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DEPARTAMENTO DE URBANSTICA Y ORDENACIN DEL TERRITORIO
revista digital - Territorio, Urbanismo, Sostenibilidad, Paisaje, Diseo urbano
Plan de Renovacin Urbana
del entorno del ro Manzanares en Madrid

Fernando Fernndez y Alfredo Villanueva, AUIA Arquitectos Urbanistas e
Ingenieros Asociados
Palabras clave: regeneracin, rehabilitacin, eficiencia energtica, centralidad.
El Plan de Renovacin Urbana del entorno del Manzanares aprobado por el Ayuntamiento
de Madrid1 es una estrategia sistematizada de rehabilitacin y renovacin de la
edificacin residencial, comercial y terciaria que forma el frente del ro Manzanares y la
Avenida de Portugal. El Plan Director es un instrumento generador de ideas en un mbito
urbano de extraordinaria centralidad y representatividad, integrador de mbitos social y
econmicamente heterogneos, continuador de las transformaciones urbanas que han
resultado de los proyectos Madrid Calle 30 y Madrid Ro, proponiendo ahora, en el eje
fluvial recuperado, la intervencin sobre la edificacin privada y el tejido de actividades
sociales y econmicas.
En el Plan se trazan las directrices para el tratamiento de mejora de las edificaciones,

que conforman los distintos frentes e hitos urbanos del ro y constituyen el cerramiento
vertical de estos espacios pblicos. Una vez que el proyecto Madrid Ro est creando un
tapiz verde y arbolado en el espacio pblico, la rehabilitacin urbana es una
oportunidad para generar una nueva escena del Manzanares. Se tratara de una
experiencia, que exige coordinar e incentivar a los propietarios privados, proyectando
una imagen unitaria de manzanas y conjuntos, que expresen la dinmica del cambio en
los barrios y la identidad del ro como espacio de centralidad representativo de Madrid. Es
un proceso innovador que debe continuar con un programa de gestin en varias
legislaturas, con la modificacin de planeamiento en mbitos puntuales, y que implicar
la revalorizacin de la escena urbana en su conjunto y nuevas oportunidades de
actuacin. El plan de etapas establece tres escenarios de actuacin a corto, medio y largo
plazo, en 4, 8 y 12 aos respectivamente.
El mbito total del Plan de Renovacin Urbana del entorno del Manzanares abarca 390
has y casi 30.000 viviendas, coincidente con las manzanas que forman la fachada del
Plan Especial del Ro, con un recorrido de aproximadamente 8 kilmetros en el
Manzanares y casi 2 en la Avenida de Portugal, y un entorno urbano cercano que forma
una franja media de 500 metros. Es, para Madrid, un rea de relevante importancia, a
caballo entre el centro-ensanche y los distritos del suroeste de la ciudad, y un tejido
urbano tpico de las extensiones residenciales de los aos 60 y 70.
1
El documento integro aprobado puede consultarse en www.munimadrid. El trabajo se ha realizado por encargo
de la Direccin General de Planeamiento Urbanstico del rea de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del
Ayuntamiento de Madrid. Direccin del trabajo: Joaqun Maoso, Director General de Planeamiento Urbanstico;
Carlos Lasheras, Subdirector General de Planificacin y Revitalizacin del Centro Urbano; Rafael Castejn, Jefe
del Departamento de Actuaciones Pblicas en el Centro Urbano. Equipo redactor: AUIA, Arquitectos Urbanistas
Ingenieros Asociados, SLP. Alfredo Villanueva, y Fernando Fernndez, arquitectos. Equipo de trabajo: Emilio
Parrilla, Alicia Gmez , Jos de Coca, lvaro Ardura, arquitectos; Juan Murillo, Jos Antonio Lorenzo, ingenieros
de caminos. Equipos sectoriales: Javier Angulo, socilogo; Jos Montero, economista; Luis lvarez-Ude Cotera,
arquitecto; Aniela Krzyzaniak, arquitecto paisajista.
Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 1

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Un espacio de referencia
para la ciudad
E
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a
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Prncipe Po
o
El entorno del ro Manzanares ha sido Gran Va
Manzanares
un espacio varias veces planificado
en la ciudad como corredor verde Casa de Campo
Prado-
fluvial y, sin embargo, Centro Recoletos
permanentemente utilizado como Atocha
trasera urbana y espacio residual. La

