debe evolucionar. La idea de que slo podas
comprar una casa en toda tu vida se erradicar. Es ah donde surge la tarea nueva
para las desarrolladoras, pues se deber trabajar en una oferta no slo para los que
quieren su primera casa, sino para los que buscan una segunda o tercera vivienda,
dice Towle.
Los bancos de tierra han sido un tema que ha generado polmica. Incluso hay
quienes afirman que el gran problema de las desarrolladoras son sus reservas, que
despus de las nuevas normas podran no ser aptas para construir. Sin embargo,
Fernando Abusaid busca poner en claro que ya existe una precalificacin de esas
reservas, que arroja que el 96% de los terrenos son aptos.

De acuerdo con las cifras de Canadevi, 8,000 hectreas de las 200,000 registradas,
quedan fuera de los nuevos polgonos de construccin y la tenencia de estas tierras
no est concentrada en ninguna compaa en particular, por lo que el nuevo trazo
de polgonos no resultar una amenaza.

4) Qu pasa con la verticalidad?

La idea de construir vivienda vertical en lugar de varias casas en fraccionamiento
resulta la respuesta adecuada a ciudades como el Distrito Federal, donde se
requiere ms oferta de vivienda al centro de la metrpolis. Sin embargo, no en
todas las ciudades existen las mismas condiciones.
Sera riesgoso pensar que la verticalidad es la respuesta a los problemas del
sector. Es todo un reto planear

la expansin del suelo urbano. Adems, los

desarrollos verticales requieren tambin de la desconcentracin de espacios

laborales, parques y vialidades. Si la estrategia contempla estos ejes, ser
adecuada, pero en s, la verticalidad no es una solucin universal, advierte Towle.
Una fuente cercana a los trabajos de diseo de la nueva estrategia coment que
uno de los puntos que las desarrolladoras pidieron analizar es justo la verticalidad.
Pues en localidades con menos de un 10,000 habitantes, la venta de un desarrollo
vertical puede ser ms difcil que los desarrollos horizontales. Pongmoslo as: si
pudieras comprar una vivienda en una ciudad sin trfico, compraras una casa con
un patio y un jardn o un departamento?

5)Cules son los siguientes retos?

Una vez que las nuevas reglas estn sobre la mesa, las desarrolladoras y el
gobierno debern trabajar arduamente para que el desarrollo del segmento sea
orgnico. Eugene Towle plantea algunos factores que deben considerarse como
retos en el horizonte:
*Calidad de vida: Los nuevos desarrollos deben buscar satisfacer necesidades, no
slo dar la posibilidad de tener una casa.

*Llevar la infraestructura bsica en tiempos adecuados: Uno de los problemas de

los fraccionamientos era que el ritmo de construccin de las desarrolladoras no
empataba con la llegada de infraestructura bsica, como drenaje y alumbrado. As,
el costo de la casa se integraba en un 17% por el pago de la instalacin de esa
infraestructura.
*Demografa: La nueva oferta de vivienda deber contemplar los cambios en la
demografa a mediano y largo plazos. Tan slo hay que considerar que en el pas se
reportan ms de medio milln de matrimonios cada ao; se trata de 500,000
parejas que requieren una vivienda para iniciar una familia. Al mismo tiempo, las
personas tambin envejecern y requerirn espacios ms orientados al descanso
que al bullicio. El gran reto ser tener un desarrollo de mercado acorde a las
caractersticas de la poblacin.

SOLUCIONES AL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MEXICCO

Distinta es la solucin a largo plazo. La propuesta de la Junta de Andaluca es
probablemente una de las ms atrevidas que se han presentado hasta ahora: hacer
exigible el derecho a la vivienda para las familias que ingresen menos de 3.000
euros. Ello significa que por primera vez se va a ensayar una verdadera solucin
pblica al problema de la vivienda (planifico, produzco y suministro), puesto que
para ofrecer una vivienda barata a esas personas, que son la mayora, se necesitar
un sistema de produccin de vivienda de proteccin que hasta ahora no existe. Los
que afirman que no va a tener coste para la Junta de Andaluca no aciertan, porque
tarde o temprano habr que crear un Servicio Andaluz de Vivienda para gestionar
esa provisin pblica, al estilo del SAS pero mucho ms pequeo, y adems habr
que financiar las viviendas de las capas de menor renta, que con sus ingresos no
pueden pagar una hipoteca que cubra el coste de produccin de la vivienda y habr

