09/12/2016

FluxodeCaixa:Guiaprticocomoqueuminvestidorprecisasaber!

FluxodeCaixa:Guiaprticocomoqueuminvestidor
precisasaber!

Vamossuporquevoc
proprietriodeumimvel
comercialparalocao:umaloja

nocentrodacidadecom100mlocadaporR$3mil/ms.Quandofalamosemfluxodecaixa,oquevemna
suamente?AquelesR$3milcaindonasuacontacorrentetodososmeses,certo?Masa,vocselembra
quepaga6%detaxadeadministraoparaaimobiliriae27,5%deimpostoderendaEagora,qualofluxo
decaixadessenegcio?R$1.995?
Vamoscomplicarumpouquinho,suponhaqueseuinquilinovaidesocuparoimvelevocprecisaloclo
novamente.Vocvaiprecisarpintarnovamenteolocal,trocarumvidroquebradoearrumaralgumas
maanetasqueestofrouxas,isto,vaiinvestirR$2.500noimvel.Alojinhavaificaruns2meses
semcontratodelocaoequandovocencontraroutroinquilino,terquepagar1alugueldecomissopara
ocorretor.Eadepreciaodoimvel?Esevocpegarumfinanciamento,mesmoquesejaparcelara
reformanocartodecrdito,comosaberseestouounoganhandodinheirocomessenegcio?Serque
somartudoresolve?Eofatortempo?
Agentesempregostoudeutilizarocapratecomoindicadorfinanceirodeimveisderenda(leiamaissobre
elenesteartigoaqui),maspercebacomoeleficainsuficientequandoosfluxosdecaixanosoconstantes.
porissoquevocprecisaentendercomoorganizar,projetareanalisarseufluxodecaixa!
Fluxodecaixa,ento,umtermoqueserefereaomovimentodedinheiro,entradaousada,nas
contasdeumapessoa,empresaouprojetodeinvestimento.Paraquehajasadefinanceira,
fundamentalqueosfluxosdecaixapositivos(istoentradasdecaixa)sejamsuperioresaosfluxosdecaixa
negativos(sadasdecaixa).
Terumfluxodecaixapositivoesaudvelsignificaaoempresrioterreceitas,poderpagarseusfornecedores,
funcionrios,credores,fazerinvestimentos,criarreservasparamomentosdecrisee,principalmentepagar
dividendosoudistribuiesdelucro!

Nesteartigovamosexplicartudoqueuminvestidorprecisaentendersobrefluxosdecaixacomo:
QuaissoostiposdefluxodecaixaequalaimportnciadaDemonstraodeFluxodeCaixa
OqueoFluxodeCaixaLquidoouVariaoLquidadeCaixa
OqueoFluxodeCaixaLivre

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PorqueoFluxodeCaixaProjetadoobrigatrioparaanalisarqualquerprojetoequaisindicadores
financeirosderentabilidadedevemoscalcularatravsdele
OqueFluxodeCaixaDescontadoeTaxadeDesconto
QualadiferenaentreLucroLquidoeFluxodeCaixaLquidoparanuncamaisconfundir.

TIPOSDEFLUXODECAIXAEDEMONSTRAODEFLUXODECAIXA
ChamadaeminglsdeCashFlowStatements,aDemonstraodoFluxodeCaixamuitoimportanteparaa
anlisedasadefinanceiradeumaempresa.atravsdelaquepodeseavaliarseempresastemvariao
decaixapositivaounegativa,comoestoutilizandoodinheiroequalsuacapacidadedegerarcaixa.
ADemonstraodeFluxodeCaixaumdocumentocontbilobrigatrioparatodasasempresas.Pelasua
importnciaestratgica,elausadapelaadministraoparaplanejarecontrolarqualquercompanhia,nos
doRealEstate,mascomoqualquersetor.ADemonstraodoFluxodeCaixadivididaem3tiposdeFluxos
deCaixa:

FluxodeCaixaOperacional:soaquelesrelacionadossoperaesdeumacompanhia,isto,aos
negciosdodiaadiacomoreceitasdevendas,pagamentodesalriosecompradeinsumosou
manuteno
FluxodeCaixadeInvestimentos:soaquelesrelacionadosaosativosqueaempresavenhaadquirir
paramelhorarsuasoperaes.Podemsernovasmquinas,equipamentos,carrosoucomprade
terrenos,imveisprontoseemconstruo
FluxodeCaixadeFinanciamentos:soaquelesrelacionadossdvidasefinanciamentosdaempresa
cominvestidoresecredores.Socomputadosaquientradasdecaixaprovenientesdeaportesde
capitaldeinvestidores,financiamentosbancriosouemissodettulosdedvidas(comoas
debntures)sadasparaamortizaodasmesmasetambmpagamentodedividendos.

FLUXODECAIXALQUIDOOUVARIAOLQUIDADOCAIXA
Emumdeterminadoperododetempo,quepodesermedidoemmeses,trimestresouanosporexemplo,o
FluxodeCaixaLquidoouVariaoLquidadeCaixaserdemonstradanaDemonstraodoFluxodeCaixa
comosendoasomadetodososdiferentestiposdefluxoscitadosacima.Dessaforma,estetotalimportante

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paraentenderoqueaconteceucomasreservasdecaixanoperodo,acmulooureduo,ecomqual
montante.

Porexemplo,imaginenonossoexemplodalojacomercialparaalocao.Nomomentoemqueelafoi
construda,vocdeviaterdesembolsadoovalordoterrenoedasobras.Comonoprimeiroanomuito
provavelmentenenhumareceitadelocaofoirecebida,avariaodecaixalquidafoibastantenegativa(no
valordeterreno+obras).Issonosignificaumnegcioruim,significaqueonegcioprecisoudeaportede
capitalparacontinuar:odinheirodoinvestidor(voc!).

FLUXODECAIXALIVRE(FCL)
TambmchamadodeFreeCashFlow(FCF),emingls,elepodeserconsideradoumamedidada
capacidadedaempresaemgerarcaixaapsrealizarinvestimentosnosequipamentosnecessriosmanter
eexpandirsuabasedeativosetambmlevaemconsideraosuanecessidadedecapitaldegiro.OFCL
umindicadordocaixaquerestanumacompanhiaparapagarseuscredoreseinvestidores.Noentendimento
demuitos,essefluxotambmchamadodeFluxodeCaixaparaaEmpresa(FCE)oueminglsFreeCash
FlowtotheFirm(FCFF)efrequentementecalculadocomomostramosabaixo:

Esseumindicadormuitoimportantenomercadodeimveisderenda(commercialrealestate).Onmero
queeleforneceoquantodedinheirofoigeradocomaoperaodoimvel,ouseja,receitadelocao
subtradadedespesascomcorretagem,custosdemanutenoeimpostos.

FLUXODECAIXAPROJETADO

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FLUXODECAIXAPROJETADO
Quandosetratadaavaliaodeviabilidadedeprojetos,imobiliriosouno,fundamentalqueanalistas
compreendamcomoofluxodecaixasecomportarianosperodosadiante.Paraisso,necessrioquea
partirdepremissas,sejammontadasestimativasdessefluxodecaixafuturo.Analistascriamentomodelos
matemticosemMicrosoftExcelparaprojetaressesfluxosnotempopodendoavaliarassimopotencialdo
investimentoetomarsuasdecises.
OFluxodeCaixaProjetadofundamentalparaquediferentescenriossejamanalisadosnumdeterminado
projeto,identificandopotenciaisriscosdoinvestimentoeparaquesejapossvelcalcularindicadoresde
rentabilidadecomoMOI,TIR,Payback,VPLeexposiodecaixamxima.
Paraprojetosimobilirios,namaioriadasvezesanalistasprojetamoFluxodeCaixaLquido,paramelhor
analisaroprojeto(esteincluiriatodosostiposdefluxodecaixapossveis).Emoutroscasos,naanlisede
empresaspormetodologiaDCF,analistascalculamantesoFluxodeCaixaLivreparaapartirdelerealizar
oValuation.
Nobotoabaixodisponibilizamosumaplanilhagratuitaparaquenossosleitorespossamterumaideiadoque
oFluxodeCaixaProjetadoparaumprojetoimobiliriosimplificado.

