MATRIKS PERJANJIAN BOT TANAH DAN GEDUNG BAPPENAS JL. H.R.

RASUNA SAID KAV. B.2

PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH/BOT (BUILD,

Judul OPERATE AND TRANSFER) TANAH DAN GEDUNG
BAPPENAS JL. H.R RASUNA SAID KAV. B.2
Pihak Pertama : Rahardi Ramelan, Wakil Ketua Badan
Perencanaan Pembangunan Nasional berdasarkan Keputusan
Presidn Nomor 104/m/1993 tanggal 31 Maret 1993 bertindak
untuk dan a/n Badan Perencanaan Pembangunan Nasional,
berkantor di Jalan Taman Suropati No. 2, Jakarta 10310.
Para Pihak
Pihak Kedua : DR. Hamizar Hamid, Swasta, bertindak dalam
kedudukannya selaku Direktur Utama dari dan karenanya
bertindak untuk dan atas nama Direksi PT. Catur Swasakti Utama,
berkedudukan di Wisma Bakrie CSU, Jalan Kemang Raya No. 4,
Jakarta 12046.
Peraturan Yang 1. Surat Keterangan Menteri Perencanaan Pembangunan
Mendasari Kontrak Nasional/Ketua Bappenas No. 1995/K/5/1991 tanggal 13 Mei
1991 perihal permohonan Izin Membangun Gedung Bappenas
pada lokasi Ex-kantor Pelayanan Pajak Jl. H.R. Rasuna Said
Kav. B.2
2. Surat Menteri Keuangan Republik Indonesia No. S-985/MK-
03/1991 tanggal 27 Agustus 1991 tentang Izin Pembangunan
Gedung Perkantoran di atas Tanah Ex-Kantor Pelayanan Pajak
di Jl. Rasuna Said Kav. B.2 Kuningan, Jakarta.
3. Surat Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan
Nasional/Ketua Bappenas No. Kep. 002/Ket/02/1992 tentang
Pembentukan Panitia Pembangunan Gedung Kantor Bappenas
dengan cara BOT (Build, Operate & Transfer) tanggal 5
Februari 1992.
4. Surat Penawaran PT. Bakrie Investindo No. 126/BI-NDB/93 24
Februari 1993 tentang Penawaran Pembangunan Gedung
Kantor BAPPENAS Jl. H.R Rasuna Said Kav. B.2 Jakarta
Selatan.
5. Surat Wakil Ketua Bappenas No. 1782/WK/04/93 tanggal 30
April 1993 tentang Penunjukan Pemenang Tender sebagai
Developer Pembangunan Gedung Kantor Bappenas di Jl. H.R
Rasuna Said Kav. B.2 Jakarta Selatan.
6. Memorandum Dierktur Jendral Anggaran tentang BOT Gedung
Bappenas Jl. H.R Rasuna Said Kav. B.2 Jakarta Selatan,
tanggal 30 November 1994
7. Nota Saling Pengertian antara badan Perencanaan
pembangunan Nasional (BAPPENAS) dan PT. Bakrie
Investindo dalam Pembangunan Gedung Bappenas Jl. H.R
Rasuna Said Kav. B.2 Jakarta Selatan pada tanggal 28 Februari
1995
8. Surat Keputusan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan
nasional/Ketua Bappenas No. KEP. 007/Ket/2/1995 tentang
Pembentukan Panitia Pembangunan Gedung Kantor bappenas
dengan cara BOT (Build, Operate & Tarnsfer) tanggal 17

