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PROCESOS DE DESALOJO

FUNCIN POLICIAL DEL PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO

Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rstico

(inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo
restituyan a quien tiene derecho a l. Estos juicios se tramitan por
procedimiento sumarsimo.

OBJETO

El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el

procedimiento establecido para el sumarsimo, no existiendo norma alguna
que disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso
sumarsimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvencin.

Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un

inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn
ttulo pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin
pretensiones a la posesin.

DESALOJO

El artculo 585 del cdigo procesal civil dispone que la restitucin de un predio
se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las
precisiones que el propio cdigo establece en el sub-capitulo en el que lo
legisla.

Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitucin de un predio.

La restitucin implica la devolucin de una cosa a quien la posea. Predio es

una de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC;
y es el definido en el art. 954 del mismo cdigo, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos
por bienes especiales.

Sustituyendo a los anteriores regmenes diferenciales de desahucio y aviso de

despedida contemplados en la legislacin procesal anterior y en la legislacin
especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula
el proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitucin de un
predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).

Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las

especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la
pretensin de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los
predios (CPC, art. 596).

ANTECEDENTES

Considero necesario la referencia a la legislacin anterior al cdigo procesal

civil para un cabal entendimiento del desalojo.
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PROCESOS DE DESALOJO

El cdigo de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominacin

de desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de
despedida.

Haba lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare

rescindido terminar un contrato de locacin.

1. en el caso de rescisin o terminacin del contrato de arrendamiento. (Art.

1529 y 1531del Cd. Civil, equivalentes a la resolucin del contrato y
conclusin del arrendamiento de los artculos 1697 y 1705 del Cd. Civil de
1984 vigente) y

2. en los arrendamientos de duracin indeterminada y de aos forzosos y

voluntarios cuando se a dado el aviso de despedida (art. 952 del cdigo de
procedimientos civil).

3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).

Tambin legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que dispona

el locador o arrendador para poner trmino a un arrendamiento de duracin
indeterminada o de aos forzosos y voluntarios, el que poda ser extrajudicial y
judicial (art. 961 CPC)

Si se daba aviso extrajudicial, y se venca el plazo, proceda el desahucio.

El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien

corresponda conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las
normas establecidas por el desahucio (art. 962 del CPC).

La legislacin de inquilinato fue introduciendo modificaciones de

procedimiento y limitando las causales de desahucio y aviso de despedida,
siendo la ultima el decreto ley N21938 que an tiene ultractividad para
determinados contratos de arrendamiento, como se ver ms adelante.

Tanto el desahuci como el aviso de despedida tena por objeto la entrega del
bien al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.

Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado,

ordenaba la desocupacin dentro de 6 das; transcurrido este plazo y luego de
consentida o ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art.
963,964 y 965 del CPC)

NATURALEZA JURDICA ES ESTE PROCESO

No es un medio de ejecucin forzada, aunque la sentencia se ejecute en la

misma forma que la ejecucin. No obstante, este proceso supone un perodo
de conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones),
examina y valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser
ejecutada por va forzosa en defecto de la ejecucin voluntaria.
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PROCESOS DE DESALOJO

BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO

El desalojo procede para obtener la restitucin de los siguientes bienes.

1. Los predios (art 585 CPC) Denominacin de origen romano, algo en

desuso fuera de los juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad
inmueble.

2. Los bienes muebles que no sean predios (art 596 CPC)

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo

1.- El propietario. Persona fsica o jurdica que tiene derecho de dominio sobre
una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueo
de la cosa alquilada.

2.- El arrendador o Locador En el contrato de locacin se llama as quien

concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio.
Denominase tambin arrendador

3.- El administrador Persona fsica o jurdica que administra sus propios bienes
o los ajenos. En Derecho Pblico es administrador, por medio de sus
organismos, el Estado en general y especficamente el Poder Ejecutivo en sus
diversos aspectos.

4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitucin, salvo que el actual
poseedor haya interpuesto interdicto (art 586 - primera parte CPC)

CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA

Puede ser demandado:

1. El arrendatario. En el contrato de locacin se llama as el que paga el

precio por el uso o goce de una cosa, por la recepcin de un servicio o la
ejecucin de una obra. Se denomina tambin arrendatario o inquilino.

