[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
BAB 1

DESKRIPSI PROYEK
1.1 Latar Belakang
Pembangunan berbagai sektor di kabupaten Sidoarjo sampai saat ini menunjukan
perkembangan yang sangat pesat. Hal ini diakibatkan karena letak dari kabupaten
Sidoarjo yang berdekatan dengan kota Surabaya yang membuat kabupaten Sidoarjo
menjadi penopang bagi kota Surabaya.
Dengan meningkatnya perkembangan berbagai sektor di kabupaten Sidoarjo, juga
mengakibatkan meningkatnya jumlah penduduk di kabupaten Sidoarjo. Baik penduduk
setempat maupun penduduk dari kota-kota lain yang ingin mencari pekerjaan di
kabupaten Sidoarjo. Meningkatnya jumlah penduduk disuatu daerah pasti juga akan
menimbulkan dampak. Salah satu dampaknya adalah kebutuhan akan tempat tinggal pun
juga akan meningkat. Dalam keadaan seperti ini, kebutuhan tempat tinggal menjadi faktor
penting dalam kebutuhan masyarakat. Terlebih tempat tinggal yang terletak pada kawasan
yang strategis. Ini akan memudahkan masyarakat untuk melakukan aktivitas.
Pembangunan perumahan dan pemukiman adalah salah satu solusi dari masalah
tempat tinggal tersebut. Didukung dengan banyaknya permintaan dari konsumen akan
tempat tinggal,membuat adanya peluang investasi yang besar dalam pembangunan
perumahan dan pemukiman. Rumah yang nyaman, aman, letak strategis, dan dilengkapi
dengan berbagai fasilitas menjadi daya tarik tersendiri bagi para konsumen. Hal ini
menjadisebagian besar alasan dibangunya perumahan Citra City Residence. Perumahan
yang terletak di desa Sarirogo, kecamatan Sidoarjo, kabupaten Sidoarjo.
Berdasarkan hal tersebut, studi ini dilakukan untuk mengkaji dan mengetahui seluruh
aspek kelayakan dari proyek dan investasi, guna mengetahui perbandingan antara manfaat
yang diperoleh dengan sumberdaya yang diperlukan dalam pembangunan proyek
perumahan Citra City Residence.
1.2 Maksud dan Tujuan
Maksud dan tujuan dilakukan studi kelyakan proyek ini adalah untuk mengetahu
apakah suatu proyek layak atau tidak layak untuk dijalankan. Studi kelayakan ini
dilakukan sebagai gambaran awal atau patokan untuk menghindari risiko-risiko yang
mungkin saja terjadi dalam menjalankan proyek, seperti kegagalan usaha apabila
seseorang belum mempelajari kondisi tempat akan dibangunnya proyek dan kondisi pasar
di lokasi bakal proyek tersebut dibangun, atau belum melakukan pengkajian terhadap

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
aspek-aspek lainyang berhubungan dengan pelaksanaan suatu proyek. Sehingga dengan
adanya pengkajian secara menyeluruh terhadap aspek-aspek suatu proyek, diharapkan
para developer dan owner dapat mengetahui apakah suatu proyek memiliki manfaat yang
lebih bagi masyarakat.
1.3 Ruang Lingkup
Pokok bahasan studi kelayakan ini meliputi data proyek, perencanaa investasi, analisis
kelayakan investasi sebelum dan sesudah pajak, serta membahas fasilitas-fasilitas
pendukung dari perumahan Citra City Residence yang terletak di desa Sarirogo,
kecamatan Sidoarjo, kabupaten Sidoajo

BAB II
DATA PROYEK
2.1 Data Aspek Pasar
Gambaran Umum Prospek Pasar
Dengan meningkatnya jumlah penduduk maka kebutuhan akan tempat
tinggal pun juga ikut meningkat. Perumahan Citra City Residence yang terletak
di desa Sarirogo, kecamatan Sidoarjo, kabupaten Sidoarjo ini menawarkan hunian
yang aman, nyaman dan strategis serta didukung dengan berbagai fasilitas
pendukung guna mempermudah konsumen dalam memenuhi kebutuhan.

