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2010
rica FERREIRA
Mestranda do Programa de Ps-Graduao em Geografia, da Faculdade de Cincias e Tecnologia
UNESP, Campus de Presidente Prudente e membro do Grupo Acadmico Produo do Espao e
Redefinies Regionais (GAsPERR).
Endereo Postal: FCT/Unesp, Rua Roberto Simonsen, 305 Presidente Prudente/SP.
E-mail: ericakferreira@yahoo.com.br.
Resumo: Deve-se ressaltar que, em muitos estudos urbanos, tem-se compreendido a estrutura urbana
como resultado das conflituosas relaes entre os movimentos sociais urbanos e a ao planejadora do
Estado e como grande beneficiado, o capital imobilirio. Entretanto, devemos compreender a atuao do
capital incorporador em suas particularidades, pois possui especificidades na relao com o ambiente
construdo se comparado a outros capitais, dessa forma, seus movimentos de valorizao tem uma
lgica que extrapola a concepo de que atua somente pressionando o Estado. A partir dessa
perspectiva, nosso objetivo analisar os movimentos de valorizao do capital incorporador, atravs da
1
implantao de condomnios horizontais e loteamentos fechados na cidade de Marlia SP .
Palavras-chave: capital incorporador, condomnios horizontais e loteamentos fechados, Marlia-SP.
Abstract: It should be noted that, in many urban studies, has been understood the urban structure as a
result of the conflicting relations between urban social movements and the actions planned by the State
as its major beneficiary, the real estate capital. However, we must understand the performance of
incorporation capital in their particularities, because there are specifics in the relation with the constructed
environment if compared with other capitals, thus, its movements of value there is a logic that extrapolate
the conception that only acts pressing the State. From this perspective, our aim is to analyze the
movements of values incorporation capital, through the implantation horizontals condominiums and
closed lots in Marlia city in So Paulo state.
Key words: incorporation capital, horizontal condominiums and closed lots, Marlia-SP.
Este artigo refere-se ao trabalho final da disciplina Leituras econmicas do espao urbano, ministrada pelo
Professor Dr Everaldo Santos Melazzo e cursada no primeiro semestre de 2008. Nele expomos resultados da
pesquisa A acessibilidade em Marlia-SP: impactos dos condomnios horizontais e loteamentos fechados na
estrutura urbana, que est sendo financiada pela Fundao de Amparo Pesquisa do Estado de So Paulo.
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A atuao do Estado, o papel do setor imobilirio e a noo de submercados imobilirios no urbano brasileiro
De acordo com Smolka (1987a), muitas vezes a contribuio marxista para a
compreenso da estruturao interna das cidades foca como aspecto central a relao
entre os custos dos componentes urbanos necessrios reproduo da fora de
trabalho (habitao, transportes, etc.) e o custo de reproduo da fora de trabalho (o
salrio).
No entanto, este autor afirma que na leitura da realidade das cidades
brasileiras essa relao no suficiente, j que em nosso pas os salrios no se
vinculam a esses custos para a reproduo da fora de trabalho e, alm disso, a terra
assumiu outras funes no capitalismo brasileiro, o que influenciou na configurao de
nossas cidades.
Dessa forma, baseados no referido autor, contextualizamos a anlise do
processo de estruturao interna de nossas cidades nos marcos do processo de
acumulao capitalista brasileira, visando, sobretudo, compreender a formao e o
papel do que se denomina como sendo capital incorporador.
Smolka (1987a) afirma que a relao entre a industrializao e a
urbanizao no Brasil possui particularidades se comparada aos pases capitalistas
avanados, o que gera uma estruturao interna de nossas cidades com
caractersticas especficas. Dessa forma, o autor critica a adoo de modelos de
explicao relevantes para outros contextos na leitura da realidade de nossas cidades
e destaca, para esse esforo de anlise, a atuao do Estado, o papel do setor
imobilirio e a noo de sub-mercados imobilirios.
Para Smolka (1987a), no que se refere interveno do Estado no urbano
brasileiro, uma das principais caractersticas que suas aes no se pautaram numa
poltica urbana explcita, mas, sobretudo, visaram atender outros objetivos. Sua
interveno ao longo do processo de industrializao baseou-se na necessidade de se
garantir as condies gerais para a acumulao.
