Atln Fin2016 1y Rev N HR

EXCELSA NEKRETNINE d.d.
, DUBROVNIK
GODINJE IZVJEE I
FINANCIJSKI IZVJETAJI
31. PROSINCA 2016.
Sadraj Stranica
Odgovornosti Uprave 3
Izvjee neovisnog revizora dioniarima i Upravi drutva Excelsa 4

nekretnine d.d..
Godinje izvjee 6
Financijski izvjetaji 10
ODGOVORNOST UPRAVE
Uprava je odgovorna za svaku poslovnu godinu pripremiti financijska izvjea koja daju istinit i vjeran
prikaz financijskog poloaja Drutva, rezultata poslovanja i novanih tokova, u skladu s vaeim
raunovodstvenim standardima, te je odgovorna za ispravno voenje raunovodstvene evidencije
potrebne za pripremu financijskih izvjea u bilo koje vrijeme. Uprava ima opu odgovornost za
poduzimanje raspoloivih mjera u cilju ouvanja imovine Drutva te u spreavanju i otkrivanju
prijevara i ostalih nepravilnosti.
Uprava je odgovorna za odabir prikladnih raunovodstvenih politika u skladu s vaeim

raunovodstvenim standardima i za dosljednu primjenu istih; donoenje odluka i procjena koje su
razumne i razborite; te pripremu financijskih izvjea temeljem principa neogranienosti vremena
poslovanja, osim ako je pretpostavka da e Drutvo nastaviti s poslovanjem neprimjerena.
Uprava je odgovorna za podnoenje godinjeg izvjea Drutva ukljuujui godinja financijska

izvjea Nadzornom odboru. Uprava i Nadzorni odbor potom zajedniki daju prijedlog Glavnoj
skuptini o donoenju odluke o uporabi dobiti.
Financijska izvjea Drutva prikazana na stranicama 10 do 38 i godinje izvjee prikazano na

stranicama 6 do 9 su odobrena od Uprave 28. oujka 2017. godine to je potvreno potpisom u
nastavku.
_____________________
Anto Ruskovi
lan Uprave
Excelsa nekretnine d.d.
3
Izvjee neovisnog revizora
Dioniarima i Upravi drutva Excelsa nekretnine d.d.:
Miljenje
Prema naem miljenju, priloeni financijski izvjetaji fer prezentiraju, u svim znaajnim
odrednicama, financijski poloaj drutva Excelsa nekretnine d.d. (Drutvo) na dan 31. prosinca 2016.
i njegovu financijsku uspjenost te njegove novane tokove za tada zavrenu godinu u skladu s
Meunarodnim standardima financijskog izvjetavanja koji su usvojeni u Europskoj uniji (MSFI).
to smo revidirali
Financijski izvjetaji Drutva sadre slijedee:
izvjetaj o financijskom poloaju na dan 31. prosinca 2016.;
izvjetaj o sveobuhvatnoj dobiti za godinu tada zavrenu;
izvjetaj o promjenama kapitala za godinu tada zavrenu;
izvjetaj o novanim tijekovima za godinu tada zavrenu; i
biljeke uz financijske izvjetaje, ukljuujui saetak znaajnih raunovodstvenih politika i
ostalih objanjavajuih informacija.
Osnova za miljenje
Obavili smo nau reviziju u skladu s Meunarodnim revizijskim standardima (MRevS-ima). Nae
odgovornosti prema tim standardima su podrobnije opisane u naem izvjeu u odjeljku o
Odgovornosti revizora za reviziju financijskih izvjetaja.
Vjerujemo da su revizijski dokazi koje smo dobili dostatni i primjereni te da ine odgovarajuu osnovu
za nae miljenje.
Neovisnost
Neovisni smo od Drutva u skladu s Kodeksom etike za profesionalne raunovoe Odbora za
meunarodne standarde etike za raunovoe (IESBA Kodeksom) i ispunili smo nae ostale etike
odgovornosti u skladu s IESBA Kodeksom.
PricewaterhouseCoopers d.o.o., Ulica kneza Ljudevita Posavskog 31, 10000 Zagreb, Hrvatska
T: +385 (1) 6328 888, F:+385 (1)6111 556, www.pwc.hr
Trgovaki sud u Zagrebu, broj Tt-99/7257-2, MBS: 080238978; OIB: 81744835353; Temeljni kapital: 1,810,000.00 kn, uplaen u cijelosti; Uprava: J. M. Gasparac, predsjednik; S. Dui, lan; T. Maaovi,
lan; iro-raun: Raiffeisenbank Austria d.d., Petrinjska 59, Zagreb, IBAN: HR8124840081105514875
Na pristup reviziji
Pregled
Znaajnost za financijske izvjetaje kao cjelina: 3,4 milijuna kuna,

Znaajnost
to predstavlja 9% od dobiti prije poreza uveano za troak
obraunate koncesije.
Kljuna revizijska Vrednovanje i umanjenje vrijednosti ulaganja u nekretnine

pitanja Rizik pronevjere kod prihoda od prodaje ulaznica za iaru
Kako smo odredili opseg revizije

Oblikovali smo nau reviziju utvrujui znaajnost i procjenjujui rizike znaajnog pogrenog
prikazivanja u financijskim izvjetajima. Konkretno, razmatrali smo podruja subjektivnih procjena
uprave; kao na primjer, znaajne raunovodstvene procjene koje ukljuuju pretpostavke i uzimaju u
obzir budue dogaaje koji su inherentno neizvjesni. Takoer smo obavili postupke vezano za rizik
zaobilaenja internih kontrola od strane uprave, ukljuujui izmeu ostalog i analizu da li postoje
dokazi koji bi upuivali na pristranost koja predstavlja rizik materijalne pogreke kao posljedicu
prijevare.
Prilagodili smo opseg revizije kako bismo obavili dostatnu razinu posla koja nam omoguava
izraavanje miljenja na financijske izvjetaje kao cjelinu, uzimajui u obzir strukturu Drutva,
raunovodstvene procese i kontrole te industriju u kojoj Drutvo posluje.
Znaajnost
Na opseg nae revizije je utjecala naa primjena znaajnosti. Revizija je oblikovana kako bi se moglo
stei razumno uvjerenje o tome jesu li financijski izvjetaji bez znaajnog pogrenog prikaza. Pogreni
prikazi mogu nastati kao posljedica prijevare ili pogreke. Smatraju se znaajnim ako se razumno moe
oekivati da, pojedinano ili u zbroju, utjeu na ekonomske odluke korisnika donijete na osnovi tih
financijskih izvjetaja.
Temeljem nae profesionalne prosudbe utvrdili smo odreene kvalitativne pragove znaajnosti,
ukljuujui znaajnost za financijske izvjetaje kao cjelinu, kako je prikazano u tabeli nie. Oni su
nam, zajedno s kvalitativnim razmatranjima, pomogli u odreivanju opsega revizije, vrste,
vremenskog rasporeda i obujma naih revizijskih postupaka, kao i utvrivanju utjecaja pogrenog
prikazivanja, ukoliko postoji, pojedinano i u zbroju na financijske izvjetaje kao cjelinu.
Znaajnost za financijske
3,4 milijuna kuna
izvjetaje kao cjelina
Kako smo je utvrdili 9% dobiti prije poreza uveane za troak obraunate koncesije.
Smatramo da je dobit prije poreza kljuni pokazatelj u industriji

Drutva i predstavlja najee koriteno mjerilo uspjenosti
Obrazloenje za koriteno poslovanja Drutva od strane dioniara. Za potrebe izrauna
odabrano mjerilo znaajnosti dobit prije poreza uveana je za troak obraunate
koncesije obzirom da Upravi nisu prihvatljivi uvjeti po kojima se
obraunava koncesija i poduzima mjere kako bi se isti izmijenili.
Kljuna revizijska pitanja

Kljuna revizijska pitanja su ona pitanja koja su bila, po naoj profesionalnoj prosudbi, od najvee
vanosti za nau reviziju financijskih izvjetaja tekueg razdoblja. Tim pitanjima smo se bavili u
kontekstu nae revizije financijskih izvjetaja kao cjeline i pri formiranju naeg miljenja o njima, i mi
ne dajemo zasebno miljenje o tim pitanjima.
Kljuna revizijska pitanja Kako smo revidirali Kljuno revizijsko

pitanje
Vrednovanje i umanjenje vrijednosti ulaganja
u nekretnine
Vidjeti biljeke 2.4 i 2.7 financijskih izvjetaja Pribavili smo i stekli razumijevanje
pod naslovom Ulaganja u nekretnine i raunovodstvenih politika Uprave u svezi
naslovom Umanjenje vrijednosti vrednovanja ulaganja u nekretnine i indikatora
nefinancijske imovine (raunovodstvene umanjenja vrijednosti.
politike), biljeku 4 (Kljune raunovodstvene Pribavili smo analitiku evidenciju zemljita koje
procjene) te biljeku 11 (Ulaganja u je iskazano u ulaganjima u nekretnine i utvrdili
nekretnine). smo prosjenu knjigovodstvenu vrijednost po m2
Drutvo iskazuje ulaganja u nekretnine u zemljita. Istraili smo prosjene cijene po m2 na
iznosu od 115.149 tisua kuna na datum bilance tritu uzimajui u obzir lokaciju i veliinu
(2015.: 118.158 tisue kuna) koje mjeri se po zemljita i usporedili s knjigovodstvenom
trokovnoj metodi. Dio ovih nekretnina se vrijednosti.
iznajmljuje, a dio (uglavnom zemljita) nije u Slaemo se s procjenom Uprave da na temelju
najmu i Drutvo ih dri s ciljem poveanja dostupnih informacija ne postoje indikatori ni
vrijednosti ili s ciljem realizacije buduih potreba za umanjenjem vrijednosti zemljita.
projekata.
Uprava godinje procjenjuje postojanje
indikatora umanjenja vrijednosti zemljita Takoer smatramo da su objave u biljekama 2.4,
iskazanih u ulaganjima u nekretnine obzirom 2.7, 4 i 11 odgovarajue.
da se ne amortiziraju. Usmjerili smo pozornost
na ovo podruje zbog moguih znaajnih
uinaka na financijske izvjetaje ukoliko se
indikatori umanjenja vrijednosti ne
identificiraju pravovremeno.
Kljuna revizijska pitanja Kako smo revidirali Kljuno revizijsko
pitanje
Rizik pronevjere kod prihoda od prodaje
ulaznica za iaru
Vidjeti biljeku 2.20 (b) financijskih izvjetaja Obavili smo sljedee revizorske procedure:
pod naslovom Priznavanje prihoda Prihodi - obzirom da je ulazak na iaru mogu samo
od prodaje ulaznica (raunovodstvene uz kupljenu ulaznicu, na uzorku dnevnih
politike) i biljeku 5. blagajnikih izvjetaja tijekom cijelog
Drutvo je tijekom godine ostvarilo prihode od razdoblja prodaje ulaznica provjerili smo da
prodaje ulaznica za iaru u iznosu od 43.226 se primljena gotovina dnevno prebrojava te
tisua kuna (2015.: 37.436 tisue kuna), koji su da se provjerava naplata ostvarena kreditnim
uglavnom podmireni gotovinom ili kreditnim karticama;
karticama. Usmjerili smo pozornost na ovo - usporedili smo dnevne utrke s iznosima
podruje zbog injenice da gotovinska naplata poloenim na iro raunu Drutva;
uzrokuje vei rizik pronevjere u odnosu na - usporedili smo iznose iskazane u aplikaciji
bezgotovinsku naplatu ostvarene prodaje blagajne s iznosima priznatim u prihodima
(naplatu putem iro rauna). za svih 12 mjeseci u godini;
- usporedili smo iznos na iro raunu iskazan
u financijskim izvjetajima s konfirmacijom
pribavljenom od banke;
- usporedili smo iznos potraivanja od
kartine kue iskazan u financijskim
izvjetajima s konfirmacijom pribavljenom
od kartine kue;
- provjerili smo da nije bilo runih knjienja
na kontima prihoda od prodaje ulaznica
odnosno da su ukupni prihodi iskazani
iskljuivo iz blagajnikih izvjetaja.
Nismo uoili odstupanja niti znaajne pogreke
u iskazanim prihodima od prodaje ulaznica.
Ostale informacije
Uprava je odgovorna za ostale informacije. Ostale informacije sadre informacije ukljuene u Godinje
izvjee Drutva koje ukljuuje Izvjee poslovodstva i Izjavu o primjeni kodeksa korporativnog
upravljanja, ali ne ukljuuju financijske izvjetaje i nae izvjee neovisnog revizora o njima.
Nae miljenje o financijskim izvjetajima ne obuhvaa ostale informacije, ukljuujui i Izvjee
poslovodstva te Izjavu o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja.
U vezi s naom revizijom financijskih izvjetaja, naa je odgovornost proitati ostale informacije, i u
provoenju toga, razmotriti jesu li ostale informacije znaajno proturjene financijskim izvjetajima ili
naim saznanjima steenim u reviziji ili se drugaije ini da su znaajno pogreno prikazane.
U pogledu Izvjea poslovodstva i Izjave o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja, obavili smo
takoer postupke propisane odredbama hrvatskog Zakona o raunovodstvu. Ti postupci ukljuuju
provjeru da li Izvjee poslovodstva ukljuuje objave zahtijevane lankom 21. Zakona o raunovodstvu,
te da li Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja ukljuuje informacije definirane u lanku
22. Zakona o raunovodstvu.
Temeljeno na poslu koji smo obavili tijekom revizije, prema naem miljenju:
Informacije u Izvjeu poslovodstva i Izjavi o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja za
financijsku godinu za koju su financijski izvjetaji pripremljeni usklaene su, u svim
znaajnim odrednicama, s financijskim izvjetajima;
Izvjee poslovodstva sastavljeno je u skladu s lankom 21. Zakona o raunovodstvu; te
Izjava o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja ukljuuje informacije definirane u lanku
Nadalje, na temelju poznavanja i razumijevanja poslovanja Drutva i njegovog okruenja steenog u
okviru revizije, od nas se zahtijeva da izvijestimo ukoliko zakljuimo da postoji znaajni pogreni
prikaz u Izvjeu poslovodstva i Izjavi o primjeni kodeksa korporativnog upravljanja. U tom smislu mi
nemamo nita za izvijestiti.
Odgovornost uprave i onih koji su zadueni za nadzor za financijske izvjetaje

