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ENGENHARIA DE
AVALIAES
- METODOLOGIA CIENTFICA -
LOCAL: U B E R L N D I A (MG)
outubro/ 2005
BRCIO DE MELO
Eng CIVIL
NDICE
1 - CONCEITUAO .......................................................................................................................................... 3
2 - ESTATSTICA BSICA............................................................................................................................... 15
5 - APLICAES PRTICAS........................................................................................................................... 60
6 - ELABORAO DE LAUDO........................................................................................................................ 76
7 - NORMAS....................................................................................................................................................... 79
8 - BIBLIOGRAFIA........................................................................................................................................... 80
9 - ANEXOS........................................................................................................................................................ 81
1 - CONCEITUAO
Inicialmente, gostaramos de apresentar as boas vindas aos participantes
deste evento, cujo objetivo consolidar a Teoria atravs da Prtica. Aqui cabe
um comentrio a respeito, com uso de lgica rudimentar, de autor
desconhecido: Teoria quando se sabe tudo, mas nada d certo. Prtica
quando tudo funciona e ningum sabe porque. Muito complicado : Quando a
Teoria e Prtica andam juntas. Nada d certo e ningum sabe porque.
Desenvolvemos este curso para apresentar mtodos e tcnicas que permitam
fazer a comparao de forma objetiva (diminuindo-se a subjetividade), e
direcionados para avaliao de bens atravs da cincia da construo de
modelos que consiste em um conjunto de instrumentos quantitativos que so
usados para construir e, em seguida, testar representaes matemticas do
mundo real. O desenvolvimento e o uso desses instrumentos constituem o
tema do que se chama econometria que visa, essencialmente, a uma
conjuno da teoria econmica com medidas concretas, usando como ponte a
teoria e as tcnicas de inferncia estatstica. Ressaltamos, entretanto, que os
conceitos no se limitam s utilizaes aqui apresentadas.
Quaisquer comentrios quanto aos assuntos aqui apresentados, queiram por
gentileza dirigir eventuais sugestes para o e-mail bricio@apis.com.br
informando inicialmente sua identificao e turma do treinamento que
participou (local e data), em seguida, na ordem crescente de nmero de
pgina da apostila na qual se encontra o que se pretende aperfeioar,
transcrevendo o texto original e a sua sugesto no sentido de mantermos o
aprimoramento constante deste material.
Esperamos que tenham BOM PROVEITO!
1.1 - AVALIAR
Sem criar polmica, podemos definir de forma simplista, Avaliar como: a
tcnica de medir comparando. No nosso caso especfico procuraremos medir
o valor de um bem.
Se pararmos para pensar, verificaremos que a todo instante estamos
comparando alguma coisa, como por exemplo:
- cursos realizados;
- compra em supermercado;
- tipos de msica, compositores, bandas;
- desempenho de empresas em relao aos concorrentes, etc.
Na maioria dos casos, a comparao est relacionada com um componente
econmico, que o Valor.
3.38 Preo
Quantia pela qual se efetua, ou se prope efetuar, uma transao
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
: 1 - DIRETOS:
: 2 - INDIRETOS:
: 2.1 - DA RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua
renda lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.
Os aspectos fundamentais do mtodo so a determinao do perodo
de capitalizao e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser
expressamente justificadas pelo engenheiro de avaliaes.
De forma simplificada, resume-se em estabelecer a estrutura de
receitas e despesas do bem, direito ou empreendimento em anlise,
montando-se o fluxo de caixa correspondente, considerado por um
determinado tempo (a sua vida econmica, por exemplo). O valor do
bem, direito ou empreendimento, obtido atravs do clculo do valor
presente liquido do fluxo, aplicando-lhe uma determinada taxa de
desconto.
Este mtodo tem sido utilizado com bons resultados no
desenvolvimento de tcnicas para avaliao de Indstrias, fundo de
comrcio, direitos sobre bens e empreendimentos imobilirios de uma
maneira em geral.
: 2.2 INVOLUTIVO
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no seu aproveitamento
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade tcnico-
econmica, mediante hipottico empreendimento compatvel com as
caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est
inserido, considerando-se cenrios viveis para execuo e
comercializao do produto.
