AVALUO COMERCIAL VIVIENDA JOSE ROBERTO FLORES LEYTAN

AVALUO COMERCIAL VIVIENDA ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA.

2011

AVALUO COMERCIAL DE UNA VIVIENDA

PROPIETARIO
Marta Sagastume Valdez
4ta calle A 12-04 zona 1
Municipio de Chiquimula, Departamento de Chiquimula.

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JOSE ROBERTO FLORES LEYTAN

ERCIAL VIVIENDA ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA.

2011

TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO

REFERENCIA: NINGUNA.
DIRECCION: 4ta calle A 12-04, zona 1, Chiquimula

PROPIETARIO: Marta Sagastume Valdez

USO DEL INMUEBLE: Vivienda.

ASPECTOS A CONSIDERAR:

1. DESCRIPCION DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD.

2. DESCRIPCION Y AVALUO DEL SOLAR.

3. DESCRIPCION Y AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES.

4. RESUMEN DE VALORES
FERNANDO QUIJADA BEZA.
5. CONCLUSION 2
1. DESCRIPCIN DEL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD:

1.1 REGISTRO: Finca nmero doscientos cuarenta y siete (247), folio

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doscientos setenta y cuatro (274), del libro treinta y seis (36) departamento
de Chiquimula

1.2 DIRECCION: 4ta calle A 12-04, zona 1, Chiquimula

1.3 AREA: Setecientos setenta y cuatro metros cuadrados.

AREA (Medida Fsica): La finca carece de plano topogrfico, razn por

la cual se realiz la medicin respectiva y la comparacin de reas
correspondiente, quedando como rea valuada la consignada en la
certificacin del Registro General de la Propiedad que corresponde a
una extensin superficial de (774 m2) metros cuadrados.

1.4 MEDIDAS PRACTICADAS: Se efectu medicin por medio de cinta y

brjula en todo el camina miento del terreno.

1.5 AREA ACTUAL: setecientos setenta y cuatro (774 m2).

1.6 MEDIDAS Y COLINDANCIAS: Norte: 4ta calle A 12-04 zona 1 Sur:

Reyna Isabel Flores Sagastume Oriente: Lidia Ortiz de Corona
Poniente: Alberto Portela Morales

1.7 PROPIETARIO: Marta Sagastume Valdez

1.8 GRAVAMENES HIPOTECARIOS Y/O ANOTACIONES VIGENTES: No

Tiene Hipotecas, anotaciones o gravmenes vigentes

1.9 SERVIDUMBRES, DERECHOS DE VIA Y/O LIMITACIONES:

Servidumbre de paso, de circulacin peatonal, pozo, drenaje,
conduccin de energa elctrica, red de agua potable, de acueducto y
desag.

1.10 VISITA AL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD: La FECHA al

Registro General de la Propiedad se efectu de forma personal, el da
27 de Octubre de 19

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2
2. DESCRIPCIN Y AVALO DEL SOLAR:

2.1 CARACTERISTICAS DEL TERRENO: La topografa del terreno es

plana (menor al 2%), el nivel del solar esta a 0.50 m. sobre el nivel de la
calle, suelo arenoso, textura gruesa, buena accesibilidad, temperatura
media anual de 37C, precipitacin media anual de 79 mm, con una
altitud de 410 m.s.n.m.; carretera Tipo 3 revestimiento de adoqun para
trafico liviano, de dos vas, segn clasificacin de la tabla de recursos
viales del Manual de Avalos de la DICABI.

2.2 COLINDANCIAS ACTUALES: Descritas en el inciso 1.6 de este

documento.

2.3 UTILIZACION ACTUAL DEL TERRENO: Actualmente se encuentra un

rea de 503.10 m2, de construccin principal, el resto se considera
rea de garage.

2.4 CARACTERISTICAS Y ANALISIS DEL SECTOR: Es sector tipo

urbano destinado a comercio y vivienda de clase media; posee
todos los servicios bsicos de forma pblica; el sector tiene dos
accesos uno es la 4ta calle A y 12ta avenida, por una calle principal
de doble va de revestimiento de adoqun y sus calles secundarias
revestidas con adoqun en buen estado. En el mismo se encuentra
colegio, gimnasio, viviendas, entre otras.