irrupcin de la M30 rompi la Avenida Atocha
del Manzanares como eje lineal Ej

Pasillo verde ferroviario
e
continuo en los mrgenes del ro Ur
ba
previamente canalizado2, destroz la no Delicias
escena y las funciones de conexin
M
a
transversal urbana de los ejes
n
z
Legazpi
a
histricos (desde el Puente del Rey a
n
a
re
los trazados barrocos) y viarios (las
s
carreteras nacionales de Vista Alegre
Extremadura, Toledo y Andaluca) y
cre una situacin de impacto brutal
por la contaminacin atmosfrica y
acstica para los vecinos. Prueba de
esta degradacin es la bajsima
implantacin de actividades 1. El eje del Manzanares en relacin con la
cualificadas en comparacin con otras estructura urbana, las zonas de rehabilitacin de
zonas de la M30. centro histrico y los planes directores
municipales
Las actuaciones del gobierno municipal de Alberto Ruiz Gallardn en el entorno del
Manzanares constituyen un ejemplo paradigmtico de la intervencin en la ciudad
mediante proyectos (urbanos) sin plan (urbanstico previo), propuestas polticas y
electorales que empiezan y acaban en una legislatura, que no pueden someterse al
prolijo y despacioso proceso de aprobacin de instrumentos de planeamiento, al conflicto
entre administraciones o propietarios privados, y que sin embargo, pueden introducir en
la ciudad dinmicas renovadoras de largo alcance.
Las transformaciones ms recientes arrancan en una primera etapa con el

soterramiento de la M30, concebida como un compromiso municipal adquirido en las
elecciones de 2003. El urgente proyecto traslada literalmente la infraestructura viaria al
subsuelo, manteniendo bsicamente el esquema de nudos y conexiones con el entorno.
El debate pblico y profesional sobre la estructura de la movilidad de Madrid, la ausencia
de revisin del Plan General, el proceso de participacin pblica, la falta de evaluacin
ambiental, y las protestas vecinales quedaron tambin soterrados despus de una rpida
e impactante (en todos los sentidos) ejecucin de las obras en el transcurso de una
legislatura. Para otras muchas queda la repercusin y digestin del enorme coste
econmico de las obras.
En paralelo a la consolidacin del soterramiento, la segunda etapa consistir en dar

forma al espacio pblico resultante del mismo, arrastrando los condicionantes de las
losas del tnel, galeras de evacuacin de humos, entradas y salidas de vehculos, etc.
Las ms de 120 hectreas disponibles se han utilizado para articular un espacio urbano
de encuentro entre los 6 distritos colindantes, separados hasta ahora fsica y
2
El Plan de Canalizacin de 1943 rompe definitivamente con la ribera verde planteada por Pedro Bidagor, pero
establece la primera formalizacin clara de la alineacin de avenidas y edificios al ro y es el origen del cauce
hidrulico y escenogrfico tal y como lo conocemos.

administrativamente por el ro, e introducir nuevas conexiones peatonales, la

reurbanizacin del viario del entorno, dotaciones y generar un gran parque lineal
conectando todos los parques urbanos prximos 3.
La relevancia del enorme espacio liberado y la realidad de la debilidad esttica e

intrascendencia del espacio privado, enormemente deteriorado por la agresin del trfico,
condujeron a plantear la necesidad de planificar el embellecimiento de la fachada al ro y
la articulacin del zcalo comercial. Con la apertura de la tercera etapa, el
Ayuntamiento complementa el proyecto Madrid Ro, con un Plan Director de renovacin
urbana en profundidad y no slo de embellecimiento de sus fachadas, con la estrategia
de crear un nuevo eje urbano, cuya principal sea de identidad respecto de otras reas
de centralidad de la ciudad consistir en la reconciliacin de Madrid con su ro y la
necesidad de mejorar la calidad de sus edificaciones y las actividades que en ellas se
desarrollan.
2. Imgenes del
estado actual de
fachada y,
medianeras en
bloques
residenciales,
espacios
vacantes y otros
edificios
De nuevo la planificacin de esta tercera etapa se realiza con condicionantes previos. En

los contenidos funcionales, entre otros, por la existencia de trnsitos cortados entre la
edificacin consolidada y el parque por la elevacin de las cotas del tnel y las salidas y
entradas, y en los contenidos normativos, por la imposibilidad de compensar en alguna
medida, las cargas econmicas de la operacin producidas hasta este momento,
mediante la generacin de nuevo suelo con aprovechamientos urbansticos.
La opcin municipal ha consistido de hecho, en compensar a los privados del entorno del
ro, por el perjuicio acumulado de agresin ambiental y acstica que supuso la M.30
durante los 30 aos anteriores, ms varios aos de espectaculares obras y molestias y
generar automticamente una revaloracin patrimonial de la edificacin privada como
consecuencia del soterramiento y la reurbanizacin del mbito del Manzanares.
3
Se recurri para su ordenacin a un concurso de ideas, con el resultado de la tramitacin de un Plan Especial
del tratamiento del espacio pblico liberado en superficie (siguiendo un proceso reglado en este caso con
informacin pblica y participacin cvica) y la ejecucin por fases de los parques, pasarelas, dotaciones y
espacios de articulacin con el entorno

A pesar de no estar cerrado todava el ciclo de recuperacin de inversiones, incluso en un

contexto de crisis econmica como la que atravesamos, cabe suponer que la
reurbanizacin de estos espacios pblicos, conllevar una generacin de actividad
econmica privada y de plusvala urbana en todo el mbito de actuacin y ms all de l,
en un contexto de regeneracin urbana de la ciudad de Madrid y de mejora de su
cohesin social. El Manzanares recuperado se percibe ya como un gran espacio de
oportunidad y referencia pblica para la ciudad en estos inicios del siglo XXI.
En este contexto de partida es en el que se sita el modelo de actuacin que el