FLUXODECAIXADESCONTADO(FCD)
EminglschamadodeDiscountedCashFlow(oupopularmentedeDCF)umatcnicadeValuationpara
avaliaodaatratividadedeumaoportunidadedeinvestimento.Nela,apartirdeprojeesdoFluxodeCaixa
LivredeempresaspossvelcalcularoValordaEmpresaouoValordasAesdaquelaempresa.Quandose
tratadaanlisedeumprojetoindividual,oFluxodeCaixaProjetadoutilizadoparasecalcularoValor
PresenteLquido(VPL)tornandopossveljulgaropotencialdeuminvestimento.
Emambososcasos,paraquesejaencontradooVPLnecessriotrazertodososfluxosatadatainicial
comumaTaxadeDescontoutilizandoafrmulaabaixo:

Onde:
i=TaxadeDesconto(ouWACC)
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FC=FluxosdeCaixaProjetados
Paraanlisedeprojetos,aTaxadeDescontotaxacomaqualuminvestidorconsiderasesatisfeitocomo
investimento.LeiamaisnonossoartigosobreValorPresenteLquido(VPL)clicandoaqui.Naavaliaode
empresasutilizaseoWACC(WeightedAverageCostofCapital),ouCustoPonderadodeCapital,quea
taxamdiacomaqualumempresasecapitalizacomseusinvestidoresecredores.

FLUXODECAIXALQUIDOOULUCROLQUIDO?
LucrolquidofrequentementeconfundidocomFluxodeCaixaLquido,porm,estessovaloresdistintos
quesignificamcoisasdiferentes.Vamosentenderporque:
OLucroLquidoumamedidacontbilpresentenasDemonstraesdeResultadodoExerccio(DREs)de
companhias.Elecompreendeinformaesrelacionadasdatadecompetnciaemqueosfatosocorreram,
isto,seumareceitafoiapuradaemjaneiromassserpagaemfevereiro,olucrolquidocomputaraquela
receitanoprpriomsdejaneiro(chamadodemsdecompetncia)enquantoquenoFluxodeCaixaaquela
receitaseriacomputadaapenasnomsemqueelaefetivamentefossepaga(inclusivesehouvessem
atrasos).Omesmoocorreriaparadespesas:paraclculodoLucroLquidoestasseriamcomputadasnoms
emqueforamcontratadasenquantonoFluxodeCaixaapenasnadataefetivadopagamento.
Outradiferenasocontasnocaixa,comoDepreciaoeAmortizao,queestopresenteseso
consideradasparaoclculodoLucroLquidomasqueporsuanatureza(nocaixa)noentramnoFluxode
Caixa.
Vejanaimagemabaixoqueilustraosfatosacima:

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Paraficarmaisfcilentender,suponhaqueoimvelcomercialcitadoanteriormente(loja)faapartedeuma
empresadeadministraodeimveisquevocpossui.Imagineasseguintessituaes:
VocalugaoimvelporR$3.000,00/msmasdummsdecarnciaparaoinquilino
Parcelaacomissode1alugueldocorretorem2parcelas(umanosegundomseoutranoterceiro)
Vocpaga6%detaxadeadministrao(sobreareceita)
Vocpaga16%deimpostos(sobreareceita)
HumadepreciaomensaldoprdiodeR$500.
VejacomooFluxodeCaixaficadiferentedaDemonstraodeResultado(DRE):

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Repareque,paraoinvestidor,ofluxodecaixamaisfielaosinteressesderetornodecapital.Enquantoa
demonstraoderesultado(queindicaolucrolquido)passaaserumvalorcontbilmenosadequadopara
analisaroretornodeuminvestimento.DessaformapodeseafirmarqueoFluxodeCaixaLquidoutilizado
paraavaliaraqualidadedolucrodeumacompanhia,isto,quolquidoeleequalacapacidadedesta
companhiaemarcarcomseuscompromissoscomcredoresegerarcaixa.

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