CALIFICACION REGISTRAL

En trminos generales la calificacin de un documento es una actuacin de todo

encargado de un Registro Pblico mediante la cual determina si el documento que
se le presenta para que proceda a su anotacin cumple las exigencias de
legalidad, formal y material, para poder ser inscrito. Es por ello por lo que existe
funcin de calificacin en el Registro de la Propiedad, en los Registros
Mercantiles, en el Registro de compraventa de bienes muebles a plazos, en el
Registro Civil. En todos ellos el encargado ha de comprobar primero que el
documento es de tal naturaleza que puede acceder al Registro, y ello porque no
todos los documentos pueden hacerlo ya que se ha de tratar de uno de naturaleza
pblica; ha de comprobar si contiene todos los datos que la publicidad que ofrece
el Registro exige y todo ello desde la aplicacin tanto de la normativa que lo regula
cuanto de los principios inspiradores de la publicidad y funciones del Registro. A
pesar de la variedad de Registros pblicos que el legislador ha establecido, en
todos ellos la funcin de calificacin presenta unos rasgos comunes siendo en
relacin con el Registro de la Propiedad donde se ha conseguido una mayor
depuracin de sus contenidos por lo cual el examen de la funcin de calificacin
registral tomando como base el Registro de la Propiedad y la funcin que realizan
los registradores del trafico inmobiliario da una perfecta idea de la extensin,
limites y contenidos que la calificacin tiene en el trfico jurdico.
II. CONCEPTO
La calificacin es la actividad del Registrador -derecho y deber- que supone el
control de legalidad de todos los ttulos que se presentan a inscripcin. La
calificacin ha sido, a veces, controvertida, ms aun dado que se extiende a todo
tipo de documentos, incluso los de procedencia judicial resultado de un
procedimiento en el que, con la plenitud que le es propia los Juzgados y
Tribunales han ejercido la exclusiva y excluyente funcin de juzgar, sin embargo
las posturas ms crticas han pasado por alto cual es el cometido de la inscripcin
y como en modo alguno supone una intromisin en la esfera de poder de otros
aplicadores del derecho sino que vienen a complementar por la va de establecer

si el resultado obtenido se ajusta a la realidad registral, por lo general ausente en

los procedimientos.
El artculo 18 de la Ley Hipotecaria establece que "Los Registradores calificarn,
bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos
de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as como la capacidad de
los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras
pblicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro". Es claro que la
Ley somete a ese control a todo tipo de documentos con total independencia de
cual sea su origen, ya sea de procedencia notarial, ya judicial, pero tambin que
esa funcin no puede extenderse sino al mbito en que expresamente se dispone,
sin que quepa una interpretacin extensiva.
LA CALIFICACIN DE LOS DOCUMENTOS NOTARIALES
Cuando se trata del acceso al Registro de documentos notariales el Artculo 18 de
la Ley Hipotecaria impone al Registrador el control no solo de las formas sino
tambin del contenido del negocio que ha sido autorizado; es decir, que, adems
del hecho de que el documento notarial rene las exigencias formales extrnsecas,
puede, y debe, examinar, la competencia de las partes para el otorgamiento del
negocio que la escritura refleja y el contenido mismo de la obligacin. Las crticas
a la funcin de calificacin del Registrador proceden de un doble mbito. Desde el
campo notarial porque se indica que si ya el Notario hace una previa calificacin,
de la capacidad y del negocio que autoriza, el que luego el negocio jurdico por l
documentado sea nuevamente revisado implica un doble control innecesario, se
dice que o bien sobra la calificacin del Registro o bien la intervencin del Notario
en el otorgamiento del documento que, de este modo, vendra a ser una simple
acumulacin de datos con el fin de que accedan a la publicidad registral el negocio
documentado. Estas posturas olvidan que los Notarios actan para adecuar la
voluntad de las partes a la normativa legal, impidiendo que se puedan establecer
convenciones contrarias al orden pblico, en tanto que el Registrador tiene una
funcin, por as decir, de defensa de la legalidad en el sentido de establecer bajo
qu condiciones el negocio autorizado por el Notario, quien no podr negarse a su