Ayuntamiento quiere impulsar a travs de este Plan Director, para incentivar la
participacin de los sectores privados en la mejora y regeneracin urbana de esta parte
de la ciudad, considerando que se han creado las condiciones inciales para que
progresivamente y con estmulos e incentivos adicionales, se pueda producir una mayor
receptividad de los residentes para la rehabilitacin y renovacin del espacio privado.
De forma coherente con las orientaciones de polticas urbanas de los ltimos aos, de
prestar mayor atencin al paisaje urbano como un valor en s mismo, un bien social a
cuidar, mejorar y mantener y por otra parte de ir corrigiendo los desajustes
medioambientales, como dos imperativos que es necesario tener presentes para mejorar
la calidad de la vida en la ciudad, (adems de seguir cuidando la habitabilidad,
funcionalidad y movilidad urbana), el Ayuntamiento est implantando medidas para
sumar atractivo a toda la ciudad, apoyndose en los compromisos y planes municipales
de sostenibilidad global y de la edificacin y aportando iniciativas para la mejora de la
escena pblica, como el recientemente aprobado Plan de Calidad del Paisaje Urbano.
Teniendo en cuenta la existencia y respetando las trazas urbanas y tipologas que han
configurado la escena del Manzanares4, el gran punto de apoyo para conformar de forma
realista el Plan se basa en conseguir una edificacin renovada, estableciendo y
gestionando ayudas y subvenciones pblicas para la rehabilitacin de los edificios
existentes, mediante la mejora de las condiciones de seguridad, habitabilidad y
accesibilidad y especialmente mediante la mejora de su eficiencia energtica, que
implicarn un tratamiento de su envolvente, lo que conllevar implcitamente una
incidencia en el resultado de su imagen urbana.
El Manzanares es un mbito adecuado para impulsar las nuevas polticas de

rehabilitacin, en el que hacer confluir las preocupaciones medioambientales de la
sociedad actual, con la oportunidad de activar recursos econmicos para la rehabilitacin
en un sector inmobiliario en horas bajas, generando un espacio de recuperacin del
paisaje urbano en torno al ro y sus parques, pero a la vez un espacio de vitalidad
urbana, configurando nuevas reas de centralidad e identidad colectiva en la ciudad y
recomponer el esquema de interrelaciones entre el casco histrico y los distritos del
suroeste.
4
En paralelo a la redaccin del Plan Director se realiz un trabajo de estudio histrico Evolucin de la forma
urbana en los mrgenes construidos del Manzanares. La relacin de la ciudad y su escena (1563-2009)
redactado por Jos de Coca, que aport una extensa base documental de proyectos e imgenes del ro, y el
anlisis de las trazas mediante la superposicin estratigrfica de planos en cinco periodos de evolucin.

Las propuestas de rehabilitacin y

renovacin:
criterios y actuaciones
Las propuestas del Plan estn elaboradas a

partir del proceso de informacin y
diagnstico acerca de la calidad habitacional,
grado de conservacin y uso de la edificacin,
del potencial resultante para su rehabilitacin,
de la estructura sociolgica de los residentes y
propietarios y de la estructura urbana de sus
actividades econmicas y funcionales y
especialmente de la escena urbana resultante
de todo ello.
Se trata de un proceso interactivo entre el

anlisis, el diagnstico y las propuestas, como
alternativa a un desarrollo lineal por captulos,
en el que se interviene desde distintas
disciplinas y distintos trabajos, desde el paseo
a pie de calle hasta el anlisis de legislacin y
experiencias nacionales en rehabilitacin. La
ausencia de patrimonio arquitectnico
histrico catalogado, con una valoracin 3. Distritos y rea de influencia en la
convencional de los elementos a conservar, fachada del ro
fue un acicate para redescubrir la identidad de
los bordes de los barrios y los edificios que les
ponen rostro ante el ro.
La fachada de los distritos es tambin su

fachada social y econmica, en la que est
representado el perfil de los problemas de los
tejidos urbanos adyacentes y la ausencia de
dinmicas internas de renovacin. La
estructura sociolgica de sus residentes, a
pesar de sus matices entre distritos, es muy
homognea con la media de Madrid y no
existen bolsas de degradacin o
desfavorecimiento grave.
El Manzanares es un espacio social y

econmico, hasta ahora estancado, que puede
convertirse en un laboratorio de renovacin
profunda, abierto, y tambin, para la fachada
del sur de la ciudad, la oportunidad para
aparecer en la escena fsica y social de
Madrid, incorporndose a los recorridos e
itinerarios de visita cualificada de la ciudad.5
4. Esquema de interpretacin de la
escena urbana en el mbito del Plan
5
La explanada del Puente del Rey, uno de los puntos centrales del mbito de Madrid Ro, aparece desde 2010
incorporada a celebraciones y exposiciones de la ciudad, como el campeonato mundial de futbol, la Noche
Blanca, o Solar Decathlon)