A avaliao por este processo considera a receita provvel da
comercializao das unidades hipotticas com base em preos obtidos
em pesquisas, considera todas as despesas inerentes transformao
do terreno no empreendimento projetado, prev margem de lucro
lquido ao empreendedor, despesas de comercializao, remunerao
do capital terreno, computados em prazos viveis ao projeto,
execuo e comercializao das unidades, mediante taxas financeiras
operacionais reais, expressamente justificadas. Para aplicao deste
mtodo exige-se:
a) o imvel avaliando esteja inserido em zona de tendncia
mercadolgica com empreendimentos semelhantes ao concebido,
alm de legalmente permitidos seu uso e sua ocupao;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de caractersticas
e em quantidade absorvveis pelo mercado, no prazo
preestabelecido pelo estudo e compatvel com a realidade;
c) as formulaes matemtico-financeiras sejam expressas no laudo.
: 2.3 - EVOLUTIVO
Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores de seus
componentes. Caso a finalidade seja a identificao do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercializao.
: 2 - QUANTIFICAO DE CUSTO
Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de oramentos
sintticos ou analticos a partir das quantidades de servios e respectivos
custos diretos e indiretos.
Raramente utilizamos este mtodo de forma isolada, estando
normalmente conjugado com o Comparativo de Dados de Mercado.
Existem alguns cuidados que devem ser tomados na sua utilizao:
- considerar a utilidade do bem no contexto da avaliao;
- ponderar a evoluo tecnolgica dos materiais e tcnica construtiva;
- analisar a necessidade e utilidade de cada benfeitoria;
- manifestar-se sobre o fator de comercializao.
Estes cuidados so importantes medida que procuramos valor de
mercado do bem, e sabemos que o custo de reproduo (custo de
novo) apresenta como resultado, via de regra, vieses no condizentes
com a realidade de mercado.
Com as observaes acima, chamamos este mtodo de Custo de
REEDIO (custo depreciado).
Dessa forma, a utilizao deste mtodo deve ser evitada quando se
busca obter o valor de mercado. Entretanto, pode servir como um
parmetro a mais para se calcular ou arbitrar o valor de mercado de
um bem.
Finalmente, destacamos que este mtodo encontra aplicao
perfeitamente adequada nos casos de avaliaes para efeito de seguro,
indenizaes sobre danos materiais em imveis (sinistros), anlise de
investimentos, etc.
- TERRENOS URBANOS:
- rea;
- frente e profundidade;
- distncia de plos atrativos (avenidas, praia, shopping, etc;)
- distncia de plos desvalorizantes (favelas, indstrias, depsitos de
lixo, etc);
- localizao (bairro);
- vizinhana;
- topografia;
- infraestrutura (meio-fio, pavimentao, luz, gua, esgoto, iluminao
pblica, guas pluviais, transporte coletivo, correios, coleta de lixo);
- vias de acesso;
- orientao em relao aos pontos cardeais;
- situao na quadra (esquina ou meio de quarteiro);
- ndice de aproveitamento ou capacidade de construo;
- taxa de ocupao permitida;
- nvel de rudo;
- nvel em relao a rua;
- data da informao;
- possibilidade de inundao;
- tipo de uso permitido (residencial/comercial/misto);
- LOJAS:
- rea til e total;
- frente;
- localizao;
- porcentagem da rea da loja, na rea total;
- forma de pagamento.
- CASAS:
- rea do terreno;
- frente do terreno;
- rea construda;
- taxa de construo (relao entre a rea construda e a rea do
terreno);
- localizao (bairro);
- padro de acabamento;
- idade de construo e estado de conservao;
- distncia de plos atrativos (avenidas, praia, shopping, etc;)
-distncia de plos desvalorizantes (favelas, indstrias, depsitos de
lixo, etc);
-forma de ocupao do terreno (possibilidade de reforma/ampliao);
- projeto arquitetnico (obsoletismo e adequao ao local);
- paisagismo;
- IMVEIS RURAIS:
- ver casos prticos itens 5.4; 5.5 e em especial, o item 5.8.