Uprava je odgovorna za sastavljanje financijskih izvjetaja koji daju istinit i fer prikaz u skladu s
Meunarodnim standardima financijskog izvjetavanja koji su usvojeni u Europskoj uniji, i za one interne
kontrole za koje uprava odredi da su potrebne za omoguavanje sastavljanja financijskih izvjetaja koji su
bez znaajnog pogrenog prikaza uslijed prijevare ili pogreke.
U sastavljanju financijskih izvjetaja, uprava je odgovorna za procjenjivanje sposobnosti Drutva da

nastavi s vremenski neogranienim poslovanjem, za objavljivanje okolnosti vezanih uz vremensku
neogranienost poslovanja ako je to primjenjivo te za koritenje raunovodstvene osnove utemeljene
na vremenskoj neogranienosti poslovanja, osim ako uprava namjerava likvidirati Drutvo ili prekinuti
poslovanje ili nema realne alternative nego da to uini.
Oni koji su zadueni za nadzor su odgovorni za nadziranje procesa financijskog izvjetavanja Drutva.
Odgovornost revizora za reviziju financijskih izvjetaja

Nai ciljevi su stei razumno uvjerenje o tome jesu li financijski izvjetaji kao cjelina bez znaajnog
pogrenog prikaza uslijed prijevare ili pogreke i izdati izvjee neovisnog revizora koje ukljuuje nae
miljenje. Razumno uvjerenje je visoka razina uvjerenja, ali nije garancija da e revizija obavljena u
skladu s MRevS-ima uvijek otkriti znaajno pogreno prikazivanje kad ono postoji. Pogreni prikazi
mogu nastati uslijed prijevare ili pogreke i smatraju se znaajni ako se razumno moe oekivati da,
pojedinano ili u zbroju, utjeu na ekonomske odluke korisnika donijete na osnovi tih financijskih
izvjetaja.
Kao sastavni dio revizije u skladu s MRevS-ima, stvaramo profesionalne prosudbe i odravamo
profesionalni skepticizam tijekom revizije. Mi takoer:
Prepoznajemo i procjenjujemo rizike znaajnog pogrenog prikaza financijskih izvjetaja, zbog
prijevare ili pogreke, oblikujemo i obavljamo revizijske postupke kao reakciju na te rizike i
pribavljamo revizijske dokaze koji su dostatni i primjereni da osiguraju osnovu za nae miljenje.
Rizik neotkrivanja znaajnog pogrenog prikaza nastalog uslijed prijevare je vei od rizika nastalog
uslijed pogreke, jer prijevara moe ukljuiti tajne sporazume, krivotvorenje, namjerno isputanje,
pogreno prikazivanje ili zaobilaenje internih kontrola.
GODINJE IZVJEE DRUTVA ZA 2016. GODINU
Ovo Godinja izvjee drutva Excelsa nekretnine d.d. podnosi se sukladno odredbi lanka
Obzirom na injenicu da se ovo Godinje izvjee podnosi kao sastavni dio revidiranih
financijskih izvjea Drutva za 2016. godinu to e isto, radi izbjegavanja nepotrebnog
ponavljanja, sadravati samo sumarne navode o rizicima i financijskim instrumentima kojima
se koristi.
Za potpuno razumijevanje rizika s kojima se susree Drutvo u svojem poslovanju, a koje
rizike bi svaki savjestan investitor trebao uzeti u obzir, pored svega navedenog u ovom
Izvjeu, upuuje se i na Biljeku 3 revizorskog izvjea.
1) Vaniji poslovni dogaaji u 2016. godini

Osnovna djelatnost drutva i, do putanja u rad iare Dubrovnik brdo Sr, jedina, jest
eksploatacija nekretnina koje Drutvo posjeduje u razliitim krajevima priobalne Hrvatske,
kupnja podcijenjenih nekretnina i kupnja nekretnina za koje se smatra da dugorono mogu
postati znatno vrijednije od njihove sadanje vrijednosti, te razvoj nekretnina u smislu
privoenja novoj svrsi ili poboljanju stanja u tekuoj svrsi.
to se tie izdavanja u zakup vlastitih nekretnina tijekom 2016. godine, Drutvo je bilo
usmjereno na postizanje sklapanja ugovora o zakupu za nekretninu u Poreu za koju
nekretninu je, po zahtjevu zakupnika, raskinut ugovor o zakupu te produljenje vie ugovora o
zakupu koji su isticali krajem godine. Tijekom 2016. godine a ni do dana sastavljanja ovog
Izvjea za prostor u Poreu se nije se pronaao novi zakupnik budui da je potranja za
slinim poslovnim prostorima na predmetnoj lokaciji vrlo niska.
U 2016. godini odjel iare nastavio je s dostizanjem svojeg fer trinog udjela, gdje bi trite
u ovom smislu za posjetitelja Dubrovnika bilo Gradske zidine, Stara gradska jezgra, otok
Lokrum itd. U 2016. godini iara je prevezla 5,6% vie putnika nego u prethodnoj godini te
je premaila, za tu godinu, postavljeni poslovni plan.
Sukladno planu, poetkom oujka 2016. godine zavreni su svi radovi na projektu
modifikacija kabina iare u svrhu poveanja kvalitete doivljaja vonje iarom te poveanja
operativne uinkovitosti iare. Obzirom da je zbog izvoenja projekta modifikacija kabina
iara trebala biti zatvorena od 23. studenog 2015. godine do 04. oujka 2016. godine Drutvo
je odluilo taj period iskoristiti za radove investicija i investicijskog odravanja na objektima
donje i gornje postaje iare te sredinjeg stupa. Cilj ovih radova je bio u pojedinim
segmentima sauvati dosegnutu kvalitetu te u nekim drugim segmentima poveati kvalitetu
cjelokupnog proizvoda ugradnjom vie poboljica.
Sve naprijed navedene aktivnosti na podruju investicija te investicijskog odravanja
pokazale su svoju opravdanost ve u vrku turistike sezone 2016. godine, pogotovo mjesecu
kolovozu, kada je iarom prevezen broj putnika koji bez poveanja operativnog kapaciteta
postignutog modifikacijom kabina, ne bi bio mogu.
Sve aktivnosti Drutva tijekom 2016. godine, nastavak provoenja stratekih aktivnosti
zapoetih prethodnih poslovnih godina te jako dobra turistika sezona 2016. godine rezultirale
su snanim rastom prihoda Drutva u prethodnoj godini gdje su ukupni prihodi porasli za
13,43% u odnosu na prethodnu godinu. Istovremeno, zbog kombiniranog utjecaja (i) uvrtene
6
porezno nepriznate rezervacije na ime koncesijske naknade za iaru (to je obrazloeno u
odjeljku Vaniji poslovni dogaaji nakon 31. prosinca 2016.) te (ii) odluke da se reinvestira
iznos ulaganja u dugotrajnu imovinu realiziran tijekom 2016. godine u iznosu od 3,55
milijuna kuna i za taj iznos povea temeljni kapital te time iskoristi posljednja godina vaenja
ranije odredbe lanka 6. stavak 1. toka 6. Zakona o porezu na dobit, dolo je do pada netto
dobiti s 26,67 milijuna kuna u 2015. godini na 23,11 milijuna kuna u 2016. godini to je pad
za 13,35%.
Tijekom 2016. godine Drutvo je iz dobiti ostvarene u 2015. godini te zadrane dobiti iz
2012. godine dioniarima isplatilo dividendu. Isplaena dividenda iznosila je ukupno 4,1 kn
po dionici bruto. Tako je u posljednje etiri poslovne godine Drutvo isplatilo dividendu u
ukupnom iznosu od 14,41 kunu bruto po dionici.
Niti tijekom 2016. godine nije zakljueno pitanje koncesija za iaru. Kako je to navedeno u
godinjem izvjeu za 2015. godinu, Drutvo je jo u kolovozu 2015. godine podnijelo
zahtjev za dobivanje koncesije od kada su trajale aktivnosti grada Dubrovnika u odnosu na
ishoenja zakonom propisanih suglasnosti razliitih dravnih tijela. Grad Dubrovnik je u
travnju 2016. godine Drutvu bio dostavio prijedlog koncesijskog ugovora na usuglaavanje,
Drutvo je aktivno i u dobroj vjeri sudjelovalo u postupku usuglaavanja istog, da bi grad
Dubrovnik u rujnu 2016. godine odustao od postupka usuglaavanja koncesijskog ugovora.
Tijekom rujna 2016. godine Gradsko vijee grada Dubrovnika donijelo je novu odluku o
trajanju koncesije za iaru (odluka iz listopada 2015. godine glasila je da koncesija traje do
50 godina) kojom je utvrdilo da koncesija traje 10 godina. Daljnji razvoj dogaaja odnese
na koncesiju dogodio se je u sijenju 2017. godine te se u odnosu na ovo pitanje upuuje na
sljedei odjeljak ovog Izvjea (Vaniji poslovni dogaaji nakon 31. prosinca 2016.).
2) Vaniji poslovni dogaaji nakon 31. prosinca 2016.