2.5 PROBABILIDADES DE VENTA: De acuerdo a las caractersticas

anteriormente sealadas, se considera que la venta del terreno podr
realizarse a un corto plazo.

2.6 FACTORES NEGATIVOS A CONSIDERAR: Colinda con un

gimnasio, el cual desde horas tempranas produce ruidos e incomoda a la
vecindad.

2.7 FACTORES POSITIVOS A CONSIDERAR: El terreno cuenta con pozo

artesanal por medio de una bomba sumergible, es un rea tranquila.

2.8 T A S A C I O N:

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ASIGNACION DE VALORES: Se tomaron en cuenta para la asignacin

del valor base, las compras y ventas realizadas en los ltimos 7 aos,
de acuerdo a la plusvala en el sector. Tambin se considero el factor
extensin, lo cual origina un decremento al valor base y los factores
positivos y negativos anteriormente descritos los cuales influyen
grandemente en el clculo.

AREA A VALUAR: 774 m2.

VALUACION: Valor de 774 m2, estimadas en Q 1950/m2, dando un

VALOR TOTAL DEL SOLAR: -------------------------------Q 1,509,300.00

3. DESCRIPCION Y AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES

3.1 CONSTRUCCIONES E INSTALACIONES: 1 construccin principal de

una planta con uso residencial de 503.10 m2; construcciones
complementarias: 154.80 m2. De garage, 1 pozo artesanal con
bomba sumergible de 1h.p.,

3.2 CONSTRUCCION PRINCIPAL: Clasificacin: Edificacin destinada

para uso residencial y comercial propia, soporta una construccin de
2 plantas, contando con los siguientes 5 dormitorios, 6
servicio sanitario, cocina, comedor, lavandera, sala
:ambientes:
principal y sala de descanso e ingreso.
3.2.1 EDAD DE LA CONSTRUCCIN: 14 aos.

3.2.2 EDAD DE RENOVACION: Ninguna

3.2.3 MATERIALES USADOS PARA LA CONSTRUCCIN: De Mixto block;

sistema portante vertical: estructura de concreto reforzada; sistema
de cubierta: losa de concreto; sistema de acabados: piso
cermico, paredes de block con ce r n i d o y cernido tipo vertical,
azulejos en baos, barandas de madera ; sistema de instalaciones:
elctricas: ocultas tanto para iluminacin como para fuerza;
sanitarias e hidrulicas: apropiadas al tipo de construccin;
servicio sanitario: de piso porcelanato con azulejos.RCIAL VIVIENDA
ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA. 2
3.2.4 AREA: 503.10 metros cuadrados.

3.2.5 FACTORES NEGATIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

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3.2.6 FACTORES POSITIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

3.2.7 CONSTRUCCION: Diseo nico.

3.2.8 TASACION:

ASIGNACION DE VALORES: El valor que se asign a las

construcciones se estableci en base a: factores de modificacin por
uso, clase, materiales de construccin y por vida probable, y por precios
que se manejan en el mercado actual por metro cuadrado de
construccin y considerando que la construccin todava no esta
finalizada, teniendo pendiente la instalacin de puertas, ventanas,
artefactos sanitarios y lmparas.

AREA A VALUAR: 503.10 metros cuadrados.

VALUACION: Valor de 503.10 metros cuadrados de construccin de

block de la construccin principal, de 2 plantas, estimado en
Q1,631.25 /m2, dando un valor de: - - - - - - - - - - - - - - - - Q820,681.88.

3.3 CONSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS

3.3.1 GARAGE: Clasificacin: Edificacin destinada para uso de parqueo,

soporta una construccin de techado de estructura metlica con piso
de concreto rustico.

3.3.1.1 EDAD DE LA CONSTRUCCIN: 14 aos.

3.3.1.2 EDAD DE RENOVACION: ninguna

3.3.1.3 MATERIALES USADOS PARA LA CONSTRUCCIN: sistema de

cubierta: losa de concreto reforzado sistema de acabados:
piso cermico y cernido; sistema de instalaciones:
elctricas: vistas con ducto tipo poliducto tanto para iluminacin
como para fuerza.