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]

Produk yang ditawarkan

Nama Produk
:Citra City Residence
Kualitas Produk : Produk utama yang ditawarkan adalah perumahan
yang minimalis, nyaman, aman dan juga disertai berbagai fasilitas
pendukung.
Type Produk yang ditawarkan :
Type 38/91
Type 47/96
Type 52/96
Type 64/112
Type 78/112
Fasilitas-fasilitas pendukung
:
Sertifikat HGB
Playground
Pintu gerbang one gate
Serta fasilitas-fasilitas lain
Keunggulan Produk
:
Perumahan Citra City Residence berlokasi di tempat yang

strategis. Dekat dengan pusat kabupaten Sidoarjo

Keamanan dan kenyamanan lingkungan terjamin. Dengan adanya

sistem piket satpam di pintu gerbang masuk perumahan

Terdapat pertokoan di depan perumahan. Yang mempermudah

penghuni perumahan untuk memenuhi kebutuhan

Analisa Permintaan
Meningkatnya jumlah penduduk yang mengakibatkan meningkatnya pula
permintaan kebutuhan tempat tinggal. Sehingga, owner memutuskan untuk
membangun hunian yang aman, nyaman, dan strategis yang diberi nama Citra
City Residence untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dan memperoleh

keuntungan semaksimal mungkin.

Analisa Penawaran
Meningkatnya kebutuhan masyarakat Sidoarjo dan pendatang dari kota-kota
lain akan tempat tinggal, membuat banyak investor yang ingin membangun
perumahan guna memenuhi kebutuhan masyarakat tersebut.
Pihak investor harus membuat inovasi yang baru untuk memikat hati calon
konsumen. Karena banyak sekali penawaran-penawaran dari pihak lain yang juga
ingin mendapat keuntungan dari meningkatnya kebutuhan masyarakat akan

tempat tinggal.
Analisa Peluang
Berdasarkan lokasinya, lokasi perumahan sangat strategis. Yaitu terletak
cukup dekat pusat kota Sidoarjo dan tempat industri Sidoarjo Barat. Selain itu

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
juga tersedianya fasilitas-fasilitas pendukung yang ada di area perumahan,
membuat peluang yang bagus bagi investor untuk menarik minat masyarakat

untuk membeli rumah di area perumahan Citra City Residence.

Persaingan / kompetitor
Melihat lokasi perumahan yang strategis dan dekat dengan pusat kota, maka
banyak juga investor lain yang ingin mendirikan perumahan juga di sekitar lokasi
perumahan Citra City Residence. Ini bisa menjadi persaingan antar investor dan

owner untuk mendapatkan konsumen demi mendapat keuntungan yang maksimal.

Kompetitor itu antara lain:
Griya Asri Sarirogo
Wahyu Taman
Sun Safira Regency
Strategi Pemasaran
Strategi pemasaran yang dilakukan oleh owner antara lain dengan mengikuti
pameran di tempat-tempat umum untuk menarik minat pengunjung, poster, baliho
yang terpasang di pusat kota

dan membuat blog di internet. Dengan

memberitahukan ke calon konsumen mengenai kelebihan dari perumahan Citra

City Residence sehingga menarik minat calon konsumen untuk membeli produk.
Harga produk
Type 38/91 = Rp 328.000.000,00
Type 47/96 = Rp 377.360.000,00
Type 52/96 = Rp 396.500.000,00
Type 64/112 = Rp 452.900.000,00
Type 78/112 = Rp 567.900.000,00
Jumlah Produk
Type 38/91 = 20 unit
Type 47/96 = 20 unit
Type 52/96 = 20 unit
Type 64/112 = 20 unit
Type 78/112 = 20 unit
2.2 Data Aspek Teknis
Aspek teknis adalah aspek yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek
secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek selesai dibangun.
Berikut aspek teknis yang berkaitan dengan proyek pembangunan perumahan Citra
City Residence:
Perijinan pembangunan proyek
Setiap pembangunan proyek harus mendapat persetujuan pembangunan dari
pemerintah setempat. Sebelum didapatkan perijinan dari pemerintah, terlebih
dahulu dilakukan analisa terhadap lokasi yang akan dibangun proyek. Analisa itu

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
antara lain: analisa keadaan tanah, keadaan air tanah, lingkungan sekitar proyek

itu sendiri seperti apa, dan juga persetujuan dari masyarakat sekitar proyek.
Lokasi Proyek
Lokasi proyek perumahan ini sangat strategis. Terletak dijalan raya antar
kecamatan di kabupaten Sidoarjo. Tepatnya di jalan desa Sarirogo, kecamatan
Sidoarjo. Selain itu letaknya juga dengan produksi bahan baku.