Gradsko vijee grada Dubrovnika je na svojoj sjednici odranoj 12. sijenja 2017. godine
usvojilo odluku o dodijeli koncesije za iaru Drutvu. Odlukom o dodijeli koncesije te
koncesijskim ugovorom koji je sastavni dio te odluke u bitnom je predvieno da (i)
varijabilna koncesijska naknada iznosi 15% prihoda iare, (ii) fiksna koncesijska naknada
iznosi 1.000,00 HRK (tisuu kuna) mjeseno, (iii) da koncesija traje 10 godina, (iv) da je
Drutvo duno retroaktivno platiti svu koncesijsku naknadu poevi od 08.07.2015. godine.
Drutvu takvi koncesijski uvjeti nisu prihvatljivi te ne namjerava sklopiti takav koncesijski
ugovor. Drutvo poduzima odgovarajue aktivnosti usmjerene na zatitu svojih opravdanih
interesa.
Obzirom na injenicu da je i na dan zakljuenja financijskih izvjea za 2016. godinu gore
opisana Odluka Gradskog vijea od 12. sijenja 2017. godine na snazi, to je sukladno
Meunarodnim standardima financijskog izvjetavanja valjalo na teret rezultata poslovanja u
2016. godini, sukladno predmetnoj odluci, izvriti obraun cjelokupnog iznosa koncesijske
naknade za iaru koja bi proizlazila iz ostvarenog prihoda iare u periodu od 08. srpnja
2015. godine do 31. prosinca 2016. godine, tj. iznos od 9,82 milijuna kuna. Ovaj obraunati
iznos je porezno nepriznat u smislu odredbi Zakona o porezu na dobit, tj. uveava poreznu
osnovicu. Istovremeno, ovaj obraunati ali porezno nepriznati iznos stvara odgoenu poreznu
imovinu u proporciji od 18% predmetnog iznosa (budui je od 01. sijenja 2017. godine stopa
poreza na dobit 18%) tj. dolo je do poveanja dugotrajne financijske imovine u bilanci za
1,76 milijuna kuna. Ova odgoena porezna imovina postojati e do godine kada obraunati
iznos bude uistinu podmiren, ukoliko se to ikada dogodi, te e se tada umanjiti porezna
obveza po porezu na dobit za iznos od 1,76 milijuna kuna.
.
7
injenica da je Drutvo obraunalo iznos koji bi otpadao na koncesijsku naknadu za razdoblje
od 08.07.2015. do 31.12.2016. ne znai da Drutvo priznaje i prihvaa predmetnu odluku ve
se radi iskljuivo o posljedici primjene Meunarodnih standarda financijskog izvjetavanja
koje je Drutvo sukladno lanku 17. stavak 3 u vezi s lankom 3. stavak 1. Zakona o
raunovodstvu obvezno primjenjivati.
3) Budui razvoj Drutva

Drutvo radi pripremne radnje radi razvijanja nekretninskog projekta mjeovite poslovno
stambene namjene na zemljitu u poslovnom centru grada Dubrovnika a koje je zemljite
kupljeno krajem 2013. godine.
Pored navedenog Drutvo konstantno razmatra prilike koje se ukazuju na nekretninskom
tritu s namjerom da iskoristi svoj snaan novani tijek za akviziciju nekretnina znaajnog
razvojnog potencijala ili nekretnina koje nemaju znaajnijeg razvojnog potencijala ali koje
odbacuju ili se razumno moe oekivati da e odbacivati znaajan povrat. U posljednjih 18
mjeseci uoava se osjetniji trend rasta cijena nekretnina, bilo da se radi o graevinskim
zemljitima bilo o ve izgraenim objektima, te se sve ee dogaa da cijene koje
prodavatelji zahtijevaju prelaze razine koje bi, uz prihvatljivi nivo rizika, omoguavale
financijsku izvedivost projekata.
Svoje postojee poslovanje s iarom Drutvo snano razvija od samog poetka operativnog
rada iste a projekt modificiranja kabina, koji projekt je izveden u periodu studeni 2015.
oujak 2016. godine, poveao je mogunosti za daljnji organski rast kako kroz broj putnika
tako i kroz cijenu putne karte. Sukladno navedenom, poevi od 01. oujka 2017. poveana su
cijene svih kategorija putnih karata u odnosu na prethodno jednogodinje razdoblje pri emu
je cijena daleko najzastupljenije kategorije karte poveana za 8,33%.
4.) Ostalo
Drutvo nije ulagalo u istraivanje tijekom 2016. godine.
Drutvo nije trgovalo vlastitim dionicama tijekom 2016. godine
Zbog prirode poslovanja Drutva njegov utjecaj na okoli je beznaajan.
Drutvo nema podrunica.
5.) Rizici
Da bi u to je mogue veoj mjeri osiguralo svoja prava iz ugovora o zakupu standard Drutva
je sklapanje ugovora o zakupu u obliku ovrnih isprava. Naplatu zakupnine, drugih trokova i
eventualne ugovorne kazne Drutvo kao zakupodavac osigurava uzimanjem bankovnih
garancija ili zadunica zakupnika kao i u nekim sluajevima pologom novanog depozita (u
visini viemjesene zakupnine) od strane zakupnika. U ugovorima je zakupnina i ugovorna
kazna ugovorena u stranoj valuti (EUR) a plativa u kunama radi ega promjene teaja ove
valute utjeu na rezultate Drutva.
U odnosu na brojne ugovore o poslovnoj suradnji koje Drutvo sklapa s turistikim
agencijama koje dovode organizirane grupe na iaru Drutvo osigurava naplatu pruenih
usluga unaprijed dostavljenim zadunicama ili kreditnim karticama dok s dijelom partnera
posluje iskljuivo na temelju unaprijednog plaanja.
Obzirom na injenicu da Drutvo na kraju 2016. godine nema nikakvih kreditnih zaduenja to
ne postoji rizik promjene kamatnih stopa u odnosu na negativne kamate.
.
8
Istovremeno, Drutvo je izloeno riziku promjene kamatnih stopa u odnosu na pozitivne
kamate zbog konstantnog i znaajnog pada kamatnih stopa na depozite to smanjuje rezultate
upravljanja vikom gotovine.
6) Primjena Kodeksa korporativnog upravljanja

Drutvo se pridrava Kodeksa korporativnog upravljanja kojeg su izradili Hrvatska agencija
za nadzor financijskih usluga i Zagrebaka burza d.d. a koji je objavljen u travnju 2015.
godine uz odreena odstupanja koja Drutva smatra opravdanim. Drutvo je ispunilo godinji
upitnik koji je dio predmetnog kodeksa a isti je objavljen na internetskoj stranici Zagrebake
burze kao i na internetskoj stranici Drutva.
Odstupanja od prethodno oznaenog Kodeksa su sljedea:
1) Drutvo ne objavljuje kalendar vanih dogaaja jer ne vidi poslovne potrebe za tim.
2) Dnevni red sjednice Glavne skuptine nije objavljen na engleskom jeziku jer Drutvo
ne vidi poslovnu potrebu za istim.
3) Drutvo ne omoguava dioniarima sudjelovanje na sjednici Glavne skuptine putem
komunikacijskih tehnologija budui ne vidi poslovne potrebe za istim, ne posjeduje
primjerene komunikacijske tehnologije kojima bi se omoguilo nedvojbeno
utvrivanje identiteta osobe koja bi na takav nain sudjelovala u radu Glavne
skuptine a niti je ikad bilo koji dioniar izrazio namjeru da sudjeluje na sjednici
Glavne skuptine ovim putem.
4) Nadzorni odbor nije donio unutarnja pravila rada
5) Nadzorni odbor nije sastavljen od neovisnih lanova budui Glavna skuptina
dioniara, oito, smatra da postojei sastav ima znanja i vjetine potrebne za
uinkovito nadziranje rada Uprave te takoer i potrebnu autonomiju.
6) U Drutvu ne postoji dugoroni plan sukcesije a obzirom da Drutvo ima svega 13
stalno zaposlenih radnika uz do 4 sezonska radnika tijekom godine.
7) Nadzorni odbor nije ustrojio komisiju za imenovanja budui da ne vidi poslovne
potrebe za istim.
8) Nadzorni odbor nije ustrojio komisiju za nagraivanje budui ne vidi poslovne potrebe
za istim.
9) Nadzorni odbor nije izradio ocjenu svojeg rada u prethodnom periodu
10) Drutvo javno ne objavljuje iznos naknade koji se je platio vanjskim revizorima za
obavljeni posao revizije financijskih izvjea no taj iznos je sukladan tarifi Komore
revizora.
U odnosu na opis osnovnih obiljeja provoenja unutarnjeg nadzora u Drutvu i upravljanja

rizicima u odnosu na financijsko izvjetavanje za istaknuti je da Uprava osobno provodi
kontrolu putem redovitog praenja stanja potraivanja od kupaca, redovitom komunikacijom s
raunovodstvom te redovitom kontrolom primjene ustanovljenih procesa rada. Kako Drutvo
ima srednje veliki prihod i rashod te vrlo mali broj zaposlenih takvo postupanje Uprave
omoguava kvalitetan nadzor rada Drutva te upravljanje rizicima u odnosu na financijsko
izvjetavanje. Istovremeno, iako je broj poslovnih partnera Drutva u konstantnom i
znaajnom rastu, te se vie ne moe govoriti o malom broju partnera, primarno na strani
kupaca usluga iare (preko 70 kupaca), isti su temeljem obujma meusobnog poslovanja,
povijesti meusobnog poslovanja i njihovoj veliini svrstani u razliite kategorije sukladno
kojima je onda ustanovljen odgovarajui operativni model rada (u odnosu na rokove plaanja,
visinu izloenosti, data jamstva i sl.). U odnosu na dobavljae, kojih je relativno mali broj,
.
9
kontrola se provodi putem ustanovljenog procesa likvidiranja rauna te operativnog praenja
izvravanja njihovih usluga ili dobave njihovih proizvoda. Posebna panja posveuje se
kontroli gotovinskog utrka na blagajni iare a to stoga to je poslovanje gotovinom po
svojoj naravi rizino u vie pravaca.
Upravi nisu poznati nedostaci ili slabosti u oblikovanju ili provedbi internih kontrola koji bi
mogli imati nepovoljan utjecaj na nau sposobnost da iskaemo, obradimo, saeto prikaemo i
pripremimo izvjetaje o financijskim podacima.
EXCELSA NEKRETNINE d.d.

UPRAVA
Anto Ruskovi
Dubrovnik, 06. travnja 2017. godine
.
10
EXCELSA NEKRETNINE d.d., DUBROVNIK
FINANCIJSKI IZVJETAJI
31. PROSINCA 2016.
IZVJETAJ O SVEOBUHVATNOJ DOBITI
ZA GODINU KOJA JE ZAVRILA 31. PROSINCA 2016.
(svi iznosi izraeni su u tisuama kuna) Biljeka 2016. 2015.
Prihodi 5 53.374 47.513

Ostali prihodi 1.144 513
Amortizacija (5.389) (5.296)
Trokovi zaposlenika 6 (3.496) (3.269)
Ostali poslovni rashodi 7 (16.709) (5.603)
Ostali (gubici)/dobici neto (94) (8)
Dobit iz poslovanja 28.830 33.850
Financijski prihodi 167 173

Financijski rashodi (654) (605)
Financijski rashodi neto 8 (487) (432)
Dobit prije oporezivanja 28.343 33.418
Porez na dobit 9 (5.230) (6.747)

Neto dobit za godinu 23.113 26.671
Ostala sveobuhvatna dobit - -
Ukupna sveobuhvatna dobit za godinu 23.113 26.671
Osnovna i razrijeena zarada po dionici u

10 6,93 8,00
kunama
Biljeke koje slijede ine sastavni dio ovih financijskih izvjetaja.
11
IZVJETAJ O FINANCIJSKOM POLOAJU
NA DAN 31. PROSINCA 2016.
31. prosinca 31. prosinca

(svi iznosi izraeni su u tisuama kuna) Biljeka
2016. 2015.
IMOVINA
Dugotrajna imovina
Nematerijalna imovina 40 54
Materijalna imovina 11 37.323 35.992
Ulaganja u nekretnine 12 115.149 118.158
Financijska imovina raspoloiva za prodaju 13 31.090 31.090
Potraivanja - 1.275
Odgoena porezna imovina 17/ii/ 1.769 -
185.371 186.569
Kratkotrajna imovina
Zalihe rezervnih dijelova 562 367
Potraivanja od kupaca i ostala potraivanja 14 51.993 41.736
Novac u banci i blagajni 5.406 6.262
57.961 48.365
Ukupno imovina 243.332 234.934
KAPITAL
Kapital i rezerve
Dioniki kapital 15 124.521 124.521
Rezerve kapitala 15 61.353 61.353
Zakonske rezerve 15 2.290 2.290
Zadrana dobit 41.099 31.663
229.263 219.827
OBVEZE
Dugorone obveze
Obveze prema dobavljaima i ostale obveze 17 465 1.893
Posudbe 16 - 7.905
465 9.798
Kratkorone obveze
Obveze prema dobavljaima i ostale obveze 17 12.570 1.071
Obveze poreza na dobit 9 1.034 1.979
Posudbe 16 - 2.259
13.604 5.309
Ukupno obveze 14.069 15.107
Ukupno kapital i obveze 243.332 234.934
12
IZVJETAJ O PROMJENAMA KAPITALA
(svi iznosi izraeni su Dioniki Rezerve Zakonske Zadrana

Biljeka Ukupno
u tisuama kuna) kapital kapitala rezerve dobit
Za godinu zavrenu
31. prosinca 2015.
Stanje 1. sijenja
109.521 61.353 2.290 31.334 204.498
2015.
Ukupna sveobuhvatna
- - - 26.671 26.671
dobit za godinu
Transakcije s
vlasnicima:
Poveanje temeljnog
15 15.000 - - (15.000) -
kapitala
Isplata dividende 15 - - - (11.342) (11.342)
Ukupno transakcije s
15.000 - - (26.342) (11.342)
vlasnicima
Stanje 31. prosinca
124.521 61.353 2.290 31.663 219.827
2015.
Za godinu zavrenu
31. prosinca 2016.
Stanje 1. sijenja
124.521 61.353 2.290 31.663 219.827
2016.
Ukupna sveobuhvatna
- - - 23.113 23.113
dobit za godinu
Transakcije s
vlasnicima:
Isplata dividende - - - (13.677) (13.677)
Ukupno transakcije s
- - - (13.677) (13.677)
vlasnicima
Stanje 31. prosinca
124.521 61.353 2.290 41.099 229.263
2016.
13
IZVJETAJ O NOVANOM TOKU
(svi iznosi izraeni su u tisuama kuna) Biljeka 2016. 2015.

