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INDICE
MARCO TEORICO............................................................................................................................. - 4 -
1. UBICACIN ............................................. - 13 -
2. ESTUDIO DE TERRENO
3. PROYECTO ARQUITECTONICO.
-1-
6. EGRESOS ESTIMADOS DEL PROYECTO.
-2-
6.6.5. DECLARATORIA DE FBRICA DE TERRENO. ------------- - 47 -
7. FLUJO DE CAJA.
-3-
MARCO TEORICO
siguientes condiciones:
-4-
proyectos a bajo costo para poder llegar a los
Informacin.
-5-
capacidad de escoger los terrenos con buen potencial y
establecer simulaciones.
-6-
Las tres variables mas importantes del perfil son:
alternativos de calidad.
-7-
terreno, es punto a favor ya que este es parte importante
un anlisis de la coyuntura.
ttulos.
-8-
demolicin y de anteproyecto, habilitacin urbana. Si
se iniciara la obra.
-9-
El ingeniero residente deber tener la capacidad
procesos.
- 10 -
cliente final, crditos hipotecarios, letras
ttulos.
futuro de la empresa.
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OBJETIVO DEL ESTUDIO
de inversin inmobiliaria.
- 12 -
PROYECTO MULTIFAMILIAR MIVIVIENDA
1. UBICACIN
de Ubicacin).
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2. ESTUDIO DE TERRENO
Barrn.
2.2.1. UBICACIN.
Numeracin : 493
Provincia : Lima.
2.2.2. MORFOLOGIA
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Fondo con Terceros : 25.00 ml.
Forma : Rectangular
Topografa : Edificacin.
siguientes parmetros:
Retiro : 3.00 m.
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3. PROYECTO ARQUITECTONICO.
lavandera.
terrazas.
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3.2. PROGRAMA.
Escaleras.
12 estacionamientos exteriores.
Ascensor, Escalera.
Ingreso Principal.
Cuarto de Basura.
Deposito Comn.
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3.3. CUADRO DE AREAS.
Areas Construidas
Niveles Programa Parcial Acumuladas
Semi sotano Cisterna y Cuarto de Bombas 41.41 41.41
- 18 -
3.4. ACABADOS
Sala Comedor.
Cocina Lavandera.
bajo.
beige o similar.
similar.
- 19 -
o Lavadero de Acero Inoxidable sin
escurridero.
CANCUN.
Dormitorio Principal.
Malibu.
Sifn Jet.
Beige o similar.
marfil o similar.
- 20 -
Dormitorios Secundarios.
Bao Secundario.
Malibu.
Jet.
Beige o similar.
o Carpintera de Madera
- 21 -
o Cerrajera
interiores PARKER.
aluminazadas BISA.
o Ventanas y Mamparas
incoloro.
o Otros
Sistema de Intercomunicacin.
pulido.
o Ascensor de Primera.
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4. ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO.
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Actualmente existe una gran demanda insatisfecha de
grafica N 02)
- 24 -
Demanda Efectiva 15,068 hogares
rea cercana.
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Los proyectos estudiados son aquellos que ofertan
Residencial Regina
Departamentos : 28 Dpto.
Departamentos : 24 Dpto.
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Residencial Parque de la Reserva
Departamentos : 31 Dpto.
Departamentos : N/A
Estado : N/A
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Residencial Villar
Departamentos : 10 Dpto.
Proyecto N06
Departamentos : N/A
Telfono : N/A
- 28 -
Proyecto N07
Departamentos : N/A
Telfono : N/A
cuadro:
$520
$510
$500
$490
Precio de Venta / m2
$480
$470
$460
$450
$440
$430
$420
$410
$400
Montero Rosas
Regina
Parque de la
Edificio N06
Edificio N07
Enrique Villar
Santa Sofia
Reserva
Proyectos
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Los proyectos que se encuentran con precios de
construccin.
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5. INGRESOS DEL PROYECTO
siguientes:
PROYECTO MULTIFAMILIAR
- LISTA DE PRECIOS -
(En US$.)
Area
Dpto. Construida Jardines Cochera Precio Cantidad Parcial
104 74.22 $33,000.00 1.00 $33,000.00
103 75.09 $33,300.00 1.00 $33,300.00
102 60.68 24.45 $31,000.00 1.00 $31,000.00
101 77.64 6.14 24.00 $35,800.00 1.00 $35,800.00
204 @ 804 76.14 $32,800.00 7.00 $229,600.00
203 @ 803 77.01 $33,100.00 7.00 $231,700.00
202 @ 802 72.85 $31,400.00 7.00 $219,800.00
201 @ 801 80.89 $34,700.00 7.00 $242,900.00
Estacionamientos 12.00 $3,500.00 11.00 $38,500.00
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6. EGRESOS ESTIMADOS DEL PROYECTO.
