Pengertian Real Properti

Menurut SPI 2007, pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk
memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau
hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Misalnya tanah, bangunan
dan saran pelengkapnya
Selain itu, pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup
semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu), semua kepentingan
(interest), dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat, real properti
biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah
dari fisik real estat. Oleh karena itu, real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep
hukum).
Pengertian Personal Properti
Menurut SPI 2007, Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty)
disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty).
Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan
merupakan real estat. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan
real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan.
properti jenis ini terdiri dari :

Berwujud (Tangible), merupakan semua properti berwujud selain tanah, bangunan

dan sarana pelengkapnya. Contoh dari properti personal ini adalah mesin jahit,
kendaraan bermotor, perhiasan, barang-barang inventaris dll.

Tidak Berwujud (Intangible). Properti ini dapat ditemui dalam bentuk saham, uang,
merk dagang, goodwill, merk dagang dan sejenisnya.

Pengertian Penilaian Aset

SPI 2007 mendefinisikan penilaian sebagai suatu proses pekerjaan seorang penilai dalam
memberikan oepini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu.
Dari defini tersebut, Penilaian Aset diartikan sebagai proses penilaian seorang penilai dalam
memberikan suatu opini nilai suatu aset baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan

hasil analisa terhadap fakta-fakta yang obyektif dan relevan dengan menggunakan metode
dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku pada saat tertentu.

Penggunaan dan Manfaat Penilaian Aset

Jaminan Bank
Fungsi utama perbankan yang merupakan lembaga intermediasi antara pihak yang kelebihan
dana (surplus of fund) dengan pihak yang memerlukan dana (lack of fund). Dalam
menyalurkan kreditnya, perbankan membutuhkan jaminan. Berdasarkan Undang-Undang
Perbankan nomor 7 tahun 1992, jaminan kredit dapat berupa jaminan pokok (semua asset
yang terkait dengan proyek) dan jaminan tambahan (asset dan tabungan anggota/koperasi
yang bersedia di jaminkan yang perlu di inventarisasi oleh agen atau pengurus koperasi).
Untuk mengetahui nilai jaminan maka perlu dilakukan penilaian atas jaminan tersebut, yang
biasanya adalah penilaian aset.
Restrukturisasi
Dalam melakukan restrukturisasi yang perlu dilakukan adalah:
1. Pemetaan portfolio, untuk mengetahui bagaimana kemampuan masing-masing aset
dalam memberikan nilai tambah bagi perusahaan. Apakah ada idle asset, atau aset
yang kurang produktif, dan tak perlu dipertahankan karena tak sejalan dengan strategi
perusahaan? Aset yang tak produktif serta tak sejalan dengan strategi perusahaan
sebaiknya disisihkan untuk dijual.
2. Kemudian dilakukan pemetaan SBU, masing-masing SBU dinilai berdasarkan
beberapa karakter, seperti: a) daur hidup, b) bagian pasar, c) pertumbuhan dan arus
kas. Selanjutnya masing-masing SBU dievaluasi, apakah masih sejalan dengan
strategi perusahaan. SBU yang sesuai, dapat dikaitkan dengan peningkatan nilai, atau
memberikan Economic Value Added (EVA) kepada perusahaan secara keseluruhan.
3. Penilaian aset SBU. Penilaian aset SBU dilakukan dengan melibatkan penilai publik
untuk mendapatkan nilai aset SBU yang wajar
4. Pembenahan portfolio dan SBU.Setelah penilaian tersebut, aset dan SBU yang tersisa
hanya yang benar-benar sesuai dengan strategi perusahaan. Namun kualitas aset dan
SBU perlu dievaluasi, agar beroperasi secara optimal.