Usklaenja:
Amortizacija nematerijalne imovine 14 10
Amortizacija materijalne imovine 11 2.226 2.138
Amortizacija ulaganja u nekretnine 12 3.149 3.148
Financijski rashodi neto 487 432
Prihodi od kamata na depozite (475) (368)
Ostala usklaenja - 12
Promjene radnog kapitala:
Zalihe (195) -
Potraivanja od kupaca i ostala potraivanja 1.262 3.027
Obveze prema dobavljaima i ostale obveze 10.089 (135)
Novani tok generiran poslovanjem 44.900 41.682

Plaene kamate (313) (2.115)
Plaeni porez na dobit (7.944) (4.546)
Novani tok iz poslovnih aktivnosti 36.643 35.021
Novani tok iz ulagakih aktivnosti

Nabava nematerijalne imovine - (42)
Nabava materijalne imovine 11 (3.557) (121)
Ulaganja u nekretnine 12 140 (102)
Primici od kamata na depozite 475 368
Izdaci u primljenim depozitima (18) (180)
Depoziti kod banaka (10.586) (3.181)
Neto novac koriten za ulagake aktivnosti (13.826) (3.258)
Novani tok iz financijskih aktivnosti

Isplata dividende 15 (13.677) (11.342)
Otplata posudbi (9.996) (15.321)
Novani tok koriten za financijske aktivnosti (23.673) (26.663)
Neto (smanjenje)/poveanje novca i novanih

(856) 5.100
ekvivalenata
Novac i novani ekvivalenti na poetku godine 6.262 1.162
Novac i novani ekvivalenti na kraju godine 5.406 6.262
14
BILJEKE UZ FINANCIJSKE IZVJETAJE
BILJEKA 1 OPI PODACI
Excelsa Nekretnine d.d., Dubrovnik (Drutvo) je dioniko drutvo osnovano u Hrvatskoj. Sjedite
Drutva je u Dubrovniku, Sv. ura 1.
Osnovna djelatnost Drutva je poslovanje nekretninama.
Drutvo je podrunica Sutivan Investments Anstalt, Vaduz (registrirano u Lihtentajnu), a krajnje
matino i kontrolno drutvo je Vallum Foundation, registriran u Vaduzu, Liechtenstein.
Na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine dionice Drutva kotiraju na redovitom tritu Zagrebake
burze.
Uprava Drutva se sastoji od jednog lana i to je Anto Ruskovi.
BILJEKA 2 SAETAK ZNAAJNIH RAUNOVODSTVENIH POLITIKA
Slijedi prikaz znaajnih raunovodstvenih politika usvojenih za pripremu ovih financijskih izvjetaja.
Ove raunovodstvene politike dosljedno su primjenjivane za sva razdoblja ukljuena u ove izvjetaje,
osim tamo gdje je drugaije navedeno.
2.1 Osnove sastavljanja
Financijski izvjetaji Drutva sastavljeni su sukladno Meunarodnim standardima financijskog

izvjetavanja koji su usvojeni u Europskoj uniji (MSFI) primjenom metode povijesnog troka.
Sastavljanje financijskih izvjetaja sukladno Meunarodnim standardima financijskog izvjetavanja
koji su usvojeni u Europskoj uniji (MSFI) zahtijeva upotrebu odreenih kljunih raunovodstvenih
procjena. Takoer se od Uprave zahtijeva da se slui prosudbama u procesu primjene
raunovodstvenih politika Drutva. Podruja koja ukljuuju vii stupanj prosudbe ili sloenosti,
odnosno podruja gdje su pretpostavke i procjene znaajne za financijske izvjetaje prikazana su u
biljeci 4.
Promjene raunovodstvene politike i objava
(a) Novi i dopunjeni standardi koje je Drutvo usvojilo:
Europska unija je usvojila nove i dopunjene standarde za izvjetajna razdoblja koja zapoinju 1.
sijenja 2016. godine ali isti nemaju utjecaja na tekue razdoblje Drutva, kao ni na prethodna
razdoblja te vjerojatno nee imati utjecaja na budua razdoblja.
15
BILJEKA 2 SAETAK ZNAAJNIH RAUNOVODSTVENIH POLITIKA (nastavak)
2.1 Osnove sastavljanja (nastavak)
(b) Standardi i tumaenja koji su objavljeni, ali jo nisu na snazi:
Objavljeno je nekoliko novih standarda i dodataka MSFI-jevima te smjernica Odbora za tumaenje

meunarodnog financijskog izvjetavanja (IFRIC) koji jo nisu na snazi za izvjetajna razdoblja koja
zavravaju 31. prosinca 2016. godine i koje Drutvo nije ranije usvojilo. Ne oekuje se da e ove
promjene imati znaajan utjecaj na budue financijske izvjetaje Drutva, osim sljedeih standarda:
MSFI 9 Financijski instrumenti i povezani dodaci raznim drugim standardima (na snazi za
godinja razdoblja koja poinju na dan ili nakon 1. sijenja 2018. godine)
MSFI 9 regulira klasifikaciju, mjerenje i prestanak priznavanja financijske imovine i financijskih

obveza i uvodi nova pravila za raunovodstvo zatite. U prosincu 2014. godine, Odbor za
Meunarodne raunovodstvene standarde unio je daljnje promjene u pravila klasifikacije i mjerenja te
je uveo novi model umanjenja vrijednosti. Uvoenjem ovih promjena, MSFI 9 je sada dovren.
Uprava smatra da izmjene standarda nee imati znaajan utjecaj na financijske izvjetaje. Uprava e
navedeni standard usvojiti s datumom stupanja na snagu i nakon usvajanja od strane Europske unije.
MSFI 15 Prihodi od ugovora s kupcima i povezani dodaci raznim drugim standardima (na snazi
za godinja razdoblja koja poinju na dan ili nakon 1. sijenja 2018. godine)
Odbor za Meunarodne raunovodstvene standarde izdao je novi standard za priznavanje prihoda. On

e zamijeniti MRS 18 koji pokriva ugovore za robu i usluge i MRS 11 koji pokriva ugovore o
izgradnji.
Novi standard temelji se na naelu da se prihodi priznaju kada se kontrola nad dobrima ili uslugama
prenosi na kupca tako da pojam kontrole zamjenjuje postojei pojam rizika i koristi.
Uprava smatra da izmjene standarda nee imati znaajan utjecaj na financijske izvjetaje. Uprava e
navedeni standard usvojiti s datumom stupanja na snagu i nakon usvajanja od strane Europske unije.
MSFI 16 Najmovi (objavljen u sijenju 2016. godine i na snazi za godinja razdoblja koja
poinju na dan ili nakon 1.sijenja 2019. godine)
Novim se standardom utvruju pravila priznavanja, mjerenja, prezentiranja i objave najmova. Uprava
smatra da izmjene standarda nee imati znaajan utjecaj na financijske izvjetaje.
16
2.2 Izvjetavanje o poslovnim segmentima
Poslovni segmenti prikazuju se u skladu s internim izvjetajima koji se dostavljaju donositelju glavnih
poslovnih odluka. Donositelj glavnih poslovnih odluka, koji je odgovoran za alociranje resursa i
ocjenu poslovanja segmenata, je Uprava Drutva koja donosi strateke odluke.
2.3 Strane valute
(a) Funkcionalna i izvjetajna valuta

Stavke ukljuene u financijske izvjetaje Drutva iskazane su u valuti primarnog gospodarskog
okruenja u kojem Drutvo posluje (funkcionalna valuta). Financijski izvjetaji prikazani su u
kunama, to predstavlja funkcionalnu i izvjetajnu valutu Drutva.
(b) Transakcije i stanja u stranoj valuti

Transakcije u stranim sredstvima plaanja prevode se u funkcionalnu valutu tako da se iznosi u
stranim sredstvima plaanja preraunavaju po teaju na dan transakcije. Dobici ili gubici od teajnih
razlika, koji nastaju prilikom podmirenja tih transakcija i prerauna monetarne imovine i obveza
izraenih u stranim valutama, priznaju se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti.
Dobici i gubici od teajnih razlika koje se odnose na posudbe i novac i novane ekvivalente prikazuju
se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti u okviru financijskih prihoda ili rashoda. Sve ostale negativne
i pozitivne teajne razlike prikazuju se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti u ostali dobici/(gubici)
neto.
2.4 Ulaganja u nekretnine
Ulaganja u nekretnine odnose se uglavnom na poslovne zgrade i zemljita koja se dre u svrhu
dugoronog stjecanja prihoda od najma ili zbog porasta njihove vrijednosti i Drutvo se njima ne
koristi. Ulaganja u nekretnine tretiraju se kao dugotrajna ulaganja, osim ako nisu namijenjena prodaji
u sljedeoj godini i kupac je identificiran, u kojem se sluaju svrstavaju u kratkotrajnu imovinu.
Ulaganja u nekretnine iskazuju se po povijesnom troku umanjenom za akumuliranu amortizaciju i
rezerviranje za umanjenje vrijednosti, ako je potrebno.
Zemljite i imovina u pripremi se ne amortiziraju. Amortizacija zgrada obraunava se primjenom

pravocrtne metode u svrhu alokacije troka te imovine na njenu rezidualnu vrijednost tijekom njenog
procijenjenog korisnog vijeka uporabe od 31 godine. Procjena korisnog vijeka uporabe opisana je u
biljeci 4. Drutvo je utvrdilo da je rezidualna vrijednost nula.
Naknadni izdaci kapitaliziraju se samo kada je vjerojatno da e Drutvo od toga imati budue
ekonomske koristi i kada se troak moe pouzdano mjeriti. Svi ostali trokovi popravaka i odravanja
terete sveobuhvatnu dobit kada nastanu. Ukoliko Drutvo pone koristiti imovinu namijenjenu prodaji,
ona se reklasificira u materijalnu imovinu te njena knjigovodstvena vrijednost na dan reklasifikacije
postaje iznos pretpostavljenog troka koji e se naknadno amortizirati.
17
2.5 Nematerijalna imovina

Licence za software kapitaliziraju su na temelju trokova stjecanja i trokova koji nastaju dovoenjem
software-a u radno stanje. Ovi trokovi amortiziraju se tijekom njihovog korisnog vijeka uporabe u
razdoblju od 5 godina.
2.6 Materijalna imovina