Esta identidad se construye desde la incentivacin de la rehabilitacin de sus edificios y

la mejora de sus fachadas, la renovacin del zcalo comercial, la incorporacin de
nuevos usos y contenedores de actividades, la configuracin de una escena urbana de
conjunto y a partir de la aplicacin de criterios de sostenibilidad socioeconmica y
ambiental en todo ello. Es muy importante la apuesta por la intervencin en espacios no
consolidados, la revitalizacin y renovacin de los contenedores y parcelas con usos
acordes con el PGOUM que en la actualidad aparecen como obsoletos, incluso con las
dificultades de concertacin interadministrativa y el rgido esquema de cesiones de la Ley
del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Datos generales relativos al mbito del PREM

Superficie mbito PREM 390 has
Superficie neta suelo fincas catastrales 144 has
N fincas o inmuebles segn catastro 1.848 (1)
N fincas uso residencial segn catastro 1.443
N de unidades de viviendas segn catastro 29.727
Densidad media bruta 76,2 viv/has
Densidad media neta 206.4 viv/has
Datos relativos a los edificios

S. construida s/rasante fincas catastrales 3.826.530 m2c
S. construida b/rasante fincas catastrales 730.734 m2c
Edificabilidad media 2,65 m2c/m2s
N edificios o fincas segn censo de 2001 1.794 (1)
N viviendas y locales segn censo de 2001 32.809
N locales segn censo 2001 3.014
N viviendas en alquiler segn censo 2001 4.376
Edad de los edificios segn censo de 2001 Porcent. totales

N edificios anteriores a 1950 29,60% 531
N edificios entre 1950 y 1960 21,90% 392 (anteriores a 1960) 923
N edificios entre 1960 y 1980 30,00% 538 (anteriores a 1980) 1.497
N edificios posteriores a 1980 18,40% 333
Estado de conservacin segn ITE

N edificios que han pasado ITE 1109
N edificios con ITE favorables 555
N edificios con ITE desfavorables 554
N edificios sin ITE sin datos (2) 739
Accesibilidad
N edificios sin ascensor segn censo 2001 (3) 529
N edificios sin ascensor segn diagnostico PReM 499
Datos socioeconmicos % PReM % Madrid PReM

Nmero de hogares 30.050
Poblacin 2008 77.694
Hogares unipersonales 28,69% 28,69% 8.621
Menores de 14 aos 11,26% 13,42% 8.748
Mayores de 65 aos 20,85% 18,6% 16.199
Poblacin extranjera 14,79% 16,9% 11.491
Sin estudios 15,72% 12.213
Estudios superiores 24,09 % 18.716
Viviendas en alquiler 14,69 % 4.820
Viviendas desocupadas 12,08 % 3.963
Este es el punto de partida, un gran mosaico de manzanas situadas en primera lnea que
configuran las actuales fachadas del Manzanares, mayoritariamente alterada y
maltratada su fisonoma inicial por anrquicas prtesis de pequea escala, resultado de
la iniciativa defensiva desordenada y al margen de las regulaciones de ornato de la
edificacin6, para las que se propone un primer objetivo progresivo en el tiempo, de ir
introduciendo mejoras internas, en sus condiciones de eficiencia energtica,
habitabilidad, accesibilidad y tambin externas, en su envolvente, que contribuyan a
modificar en positivo su imagen urbana actual.
6
La altercacin de fachadas mediante el cerramiento de balcones, cambio aleatorio de carpinteras, colocacin
de aparatos de aire acondicionado, etc. puede ser ms intensa que en otras zonas de Madrid, pero no puede ser
tratado como una irregularidad penalizable solo en el mbito del ro si est desafortunadamente consentida
en general.
La confluencia de los criterios anteriores constituyen las principales lneas de actuacin

que han estado presentes en la elaboracin de las propuestas de renovacin del entorno
del Manzanares y que se resumen en dos lneas estratgicas de actuacin que se
complementan y retroalimentan entre s:
Rehabilitacin. Mediante la creacin de un marco de actuacin para la

rehabilitacin de la edificacin privada con distintos grados de de intervencin en
el conjunto del mbito, poniendo en valor la edificacin y el espacio libre privado,
con el objetivo de su mejor adecuacin a nuevos criterios funcionales,
medioambientales y estticos, aplicable a 22.000 viviendas.
Revitalizacin y renovacin. Mediante la actuacin coordinada en determinados

conjuntos urbanos a ambas orillas del ro, que impulsen la transformacin social y
econmica del mbito, con el desarrollo de proyectos nuevos y/o la reconversin
de edificios y usos, a travs de la modificacin puntual del marco urbanstico
actual. Se han definido 9 conjuntos de renovacin urbana que afectan a 47
hectreas de suelo.
5. Esquema sntesis de tipos de intervencin y lneas de rehabilitacin.

