Curs Agent Imobiliar

Evaluarea Proprietatilor
Imobiliare
Lector: Iulian Niculae
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Generalitati

terenurile si cladirile sunt cele mai valoroase active (bunuri) ale

tarilor, oraselor, firmelor sau persoanelor fizice.

Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare va conduce la

decizii corecte referitoare la dispozitia (vanzarea) sau folosinta
(inchirierea) proprietatilor.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri

coerente si ordonate, ce au ca finalitate estimarea valorii.

In Romania exista 2 asociatii profesionale care au ca obiective

evaluarea proprietatilor imobiliare (EPI): ANEVAR- Asociatia
Nationala a Evaluatorilor si Corpul ExpertilorTehnici

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Necesitatea Evaluarii. Importanta aprofundarii fenomenului de catre agentul imobiliar.

Necesitatea evaluarii este universala.

Evaluarea proprietatii este necesara la: transferul de

proprietate sau de folosinta, finantarea proprietatii,
impozitarea proprietatii, compensarea pentru
pagubele produse proprietatii.

Oricine foloseste o proprietate Plateste pentru aceasta la

cumparare sau inchiriere. Din aceasta cauza este
nevoie de o estimare a valorii.

Cele mai importante sunt transferul si finantarea.

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Scopul evaluarii in cazul transferului de proprietate sau a folosintei.

Sa ajute potentialii cumparatori in deciziile lor de a oferi

preturi de cumparare
Sa ajute potentialii vanzatori de a determina preturi de
vanzare acceptabile
Sa stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati
imobiliare
Sa stabileasca conditiile de piata pentru o anumita
tranzactie
Sa determine cuantumul chiriei
Sa ajute agentul imobiliar in procesul de intermediere
imobiliara.

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Scopul evaluarii in cazul transferului de proprietate sau a folosintei.

Sa ajute potentialii cumparatori in deciziile lor de a oferi

preturi de cumparare
Sa ajute potentialii vanzatori de a determina preturi de
vanzare acceptabile
Sa stabileasca o baza pentru schimbul de proprietati
imobiliare
Sa stabileasca conditiile de piata pentru o anumita
tranzactie
Sa determine cuantumul chiriei
Sa ajute agentul imobiliar in procesul de intermediere
imobiliara.

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Valoarea proprietatilor imobiliare

Utilitatea sau abilitatea de a satisface cerintele sau

dorintele umane ( sa ofere adapost, intimitate, castig samd)
Cerinta efectiva este necesitatea sau dorinta oamenilor de
a obtine serviciul sau satisfactia generata de proprietate,
tinand cont de capacitatea financiara a fiecatuia.
Raritatea relativa (oferta trebuie sa fie limitata fata de
cerere)
Transferabilitatea, adica dreptul de proprietate trebuie sa
treaca de la o persoana la alta cu o usurinta relativa.
Amplasarea proprietatii intr-un Mediu in care actioneaza
legea si ordinea.

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

De retinut ca exista mai multe categorii de valori ce pot fi atasate proprietatilor imobiliare:

Valoarea de piata
Valoarea de utilizare
Valoarea de investitie
(subiectiva)
Valoarea de asigurare
Valoarea de impozitare
Valoare de casare
Valoarea de lichidare (vanzare
fortata)
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Principiile evaluarii proprietatilor imobiliare ce implica piata imobiliara

1. Cererea si oferta
Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este
determinata de catre interactiunea dintre cererea si oferta
existente la data evaluarii.
2. Schimbarea
Fortele cererii si ofertei sunt intr-o dinamica permanenta si
creeaza in mod constant un nou mediu economic, ducand
astfel la fluctuatii ale pretului si valorii.
3. Concurenta
Preturile sunt stabilite intr-o continua competitie si
interactiune intre cumparatori, vanzatori si ceilalti participanti
la piata imobiliara (agenti, dezvoltatori etc).
4. Substitutia
Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o
proprietate decat costul de achizitie al unei alte proprietati
cu aceleasi caracteristici.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Etapele Procesului de evaluare

Se defineste problema
Se planifica activitatile necesare pentru rezolvarea problemei
Datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate si
transformate in estimarea rezonabila a valoriietc.)