: 2 - MONOPLIO
A medida em que o mercado no atenda a estes pressupostos, ele perde
a condio de Perfeito e tende a configuraes imperfeitas. No
extremo dos mercados imperfeitos encontra-se o Monoplio, que
apresenta como caractersticas:
- existncia de somente um fornecedor do bem;
- h barreiras entrada, impedindo a mobilidade de fatores;
- o monopolista conhece a estrutura e a formao de seus custos e a
funo demanda do mercado, e age no sentido de maximizar seu
lucro, regulando a oferta.
: 4 - OLIGOPLIO
- pequeno nmero de empresas controla parcela expressiva do
mercado;
- interdependncia entre as empresas, pois cada uma formula suas
polticas levando em conta os efeitos que tero sobre suas rivais;
- forte bloqueio entrada de concorrentes;
- produtos homogneos ou diferenciados;
- tendncias concentrao de capitais atravs de fuses;
- tendncia formao de cartis e rigidez de preos.
: 5 - MONOPSNIO
- uma nica empresa compradora de determinado produto;
- preo determinado pelo comprador.
Exemplo: fbrica de cigarro na aquisio de fumo em determinadas
localidades.
: 6 - OLIGOPSNIO
- poucas empresas compradoras;
- preo do produto determinado pelos demandantes;
- grande dificuldade de entrada no mercado para novos
compradores.
Exemplo: indstria automobilstica, agroindstrias.
: 7 - MERCADO IMOBILIRIO
Pelas caractersticas, verifica-se que o Mercado Imobilirio enquadra-se
como mercado imperfeito, em particular o Mercado de Concorrncia
Monopolista, havendo tambm casos de monoplios setorizados.
: 8 - VIOLAES DA CONCORRNCIA
Observam-se no mercado tambm algumas imperfeies que impedem o
que se poderia chamar seu comportamento natural. Essas imperfeies
esto relacionadas ao poder de mercado e s formas de atingi-lo ou
mant-lo. o caso do truste, dumping e cartel.
O truste o tipo de estrutura em que vrias empresas, j detendo a maior
parte do mercado, combinam-se ou fundem-se para assegurar esse
controle, estabelecendo preos elevados que lhes garantam altas
margens de lucro.
: 9 - DIAGNSTICO DE MERCADO
Deve, tanto quanto possvel, ser composto dos itens:
: 1 - ESTRUTURA
Devem ser analisados os seguintes aspectos:
- grau de concentrao de vendedores: nmero e distribuio dos
vendedores;
- perfil do universo de compradores: nvel de pulverizao, classes
de renda, estratos sociais;
- grau de diferenciao do produto: quais produtos so oferecidos
pelos vendedores;
- condies de entrada e sada de vendedores e compradores, do
mercado: liquidez.
: 2 - CONDUTA
Observar os seguintes aspectos:
- poltica de preos dos vendedores: isolada ou em cartel, formas
de pagamento, introduo de novos produtos, campanhas
promocionais.
: 3 - DESEMPENHO
Apresentar apreciao sobre:
- tendncias em funo dos resultados alcanados;
- implantao de novos empreendimentos;
- liquidez: velocidade de vendas;
- mercados subjacentes.
Este curso no abordar a sua parte conceitual, pois dever ser objeto de
curso a parte (a exemplo do Curso Viabilidade e Avaliao de
Empreendimentos) ou, como j afirmamos, adquirido atravs de
autodidatismo.
2 - ESTATSTICA BSICA
n
Valores isolados simples: X = xi
i=1
n
(a) (b)
:2 - VARINCIA (S2)
o quadrado do desvio-padro.
S = di2
2
S2 = xi2 - (xi)2
n-1 n para dados isolados
n-1
S2 = xi2 fi - ( xi di )2
n para dados isolados ponderados
n-1 ou distribudos em classe
3 - ESTATSTICA INFERNCIAL
3.1 - HISTRICO
: 1 - ESCOLA CLSSICA
:2 - ESCOLA CIENTFICA
- ESTATSTICA INFERNCIAL
- ENGENHARIA ECONMICA
Podemos afirmar, portanto, sem temor de estarmos sendo levianos, que esta
Escola veio para ficar. O fato de admitir que o mercado imobilirio no
esttico e est intimamente atrelado s condies e variaes da economia do
pas, a maior segurana de ser perene. Com a proliferao da utilizao de
micro-computadores e sua evoluo tecnolgica, a tendncia o
aperfeioamento das tcnicas e o surgimento de novas tecnologias, dentre
outras, j podemos enumerar: redes neurais, regresses espaciais, e dentre
estas, a regresso ponderada geograficamente, GWR do ingls
(Geographically Weighted Regression) que utiliza fundamentos de
geoprocessamento e geoestatstica.