1
 Februari 1995.
9. Surat Keterangan Pelimpahan Wewenang dan tanggungjawab
PT. Bakrie Investindo kepada anak perusahaannya PT. Catur
Swasakti utama No. 168/BIN-HO/NDB/VII/95 tanggal 13 Juli
1995.
10. Surat Menteri kauangan No. S 3258/A/54/0895 tanggal 21
agustus 1995 tentang Persetujuan Penghapusan Gedung Kantor
Bappenas Jl. H.R Rasuna Said dalam rangka BOT.
Hukum Perjanjian
Hukum Agraria
Aspek-Aspek Hukum Hukum Asuransi
HTN
Hukum Jaminan
Asas Itikad Baik : pasal 8 mengatur tentang kewajiban para
pihak bahwa selama berlakunya perjanjian tetap melakukan
kewajiban berdasarkan itikad baik dan apabila ternyata terjadi
perubahan organisasi, maka pihak pertama segera
memberitahukan kepada pihak kedua.
Asas Pacta Sunt Servanda : dinyatakan secara ekspisit dalam
preamble yang berbunyi berdasarkan hal-hal tersebut diatas
pihak pertama dan pihak kedua menyatakan setuju dan sepakat
untuk mengadakan perjanjian Bangun Guna Serah/BOT tandah
dan gedung Bappenas Jl. H.R. Rasuna Said Kav. B.2 dengan
ketentuan sebagaimana terebut dalam pasal-pasal dibawah ini
mengandung arti bahwa para pihak telah sepakat mengenai
segala hal yang tertuang didalam kontrak sehingga memiliki
Asas Perjanjian
kepastian hukum bagi para pihaknya dan berlaku seperti UU.
Asas Konsensualisme : asas ini dinyatakan secara implicit
dalam preamble yang berbunyi berdasarkan hal-hal tersebut
diatas pihak pertama dan pihak kedua menyatakan setuju dan
sepakat untuk mengadakan perjanjian Bangun Guna
Serah/BOT tandah dan gedung Bappenas Jl. H.R. Rasuna Said
Kav. B.2 dengan ketentuan sebagaimana terebut dalam pasal-
pasal dibawah ini. kata setuju dan sepakat menunjukkan
adanya kesepakatan para pihak melakukan perjanjian.
Asas Kebebasan Berkontrak : kontak BOT ini dibuat
berdasarkan kehendak masing-masing pihak yang dituangkan
dalam pasal. sehingga isinya bebas sesuai dengan keingin
pihak-pihak ybs.
Hak Dan Kewajiban Kewajiban pihak pertama :
Para Pihak 1. Pihak pertama wajib menyerahkan wewenang pemanfaatan
tanah kepada pihak kedua, untuk memungkinkan pihak kedua
membangun, mengelola dedung, terhitung mulai tgl
pemanfaatan tanah sampai penyerahan kembali wewenang
pengelolaan yang dimuat dalam Berita Acara Serah Terima
Wewenang dan ditandatangani oleh pihak pertama dan pihak
kedua.
2. Pihak pertama wajib menjamin pihak kedua bahwa tanah
berada dalam keadaan tidak disita, tidak diagunkan, tidak

2
 dalam sengketa, tidak dikuasai/dibebani hak-hak lainnya oleh
pihak ketiga.
3. Pihak pertama memberikan kewenangan kepada pihak kedua
untuk melakukan pembongkaran selambat-lambatnya 60 hari
sejak tanggal penandatanganan Berita Acara terima
pemanfaatan tanah
4. Pihak pertama wajib memberikan hak tunggal sepenuhnya
tanpa gangguan dari pihak manapun kepada pihak kedua untuk
menguasai, mengelola, menempati, menggunakan dan
menyewakan gedung menurut harga yang dianggap bail oleh
pihak kedua serta menerima dan memanfaatkan seluruh
penghasilan dari penyewaan dan/atau pengelolaan gedung
tersebut termasuk fasilitas penunjang lain (pasal 5 ayat 1)
5. Pihak pertama menjamin sepenuhnya bahwa dalam perjanjian
ini tetap melaksanakan kewajibannya berdasarkan itikad baik
dan apabila terjadi perubahan organisasi pihak pertama yang
berkaitan dengan perjanjian ini agar segera memberitahukan
kepada pihak kedua dan bahwa perubahan tersebut tidak
mempengaruhi perlaksanaan perjanjian ini
6. Pihak pertama wajib membantu pihak kedua dan pihak ketiga
yang ditunjuk pihak kedua dalam hal-hal yang bersangkutan
dengan perizinan, pengelolaan, penyelesaian surat-surat yang
diperlukan
7. Pihak pertama wajib menyampaikan tembusan perjanjian ini
kepada instansi pemerintah yang berwenang.