Frente escassez de recursos, que fez com que o Estado recorresse a
concessionrias privadas para o fornecimento de servios pblicos e frente
precariedade do sistema de financiamento, o que tambm dificultava as intervenes
pblicas, consolidou-se um padro de proviso de meios de consumo coletivo marcado
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ser amparado por um aparato financeiro que sustentava a demanda e pelo Estado,
principalmente atravs de intervenes urbanizadoras.
Portanto, num primeiro perodo da industrializao, a produo habitacional
possibilitava ganhos fundirios urbanos, sendo assim, cumpria o papel de reserva de
valor e num segundo momento, atravs de realizao de incorporaes, possibilitava
valorizao financeira.
Deste modo, para Smolka (1987a), o setor imobilirio no assumiu a
responsabilidade de rebaixar salrios, mas sim, a de acomodar certas deslocalizaes
sociais e econmicas para que os segmentos alijados do modelo de industrializao
vigente no o contestassem. Estabeleceu-se assim, um pacto entre esses segmentos
alijados e os interesses industriais que estavam sendo privilegiados pelos processos
dominantes.
A conjugao da ausncia de efetivo controle social sobre o uso do solo
urbano, com o processo de reorganizao e modernizao do setor imobilirio
(elitizao, concentrao de capitais, proteo do Estado, vinculao ao setor
financeiro, favorecimento dos segmentos superiores do mercado imobilirio etc.),
resultou na consolidao de um segmento do setor imobilirio sob a hegemonia do que
Smolka (1987a) designa como capital incorporador.
Nesse contexto, operaes que tem como base a relao social
estabelecida pela propriedade fundiria so submetidas dinmica de acumulao
capitalista (oligopolista), dessa forma: - a converso de uso do solo no se d
aleatoriamente, mas visando valorizao imobiliria; - e a promoo, a edificao e a
comercializao da habitao seguem a mesma lgica que regula o circuito de outros
capitais de ponta (bens durveis), que tm como base a inovao, a diferenciao do
produto, etc. (SMOLKA, 1987a).
Para Smolka (1987b), capital incorporador : - aquela frao do capital que
se valoriza articulando os diversos agentes que participam da realizao de
empreendimentos imobilirios; - e/ou aquele que adquire terreno com a finalidade de
valoriz-lo atravs da alterao de seu uso, ou seja, aquele que investe nas bases
onde as rendas fundirias 2 so criadas e alteradas.
2
De acordo com Singer (1979), a propriedade privada do solo proporciona renda (renda da terra) para quem a
detm, dessa forma, assemelhada ao capital. No entanto, para este autor, o capital imobilirio um falso capital,
pois embora seja um valor que se valoriza, a origem dessa valorizao no a atividade produtiva, mas se deve ao
monoplio do acesso a uma condio indispensvel para a realizao dessas atividades. O valor da propriedade
340
Segmentos superiores do mercado imobilirio, j que so esses consumidores que possibilitam maiores ganhos de
incorporao.
341
342
Deve-se destacar que os investimentos dos incorporadores em uma determinada rea, mudam no s suas
caractersticas, mas tambm as relaes desta rea especfica com as outras reas da cidade, alterando suas
posies relativas nos mapas de acessibilidade (CAMPOS, 1989).
Aqui nos referimos tanto as possveis alteraes nas caractersticas da rea onde se localizam os lotes em questo
(intra-rea), como aquelas referentes ao ambiente construdo como um todo.
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fechados
No presente texto, no diferenciamos esses dois tipos de produtos imobilirios, os condomnios horizontais e os
loteamentos fechados, visto que, para a anlise que propomos fazer, no se justificaria. Atravs dos dois tipos de
empreendimentos os incorporadores modificam o uso do solo de maneira qualitativamente distinta, por meio de
alteraes nas caractersticas da rea objeto da ao. Alm disso, h um elemento complicador, pois, conforme
demonstrado por Zandonadi (2005), existem empreendimentos que obtiveram sua aprovao junto ao poder pblico
municipal de Marlia como condomnios horizontais, no entanto, esto sendo comercializados como se fossem
loteamentos fechados, devido a algumas vantagens que essa manobra possibilita, como a reduo da rea que
deve ser transmitida municipalidade, menores exigncias no que se refere s instncias de poder que devem
emitir pareceres em relao sua implantao etc.