otorgamiento ya que el contenido del mismo vendr determinado por la libertad de

pactos que el artculo 1255 del Cdigo Civil regula, puede acceder al Registro.
Como se ve el Registrador no est ni examinando la legalidad, en el sentido de
que puedan tener eficacia, los pactos inter partes, ni tampoco cuestiona si el
Notario acert o no cuando determin la forma jurdica que haba de revestir la
voluntad negocial, tan solo se limita a contrastar ese resultado con las normas y
principios registrales y concluir si en todo o en parte el negocio que se le presenta
a calificar choca con los mismos, y por tanto sin perjuicio de que puedan ser
exigibles inter partes, y desplegar toda su eficacia, no pueden ser oponibles a
terceros. El examen de la capacidad de quienes otorgan la escritura se presenta
en dos planos; primero como capacidad para celebrar negocios jurdicos, es decir,
ser mayor de edad o emancipado, no tener una alteracin fsica o psquica que
impida hacerlo, y celebrar el contrato en relacin con materias que puedan ser
dispuestas, que es lo que el Notario califica, y luego la capacidad para realizar el
concreto negocio que la escritura refleja, as que quien vende es el titular del
derecho de propiedad inscrito, que no existe impedimento para esa transmisin,
que solo pueden ser examinados por el Registrador porque de lo que se trata es
de su acceso al Registro. Sirva como ejemplo el caso de una venta de cosa ajena,
que es un negocio permitido en nuestro ordenamiento, ya que el artculo 1445 del
Cdigo Civil configura la compraventa como obligacional, por lo que la propiedad
se transmite no con el contrato sino con la traditio, en la cual el Notario comprueba
que comprador y vendedor tiene plena capacidad para la formalizacin del
contrato que otorga, y que dicho pacto no es un negocio contrario al
ordenamiento. El registrador, una vez que se le presenta la escritura, lo que
examinar es si quien vende el inmueble es el titular, segn el Registro, del
derecho que va a transmitir, si se cumplen exigencias formales externas al
documento pblico, como el que el transmitente cuenta con autorizacin judicial
para el supuesto en que se precise la misma, y si la transmisin es posible o no en
el concreto supuesto y en funcin de los datos del Registro; es en ese orden en el
que examina la capacidad de las partes y la legalidad del negocio. No hay, como
se ve, una dualidad de calificaciones sobre el mismo objeto.

INSCRIPCIN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Con mayores dificultades se explica que el Registrador pueda, en esa labor de
calificacin, denegar el acceso al Registro de aquellos documentos que tienen un
origen judicial porque si por un lado todos tienen la obligacin de cumplir los
mandatos judiciales, hasta el punto de constituir delito la negativa de todo
funcionario pblico, por otro no puede permitirse que documentos que no se
atemperan a las exigencias del Registro puedan acceder al mismo. En este
sentido se puede hacer una doble distincin en funcin del documento.
En determinadas ocasiones los documentos emanados de la Autoridad judicial no
tienen la cualidad de ser judiciales. As sucede en el supuesto de la escritura
otorgada por el Juez en sustitucin del obligado cuando se est ejecutando una
sentencia que conden a su otorgamiento. En este caso se trata de un documento
notarial en el que el Juez se limita suplir la intervencin de quien debi firmar la
escritura sin que esa intervencin aporte ningn plus de adecuacin del
documento a la legalidad; es claro que si en vez del obligado por la sentencia es el
Juez quien firma nada cambia. En tal caso no se puede hablar, propiamente, de
documento judicial y en por tanto las funciones de control del Registrador son las
que se prevn para el caso de documentos notariales, esto es, verificar la
capacidad de las partes otorgantes, los requisitos extrnsecos del documento y
contrastar si se opone a datos que figuren inscritos en el Registro.
Otra cosa sucede cuando lo que se ha de inscribir es un mandamiento emitido por
un Juez o Tribunal que emana de una resolucin dictada en el seno de un
procedimiento. En este caso el Registrador solo puede controlar si el documento
cumple con las exigencias formales extrnsecas, la competencia del Juez o
Tribunal que dicta el mandamiento, si se trata de una cancelacin, cuando no
coincide con quien orden una previa anotacin o inscripcin, y la congruencia
entre el procedimiento y el contenido del documento, esto es, que si el
procedimiento se ha seguido en reconocimiento de un derecho real el
mandamiento no ordene una anotacin que afecte a un derecho real distinto del
que fue debatido en el procedimiento; el ejemplo claro es que se haya demandado