3.3 - VARIVEIS
A anlise visual dos pontos plotados na figura acima indica uma tendncia de
formar valores de Y decrescentes, medida que crescem os valores de X. Ao
invs de traarmos visualmente uma curva interpolando os pontos, podemos
definir matematicamente vrias funes que podem ser ajustadas aos pontos
grficos. Alm disso, podemos calcular, dentre as curvas ajustadas, a de
melhor aderncia aos pontos, demonstrando as condies e limitaes da
ajustagem.
A involuo dos pontos a curva tem o nome de Regresso, enquanto que a
quantidade de aderncia mede a Correlao entre 2 variveis cotejadas (Y e
X) sem influncia de demais Xi.
A forma utilizada para efetuar estudos de correlao e regresso o Mtodo
dos Mnimos Quadrados Ordinrios, que assim concebido:
- propondo-se uma determinada funo matemtica a ser ajustada, busca-
se minimizar o quadrado da distncia dos pontos ao modelo eleito;
- este ajuste resultar em parmetros de controle, os quais so analisados
quanto sua consistncia;
- em seqncia ou paralelamente, testam-se outros modelos, confrontando-
se com os demais, concluindo-se pelo de melhor aderncia;
- esta funo eleita fornecer a imagem de comportamento de Y em estudo;
- poder ocorrer que a melhor explicao encontrada no sirva para
estimaes estatsticas (anlise dos parmetros de controle, o que
veremos adiante), descartando-se a hiptese de pressuposto de causa(s)
e efeito(s) correlacionados.
Y = varivel dependente;
X1, X2, X3,........Xn = variveis independentes.
: 1 - COLINEARIDADE;
: 2 - COEFICIENTE DE CORRELAO;
r = 0,00.........nula
r = 1,00........perfeita
: 3 - COEFICIENTE DE DETERMINAO
2
Rajustado (
= 1 1 R2 )[ (N 1) (N K )]
onde K o nmero de regressores.
O coeficiente de determinao ajustado, que pode ser negativo, tem uma
srie de propriedades que o tornam uma medida da qualidade do
ajustamento melhor do que o R2: Quando so acrescentadas novas
variveis ao modelo de regresso, R2 sempre aumenta, enquanto que o
ajustado, pode subir.
2
Dica: se Rajustado 85% R 2 ,H varivel indesejada no modelo.
: 4 - NVEL DE SIGNIFICNCIA ()
:5 TESTE DE HIPTESES
Este o teste que nos permite concluir sobre a aceitao ou rejeio das
variveis e do modelo estatstico. Duas hipteses so consideradas:
:9 - AUTO-REGRESSO
- - - - - -
. . . . . .. .
. . . . . .
SOMATRIOS DIF2 ei2
onde:
Xi e Yi = valores observados; Yest = valores estimados pelo modelo, e ei
= resduo;
n 2
DIF
d = 2
n 2
ei
1
Nveis de significncia exatos para d no so disponveis, mas Durbin e
Watson tabelaram os limites inferiores (dL) e superiores (dU) para vrios
valores de n (nmero de amostras) e K (nmero de variveis explicativas).
Assim, O valor de d deve ser comparado com um valor tabelado,
identificado pelo nmero de elementos da amostra (n), nvel de
significncia () e nmero de regressores (K).
Considerando HO como a hiptese nula (no existe auto-correlao)
sumariza-se a seguir o teste de Durbin-Watson: :
- Se 0 < d < dL ou 4 - d < dL < 4; Existe autocorrelao,
respectivamente, positiva e negativa, ao nvel de significncia
estabelecido;
- Se dU < d < 2 ou 2 < d < 4 - dU; Aceita-se Ho, portanto, no existe
autocorrelao ao nvel de significncia estabelecido;
- Nos demais casos o teste inconclusivo.
