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PRESENTACIN
E l Plan de Mejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio (2009-2012)
tiene como objetivo final mejorar la eficiencia y competitividad de las pequeas y
medianas empresas comerciales, con el fin de lograr un equilibrio armnico de la es-
tructura del sector, donde coexistan diversos formatos de empresa y establecimientos
que garanticen un suficiente grado de competencia y la libertad de eleccin de los con-
sumidores.
En los ltimos aos, la adaptacin del sector comercial espaol a un entorno cam-
biante y especialmente a las demandas de los consumidores, ha venido acompaada,
por el lado de la oferta, por la emergencia de nuevos conceptos comerciales minoristas,
como son los centros comerciales.
El alto grado de atraccin que los centros comerciales ejercen sobre los consumidores
ha contribuido a la evolucin positiva de este formato comercial, convirtindose tambin
en una oportunidad para el comercio minorista, que encuentra en ellos una ocasin para
complementar los servicios que ofrecen los establecimientos ms grandes en el marco
de un espacio compartido que posibilita la sinergia comercial de todos ellos.
Estos cambios en el mercado han ocasionado nuevas relaciones contractuales que
pueden resultar de cierta complejidad para los profesionales del sector comercial mino-
rista. Por ello, y amparados por las actuaciones que promueve el mencionado Plan de
Mejora de la Productividad y Competitividad en el Comercio, como son las dirigidas a
mejorar la informacin del sector, se decidi la elaboracin y publicacin de la Gua de
ayuda al comerciante para la apertura de establecimientos en centros comerciales.
El objetivo de esta gua es informar a los futuros comerciantes sobre los aspectos
ms importantes que debern abordar en el proceso de apertura de un establecimiento
en un centro comercial, dando a conocer la singularidad de este proceso de manera sen-
cilla y prctica, con el nimo de que ello contribuya a prever aquellos obstculos que pu-
dieran surgir y a proporcionar respuestas a los mismos.
Esta gua de ayuda al comercio interior se enmarca en la poltica del Gobierno de Es-
paa que, hacindose eco de las demandas y necesidades del sector comercial, ha
hecho una firme apuesta por su crecimiento y por la eliminacin de los obstculos que
impidan su desarrollo y modernizacin.
En este sentido, la Secretara General de Turismo y Comercio Interior ha impulsado
y coordinado, a travs de la Direccin General de Comercio Interior, la elaboracin de
esta Gua, que esperamos que sea bien acogida por aquellos profesionales que tengan
previsto desarrollar su actividad en un centro comercial. Mi felicitacin a quienes han
participado en la realizacin y edicin de la misma.
Joan Mesquida
Secretario General de Turismo y Comercio Interior
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Introduccin
Formatos Tradicionales
Muy Grande 16 1.738.460 3.027
Grande 67 3.449.177 8.613
Mediano 106 3.051.779 8.281
Pequeo 142 1.650.363 7.364
Galera Hipermercado 104 1.231.952 2.174
Formatos Especializados
Parque Comercial 41 1.389.404 960
Centro de Fabricantes 12 207.198 863
Centro de Ocio 26 518.562 975
Total 514 13.236.895 32.257
Excluidas Grandes Superficies 9.481.108 30.606
Superficie media del local comercial : 310 m S.B.A.(1) 2
Finales Ao 2009
Superficie (miles m2) 112.301 13.237 11,8%
Ventas (millones de ) 286.072 40.650 14,2%
Empleo (miles de personas) 3.387 314 9,3%
Afluencias (millones de personas) 1.730
PARTE I. DEFINICIONES
1. El centro comercial
Segn la definicin de la Asociacin Espaola de Centros Comerciales (AECC),
que recoge y adapta la creada por el International Council of Shopping Centers
(ICSC), un centro comercial es un conjunto de establecimientos independientes,
planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad,
y cuyo tamao, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complemen-
tarias estn relacionadas con su entorno, disponiendo de una imagen y gestin
unitaria de forma permanente.
En esta definicin son fundamentales, por tanto, los siguientes criterios:
S El centro comercial debe estar integrado por varios establecimientos
independientes, por lo que no seran centros comerciales los grandes
almacenes y los hipermercados, funcionando aisladamente, y s los
mercados tradicionales y las galeras comerciales urbanas del centro
ciudad.
En este ltimo caso, no hay que confundir un centro comercial abierto, pro-
movido por una empresa, con el Centro Comercial Abierto, normalmente creado
por una asociacin de comerciantes del centro o de una zona comercial de la
ciudad y que integra un nmero determinado de locales comerciales indepen-
dientes, situados en la calle.
En esta gua nos vamos a referir, exclusivamente, a los centros comerciales,
sean abiertos o cerrados, que han sido gestados por un promotor especializado,
y que se organizan en base a los criterios recogidos en la definicin de centro
comercial que da la AECC.