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Estimativa populacional.
Neste texto utilizamos informaes obtidas a partir de entrevistas realizadas com corretores imobilirios e com um
incorporador da cidade de Marlia. A entrevista com o corretor da imobiliria Seta e a entrevista com o corretor da
imobiliria Toca foram realizadas pelos pesquisadores Everaldo Melazzo, Maria Encarnao Beltro Sposito e Jlio
Zandonadi, em 22/11/2007. A entrevista com o proprietrio da imobiliria Toca, que atuou como incorporador no
empreendimento Vale do Cana, juntamente com a empresa Menin Engenharia, foi realizada por Maria Encarnao
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dinamizao do mercado imobilirio da cidade, nos ltimos anos: - alm do peso das
indstrias instaladas na cidade 10, que contriburam para aumentar a renda mdia dos
moradores e para a migrao de trabalhadores de outras cidades; - a contribuio das
universidades, devido procura de estudantes por imveis para alugar, sobretudo da
Universidade de Marlia, no perodo em que era uma das poucas instituies de ensino
superior na regio; - a iniciativa do empresrio da cidade, no que se refere
verticalizao e implantao de condomnios horizontais e loteamentos fechados,
principalmente em se tratando das primeiras iniciativas (ver quadro 1); - a contribuio
da Toca Imveis 11, imobiliria que inovou no setor, sobretudo no que se refere venda
e aluguel de imveis e que tambm atua como incorporadora, em parceria com outra
empresa, Menin Engenharia, na implantao do Loteamento Residencial Vale do
Cana; - mais recentemente a insero de incorporadoras e construtoras de maior
porte e sediadas em outras cidades, de maneira mais significativa (ver quadro 1) etc.
A seguir, no quadro 1 e na figura 1 12, sistematizamos algumas informaes
acerca dos condomnios horizontais e loteamentos fechados implantados, ou em fase
de implantao, na cidade de Marlia, que nos ajudaro a realizar algumas anlises.
Beltro Sposito, em 24/01/2008. Estas entrevistas fazem parte da agenda de trabalho da Rede de Pesquisadores
sobre Cidades Mdias (ReCiMe), que atualmente desenvolve a pesquisa Cidades Mdias: agentes econmicos,
reestruturao urbana e regional, financiada pelo CNPq, sob a coordenao geral de Denise Elias (Universidade
Estadual do Cear) e Maria Encarnao Beltro Sposito (Universidade Estadual Paulista, Campus de Presidente
Prudente).
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11
interessante destacar que Leme (1996), ao analisar anncios de vendas de terrenos feitos em classificados de
jornais, das cidades de Marlia, Bauru e Presidente Prudente, considerando os anos de 1975, 1980, 1985, 1990,
1991 e 1992 (mdias mensais), concluiu que em Marlia h uma maior participao de imobilirias do que de
particulares no mercado fundirio, bem como h uma maior organizao do setor, se feitas comparaes em relao
s outras duas cidades.
12
Na figura 1, sobrepomos ao mapa de excluso/incluso social de Marlia, elaborado pelo Simespp, informaes
relativas aos condomnios horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia.