Materijalna imovina ukljuuje zemljite, zgrade i opremu i iskazuje se po povijesnom troku
umanjenom za akumuliranu amortizaciju. Povijesni troak ukljuuje troak koji je izravno povezan sa
stjecanjem imovine.
Troak materijalne imovine obuhvaa njenu nabavnu cijenu i sve izravne trokove koji se mogu
pripisati. Troak ukljuuje troak zamjene dijela postojee materijalne imovine u vrijeme nastanka
troka, ako su ispunjeni kriteriji priznavanja, a iskljuuje trokove svakodnevnog servisiranja
materijalne imovine.
Naknadni izdaci ukljuuju se u knjigovodstvenu vrijednost imovine ili se, po potrebi, priznaju kao
zasebna imovina samo ako e Drutvo imati budue ekonomske koristi od spomenute imovine, te ako
se troak imovine moe pouzdano mjeriti. Knjigovodstvena vrijednost zamijenjenog dijela prestaje se
priznavati. Svi ostali trokovi investicijskog i tekueg odravanja terete izvjetaj o sveobuhvatnoj
dobiti u financijskom razdoblju u kojem su nastali.
Zemljite se ne amortizira. Amortizacija materijalne imovine obraunava se primjenom pravocrtne
metode u svrhu alokacije troka te imovine na njenu rezidualnu vrijednost tijekom njenog procijenjenog
korisnog vijeka uporabe. Godinje stope amortizacije temeljene na korisnom vijeku trajanja imovine koji
je:
Zgrade 17 31 godina
Oprema 2 20 godina
Rezidualna vrijednost imovine i korisni vijek uporabe pregledavaju se na kraju svake financijske
godine i po potrebi usklauju.
U sluaju da je knjigovodstveni iznos imovine vei od procijenjenog nadoknadivog iznosa, razlika se
otpisuje do nadoknadivog iznosa (biljeka 2.9).
Dobici i gubici nastali prodajom odreuju se usporedbom prihoda i knjigovodstvene vrijednosti
sredstva i ukljuuju se u stavku ostali dobici/(gubici) neto u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti.
2.7 Umanjenje vrijednosti nefinancijske imovine

Godinje se ispituje umanjenje vrijednosti za imovinu koja ima neogranien korisni vijek uporabe i
koja se ne amortizira (kao to su zemljite). Imovina koja se amortizira pregledava se zbog umanjenja
vrijednosti kad dogaaji ili promijenjene okolnosti ukazuju na to da knjigovodstvena vrijednost moda
nije nadoknadiva. Gubitak od umanjenja vrijednosti priznaje se kao razlika izmeu knjigovodstvene
vrijednosti imovine i njenog nadoknadivog iznosa. Nadoknadivi iznos je fer vrijednost imovine
umanjena za trokove prodaje ili vrijednost imovine u uporabi, ovisno o tome koji je vii. Za potrebe
procjene umanjenja vrijednosti, imovina se grupira na najnii nivo kako bi se pojedinano utvrdio
novani tok (jedinice stvaranja novca). Nefinancijska imovina za koju je iskazan gubitak od umanjenja
vrijednosti, provjerava se na svaki datum izvjetavanja radi mogueg ukidanja umanjenja vrijednosti.
18
2.8 Financijski instrumenti
Drutvo klasificira svoju financijsku imovinu u sljedee kategorije: krediti i potraivanja i financijska
imovina raspoloiva za prodaju. Klasifikacija ovisi o svrsi za koju je financijska imovina steena.
Uprava klasificira financijsku imovinu kod poetnog priznavanja i procjenjuje tu klasifikaciju na svaki
datum izvjetavanja.
(a) Krediti i potraivanja

Krediti i potraivanja predstavljaju nederivativnu financijsku imovinu s fiksnim ili odredivim
plaanjem koja ne kotira na aktivnom tritu. Iskazana je u okviru kratkotrajne imovine, osim imovine
s dospijeem duim od 12 mjeseci nakon datuma bilance. Takva se imovina klasificira kao dugotrajna
imovina. Potraivanja se iskazuju po amortiziranom troku koritenjem metode efektivne kamatne stope.
Provjera umanjenja vrijednosti potraivanja opisana je u biljeci 2.7.
(b) Financijska imovina raspoloiva za prodaju

Financijska imovina raspoloiva za prodaju predstavlja nederivativnu imovinu koja je iskazana u ovoj
kategoriji ili nije klasificirana u neku drugu kategoriju i odnosi se na dionice koje ne kotiraju na
aktivnom tritu. Poetno, ova imovina se mjeri po fer vrijednosti uveano za transakcijske trokove.
Na svaki slijedei datum bilance, ulaganja u vrijednosne papire ija cijena ne kotira na aktivnom
tritu i ija se fer vrijednost ne moe pouzdano utvrditi mjeri se po troku stjecanja.
Na svaki datum bilance Drutvo procjenjuje postoje li objektivni dokazi o umanjenju vrijednosti
financijske imovine ili grupe financijskih sredstava. Ako postoji objektivan dokaz o umanjenju
vrijednosti, poduzetnik mora gubitak od umanjenja vrijednosti priznati kao rashod u raunu dobiti i
gubitka.
(c) Financijske obveze

Financijske obveze obuhvaaju sve financijske obveze koje nisu klasificirane po fer vrijednosti u
raunu dobiti i gubitka. Financijske obveze ukljuuju obveze prema dobavljaima, posudbe i ostale
obveze. Poetno se priznaju po fer vrijednosti umanjenoj za izravno pripadajue transakcijske
trokove. Nakon poetnog priznavanja, kamatonosne posudbe naknadno se mjere po amortiziranom
troku primjenom metode efektivne kamatne stope (za raunovodstvenu politiku o posudbama vidi
biljeku 2.15). Fer vrijednost beskamatne obveze je njen diskontirani iznos otplate. Ako je datum
dospijea obveze manji od jedne godine, diskontiranje se izostavlja.
Financijska obveza prestaje se priznavati kada je obveza izvrena ili ponitena ili je istekla.
2.9 Potraivanja od kupaca
Potraivanja od kupaca poetno se priznaju po fer vrijednosti, a naknadno se mjere po amortiziranom

troku uporabom metode efektivne kamatne stope, umanjena za ispravak vrijednosti. Ispravak
vrijednosti potraivanja od kupaca provodi se kada postoje objektivni dokazi da Drutvo nee moi
naplatiti sva svoja potraivanja u skladu s dogovorenim uvjetima. Znaajne financijske potekoe
dunika, vjerojatnost dunikovog steaja te neizvrenje ili propusti u plaanjima, smatraju se
pokazateljima umanjenja vrijednosti potraivanja od kupaca. Iznos ispravka vrijednosti utvruje se
kao razlika izmeu knjigovodstvene vrijednosti i nadoknadivog iznosa potraivanja, a predstavlja
sadanju vrijednost oekivanih novanih priljeva diskontiranih koritenjem efektivne kamatne stope.
Iznosi ispravka vrijednosti potraivanja od kupaca, kao i prihodi od naplaenih ranije otpisanih
potraivanja iskazuju se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti u okviru 'Ostalih poslovnih rashoda'.
19
2.10 Zalihe
Zalihe rezervnih dijelova iskazuju se po troku nabave ili neto ostvarivoj vrijednosti, ovisno o tome
koja je nia. Troak se odreuje po metodi ponderiranih prosjenih cijena.
2.11 Novac i novani ekvivalenti
Novac i novani ekvivalenti obuhvaaju gotovinu u blagajni, stanja na raunima u bankama i ostale
kratkotrajne visoko likvidne instrumente s rokovima naplate do tri mjeseca ili krae.
2.12 Dioniki kapital
Dioniki kapital sastoji se od redovnih dionica. Primici koji se iskazuju u glavnici pri izdavanju novih
dionica ili opcija, iskazuju se umanjeni za pripadajue trokove transakcije i porez na dobit.
2.13 Obveze prema dobavljaima
Obveze prema dobavljaima se poetno priznaju po fer vrijednosti, a u buduim razdobljima se

iskazuju po amortiziranom troku koristei metodu efektivne kamatne stope.
2.14 Posudbe
Posudbe se poetno priznaju po fer vrijednosti, umanjenoj za trokove transakcije. U buduim

razdobljima, posudbe se iskazuju po amortiziranom troku; sve razlike izmeu primitaka (umanjenih
za trokove transakcije) i otkupne vrijednosti priznaju se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti tijekom
razdoblja trajanja posudbe, koristei metodu efektivne kamatne stope. Trokovi posudbi koji se mogu
direktno dovesti u vezu sa stjecajem imovine ili imovinom u izgradnji kapitaliziraju se tijekom
vremenskog razdoblja koje je potrebno da se sredstvo dovri i pripremi za namjeravanu uporabu.
Ostali trokovi posudbi terete sveobuhvatnu dobit. Posudbe se klasificiraju kao kratkorone obveze,
osim ako Drutvo ima bezuvjetno pravo odgoditi podmirenje obveze najmanje 12 mjeseci nakon
datuma bilance.
2.15 Porez na dodanu vrijednost
Porezna uprava zahtijeva podmirenje PDV-a na neto osnovi. PDV koji proizlazi iz transakcija prodaje
i kupnje priznaje se i iskazuje u bilanci na neto osnovi. U sluaju umanjenja potraivanja za ispravak
vrijednosti, gubitak od umanjenja iskazuje se u bruto iznosu potraivanja, ukljuujui PDV. Na dan
31. prosinca 2016. godine stopa PDV-a bila je 25% (2015.: 25%).
20
2.16 Tekui i odgoeni porez na dobit
Iznos poreza na dobit za tekuu godinu obraunava se na temelju poreznog zakona koji je na snazi u
Republici Hrvatskoj na dan bilance. Uprava povremeno procjenjuje pojedine stavke u poreznim
prijavama s obzirom na situacije u kojima su primjenjive porezne odredbe podlone tumaenju te
razmatra formiranje rezerviranja, gdje je to prikladno, na temelju oekivanog iznosa koji treba platiti
Poreznoj upravi.
Iznos odgoenog poreza obraunava se metodom bilanne obveze, na privremene razlike izmeu
porezne osnovice imovine i obveza i njihove knjigovodstvene vrijednosti u financijskim izvjetajima.
Meutim, odgoeni porez se ne priznaje ako proizlazi iz poetnog priznavanja imovine ili obveza u
transakciji koja nije poslovno spajanje i koje u vrijeme transakcije ne utjee na raunovodstvenu dobit
niti na oporezivu dobit (porezni gubitak).
Odgoeni porez na dobit mjeri se poreznim stopama za koje se oekuje da e se primjenjivati u
razdoblju kada e imovina biti nadoknaena ili obveza podmirena, na temelju poreznih stopa koje su, i
poreznih zakona koji su, na snazi ili se djelomino primjenjuju na datum bilance. Odgoena porezna
imovina priznaje se do visine budue oporezive dobiti za koju je vjerojatno da e biti raspoloiva za
iskoritenje privremenih razlika.
2.17 Primanja zaposlenih