6. Imagen esquemtica de la propuesta desde el sur.
Este plan de rehabilitacin de las edificaciones tiene la escala adecuada, tanto para
abordar las problemas sociales asociados a la rehabilitacin, como para coordinar el nivel
de inversiones, ayudas y trmites necesarios, introducir la aplicacin de las tecnologas
ms innovadoras y montar un operativo de gestin pblica, que canalice las iniciativas
privadas dispersas, en un formato de escala urbana adecuado para impulsar su
regeneracin en un proceso que se desarrolle durante los prximos aos. Es un reto de
gestin pblica, de innovacin tcnica y socialmente estimulante para todos los actores
que participan en la realizacin de la ciudad, que permitir aportar nuevos criterios y
estrategias de rehabilitacin, superando las limitaciones actuales.
Rehabilitacin y renovacin urbana:

gestionar una apuesta de futuro
El Plan de Renovacin Urbana del entorno del Manzanares propone el marco inicial para
el desarrollo y gestin de sus directrices. Las experiencias en rehabilitacin urbana
muestran hasta ahora, que se trata de proyectos liderados por la administracin pblica,
principalmente local, que tiene que articular los objetivos globales con la difusin y
participacin de los sectores privados y entidades ciudadanas. La intervencin en la
edificacin privada implica la programacin de ayudas a la rehabilitacin de la edificacin,
y asumir la direccin de la renovacin de suelos vacantes y de usos obsoletos,
revitalizando la ciudad.
Existen instrumentos y lneas de subvencin que, con las directrices del Plan de
Renovacin Urbana del entorno del Manzanares, pueden permitir que el proyecto se lleve
a cabo, en distintos plazos y con la coordinacin de diferentes administraciones y
sectores econmicos. La escala urbana y socioeconmica del ro y el papel que el
conjunto puede jugar en Madrid implican asumir la formacin de un organismo de gestin
especfico, consensuado con otras instancias administrativas pero dirigido por el

Ayuntamiento, que asuma las tareas de difusin, participacin, incentivacin y

organizacin general y d continuidad al proyecto de Madrid-Ro7.
Cmo ejecutar el Plan: en primer lugar, mediante vas de financiacin de la

rehabilitacin privada entre las distintas administraciones, pero tambin con
modificaciones en la normativa actual de rehabilitacin y en la ordenanza de
conservacin y mantenimiento y tambin con modificaciones de las condiciones
urbansticas, con el consiguiente cambio en los aprovechamientos y generacin de
plusvalas, que pueden revertir en la operacin.
Quin ejecuta el Plan: a los propietarios privados les corresponden

responsabilidades en el mantenimiento y conservacin de la vivienda y la fachada
al espacio pblico (no diferentes a los del resto de la ciudad) y oportunidades para
rehabilitar (mediante ayudas e incentivos especficos en el mbito del
Manzanares) o transformar y renovar edificaciones y solares. La responsabilidad
pblica consiste en la coordinacin de un proyecto unitario que culmina un
proceso de inversin pblica muy importante, asumiendo adems nuevos retos y
obligaciones relacionadas con la sostenibilidad urbana.
Cundo ejecutar el Plan de Renovacin Urbana del entorno del

Manzanares: Un proceso convencional que se basara en la modificacin del
planeamiento y la apertura de un marco de ayudas a la rehabilitacin sera lento y
abrira una fase de indefinicin discordante con la importancia de la pieza
estratgica del ro. El programa de desarrollo tiene que prever actuaciones a corto
plazo, con proyectos piloto demostrativos, con fuerte implicacin municipal, y un
programa con compromisos a medio y largo plazo.
El Plan Director, una vez que se ha presentado y aprobado, es el instrumento de

referencia en el que estn dibujadas las oportunidades del ro y la coordinacin de
acciones de mejora. ste documento aporta una revisin de los instrumentos actuales de
rehabilitacin de la edificacin, valorando de forma indicativa los costes por tipologas y
objetivos, y las caractersticas del proceso de gestin del Plan.
7
Para el Ayuntamiento de Madrid, las Condiciones y requerimientos para la ejecucin del Plan son cuatro:
1. Marco general: a. Necesidad de concertacin social para la rehabilitacin, revitalizacin y renovacin. b.
Necesidad de concertacin con administracin Estatal y Autonmica un nuevo marco para la rehabilitacin. c.
Necesidad de concertacin con agentes privados en los Conjuntos de Renovacin Urbana.
2. Marco estratgico: a. Definicin de la estrategia medioambiental de la operacin. b. Programacin de usos
y actividades no residenciales del ro. c. Seguimiento de calidad e imagen de los proyectos.
3. Marco de desarrollo: a. Nuevo decreto de ayudas a la rehabilitacin. b. Nuevos instrumentos de
rehabilitacin. c. Modificaciones de planeamiento urbanstico. d. Hoja de ruta sobre la coordinacin
interadministrativa. e. Instrumentos de concertacin convenios, etc. Desarrollo de proyectos piloto.
4. Marco de viabilidad econmica: a. Lnea de ayudas existente para la rehabilitacin sostenible, que
promueve la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo. b. Nuevo Marco de financiacin para la rehabilitacin
consensuado con otras administraciones pblicas. c. Autofinanciacin de los Conjuntos de Renovacin Urbana
en un Marco de concertacin. d. Coordinacin y mejora de los instrumentos y ayudas pblicas vigentes.