:10 - HOMOCEDASTICIDADE
:11 - MULTICOLINEARIDADE
:10 - OUTLIERS
A anlise visual dos pontos plotados indica uma tendncia de formar valores
unitrios decrescentes, medida que crescem as reas dos terrenos.
Ao invs de traarmos visualmente uma curva interpolando os pontos,
podemos definir matematicamente vrias funes que podem ser ajustadas
aos pontos grficos. Alm disso, podemos calcular, dentre as curvas
ajustadas, a que melhor aderncia tem aos pontos, demonstrando as
condies e limitaes da ajustagem.
Enfim, o procedimento sempre o mesmo, dependendo do profissional, com
maior ou menor grau de perspiccia tcnica.
: 1 - ALGORTMO
Y = A + B.X , onde
ALGORTMO BSICO
(Xi)2
Sxx = Xi2 - -----------------
N
(Yi)2
Syy = Yi2 - -----------------
N
Xi . Yi
Sxy = (Xi . Yi) - ---------------
N
: 2 - COEFICIENTE DE CORRELAO
Sxy
r = -----------------------
(Sxx . Syy)0,5
: 3 - COEFICIENTE DE DETERMINAO
Y = A + B.X
Sxy _ _
B = ---------- e A = Y - B. X
Sxx
Onde:
_ _
X e Y so as mdias aritmticas simples de cada varivel.
B . (Sxx) 0,5
t (B) = --------------- que deve ser comparado com t crtico
(VR)0,5
Quando:
- t (B) > t crit admitimos que a varivel importante, e aceita no
modelo;
- t (B) < t crit admitimos que a varivel no importante, e retirada
no modelo.
: 5 - ANLISE DA VARINCIA
Syy - B2 . Sxx
VR = ---------------------
N-K-1
B2 . Sxx
Fobs = ---------------------- (ABCISSA "F" DE SNEDECOR)
VR
- 2a entrada: N - K - 1;
- 3a entrada: K;
Coteja-se Fobs com Fcrit:
: 6 - INTERVALO DE CONFIANA
Onde:
_
1 (Xest - X) 2
Q = tcrit . (VR)0,5 . [ ----- + ----------------- ]0,5 , onde
N Sxx
Y=A+BX
:7.1 - POTENCIAL
y = a xb
Ln y = Ln a + b Ln x
Y = Ln y ; A = Ln a ; B = b ; X = Ln x
Y=A+BX
a = eA ; b=B
:7.2 - EXPONENCIAL
y = a bx
Ln y = Ln a + x Ln b
Y = Ln y ; A = Ln a ; X = x ; B = Ln b
Y=A+BX
a = eA ; b = eB
:7.3 - LOGARTMICA
y = a + b Ln x
Y=y ; A = a ; X = Ln x ; B = b
Y=A+BX
a=A ; b=B
:7.4 - HIPERBLICA 1
y = a + b/x
y = a + b . 1/x
Y=y ; A = a ; b = B ; X = 1/x
Y=A+BX
a=A ; b=B
:7.5 - HIPERBLICA 2
1
y = ---------------
a+bx
1/y = a + b x
Y=A+BX
a=A ; b=B
:7.6 - PARABLICA
y = a + b x2
y=a+bX
Y=y ; A = a ; b = B ; X = x2
Y=A+BX
a=A ; b=B
: 7.7 - EXEMPLO
________________________________________________________
: 1 - ALGORTMO BSICO
i EXPLICATIVA EXPLICADA OPERAES
2 2 2 2
Xi Ln Xi Yi Ln Yi Xi Yi (Ln Xi) (Ln Yi) Xi . Yi Xi * Ln Yi Yi * Ln Xi Ln Xi * Ln Yi
1 30 3,4012 1.200 7,090 900 1.440.000 11,568 50,269 36.000 212,702 4.081,437 24,115
2 80 4,38 1.100 7,003 6.400 1.210.000 19,202 49,043 88.000 560,245 4.820,229 30,688
3 100 4,61 1.000 6,908 10.000 1.000.000 21,208 47,717 100.000 690,776 4.605,170 31,811
4 130 4,87 980 6,888 16.900 960.400 23,693 47,438 127.400 895,382 4.770,184 33,525
5 150 5,01 980 6,888 22.500 960.400 25,106 47,438 147.000 1.033,133 4.910,423 34,511
6 210 5,35 800 6,685 44.100 640.000 28,592 44,684 168.000 1.403,768 4.277,686 35,743
7 280 5,63 700 6,551 78.400 490.000 31,751 42,917 196.000 1.834,302 3.944,353 36,914
8 320 5,77 660 6,492 102.400 435.600 33,274 42,149 211.200 2.077,517 3.807,092 37,449
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12]