2. El subarrendatario. El que arrienda para s lo que otro tena a su vez

arrendado.

3. El precario. (Dcese de aquello que se tiene por un ttulo que autoriza al

propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).

4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin (art 586

segunda parte CPC)

RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO

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PROCESOS DE DESALOJO

Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de

despedida, cuando las relaciones jurdicas se originaban en el contrato de
arrendamiento y cuando no haba relacin jurdica que suspende a la posesin
(precario)

De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se desprende que el
desalojo procede cuando las relaciones jurdicas se originan en contrato de
arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que sustente la posesin del
bien (precario) y por cualquier otra relacin jurdica.

JUEZ COMPETENTE

1. COMPETENCIA TERRITORIA

Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se

encuentre el bien; a eleccin del demandante (art 24 CPC Inc. 1)

2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA

a) Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal

o no exista cuanta son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde
no hay cuanta es en la ocupacin precaria.

b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia

procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547 CPC)

DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS

Pueden presentarse los siguientes casos:

1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante

entrego la posesin del bien. En este caso el demandante debe demandar a la
persona con quien tiene la relacin jurdica y denunciar en su demanda al
ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del
tercer, a fin que se le notifica la demanda (aplicacin extensiva del concepto
contenido en el art. 102 del CPC).

El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso

(art. 587 primera parte CPC).

2. Cuando quien demanda ignora que el bien est ocupado por un tercero,
pero esta situacin se advierte en el momento de la notificacin del admisorio;
quien lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su derecho a
participar en l y el efecto que le va a producir la sentencia (artculo 587
segunda parte del CPC) se entiende que quien hace la notificacin debe dejar
constancia de esta situacin, conforme a los artculos 160 y 161 del cdigo
procesal civil.
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PROCESOS DE DESALOJO

En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del

demandado desde la audiencia nica (art. 587 tercera parte del CPC). Como
Litisconsorte facultativo voluntario litiga independientemente del demando sin
afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)

3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte

que el tercero carece de ttulo posesorio, el juez mediante resolucin motivada
lo separa del proceso, es decir dictara resolucin de extromicion (art 587
ltimo prrafo y 107 del CPC)

4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en

relacin de dependencia respecto a otro, conservando la posesin en nombre
de este y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas. En este caso se
sobrecartara el admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta
poseyendo.

Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al

demandado, quien quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara
con la demanda al poseedor.

Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el

proceso continuara con el demandado, pero la sentencia surtir efecto
respecto de este y del poseedor por el designado, es decir respecto de ambos
(art. 588 y 105 del CPC).

El mismo trmite se seguir si quien es demandado como tenedor del bien no

lo tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del
CPC).

DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA

LA DESOCUPACION

El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el
bien. Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo.

Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el

bien a disposicin del demandante este debe pagar, las costas y costos del
proceso (art 594CPC)

NOTIFICACION DE LA DEMANDA

Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser

notificada en el predio materia de la pretensin si fuera distinta.

Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador

debe inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589
CPC)
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PROCESOS DE DESALOJO

LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS

Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo.

Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaracin de
parte y la pericia (art 591CPC)

LANZAMIENTO

El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis das de

notificado el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se
cumpla lo ejecutoriado. (Art 592CPC).

Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada

consentida, y notificarse esta resolucin para que empiece a contarse el
trmino para solicitar el lanzamiento.

El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no

hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.

Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al

demandante en su integridad y totalmente desocupado.

Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el

vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento (art. 593 del CPC).

MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA

SENTENCIA

En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro
ttulo que obligue la entrega. Procede la ejecucin anticipada de la futura
decisin final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede
dudarse) el derecho a la restitucin pretendida y el abandono del bien (art 679
CPC)

PAGO DE MEJORAS

El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trmite del

proceso sumarsimo, si antes es demandado por desalojo deber interponer su
demanda en un plazo que vencer al da de la contestacin. Este proceso no
es acumulable al de desalojo (art 595 CPC)

La Corte Suprema sigue el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar
que si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar
de forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situacin, que
crea la no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos,
reteniendo el bien y con derecho a las mejoras.
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PROCESOS DE DESALOJO

El equvoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artculo

595 del Cdigo Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las
mejoras conforme al artculo 917 del Cdigo Civil. Por las razones que se
explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere esta
ltima norma.

