You are on page 1of 17

SOCIEDADDEINGENIERIADETASACIONDEVENEZUELA(SOITAVE)

METODOLOGIAVALUATORIA:

BELAVALUODEEDIFICACIONESUNIFAMILIARES
ENELCASODE
REFERENCIALESINCOMPLETOS

AplicacionesdelaMetodologa
deAproximacinalMercadoyCostos.
Utilizacindelas
OrdenanzasdeZonificacinUrbana
comoelementoauxiliarparacompletar
losDatosReferenciales.

por:Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260
|::
U1.0MARCOTEORICO

B1.1ConceptodelaMetodologadelMercado:

ElMtododelMercadoconsisteenlaobtencindelVALORdeun
inmueble,medianteelBPreciodeSustitucin;osea,buscarelValor
delInmueble,aproximndoloalPreciodeVentadeUInmueblesSimilares
enelvecindario.

EltrminoUInmueblesSimilares,eslaclavedelaaplicacindel
mtodo.

Son ejemplos de Inmuebles Similares:

Losapartamentosdeigualreaydistribucindeun
edificio(losqueestnunodebajodelotro).

Las parcelas de terreno de la misma superficie y topografa


deunaurbanizacin.

Lascasapareadasdeigualarquitecturadeunconjunto
residencial.

Losgalponesdeigualescaractersticasdeuncomplejo
industrial.

Comosepodrobservar,todoslosinmueblesanteriormente
listadossonUInmueblesSimilaresentres;sinembargoenlavidareal
esmuydifcilocasiimposiblequecuandoaunTasadorselecontrate
elavalodeunapartamento,localiceenlaOficinaSubalternade
RegistroPblicoreferencialescorrespondientesalmismoedificioy
hastaelmismopiso.

Poreso,esqueesimportantequeeltasadorentiendala
importanciadelaobtencindelosreferencialesapropiadosqueaunque
noseansimilarespuedanserB"Similables".

EnestepuntoentraladefinicindeUInmueblesSustitutos
Semejantes.

LosInmueblesSustitutosSemejantes,existengraciasaquela
competenciadelmercadoinmobiliarioexigequeBtodaslaspropiedades
similarestenganaproximadamenteelmismovalor.

|::
Deallparteelhechoqueaunqueesimposiblequeexistandos
inmuebles"exactamenteiguales"ymuydifcilencontrarsuficientes
referencialesdeInmueblesSimilares,elTasadortengaquerecurrira
labsquedadeInmueblesSustitutosSimilares,loscualessibien
puedensersustitudosporelinmuebleobjetodelavalo,difierenen
caractersticasfsicasodeubicacinoambas,yelTasadorse
obligaraentonces,aBcorregirlasosea"HOMOLOGARLAS"afinde
forzarlasaqueseasemejenalinmuebleaseravaluado.

B1.2DefinicindelMtododeAproximacinalMercado:

ElMtododeAproximacinalMercado(MarketingApproach),se
basaenelprincipiodelasustitucinyconsisteenlaCantidadde
Dineroestimada,enqueunvendedorcederaunbienauncomprador
actuandoamboslibrementeysinpresionesexternas,teniendoambosun
conocimientodelmercadoexistenteenesesectoryparaesemomento.

U2.0LAINVESTIGACIONREGISTRAL

B2.1LasOficinasSubalternasdeRegistroPblico

Lalegislacinvenezolana,ascomoladelamayoradelos
pasesesobligatoriolaexistenciadeOficinasdeRegistro,dondeun
funcionariopblicodafedelaposesindeunbienyquedaarchivado
afinquetengavalidezanteterceraspersonas.

EnVenezuela,cadaMunicipioAutnomotieneodeberatenerpor
lomenos,unaOficinaSubalternadeRegistroPblicodondequedan
registradastodaslostraspasosdelaspropiedadesenlajurisdiccin
respectiva.

EnlacapitaldecadaEstadoexisteunaOficinaPrincipalde
RegistroPblico,dondesearchivaunacopiaoduplicadodetodoslos
actosdelasoficinassubalternas.

Adems de las Oficinas deRegistroPblico,existenlasNotaras


dondeelfuncionario(Notario),certificalaautenticidaddelafirma
delaspersonasqueocurrenacualquieracto.

LadiferenciafundamentalentrelasOficinasdeRegistroPblico
ylasNotaras,residenenelhechoenquesololasOficinasde
Registrodanfepblicadeltraspasoopropiedaddeunbien,yaque
esosorganismostienenodeberantenerensusarchivos,elorigende
lapropiedaddelmismo;mientras,queenlasNotarasslose
certificalaautenticidaddelaspersonasqueconcurrenaelactoyno
laautenticidaddelactoens.