6.1. TERRENO.
de la vivienda existente.
DESCRIPCION COSTO
ADQUISICION DE TERRENO (US$ 255.64 x 665.00 m2) $170,000.00
DEMOLICION DE VIVIENDA EXISTENTE $3,500.00
GASTOS TOTALES DE ADQUISICION DEL TERRENO $173,500.00
proyecto multifamiliar.
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DESCRIPCION COSTO
ARQUITECTURA (US$ 5.00 / m2) $13,842.90
ESTRUCTURAS (US$ 2.50 / m2) $6,921.45
INST. SANITARIAS (US$ 1.50 / m2) $4,152.87
INST. ELECTRICAS (US$ 1.50 /m2) $4,152.87
COSTO TOTAL EN DOLARES $29,070.09
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TEM DESCRIPCIN COSTO
01 Obras preliminares $4,022.14
02 Movimiento de tierras $7,544.17
03 Obras de concreto simple $3,294.83
04 Obras de concreto armado $192,392.91
05 Muros y tabiques de albailera $2,184.60
06 Revoques, enlucidos y molduras $21,663.65
07 Pisos, revestimiento de gradas $29,317.23
08 Zcalos y Contrazcalos $13,419.25
09 Coberturas $257.25
10 Carpintera de Madera $31,478.55
11 Carpintera Metlica $11,142.11
12 Cerrajera $2,282.10
13 Vidrios, Cristales y Similares $20,206.41
14 Pintura $22,126.91
15 Aparatos Sanitarias $14,743.66
16 Accesorios Sanitarias $1,223.41
17 Varios $31,081.98
18 Instalaciones Elctricas $41,793.35
19 Instalaciones Sanitarias $33,492.88
COSTO DIRECTO TOTAL $483,667.39
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realicen adquisiciones de diversos equipos de
en el proyecto.
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ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 Mezcladora de Concreto
Combustible und 1.00 3.00 200.00 600.00
Mantenimiento und 1.00 1.00 100.00 100.00
2.00 Vibradores de Concreto
Combustible und 2.00 3.00 200.00 1,200.00
Mantenimiento und 2.00 1.00 40.00 80.00
3.00 Plancha compactadora
Combustible und 1.00 1.00 100.00 100.00
Mantenimiento und 1.00 1.00 50.00 50.00
4.00 Teodolito
Mantenimiento und 1.00 1.00 125.00 125.00
5.00 Amoladora
Discos und 1.00 1.00 100.00 100.00
6.00 Varios und 1.00 1.00 300.00 300.00
TOTAL EN DOLARES 2,655.00
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ITEM DESCRIPCION UND CANT. COSTO INCIDENCIA TOTAL
1.00 Computadora und 2.00 450.00 0.50 450.00
2.00 Impresora und 1.00 150.00 0.50 75.00
3.00 Utiles de oficina glb 1.00 600.00 1.00 600.00
4.00 Copia de planos y doc. glb 2.00 350.00 1.00 700.00
5.00 Botiquin und 1.00 80.00 1.00 80.00
6.00 Tablero de Dibujo und 3.00 100.00 0.50 150.00
7.00 Escritorio und 2.00 65.00 0.50 65.00
8.00 Mesa de Trabajo und 1.00 40.00 0.50 20.00
9.00 Sillas y Bancos und 10.00 15.00 0.50 75.00
10.00 Pizarras und 1.00 80.00 0.50 40.00
11.00 Estantes und 2.00 70.00 0.50 70.00
12.00 Fax und 1.00 100.00 0.50 50.00
13.00 Linea Telefonica und 1.00 100.00 0.50 50.00
14.00 Consumo telefonico und 8.00 150.00 1.00 1,200.00
15.00 Nextel und 8.00 40.00 1.00 320.00
TOTAL EN DOLARES 3,945.00
proyecto:
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ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 Botas de Jebe par 12.00 1.00 15.00 180.00
2.00 Guantes de cuero par 20.00 1.00 5.00 100.00
3.00 Anteojos de proteccion und 20.00 1.00 2.00 40.00
4.00 Respiradores und 15.00 1.00 4.00 60.00
5.00 Arnez de seguridad und 20.00 1.00 45.00 900.00
6.00 Cascos und 20.00 1.00 7.00 140.00
7.00 Zapatos de seguridad par 20.00 1.00 30.00 600.00
8.00 Guantes de jebe par 20.00 1.00 5.00 100.00
9.00 Cinta sealizadora rollo 10.00 1.00 8.00 80.00
10.00 Sogas de seguridad ml 15.00 1.00 3.00 45.00
11.00 Conos de seguridad und 10.00 1.00 5.00 50.00
TOTAL EN DOLARES 2,295.00
para la obra:
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6.4.4.2. PERSONAL OBRERO.