Kewajiban pihak kedua :

1. Pihak kedua bertanggung jawab atas pembayaran pbb secara
proporsional, pajak-pajak lain atau pungutan-pungutan lainnya
yang timbul sehubung dengan pembangunan dan pengelolaan
gedung serta pembayaran asuransi tenaga kerja (astek)
2. Pihak kedua wajib mengusahakan pendanaan yang diperlukan
untuk pembangunan gedung
3. Pihak kedua wajib membangun gedung terhitung mulai saat
disetujuinya dokumen-dokumen (gambar rencana arsitektur;
gambar perencanaan struktur; gambar perencanaan mekanikal
elektrikal; gambar perencanaan landscape; spesifikasi teknik
bahan dan komponen bangunan; program kerja pelaksanaan
fisikn jadwal waktu dan catatan pelaksanaan pembangunan;
dan market) oleh pihak pertama.
4. Pihak kedua wajib menyerahkan kepada pihak pertama 3 set
copy dokumen (gambar rencana arsitektur; gambar
perencanaan Struktur; gambar perencanaan mekanikal
elektrikal; gambar perencanaan landscape; spesifikasi teknik
bahan dan komponen bangunan; program kerja pelaksanaan
fisikn jadwal waktu dan catatan pelaksanaan pembangunan)
dan 1 buah market.
5. Pihak kedua wajib menyerahkan dokumen-dokumen dan
market sebelum pihak kedua menandatangani kontrak
pembangunan gedung dengan pihak lain.

3
6. Pihak kedua wajib mengusahakan dan menanggung semua
biaya yang diperlukan untuk mengurus dokumen dan perijinan
sehubung dengan pembangunan gedung. Dokumen dan izin-
izin terkait pemilikan gedung harus atas nama pihak pertama
7. Pihak kedua wajib emnutup asuransi pembangunan gedung
selama jangka waktu pembangunan, termasuk tanggung jawab
kepada pihak ketiga atas biaya pihak kedua
8. Pihak kedua wajib melaksanakan pembangunan gedung dalam
jangka waktu pembangunan dan kualitas bangunan harus
bertahan sampai dengan 50 tahun terhitung mulai pengelolaan
gedung.
9. Pekerjaan pembangunan fisik gedung harus diselesaikan oleh
pihak kedua dalam waktu 28 bulan, selambat-lambatnya 5
januari 1998.
10. Pihak kedua wajib membayar denda keterlambatan sebesar 1%
perhari dari nilai pembangunan unit atau maksimal 5% dari
nilai pembangunan unit.
11. Pihak kedua bertanggung jawab sepenuhnya atas kenaikan
harga bahan-bahan, alat-alat, upah dan pekerjaan dalam jangka
waktu pembangunan tanpa mengurangi mutu atau kualitas dari
bahan dan komponen bangunan yang telah disepakati oleh
kedua belah pihak. (pasal 4 ayat 7)
12. Pihak kedua wajib memperhatikan pengamanan tempat kerja
dan tenaga kerja (pasl 4 ayat 8).
13. Pihak kedua wajib menyampaikan laporan kemajuan
pekerjaan, catatan gambar dan foto-foto mengenai pelaksanaan
pekerjaan kepada pihak pertama melalui tim pengendali. (pasal
4 ayat 9).
14. Pihak kedua menyerahkan kepada pihak pertama rekaman
seluruh dokumen perencanaan dan gambar-gambar bangunan
gedung selambat-lambatnya dalam jangka waktu 14 hari
setelah berakhirnya jangka waktu pengelolaan (pasal 4 ayat 11)
15. Pihak kedua berkewajiban untuk mengurus dan merawat
gedung sampai pada akhir jangka waktu pengelolaan, serta
menjaga dan merawat gedung dengan ketentuan tiap 10 tahun
sekali pihak kedua wajib mengadakan renovasi dan rehabilitasi
gedung dengan biaya serendah-rendahnya US$ 15.00/m2
dengan eskalasi sebesar 10% aetiap 3 tahun terhitung sejak
renovasi pertama. (pasal 5 ayat 2)
16. Pihak kedua wajib mengalihkan gedung dan menyerahkan
kembali wewenang pengelolaan/pemanfaatan tanah kepada
pihak pertama yang dimuat dalam berita acara serah terima
yang dilengkapi dengan dokumen asli perancangan, gambar-
gambar bangunan, perizinan, kuitansi PBB, dasb. (psl 6 ayat 1)
17. Pihak kedua harus egera memperbaiki gedung apabila
berdasarkan hasil audit gedung tidak dalam kondisi baik. (psl 6
ayat 4)
18. Pihak kedua berkewajiban atas beban biaya pihak kedua untuk
mengasuransikan pelaksanaan pekerjaan dan gedung beserta
fasilitas penujangnya. Pasal 7