B2.2LaOrganizacindelaInformacinenlosRegistros

LainformacinquerequiereelTasadorparaefectuarelavalose
encuentradebidamentearchivadoenlaOficinaSubalternadeRegistro
Pblico.PoresoesimportantequeelTasadorsepabuscaresta
informacindelamaneramasrpidaysegura.

Todos los ActosquesellevanacaboenlaOficinadeRegistro,


estnreflejadosenelBLibrodeIndice.ExisteunLibroIndicepara
cadaTrimestredecadaao(LosActosdelosRegistrosporLeyse
archivanportrimestres).

Las operaciones de compra-venta, hipotecas, permutas, dacionesen


pagoetc.,seregistranenelBProtocoloPrimero,queesuna
subdivisinenlosarchivosdelaOficinadeRegistrocontempladaen
laLeyrespectiva.Porlotanto,elprimerpasodeuntasador
consisteensolicitaralosfuncionarioselILibroIndicedelltimo
Trimestreencursooelltimodisponible,paracomenzarlabsqueda
delosinmueblesreferenciales.
EnlosLibrosIndice,seencuentrananotadoslossiguientes
datos:NombredelosOcurrentes,TipodeOperacinefectuada,Clasede
bien,CantidadoMontodelaOperacin,DireccinoMunicipiodelbien
yDatosdelTomoyNmerodeDocumentodondefueregistrado
(archivado)laoperacin.Estainformacinestarchivadamasomenos
alfabticamentedeacuerdoalapellidodelosocurrentes,porlotanto
cadaoperacinaparecerporlomenosdosvecesasentadaenelLibro
deIndice(Enelapellidodelcompradoryenelapellidodelvendedor
oraznsocial).

UnavezlocalizadosenelLibroIndicelasoperacionesque
Icreamosqueseansimilares,yaqueelIndicenoinformadetallescomo
rea,linderosetc.,solicitamosellibrodondeestregistradoel
correspondientedocumentoyahorastenemoslainformacincompleta
delmismoypodemosdeducirsielinmueblereferencialesSimilaro
SustitutoSemejantedelbienobjetodelavalo.

B2.3LaSeleccindelosReferenciales

Tal comosedijoarriba,elMtododelMercadoconsisteenla
ubicacindeInmueblesSimilaresoSustitutosSemejantesdeinmueble
alquevamosaavaluar.Porlotantoesimportantetomarencuentala
validezdelainformacinqueserecaudaenlaOficinadeRegistroo
Notaraafindearrojarresultadoscoherentes.

Nodeberntomarseencuentareferenciales:

Cuando laoperacinsehagaentremiembrosdeunamisma
familia,yaqueunaoperacindeestetipo,lamayorade
loscasosesuntraspasosimblicoyelmontoacordadoes
simplementeparacumplirunrequisitodeLey.

Cuando elRegistradornoacepteelmontoacordadoenel
documentoyfijesegnsucriteriounmontomayor,sobreel
culsefijarnlos"DerechosdeRegistro".Enestecaso,
sielRegistrador,quesesuponequesealapersona
conocedoradelasoperacionesdesujurisdiccin,nocre
enesemonto,menosloharelTasadorquesebasaenla
buenafedelosmontosasentadosenlibrosyquepor
definicindeberanserlosrealesyaquesetratadeun
documentopblico.

Cuandolossociosdeunaempresaaportenacapital,
traspasen,vendanocomprenalapropiaempresa.Igualque
encasodeoperacionesentrefamiliares,podratratarsede
operacionessimblicas.

Cuando eneldocumentofaltendatostanimportantescomo
linderos,ubicacinetc.

Cuando el precio unitariodeuninmuebleseadistorsionado


conrespectoaotrosdelamismazona.

Cuando se tratedeventasdederechosopartesdeunBien
Inmueble.

U3.0AVALUOSDEINMUEBLESCOMPUESTOSPORTERRENOYCONSTRUCCION

3.1Hastaestemomentosehaenfocadoelavalodeunasolavariable,
esdecir,todoslasestimacioneshanversadoenladeterminacinde
PrecioUnitariodeTerrenooPrecioUnitariodeApartamentosu
OficinasoLocalesComercialesenPropiedadHorizontal.

3.2Cuandosetratadeavaluarunacasaquintadondenoesposible
determinarelvalorglobaldeterrenoyconstruccin,comoserael
casodelavalodeunapartamentoenPropiedadHorizontal,es
indispensablepoderdiferenciarelterrenodelaconstruccinafinde
avaluarlosporseparado.

3.3Paralatasacindelterrenoseaplicaelmtododelmercado,para
avaluarlaconstruccinseaplicaelmtododeloscostos.