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RESPONSABLE DE PROYECTO
DIRECTOR GERENTE
EQUIPOS TCNICOS DIRECTOR TCNICO DIRECTOR COMERCIAL EQUIPOS JURDICOS
EQUIPO DE GESTIN
PREVENCIN DE RIESGOS PROYECTOS Y OBRAS COMERCIALIZACIN IMAGEN Y RRPP
HIGIENE Y SALUD PRIVATIVAS
DIRECTOR DE PATRIMONIO
Limpieza, Seguridad E.
Tcnicas, Publicidad
MERCHANDISING
MEDIANAS SUPERFICIES PLAZAS ZONA DE OCIO Y RESTAURACIN
S Los pasillos pblicos (Mall) suelen ser los mejores lugares para ins-
talar las actividades comparativas, como es el equipamiento de la
persona. Los clientes pasean a lo largo de los pasillos y recorren las
fachadas de las tiendas, de manera similar a como lo haran en cual-
quier calle comercial de la ciudad.
1. El contrato de arrendamiento
Se entiende por arrendamiento de local aquel contrato en el que una persona
o entidad jurdica (el arrendador) cede a otra (el arrendatario) el uso de una edi-
ficacin cuyo destino principal no es el de satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario, sino desarrollar en la finca otras actividades dis-
tintas.
En el caso de los centros comerciales las actividades que se pueden des-
arrollar son preferentemente las vinculadas con el comercio, aunque tambin
hay sitio para el ocio, la restauracin y los servicios. En ocasiones, incluso
la propia actividad comercial se encuentra estrictamente limitada y, en la ma-
yora de los casos, es muy difcil modificar el uso comercial establecido en un
contrato.
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2. El arrendatario
Puede suscribir un contrato de arrendamiento de un local en un centro co-
mercial cualquier persona fsica o jurdica con capacidad para obrar. Lo normal
y aconsejable, es que la figura jurdica que arriende sea una sociedad limitada
(S.L.), creada con el objetivo especfico de explotar una actividad comercial en
ese determinado local. El objeto es limitar el riesgo econmico del comerciante
a esa sola operacin comercial y que un mal negocio no contagie al resto de
operaciones comerciales, o patrimonio del comerciante.
Por parte del arrendador debe firmar la persona o personas, en representa-
cin de la sociedad promotora o propietaria, que cuenten con el correspondiente
otorgamiento de poderes en escritura pblica.
3. La actividad comercial
En los centros comerciales rige el principio de que el arrendamiento de un
local comercial debe estar sujeto a la actividad comercial que en l se va a ejer-
cer. Es un mandamiento ineludible de los centros comerciales por el que se ga-
rantiza una adecuada convivencia entre los diferentes comerciantes que
cohabitan bajo un mismo techo. De esta manera, debe figurar en el contrato de
arrendamiento:
S Tanto la actividad comercial que se va a ejercer durante el perodo
de duracin del contrato.
5. El local comercial
Se arrienda un determinado local, considerado como cuerpo cierto, libre de
cargas y ocupantes, con un determinado tamao, uso, caractersticas y servicios
comunes y privativos adscritos al mismo. En los casos de centros comerciales
en construccin se admite una cierta variacin en cuanto a la superficie del local
entregado, diferencia a partir de la cual el arrendatario puede desistir del alquiler.
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2. Sus objetivos
El reglamento interno persigue los siguientes objetivos generales:
a) Establecer la organizacin general y las condiciones de funciona-
miento del centro comercial.
b) Regular la utilizacin de los elementos del inmueble.
c) Determinar las modalidades de explotacin de las distintas activida-
des comerciales y prestaciones de servicios ejercidas en el centro.
d) Organizar la gerencia del centro comercial, definiendo las diferentes
categoras de gastos y cargas, a travs del presupuesto de gastos,
y el principio de distribucin de los mismos entre los diferentes tipos
de locales.
e) Precisar las modalidades de aplicacin del reglamento y las sancio-
nes aplicables en caso de infraccin.
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PARTE V. El PlIEGO DE
CONDICIONES TCNICAS
El pliego de condiciones tcnicas tiene por objeto describir, de una forma ge-
neral, las caractersticas del centro comercial, sobre todo en lo relacionado con
zonas comunes y su equipamiento, as como dar una idea de las caractersticas
constructivas de los locales privados, de las condiciones en que sern entre-
gados por el arrendador y de las obras que debern ejecutadas por el arren-
datario.
b) Aparcamiento
l) Suministro de fluidos
m) Vigilancia
n) Limpieza
o) Horarios de trabajo
p) Seguridad
q) Salud e higiene
El pago del IVA por parte del arrendatario depender del rgimen de IVA. al
que est sujeto:
S Si esta en rgimen ordinario, las cuotas soportadas sern deducibles
en su totalidad al realizar su declaracin por el impuesto, salvo que
desarrolle una actividad exenta.
Hay que considerar, en cualquier caso, que la renta mnima garantizada que
se estipula en el contrato de arrendamiento puede verse complementada a final
de ao a causa de la aplicacin de un porcentaje pactado en contrato sobre la
cifra de ventas que haya realizado el comerciante en el local (renta variable) a
lo largo del ejercicio fiscal.
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Glosario de Trminos