que drselas en alquiler. Tambin tendrn costes los Ayuntamientos ya que tendrn
menos margen de negociacin con los promotores, aunque eso ya lo tienen
asumido porque la LOUA lleva tiempo en vigor.
El cuanto, al sector privado, los primeros beneficiados van a ser las familias, que
podrn obtener viviendas a ms bajo precio, tanto los afectados como los dems ya
que todos se beneficiaran de una menor presin de la demanda. Asimismo, tambin
van a ser beneficiados los constructores, empresas y trabajadores, que van a tener
ms trabajo contratado con el sector pblico, que es una garanta de cobro y
actividad. De hecho, la vivienda de proteccin puede funcionar como un
estabilizador automtico del sector, garantizando ms actividad en coyunturas
contrarias como la que se avecina. Y los perjudicados muy probablemente van a ser
los bancos, los promotores y especuladores. Los bancos porque las hipotecas van a
ser ms pequeas, aunque probablemente tambin sean ms y eso les compense;
los promotores porque van a ser sustituidos por ese servicio antes citado y por la
inevitable gran promotora pblica que se promover; y los especuladores porque al
bajar la presin de la demanda se reducir el precio del suelo y por tanto su
plusvala especulativa.
Contra esta poltica de vivienda ya se ha manifestado la CEA. Lo cual resulta
llamativo, ya que a priori salen beneficiados los constructores (economa real) y
perjudicados los promotores (intermediarios), y por tanto no se entiende que se
vuelquen hacia el lado de los promotores, que generan mucho menos empleo y
riqueza. No obstante, lo que en realidad puede operar en contra de esta poltica son
las zancadillas que se van a sufrir tanto por la presin de los lobbys de propietarios
de suelo como por el boicot de ayuntamientos que por razones ideolgicas
paralicen el suministro del mismo. Adems, est el POTA y sus lmites al
crecimiento, que tambin pueden operar en contra de la disponibilidad de suelo si
no se modifican o se interpretan de una forma econmicamente racional. El tiempo
dir si es efectiva la solucin pblica que se propone, lo que si sabemos hoy es que
al menos es valiente.

ESTRATOS SOCIALES
La Secretara de Economa define a Mxico actualmente como una "sociedad
compleja, donde la riqueza determina el estatus" y donde "las posesiones se
convierten en un indicador de valor".
Siguiendo esa lgica, se definieron la siguientes seis clases sociales en Mxico en
las que influye el xito profesional:
1. La clase "baja baja" est constituida por los siguientes sectores de la poblacin:
Los trabajadores temporales.
Los inmigrantes.
Los comerciantes informales.
Los desempleados.
La gente que vive de la asistencia social.
2. Una segunda clase social es denominada "baja alta", es "la fuerza fsica de la
sociedad", ya que realiza los trabajos ms pesados y un sueldo mnimo a cambio.
(Este sector lo ocupa el por 25% de la poblacin)
3. La tercera clase social segn el gobierno federal, sus ingresos "no son muy
sustanciosos", pero "son estables". Y es definida como "media baja", ocupa el 20%
de la poblacin (22.4 millones de ciudadanos, ), integrada por:
Los oficinistas.
Los tcnicos.
Los supervisores.
Los artesanos calificados.
4. La cuarta clase social es "media alta", en la cual entra 14% de la poblacin (15.7
millones de ciudadanos) la Secretara de Economa incluye aqu a "la mayora de los
hombres de negocios", as como a los "profesionales", aunque nicamente a
aquellos "que han triunfado".
5. La quinta clase social reconocida por las autoridades mexicanas es la clase "alta
baja", en la que encaja 5% de los habitantes del pas, es decir, 5.6 millones de
personas. Este estrato social est compuesto por "familias que son ricas de pocas

generaciones atrs", pero cuyos "ingresos econmicos son cuantiosos y muy

estables".
6. Por ltimo, la sexta clase social reconocida por las autoridades mexicanas es la
clase "alta alta", la cual se ubica en la punta de la pirmide econmica, la
componen las "antiguas familias ricas, que durante varias generaciones han sido
prominentes". (Est integrada por 1% de la poblacin)
La conclusin ms inmediata que viene al hablar de clases sociales es la de tratar
de que como sociedad debemos empujar a los de abajo hacia arriba generando
para ellos mayor igualdad de oportunidades que les permitan ir avanzando
sostenidamente en su estatus socio econmico. Por otro lado, a los de abajo les
toca aprovechar al mximo las oportunidades que se generen para ellos, y una vez
que avancen, hacer lo mismo por otros.

ESPACIOS URBANOS
El espacio (del latn spatum) es la extensin que contiene la materia existente, la
parte que ocupa un objeto sensible y la capacidad de un terreno. El trmino, de
todas formas, tiene muchas otras acepciones.
Urbano, por su parte, podemos decir que tambin tiene su origen etimolgico en el
latn ya que emana del trmino urbs, que puede traducirse como ciudad. Se
refiere a aquello perteneciente o relativo a la ciudad (el rea de alta densidad
poblacional cuyos habitantes no suelen dedicarse a tareas agrcolas). Pese a que no
hay una nica definicin, suele considerarse que la ciudad es una aglomeracin de
ms de 5.000 habitantes, con menos del 25% de los habitantes dedicados a la
agricultura.
El espacio urbano, por lo tanto, es el centro poblacional y el paisaje propio de las
ciudades. La nocin suele utilizarse como sinnimo de medio urbano o rea urbana.
Al igual que ocurre con la definicin de ciudad, no existe un significado preciso y
unvoco de espacio urbano. Por lo general se siguen ciertos criterios numricos (por
ejemplo, el espacio urbano puede ser el rea donde viven ms de 10.000