3.4Secomplicaelpanoramacuandonoesposibleobtenerreferenciales
desolounelemento,comoseranReferencialesdeTerrenossin
Construccinporejemplo,entonceshayqueestudiarlasfuentesde
informacinparaverlaposibilidaddeobtenerladataque
necesitamos,aunqueseademaneraindirecta.

U4.0ELAVALUODELACONSTRUCCION

B4.1.0ELVALORDEREPOSICION.CONCEPTOSBASICOS

4.1.1ParaelestudiodelValordeReposicinoCostodeReposicin
hayquetomarencuentaqueNINGUNcompradormedianamenteinformado
pagarmsporunapropiedaddeloquelecostaraconstruir(dentro
deunlapsodetiempoprudente)unapropiedadsimilarquereunalas
mismascondicionesquelaqueseofreceenventa.

4.1.2Viendoelproblemadeestamanera,sededucequenuestro
compradortienedosalternativasparasatisfacersunecesidad:

a) Adquirir la propiedad que se ofrece en venta.

b)Construirunaedificacinsimilarquecumplaconlas
mismascondicionesquelapropiedadofrecida.

4.1.3Porsupuesto,seobservarqueexisteunadiferenciaenelvalor
delaalternativaa)ydelaalternativab);adquirirunapropiedadya
existenteesmucho"masbarato"queconstruiraloscostosactuales
tantodematerial,manodeobra(sueldosysalarios)einteresesde
financiamiento.

4.1.4SehablaraentoncesdeBDEPRECIACIONcomounfactor(f)que
allanaladiferenciaentrelaalternativa(b)(Construiruna
edificacinnueva)ylaalternativa(a)(Comprarunaedificacin
vieja).ClaroestqueestanoeselconceptoclsicodeDepreciacin
pero,nosayudaraentenderelconceptodeBValordeReposicin,
fundamentodeestaexposicin.

4.1.5Expresandodeunamaneraanalgicaloantesexpuestospodemos
decirque:

VALORACTUALIZADO=VALORDEREPOSICIONXFACTORDEDEPRECIACION
[VA=VR*f]

|::
B4.2.0DETERMINACIONDELVALORDEREPOSICION.BASESDEDATOSDECOSTOS
DECONSTRUCCION

4.2.1Ladeterminacindecuantocuestaconstruirunaedificacinno
esfcil,paraellosolamenteexistenlassiguientesalternativas:

a)IndicesOficialesdeOrganismosPblicossobreelPrecio
UnitariodeConstruccin.

b)Tipologas de Construccin emitidas por FUNDACONSTRUCCION.

c)AnlisisdePreciosUnitarios.

4.2.2LaobtencindeestosIndicesOficiales,esquizslafuentede
informacinmenosconfiableyaqueresultacasiimposibleestandarizar
laconstruccin,esdecirnuncaserunaconstruccinexactamente
igualalaotrayademselcostodelosmaterialesdeconstrucciny
delapropiamanodeobravaradereginenreginenelpas;adems
elcostodelfletegeneralmentenoseexpresaparaprediosruraleslos
cualesseencuentranlamayoradelasvecesensitiosdistantesde
lasciudadesysincarreteraspavimentadas.Elmismorazonamientose
puedehacerparaelEstudiodeTipologasdeConstruccin,dondesolo
setomanencuentaunosfactoresconstructivosylasmejoras,
bienhechurasuotrostiposdeconstruccindebernconsiderarsepor
separado.

4.2.3ElanlisisdePreciosUnitariosesquizselinstrumentoms
confiableparaladeterminacindelValordeReposicin.Elanlisis
consisteendesglosarentres(3)grandesgruposMATERIALES,EQUIPOSY
MANODEOBRA,aunqueparalosefectosdeavalosdeEdificacionese
instalacionesAgropecuarias,agregaremosungrupooCostoadicional
queseraelFLETE,reducirlosalaunidadyalresultadoagregarle
losGASTOSDEADMINISTRACION,lasUTILIDADESysifuesenecesarioel
FINANCIAMIENTO,cosaquenosetomarencuentaenestaexposicin.

4.2.4LomsimportantedeunAnlisisdePreciosUnitariosesfijar
elRENDIMIENTOdelaobra,osealacantidaddeobraqueseejecutar
enunda.Esteparmetroeselmsimportanteyaquetodoslos
trminosgravitarnentornoaesteconceptoyaquesedefinecomo
UNIDADparacadagrupoUelCostodivididoentreelRendimiento.
4.2.5Hayquesercuidadososenladeterminacindelfactorque
comprendelasprestacionesSociales,Antigedad,Cesanta,Vacaciones,
Feriadosetc.,estedatodependeenVenezuelageneralmentedel
ContratocolectivoqueFirmalaFederacindeTrabajadoresdela
ConstruccinylaCmaradeIndustriadelaConstruccinyseexpresa
comounporcentajequedebeincrementaralValorUnitariodelaMano
deObra.