(a) Obveze za mirovine i ostale obveze nakon umirovljenja
U toku redovnog poslovanja prilikom isplata plaa Drutvo u ime svojih zaposlenika koji su lanovi
obveznih mirovinskih fondova obavlja redovita plaanja doprinosa sukladno zakonu. Obvezni
mirovinski doprinosi fondovima iskazuju se kao dio troka plaa kada se obraunaju. Drutvo nema
dodatni mirovinski plan te stoga nema nikakvih drugih obveza u svezi s mirovinama zaposlenika.
Nadalje, Drutvo nema obvezu osiguravanja bilo kojih drugih primanja zaposlenika nakon njihova
umirovljenja.
(b) Kratkorona primanja zaposlenih
Drutvo priznaje rezerviranje za bonuse kada postoji ugovorna obveza ili praksa iz prolosti na temelju
koje je nastala izvedena obveza. Nadalje, Drutvo priznaje obvezu za akumulirane naknade za odsustvo s
posla na temelju neiskoritenih dana godinjeg odmora na dan bilance.
2.18 Rezerviranja
Rezerviranja se priznaju ako Drutvo ima sadanju zakonsku ili izvedenu obvezu kao posljedicu
prolog dogaaja, ako je vjerojatno da e biti potreban odljev resursa radi podmirivanja obveze te ako
se iznos obveze moe pouzdano procijeniti. Rezerviranja za budue gubitke iz poslovanja se ne priznaju.
Gdje postoje odreene sline obveze, vjerojatnost da e za njihovo podmirenje biti potreban odljev
sredstava odreuje se razmatranjem kategorije obveza u cjelini. Rezerviranje se priznaje ak i ako je
vjerojatnost odljeva sredstava u odnosu na bilo koju stavku koja se nalazi u istoj kategoriji obveza
mala.
Rezerviranja se mjere po sadanjoj vrijednosti trokova za koje se oekuje da e biti potrebni za
podmirenje obveze, koritenjem diskontne stope prije poreza, koja odraava tekue trine procjene
vremenske vrijednosti novca kao i rizike koji su specifini za navedenu obvezu. Iznos rezerviranja
poveava se u svakom razdoblju da se odrazi proteklo vrijeme. Ovo se poveanje prikazuje kao rashod
od kamata.
21
2.19 Najmovi
Drutvo je najmodavac
Imovina dana pod poslovni najam amortizira se tijekom oekivanog korisnog vijeka trajanja jednako
kao slina ostala imovina. Prihod od najma evidentira se ravnomjerno tijekom trajanja najma, ak ako
primici nisu ravnomjerni, osim ako ne postoji druga sustavna osnova koja bolje predstavlja vremenski
okvir u kojem sueljavaju korist od najma i amortiziranje imovine dane u najam.
Drutvo je najmoprimac
Najmovi u kojima Drutvo ne snosi bitan udio rizika i koristi vlasnitva klasificiraju se kao operativni
najmovi. Plaanja po osnovi operativnih najmova iskazuju se u izvjetaju o sveobuhvatnoj dobiti
prema pravocrtnoj metodi u razdoblju trajanja najma.
2.20 Priznavanje prihoda
Prihodi se sastoje od fer vrijednosti primljene naknade ili potraivanja za obavljene usluge tijekom
redovnog poslovanja Drutva. Prihodi su iskazani u iznosima koji su umanjeni za porez na dodanu
vrijednost, rabate i diskonte. Drutvo priznaje prihode kada se iznos prihoda moe pouzdano mjeriti,
kada e Drutvo imati budue ekonomske koristi i kada su zadovoljeni specifini kriteriji za sve
djelatnosti Drutva koje su opisane u nastavku.
(a) Prihodi od najma
Prihod od najma odreuje se temeljem sklopljenog ugovora s najmoprimcem s fiksnom cijenom uz
ugovorene rokove trajanja najma u rasponu od 1 do 15 godine. Prihod od najma priznaje se primjenom
pravocrtne metode tijekom trajanja najma, ak iako primici nisu uravnoteeni.
(b) Prihodi od prodaje ulaznica
Drutvo prua usluge prijevoza iarom. Prihodi se priznaju kada Drutvo proda ulaznicu kupcu,
uglavnom pojedincima i putnikim agencijama. Prihodi od prodaje ulaznica uglavnom se podmiruju
gotovinom ili kreditnim karticama.
(c) Prihodi od kamata
Prihodi od kamata priznaju se na vremenski proporcionalnoj osnovi koristei metodu efektivne
kamatne stope. Kada je vrijednost potraivanja umanjena, Drutvo umanjuje knjigovodstvenu
vrijednost potraivanja na njegovu nadoknadivu vrijednost, to predstavlja procijenjenu vrijednost
oekivanih novanih priljeva diskontiranih po originalnoj efektivnoj kamatnoj stopi instrumenta.
Ravnomjerno ukidanje diskonta u buduim razdobljima priznaje se kao prihod od kamata.
2.21 Raspodjela dividendi

Raspodjela dividendi dioniarima Drutva priznaje se kao obveza u financijskim izvjetajima u
razdoblju u kojem su odobrene od strane dioniara Drutva.
2.22 Zarada po dionici

Zarada po dionici izraunava se na nain da se dobit ili gubitak dioniarima Drutva podijeli s
ponderiranim prosjenim brojem sudjelujuih dionica koje su izdane tijekom godine.
22
BILJEKA 3 UPRAVLJANJE FINANCIJSKIM RIZIKOM
3.1 imbenici financijskog rizika
Aktivnosti koje Drutvo obavlja izlau ga raznim financijskim rizicima: trinom riziku (ukljuujui
valutni rizik, rizik fer vrijednosti kamatne stope, kamatni rizik novanog toka i cjenovni rizik),
kreditnom riziku i riziku likvidnosti. Drutvo nema formalni program upravljanja rizicima, meutim
cjelokupno upravljanje rizicima obavlja Uprava Drutva.
(a) Trini rizik
(i) Valutni rizik
Drutvo je izloeno riziku fluktuacije teajeva stranih valuta, koji predstavlja rizik da e se vrijednost
financijskog instrumenta mijenjati zbog promjena pripadajueg teaja strane valute. Drutvo je
izloeno valutnom riziku temeljem depozita kod banaka, a u 2015. godini i posudbi izraenih u
eurima. Drutvo ostvaruje prihode na domaem tritu i iskazuje ih u hrvatskim kunama. Meutim,
iako se fakturiranje obavlja u kunama, svi ugovori vezani su uz euro. Stoga kretanja u teajevima
izmeu eura i kune mogu imati utjecaja na budue poslovne rezultate. Drutvo ne koristi derivativne
instrumente za aktivnu zatitu od izloenosti valutnom riziku.
Financijska imovina i obveze Drutva unutar opsega MRS-a 39 na dan 31. prosinca 2016. i 2015.
godine izraene su u sljedeim valutama:
2016. EURO HRK Ukupno

Financijska imovina
Novac u banci i blagajni 738 4.668 5.406
Depoziti kod banaka 51.030 - 51.030
Financijska imovina raspoloiva za prodaju - 31.090 31.090
Potraivanja od kupaca i ostala potraivanja 142 601 743
51.910 36.359 88.269
Financijske obveze
Obveze prema dobavljaima i ostale obveze - 505 505
- 505 505
2015.
Financijska imovina
Novac u banci i blagajni 218 6.044 6.262
Depoziti kod banaka 40.786 - 40.786
Financijska imovina raspoloiva za prodaju - 31.090 31.090
Potraivanja od kupaca i ostala potraivanja 108 685 793
41.112 37.819 78.931
Financijske obveze
Obveze prema dobavljaima i ostale obveze - 278 278
Posudbe 10.164 - 10.164
10.164 278 10.442
Primarna metoda Drutva za upravljanje valutnim rizikom je uskladiti glavne novane odljeve Drutva
s valutom u kojoj su izraeni glavni novani priljevi (kao to su prihodi od najma). To se u pravilu
postie dobivanjem kredita u relevantnoj valuti.
23
BILJEKA 3 UPRAVLJANJE FINANCIJSKIM RIZIKOM (nastavak)
Na dan 31. prosinca 2016. godine, kada bi kuna oslabila/ojaala za 1% (2015.: 1%) u odnosu na euro,
uz pretpostavku da su svi ostali pokazatelji ostali nepromijenjeni, dobit nakon poreza za godinu bila bi
415 tisue kuna nia/via (2015.: 248 tisua kuna nia/via), kao rezultat negativnih/pozitivnih
teajnih razlika nastalih preraunom depozita kod banaka, a u 2015. godini i posudbi iskazanih u
eurima.
(ii) Kamatni rizik novanog toka i rizik fer vrijednosti kamatne stope
Depoziti kod banaka ostvaruje prihod od kamata, a obveze po posudbama troak kamata. Potraivanja
od kupaca i obveze prema dobavljaima su beskamatni. Financijski instrumenti ugovoreni s fiksnom
kamatnom stopom izlau Drutvo riziku fer vrijednosti kamatne stope, a oni ugovoreni po
promjenjivim stopama izlau Drutvo kamatnom riziku novanog toka. Pregled kamatnih stopa je kako
slijedi:
Kamatne Fiksna
stope stopa
2016.:
Depoziti kod banaka 0,20% - 0,40% 51.030
2015.:
Depoziti kod banaka 1,20% - 3,60% 40.786
Obveze po kreditima 4% 10.163
Sukladno ugovorenim datumima promjena kamatnih stopa Drutvo je izloeno promjenama kamatne
stope na depozite kod banaka u razdoblju do godine dana, a u i 2015. godini i na primljene kredite u
razdoblju do godine dana.
Drutvo ne analizira izloenost kamatnom riziku. Drutvo ne koristi derivativne instrumente za aktivnu
zatitu od izloenosti kamatnom riziku novanog toka i fer vrijednosti kamatne stope.
(iii) Cjenovni rizik

Drutvo je izloeno riziku promjene cijena vlasnikih vrijednosnica budui da ima ulaganje u dionice
klasificirane kao financijska imovina raspoloiva za prodaju. Obzirom da navedene dionice ne kotiraju,
Drutvo ne moe pouzdano odrediti fer vrijednost ulaganja na dan bilance stoga je isto iskazano po
troku stjecanja. Priroda poslovanja Drutva i nepostojanje robnih ugovora znaajno ograniavaju
izloenost riziku promjene cijene roba.
24
(b) Kreditni rizik

Kreditni rizik je rizik od neispunjavanja obveza jedne strane u financijskom instrumentu, a to bi
moglo prouzroiti nastanak financijskog gubitka drugoj strani. Drutvo nema znaajnu koncentraciju
kreditnog rizika. Kreditni rizik proizlazi iz depozita kod banaka, novca i potraivanja od kupaca i
ostalih potraivanja.
Maksimalna izloenost kreditnom riziku na dan bilance je kako slijedi:

2016. 2015.
Potraivanja od kupaca i ostala potraivanja 743 793

Depoziti kod banaka 51.030 40.786
Novac i novani ekvivalenti 5.406 6.262
57.179 47.841
Na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine drutvo nema ispravljena potraivanja. Kreditna kvaliteta je
kako slijedi:
Novac i
Potraivanja Depoziti kod
(u tisuama kuna) novani Ukupno
od kupaca banaka
ekvivalenti
2016.
Nedospjela i neispravljena 51 51.030 5.406 56.487
Dospjela, ali neispravljena 692 - - 692
743 51.030 5.406 57.179
2015.
Nedospjela i neispravljena 52 40.786 6.262 47.100
Dospjela, ali neispravljena 741 - - 741
793 40.786 6.262 47.841
Dospjela potraivanja su kako slijedi:

2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Do 30 dana 398 359

30 do 60 dana 146 99
60 do 90 dana 104 187
90 do 180 dana 9 54
Vie od 180 dana 35 42
Na dan 31. prosinca 692 741
Dospjelim potraivanjima vrijednost nije umanjena jer ih Uprava procjenjuje u potpunosti

nadoknadivima. Politike Drutva osiguravaju da se prostori iznajmljuju kupcima koji imaju
odgovarajuu kreditnu povijest. Naplata potraivanja od kupaca djelomino je osigurana depozitima.
Kupci nisu podijeljeni u skupine prema kreditnoj sposobnosti svi imaju odgodu plaanja od 8 dana te
nemaju kreditni limit. Tijekom 2016. Drutvo je otpisalo potraivanja od kupaca u iznosu od 37 tisue
kuna (2015.: 22 tisue kuna). Za ostala potraivanja naplata se uglavnom obavlja prema ugovorenim
uvjetima.
25
Kupci uglavnom kasne u plaanju u roku od 30 dana nakon dana dospijea. Iako su ova potraivanja
dospjela, smatra se da im vrijednost nije umanjena. Uprava ne oekuje znaajnije gubitke od
neizvravanja obveza drugih strana.
Drutvo primjenjuje politike koje ograniavaju visinu izloenosti kreditnom riziku prema bilo kojoj
financijskoj ustanovi. Novane transakcije provode se putem visoko kvalitetnih hrvatskih banaka koje
nemaju kreditnu ocjenu, ali njihove matice prema Standard & Poors imaju kreditnu ocjenu BBB-
(2015.: BBB i BBB-).
Najznaajniji dio novanih transakcija provodi se putem Privredne banke Zagreb d.d.
(c) Rizik likvidnosti
Razborito upravljanje rizikom likvidnosti podrazumijeva odravanje dostatne koliine novca,

osiguravanje raspoloivosti financijskih sredstava adekvatnim iznosom ugovorenih kreditnih linija i
sposobnost podmirenja svih obveza. Cilj Drutva je odravanje fleksibilnosti financiranja na nain da
ugovorene kreditne linije budu dostupne. Uprava svakodnevno prati priljeve i odljeve na temelju
mjesenih projekcija novanih tokova. Drutvo uglavnom sve obveze plaa po dospijeu.
Ukupna financijska imovina Drutva dospijeva u razdoblju do godine dana. Tablica u nastavku
prikazuje ugovorne nediskontirane novane tokove financijskih obveza.
Izmeu 1 i 5 Vie od 5
(u tisuama kuna) Do 1 godine Ukupno
godina godina
Na dan 31. prosinca 2016.