3.3.1.4 AREA: 154.80 metros cuadrados.

3.3.1.5 FACTORES NEGATIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

3.3.1.6 FACTORES POSITIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

3.3.1.7 CONSTRUCCION: Diseo nico.

3.3.1.8 TASACION:

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ASIGNACION DE VALORES: El valor que se asign a las

construcciones se estableci en base a: factores de modificacin por
uso, clase, materiales de construccin y por vida probable, y por precios
que se manejan en el mercado actual por metro cuadrado de
construccin.

AREA A VALUAR: 154.80 m2

VALUACION: Valor de 154.80 metros cuadrados de

construccin de galera con techo de estructura metlica y
piso de concreto rustico, estimado en Q 1,060.31 c/m2, dando
un valor de - - - - - - Q 154,136.25

3.3.2 POZO ARTESANAL + BOMBA SUMERGUIBLE DE 1 H.P.:

Clasificacin: Edificacin destinada para suministro de agua
subterrnea a la construccin principal y construcciones
complementarias.

3.3.2.1 EDAD DE LA CONSTRUCCIN: 14 aos.

3.3.2.2 MATERIALES USADOS PARA LA CONSTRUCCIN: sistema

portante vertical: estructura anillada de concreto reforzada; sistema
de instalaciones: elctricas: vistas con equipo de bombeo de 1 h.p.
de capacidad y tipo de instalacin 240 v.; hidrulicas: apropiadas al
tipo de construccin.

3.3.2.3 AREA: 1global.

3.3.2.4 FACTORES NEGATIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

3.3.2.5 FACTORES POSITIVOS A CONSIDERAR: Ninguno en especial.

3.3.2.6 CONSTRUCCION: Diseo nico.

3.3.2.7 TASACION:
VALUO COMERCIAL VIVIENDA ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA.
20
ASIGNACION DE VALORES: El valor que se asign a las
construcciones se estableci en base a: factores de modificacin por
uso, clase, materiales de construccin y por vida probable, y por precios
que se manejan en el mercado actual por metro cuadrado de
construccin.

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AREA A VALUAR: 1 global.

VALUACION: Valor de 1 global de construccin de pozo

artesanal + bomba sumergible de 1 h.p., estimado en Q 35,000.00
c/u, dando un valor de - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q 35,000.00
LUO COMERCIAL VIVIENDA ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA. 2011

3.3.3 VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES: - - - - -Q 1,019,818.25

4. RESUMEN DE VALORES:

4.1.1 VALOR DEL TERRENO: - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - Q 1,509,300.00

4.1.2 VALOR TOTAL DE LAS CONSTRUCCIONES: - - - - - - Q 1,019,818.25

4.1.3 VALOR TOTAL DE INTEGRACION: - - - - - - - - - - Q 2,529,118.25

4.1.4 Valor total del Avalo: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q 2,529,118.25

5. CONCLUSION: A criterio del suscritovaluador, el inmueble

anteriormente descrito tiene un valor actual de: DOS
MILLONES QUINIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL CIENTO
DESCIOCHO CON 25/100 (2,529,118.25).Este documento consta de
9 pginas.

Dado en la ciudad de Chiquimula, Departamento de Chiquimula , a los

28 dias del mes de mayo del dos mil trece

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6.OBSERVACIONES
-

El terreno puede ser fraccionado en futuro prximo para fines familiares.

El uso del inmueble es totalmente residencial, no comercial.
El terreno consta de diferentes niveles en distintas partes del terreno.
El terreno tiene acceso a dos vas principales que es la 4ta calle A y la
5ta calle

7. RECOMENDACIONES

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Utilizar el manual del DICABI para realizar avalos, ya que as el avalo

ser de la forma ms correcta.
Adquirir toda la documentacin sobre el inmueble a Evaluar.

VALUO COMERCIAL VIVIENADA BEZA.