4.2.6LASBASESDEDATOSDECOSTOSDECONSTRUCCION

4.2.6.1Existenvariasempresasespecializadasenelpasquese
dedicanmediantealgoritmospropiosdecalcularlospreciosunitarios
dediversaspartidasysubpartidasquecomponenunaobraencuestin.

4.2.6.2Estasempresasconsiguencongranprecisinobtenerlos
preciosunitariosperoconladesventajasquesiempreestnreferidos
aCaracasoaGrandesCentrosUrbanos,porlotantonotomanencuenta
loscostosadicionalescausadosporelfleteyelpersonal,talcomo
seexpusoenelpuntoanterior.Porlotantoestosvaloresdebern
sercuidadosamenteanalizadosycorregidosantesdeprocederaarmar
elValordeReposicinresultante.

4.2.7Launindelasdiferentespartidasquecomponenlaobraylos
cmputosmtricosdefinirnelValordeReposicinTotaldelbien,y
elcocientedeestevalorentreelreadeedificacindefinirel
ValorUnitariodeReposicin,queesnuestroobjetivo:

4.2.8LASTIPOLOGIASDECONSTRUCCION

4.2.8.1Solosonaplicablessielinmuebleaavaluarcoincideconuno
delos"tipo"estudiadasendichoinforme.Estosestudiosdan
directamenteelValordeReposicinporM2deConstruccinBrutadonde
seincluyentodosloscostosdirectoseindirectoscausadosenla
obra.

4.2.8.2Silaedificacinatasarnocoincideconalgunadelas
tipologasestudiadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCION,sebuscar
lamassimilaryseharnlascorreccionesqueelcasoamerite,por
supuestoseperderprecisinenladeterminacindelvalorobtenidoy
serpreferibleutilizarlosanlisisdepreciosunitariosparala
obtencindeunvalormaspreciso.Lomismoseaplicaenaquellas
mejoras,bienhechurasyconstruccionesadicionalesquenoaparecen
reflejadasenelinformedeFUNDACONSTRUCCIONoquefueronrealizadas
posterioralaconstruccin.Enestoscasosdeberncalcularse
igualmente,atravsdelosanlisisdepreciosunitarios.

|::
B5.0.0METODOLOGIAPARAELAVALUODEVIVIENDASUNIFAMILIARES
REFERENCIALESENCASODEREFERENCIALESINCOMPLETOS.

U5.1.0CausasdelaexistenciadeReferencialesIncompletosde
ViviendasUnifamiliares
LaexistenciadeReferencialesIncompletosparaViviendas
Unifamiliaresesmascomnqueloquesecre.Esms,losDocumentos
dePropiedaddeViviendasUnifamiliares,ensugranmayoranotiene
losdatoscompletosynicamentecitanelreadelaparcelade
terrenoyelPreciodeVenta,omitiendodatostanimportantesparael
IngenieroTasadorcomolosonelAreadeConstruccindelaVivienda,
LaEdaddelamisma,elNmerodeHabitacionesetc..

Esto se debe, en su mayora, a las causas siguientes:

a) Cuandounapersonacompraunterrenoyconstruyeuna
casa,lamayoradelasvecesnoregistraelTtulo
Supletoriodelaedificacin,ysilohace,esmuyprobable
queselimiteaundescripcingeneraldelbiensin
especificarrea,tipodeconstruccin,nmeroyfechade
lahabitabilidadopermisodeconstruccinetc.Porlo
consiguiente,cuandoesapersonavendaelterrenoylacasa
sobreelconstrudo,elDocumentodePropiedadsolo
mencionarelreadelaParceladeTerreno,elPreciode
Ventaybrevementemencionarquesobreelterrenohay
construdaunacasa.

b)ElcontroldelasAutoridadesMunicipalessobrela
construccindeCasas,esprcticamentenuloycomola
mayoradelasvecesquienconstruyelaviviendaesparasu
uso,lahabitananenetapadeconstruccin,trayendocomo
consecuenciaquelasupervisindelasAutoridades
Municipalesselimitealaaprobacindelproyectoyel
otorgamientodelpermisodeconstruccin;queporciertola
mayoradelasvecesnocoincideloqueestpermisadocon
lorealmenteconstrudo,yaqueeneltranscursodel
tiempo,losmoradoresvanmodificandolacasadeacuerdoa
susnecesidades,nosiendoraroobservar,anenlos
sectoresmasexclusivosdelasgrandesciudades,
casasquintasqueinvadenlosretiros,techanterrazaso
construyenplantasadicionales.

|::
B5.2DeterminacindelValordelTerrenosinConstruccin

U5.2.1ClasificacindelosInmueblesReferenciales

CuandoenlaUrbanizacin,ZonaoSectoravaluar,fueseposible
laobtencindeReferencialesdeTerrenosSinConstruccin,se
preferirnestos,yaqueatravsdelametodologadelMercado,es
posibleobtenerconbastanteprecisinelValordelmismo.