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Quadro 1 Condomnios horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia (localizao, ano de aprovao, identificao do
incorporador e procedncia do mesmo e padro do empreendimento):
CONDOMNIO HORIZONTAL
LOCALIZAO
ANO DE
INCORPORADOR
PROCEDNCIA DO
LOTEAMENTO FECHADO
APROVAO
INCORPORADOR
1 Residencial Esmeralda
Avenida das Esmeraldas, * 1993
Promar
So Paulo
Residence
Incorporadora Ldta
PADRO DO
EMPREENDIMENTO
superior
2 Condomnio Residencial
Village do Bosque
3 Condomnio Residencial
Garden Park
1996
Marlia
superior
1997
superior
1999
mdio-superior
Seven Invest
Marlia
Empreendimentos Ltda
mdio
2000
2000
2000
mdio-superior
mdio-superior
mdio-superior
9 Condomnio Residencial
Jardim Colibri
Planoeste
Construtora Ltda
So Paulo
mdio
Vale do Cana
Empreendimen-tos
Imobilirios Ltda
Marlia
superior
mdio-superior
Distrito de Lcio
2001
R. Helena M. Borghetti, 92
Distrito de Avencas
2001
Estrada Vicinal Marlia
Avencas: Danilo Gonzles
Distrito de Padre Nbrega 2002
Rod. SP294 Marlia-Tup, Via
de circulao perimetral N. 01
R. Beline Marconato, 303 2002
modesto
14 Green Valley
15 Condomnio Residencial
Campo Limpo
16 Loteamento Resi-dencial Villa
R. Andr Martins Parra *
Flora
17 Loteamento Residencial Portal Av. Brigadeiro Eduardo
da Serra
Gomes *
2001
2002
2003
20 Serra Dourada
A. Perimetral - Sp -333
21 Santa Gertrudes
22 Costa do Ip
23 Girassis
R. Francisco Costa
Nascimento, 220
R. Tucunars, 525
2003
mdio
mdio-superior
mdio
mdio
superior
superior
mdio-superior
superior
2007
Lei Ltda
So Paulo
mdio-superior
2007
Sindicato dos
empregados do
comrcio de Marlia
Inpar Projeto 90
SPE Ltda
Inpar Projeto 84
SPE Ltda
Inpar Projeto 87 SPE
Ltda
Inpar
Marlia
mdio-superior
So Paulo
mdio-superior
So Paulo
mdio
So Paulo
superior
So Paulo
mdio
2008
2008
R. Dolores Guerreiro
2008
Oliveira, 361
27 Terra Nova
Av. Sigismundo Nunes de
*
Oliveira, *
Fonte: Trabalho de campo, Prefeitura Municipal de Marlia e Zandonadi (2005).
Organizao: rica Ferreira.
Observao: (*) dados no disponveis.
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Utilizamos uma caracterizao apresentada por Zandonadi (2005), que leva em considerao,
sobretudo, o padro das residncias e que foi atualizada de acordo com informaes obtidas nas
entrevistas e em trabalhos de campo realizados.
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A partir de dez variveis retiradas do Censo do IBGE-2000 foram elaborados os seguintes indicadores:
demogrficos, ambientais, econmicos e de educao, que ao atriburem um resultado para cada setor
censitrio, considerando sua posio em relao aos demais, refletem uma hierarquizao dos mesmos.
Os resultados foram agrupados e resultam em um mapa que nos permite visualizar a manifestao da
excluso e da incluso social no espao. Este mapa foi elaborado pelo grupo de pesquisa Sistema de
informao e mapeamento da excluso social para polticas pblicas SIMESPP, da Faculdade de
Cincias e Tecnologia - UNESP, Campus de Presidente Prudente (MELAZZO, 2006).
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Devemos considerar neste perodo, o ineditismo desse tipo de empreendimento na cidade de Marlia.
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como
Esmeraldas,
encontramos
atualmente
de
maneira
E pode ainda estar sendo, j que uma estratgia muito utilizada pelos incorporadores a reserva de
lotes para sua venda futura.
17
18
J no Jardim Sasazaki (prximo ao Residencial Campo Limpo) e no Bairro Argolo Ferro (prximo ao
Condomnio Residencial Jardim Ismael) encontramos de maneira predominante, casas de padro mdio e
casas de padro modesto, respectivamente (ZANDONADI, 2005).
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ampliao
de
sua
margem
de
ganhos
fundirios,
analisaremos,
A proposta inicial dos empreendimentos Campo Belo, Green Valley e Serra Dourada era serem
constitudos de chcaras e servirem como segunda residncia, entretanto, atualmente algumas pessoas
moram no local.
22
349
25
, o que possibilita
25
26
27
O fato de a cidade estar situada no Plat Marlia, que juntamente com outros constituem a Formao
Rochosa Marlia, limitada por escarpas fortemente festonadas, proporciona uma paisagem que est
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sendo utilizada com o objetivo de agregar valor para esses produtos imobilirios, no entanto, impem
limites geomorfolgicos que limitam as possibilidades de expanso horizontal em todos os sentidos e que
servem, de acordo com Melazzo (2006), como limites espaciais na diferenciao de reas e bairros.