Go Public
Salah satu cara perusahaan untuk mendapatkan dana dalam membiaya kegiatan
operasionalnya adalah dengan go public. Go public adalah menjual sebagian sahamnya
kepada publik dan mencatatkan sahamnya di bursa. Perusahaan yang akan melakukan go
public disebut emiten. Hal-hal yang harus dipersiapkan calon emiten dalam rangka
penawaran umum yaitu:
1. Persetujuan pemegang saham pendiri melalui RUPS
2. Menunjuk Penjamin Emisi untuk membantu penyiapan semua dokumen yang
diperlukan, termasuk upaya pemasaran agar penawaran umum tersebut
sukses.Dengankoordinasi dengan penjamin emisi, perusahaan menyiapkan berbagai
dokumen yang diperlukan seperti:

Laporan keuangan yang diaudit oleh akuntan publik yang terdaftar di Bapepam-LK;

Anggaran dasar berikut arnandernennya yang disiapkan notaris dan disahkan oleh
instansi yang berwenang;

Legal Audit dari konsultan hukurn yang terdaftar di Bapepam-LK;

Laporan penilai independen;

ProspeMus Penawaran Umurn; dan

Beberapa dokumen lain sebagaimana yang diatur dalam ketentuan yang berlaku.

Jual/beli
Dalam melakukan pembelian maupun penjualan suatu aset maka perlu dilakukan penilaian
aset untuk mengetahui nilai dari aset tersebut.

Standar Nilai dalam Penilaian Aset

Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat
diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang
berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas
ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing
bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (3.1. SPI

1, SPI 2007)
Nilai dalam Penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi
penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan
dengan Nilai Pasar. Nilai dalam Penggunaan ini adalah nilai yang diberikan oleh properti
tertentu kepada badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian dari badan usaha
tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah
uang yang dapat diperoleh atas penjualannya. (3.1. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Investasi merupakan nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor
tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat
Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok
investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang
teridentifikasi. Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi suatu properti dapat lebih tinggi atau
lebih rendah dari Nilai Pasar properti. Istilah Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi
hendaknya jangan dirancukan dengan Nilai Pasar properti investasi. Walau bagaimanapun,
Nilai Pasar dapat mencerminkan sejumlah penaksiran atas Nilai Investasi atau Manfaat
Ekonomi secara individual, atau properti tertentu. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi
berkaitan dengan Nilai Khusus. (3.2. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Bisnis yang Berjalan adalah Nilai suatu bisnis secara keseluruhan. Konsep ini
melibatkan penilaian terhadap suatu bisnis yang berjalan, di mana alokasi atau pembagian
dari Nilai Bisnis Yang Berjalan secara keseluruhan menjadi bagian-bagian penting yang
memberikan kontribusi kepada keseluruhan bisnis, tetapi tidak satu pun dari komponen
tersebut membentuk dasar untuk Nilai Pasar. Oleh karena itu konsep Nilai Bisnis yang
Berjalan dapat diterapkan hanya pada properti yang merupakan bagian penyertaan badan
usaha atau perusahaan. (3.3. SPI 2, SPI 2007
Nilai Asuransi adalah nilai properti sebagaimana yang diatur berdasarkan kondisi-kondisi
yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi dan dituangkan dalam definisi yang
jelas dan terinci. (3.4. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Kena Pajak adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti.

Walaupun beberapa peraturan perundang-undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai

dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat
menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam
SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar
sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit.
(3.5. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Sisa adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah
untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa
memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan
atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan,
hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value).
Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya
diidentifikasi.(3.6. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Jual Paksa adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti
dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran
dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual
yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang
tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti
sama dengan Nilai Jual Paksa. (3.7. SPI 2, SPI 2007)
Nilai Khusus adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi
Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun
ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai
khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna
tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan.
Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai
penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau
lebih hak atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus
dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau
Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai
Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. (3.8. SPI 2, SPI
2007)

Nilai Jaminan Pinjaman merupakan nilai properti yang ditentukan oleh penilai dengan
penaksiran secara berhati-hati atas marketabilitas properti di masa mendatang dengan
memperhatikan aspek kesinambungan jangka panjang properti, kondisi pasar lokal dan
normal, dan penggunaan saat ini serta alternatif penggunaan properti yang sesuai. Elemenelemen yang bersifat spekulatif tidak dapat diperhitungkan dalam penilaian Nilai Jaminan
Pinjaman. Nilai Jaminan Pinjaman akan didokumentasikan secara jelas dan transparan. (3.9.
SPI 2, SPI 2007)

Tahapan Penilaian Aset

Pendekatan Penilaian Aset (Data Pasar)