A = 7,1573113
(-0,002118888)2 * 70.350
Fcalc = ------------------------------------------ = 369,8785
0,0008539274667
Clculo de t obs:
Verificao de t crit:
- N-K-1 = 8-1-1 = 6
- significncia 0,5% t crit = 3,707428
+--------------------------------------------------+
| Ln y = 7,1573113 - 0,002118888 x |
+--------------------------------------------------+
+-------------------------------------------------+
| y = 1.283,455463 * 0,997883355x |
+-------------------------------------------------+
: 6 - CLCULO DO AVALIANDO
y = 1.283,455463 * 0,997883355(275)
1 (275 - 162,50)2
Q = 1,44 * 0,0008539270,5 *[ ----- + ------------------------]0,5
8 70.350
Q = 0,023235631
Ou na forma direta:
R$ 700,21/m2 <= y <= R$ 733,52/m2
:7 - VERIFICAO DE AUTO-REGRESSO
Considerando-se que no h varivel serial envolvida, no h
necessidade de se verificar auto-regresso.
:8 - VERIFICAO DE HOMOCEDASTICIDADE
1...... -0,13
2...... +0,52
3...... -1,29
4...... +0,20
5...... +1,65
6...... -0,95
7...... -0,44
8...... +0,44
:10 - OUTLIERS
n
MMQ minimiza $ 2i = $ 12 + $ 22 + $ 23 + $ 24
i =1
i =1
Y Y2 = $ 0 + $ 1X 2 + $ 2
^44
^22
^11 ^33
Y$i = $ 0 + $ 1X i
X
Tabela 2 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de
modelos de regresso linear
Graus III II I
Pontos Mnimos 18 11 7
3, 5, 6 e 7, com
Todos, no
Itens obrigatrios no os demais no 3, 5, 6 e 7 no mnimo
mnimo no grau
grau correspondente mnimo no grau no grau II
I
II
Tabela 3 - Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80% em
30% 30%-50% >50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar subseo 9.1.
Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo da quantificao do custo de benfeitorias
Graus III II I
Pontos mnimos 7 5 3
1, com os demais
Itens obrigatrios no 1 e 2, no mnimo todos, no mnimo
no mnimo no
grau correspondente no grau II no grau I
grau II
Nota Observar subseo 9.1.
Tabela 10 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo involutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 22 13 9
2,6,7 e 8, com os
Itens obrigatrios no 2,6,7 e 8, no Todos, no mnimo
demais no mnimo
grau correspondente mnimo no grau II no grau I
no grau II
Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo evolutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 8 5 3
1 e 2, com o 3 no
Itens obrigatrios no 1 e 2, no mnimo no Todos, no mnimo
mnimo no
grau correspondente grau II no grau I
grau II
5 - APLICAES PRTICAS
Avaliar um terreno de 450 m2, com frente de 18,00 m, situado em zona residencial, padro
alto. Na pesquisa foram obtidos 15 dados:
REGRESSO
############################################## 08-10-2005/11:00:59
REGRESSAO MULTIPLA
Registros: do 1 ao 15 Arquivo : EXE1
-------------------------------------------------------------------------------------------------
MODELO :
VU = 22.33845- 160.1709*1/FRENTE+ 11.07809*USO
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Aqui verificamos se o modelo coerente, ou seja, se as variveis apresentam os
comportamentos admitidos como premissas. Neste caso, quando a FRENTE e USO
aumentam, o Valor Unitrio VU tambm aumenta, portanto coerente.
