Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.

Amarilla, Martn c. Colmn de Silveira, Mara Elena. (Ac. y Sent. N 409).

30/05/2007

Voces

BUENA FE ~ CONSTRUCCION ~ DEMANDA ~ DEMANDADO ~ DERECHO DE RETENCION ~ INMUEBLE ~

MEJORAS ~ PARTE ~ POSEEDOR ~ PROPIETARIO ~ PRUEBA ~ PRUEBA TESTIMONIAL ~ SENTENCIA

Tribunal: Corte Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.

Fecha: 30/05/2007

Partes: Amarilla, Martn c. Colmn de Silveira, Mara Elena. (Ac. y Sent. N 409).

Publicado en: LLP 2007 (julio), 734

Hechos

La actora interpone recursos de apelacin y nulidad contra el acuerdo y sentencia dictado por el Tribunal
de Apelacin en lo Civil y Comercial, segunda sala, que revoc la resolucin de primera instancia que hizo
lugar a la demanda de retencin de inmueble por cobro de mejoras y fij el monto de las mejoras
introducidas por el actor, las cuales deban ser abonadas por la demandada. La Corte Suprema de
Justicia, sala civil y comercial, confirma el acuerdo y sentencia recurrido.

Sumarios

1 - Se ajusta a derecho el acuerdo y sentencia que revoc la resolucin del inferior, la cual hizo lugar a la
demanda de retencin de inmueble por cobro de mejoras y fij el monto que deba ser abonado por la
demandada, ya que el actor no demostr la existencia de un crdito exigible y conexo a la cosa, al no
constar en autos elemento alguno de conviccin que sea conducente para estimar el mayor valor
obtenido por las obras realizadas en el bien, as como tampoco demostr hallarse en posesin del mismo,
en tanto fue desahuciado con anterioridad a la iniciacin de la demanda.

Cerrar Jurisprudencia y Doctrina Vinculada

Jurisprudencia Vinculada (*)
Corte Suprema
La CS, Paraguay, 1995/04/21. Accin de inconstitucionalidad en el juicio Gonzlez, Juan
Antonio c/ Hartwell Boncille Haykok s/ retencin de inmueble por pago de mejoras e
indemnizacin (Ac. y Sent. N 76), tomo LLP, 1995, 257.Error! Marcador no definido.
(*) Informacion a la poca del fallo.

2 - La duea del inmueble objeto de un juicio de retencin por cobro de mejoras no puede ser calificada
como propietaria de buena fe cuando no ha negado que las obras fueron realizadas sin su conocimiento y,
habiendo afirmado que realiz amistosos requerimientos para que el edificador suspendiera las obras, no
demostr dichos reclamos, debiendo aplicarse las normas que rigen para la edificacin de buena fe con
materiales propios en terreno ajeno, dada la concurrencia de mala fe de las partes.

3 - Al tratarse de mejoras tiles introducidas en un inmueble ajeno, que dado el supuesto de un poseedor
de buena fe podran generar un crdito a favor del edificador en la medida del mayor valor obtenido por
el bien, corresponde al edificador y actor de una demanda por retencin de inmueble por cobra de
mejoras la carga de probar el mayor valor adquirido por el bien.

4 - La prueba de testigos es inconducente para demostrar el costo de los trabajos realizados en un

inmueble ajeno, el cual se pretende retener a fin de cobrar tales mejoras, cuando los testigos no son
calificados en el rea de la construccin ni tampoco dan razones especficas de los dichos en los cuales
afirman conocer el costo de las edificaciones, siendo lo adecuado demostrar el precio del inmueble con
anterioridad a las obras realizadas y el valor del inmueble con las obras realizadas para determinar la
existencia del mayor valor adquirido.
5 - El costo de las edificaciones no es parmetro para determinar el mayor valor adquirido por el
inmueble ya que una obra costosa puede muy bien restar valor a un determinado bien.

TEXTO COMPLETO:

Asuncin, mayo 30 de 2007.

1) Es nula la sentencia apelada?

2) En caso contrario, se halla ajustada a derecho?

1 cuestin: El Dr. Torres Kirmser dijo: El recurrente desisti expresamente del recurso de nulidad. Por lo
dems, en la resolucin impugnada se constata, fcilmente, que el Tribunal incurri en un error material
involuntario, deslizado en la parte resolutiva del acuerdo y sentencia, ya que en el encabezado y exordio
del mismo expres, claramente, que la sentencia en revisin es la N 18 del 8 de julio de 2003, mientras
que en la parte resolutiva dispuso revocar la sentencia N 18 del 8 de junio de 2003. Sin embargo, este
error material carece de tal entidad que pueda justificar la declaracin de nulidad de oficio de la
resolucin sub examine, ya que de la lectura del encabezado y exordio de la misma surge que la fecha
correcta de la resolucin estudiada en segunda instancia es el 8 de julio de 2003.