(gambar peta lokasi proyek perumahan Citra City Residence)

Desain Produk
Type 38/91
Luas bangunan = 38 m2, luas tanah = 91 m2

Type 47/96
Luas bangunan = 47 m2, luas tanah = 96 m2

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]

Type 52/96
Luas bangunan = 52 m2, luas tanah = 96 m2

Type 64/112
Luas bangunan = 64 m2, luas tanah = 112 m2

Type 78/112
Luas bangunan = 78 m2, luas tanah = 112 m2

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]

Material yang digunakan

Material yang digunakan dalam pembangunan perumahan Citra City Residence:
antara lain:
Pondasi: Strauss dan batu kali/batu kumbung
Dinding: Batu merah
Struktur : Beton bertulang
Lantai : keramik 40x40 dan keramik 30x30
Atap : Rangka galvalum, penutup atap menggunakan genteng beton yang

dicat
Plafond : rangka hallow, penutup kalsiboard
Kusen : aluminium
Pintu utama :Panil Kayu
Pintu Ruangan : double tripleks
Daun pintu + kusen KM/WC dan daun jendela : Aluminium +kaca clear
Sanitair : closet duduk
KM/WC : Dinding dengan keramik 20x25, lantai keramik 20x20
Sumber air : air sumur + pompa listrik
Instalasi air : pipa PVC
Listrik : 1300 watt.
Tenaga listrik dan sumber air
Tenaga listrik yang digunakan berasal dari PLN. Dengan cara bekerja sama
dengan kontraktor untuk pemasangan listrik tersebut. Daya listrik yang digunakan
sebesar 1300 watt.
Sumber air yang digunakan berasal dari air sumur yang dipompa. Untuk saat ini
sumber air belum menggunakan jasa PDAM, karena air tanah di sekitar lokasi
masih layak. Dan kemungkinan untuk beberapa tahun kedepan pihak pengelola

akan menggunakan jasa PDAM.

Metode pembangunan
Metode pembangunan perumahan ini adalah melakukan pembangunan rumah
setelah ada pemesanan. Sehingga pembangunan rumah tidak dibangun serentak,

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
tetapi dilakukan secara bertahap. jadi sampai sekarang masih ada tanah yang
masih kosong, ada yang masih dalam proses pembangunan dan sudah ada yang

dihuni oleh warga.

Metode pembayaran
Metode pembayaran dapat dilakukan secara tunai maupun kredit. Pihak
perusahaan disini bekerja sama dengan bank-bank. Yang mana bank akan

memberi pinjaman sementara untuk proses pembangunan perumahan.

Fasilitas-fasilitas
Area parkir di depan rumah
Listrik 1300 watt
Taman bermain
Keamanan dari satpam
Penggunaan lahan
Pengguanaan lahannya yaitu satu blok tanah digunakan untuk membangun satu
type tumah dengan jumlah rumah masing-masing 60 unit.
Tenaga kerja
Tenaga kerja proyek ini berasal dari PT ownernya sendiri, yaitu PT. MEGA DASA
SEMESTA. Selain itu tenaga kerja juga biasanya berasal dari tenaga kerja

borongan.
2.3 Data Aspek Manajemen
Aspek manajemen dan sumber daya manusia membahas tentang analisis struktur
organisasi, analisis stakeholder, job analysis, dan job description dari suatu proyek.
Berikut aspek manajemen yang ada di proyek perumahan Citra City Residence:
Analisis struktur organisasi
Struktur organisasi dalam suatu proyek sangat dibutuhkan. Hal ini dikarenakan
ilmu manajemen sangat penting untuk mengatur penghasilan dan pengeluaran
suatu usaha dan sebagai sarana dalam pencapaian tujuan dengan mengatur dan
mengorganisasi sumber daya, dan modal secara efektif dan efisien. . Oleh karena
itu, struktur management proyek mempunyai susunan dan hirearki yang berlainan
pula. Pemilihan struktur management didasarkan atas tingkat kebutuhan dan
kompleksitas proyek, semakin kompleks proyek, semakin kompleks pula struktur
managementnya. Perumahan Citra City Residence ini dibangun oleh PT. MEGA
DASA SEMESTA. Berikut struktur organisasi dari proyek perumahan Citra City
Residence:
Direktur utama
Direktur utama di proyek ini adalah owner. Owner adalah pihak pemilik
proyek yang mempunyai rencana untuk mengadakan pembangunan
proyek. Owner harus mengetahui lamanya waktu yang dibutuhkan agar