ERRO PADRO DA REGRESSO (s) = 1.615107
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
ANALISE DA VARIANCIA
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
NATUREZA DA SOMA DOS GRAUS DE MEDIA DOS VALOR DE F
VARIAO QUADRADOS LIBERDADE QUADRADOS OBSERVADO
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
REGRESSO 1547.227 2 773.6133
SUMARIO ESTATISTICO
-------------------------------------------------------------------------------------------------
VARIVEIS MEDIA DESVIO PADRO
-------------------------------------------------------------------------------------------------
VU 31.20933 10.61848
1/FRENTE 7.372263E-02 1.798517E-02
USO 1.866667 .9904304
-------------------------------------------------------------------------------------------------
############################################## 08-10-2005/11:02:52
C A L C U L O DO V A L O R DE VU
Registros: do 1 ao 15 Arquivo : EXE1
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MODELO :
VU = 22.33845- 160.1709*1/FRENTE+ 11.07809*USO
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DADOS:
Dados do registro 16
FRENTE = 18 USO = 2
T TABELADO = 1.356
RESULTADOS:
VU = 35.59625
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INTERVALO DE CONFIANA
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TIPO DE INTERVALO LIMITES - INFERIOR SUPERIOR
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GLOBAL 34.7379 36.4546
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O T tabelado obtido na tabela de Student, com duas entradas, a saber:
- confiabilidade mxima de 80%;
- N-K-1 (graus de liberdade residual), onde:
N = nmero de eventos utilizados;
K = nmero de variveis explicativas.
VALOR DO TERRENO:
R$ 16.000,00
____________________________________________________________
ELEM DISTNCIA PREO UNITRIO
N (D) EM m (U) em R$/m2
____________________________________________________________
- x y
------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 30 1.200,00
------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 80 1.100,00
------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 100 1.000,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
4 130 980,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
5 150 980,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
6 210 800,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
7 280 700,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
8 320 660,00
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AVALIANDO 275 ?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
______________________________________________________________
ELEM DISTNCIA REA PREO UNITRIO
N (DIST) EM m (m2) (UNIT) em R$/m2
______________________________________________________________
1 1.800 2.500 14,00
------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 450 2.800 25,50
------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 1.350 7.700 11,50
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
4 500 11.000 15,75
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
5 720 12.000 13,00
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
6 1.600 14.700 8,60
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
7 200 14.800 17,10
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
AVALIANDO 1.000 13.000 ?
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
_____________________________________________________________
ELEM PREO UNIT REA Agric N L/O Sul Parcelas
N (Pu) em Sc/Ha (Ha) (Ha)
_____________________________________________________________
- y x1 x2 x3 x4 x5 x6
------------------------------------------------------------------------------------------------------
1 125 2.770 2.200 30 1 1 3
------------------------------------------------------------------------------------------------------
2 120 200 200 1 15 1 2
------------------------------------------------------------------------------------------------------
3 167 597 597 7 1 1 4
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
4 90 2.300 2.000 1 100 75 5
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
5 130 1.000 1.000 1 1 5 2
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
6 120 500 400 1 1 35 4
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
7 100 650 650 1 42 75 4
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
8 90 1.612 800 1 1 45 5
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
9 50 1.200 1 60 1 1 2
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
10 136 450 450 4 1 1 1
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
11 50 9.317 4.800 1 100 75 6
-----------------------------------------------------------------------------------------------------
? 300 300 1 1 75 1
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Avaliar uma casa de 280 m2, edificada sobre terreno de 420 m2, com 12 anos
de idade aparente, padro de acabamento 8.
N UNIT REA GAR PADR LOCAL FINAN IDADE DEPEND UNID TRANSAO
1 34.425,05 176 1 8 1 1 0 1 1 2
2 37.333,82 110 2 8 1 1 0 2 1 2
3 31.726,73 90 1 7 1 1 3 1 2 2
4 33.645,59 64 1 7 1 1 3 1 2 2
5 42.622,95 183 2 9 1 1 5 2 1 2
6 24.521,74 115 2 6 1 1 0 1 1 2
7 29.090,91 165 2 7 2 1 0 2 1 2
8 37.181,82 165 2 7 2 2 0 2 1 2
9 42.729,17 288 3 10 2 2 0 2 1 2
10 45.454,55 220 2 8 1 2 0 2 1 2
11 37.008,93 224 3 9 1 2 0 2 1 1
12 42.000,00 190 3 9 1 2 0 2 1 1
13 37.448,13 241 3 9 1 2 0 2 1 1
14 33.836,31 66 1 7 2 2 0 1 2 2
15 37.184,44 88 2 7 2 2 0 2 2 2
AVALIANDO 170 1 8 1 2 0 2 1 1
Observao : Divida os nmeros da coluna UNIT por 100, aps a insero de todos os dados
e de ter salvado o arquivo.