4
19. Pihak kedua wajib menyatakan dan menjamin bahwa pihak
pertama bebas sepenuhnya dari semua gugatan atau tuntutan
pihak ketiga yang timbul sebagai akibat digunakannya
kewenangan pengelolaan, dan segala biaya, ongkos,
pengeluaran, beban, kewajiban ganti rugi yang timbul terhadap
pihak pertama.
20. Pihka kedua wajib menyatakan dan menjamin sepenuhnya
bahwa dalam melaksanakan pembangunan gedung akan
melakukan perbuatan yang tidak bertentangan dengan
peraturan perundang-undnangan.
21. Pihak kedua wajib menjamin bahwa selama berlakunya
perjanjian ini memenuhi kewajibannya berdasarkan itikad baik
meskipun terjadi perubahan pergeseran pengurus, anggaran
dasar/struktur pemilikan saham dan segera memberitahukannya
kepada pihak pertama.
22. Pihak kedua wajib menyampaikan tembusan perjanjian ini
kepada penasehat hukum atau penasehat keuangan dan kepada
bank/lembaga keuangan penyandang dana apabila hal tersebut
dipersyaratkan oleh bank atau lembaga keuangan penyandang
dana ybs.

Hak pihak pertama :

1. Pihak pertama secara bertahap dapat menggunakan unit setelah
soft opening.
2. Pihak pertama berhak membatalkan perjanjian dan mencairkan
jaminan pelaksanaan apabila dalam pelaksanaan pembangunan
pihak kedua tidak dapat melaksanakan pembangunan sesuai
dengan waktu yang telah disepakati dan telah mendapat
peringatan tertulis dari pihak pertama sebanyak 3x berturut-
turut dengan tenggang wkatu 30 hari. (pasal 4 ayat 6 huruf e)
3. Pihak pertama wajib membayar biaya utilitas dan 60% dari
biaya pemeliharaan atas unit yang dipergunakan pihak pertama
dalam gedung yang ditempati pihak pertama dalam hal pihak
kedua telah menyerahkan unit kepada pihak pertama. (pasal 5
ayat 6)

Hak pihak kedua :

1. Pihak kedua berhak sepenuhnya melaksanakan pembangunan
gedung tanpa adanya gangguan, protes atau keberatan dari
pihak pertama ataupun pihak ketiga
2. Pihak kedua berhak mengubah dan/atau menyesuaikan
dokumen-dokumen proyek pada saat melaksanakan
pembangunan gedung setelah mendapat persetujuan dari pihak
pertama
3. Pihak kedua berhak mengoperasikan dan mengelola gedung
sebagai pengelolaan percobaan sampai berakhir jangka waktu
pengelolaan
4. Pihak kedua berhak menjaminkan/mengagunkan hak
mengelola gedung kepada bank/lembaga keuangan oenyandang
dana terhitung sejak tanggal pemanfaatan tanag sampai dengan