Metode perbandingan data pasar atau sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga
jual (sales comparation method) atau metode perbandingan data langsung (direct market
comparation method) adalah metode penilaian yang dilakukan dengan cara membandingkan
secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis yaitu dengan cara
Penilai harus mendapat 3 atau lebih data banding yang telah terjual atau sedang ditawarkan
untuk dijual yang sejenis terhadap properti yang akan dinilai kemudian dibuat
penyesuaiannya terhadap property yang dinilai
Harga Jual Property yang sebanding +/- penyesuaian = Indikasi Nilai dari property
Langkah-langkah yang diperlukan dalam metode ini adalah :
1. Tahap Pengumpulan data.
Kumpulan data dicatat dalam buku data.
Sumber-sumber data dpt dihimpun dari :
-Broker
-Developer
-Iklan, surat kabar, majalah, papan pengumuman (langsung tinjau kelokasi)
-Arsip hasil penilaian
-Investor
2. Tahap Analisa data
Data yang dipergunakan harus memenuhi syarat-syarat dibawah ini, yaitu :
- Data tersebut diperoleh dari transaksi jual beli tanpa paksaan
- Data transaksi Jual beli yang belum lama berlangsung
- Data jual beli tersebut harus punya kesamaan dalam hal peruntukan, bentuk tanah,
lokasi yang sejenis, sifat-sifat fisik & sosial, ukuran/luas, cara jual beli
3. Tahap Penyesuaian
Penyesuaian untuk perbedaan yang ada, berdasarkan pada waktu, lokasi dan lainnya.

Metode Penyesuaian
Metode dalam tahap penyesuaian ini terdapat 3 macam metode, yaitu:

Metoda tambah kurang (Pluses and minuses method)

Artinya penyesuaian langsung dibandingkan secara keseluruhan kelebihan dan
kekurangan dengan data-data pembanding yang ada.

Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Nilai indikasi Rp.104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Penyesuaian dilakukan dengan cara pembebanan.
Misalnya: Properti yang paling mendekati adalah no.2 diambil 40% no. 1 & 3 = 30%
Jadi Nilai Pasar :
30% x 104 jt = 31.200.000
40% x 106 jt = 42.400.000
30% x 102 jt = 30.000.000
104.200.000

Metode jumlah rupiah (Rupiah Amount Method)

Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian + 5 j 0 + 8 jt
Lokasi - 1 jt 0 0
Ukuran 0 0 - 4 jt
Kondisi perlengkap 0 0 0
Mutu bangunan 0 - 2 jt 0
Total penyesuaian + Rp. 4 jt -Rp. 2 jt Rp. 4 jt
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 106 jt Rp. 102 jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar:
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% X Rp. 106 jt = Rp. 42.400.000
30% x Rp. 102 jt = Rp. 30.000.000
= Rp.104.200.000

Metode Persentase (Percentage Method)

Data 1 Data 2 Data 3

Harga jual Rp. 100 jt Rp. 108 jt Rp. 98 jt
Penyesuaian 5% 0% 8%
Lokasi -1% 0% 0%
Ukuran 0% 0% -4%
% Kondisi pelengkap 0% 0% 0%
Mutu bangunan 0% -4% 0%
Total penyesuaian 4% -4% 4%
Nilai indikasi Rp. 104 jt Rp. 105.840 jt Rp.101.920 jt
Dengan cara pembebanan :
Nilai Pasar :
30% x Rp. 104 jt = Rp. 31.200.000
40% x Rp. 105.840 jt = Rp. 42.336.000
30% x Rp. 101.920 jt = Rp. 30.429.000
= Rp. 104.000.000

Teknik Berpasangan (Paired Comparison)

Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti
pembanding yang dipasang-pasangkan.