el reconocimiento del derecho de propiedad, se pida la cancelacin de todas las

inscripciones que contradigan ese derecho y sin embargo luego se ordene la
cancelacin de un derecho de usufructo reconocido a un tercero.
Cuando en el ejercicio de la funcin de calificacin el Registrador deniega el
acceso al Registro de un mandamiento judicial, por adolecer de alguno de los
defectos que lo impidan, no solo no est asumiendo funciones jurisdiccionales que
no le son propias, por la va de dejar sin efecto lo acordado, sino que est
permitiendo que ese mandato pueda ser cumplido en los trminos que resulten y
que no pueden ser otros que los registrales. La razn de ello es doble, por un lado
el Juez se pronuncia sobre un conflicto inter partes, sin otra trascendencia que la
limitada a quienes fueron odos en la causa, en tanto que el Registrador asume un
funcin erga omnes, la funcin de publicidad que el Registro cumple se manifiesta
tambin frente a quienes no fueron parte en el procedimiento y que no pueden, por
ello, verse afectados por la resolucin en virtud de la cual se expide el
mandamiento. Adems en tanto que la realidad registral es dinmica, y puede
cambiar a lo largo del tiempo, en el procedimiento se produce una ficcin de
inmutabilidad de la situacin jurdica objeto del mismo y puede suceder que el
resultado que haya de darse a la cuestin debatida sea correcta para la situacin
registral existente en el momento en que se present la demanda, pero haya
variado de forma notable cuando se tenga que proceder al cumplimiento de lo
resuelto. Si durante la sustanciacin del procedimiento han aparecido terceros
que, de acuerdo con los artculos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, han de ser
protegidos en su derecho la inscripcin o anotacin de una resolucin judicial que
no haya tenido en cuenta, porque no ha sido posible, esa nueva situacin adems
de hacer perder toda su eficacia a los indicados preceptos, que son sin duda los
que de modo ms vigoroso protegen el trfico inmobiliario, sita al tercero en
trance de perder su derecho sin darle ocasin de que se pueda defender. Y esa
situacin no puede corregirse con la posibilidad procesal de llamar al tercero al
procedimiento primero porque no en todas las ocasiones se tendr conocimiento
de su existencia y en segundo lugar porque la parte a quien pueda perjudicar esa
entrada y tenga conocimiento de que el tercero existe pueda no comunicarlo al

Juzgado. En tales casos la nica va para la proteccin de los derechos de los

terceros es la calificacin del Registrador. Ni que decir tiene que la funcin de
calificacin de los ttulos judiciales no puede alcanzar a que el Registrador
examine y decida el acierto o desacierto en la fundamentacin jurdica de la
resolucin judicial.
La Direccin General de los Registros y del Notariado ha ampliado el control de
legalidad registral de los documentos judiciales mediante la exigencia de que se
haga constar la firmeza de la resolucin en virtud de la cual se acuerda. Ni
el artculo 18 de la Ley Hipotecaria, ni el artculo 100 de su Reglamento ni
tampoco el artculo 100 de la Ley, referido a las cancelaciones de inscripciones o
anotaciones dicen nada acerca de que la resolucin judicial tenga que ser firme. Si
el ordenamiento procesal concede efectos a una resolucin no firme, hacindola
ejecutoria sin perjuicio de que pueda ser dejado sin efecto por la estimacin de un
ulterior recurso, el Registrador no deber denegar el acceso al Registro puesto
que el concepto de firmeza es de naturaleza procesal y no de carcter registral, no
nace del Registro, ni de sus normas ni de sus principios por lo que no puede
decirse que vaya en contra de los mismos.
Otra cuestin que se suscita en la prctica es la forma o manera en que se han de
expresar las resoluciones judiciales a la hora de indicar el cumplimiento de las
condiciones procesales que luego tienen trascendencia registral. Ni con arreglo al
artculo 18 ni de acuerdo con el artculo 100, ya citados, ese contenido no puede
ser examinado por el Registrador, como ha establecido la Direccin General de los
Registros y del Notariado. Si, por ejemplo, la resolucin judicial afirma que se ha
odo a quienes pueda perjudicar, y del texto de la misma no se deduce de modo
concreto quienes son, podr ser necesario, en funcin de cual sea el objeto del
procedimiento, detallar a quienes se ha odo, a que concretas personas, pero si
ello no resulta indispensable, porque quienes hayan de tener la posibilidad de
acceso al procedimiento, no tienen la proteccin registral, no se podr denegar la
inscripcin por esa falta de expresin concreta. Un ejemplo ilustrar mejor lo que
se quiere decir. Tramitado un expediente de dominio para inmatriculacin de una

