Avalúo Gregorio

Ing. Esp.
Jorge Snchez
Consultor, Calculista, Proyectista, avalos, estimacin de costo, Mantenimiento y construcciones de obras civiles
C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Avaluo Immobiliario
SECTOR CIENEJAS LEJOS , MUNICIPIO TOCOPERO , CALLE

LOS NISPEROS DEL ESTADO FALCON
AVALO DE INMUEBLE.
Propietario: Edison Ramn Testa
Direccin: Callejn 1ero de Mayo Nro. 10-D, entre calle Libertad y Maparari,
Sector Bobare, Coro, Estado Falcn Telf. (0268) 253-23-72 0412-6449183
correo jorlsa hotmail.com
Ing. Esp. Jorge Snchez

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Solicitante:
Edison Ramn Testa
7.477.942
Tocopero , Estado Falcn
C.I
I.- ANTECEDENTES.
Fecha del Avalo:
Viernes 22 de Julio del 2016
Vigencia del Avalo:
Enero del 2016
Propietario del Inmueble:
Edison Ramn Testa
Tipo de Inmueble:
Predio Urbano con construcciones- Local Comercial.
Ubicacin del Inmueble:
Se encuentra ubicado en la calle los Naranjos, Sector Cinegas Lejos,
Municipio Tocopero del Estado Falcn

Propsito del Avalo:
Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.
Objeto del Avalo:
venta del Local
No. de cuenta Catastral:
no proporcionado
No. de contrato de agua potable:
No proporcionado.
II.- CARACTERSTICAS DE LA ZONA URBANA.

Clasificacin de la Zona:
El local en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional de
excelente ubicacin, ya que el mismo se encuentra estratgicamente cerca de los accesos de entrada y salida
fcil y rpida a la va Nacional Morn Coro y de acuerdo a la normativa Municipal se encuentra en una
AR-4 Extra urbano.
Tipos de Construccin dominante: Condominios que conforman el desarrollo urbanstico y presenta
diferentes tipos de viviendas: viviendas unifamiliar aislada, familiar pareada.
ndice de saturacin en la zona: De un 35 %.
Poblacin: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.
Contaminacin ambiental:
No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se
debe considerar la resultante de ruidos, adems de leve contaminacin visual por publicidad grfica
anrquica, y en muy pequea escala por vegetacin tipo maleza en lotes baldos.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Uso del suelo: De acuerdo al plan parcial 2000-2014 de Desarrollo Urbano de la Poblacin de Tocopero , la
zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad
Vas de acceso e importancia de las mismas:
Estos conjunto o condominios, al igual que los lotes
o parcelas destinados se conectan dentro del lote por un sistema de vas que poseen un carcter de vas
locales; trazado de tal forma que el desarrollo se conecte perfectamente a la trama vial existente
en su
entorno : por el lado Sur se encuentra la Va Nacional Coro-Morn conectndose con la va principal del
Inmueble; calle
los Nsperos del sector Cinegas Lejos y
por intermedio a travs de vas colectora
locales , desde el punto de vista vehicular el inmueble en estudio solo se conectara por intermedio de esta
vas principales .
Servicios pblicos y equipamiento urbano: Energa elctrica area mediante postes de estructura
metlica, agua potable mediante suministro de camiones cisterna , pavimentos de asfalto y concreto en buen
estado , aceras, alumbrado pblico, compaas de cables de televisin, no existen servicio de recoleccin
de basura, centros comerciales, Escuelas y Aldeas universitaria , pequeo comercios, Plazas, Iglesias, todo
esto en un radio de 4 km.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
III.- TERRENO-LINDEROS PROPIOS