Aplicarea celor trei abordari in evaluare

Abordarea prin cost

Abordarea prin comparatia vanzarilor
Abordarea prin capitalizarea venitului

Abordarea prin comparatia vanzarilor este , pentru agentul imobiliar, cea mai
relevanta. Aceasta este folositoare atunci cand exista un numar de proprietati similare
care au fost vandute recent.

Asociatia Brokerilor Imobiliari

Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Abordarea prin capitalizarea venitului (abordarea prin venit)

Se estimeaza valoarea actualizata a beneficiilor

viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare

Datele specifice pe care le analizaeaza

evaluatorul sunt venitul brut anual estimat din
exploatarea imobilului (inchirierea acestuia), gradul
de ocupare al imobilului, cheltuieli anuale de
expliatare (impozit, reparatii etc)

Dupa ce se estimeaza veniturile, profitul este

capitalizat cu o rata de capitalizare.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Valoarea proprietatilor imobiliare. Valoarea de piata

Valoarea de piata este suma estimata pentru

care o proprietate ar fi schimbata la data
evaluarii, intre un vanzator hotarat si un
cumparator hotarat, intr-o tranzactie
echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care
fiecare parte a actionat in cunostiinta de
cauza, prudent si fara constrangeri.

Suma estimata se refera la cel mai probabil pret

ce se poate obtine in mod rezonabil pe piata, la
data evaluarii si in conditiile definitiei.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Intre un cumparator hotarat, se refera la un cumparator motivat,

dar nu obligat sa cumpare cu orice pret. Acest cumparator cu va plati
mai mult decat piata, el cumparand in conformitate cu realitatile pietei
curente.
Si un vanzator hotarat exprima cerinta ca vanzatorul sa nu fie
ultradoritor, nici fortat sa vanda cu orice pret si nici sa tina la un pret
ce nu este consideret rezonabil pe piata curenta.
Intr-o tranzactie echilibrata, tranzactia ce are loc intre parti ce nu
au o relatie speciala sau particulara (proprietar sau chiriasi, rude,
firme din acelasi grup etc). Se presupune ca partile actioneaza
independent.

Nu poate fi considerat imprudent un vanzator ce vinde o

proprietate pe o piata cu preturi in scadere, la un pret mai mic
decat nivelele anterioare!!!

Si fara constrangeri stabileste ca fiecare parte este motivata sa

intre intr-o tranzactie imobiliara dar niciuna nu este fortata sau
constransa sa o incheie.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Factorii care influenteaza valoarea

Utilitatea este capacitatea unui bun de a satisface

o cerere, necesitate sau dorinta umana.
Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a
unui bun, raportata la cererea pentru el. Daca
cererea este constanta atunci raritatea unui bun il
face valoros.
Dorinta este visul cumparatorului de a avea un
bun care sa-i satisfaca o necesitate umana
(adapost) sau cerinte individuale dincolo de
necesitatile vitale.
Puterea efectiva de cumparare este capacitatea
unei persoane sau a unui grup de a participa pe
piata si anume de a achizitiona bunuri si servicii
cu bani sau echivalent.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Analiza pietei imobiliare - ACP-ul

Analistul trebuie sa identifice confirmarile pietei pentru o

anumita utilizare a unei proprietati imobiliare prin relevarea
relatiei dintre cererea si oferta competitiva de pe piata
analizata in prezent.

Valoarea de piata a unei proprietati este, in mare masura,

si o functie de pozitia ei competitiva pe piata.

Cunoscand caracteristicile proprietatii evaluate analistul

va putea identifica proprietatile competitive (oferta) si va
putea intelege avantajele comparative pe care proprietatea
le ofera potentialilor cumparatori (cererea).

Impreuna cu intelegerea conditiilor economice analistul va

putea aprecia mai bine influentele externe ce afecteaza
proprietatea.
Asociatia Brokerilor Imobiliari
Curs Evaluarea Proprietatilor Imobiliare

Va multumesc pentru atentie!

Alte intrebari?

Asociatia Brokerilor Imobiliari