Sinembargo,sucedemuycomnmentequeenunaUrbanizacino
Sector,noexistenregistradosrecientementereferencialesdeterrenos
sinconstruccin,yaseaporqueelsectorestcompletamente
urbanizadooporotrosmotivos.
EnestecasoescuandodebemosrecurriralosReferencialesde
CasasqueincluyenTerrenoyConstruccin.

Ahora bien, sienlosDocumentosdePropiedadconsultadosenla


OficinaSubalternadelajurisdiccindelaurbanizacinosector,
indcanelreadeterrenoyelreadeconstruccin,elprocedimiento
valuatorioesmssimple;perovamosasuponerparaestaexposicin
quelosDocumentosdelosinmueblesquehemosseleccionadocomolos
msrepresentativos,sonINCOMPLETOSysolocontienenlainformacin
delreadelterrenoydelPreciodelaVentanicamente.

U5.2.2MetodologaparalaDeterminacindelValordelTerrenoSin
ConstruccinUtilizandoReferencialesIncompletosdeViviendas
Unifamiliares.

Para la determinacin del ValordelTerrenoSINConstruccin,se


deberobservarlasiguientemetodologa:

Ba.Sesupondrunvalordereposicinpormetrocuadradode
construccinparatodoslosreferenciales.

Enotraspalabras,sebuscaquetodoslosInmuebles
Referencialesseansimilaresentres.Lanicaformade
constataresto,esatravsdelaINSPECCIONacadaunode
losInmueblesReferencialesseleccionados.Claro,aquse
presentaladificultaddeaccesoalosinmuebles,yaque
lospropietariospondrnrestriccionesalingresode
personasextraasasupropiedad.

|::
TambinseravlidoobtenerunValordeReposicin
diferenteparacadaunodelosinmueblesinspeccionado;
estecasoesfrecuenteensectoresdondeexistancasas
construdasendiferentesmateriales,noesraroencontrar
enelinteriordelpaslugaresdondelascasasquintas
estructuralmenteconstrudasenconcretoarmado,semezclan
conantiguascasasdeparedesportantesenladrillos
slidosdearcillaconcubiertasenzincuotromaterial
liviano.Sinembargo,estoafirmaanmaslaimportancia
delaInspeccinIndividualacadainmuebleseleccionado.

Bb.AlvalordereposicinsecorregirporDepreciaciny
ObsolescenciaporelmtododeRossHeidecke,dondeseevaluarla
edadyelestadodeconservacindelosreferenciales.

Aqu sereafirmalaimportanciadelainspeccindecada
unodelosreferenciales,yaqueademsdedefinirelvalor
dereposicin,esimportantedeterminarlaEdaddedicha
construccinydefinirsuestadodeconservaciny
mantenimiento.

Loidealseraescogerreferencialesdesimilaredady
estadodeConservacinyMantenimientoquelaVivienda
Unifamiliarobjetodenuestroavalo.

Para la determinacin de la Edad del Inmueble, o la edad de


losreferenciales,nosepuedecontarconelDocumentode
Propiedad,yaqueelmismonolocita.Porlotantoel
IngenieroTasadordebeestimarlaEdadAparentedel
Inmueble,osealadeterminacinaproximadadelaedaddel
inmuebleenbasealainspeccindelaconstruccinyla
experienciadelprofesional.

Es precisamente en la determinacin de la Edad del Inmueble


odelosreferencialescuandolabsquedadeinformacinen
lazonadaresultado,yaqueatravsdeentrevistasalos
antiguosvecinosdelsectoroalospropiosocupantesde
losinmueblessepuedeobtenerdichodato.

|::
Bc.Paradeducirelreadeconstruccindelosreferenciales,se
asumirquelosmismosocupanelPorcentajedeConstruccin
correspondientealreadelaparcelasobrelaculfueron
construdos,deacuerdoaloestablecidoenlaOrdenanzade
ZonificacinparalaUrbanizacinoSector.Sinembargo,para
aquellosReferencialesqueindiquenenelDocumentodePropiedadel
readeconstruccin,setomarestacomovlida.

Esteesquizselpuntomsimportanteydondese
concentrarnloserroresoincertidumbresdelmtodo.Si
nocitaelreadeconstruccinelDocumentodePropiedad
delosReferenciales,loidealseraInspeccionarcadauno
delosInmueblesseleccionadosafindemedirelrea
construdaydeterminarlastipologasdeconstruccin
existentesencadainmueble.