Obveze prema dobavljaima i ostale
1.949 465 - 2.414
obveze
1.949 465 - 2.414
Obveze prema dobavljaima i ostale
312 1.428 465 2.205
obveze
Posudbe 2.620 8.469 - 11.089
2.932 9.897 465 13.294
26
3.2 Upravljanje kapitalnim rizikom
Cilj Drutva prilikom upravljanja kapitalom je odravanje sposobnosti Drutva za nastavak daljnjeg
poslovanja kako bi se osigurali povrati i koristi drugim zainteresiranim strankama, kao i odravanje
optimalne strukture kapitala kako bi se smanjio troak kapitala. U svrhu smanjivanja ili usklaenja
strukture kapitala, Drutvo moe uskladiti iznos zadrane dobiti koji se plaa vlasniku, vratiti kapital
vlasniku, poveati temeljni kapital ili prodati imovinu za potrebe smanjivanja duga.
Drutvo nadzire kapital u skladu sa zakonima i propisima Republike Hrvatske koji zahtijevaju
minimalni uplaeni kapital od 200 tisua kuna te formiranje zakonskih rezervi od dobiti sve dok
ukupne rezerve ne dosegnu 5% dionikog kapitala Drutva. Zakonske rezerve nisu raspodjeljive.
Vlasnici ne zahtijevaju nikakve posebne mjere u pogledu upravljanja kapitalom.
3.3 Procjena fer vrijednosti
Knjigovodstvena vrijednost potraivanja od kupaca, depozita kod banaka, novca, obveza prema
dobavljaima uglavnom odgovara njihovoj fer vrijednosti zbog njihove kratkorone prirode. Fer
vrijednost dugoronih beskamatnih depozita je procijenjena diskontiranjem buduih novanih tokova
primjenom kamatne stope na posudbe na iznos od 356 tisua kuna (2015.: 1.682 tisuu kuna).
Fer vrijednost financijske imovine raspoloive za prodaju mjeri se po troku stjecanja obzirom da se
radi o ulaganjima u nekotirane dionice ija se fer vrijednost ne moe pouzdano izmjeriti.
BILJEKA 4 KLJUNE RAUNOVODSTVENE PROCJENE
Drutvo izrauje procjene i stvara pretpostavke vezane za budunost. Proizale raunovodstvene

procjene su, po definiciji, u rijetkim sluajevima izjednaene sa stvarnim rezultatima. U nastavku se
navode procjene i pretpostavke koje bi mogle uzrokovati znaajan rizik usklaivanja knjigovodstvenih
iznosa imovine i obveza u sljedeoj financijskoj godini.
Procijenjeni korisni vijek uporabe ulaganja u nekretnine
Proces utvrivanja korisnog vijeka uporabe imovine u obzir uzima specifine mikroekonomske uvjete
podruja na kojem se nalazi nekretnina. Veina nekretnina je vrlo stara. Uglavnom su izgraene od
kamena i nalaze u starom gradu Dubrovniku i okolnim podrujima. Uzimajui u obzir dosadanju
iskoritenost kapaciteta i procjenom koritenja imovine u narednim periodima, a prema iskustvu sa
slinim nekretninama i trinoj praksi, korisni vijek nekretnina je procijenjen na 31 godinu.
Kada bi procijenjeni korisni vijek uporabe ulaganja u nekretnine u 2016. godini bio 10% dui (2015.:
10% dui), uz pretpostavku nepromijenjenosti ostalih varijabli, dobit nakon poreza za godinu i neto
knjigovodstvena vrijednost ulaganja u nekretnine bila bi vea za 229 tisua kuna (2015.: 228 tisua
kuna). Kada bi procijenjeni korisni vijek uporabe ulaganja u nekretnine u 2016. godini bio 10% krai
(2015.: 10% krai), uz pretpostavku nepromijenjenosti ostalih varijabli, dobit nakon poreza za godinu i
neto knjigovodstvena vrijednost ulaganja u nekretnine bila bi manja za 280 tisua kuna (2015.: 281
tisua kuna).
27
BILJEKA 5 PRIHODI
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Prihodi od najma 10.148 10.077

Prihodi od prodaje ulaznica 43.226 37.436
53.374 47.513
BILJEKA 6 TROKOVI ZAPOSLENIKA
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Bruto plae 2.983 2.789

Doprinosi na plae 513 480
3.496 3.269
Na dan 31. prosinca 2016. godine Drutvo je imalo 15 zaposlenika (2015.: 15).
U iznos bruto plaa ukljuen je iznos od 536 tisua kuna (2015.: 468 tisuu kuna) definiranih
doprinosa za mirovinsko osiguranje koji su uplaeni ili se uplauju u obvezne mirovinske fondove.
BILJEKA 7 OSTALI POSLOVNI RASHODI
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Obraunati troak koncesije (biljeka 17) 9.825 -

Doprinosi koji ne ovise o prihodu 263 564
Intelektualne usluge 542 528
Poslovna putovanja i ostala primanja zaposlenih 262 238
Trokovi banaka 382 243
Premije osiguranja 284 288
Odravanje 1.603 706
Zatitarske usluge 260 297
Otkazivi najam /i/ 289 292
Troak materijala i ostalih vanjskih usluga 1.043 960
Trokovi provizije agencijama za prodaju ulaznica 1.123 806
Ostali poslovni rashodi 833 681
16.709 5.603
/i/ Trokovi otkazivog najma odnose se na najam poslovnog prostora po osnovu ugovora sklopljenog
na neodreeno vrijeme s mogunou produljenja.
28
BILJEKA 8 FINANCIJSKI RASHODI - NETO
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Financijski prihodi
Pozitivne teajne razlike 167 173
167 173
Financijski rashodi
Negativne teajne razlike (341) (105)
Troak kamata (313) (500)
(654) (605)
Financijski rashodi - neto (487) (432)
BILJEKA 9 POREZ NA DOBIT
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Tekui porezni troak 6.999 6.747

Odgoeni porezni prihod (biljeka 17/ii/) (1.769) -
Porez na dobit 5.230 6.747
Porez na dobit Drutva prije oporezivanja razlikuje se od teoretskog iznosa koji bi se izraunao po
poreznoj stopi od 20% (2015.: 20%) kako slijedi:
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Porez na dobit po stopi od 20% 5.669 6.684

Uinak porezno nepriznatih trokova 272 63
Reinvestirana dobit (711) -
Porez na dobit 5.230 6.747
Efektivna porezna stopa 18,45% 20,19%
Sukladno lanku 6. st. 1. toka 6. Zakona o porezu na dobit Uprava je odluila reinvestirati dobit
razdoblja u iznosu od 3,5 milijuna kuna i poveati temeljni kapital u 2017. godini sukladno posebnim
propisima.
29
BILJEKA 9 POREZ NA DOBIT (nastavak)
Na dan 31. prosinca 2016. godine, obveza poreza na dobit iznosi 1.034 tisua kuna (2015.: 1.979
tisua kuna).
U skladu s propisima Republike Hrvatske, Porezna uprava moe u bilo koje doba pregledati knjige i
evidencije Drutva u razdoblju od 3 godine nakon isteka godine u kojoj je porezna obveza iskazana, te
moe uvesti dodatne porezne obveze i kazne. Uprava Drutva nije upoznata s okolnostima koje bi
mogle dovesti do potencijalnih znaajnih obveza u tom pogledu. Tijekom 2011. i 2015. godine
Porezna Uprava je obavila nadzor i utvrdila dodatne porezne obveze koje nisu znaajne.
BILJEKA 10 OSNOVNA I RAZRIJEENA DOBIT PO DIONICI
Dobit po dionici u iznosu od 6,93 kuna (2015.: 8,00 kuna) obraunava se na temelju neto dobitka
Drutva u iznosu od 23.113 tisua kuna (2015.: 26.671 tisua kuna) i ponderiranog prosjenog broja
izdanih redovnih dionica koji je bio 3.335.801 (2015.: 3.335.801).
30
BILJEKA 11 MATERIJALNA IMOVINA
Zemljite i
(u tisuama kuna) Oprema Ukupno
zgrade
Na dan 1. sijenja 2015.

Nabavna vrijednost 24.947 21.218 46.165
Akumulirana amortizacija (3.148) (5.003) (8.151)
Neto knjigovodstvena vrijednost 21.799 16.215 38.014
Za godinu koja je zavrila 31. prosinca 2015.

Stanje na dan poetne bilance 21.799 16.215 38.014
Poveanja - 121 121
Smanjenja - (5) (5)
Amortizacija (1.061) (1.077) (2.138)
Stanje na dan 31. prosinca 20.738 15.254 35.992


Poveanja 337 3.220 3.557
Amortizacija (1.071) (1.155) (2.226)

31
BILJEKA 12 ULAGANJA U NEKRETNINE

Zemljite i Imovina u
(u tisuama kuna) Ukupno
zgrade pripremi
Na dan 1. sijenja 2015.
Akumulirana amortizacija (29.979) - (29.979)

Poveanja 102 - 102
Smanjenje - (7) (7)
Amortizacija (3.148) - (3.148)
Na dan 31. prosinca 2015. godine


Poveanja - 140 140
Amortizacija (3.149) - (3.149)
Na dan 31. prosinca 2016. godine

Na temelju dokaza s trita vezano za uestalost transakcija za sline nekretnine u smislu starosti,
strukture, lokacije, stanja i cijene Uprava smatra da se fer vrijednost ulaganja u nekretnine znaajno ne
razlikuje od njihove knjigovodstvene vrijednosti. Neovisni procjenitelji nisu nedavno obavljali
procjene vrijednosti nekretnina.
Imovina u najmu (zemljite i zgrade), gdje je Drutvo najmodavac prema ugovoru o poslovnom
najmu, ukljuuje sljedee:
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Nabavna vrijednost 102.017 103.623

Akumulirana amortizacija (34.167) (31.670)
Neto knjigovodstvena vrijednost 67.850 71.953
Drutvo iznajmljuje poslovne prostore na temelju ugovora o najmu koji imaju mogunost produljenja.
U 2016. godini, Drutvo je ostvarilo 10.148 tisua kuna (2015.: 10.077 tisua kuna) prihoda od najma.
32
BILJEKA 12 ULAGANJA U NEKRETNINE (nastavak)
Prema ugovorima o najmu vaeima na dan 31. prosinca, minimalni primici temeljem ugovora o
najmu su kako slijedi:
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Do 1 godine 8.445 9.951

Od 1 do 5 godina 19.818 22.521
Vie od 5 godina 20.174 23.990
48.437 56.462
BILJEKA 13 FINANCIJSKA IMOVINA RASPOLOIVA ZA PRODAJU
Financijsku imovinu raspoloivu za prodaju ini ulaganje u dionice drutva Jadranski luksuzni hoteli
d.d., Dubrovnik u iznosu od 31.090 tisua kuna.
BILJEKA 14 POTRAIVANJA OD KUPACA I OSTALA POTRAIVANJA
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Potraivanja od kupaca 743 793