Por otra parte, no se advierten otros vicios o defectos que autoricen la declaracin de la nulidad de
oficio, en los trminos de los arts. 113 y 404 del CPC, por lo que corresponde tener por desistido al actor
del recurso de nulidad interpuesto.

Los Dres. Bajac Albertini y Rienzi Galeano manifestaron: Adherirse al voto que antecede por sus mismos
fundamentos.

2 cuestin: El Dr. Torres Kirmser dijo: El presente juicio fue promovido por Martn Amarilla contra Mara
Elena Colmn de Silveira por retencin de inmueble por cobro de mejoras.

Por SD N 18 del 8 de julio de 2003, el Juzgado de Primera Instancia en lo Criminal y Correccional del
Menor de Lambar resolvi: "Hacer lugar a la presente demanda de retencin de inmueble por cobro de
mejoras, promovida por Martn Amarilla contra Mara Elena Colmn de Silveira y, en consecuencia, fijar el
monto de las mejoras introducidas por el actor, dejndolo establecido en la suma de Guaranes veinte
millones (Gs. 20.000.000), suma sta que la demandada deber abonar dentro del perentorio plazo de
diez das de haber quedado firme y ejecutoriada la presente resolucin; Imponer las costas a la parte
perdidosa; Anotar..." (sic) (fs. 136/138).

Por Ac. y Sent. N 150 del 8 de setiembre de 2004, el Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial,
segunda sala, resolvi: "Declarar desierto el recurso de nulidad; Revocar la SD N 18 de fecha 18 de junio
de 2003; Costas en el orden causado; Anotar..." (sic) (fs. 156/157).

Contra la resolucin dictada por el Tribunal recurri el Abog. B. C. V., en representacin de la parte
actora. Expres agravios en los trminos del escrito obrante a fs. 169/173 de autos. En el mentado
escrito aleg que no hubo mala fe de parte de su representada; que las obras fueron realizadas con
anterioridad a la prohibicin de innovar decretada en el juicio reivindicatorio; que la duea tena
conocimiento de la realizacin de las obras y que en ningn momento se opuso a las mismas; reafirm
que las obras realizadas son necesarias y tiles para cualquier tipo de inmuebles; y por ltimo, que el
monto de las mejoras se encuentra demostrado en autos con las declaraciones testificales producidas.

La adversa contest los agravios que le fueron corridos en los trminos del escrito obrante a fs. 176/177
de autos y pidi la confirmacin con costas del acuerdo y sentencia apelado.

Es objeto de estudio una demanda por cobro de guaranes por supuestas mejoras tiles o necesarias
realizadas en un inmueble ajeno y la procedencia del derecho de retencin para garantizar dicho cobro.

Por lo sealado, primero nos abocaremos a determinar la existencia del crdito invocado, ya que el
derecho de retencin es un accesorio del crdito conexo a la cosa, previsto para garantizar y constreir
el cumplimiento del sujeto obligado.
Por ello, debemos establecer si las obras realizadas en la propiedad de la demandada son idneas para
reconocer a favor del edificador la existencia de un crdito exigible y conexo a la cosa, de acuerdo con
las disposiciones de los arts. 1982 a 1988 del CC.

En este sentido, a partir de la exgesis de los artculos mencionados, podemos extraer las siguientes
reglas generales en materia de accesin de mueble a inmueble: el poseedor de buena fe tiene derecho a
exigir el mayor valor que el bien hubiere adquirido al momento de la devolucin por las mejoras tiles y
necesarias; el poseedor de mala fe solamente tendr derecho a reclamar el mayor valor adquirido por el
bien como consecuencia de las mejoras tiles o necesarias cuando el dueo decidiere conservarlas; las
mejoras suntuarios no generan nunca un crdito a favor del edificador y slo podrn ser retiradas por
ste cuando no se dae al bien; y las mejoras realizadas con posterioridad a la prohibicin de innovar
tampoco generan un crdito exigible a favor de quien hubiere realizado la obra.

Sobre la posesin del bien, debemos indicar que quien posee por un acto ilcito no goza de este derecho,
por expresa disposicin del art. 1826, segundo prrafo. Esta posesin por acto ilcito no debe ser
asimilada a la simple posesin de mala fe, sino a un tipo agravado conocido en la doctrina y la legislacin
nacional y comparada como posesin viciosa -ver art. 646 del CPC; art. 2364 del Cdigo de Vlez
Sarsfield-, es decir aquella iniciada por medio de la violencia, o en forma clandestina, o por va del abuso
de confianza en materia de inmuebles o, en el supuesto de los muebles, aquella adquirida mediante
hurto, robo o abuso de confianza.