Pendekatan Penilaian Aset (Biaya)

Dengan mengunakan Metode Kalkulasi biaya, Nilai properti (Tanah dan Bangunan) diperoleh
dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan
metode perbandingan data pasar (market data approach). Sedangkan nilai bangunan dihitung
dengan metode kalkulasi Biaya. Nilai pasar bangunan dihitung dengan menghitung biaya
reproduksi baru (RCN) bangunan pada saat penilaian dikurangi penyusutan.
Rumus Umum :
Nilai Properti = Nilai Tanah + ( Biaya Reproduksi Baru (RCN)-Penyusutan)
Langkah-langkah yang diperlukan:
Hitung nilai tanah dengan perbandingan data pasar, dengan menganggap tanh sebagai

tanah kosong dan tersedia untuk dikembangkan sesuai dengan prinsip Highest and Best Use
Hitung biaya realisasi baru dari bangunan & prasarana
Hitung semua penyusutan oleh semua penyebab (fisik, fungsional dan ekonomis)
Kurangi biaya realisasi baru dengan besarnya penyusutan akan diperoleh nilai pasar
bangunan
Nilai pasar tanah di tambah nilai pasar bangunan sama dengan nilai properti dengan
methode pendekatan biaya
Menghitung Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Dalam menghitung biaya pengganti baru terdapat 4 macam metode yang dapat digunakan,
yaitu

Metode survey kuantitas (quantity survey method)

Dalam menerapkan metode ini, penilai Properti wajib memperoleh data:
(1) biaya langsung, antara lain biaya persiapan lahan, biaya material, dan biaya tenaga
kerja;
(2) biaya tidak langsung, antara lain biaya survey, biaya perizinan, biaya asuransi,
biaya lain-lain (overhead cost), keuntungan, dan pajak; dan
(3) harga satuan yang digunakan, meliputi biaya bahan dan biaya upah;

Metode unit terpasang (unit inplace method)

Dalam menggunakan Metode Unit Terpasang (Unit In Place Method), Penilai Properti
wajib menghitung estimasi biaya bangunan atau konstruksi berdasarkan harga satuan
unit terpasang

Metode meter persegi (square meter method)

Dalam menggunakan Metode Meter Persegi (Square Meter Method), Penilai Properti
wajib:
(1) menghitung estimasi biaya pembangunan dengan memperhatikan harga kontrak
atau biaya pembangunan dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang
baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama satu tahun sejak Tanggal
Penilaian (Cut Off Date);
(2) melakukan penyesuaian terhadap data properti pembanding yang sebanding dan
sejenis, dalam hal terdapat perbedaan data secara signifikan antara obyek penilaian
dan properti pembanding yang sebanding dan sejenis yang dapat mempengaruhi Nilai;

(3) melakukan penyesuaian estimasi biaya pembangunan terhadap kecenderungan

perubahan biaya pembangunan pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi sampai
dengan Tanggal Penilaian (Cut Off Date); dan
(4) menghitung estimasi biaya pembangunan yang dapat diambil dari biaya
pembangunan properti pembanding yang sebanding dan sejenis atau biaya
pembangunan properti yang baru selesai dibangun dalam jangka waktu paling lama
satu tahun sebelum Tanggal Penilaian (Cut Off Date), dalam hal biaya pembangunan
pada tanggal kontrak atau tanggal konstruksi tidak diketahui, sepanjang memenuhi
persyaratan sebagai berikut:
-properti pembanding yang sebanding dan sejenis memenuhi prinsip penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use);
-properti pembanding yang sebanding dan sejenis dalam kondisi pasar yang stabil;
dan
-nilai lokasi (site value) dari properti pembanding yang sebanding dan sejenis dapat
diketahui.

Metode Index biaya (Index method)

Dalam menggunakan Metode Indeks Biaya (Cost Indexing Method), Penilai Properti
wajib mengalikan biaya pembangunan properti pembanding yang sebanding dan
sejenis dengan Indeks Biaya tertentu untuk menghasilkan estimasi biaya
pembangunan obyek penilaian.

Menghitung Penyusutan Bangunan/Depresiasi

Penyusutan adalah pengurangan nilai dari biaya pembuatan baru. Dalam melakukan penilaian
dengan pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach), diperlukan suatu tahapan yang cukup
penting, yaitu memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi dari bangunan untuk
dapat memperoleh nilai pasar dari bangunan atau nilai pasar dari properti yang dinilai.
Depresiasi dari bangunan tidak hanya dipengaruhi oleh umur bangunan saja, tetapi juga
keadaan bangunan, walaupun bangunan dalam keadaan 100% baru. Karena dalam penilaian
yang kita tentukan adalah nilai bangunan bukan biaya membangun baru bangunan. Ingat
bahwa biaya membangun bangunan tidak sama dengan nilai bangunan. Bangunan akan
mempunyai nilai bila bangunan tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia.