Depoziti kod banaka 51.030 40.786
Ostala potraivanja 220 157
51.993 41.736
Depoziti kod banaka su oroeni na rok dui od 3 mjeseca i nisu novani ekvivalent.
33
BILJEKA 15 KAPITAL
Na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine temeljni kapital Drutva raspodijeljen je na 3.335.801
redovnih dionica bez nominalne vrijednosti.
U 2015. godini Drutvo je povealo temeljni kapital reinvestiranjem dobiti u iznosu od 15 milijuna
kuna. Na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine, temeljni kapital iznosi 124.521 tisuu kuna.
Rezerve kapitala su nastale u prijanjim razdobljima prilikom poveanja dionikog kapitala i

predstavljaju kapitalnu dobit na izdane dionice umanjene za trokove izravno vezane za izdavanje
novih dionica.
Struktura dioniara na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine:
Udio u
kapitalu
Sutivan Investments Anstalt, Vaduz 85,83%
CERP/Republika Hrvatska 1,61%
Mali dioniari 12,56%
100,00%
U svibnju 2016. godine, Glavna skuptina Drutva odobrila je isplatu dividende u iznosu od 13.677
tisua kuna, od kojih se 13.343 tisua kuna odnosi na dividendu iz dobiti 2015. godine, a ostatak na
dividendu iz zadrane dobiti.
U lipnju 2015. godine, Glavna skuptina Drutva odobrila je isplatu dividende u iznosu od 11.342
tisua kuna, od kojih se 10.675 tisua kuna odnosi na dividendu iz dobiti 2014. godine, a ostatak na
dividendu iz zadrane dobiti.
Zakonske rezerve
Zakonske rezerve se formiraju sukladno hrvatskim propisima prema kojima je Drutvo duno u
zakonske rezerve unositi 5% dobiti tekue godine sve dok te rezerve zajedno s rezervama kapitala, ne
dosegnu visinu od 5% temeljnog kapitala Drutva. Ova rezerva nije raspodjeljiva.
34
BILJEKA 16 POSUDBE
(u tisuama kuna) 2016. 2015.
Dugorone
Banke - 7.905
7.905
Kratkorone
Tekue dospijee dugoronih posudbi - banke - 2.259
2.259
Ukupno posudbe - 10.164
Tijekom 2016. godine Drutvo je prijevremeno podmirilo sve obveze po kreditima od banaka.
BILJEKA 17 OBVEZE PREMA DOBAVLJAIMA I OSTALE OBVEZE
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Dugorone obveze:
Depoziti /i/ 465 1.893
465 1.893
Kratkorone obveze:
Dobavljai u zemlji 506 279
Kratkoroni depoziti 1.443 33
1.949 312
Obveza za PDV 134 178
Obveze za plae 238 234
Obraunata obveza za koncesiju /ii/ 9.825 -
Ostale obveze 424 347
12.570 1.071
/i/ Dugorone obveze odnose se na depozite primljene od najmoprimaca za najam prostora. Depoziti
dospijevaju 2021. godine. Depoziti su beskamatni.
/ii/ Temeljem Zakona o iarama za prijevoz osoba i dogovora postignutog izmeu Gradskog vijea
grada Dubrovnika kao davatelja koncesije i Drutva, Drutvo je u 2015. godini podnijelo Zahtjev
za dobivanje koncesije. Tijekom 2015. godine nije postignut konaan dogovor o koncesijskim
uvjetima, a u rujnu 2016. godine Gradsko vijee grada Dubrovnika donijelo je nove koncesijske
uvijete te je na sjednici odranoj 12. sijenja 2017. godine usvojilo odluku o dodijeli koncesije za
iaru s ovim novim uvjetima. Uzimajui u obzir odredbe iz odluke Gradskog vijea, Drutvo je
obraunalo naknadu za koncesiju u iznosu od 9.825 tisua kuna, i priznalo odgoenu poreznu
imovinu u iznosu od 1.769 tisua kuna za privremene porezne razlike proizale iz obraunate
obveze za koncesiju (biljeka 9). Drutvu nisu prihvatljivi novi koncesijski uvjeti i usmjereno je
na postizanje razumne prilagodbe istih kako bi postali obostrano prihvatljivi.
35
BILJEKA 18 PREUZETE OBVEZE
Na dan 31. prosinca 2016. godine ugovorene investicije za materijalnu imovinu koje nisu priznate u
financijskim izvjetajima Drutva iznose 0,3 milijuna kuna (2015.: 3 milijuna kuna).
BILJEKA 19 TRANSAKCIJE S POVEZANIM STRANKAMA
Za potrebe ovih financijskih izvjetaja, stranke se smatraju povezanima ako jedna od stranaka ima
mogunost kontrolirati drugu stranku, ako su pod zajednikom kontrolom, ili moe znaajno utjecati na
drugu stranku u donoenju financijskih i poslovnih odluka. Prilikom razmatranja svakog mogueg
odnosa meu povezanim strankama, panju treba usmjeriti na sutinu tog odnosa, a ne samo na pravni
oblik. U redovnom poslovanju, Drutvo ostvaruje transakcije s povezanim strankama.
Drutvo ostvaruje poslovne transakcije s matinim drutvom, podrunicom i ostalim povezanim
drutvima unutar Vallum Foundation, strankama pod zajednikom kontrolom.
Na dan 31. prosinca 2016. i 2015. godine Drutvo nema potraivanja niti obveze prema matinom
drutvu. Tijekom 2015. godine, Drutvo je ostvarilo je 21 tisuu kuna rashoda od kamata po kreditu
koji se otplatio u 2015. godini.
Stanja potraivanja i obveza i transakcije s ostalim povezanim strankama za godine koje su zavrile
31. prosinca 2016. i 2015. su kako slijedi:
2016. 2015.
(u tisuama kuna)
Prihodi od najma 402 378

Poslovni rashodi 153 172
Potraivanja od kupaca 1 6
Obveze prema dobavljaima 12 -
Naknade kljunom managementu
Naknade kljunom managementu u iznosu od 1.769 tisua kuna (2015.: 1.620 tisue kuna) odnose se
na plae kljunog managementa koji se sastoji od 2 osobe (2015.: 2). Naknade managementu
ukljuuju 242 tisua kuna (2015.: 226 tisua kuna) doprinosa plaenih obveznom mirovinskom fondu.
Nadzorni odbor sastoji se od 3 lana (2015.: 3) koji od lipnja 2016. godine prima naknadu. U 2016.
godini, ukupna naknada Nadzornom odboru iznosi 83 tisue kuna (2015.: - ).
36
BILJEKA 20 INFORMACIJE O SEGMENTIMA
Uprava je odredila poslovne segmente na osnovu vrsta usluga. Uprava je poslovne segmente definirala
na temelju izvjetaja koje je pregledala, a koji se koriste za donoenje stratekih odluka. Izvjetajni
segmenti su kako slijedi: Upravljanje nekretninama i iara.
Segment upravljanja nekretninama ostvaruje prihode iznajmljivanjem imovine, iara ostvaruje prihode
prodajom ulaznica.
Uprava procjenjuje rezultate poslovnih segmenata na temelju mjerenja neto dobiti i EBITDA-e.
Informacije o segmentima za izvjetajne segmente za godinu koja zavrava 31. prosinca 2016. godine su
kako slijedi:
Upravljanje
(u tisuama kuna) iara Ukupno
nekretninama
Prihodi 10.148 43.226 53.374

Ostali prihodi 488 656 1.144
Trokovi zaposlenika (405) (3.091) (3.496)
Amortizacija (3.163) (2.226) (5.389)
Ostali poslovni rashodi (1.123) (15.586) (16.709)
Ostali gubici neto - (94) (94)
Financijski rashodi (342) (145) (487)
Dobit prije oporezivanja 5.603 22.740 28.343

Porez na dobit (1.034) (4.196) (5.230)
Neto dobit 4.569 18.544 23.113
Ukupna imovina 203.884 39.448 243.332
Ukupne obveze 3.883 10.186 14.069

Kapitalna ulaganja 140 3.557 3.697
37
BILJEKA 20 INFORMACIJE O SEGMENTIMA (nastavak)
Informacije o segmentima za izvjetajne segmente za godinu koja zavrava 31. prosinca 2015. godine su
kako slijedi:
Upravljanje
(u tisuama kuna) iara Ukupno
nekretninama
Prihodi 10.077 37.436 47.513

Ostali prihodi 368 145 513
Trokovi zaposlenika (341) (2.928) (3.269)
Amortizacija (3.121) (2.175) (5.296)
Ostali poslovni rashodi (1.538) (4.065) (5.603)
Ostali gubici neto - (8) (8)
Financijski rashodi (66) (366) (432)
Dobit prije oporezivanja 5.379 28.039 33.418

Porez na dobit (1.086) (5.661) (6.747)
Neto dobit 4.293 22.378 26.671
Ukupna imovina 197.130 37.804 234.934
Ukupne obveze 4.556 10.551 15.107

Kapitalna ulaganja 102 121 223
Imovina se alocira na temelju poslovanja segmenta i lokacije imovine. Cjelokupna imovina Drutva
nalazi se u Republici Hrvatskoj.
Obveze se alociraju na temelju poslovanja segmenta.
38

Atln Fin2016 1y Rev N HR

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Atln Fin2016 1y Rev N HR

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

EXCELSA NEKRETNINE d.d.

Izvjee neovisnog revizora dioniarima i Upravi drutva Excelsa 4

Uprava je odgovorna za odabir prikladnih raunovodstvenih politika u skladu s vaeim

Uprava je odgovorna za podnoenje godinjeg izvjea Drutva ukljuujui godinja financijska

Financijska izvjea Drutva prikazana na stranicama 10 do 38 i godinje izvjee prikazano na

Znaajnost za financijske izvjetaje kao cjelina: 3,4 milijuna kuna,

Kljuna revizijska Vrednovanje i umanjenje vrijednosti ulaganja u nekretnine

Kako smo odredili opseg revizije

Smatramo da je dobit prije poreza kljuni pokazatelj u industriji

Kljuna revizijska pitanja

Kljuna revizijska pitanja Kako smo revidirali Kljuno revizijsko

Odgovornost uprave i onih koji su zadueni za nadzor za financijske izvjetaje

U sastavljanju financijskih izvjetaja, uprava je odgovorna za procjenjivanje sposobnosti Drutva da

Odgovornost revizora za reviziju financijskih izvjetaja

1) Vaniji poslovni dogaaji u 2016. godini

2) Vaniji poslovni dogaaji nakon 31. prosinca 2016.

3) Budui razvoj Drutva

6) Primjena Kodeksa korporativnog upravljanja

Odstupanja od prethodno oznaenog Kodeksa su sljedea:

U odnosu na opis osnovnih obiljeja provoenja unutarnjeg nadzora u Drutvu i upravljanja

EXCELSA NEKRETNINE d.d.

Dubrovnik, 06. travnja 2017. godine

IZVJETAJ O SVEOBUHVATNOJ DOBITI

ZA GODINU KOJA JE ZAVRILA 31. PROSINCA 2016.

(svi iznosi izraeni su u tisuama kuna) Biljeka 2016. 2015.

Prihodi 5 53.374 47.513

Dobit iz poslovanja 28.830 33.850

Financijski prihodi 167 173

Dobit prije oporezivanja 28.343 33.418

Porez na dobit 9 (5.230) (6.747)

Osnovna i razrijeena zarada po dionici u

Biljeke koje slijede ine sastavni dio ovih financijskih izvjetaja.

IZVJETAJ O FINANCIJSKOM POLOAJU

NA DAN 31. PROSINCA 2016.

31. prosinca 31. prosinca

Ukupno imovina 243.332 234.934

Ukupno obveze 14.069 15.107

Ukupno kapital i obveze 243.332 234.934

Biljeke koje slijede ine sastavni dio ovih financijskih izvjetaja.

IZVJETAJ O PROMJENAMA KAPITALA

ZA GODINU KOJA JE ZAVRILA 31. PROSINCA 2016.

(svi iznosi izraeni su Dioniki Rezerve Zakonske Zadrana

Biljeke koje slijede ine sastavni dio ovih financijskih izvjetaja.

IZVJETAJ O NOVANOM TOKU

ZA GODINU KOJA JE ZAVRILA 31. PROSINCA 2016.

(svi iznosi izraeni su u tisuama kuna) Biljeka 2016. 2015.

Dobit prije oporezivanja 28.343 33.418

Novani tok generiran poslovanjem 44.900 41.682

Novani tok iz poslovnih aktivnosti 36.643 35.021

Novani tok iz ulagakih aktivnosti

Neto novac koriten za ulagake aktivnosti (13.826) (3.258)

Novani tok iz financijskih aktivnosti

Novani tok koriten za financijske aktivnosti (23.673) (26.663)

Neto (smanjenje)/poveanje novca i novanih

Novac i novani ekvivalenti na poetku godine 6.262 1.162

Novac i novani ekvivalenti na kraju godine 5.406 6.262

Biljeke koje slijede ine sastavni dio ovih financijskih izvjetaja.

BILJEKE UZ FINANCIJSKE IZVJETAJE

ZA GODINU KOJA JE ZAVRILA 31. PROSINCA 2016.

BILJEKA 1 OPI PODACI

BILJEKA 2 SAETAK ZNAAJNIH RAUNOVODSTVENIH POLITIKA

2.1 Osnove sastavljanja

Financijski izvjetaji Drutva sastavljeni su sukladno Meunarodnim standardima financijskog