De esto surge una primera conclusin: el poseedor de mala fe, cuya posesin no se deba a un acto ilcito,
puede ejercer el derecho de retencin si rene los dems requisitos que hacen a su procedencia.

Respecto a la buena o mala fe, en materia de inmuebles, es considerado poseedor de mala fe aquel que
carece de ttulo y que dadas las circunstancias de tiempo, lugar y persona, no puede desconocer dicha
circunstancia, o en trminos de nuestro derecho de fondo: "aquel que ha conocido la falta de su derecho
a poseer en virtud de circunstancias incompatibles con una creencia razonable de su legitimidad" -art.
2436 del CC-, concordante con el art. 1918 del mismo cuerpo legal, que establece: "El poseedor ser de
mala fe, cuando conozca o deba conocer la ilegitimidad de su ttulo".

En materia de edificacin con materiales propios en inmueble ajeno, como es el caso de autos, puede
darse, adems, la concurrencia entre la mala fe del poseedor y la mala fe del propietario del bien en el
cual se realicen las mejoras. Esta situacin, la mala fe del propietario, se configura cuando "el edificio,
siembra o plantacin se hiciere a la vista del mismo y sin oposicin suya" -art. 1985 del CC-. Este punto es
relevante, ya que el ordenamiento establece para estos casos el tratamiento segn las reglas de la
edificacin de buena fe.

En cuanto al caso de autos, podemos afirmar que, si bien existe una presuncin de buena fe en el obrar
de las personas, no podemos obviar que tal presuncin puede verse rebatida por las circunstancias del
caso, tal como ya ha sido apuntado ut supra, con la cita de los arts. 2436 y 1918 del CC. Por ello, dadas
las circunstancias particulares de la litis, no es posible afirmar que el demandante y poseedor haya
tenido en momento alguno una conviccin razonable de la legitimidad de su ttulo; es ms, en ningn
momento invoc ttulo alguno para su posesin. El hecho de que en ocasin de deducir su incidente de
nulidad en el juicio de reivindicacin haya alegado la posibilidad de adquirir por va de la usucapin, pero
sin invocar ttulo alguno, genera otro indicio fuerte sobre el conocimiento que tena el poseedor sobre la
ilegitimidad de su posesin.

La demandada no ha negado que las obras fueron realizadas con su conocimiento. Empero, aleg haber
realizado amistosos requerimientos para que el edificador suspenda las obras; sin embargo, dichos
reclamos no fueron demostrados en autos. Por tanto, tampoco puede calificarse a la duea del inmueble
como propietaria de buena fe, conforme con lo dispuesto por el art. 1985 del CC. En consecuencia, dada
la concurrencia de mala fe en las partes, corresponde aplicar las normas que rigen para la edificacin de
buena fe con materiales propios en terreno ajeno.

La parte demandada aleg, adems, que las obras fueron realizadas con posterioridad a la prohibicin de
innovar decretada en el juicio reivindicatorio y que por tal motivo no son exigibles a su parte. Si bien, las
edificaciones realizadas con posterioridad a la prohibicin de innovar no pueden exigirse al propietario,
lo alegado por la demandada y propietaria sobre este punto como fundamento de su defensa no se halla
demostrado en autos, segn lo establecido por el art. 249 del CPC. Es ms, de la comparacin de las
inspecciones judiciales cuyas copias simples fueron agregadas por la accionante y consentidas por la
demandada, obrantes a fs. 11 y 91 de autos, surge que las edificaciones fueron realizadas con
anterioridad a la prohibicin de invocar decretada.
En el sub examine, el edificador se limita a reclamar supuestas erogaciones realizadas en concepto de
mejoras tiles.

Contrariamente a lo alegado por el actor, no cualquier construccin representa una mejora til o
necesaria; tal obra debe ser de tal entidad que sea idnea para optimizar el uso y la explotacin del
bien, segn su destino; o, que de no realizarse provocara un perjuicio grave al bien, respectivamente. En
el caso, las obras realizadas son destinadas a vivienda, especficamente un cuarto y un bao, y fueron
calificadas como precarias en el informe pericial obrante a fs. 49 del principal, realizado en el juicio
reivindicatorio -copia simple arrimada por la propia demandante-. Es decir que, a pesar de la precariedad
de las mismas, su utilidad surge como un hecho objetivo. Distinto sera el caso de una construccin que
desve notoriamente la finalidad econmica y social del bien.