El local constituido por un (01) saln de fiesta de baile, (01) una sala para cantina, (02) dos salas de baos,
(01) una cocina, (01) un vestier , todos ubicados en el Sector Cienejas Lejos de la Poblacin de Tocopero
SOBRE UN AREA DE TERRENO MUNICIPAL DE 540 M2, de las cuales 18 m de frente y 30 mts de
fondo. rea de construccin de 267,30 M2 y 272,70 M2 de Terreno; el cual se encuentra alinderado de la
siguiente manera:
El terreno en cuestin posee los siguientes linderos
NORTE: En 30,00 mts con casa de las Familia Mara Roseel
SUR: En 30,00 mts con casa y solar de sr Francisco Testa
ESTE: En 18,00 mts con casa y solar de la Familia Pez
OESTE: En 18,00 mts calle los Nsperos que es su frente
TENENCIA DEL INMUEBLE
El inmueble presenta documento protocolizado por ante la oficina de Registro Subalterno en fecha
18/02/1983 bajo el nro. 33, correspondiente al libro de folio real del ao 1983 , 121 al 126 (Ver documento
de propiedad del local anexo).
CARACTERSTICAS DE LA ZONA
Residencial, ubicada en el rea Noreste de la Poblacin de Tocopero , compuesta por viviendas unifamiliares
la cual es de alta importancia dentro del municipio, pues a sus mrgenes se encuentra establecidos algunos
servicios comunales como universidades pblicas (Aldeas)
unidades educativas, centros hospitalarios
(Ambulatorio) , plazas, clubes sociales, entre otros son aledaos al local en un rango de 4km.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Polgono Residencial Dos o PR2: reas residenciales con baja intensidad de uso, cuyos usos principales son
vivienda unifamiliar aislada, pareada y continua; Con una densidad de poblacin entre 380Hab/Ha y
480Hab/Ha. (Fuente: Ordenanza de Zonificacin del Municipio Tocopero de fecha 24 de Julio de 2016

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
CROQUIS DE UBICACIN.
Norte
LOCAL
ESTUDIO
Calle EN
Garcs
CALLE LOS NISPEROS

Inmueble en estudio
SECTOR CIENEJOS LEJOS
Entrada principal

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Salida Mar Caribe
Entrada y Salida va Nacional Morn Coro
IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

Uso Actual: NINGUNA
Nmero de Niveles: un solo nivel como mxima altura.
Edad de la Construccin: Aprox. 35 aos
Vida til Remanente: Aprox. 40 aos
Vida total: Se estima como mximo de 45 aos en tipo I.
Estado de Conservacin:
La prediagnosis se realiz sin demasiados medios auxiliares, basndose ms en la experiencia del
tcnico diagnosticador. Se intent determinar de manera visual los defectos del tipo:
Deformaciones excesivas en elementos horizontales.
Fisuras o grietas en elementos estructurales.
Cambios de aspecto en la superficie del hormign.
Fisuras en elementos no estructurales que puedan ser debidas a fallos estructurales.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
V.- CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS
Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:

Estructura El Inmueble est construido
a base de muros de cargas con refuerzos verticales y
horizontales de concreto armado actualmente envejecidos

Sistema estructural: . Techo interno: cubierta de techo de acerolit con apoyo directo sobre los
muros de cargas (vigas de cargas, amarres, nervios prefabricados, etc) actualmente derrumbadas en
un 40%, daadas 100% en toda su superficie. Paredes; Revestido con frisos de acabado liso con
fisuras y empobrecida. Piso: En base de pavimento de concreto con grietas con espaciados no
mayor de 3mm,. Paredes: En bloques, revestidas con frisos acabados lisos envejecidos. Puertas:
metlica sencilla
en reas externas del Inmueble regular
Instalaciones elctricas: Tomacorrientes e
Ventanas: metlicas regular
interruptores distribuidos en todos los ambientes
deficientes. La electricidad est superficial en paredes y techos colapsados. Piezas sanitarias: De

dos (2) piezas, blancas deficientes Agua potable: Suministro por camiones cisterna, Aguas
servidas: pozos spticos. Otros: Infraestructura: Mesn de mampostera revestido con frisos de
acabado liso de regular a malo , ,. Pintura En base de caucho opaca

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
VI METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE

Para obtener el valor actual (VA) del inmueble objeto de avalo, se utiliz el Mtodo del enfoque
de los datos del mercado ya que mediante la investigacin documental del universo de
transacciones de compra-venta, debidamente protocolizadas en las oficinas del registro pblico
ocurridas en las fechas ms cercanas al presente y con caractersticas de ubicacin geogrfica y rea
similares al bien que se est avaluando, se obtiene un precio o valor promedio del bien en cuestin.
Finalmente, luego de la homogeneizacin de la muestra, procedemos a la aplicacin de la ecuacin
lineal mltiple, la prueba de correlacin y aplicando los correctivos necesarios de acuerdo a la justa
apreciacin del avaluador, se obtiene en definitiva, el valor actual.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

La estimacin del Valor Comercial del Inmueble se realiz mediante el anlisis y aplicacin de los
procedimientos de Valuacin generalmente aceptados que se citan a continuacin:
Mtodo Fsico: Se basa en el costo de reproduccin o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el
bien no es nuevo, su valor se afectar por los diversos factores aplicables, segn sea el caso.
Mtodo de Capitalizacin: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o
susceptible de producir, a una tasa de capitalizacin determinada en base a las caractersticas propias del
bien valuado ( Edad, Vida remanente, Uso, Estado de conservacin, etc. )
Valor Comercial:
Se define como el precio probable que tendra un bien a la fecha del Avalo, por el cual
un vendedor y un comprador estaran de acuerdo en celebrar una operacin de Compraventa, ambos con
pleno conocimiento del bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operacin.
Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y
tipos de construccin, se obtuvieron de levantamiento fsico efectuado por el Perito en visita de inspeccin al
predio realizada con fecha 22 de Julio del 2016.
En el levantamiento fsico realizado por el Profesional , se observan diferencias mnimas en relacin a las
citadas en la Escritura de propiedad, por lo que se toman estas ltimas como las ciertas para realizar la
determinacin de valores del terreno., ya que en todos los casos, las diferencias son menores a 22.5 cms,
que resultan explicables ya que el bien valuado es un predio con construcciones, no terreno llano, por lo que
las medidas con cinta flexible encuentran obstculos fsicos que originan este tipo de variaciones.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Los factores de demrito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciacin de los autores RossHeidecke, los cuales son utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la prctica valuatoria.
Los Valores de Reposicin Nuevos ( V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los
precios del Mercado de la construccin en la Poblacin de Tocopero Municipio Tocopero con materiales y
procedimientos de construccin comunes.
VIII.- APLICACIN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FISICO o DIRECTO )
TERRENO Lote Tipo Predominante: 30,00x 18,00 rea :540,00 m2
BSF; 0.00.0000
CONSTRUCCIONES:
BS.333.827,09

C.I.V 124,474
INSTALACIONES
ESPECIALES,
COMPLEMENTARIAS:
RIF: V10704939-4
ELEMENTOS
ACCESORIOS
OBRAS
BS.F: 46.457,04
Por Tanto:
RESULTADO DE LA APLICACIN DE ENFOQUE DE COSTOS:
BS.F. 380.284,13
IX.- RESUMEN DE VALORES.
ENFOQUE DE COSTOS ( Valor Fsico o Directo )
BS.F. 380.284,13
X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

De
acuerdo
a lasCoro,
caractersticas
propias
del(0268)
Inmueble
y las correspondientes
Sector
Bobare,
Estado Falcn
Telf.
253-23-72
0412-6449183 al
correo
jorlsa
hotmail.com
Mercado Inmobiliario de la Zona, se concluye que el Valor Comercial
corresponde al que se obtiene por la aplicacin del Enfoque de Costos
(Valor Fsico Directo), en Nmeros Redondos.

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
XI.- CONCLUSION DEL AVALUO.