habitantes), aunque tambin es posible que la distincin se realice segn criterios

funcionales (la mayor parte de la poblacin dedica a tareas no-agrcolas).
Puede decirse, por lo tanto, que las caractersticas propias del espacio urbano son el
elevado nmero de habitantes con alta densidad poblacional, la presencia de una
gran variedad de infraestructuras y el desarrollo de los sectores econmicos
secundario y terciario.
Adems de todos estos factores, para poder calificar a un espacio como espacio
urbano habra que considerar que este cuente con elevado precio de lo que es el
suelo, que posea una gran actividad comercial reflejada en multitud de negocios,
que dispone de un importante valor a nivel histrico, que desarrolla significativas
funciones administrativas o incluso que ejerce como capital de una provincia o de
un municipio, por ejemplo.
No obstante, no podemos pasar por alto otros rasgos diferenciadores de los
llamados

espacios

urbanos

ciudades:

Existe una masificacin.

Los habitantes de ellos estn sometidos a un importante nivel de estrs pues se
pasan el da de aqu para all con prisas.
Existe un marcado anonimato de los ciudadanos, precisamente por esa numerosa
poblacin que hay.
Es igualmente importante el hecho de que en cualquier espacio urbano hay una
gran multiculturalidad y diversidad que, entre otras cosas, permite la convivencia
de variadas tribus urbanas y de personas procedentes de pases de todo el mundo.
Sus habitantes disfrutan de una gran inmensidad de propuestas de diversin y de
ocio.
En el aspecto ms negativo, hay que resaltar el hecho de que existe un alto nivel
de contaminacin as como un elevado porcentaje de personas en situacin de
exclusin social. Todo ello sin olvidarse tampoco de los numerosos atascos que

tienen lugar a diario o de la necesidad de hacer colas para disfrutar de servicios de

diversa tipologa.

INVASIONES DE VIVIENDA EN MEXICO

Uno de los principales problemas sociales, en esta ocasin no se trata de la
delincuencia como tal, esa que conocemos en donde el malhechor termina detrs
de las rejas, sino del que ya es comn verlo en las ciudades de Sinaloa: las
invasiones de viviendas.
Durante los ltimos aos, este problema, que no slo perjudica a los empresarios
constructores, se ha acrecentado en gran medida sin que nadie pueda contener la
avalancha de invasores de casas abandonadas, principalmente del Infonavit. En
Sinaloa, segn la delegada de esta dependencia federal, Margarita Villaescusa Rojo,
hay ms de 2 mil casas invadidas, de las cuales el 50% corresponden a Ahome, en
donde el problema se ha agudizado.
Ante esto, la semana pasada, el alcalde de Ahome, Arturo Duarte Garca, anunci
un programa de vivienda que beneficiar a jvenes de entre 18 y 29 aos, a
quienes le otorgar una vivienda por 850 pesos mensuales durante 7 aos.
Este programa obedece a 750 viviendas que requerirn una inversin de 140
millones de pesos, todo a travs del Instituto Mexicano de la Juventud, la Secretara
de Desarrollo Social y la misma comuna ahomense, que donar el terreno, lo que
desactiv un plantn de precaristas en Palacio Municipal.
La cuestin es creer si esta accin le dar un rayito de esperanza para los cientos
de familias que viven en una casa que no es de su propiedad, pero que la mayora
la creen suya debido a la antigedad que tienen habitndolas. O bien, si slo se
trata de una cortina de humo para tranquilizar las manifestaciones en plena

temporada electoral y evitar problemas para el candidato priista a la diputacin

federal por el Distrito Electoral 02, Bernardino Antelo Esper.
Lo cierto es que ni las autoridades municipales, estatales, del Infonavit, ni aunque
los empresarios constructores demanden penalmente, han podido erradicar este
problema que se expande sin control.
Vecinos

de

fraccionamientos,

como

el

Mediterrneo,

Villas

de

Centenario,

Caaveral, Nuevo Horizonte, lamos Country, entre otras, aseguran que existen
grupos que se dedican a invadir propiedades privadas, lo que es tantito peor. As,
no hay garantas ni seguridad jurdica de la propiedad privada.
Sin duda, esto es resultado de la pasividad de las autoridades de los diferentes
niveles de gobierno para actuar en consecuencia. Es decir, para cualquiera ya es un
lema: invadir es igual a no pasa nada. Al tiempo, la casa ser ma.
Lo anterior deja en evidencia que ni los intentos de desalojo utilizando la fuerza
pblica, ni los programas opcionales del mismo Infonavit, han podido terminar con
el problema que cada vez aumenta ms.
Fraccionamientos, colonias y hasta predios federales, como las franjas de terrenos
a los costados de las ras de carreteras estatales y federales, han sido blanco de
quienes por necesidad o negocio se apoderan de lo que no es suyo.