Nunes (2007) destaca essa separao para o caso da Favela Vila Barros, que a maior favela da cidade
e que se localiza a nordeste da rea central, do lado oposto do vale que a separa dos condomnios
horizontais e loteamentos fechados localizados na zona leste.
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A partir deste argumento utilizado, fica evidente como o capital incorporador se utiliza de externalidades
positivas no momento da promoo e do lanamento de determinado empreendimento. J as
externalidades negativas, que podem vir a ser geradas pelo adensamento imobilirio na rea, so
fundamentais nesse movimento de valorizao do capital incorporador e contribuiro para o deslocamento
futuro dessa demanda particular, que ocupa o segmento superior do mercado imobilirio.
29
O que no ocorre com o Vale Cana e acaba dificultando a venda dos lotes.
351
30
O empreendimento Vale do Cana foi aprovado na Prefeitura Municipal de Marlia como se fosse ser
implementado numa s etapa, porm foi dividido em duas etapas, de 250 lotes cada.
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mais rpidas. Sendo assim, desde o incio das vendas dos lotes do Cana est
estimulando a produo de casas, atravs de vantagens oferecidas nas formas
de pagamento, ou de descontos no preo vista, s pessoas que querem
comprar o lote para de imediato comear a construir residncia.
Queremos destacar que o incorporador tem um projeto de
desenvolver quatro condomnios horizontais de mdio padro prximo ao
Cana, mas para isso, afirma que necessria a participao do proprietrio
fundirio como parceiro no empreendimento, que por enquanto, no demonstra
interesse.
Dessa forma, se este projeto se tornar realidade, a margem de
ganho fundirio que ser apropriada pelo incorporador ser reduzida. Alm
disso, esses condomnios sero de mdio padro, sendo assim, no
envolvero tantos investimentos em comparao com o Cana e nem atingiro
a mesma faixa de renda.
No entanto, para alm dos lucros passveis de serem adquiridos
pelos incorporadores com a implantao desses quatro condomnios, conforme
pudemos perceber na entrevista realizada com o incorporador, seria uma
estratgia no sentido de se criar externalidades positivas e gerar alteraes no
ambiente construdo intra-rea, o que provocaria a valorizao dos lotes do
Vale do Cana. Se isso acontecer, os incorporadores tero lucros de natureza
distinta, principalmente ganhos fundirios com o Vale do Cana, j que a gleba
foi adquirida por eles antes de ocorrerem significativas alteraes nas
caractersticas da rea onde se localiza.
Tambm se deve ressaltar que, segundo informaes fornecidas
pelo incorporador, no esto sendo vendidos lotes da primeira etapa do Cana,
somente para pessoas que querem construir a casa de imediato e na segunda
etapa, poucos lotes sero vendidos. Visam dessa forma, reservar parcela
significativa dos lotes para ser vendida futuramente, quando, atravs de
alteraes, tanto nas caractersticas da rea objeto da ao, quanto na sua
relao com as demais reas da cidade (mudanas de posio relativas no
mapa de acessibilidade), estiver se valorizado de maneira significativa.
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incorporador ressaltou
que
Residencial Esmeralda
foi
355
356
Nesse sentido, consideramos interessante destacar os trabalhos de Leme (1996, 1999), nos quais, ao
analisar anncios de vendas de terrenos feitos em classificados de jornais, das cidades de Marlia,
Presidente Prudente e Bauru, veiculados entre 1975 e 1996 (mdias mensais), demonstra de forma clara
que os preos mdios do m dolarizados de terreno se alteram com o passar do tempo (devido a fatores
externos e internos s cidades), como tambm, sua espacializao no interior das cidades.
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Para confirmarmos essa hiptese, precisaramos analisar caso a caso todos os empreendimentos
existentes (considerando ano de implantao e nmero de lotes vendidos e edificados, ou de casas
vendidas e edificadas, entrevistar agentes responsveis pelos empreendimentos, etc.), com nfase para
os localizados em reas distantes da malha urbana compacta da cidade.