El Valor Comercial del Inmueble identificado como: Predio urbano local comercial en el Sector
Cienegas lejos de la Poblacin de Tocopero, Municipio Tocopero, Estado Falcn
BS.F. 380.284,13

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
Anlisis conclusivo
En razn a los anlisis hechos y a los criterios tcnicos expuestos, se concluye fijar un valor de
mercado de Bolvares
Trecientos Ochenta Mil Doscientos Ochenta y Cuatro
con Trece Cntimos
(Bs. 380.284,13), al inmueble en referencia.
Valuador
Ing Esp. Jorge Snchez

C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
CERTIFICACIN DE IMPARCIALIDAD
El valuador abajo firmante certifica:

1.Que el informe de avalo obtenido, es producto de mtodos esencialmente objetivos,
cientficos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningn
factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o
hiptesis de mi trabajo, como el resultado obtenido al aplicar dichos mtodos.
2. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad valuada en Cualquier
posible operacin comercial, ni me liga con el propietario ningn tipo de parentesco o afinidad.
3. Que mis servicios fueron solicitados nica y exclusivamente en mi carcter de profesional
valuador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
4. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para realizar los clculos
contenidos en este informe son ciertos hasta donde alcanza la buena fe del valuador y que no se
ha exagerado ni omitido conscientemente ningn dato importante que pueda influir en el
resultado de este avalo.
5. Que en el presente informe de avalo no se juzga la propiedad legal de los bienes escritos.
Ing. Esp. Jorge Luis Snchez


C.I.V 124,474
RIF: V10704939-4
C.I: 10.704.939
RIF.J-10.704939-4
C.I.V 124.474
Miembro activo Colegio de Ingeniero de Venezuela

Avalúo Gregorio

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Avalúo Gregorio

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Ing. Esp.

SECTOR CIENEJAS LEJOS , MUNICIPIO TOCOPERO , CALLE

Propietario: Edison Ramn Testa

Ing. Esp. Jorge Snchez

Viernes 22 de Julio del 2016

Vigencia del Avalo:

Enero del 2016

Propietario del Inmueble:

Edison Ramn Testa

Predio Urbano con construcciones- Local Comercial.

Ubicacin del Inmueble:

Se encuentra ubicado en la calle los Naranjos, Sector Cinegas Lejos,

Municipio Tocopero del Estado Falcn

Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.

Objeto del Avalo:

venta del Local

No. de cuenta Catastral:

No. de contrato de agua potable:

II.- CARACTERSTICAS DE LA ZONA URBANA.

El local en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional de

No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, nicamente se

Ing. Esp. Jorge Snchez

Estos conjunto o condominios, al igual que los lotes

los Nsperos del sector Cinegas Lejos y

por intermedio a travs de vas colectora

Ing. Esp. Jorge Snchez

III.- TERRENO-LINDEROS PROPIOS

unidades educativas, centros hospitalarios

Ing. Esp. Jorge Snchez

Ing. Esp. Jorge Snchez

CALLE LOS NISPEROS

SECTOR CIENEJOS LEJOS

Ing. Esp. Jorge Snchez

Salida Mar Caribe

Entrada y Salida va Nacional Morn Coro

IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL INMUEBLE:

Deformaciones excesivas en elementos horizontales.

Fisuras o grietas en elementos estructurales.

Cambios de aspecto en la superficie del hormign.

Fisuras en elementos no estructurales que puedan ser debidas a fallos estructurales.

Ing. Esp. Jorge Snchez

V.- CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

Las caractersticas constructivas del inmueble son las siguientes:

a base de muros de cargas con refuerzos verticales y

horizontales de concreto armado actualmente envejecidos

en reas externas del Inmueble regular

Instalaciones elctricas: Tomacorrientes e

Ventanas: metlicas regular

interruptores distribuidos en todos los ambientes

deficientes. La electricidad est superficial en paredes y techos colapsados. Piezas sanitarias: De

Ing. Esp. Jorge Snchez

VI METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVALO DEL INMUEBLE

Ing. Esp. Jorge Snchez

VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.

Ing. Esp. Jorge Snchez

Ing. Esp. Jorge Snchez

ENFOQUE DE COSTOS ( Valor Fsico o Directo )

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION.

Ing. Esp. Jorge Snchez

XI.- CONCLUSION DEL AVALUO.

Ing. Esp. Jorge Snchez

Trecientos Ochenta Mil Doscientos Ochenta y Cuatro

con Trece Cntimos

(Bs. 380.284,13), al inmueble en referencia.