Dalam menghitung penyusutan terdapat 3 macam metode yang dapat digunakan, yaitu
Terdapat 3 Macam Penyusutan/Depresiasi bangunan, yaitu :

Metode ekstraksi pasar

Metode ekstraksi pasar hanya dapat digunakan jika:
(1) harga jual properti pembanding yang berasal dari asosiasi penilai tersedia;
(2) properti pembanding yang digunakan wajib memiliki kriteria sebanding dan
sejenis; dan
(3) perhitungan nilai tanah dan/atau Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew)
atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New) atas properti pembanding dapat
dilakukan dengan akurat.
Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode ekstraksi pasar
adalah:
(1) memperoleh data transaksi atau penawaran properti pembanding dari asosiasi
penilai;
(2) melakukan penyesuaian data transaksi atau penawaran properti pembanding;
(3) menghitung nilai properti pembanding yang telah disusutkan (depreciated cost of
improvements) untuk properti yang terdiri atas tanah dan bangunan serta prasarana
lain dilakukan dengan cara mengurangkan data transaksi atau penawaran properti
pembanding dengan nilai tanah properti pembanding;
(4) menghitung Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding;
(5) menghitung penyusutan dengan cara mengurangkan Biaya Reproduksi Baru
(Reproduction CostNew) atau Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
properti pembanding dengan nilai properti pembanding yang telah disusutkan; dan
(6) mengkonversikan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi
penyusutan dengan Biaya Reproduksi Baru (Reproduction CostNew) atau Biaya
Pengganti Baru (Replacement Cost New) properti pembanding.

Metode Umur Ekonomis

Dalam menghitung penyusutan dengan menggunakan metode
umur ekonomis, Penilai Properti wajib terlebih dahulu

memperoleh data sebagai berikut:

(1) umur aktual properti dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai
didirikan atau dibuat sampai dengan tanggal penilaian;
(2) umur efektif dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual
berdasarkan kondisi dan kegunaan properti, atau sisa umur ekonomis properti dengan
cara melakukan estimasi terhadap sisa umur yang masih tersisa sebelum properti tidak
dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
(3) umur ekonomis (economic life) atau umur manfaat (useful life) dengan cara
menghitung jumlah tahun sejak properti didirikan atau dibuat sampai dengan estimasi
waktu properti tidak dapat digunakan atau dioperasikan secara ekonomis;
Prosedur perhitungan penyusutan dengan menggunakan metode umur ekonomis
adalah:
(1) menentukan umur ekonomis dan umur efektif obyek penilaian; dan
(2) menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur
efektif dengan umur ekonomis obyek penilaian.

Metode Breakdown
Dalam metode breakdown, penyusutan dikelompokkan kedalam
tiga bagian utama yaitu:
1. Kerusakan fisik (physcal deterioration)
contohnya rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya
Prosedur perhitungan penyusutan berdasarkan kemunduran fisik (physical
deterioration), antara lain:
(a) kemunduran fisik (physical deterioration) yang tidak dapat diperbaiki
(incurable) didasarkan pada faktor umur, dihitung dengan cara membagi umur
efektif dengan umur ekonomis; atau
(b) kemunduran fisik (physical deterioration) yang dapat diperbaiki (curable)
didasarkan pada faktor kondisi terlihat, dihitung dengan cara memperkirakan
besaran biaya perbaikan yang diperlukan.
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan

kerusakan fisik
Penyusutan fisik = (umur efektif / umur manfaat) X 100%
2. Keusangan Fungsional (functional obsolescence)
contohnya, perencanaan yang kurang baik, ketidakseimbangan yang
berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, umur dan lainnya
Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional
obsolescence) dilakukan dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya
yang diperlukan untuk membuat obyek penilaian berfungsi dengan optimal,
atau memperkirakan inefisiensi operasional.
Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan
kemunduran fungsional
Kemunduran fungsional = % kemunduran fungsional X (100% - %penyusutan
fisik)
3. Keusangan Ekonomis (economic obsolescence)
contohnya perubahan sosial, peraturan-peraturan pemerintah dan peraturan
lain yg membatasi peruntukan dan lain-lain.
Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence)
dilakukan dengan memperhatikan halhal, antara lain:
(a) dalam hal obyek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari
besarnya nilai perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya
keusangan ekonomis (economic obsolescence) dengan pada saat sesudah
terjadinya keusangan ekonomis (economic obsolescence);
(b) dalam hal obyek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung
dari besarnya penurunan pendapatan obyek penilaian dengan memperhatikan
penyebab penurunan pendapatan tersebut; dan
(c) dalam hal obyek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari
besarnya penurunan produksi obyek penilaian dengan memperhatikan
penyebab penurunan produksi tersebut.

Rumus umum menghitung depresiasi / penyusutan yang diakibatkan

keusangan ekonomis
Keusangan ekonomis = % keusangan ekonomis X (100% - %penyusutan fisik)

Pendekatan Penilaian Aset (Pendapatan)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola pikir hubungan antara
pendapatan dari properti dan nilai dari properti itu sendiri.
Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk menghasilkan keuntungan.
Metode ini dikenal juga sebagai metode kapitalisasi karena pendapatan bersih yang
dihasilkan oleh suatu properti dikapitalisasi menjadi nilai kini melalui perhitungan matematis
yang disebut dengan kapitalisasi
Formula yang mendasari metode ini adalah
V = I/R Dimana, V= Nilai, I = Pendapatan, R= tingkat bunga

Dalam Pendekatan Pendapatan terdapat 4 metode:

1) Metode Diskonto Arus Kas(Discounted Cash Flow Method/Metode DCF);
2) Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization Method);
3) Metode Penyisaan (Residual Technique Method); dan
4) Gross Income Multiplier (GIM).

Metode Diskonto Arus Kas

DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto. Dimana arus kas
dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun
yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau. Metode DCF
sangat sesuai untuk property yang menghasilkan pendapatan dengan kondisi
perekonomian yang tidak stabil. Proyeksi arus kas sangat penting dalam penilaian
untuk property yang menghasilkan pendapatan, oleh karena itu diperlukan :
- Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
- Penyesuaian seluruh data pasar
- Analisa data pasar secara cermat

- Data pasar harus akurat

- Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya
5 10 tahun)
Tahapan pekerjaan yang dilakukan pada metode ini adalah:
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial (potential gross income) dengan
memperhatikan, paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya sewa dan luas area bangunan.
c) melakukan penjumlahan antara pendapatan lain-lain dan pendapatan kotor
potensial setelah dikurangi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan
(vacancy and collection loss) untuk memperoleh perkiraan pendapatan kotor efektif
(effective gross income);
d) menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses), dengan memperhatikan,
paling kurang:
1. keandalan asumsi yang digunakan;
2. data historis yang digunakan; dan
3. biaya perawatan bangunan.
e) mengurangkan pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya operasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga dan pajak;
f) menentukan Tingkat Diskonto;
g) menentukan prosedur pendiskontoan;
h) mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi Nilai obyek penilaian; dan
i) dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi
Nilai, maka Penilai Properti dapat menggunakan tingkat kapitalisasi terminal
(terminal capitalization rate)dalam perhitungan terminal value dengan
mempertimbangkan.Tingkat Kapitalisasi pada periode awal(Initial Capitalization
Rate) yang merupakan tolok ukur untuk memastikan besaran tingkat kapitalisasi
terminal (terminal capitalization rate).