2011

ANEXOS
FIGURA 1: LOCALIZACION DEL INMUEBLE

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FIGURA 2: RECTANGULO UBICADO EN LA 4TA CALLE A ZONA 1

CHIQUIMULA.

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FIGURA 3: FOTOGRAFIAS DE LA ACTUAL VIVIENDA

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Vista por fuera pozo artesanal

Vista por dentro

TABLA 1
CALCULO DE VALOR BASE
> < OBSERVACIONES
Q
2,500.00 propietario
Q
1,900.00 vecino 14ecin vendido
Q
2,400.00 precio que pide vecino
Q entrevistas de otros
1,850.00 vecinos

Q VALOR BASE EN BASE A

1,875.00 CRITERIOS

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TABLA 2
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TABLA DE FACTORES
CUANTITATIVOS
F. F. F.
F.ubicaci F. Lote fren F. extens F. pendie V.ajustado/
on interior te fondo ion forma nte F. nivel m2
Q
1 1 1 0.95 0.97 1 1 1
1,727.81

TABLA 3

TABLA DE FACTORES CUALITATIVOS O

INTANGIBLES
FACTORES (+) (-) OBSERVACIONES
Servicios Basicos 1 0.9 Servicio municipales
Vias de acceso 0.95 0.75 adoquinado doble via
Servicios Urbanisticos 1 0.8 Transporte y otros
Sector Socioeconomico 0.95 0.85 Medio
Seguridad 1 0.9 Estructuras que le den seguridad
Factor Riesgo
Trafico alto 1 0.9
Zona Roja 1 1
Inseguridad 1 0.75
Paisaje 1 1
Ruido de
Conta. Visual y Auditiva 0.95 1 buses
Limitaciones/Gravamenes 1 1
Deseabilidad 1.4 1 Colegio a media cuadra

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1.20 0.28

TABLA 4

F. F. F. F.
V.B. V.A. V.A. V.A. final
intengibl intangibl Comer Apartam
ajustado final final promediado
es (+) es (-) cial entos
Q Q Q Q
1,727.81 1.20 0.28 578.30 1 1 578.30 1,950.00
774 m2.
Q Valor
Comerc
1,509,300. ial del
00 Solar

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A TABLA 5

VALUO COMERCIAL VIVIENDA ING. LUIS FERNANDO QUIJADA BEZA.

2011

V.A. final
F.Banca
promediad V. A. Total Bancario
rio
o

Q Q
VALU 1,950.00 0.7 1,365.00
ACIO 774 m2.
N DE Q Valor Bancario
LAS
1,056,510.00 del Solar
CONS
TRUC
CION
ES
DEL
INMU
EBLE

FV
. A
TI F
EL
P .
DO
O V.
AR
D VC C
D
E C A. O
B
C UA L N
CA
O NN O S S
OS
N I T RE T
NE
S DI C R
S
T AD B U U
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R DA A N C
RJ
U DSD CI
UU
C EA O
CS
CI R N
CT
O I
I A
N A
OD
NO
P M 0 Q
RI 25 Q . Q8
N 0 8 2
CI 3 1 7 1 0,
PA . , , 6
L 1 8 6 8
0 7 3 1.

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5.00 1.25 88
COMPLEMENTAR Q
IAS 35,000.00
Q
1,875.0 Q Q
Garage M2 154.80 0 0.65 0.87 1,060.31 164,136.38
Q Q
GLOBA 35,000. 35,000.0 Q
Pozo artesanal L 1.00 00 1 1 0 35,000.00
Q
Valor
1,019,818. Comercial
25 Construccin

V.
CONST F.Banca V. A. Total
RUCCIO rio Bancario
N
Q
984,81 Q Valor Bancar
8.25 0.7 689,372.78 Construccin

TABLA 5

VALOR DE LA
RESIDENCIA
Valor Comercial del Q
Solar= 1,509,300.00
Valor Comercial Q
Construccion= 1,019,818.25
Q
VALOR COMERCIAL= 2,529,118.25

Valor Bancario del Q

Solar= 1,056,510.00
Valor Bancario Q
Construccin= 689,372.78
Q
17
VALOR BANCARIO= 1,745,882.78
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