Tipo de Rehabilitacin Fincas y viviendas asignadas Costes Ayudas y subvenciones

N fincas uso Unidades Coste medio de la Coste total de las % total Ayuda media de la Total %
residencial o loc. viviendas y locales actuacin por viv. o intervenciones actuacin por viv. o subvenciones de total
comercial local comercial local comercial las intervenciones
Rehabilitacin Sostenible 477 40% 7.420 34% 12.000 89.040.000 21% 9.100 67.522.000 22%
Rehabilitacin Sostenible
Esttica 241 20% 8.804 40% 18.000 158.472.000 36% 13.600 119.734.400 39%
Rehabilitacin Sostenible
Bsica (incl. ascensor) 425 36% 4.958 23% 28.000 138.824.000 32% 17.706 87.786.348 29%
Rehabilitacin sostenible
Bsica y Esttica 52 4% 793 4% 34.000 26.962.000 6% 22.206 17.609.358 6%
SUBTOTAL 1 1.195 100% 21.975 100% 18.807 413.298.000 95% 13.317 292.652.106
Revitalizacin Comercial - 2.101 10.000 21.010.000 5% 6.000 12.606.000 4%
TOTAL - 24.076 - 434.308.000 100% 305.258.106 100%
El programa de ayudas y subvenciones est elaborado en base a haber considerado que se alcanza
una coordinacin ptima de los tres niveles de la Administracin Pblica (municipal, autonmica y
estatal) implicndose en viabilizar un Plan de estas caractersticas.
Existe una voluntad poltica desde el Ayuntamiento para incentivar este plan de
renovacin urbana del Manzanares como un objetivo municipal tanto desde el mbito
econmico y social como desde la esfera medioambiental, por lo que se estn dando ya
los primeros pasos para posibilitar un organismo especfico que asuma y centralice
competencias municipales de planeamiento, gestin, edificacin, vivienda y urbanizacin
para dirigir y gestionar el Plan, abrindose simultneamente un periodo de concertacin
pblica y de validacin del mismo.
Por tanto, se requiere un tiempo y un esfuerzo inicial adicional del Ayuntamiento, para
que se empiece a producir un cambio de posicionamiento entre propietarios y residentes
y que comiencen a percibirse las ventajas que la rehabilitacin aporta en la mejora de la
calidad residencial, la economa en los consumos energticos y con ello la revalorizacin
del patrimonio edificado.
Es necesario, y as lo contempla el Plan, poner en marcha una iniciativa municipal a corto

plazo, que sea compatible con otras propuestas normativas a otros plazos, que
contribuya a profundizar en los instrumentos que hay que mejorar, a partir de los
existentes, para conseguir que la rehabilitacin se convierta en una prctica habitual en
la ciudad.
En el Plan de Renovacin Urbana del entorno del Manzanares se han propuesto ideas
genricas de actuacin, no vinculantes, pero que sirven de referencia para su
concertacin con los agentes privados implicados que permitan encontrar un punto de
acuerdo entre el esfuerzo econmico que esta dispuesta a hacer coordinadamente la
Administracin y el esfuerzo que tienen que hacer los propietarios para hacerla posible,
teniendo en cuenta que para ellos va a suponer una revalorizacin en el futuro, adems
de mejorar sus estndares actuales a corto plazo.
La experiencia desarrollada por el Ayuntamiento en los ltimos veinte aos en materia de

renovacin, conservacin y rehabilitacin inmobiliaria en la ciudad, permite presuponer
con garanta, el desarrollo de este ambicioso programa para mejorar la edificacin y
ejecutar un plan coordinado de actuaciones de concertacin pblico/privado que
ejemplifique un nuevo modo de cmo mejorar la ciudad existente.

7. Estado actual y
esquema
indicativo de
tratamiento de
una manzana en
el Paseo de San
Illn
La visualizacin del cambio:

iniciar proyectos piloto demostrativos
Se han delimitado 9 conjuntos de renovacin urbana (CRUs) de pequea/ mediana escala

en los que poder ir materializando los objetivos de revitalizacin urbana, combinando el
aprovechamiento de suelos vacantes con actuaciones claramente de renovacin y
sustitucin de usos y de rehabilitacin de edificios existentes.
Para la delimitacin de estos conjuntos urbanos se han tenido en cuenta los siguientes
criterios:
El constituir frentes o hitos urbanos relevantes en el diagnstico de la escena

urbana y constituir reas de centralidad, con gran potencial dinamizador la de
actividad urbana a corto plazo, con incidencia relevante en los edificios de su
entorno.
El compatibilizar la rehabilitacin de la mayora de la edificacin con actuaciones

puntuales de renovacin en sustitucin de aquellas edificaciones ms obsoletas o
con mayores carencias de calidad urbana.
El establecer un marco de concertacin social pblico/privado con un instrumento

especfico de gestin que armonice los aspectos urbansticos, legales, econmicos
para garantizar su viabilidad y dar continuidad al proyecto de Madrid Ro.