5
 akhir pengelolaan (pasal 5 ayat 10)
Apabila pihak kedua tidak dapat menyelesaikan pembangunan
gedung sesuai jangka waktu pembangunan sebagai akibat
kelalaian pihak kedua, maka jangka waktu pengelolaan tetap
harus dimulai pada tanggal mulai pengelolaan dan pihak kedua
dikenakan denda keterlambatan sebesar 0,1% perhari dari nilai
pembangunan Unit atau maksimal 5% dari nilai pembangunan
unit tsb
Apabila dalam pelaksanaan pembangunan pihak kedua tidak
dapat melaksanakan pembangunan sesuai dengan jangka waktu
yang disepakati dan telah mendapat peringatan tertulis dari
pihak pertama sebanyak 3x berturut-turut dengan tenggang
waktu 30 hari maka pihak pertama berhak membatalkan
perjanjian ini dan mencairkan jaminan pelaksanaan.
Apabila terjadi kenaikan bahan-bahan, alat-alat, upah, dan
pekerjaan dalam jangka waktu pembangunan menjadi
tanggung jawab sepenuhnya pihak kedua tanpa mengurangi
mutu atau kualitas dari bahan dan komponen bangunan yang
telah disepakati oleh kedua belah pihak.
Apabila berdasarkan hasil audit ternyata gedung tidak dalam
Pengaturan Risiko
keadaan (kondisi) tidak sesuai yang disepakati maka pihak
kedua harus segera melengkapi dam memperbaiki.
Apabila pengalihan gedung dan penyerahan kembali tanah
tidak sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan dalam
perjanjian ini karena kelalaian pihak kedua, maka untuk setiap
keterlambatan perhari pihak kedua dikenakan denda sebesar
0,5% dari besarnya pembayaran tahunan pada tahun terakhir.
Apabila terlambatnya mencapai 30 hari maka pihak pertama
langsung mengambil alih gedung dan tanah dari pihak kedua.
Apabila terjadi force majeure (peristiwa yang terjadi diluar
kuasa atau kemampuan pihak pertama dan pihak kedua yang
menyebabkan salah satu pihak tidak dapat melaksanakan
kewajibannya), pihak kedua akan memberitahukan secara
tertulis kepada pihak pertama selambat-lambatnya 15 hari telah
terjadi force majeure, sedangkan pihak pertama atau pihak
kedua tidak dapat dituntut untuk mempertanggunjawabkannya,
sebagai akibat dari force majeure, perbaikan selanjutnya untuk
mencapai optimasi penggunaan gedung akan dibicarakan oleh
para pihak secara musyawarah.
Pihak pertama dan pihak kedua setuju dan sepakat bahwa
jangka waktu pengelolaan dan pemeliharaan secara Bangun
Guna Serah/BOT adalah selama waktu 25 tahun sejak mulai
tanggal pengelolaan.
Terminasi Kontrak Kontrak akan berakhir apabila dalam pelaksanaan
pembangunan pihak kedua tidak dapat melaksanakan
pembangunan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati dan
telah mendapat peringatan tertulis dari pihak pertama sebanyak
3x berturut-turut dengan tenggang waktu 30 hari.
Penyelesaian Setiap permasalahan yang timbul antara pihak pertama dan pihak

6
 kedua dilakukan dengan jalan musyawarah mufakat. dan apabila
tidak mencapai kata sepakat akan dselesaikan melalui pengadilan
perselisihan
negeri Jakarta Selatan sesuai dengan domisili hukum yang dipilih
kedua belah pihak.