Metode Kapitalisasi Langsung

Pada metode ini Nilai obyek penilaian didapatkan dengan membagi proyeksi
pendapatan tahunan yang mencerminkan dan mewakili pendapatan tahunan dimasa
yang akan datang dengan Tingkat Kapitalisasi tertentu.
Langkah-langkah yang wajib dilakukan dalam penggunaan metode kapitalisasi
langsung (direct capitalization method), paling kurang:
a) melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari obyek penilaian dan properti
pembanding;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian;
c) mengestimasi tingkat kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and
collection loss) dari obyek penilaian;
d) melakukan pengurangan antara total pendapatan kotor potensial dengan tingkat
kekosongan dan potensi kehilangan pendapatan (vacancy and collection loss) untuk
memperoleh pendapatan kotor efektif (effective gross income);
e) mengestimasi total biaya operasional yang terdiri dari biaya tetap, biaya variabel
dan cadangan;
f) melakukan pengurangan antara pendapatan kotor efektif (effective gross income)
dengan total biaya operasional untuk memperoleh pendapatan bersih operasi;
g) menetapkan tingkat kapitalisasi; dan
h) mengkapitalisasikan pendapatan bersih operasi untuk mengestimasi indikasi Nilai
obyek penilaian;

Metode Penyisaan
Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkapitalisasi komponen
pendapatan yang merupakan bagian dari komponen properti, antara lain tanah dan
bangunan serta mesin dan peralatan. Melakukan pengurangan antara pendapatan
bersih operasi properti secara keseluruhan dengan pendapatan tahunan (annual
income) dari komponen-komponen properti lainnya yang bukan obyek penilaian
untuk memperoleh komponen pendapatan obyek penilaian.
Teknik yang digunakan dalam metode penyisaan (residual technique method), adalah
sebagai berikut:
a) Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique);

b) Teknik Penyisaan Bangunan (Building Residual Technique); dan/atau

c) Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building Equipment Residual
Technique).
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), maka berlaku
ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh tanah dengan
cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan dengan
proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain tanah (bangunan,
prasarana, mesin serta peralatan lain);
c) properti selain tanah sebagaimana dimaksud dalam poin b) dapat berupa properti
yang telah ada ataupun berupa proyeksi apabila dibangun/dikembangkan dalam hal
memenuhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi dari tanah;
d) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk tanah; dan
e) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari tanah sebagaimana
dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi tanah untuk mendapatkan
indikasi nilai tanah;
Dalam penerapan Penilai Properti menggunakan Teknik Penyisaan Bangunan
(Building Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;
b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh bangunan
dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti secara keseluruhan
dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh properti selain bangunan
(tanah, mesin serta peralatan lain);
c) penentuan Tingkat Kapitalisasi khusus untuk bangunan; dan
d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari bangunan sebagaimana
dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi bangunan untuk mendapatkan
indikasi nilai bangunan;
Dalam penerapan Teknik Penyisaan Mesin dan Peralatan Bangunan (Building
Equipment Residual Technique), maka berlaku ketentuan sebagai berikut:
a) penentuan proyeksi pendapatan tahunan dari properti serta Tingkat Kapitalisasi;

b) penentuan proyeksi pendapatan tahunan khusus yang dihasilkan oleh mesin dan
peralatan bangunan dengan cara mengurangkan proyeksi pendapatan tahunan properti
secara keseluruhan dengan proyeksi pendapatan tahunan yang dihasilkan oleh
properti selain mesin dan peralatan bangunan (tanah, bangunan dan prasarana);
c) penentuan Tingkat Kapitalisasikhusus untuk mesin dan peralatan bangunan; dan
d) mengkapitalisasikan proyeksi pendapatan tahunan dari mesin dan peralatan
bangunan sebagaimana dimaksud dalam poin b) dengan Tingkat Kapitalisasi mesin
dan peralatan bangunan untuk mendapatkan indikasi nilai mesin dan peralatan
bangunan.

Metode Gross Income Multiplier

Pada metode ini, nilai obyek penilaian didapatkan dengan mengkonversikan
Pendapatan kotor tahunan (potential gross income) yang mencerminkan dan mewakili
pendapatan tahunan dimasa yang akan datang dengan konstanta tertentu.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam penggunaan gross income multiplier method,
paling kurang:
a) mengestimasi nilai jual dari properti yang sebanding dan sejenis dengan obyek
penilaian;
b) mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti yang sebanding dan sejenis
dengan obyek penilaian;
c) membagi nilai jual properti sebanding dengan pendapatan kotor potensial properti
sebanding dan sejenis untuk memperoleh gross income multiplier;
d) mengestimasi pendapatan kotor potensial obyek penilaian; dan
e) mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial obyek
penilaian untuk memperoleh indikasi Nilai obyek penilaian.