Sin embargo, esmuyraroqueunvecinoohabitantedeuna


casalepermitaalIngenieroTasadorelaccesoasu
viviendaparamedirla,enlamayoradeloscasos,debidoa
diferentesrazones,todasvlidas,comolosondesdela
inseguridadpersonalenquesevive,osimplementeaqueel
vecinonoquiereverinterrumpidasuprivacidad.

En estos casos extremos, noquedaotrorecursoqueESTIMAR


deunamaneraindirectala"ProbableArea"queocupala
casaenlaparcela;yestosoloesposiblepartiendodela
premisaqueelreadeconstruccindelinmueble
referencialcoincideconelreamximadeconstruccinque
permitelasOrdenanzasMunicipalesdeZonificaciny
UrbanismocorrespondientealSector.

El fin delasOrdenanzasdeZonificacineselderegular
elUsoqueseledestinaralatierra,ladensidadde
poblacin,lasreasdeubicacinyconstruccin,retirosy
demscaractersticasqueseestablecenparaunazonaenel
PlanoReguladordeZonificacin.

Dependiendodelazonificacinyelusoaqueest
destinado,variarelvalordelterrenoyaqueelmismoes
directamenteproporcionalalaprovechamientomximodel
inmueble.

Sebuscarquelosreferencialestenganlamisma
zonificacinyusoqueelinmuebleobjetodelavaloafin
decumplirconelpuntoanterior.

Debido a queenelDocumentodePropiedaddelreferencial
secitanicamenteelreadelterreno,elAreaMximade
Construccinpermisibleparaesaparceladeterrenose
determinarconelproductodelreadeterrenoyel
PorcentajedeConstruccindefinidoenlasOrdenanzas.

Aconst.=Aterr.*%const.

Sin embargo,puededarseelcasoqueelsectordondese
efectaelavalonoestordenadourbansticamente,es
decirnoexistanOrdenanzasdeZonificacin.Paraeste
caso,seintroduceenelavalootroelementoadicionalde
incertidumbreydependerdelainspeccindelSectorpor
partedelIngenieroTasadordefinirculeselPorcentaje
deConstruccinmascomnoquemasserepitadelsitio
inspeccionado.

Bd.Lamximaincertidumbreposibleenelmtodo,correspondealcaso
quenoseaposibledeterminarporinspeccindirectalasreasreales,
losdiferentestiposdemateriales,lasedadesylosestadosde
conservacinymantenimientodelosreferenciales;enestecasose
deberasumirque:

1)ElAreadeConstruccindetodoslosreferenciales
correspondealreamximadeconstruccinpermisible,enbasea
lasuperficiedesuscorrespondientesparcelasdeterreno,
reglamentadasenlasOrdenanzasdeZonificacindela
UrbanizacinoSector.

2)Todoslosreferencialestienenlamismaedadyestadode
conservacinymantenimientoqueelinmuebleobjetodelinforme
tcnico.

3)EntodoslosreferencialesNOEXISTENbienhechuras,ni
mejoras,niobrasadicionalesdiferentesalreamximade
construccinpermisibleenlasOrdenanzasdeZonificacin
definidasenelpunto(1).
4) El TipodeConstruccinylaClasedeMaterialesutilizados
enlosreferenciales,sonsimilaresalaConstruccinOriginal
delinmuebleavaluar.

Esta mxima incertidumbre ocurre la mayora de las veces en


elavalodeViviendasUnifamiliares,yaqueesmuycomn
queelIngenieroTasadornopuedaaccederalosinmuebles
referencialesparamedirlos,constatarsuedadydeterminar
suestadodemantenimientoyconservacin.Sinembargo
estainaccesibilidadalosinmueblesnoesexcusaparaque
elprofesionalnoavisteofotografedesdeafueralamayor
partedelosinmueblesreferencialesseleccionadosparael
avalo.EstaInspeccinOcularesunagranayudayfuente
deinformacinparadepurarlosmismos.

Por supuesto, todaslaspremisasasumidaspuedenserono


ciertas,lomsprobableesquenolosean,yacomoarriba
sedescribilasViviendasUnifamiliaressonlosinmuebles
massuceptiblesaunacontinuamodificacinymejorapor
partedesushabitantes,sinembargoelmtodoaqu
expuestoalseraplicadocontodoelcuidadoyrigurosidad
delcaso,puedeofrecerresultadosbastantesaproximadosa
larealidad.

Debido a que la metodologa aqu expuesta, combina la


MetodologadeAproximacinalMercadoconlaValoracinde
Costos,esperfectamenteaplicablelascorreccionesy
homologacionescomnmenteaceptadasenelMtododel
MercadocomopodranserCorreccinporSuperficiedela
Parcela,CorreccinporActualizacindeValores,
Correccinporubicacinytodasaquellasquesean
necesariasajuiciodelIngenieroTasador.