DESALOJO ACCESORIO

Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado

siempre que la restitucin se haya demandado acumulativamente (art 590
CPC)

MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:

Escrito N 1

Cuaderno Principal

Sumilla: Demanda de desalojo

SEOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con direccin domiciliara. En

Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de
Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:

I. PETITORIO:

En va de proceso sumarsimo interpongo demanda de DESALOJO por

resolucin del contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de
rentas, en contra de don BBB BBB, a quien se deber notificar en
Av...................................., solicitando a su despacho se sirva disponer que el
Demandado desocupe y me entregue la posesin del inmueble de mi
propiedad ubicado en la direccin antes mencionada; demanda que interpongo
en atencin a los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:

II. FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., ced la posesin

del inmueble de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado,
por el plazo de un (1) ao y a cambio de una renta mensual ascendente a US
$. 100.00 dlares americanos.

2. Desde enero del presente ao, mes en que debi cumplir con el pago de la
tercera renta mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el
demandado ha incumplido el pago de las rentas mensuales pactadas;
habiendo dejado de pagar dicha contraprestacin por mucho ms de dos (2)
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PROCESOS DE DESALOJO

meses y quince (15) das; razn por la cual se ha configurado la causal de

resolucin del contrato por falta de pago de rentas.

3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requirindole

extrajudicialmente que, por la causal de resolucin anteriormente referida,
desocupe el inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente
notificado con dicha carta notarial, el demandado contina en posesin del
bien arrendado.

4. Por las razones expuestas, y reservndome el derecho de iniciar la accin

correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr.
Juez, a fin de que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el
demandado desocupe en la brevedad el inmueble de mi propiedad sub-Litis.

III. FUNDAMENTACIN JURDICA:

Se ampara la pretensin en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de

resolucin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas
convenidas) del Cdigo Civil; y por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y
586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de desalojo) del Cdigo
Procesal Civil.

IV. LEGITIMIDAD E INTERS PARA OBRAR:

La legitimidad para el inicio de la presente accin me corresponde en calidad

de arrendador; y, el inters para obrar se basa en el derecho que tengo de
recurrir a su despacho como ltima alternativa posible para que el demandado
cumpla con entregarme la posesin del inmueble sub-Litis; por lo que queda
cumplida la exigencia del art. VI del T.P. del Cdigo Civil y del art. IV del T.P. del
Cdigo Procesal Civil.

V. VA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:

De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Cdigo
Procesal Civil, la va procedimental que corresponde en el presente caso es la
del PROCESO SUMAR/SIMO.

Asimismo, conforme al tercer prrafo del artculo 547 del referido Cdigo, su
despacho es competente para conocer del presente proceso, toda vez que la
renta pactada con el demandado no excede las cinco (5) Unidades de
Referencia Procesal.

VI. MEDIOS PROBATORIOS:

1. Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con

fecha.................,con lo que se prueba la existencia de la relacin contractual y
las condiciones en que se celebr.

2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................

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PROCESOS DE DESALOJO

3. Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepcin del

demandado.

ANEXOS:

1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b)
Contrato de arrendamiento de fecha................

1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........

1.d) Carta notarial de fecha..............

1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.

POR TANTO:

A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla

conforme a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.

PRIMER OTRO S DIGO: De conformidad con el art. 80 del Cdigo Procesal Civil,
otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades
generales de representacin del art. 74 del mismo Cdigo, debindose tener
presente mi domicilio personal sealado en este recurso y declarando que el
suscrito est instruido de la representacin que otorga.

SEGUNDO OTRO S DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus

anexos, as como cdulas de notificacin suficientes.

Ica , de. Del.

FIRMA DE ABOGADO FIRMA DEL

DEMANDANTE
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PROCESOS DE DESALOJO