Conjuntos de Objetivos en la revitalizacin del Manzanares

renovacin
urbana
1. Legazpi - Ampliar el efecto dinamizador de Mataderos - Mercado de Frutas y
Glorieta de Verduras Intercambiador a la Plaza de Legazpi y la Glorieta de
Cdiz Cdiz.
Coordinacin con actuaciones pblicas
Rehabilitacin sostenible esttica y renovacin de la
edificacin residencial
2. Puente de la Reconsiderar los usos y ordenacin de las operaciones urbansticas
Princesa - en el arranque sur del ro.
Cambio de parmetros urbansticos del Plan Parcial de
subestacin Puente de la Princesa
3. Antonio Lpez Trasvasar las dinmicas de Mataderos a la fachada de la margen
109-111/Usera derecha y el distrito de Usera.
frente al Coordinacin de condiciones urbansticas en parcela de
Matadero- Antonio Lpez 109-111 frente al Matadero Zcalo comercial
Usera en la fachada del ro
Rehabilitacin sostenible esttica en edificacin residencial
existente
4. Puente de Crear una puerta del sur en el Paseo de Santa Mara de la Cabeza,
Praga - CEDEX en la margen derecha del puente.
Renovacin consensuada de la parcela del CEDEX
Rehabilitacin sostenible esttica en edificacin residencial y
zcalo comercial
5. Puentes de Transformar con potencia el frente de la margen derecha entre el
Toledo y Puente de Toledo y la Pasarela de Arganzuela.
Arganzuela Renovacin integral de las parcelas seleccionadas
6. Caldern - Ampliar el efecto de la renovacin del Caldern a su entorno y la
Mahou - San margen derecha.
Illn Renovacin y Rehabilitacin sostenible esttica en edificacin
residencial y zcalo comercial
7. Ermita del Articular el frente del ro con el distrito de la Latina, renovando el
Santo centro comercial de la Ermita del Santo.
Renovacin de la parcela terciaria-dotacional y Rehabilitacin
sostenible esttica en edificacin residencial y zcalo
comercial
8. Iberdrola Coordinar el suelo vacante con los objetivos del ro
Dirigir la renovacin de usos e imgenes
9. Entorno del Recuperar las dotaciones y el terciario del entorno del Puente con
Puente de un programa de usos significativo para el conjunto del ro
Segovia Renovacin de usos y Rehabilitacin sostenible esttica en
edificacin residencial y zcalo comercial
Entre todos ellos sirve como ejemplo para ilustrar el panel de propuestas tanto de
renovacin como de rehabilitacin los conjuntos centrales del Caldern/Mahou/colonia
San Illn y del puente de Toledo y Arganzuela (CRU-5 y CRU-6)8.La situacin actual de
estos conjuntos es la siguiente:
En la margen izquierda, existen las instalaciones de la fbrica Mahou, las

instalaciones del estadio de ftbol Vicente Caldern, edificios residenciales de
muy reciente construccin en los ltimos aos, adems de otras instalaciones
educativas y un enclave de corralas y densa tipologa residencial anterior a 1940.
8
El contenido amplio de esta ficha y del resto de los CRUs se puede consultar en el anexo II del Plan de
Renovacin Urbana del entorno del Manzanares

La operacin Caldern/ Mahou, APR.02.21 conlleva la concentracin de nuevos

usos y volumetras (175.365 m2c edificables) en la parcela de las actuales
instalaciones de Mahou mediante la modificacin ya aprobada del Plan General,
estando todava pendiente de determinar su concrecin de detalle y formalizacin.
En la margen derecha en la colonia de San Illn existen 6 manzanas residenciales

con distinto estado de conservacin y algunos problemas de accesibilidad, que
constituyen un frente urbano muy consolidado susceptible de rehabilitacin.
El parque de la Arganzuela en la margen izquierda es el principal espacio pblico,

capaz de sintetizar la transformacin del ro y la conexin entre las dos orillas. El
valor histrico y simblico del Puente de Toledo se va a complementar con la
incorporacin de una nueva pasarela singular de conexin con Carabanchel bajo.
La potencia de la imagen de estos dos puentes peatonales (antiguo y moderno)

puede reforzarse con la incorporacin de una nueva edificacin singular con
fachada al Manzanares en sustitucin de algunos inmuebles inadecuados al lugar
y la rehabilitacin de la edificacin entre el Puente de Praga y la glorieta de
Marqus de Vadillo. El conjunto de usos mixtos propuesto acogera usos terciarios
a pie de calle y del ro, usos dotacionales y viviendas, entre otros para el realojo
de los actuales propietarios y residentes.
La futura desaparicin del estadio Vicente Caldern, supone la creacin de un gran

espacio pblico potencialmente relevante en la nueva escena del ro, donde visualmente
ste marca su punto de mayor inflexin entre los Puentes de San Isidro y Toledo. El
objetivo urbanstico propuesto consiste en integrar la operacin Caldern-Mahou en el
tejido urbano del entorno, mediante la introduccin de actividades comerciales y
dotacionales de barrio y la implantacin de usos terciarios de escala ciudad, junto con los
usos residenciales.
8. Delimitacin y clasificacin de los tipos de actuacin en el entorno de los puentes de Praga,

Toledo y San Isidro.