finca, si en el auto se hace constar que se ha odo a los colindantes de la finca

para la que se emite el mandamiento de inmatriculacin, el Registrador no puede
exigir que se detalle, con nombre y apellidos, las personas a las que se ha odio
porque a ellas el Registro, que no otorga proteccin respecto a la exactitud de las
cabidas de las fincas, no las protege de un modo inmediato, sin perjuicio de que
estos titulares de fincas colindantes puedan luego demandar en reivindicacin de
su derecho de propiedad sobre el total o parte de la finca. En cambio si en el
supuesto de una accin reivindicatoria en el mandamiento se dice solo que ha sido
parte el titular registral pero no se expresa a quien, el Registrador deber denegar
la inscripcin del documento porque el Registro s protege las titularidades
inscritas y por tanto a la hora de calificar ha de cerciorarse de que el titular inscrito
que se menciona en la resolucin judicial es la misma persona en cuyo favor
consta la inscripcin de dominio.
En relacin con la calificacin del documento relativa a la competencia tiene
sentido en funcin de la accin que se ejercite y de la comparacin de Autoridades
que ordenaron la anotacin y la cancelacin. El artculo 22.1 de la Ley Orgnica
del Poder Judicial, establece la competencia exclusiva y excluyente de los
juzgados y tribunales de lo civil en materia de derechos reales, por tanto no
pueden acceder al Registro documento judiciales que se pronuncien sobre tales
derechos y no proceden de un rgano de aquel orden jurisdiccional. En referencia
la cancelacin no puede acordarse la misma por un Juzgado o Tribunal que no
orden la oportuna anotacin, cuando este haya sido el origen. Es, en este
sentido, en el que se debe interpretar el examen de la competencia a que se
refiere la normativa hipotecaria.
REACCIN FRENTE A UNA CALIFICACIN NEGATIVA
Cuando se deniegue la inscripcin o anotacin de un documento la parte a la que
le interese puede acudir al procedimiento gubernativo previsto en los artculos 324
y siguientes de la Ley Hipotecaria, retocado por la Ley 24/2005, de 18 de
noviembre, de reformas para el impulso de la productividad, y que configura un
recurso ante la Direccin General de Registros y del Notariado; o una impugnacin

directa, por las normas del juicio verbal ante los juzgados de primera instancia de
la capital de la provincia donde se site el inmueble. Tambin puede, con la
modificacin introducida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y por la Ley
53/2002, de 30 de diciembre, ser el Juez o Tribunal que emite la resolucin quien
interponga el recurso e incluso el Ministerio Fiscal, si bien la prctica en rara
ocasin se va a producir. La resolucin del recurso corresponde a la Direccin
General de los Registros y del Notariado y contra ella se puede interponer
demanda ante el Juzgado de Primera Instancia.
Este rgimen supone una notable modificacin del que estaba vigente hasta la
promulgacin de las leyes antes indicadas, en el cual se prevea que contra la
nota del Registrador se pudiera recurrir ante el Presidente del Tribunal Superior de
Justicia y contra su decisin, que deba revestir la forma de Acuerdo, caba
recurso ante la Direccin General de los Registros y del Notariado. Sin duda el
nuevo rgimen va a relativizar las Resoluciones de la Direccin General, puesto
que al final el criterio que va a prevalecer es el judicial.
En el mbito de la Comunidad Autnoma de Catalua, la Ley 5/2009, de 28 de
abril, regula el rgimen de recursos contra la calificacin negativa de los ttulos o
clusulas concretas de stos susceptibles de inscripcin en un registro de la
propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalua, siempre que dichos
recursos se fundamenten, de forma exclusiva o junto a otros motivos, en una
infraccin de las normas del derecho cataln.
DELIMITACIN DEL TEMA FACULTAD DE CALIFICAR
Calificar significa, en trminos de la Real Academia,[1] apreciar o determinar las
calidades o circunstancias de una persona o cosa. Indica, adems, que la
etimologa de dicha palabra deriva de qualificare. Qualis y facere; qualis
que da la idea de apreciar las cualidades o cualificar; idea, precisamente, que
asume la Real Academiadel trmino calificar. En consecuencia, la labor del
Registrador consistente en calificar se trata de un examen y valoracin de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin.