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
modal yang mereka investasikan dapat kembali serta memberikan
keuntungan, sehingga dapat memperkirakan besarnya keuntungan yang
akan diperoleh apabila melakukan investasi pada proyek ini.
Direktur utama pada proyek perumahan Citra City Residence ini adalah
H.M. Agus Sumartono, SH
Direktur I
Direktur I di proyek ini adalah bagian keuangan. Bagian keuangan adalah
pihak yang bertugas mengkontrol dan mengkoordinir pelaksanaan
keuangan perusahaan.
Direktur I dalam proyek ini adalah Sandhyna Octina Sarie, SH
Direktur II
Direktur II di proyek ini adalah bagian operasional. Bagian operasional
adalah pihak yang bertugas mengontrol dan mengkoordinasikan tentang
pelaksanaan operasional dan mengawasi jalanya pembangunan proyek .
Direktur II ini membawahi bagian administrasi yang bertugas mencatat
semua kegiatan yang terjadi di dalam perusahaan
Direktur II dalam proyek ini adalah Asrie Dwi Jayantie SH, Mkn
Direktur III.
Direktur III di proyek ini adalah Bagian Teknis / Developer. Bagian teknis
atau developer adalah pihak pengelola teknis perumahan. Developer harus
mengetahui bagaimana caranya agar perumahan yang terbangun
memenuhi kriteria sebagai hunian yang baik dan layak huni
Direktur III juga membawahi bagian pemasaran yang bertugas melakukan
publikasi produk perumahan Citra City Residence. Agar bisa mencapai
penjualan yang maksimum, sehingga investasi awal dapat kembali pada

waktu yang ditentukan.

Direktur III di proyek ini adalah Harry Hermawan
Satpam adalah pihak yang bertugas menjaga keamanan perumahan
Analisis stakeholder
Stakeholder adalah semua pihak yang secara langsung terlibat dalam
pelaksanaan proyek. Dalam analisis stakeholder dilakukan identifikasi terhadap
semua pihak yang terkait dengan proyek, tujuan yang ingin dicapai masingmasing stakeholder, kewajiban dan tanggung jawab stakeholder atas proyek, serta
hubungan keterkaitan antara proyek dan stakeholder. Yang termasuk stakeholder
dari proyek perumahan Citra City Residence adalah owner, developer, bagian
pemasaran/marketing, bagian keuangan, bagian teknis dan bagian operasional .
Selain itu ada juga stakeholder lain yang terkait di dalam proyek. Antara lain:

[PROYEK PERUMAHAN CITRA CITY

RESIDENCE]
Kontraktor adalah pihak pelaksana konstruksi yang ditunjuk oleh pemilik
modal atau melalui mekanisme tender. Pihak kontraktor bertanggung
jawab untuk melaksanakan semua lingkup pekerjaan, sesuai dengan
perjanjian yang terdapat dalam dokumen kontrak
Konsultan adalah pihak perencana dan pengawas yang ditunjuk oleh
pemilik modal untuk membuat suatu desain dengan konsep yang menarik
tentang produk yang akan dipasarkan, membuat estimasi biaya tentang
produk tersebut, serta melakukan pengawasan terhadap pelaksanaan

konstruksi dari pihak kontraktor.

Tenaga kerja adalah orang yang bekerja membangun rumah
Pemerintah adalah pihak yang memberi ijin mendirikan perumahan
Perangkat desa Sarirogo
Masyarakat sekitar perumahan
Konsumen/penghuni perumahan itu sendiri
Dan stakeholder-stakeholder yang lain.