U5.3.0MetodologaparalaDeterminacindelValordeLaConstruccin.

5.3.1LadeterminacindelValordelaConstruccinparaViviendas
Unifamiliares,norepresentamayorproblema,yaquesereducirala
determinacindelCostoActualizadodelaConstruccin,partiendodel
ValordeReposicin,laEdadyelEstadodeConservaciny
Mantenimiento,talcomoseexpusoenelprimercuerpodeesta
exposicin.

5.3.2Quizsenelpuntoquemscuidadohayquetener,cuandose
realizaelavalo,eslamedicindelinmueble.Paraladeterminacin
delValordelaConstruccin,esindispensableunexactamedicindel
bien,teniendoespecialcuidadoendefinirlasdiferentestipologas
deconstruccin,silashubiera,yprepararloscroquislomaslimpio
einteligibleposible.
5.3.3ElIngenieroTasador,deberponermuchaatencinenla
determinacindelasbienhechurasymejoras,yaquehaycasosdonde
lasmismascontribuyenenunaaltaproporcinaladeterminacindel
ValordelaConstruccin.Sedefinencomobienhechurasymejoras
comotodosaquellosbienesconstrudosoinstaladosenelinmuebleque
nosepuedanremoverosuremocincausaralaprdidaparcialototal
delmismo,ascomoaquellosbienesquesonconstrudosoadaptados
especialmenteparaeseinmuebleenmparticular,yquesuutilizacin
enotraedificacinnoesposibleporsusdimensiones,caractersticas
oinstalacin.

5.3.4ElValorTotaldelaConstruccinresultaradelatotalizacin
delproductodelasdiferentesreasmedidasenelsitioporsus
correspondientesValoresActualizadodeConstruccin,maselValor
ActualizadodelasBienhechurasyMejoras:

V.Const.=Area1*V.Ac.1+Area2*V.Ac.2+V.Bienech.

U5.4.0ValorTotaldelInmueble

5.4.1Siguiendonuestrametodologa,elpasofinalserla
determinacindelValorTotaldelInmuebleelculseconformaporla
SumadelValordelTerrenoyElValordeConstruccin,loscuales
fueronobtendidoenformaseparadaeindependientes:

V.Inm.=V.Terr.+V.Const.

|::
B6.0EjemploIlustrativodelaAplicacindelMtodo.

SeanlossiguientesreferencialescorrespondientesaCasasQuintas
construdasenunadelasmsexclusivaUrbanizacinResidencialdela
ciudaddeCaracas:

||\027\077

VALOR FECHA
UNITARIO VALORDE AREADEL AREADE AO DE
TERR.+CONST. OPERAC. TERRENO CONSTRUC. DE PROTOCOLIZ.
REF Bs/M2 Bs. M2 M2 CONST.DD/MMM/AA

A 28,979 40,000,000 1,380.29 ? 91 17Mar95
B 26,301 28,508,275 1,083.94 ? ? 29Abr95
C 26,844 35,000,000 1,303.81 ? ? 25Nov94
D 31,029 35,750,000 1,152.15 ? ? 05Oct94
E 30,721 38,540,000 1,254.53 ? ? 25May94
F 34,918 52,000,000 1,489.21 ? 93 01Jul94
G 34,806 50,120,000 1,440.00 ? 94 13Jul94
H 31,006 35,000,000 1,128.83 ? ? 22Jun94
I 30,280 35,000,000 1,155.86 ? ? 26Dic94
J 33,605 42,000,000 1,249.80 ? 90 02Ago94

||\027\080
*Nosepudoteneraccesoalosinmueblesyaquelasmayorpartede
lasmismasestncustodiasporvigilantes.

*LaZonificacindelaUrbanizacinesR3ysuPorcentajede
Construccinesdel60%.

*ElinmuebleObjetodelAvalotienelassiguientescaractersticas:

AREADELTERRENO: 1,500M2
CONSTRUCION:
TIPOA: 930M2
TIPOB: 125M2
EDADDELBIEN: 12AOS
CONSERVACION: BUENA

*EnlaInspeccinrealizadaalaUrbanizacin,seconstatquetodas
lascasastenanunestadodeconservacinymantenimientobuenoyque
aparentementetodaslasconstruccioneserandelTipo"A",similarala
construccindelInmuebleobjetodelestudio.Nosepudieronapreciar
bienhechurasymejorasysolopudieronfotografiarse4inmuebles
referenciales,yaqueelrestoestabarodeadodealtosmurosqueno
permitanlavisibilidaddelinmueble.