No podemos obviar el recelo que el trmino calificar causa en parte de la doctrina,

en tanto se afirma que implica un gusto de superioridad en quien califica, por ello
se propone el trmino verificar de la legislacin suiza. Ms an, no es nicamente
el trmino el que genera tales recelos sino la funcin misma que se considera
desmesurada.
Cualquiera sea el trmino utilizado, lo cierto es que para que las situaciones o
relaciones jurdicas tengan acceso al registro jurdico deben previa e
indispensablemente someterse a una exhaustiva calificacin de parte del
Registrador.
Situacin similar se presenta cuando se trata de instrumentos judiciales, no
obstante que en este caso los elementos de la calificacin se ven limitados, por
regla general tan slo a determinar qu es lo verdaderamente mandado y la
manera en que esto deba tener encaje en el registro, para que la voluntad
jurisdiccional sea cumplida.[2]No se trata de convertir al Registrador en un censor
de

la

actividad

jurisdiccional,

como

se

ver,

sino

de hacerlo

un

fiel

interprete respetuoso de los mandatos judiciales.[3]

En consecuencia, la facultad calificadora del Registrador es una especie de
delegacin que la ley concede a quien la ejerce, honrndole con la categora de
jurista.[4]
CALIFICACIN JURDICA EN EL MBITO REGISTRAL
Los efectos que nuestro sistema registral otorga a las inscripciones, tales como:
legalidad, legitimacin, fe pblica registral hacen que el acceso al registro deba
cumplir con un requisito previo: LA CALIFICACIN REGISTRAL.
El techo al que debe aspirar cualquier acto jurdico que pretenda lograr su plena
efectividad es la inscripcin en el Registro de la propiedad.[5] Para llegar a ello es
necesario que se realice el requisito previo de la calificacin registral. La
inscripcin permite lograr lo que no alcanza la intervencin del Notario, del Juez y
de cualquier autoridad administrativa. Estos pueden producir titulacin autntica,

pero ella es slo un requisito previo para el acceso al registro y queda sujeta a la
calificacin que el Registrador, profesional del Derecho, realice (artculo 2010 y
2011del cdigo civil).
La actividad del Registrador constituye un poder y un deber, el poder exige un
deber. No puede el Registrador ante un ttulo dudar, vacilar ni eludir el juicio al cual
est obligado y pronunciarse sobre el acceso o no al registro del acto, derecho o
documento presentado.
La calificacin consiste, as, en el examen por el Registrador de la validez externa
e interna del ttulo presentado, antes de resolver sobre su ingreso en el Registro y
a este solo efecto. [6] El sustento de este juicio de crtica jurdica lo encontramos
en el principio de legalidad.
Nez Lagos citado por Chico y Ortiz establece dos clases de calificacin. La
calificacin que se realiza del documento a efectos de realizar el asiento registral
en el sistema de inscripcin que constituye la calificacin formal; y, la calificacin
que se realiza del documento atendiendo a los elementos establecidos para dicha
labor por la legislacin que sera la calificacin de fondo. Agrega, adems, que un
ttulo no es vlido por que se inscribe, sino que se inscribe porque es vlido.[7]
Puede atribuirse una duplicidad de funciones cuando se trata de calificacin
registral, en tanto los profesionales que intervienen en la titulacin autentica (Juez,
Notario, Autoridad Administrativa) poseen similares conocimientos jurdicos a los
del Registrador. No obstante ello, por los efectos que la ley otorga a las
inscripciones, se considera que lo que busca la ley para asegurar la plena validez
del acto jurdico es precisamente el contraste de pareceres.
ESENCIA DE LA CALIFICACIN REGISTRAL.
La esencia de la calificacin debe responder a la interrogante en qu consiste la
calificacin?
El Registrador al efectuar la calificacin no va a juzgar la validez del ttulo que le
presentan para producir el cambio registral, sino que se limitar a decidir de

acuerdo a las pautas que le brinda la ley- sobre la admisibilidad o inadmisibilidad

de

ese

documento.[8] La

calificacin

no

se

realiza

para

declarar

un

derecho dudoso o controvertido se dirige y limita al solo efecto de efectuar la

inscripcin solicitada, suspenderla o denegarla.[9]
Siguiendo

la

opinin

de

Nez

Lagos

se

puede

establecer

que

la

calificacin puede ser vista desde una triple dimensin: Calificacin de fondo, es
decir la adecuacin del ttulo a los preceptos legales vigentes; calificacin de
forma, en mrito a su adecuacin a los antecedentes del registro; as como la
calificacin para la realizacin del asiento de inscripcin.[10]