HISTRICO
Neste caso prtico, para obter o valor das terras foi utilizado o
mtodo comparativo direto com tratamento dos elementos pesquisados atravs
da estatstica inferncial (regresso mltipla), o qual permite explicar a
formao do valor procurado de forma fundamentada, diminuindo-se a
subjetividade. Como os elementos da pesquisa no so semelhantes ao
elemento avaliando quanto a destinao procedemos a um tratamento
metodolgico que consistiu em convert-lo em uma fazenda de pecuria -
destinao dos elementos comparativos - computando as benfeitorias
aproveitveis para essa atividade nele existentes. Justifica-se esse
critrio por ser a pecuria de corte a principal atividade rural da regio
e que determina a inexistncia de demanda por terras de cultura. Ofertas,
mesmo de pequenas propriedades, enfatizam a existncia de infraestrutura
para a produo pecuria (pastagem, curral, audes etc.) demonstrando sua
importncia na formao do valor. O acesso outro fator a ser considerado
uma vez que a exgua rede de vias pavimentadas, a inexistncia de pedras
na regio e as chuvas abundantes restringem o transito at os imveis.
O processo inferncial consiste na obteno de uma relao
significativa entre a varivel explicada (incgnita) e uma ou mais
variveis explicativas (regresso simples ou mltipla), com base na
anlise conjunta dos dados coletados na pesquisa.
Partimos das seguintes convices formadas durante a pesquisa:
a) a pastagem o principal fator valorizante dos imveis
pesquisados;
b) no h demanda por terras de agricultura que a destinao para
a qual foi preparado o imvel avaliando;
c) o mercado para terras na regio, principalmente para grandes
reas, visa a formao de pastos e a explorao pecuria;
d) os plantios de cana do imvel avaliando encontram-se
inaproveitveis comercialmente, contudo, podem ser utilizados para pastejo
tanto da cana remanescente quanto das forrageiras invasoras (Brachiaria
decumbens e Pueraria phaseoloides).
CLASSES NOTA
--------------------
0,00 - 22,22 1
22,22 - 44,44 2
44.44 - 66,66 3
66,66 - 88,88 4
--------------------
Casas: relacionou-se a rea das casas com a rea de pastagem,
sensibilizada por um fator de depreciao, sendo os valores obtidos
separados em quatro classes, a exemplo do item cercas.
rea de pastagem (Ha)
Casa = ----------------------- x f
rea construda (m)
ELEMENTO CASAS ELEMENTO CASAS
(n) (Ha/m2) (n) (Ha/m2)
---------------------------------------------------
01 0,18 16 8,33
02 0,20 17 9,99
03 0,06 18 14,28
04 1,99 AVL 5,84
05 1,17
06 2,42
07 6,00
08 0,00
09 3,99
10 3,52
11 0,41
12 6,74
13 0,00
14 7,50
15 3,00
---------------------------------------------------
CLASSES NOTA
--------------------
0,00 - 3,57 1
3,57 - 7,14 2
7,14 - 10,71 3
10,71 - 14,28 4
--------------------
Curral: foi considerada a rea do curral que estima o nmero de
animais que ele pode comportar. Introduziu-se um fator de depreciao em
PAST = Pastagem
6 - ELABORAO DE LAUDO
a) identificao do solicitante;
c) objetivo da avaliao;
Indicar.
4. FINALIDADE DA AVALIAO
Indicar outras informaes relevantes, tais como: alerta sobre dvidas, nus,
gravames, invases, posseiros, benfeitorias no averbadas, riscos de
inundao, restries de rgos de proteo ambiental ou de concessionrias
de energia eltrica e telecomunicaes, projeto de desapropriao, patrimnio
histrico, pioneirismo do empreendimento, obsoletismo.
7 - NORMAS
8 - BIBLIOGRAFIA
9 - ANEXOS