BA)DETERMINACIONDELVALORDELTERRENO:

UANALISISDELOSREFERENCIALES

||\015\027\077

NRO. AREADEL AREADE FACTOR VALOR VALORACT VALORDELA
TERRENO CONSTRUC. CORRECCION REPOSICI CONST. CONSTRUC.
M2 M2 ROSSHEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.

A 1,380.29 828.17 0.0378 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,35
B 1,083.94 650.36 0.1422 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,24
C 1,303.81 782.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,19
D 1,152.15 691.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50 1,99
E 1,254.53 752.72 0.1422 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61 1,78
F 1,489.21 893.53 0.0158 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79 1,94
G 1,440.00 864.00 0.0102 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48 1,44
H 1,128.83 677.30 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45 1,93
I 1,155.86 693.52 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83 1,14
J 1,249.80 749.88 0.0435 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47 1,17

||\018\027\080

VALORPROMEDIODELTERRENO:(Bs/M2) 1,787.85

AREADELTERRENO:(M2) 1,500.00

VALORDELTERRENO:(Bs.) 2,681,775.00
CONVICCIONPARATODOSLOSREFERENCIALES:
AREADECONSTRUCCION=AREADELTERRENO*%CONSTRUCCION
%DECONSTRUCCION=60%DELAREADELTERRENOSEGUNORDENANZAS

||\015
UNOTASMETODOLOGICAS:

1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados


CasasQuintas.Estructuralmenteconstrudosenconcreto
armado.Cerramientosenparedesdebloque.Incluyelos
costosdeproyecto,honorariosdeinspeccin,construccin,
financiamientoycomisionesporventas.

2) EDAD: Calculada a partirdelafechadeprotocolizacin


delDocumentodeCondominiorespectivo.

|::
3)ESTADODECONSERVACIONYMANTENIMIENTO:Calculadoen
basealaEdadyestadodeConservacindecadaunodelos
referencialescuyaedadapareceenelDocumentode
Propiedad:

REF EDAD e/v ESTADO FACTOR


v=60 CONSERV. ROSSH.

A 4 0.07 1.5 0.0378
F 2 0.03 1.5 0.0158
G 1 0.02 1.0 0.0102
J 5 0.08 1.5 0.0435

ParaaquellosReferencialesquenocitansuedadenel
DocumentodePropiedad,seasumirquetienenlamismaedad
queelinmuebleaseravaluado.

EDAD e/v ESTADO FACTOR


v=60 CONSERV. ROSSH.

12 0.20 2.0 0.1422

4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base


alatabladeRossHeidecke.

5)VALORACTUALIZADODELACONSTRUCCION:Calculadode
acuerdoalafrmula:

VAC=VR*(1FAC.RossH)

6) VALOR DEL TERRENO: Calculadoporladiferenciaentreel


ValordelInmuebleyelValorActualizadodela
Construccin.
7)FACTORDEACTUALIZACION:Calculadoalaplicarleala
IncidenciadelTerrenoelfactordeactualizacinenbasea
losboletinespublicadosporelBancoCentraldeVenezuela
sobreelIndicedePreciosalConsumidordelArea
MetropolitanadeCaracas(I.P.C.)deacuerdoalasiguiente
frmula:

F.C.Ac=IPCABRIL95/IPCreferencial

|::
Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de
acuerdoalIndicepublicadoporelB.C.V.masreciente
(Abril1,995=3,029.7)yelIPCcorrespondienteacada
referencialseestimaparalafechadeprotocolizacindel
DocumentodeCompraventa.

8) FACTOR DECORRECCIONPORAREA:Secalculadeacuerdoa
lafrmulasiguiente:

F.C.Ar=[1A(inmueble)/A(referencial)*0.05]+0.05

9) VALORUNITARIOCORREGIDO:CorrespondealaIncidencia
delTerrenocorregidoporreayactualizadadeacuerdoa
lafrmula:

V.U.C.=I.T.*F.C.Ac*F.C.Ar
||\018

BB)DETERMINACIONDELVALORDECONSTRUCCION


TIPO AREA FACTOR VALOR VALORACT VALORDELA
CONST. CORRECCION REPOSICION CONST. CONSTRUC.
M2 ROSSHEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.

A 930.00 0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60
B 125.00 0.1422 28,000.00 24,017.84 3,002,230.00

VALORTOTALDELACONSTRUCCION: 48,407,638.60

BC)DETERMINACIONDELVALORTOTALDELINMUEBLE:

VALORDELTERRENO:(Bs.) 2,681,775.00

VALORDELACONSTRUCCION:(Bs.) 48,407,638.60

VALORTOTALDELINMUEBLE:(Bs.) 51,089,413.60

Ing.RobertoPiolPuppio
CIV:32.290
SOITAVE:260

You might also like