Sin embargo, al tratarse de mejoras tiles, que dado el supuesto de un poseedor de buena fe, podran
generar un crdito a favor del edificador en la medida del mayor valor obtenido por el bien, corresponda
al actor y edificador la carga de probar el mayor valor adquirido por el bien.

En este sentido, el demandante no produjo ninguna prueba tendiente a la comprobacin del precio del
inmueble con anterioridad a las obras realizadas, lo que brindara uno de los elementos que deben ser
comparados para determinar la existencia de un mayor valor adquirido. Tampoco produjo pruebas
tendientes a demostrar cul sera el valor del inmueble con las obras realizadas, segundo elemento
necesario para la comparacin. Pretendi, el actor, demostrar por medio de testificales el costo de los
trabajos, pero este medio probatorio es inconducente para demostrar el extremo alegado, amn de
carecer de relevancia su constatacin. Decimos inconducente ya que los testigos no son calificados en el
rea de la construccin ni tampoco dieron razn especfica de los dichos en los cuales afirman conocer el
costo de las edificaciones, por lo tanto sus testimonios carecen de virtualidad probatoria en este sentido.
Son, adems, carentes de relevancia ya que el costo de las edificaciones no es parmetro para
determinar el mayor valor adquirido por el inmueble. Una obra muy costosa puede muy bien restar valor
a un determinado bien, extremo alegado por el demandado en el caso concreto, quien afirm que las
precarias construcciones realizadas desvalorizan comercialmente al inmueble y obstan al disfrute del
mismo.

No consta en autos elemento alguno de conviccin que sea conducente para estimar el mayor valor
obtenido por las obras realizadas en el bien; en consecuencia, no se ha demostrado la existencia de un
crdito exigible como resultado de las edificaciones realizadas.

Cabe insistir sobre este punto, el poseedor de buena fe que haya realizado mejoras tiles o necesarias
solo podr reclamar al propietario el mayor valor que el bien hubiere adquirido como consecuencia de las
obras -esto es as debido a la influencia de las fuentes italianas y argentinas en la redaccin de nuestra
norma, las que consideran como fundamento del derecho de retencin la prohibicin del enriquecimiento
sin causa-. Es esta diferencia entre el valor del bien con anterioridad a las mejoras y el valor del bien con
posterioridad a las mismas la que define la existencia y el monto del crdito exigible por el edificador.
Esto se aplica, adems, al supuesto del dueo que decida mantener las mejoras tiles introducidas por el
poseedor de mala fe. Por tanto, no demostrndose el valor adquirido, no se configura la existencia del
crdito exigible.

En cuanto a la procedencia de la retencin, es necesario destacar dos puntos. En primer lugar, el

edificador no ha demostrado la existencia de un crdito exigible. En segundo lugar, el edificador no se
halla en posesin del inmueble. Como l mismo lo seal en su escrito de demanda a fs. 92 y lo demostr
a travs del juicio, por contradictorio que parezca, con la instrumental obrante a fs. 91, donde se hace
constar su desahucio del inmueble de propiedad de la demandada, as como con las testificales de fs.
115, realizadas al tenor del cuestionario presentado por la parte actora, fs. 113 -preguntas que hacen
prueba en su contra-. Los testigos propuestos contestaron a la sexta pregunta diciendo que a la fecha de
la audiencia haban pasado ocho o nueve meses del desalojo del actor.

Es decir, el actor de la presente demanda no demostr la existencia de un crdito exigible y conexo a la

cosa, ni tampoco hallarse en posesin de ella.

Por las consideraciones vertidas, corresponde rechazar la demanda incoada por Martn Amarilla en
concepto de cobro de guaranes por mejoras y retencin de inmueble. En consecuencia, el acuerdo y
sentencia apelado debe ser confirmado.

Las costas de esta instancia deben ser impuestas a la parte recurrente y vencida, de conformidad con las
disposiciones de los arts. 205, 203 y 192 del CPC.
Los Dres. Bajac Albertini y Rienzi Galeano manifestaron: Adherirse al voto que antecede por sus mismos
fundamentos.

Por los mritos del acuerdo que antecede, la Excma. Corte Suprema de Justicia, sala Civil y Comercial,
Resuelve: Tener por desistido al Abog. V. del recurso de nulidad interpuesto. Confirmar el acuerdo y
sentencia apelado. Imponer las costas de esta instancia a ala recurrente y perdidosa. Anotar, registrar y
notificar. Jos Ral Torres Kirmser.- Miguel Oscar Bajac Albertini.- Wildo Rienzi Galeano.- Sec.:
Alejandrino Cuevas Cceres.-