Esta operacin debe de actuar como motor de regeneracin de su entorno, recomponer

la discontinuidad urbana entre la Arganzuela, la Glorieta de las Pirmides, el puente de
Toledo y el puente de San Isidro y la orilla derecha de Carabanchel , resolver situaciones
de habitabilidad como las existentes en el enclave/corrala de la glorieta de la Pirmides o
en Antonio Lpez e incentivar la rehabilitacin de las manzanas del Paseo de San Illn,
en la margen derecha del ro, que adquieren un nuevo protagonismo dentro de este
conjunto, vinculadas a su vez con el parque de San Isidro.
El conjunto urbano central del ro contiene suficientes elementos para activar un primer
programa piloto de rehabilitacin y renovacin, abriendo un periodo de consultas con las
comunidades de propietarios, donde se establezca el nmero de edificios y manzanas
susceptibles de rehabilitacin, una vez contrastada su viabilidad econmica tanto desde
la perspectiva privada como pblica y coordinadas las distintas ayudas existentes, lo que
permitir su dimensionamiento econmico y temporal. La puesta en marcha de este
programa, permitir determinar donde estn los lmites de los instrumentos actuales y
que cambios habra que introducir en las normativas y ordenanzas actuales, a partir de
estas experiencias piloto para hacerlas viables y que sirvan de referente y catalizador
para el resto del mbito del Manzanares.
9. A la derecha, esquema de reas de

influencia, ejes y relaciones entre las dos
orillas. Fotografa del estado actual de la
fachada de las manzanas de Antonio Lpez
al ro en el parque de Arganzuela
10. Abajo, dos imgenes virtuales indicativas
de la propuesta de intervencin en el
mbito de Arganzuela, Puente de Toledo y,
al fondo, Paseo de San Illn Mahou
Caldern

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Plan de Renovacin Urbana

del entorno del ro Manzanares en Madrid

Palabras clave: regeneracin, rehabilitacin, eficiencia energtica, centralidad.

En el Plan se trazan las directrices para el tratamiento de mejora de las edificaciones,

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 1

trasera urbana y espacio residual. La

del Manzanares como eje lineal Ej

escena y las funciones de conexin

Las transformaciones ms recientes arrancan en una primera etapa con el

En paralelo a la consolidacin del soterramiento, la segunda etapa consistir en dar

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 2

administrativamente por el ro, e introducir nuevas conexiones peatonales, la

La relevancia del enorme espacio liberado y la realidad de la debilidad esttica e

De nuevo la planificacin de esta tercera etapa se realiza con condicionantes previos. En

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 3

A pesar de no estar cerrado todava el ciclo de recuperacin de inversiones, incluso en un

En este contexto de partida es en el que se sita el modelo de actuacin que el

El Manzanares es un mbito adecuado para impulsar las nuevas polticas de

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 4

Las propuestas de rehabilitacin y

Las propuestas del Plan estn elaboradas a

Se trata de un proceso interactivo entre el

La fachada de los distritos es tambin su

El Manzanares es un espacio social y

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 5

Esta identidad se construye desde la incentivacin de la rehabilitacin de sus edificios y

Datos generales relativos al mbito del PREM

Datos relativos a los edificios

Edad de los edificios segn censo de 2001 Porcent. totales

Estado de conservacin segn ITE

Datos socioeconmicos % PReM % Madrid PReM

La confluencia de los criterios anteriores constituyen las principales lneas de actuacin

Rehabilitacin. Mediante la creacin de un marco de actuacin para la

Revitalizacin y renovacin. Mediante la actuacin coordinada en determinados

5. Esquema sntesis de tipos de intervencin y lneas de rehabilitacin.

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 7

6. Imagen esquemtica de la propuesta desde el sur.

Rehabilitacin y renovacin urbana:

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 8

Ayuntamiento, que asuma las tareas de difusin, participacin, incentivacin y

Cmo ejecutar el Plan: en primer lugar, mediante vas de financiacin de la

Quin ejecuta el Plan: a los propietarios privados les corresponden

Cundo ejecutar el Plan de Renovacin Urbana del entorno del

El Plan Director, una vez que se ha presentado y aprobado, es el instrumento de

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 9

Tipo de Rehabilitacin Fincas y viviendas asignadas Costes Ayudas y subvenciones

Es necesario, y as lo contempla el Plan, poner en marcha una iniciativa municipal a corto

La experiencia desarrollada por el Ayuntamiento en los ltimos veinte aos en materia de

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 10

La visualizacin del cambio:

Se han delimitado 9 conjuntos de renovacin urbana (CRUs) de pequea/ mediana escala

El constituir frentes o hitos urbanos relevantes en el diagnstico de la escena

El compatibilizar la rehabilitacin de la mayora de la edificacin con actuaciones

El establecer un marco de concertacin social pblico/privado con un instrumento

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 11

Conjuntos de Objetivos en la revitalizacin del Manzanares

En la margen izquierda, existen las instalaciones de la fbrica Mahou, las

Plan de Renovacin Urbana del entorno del ro Manzanares en Madrid - 12

La operacin Caldern/ Mahou, APR.02.21 conlleva la concentracin de nuevos

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