34
Pois implicam, de acordo com algumas entrevistas realizadas com moradores de condomnios
horizontais e loteamentos fechados da cidade de Marlia, em gastos relacionados a deslocamentos
(medidos em tempo e em dinheiro), para alm do que esto acostumadas a ter no seu cotidiano. Essas
entrevistas foram realizadas pelos pesquisadores Maria Encarnao Beltro Sposito, Eda Maria Ges,
Oscar Alfredo Sobarzo Mino e Jlio Zandonadi, no mbito da pesquisa Urbanizao difusa, espao
pblico e insegurana urbana, apoiada pela Fapesp, que tem como recorte trs cidades mdias do
interior do Estado de So Paulo - Marlia, Presidente Prudente e So Carlos.
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Nesse sentido, queremos chamar a ateno, de acordo com Farret (1985), para os dois paradigmas
que visam explicar a estruturao do espao urbano, sobretudo o residencial. No paradigma do
equilbrio, a estruturao do espao vista como o resultado da ao de unidades decisrias individuais,
pessoas ou firmas, interagindo dentro de um quadro institucional definido pelo funcionamento de um
,
mercado imobilirio livre, neutro e perfeito e pela ao eqidistante do Estado em relao aos agentes
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Algumas consideraes
Se considerarmos todo o intervalo de tempo em que esses
empreendimentos foram implantados na cidade de Marlia, (1993-1999, 20002003 e 2007-2008), periodizado num esforo de anlise, somam-se vinte e sete
condomnios horizontais e loteamentos fechados no total, dentre os quais,
dezessete se concentram nos setores leste e sudeste e dez se localizam nas
demais reas da cidade.
Dos dezessete empreendimentos que se concentram nos setores
leste e sudeste da cidade, sete so de padro superior, sete so de padro
mdio-superior e trs de padro mdio.
Considerando os dez37 empreendimentos que se localizam nas
demais reas da cidade, um se caracteriza por ser de padro superior, trs de
padro mdio-superior, quatro de padro mdio e um de padro modesto.
Este quadro exposto, somado a discusso realizada, nos permite
expor e sistematizar algumas idias:
que
uma
tendncia
de
que
implantao
desses
envolvidos. Assim, este paradigma apia-se nas idias de equilbrio, liberdade individual de escolha e
harmonia social, de sorte que os eventuais interesses conflitantes destes agentes seriam intermediados
pelo mercado imobilirio que, por sua neutralidade, agiria como nico rbitro no encaminhamento e
resoluo destes conflitos (FARRET, 1985, p. 75, grifos nossos). A realidade estudada nos mostra a
coerncia do paradigma do conflito na leitura de nossas cidades, pois (...) explica a estruturao do
espao urbano pelo lado da oferta, enfatizando as noes de desequilbrio, funcionamento imperfeito do
mercado, interesses e conflitos sociais, questionando at mesmo a suposta eqidistncia do Estado em
relao aos agentes envolvidos no processo (FARRET, 1985, p. 75, grifos nossos).
37
359
38
Neste ponto, devemos considerar as determinantes impostas pelo relevo, para a intensificao dessa
dinmica.
360
Conforme
os
depoimentos,
esses
proprietrios
fundirios,
361
apenas
de
aes
dos
incorporadores
responsveis
pelo
A autora Mariana Fix (2007), ao utilizar as margens do rio Pinheiros, como exemplo para se examinar
as estratgias imobilirias durante o boom do mercado imobilirio (1980-2000), atravs da anlise da
dinmica de produo de torres de escritrios, que formaram um eixo de negcios na marginal do rio
Pinheiros e que atribuem, de acordo com a mdia, uma cara de cidade global a So Paulo, demonstra
muito bem como as articulaes entre proprietrios, promotores imobilirios e Estado, foram fundamentais
para um rpido processo de valorizao imobiliria.
41
No temos como objetivo fazer previses do que vir a acontecer neste segmento do mercado
imobilirio, na cidade de Marlia, mas atravs de fatos, hipteses e da utilizao de exemplos, tentar
compreender como o capital incorporador em seus movimentos de valorizao, apresenta especificidades
na relao com o ambiente construdo, gera e intensifica a segregao socioespacial e contribui para o
processo de disperso urbana.
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363
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