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6.5. GASTOS LEGALES
proyecto.
fabricas, numeracin.
Gastos Notariales
Notaria 600.00
Gastos Registrales
Derecho Presentacin (0.24% UIT) 8.28
Derecho de Inscripcin (3/1000 x PV) 1,504.50
Asesoria Legal
Estudio de Titulo 100.00
Elaboracin del Contrato de Compra 300.00
COSTO TOTAL EN SOLES 2,512.78
COSTO TOTAL EN DOLARES 851.79
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6.5.2. FABRICA DE DEMOLICION DE VIVIENDA.
Gastos Registrales
Derecho Presentacin (1.08% UIT) 37.80
Derecho de Inscripcin (3/1000 x Valor de construccin) 0.00
Asesoria Legal
Preparacin de expediente con respectiva firma 400.00
COSTO TOTAL EN SOLES 437.80
COSTO TOTAL EN DOLARES 126.17
Gastos Registrales
Derecho Presentacin (1.08% UIT) 37.80
Derecho de Inscripcin (3/1000 x Valor de construccin) 4,280.46
Asesoria Legal
Preparacin de expediente con respectiva firma 600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 4,918.26
COSTO TOTAL EN DOLARES 1,417.36
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6.5.4. REGLAMENTO INTERNO.
Gastos Notariales
Escritura publica del Reglamento Interno 1200.00
Gastos Registrales
Derecho Presentacin (1.08% UIT) 37.26
Derecho de Inscripcin (3/1000 x Valor de construccin) 4,280.46
Asesoria Legal
Redaccin del Reglamento Interno 750.00
COSTO TOTAL EN SOLES 6,267.72
COSTO TOTAL EN DOLARES 1,806.26
6.5.5. INDEPENDIZACIN:
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Gastos Registrales
Derecho Presentacin (0.36% UIT por Inmueble) x 44 inmuebles 554.40
Derecho de Inscripcin (0.24% UIT por inmueble) x 44 inmuebles 369.60
Asesoria Legal
Redaccin del Reglamento Interno 600.00
COSTO TOTAL EN SOLES 1,524.00
COSTO TOTAL EN DOLARES 439.19
contrato
Asesoria Legal
Contrato de compra - Departamentos ( S/.300 x 32 dpto.) 9,600.00
Contrato de compra - Estacionamientos ( S/.200 x 12 est.) 2,400.00
COSTO TOTAL EN SOLES 12,000.00
COSTO TOTAL EN DOLARES 4,067.80
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6.6. GASTOS MUNICIPALES.
municipalidad. A continuacin la
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Instalaciones Elctricas e Instalaciones
- 45 -
6.6.3. LICENCIA DE DEMOLICIN DE VIVIENDA
EXISTENTE.
demolicin.
DEMOLICION.
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impuesto por el valor del terreno. Para
en la municipalidad.
efectuar.
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Formulario Unico Oficial (gratuito) 0.00
Copia Literal de Dominio 10.00
Certificado de finalizacin de obra 0.00
Plano de Arquitectura (ploteo) 160.00
Derecho de Tramite (8.064% UIT) 282.24
Declaracion de Independizacion (PU y HR) 15.00
COSTO TOTAL EN SOLES 467.24
COSTO TOTAL EN DOLARES 158.39
inmueble.
EDIFICACION.
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para la declaratoria de fbrica e
participacin.
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Formulario Unico Oficial (gratuito) 0.00
Copia Literal de Dominio 10.00
Certificado de finalizacin de obra 0.00
Plano de Arquitectura (ploteo) 350.00
Plano de Independizacion 350.00
Derecho de Tramite (8.064% UIT) 282.24
Declaracion de Independizacion (PU y HR) 1,500.00
COSTO TOTAL EN SOLES 2,492.24
COSTO TOTAL EN DOLARES 844.83
- 50 -
6.7.1. PERSONAL DE VENTAS.
6.7.2. PUBLICIDAD.
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ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES PRECIO TOTAL
1.00 Folleteria und 1.00 5.00 200.00 1,000.00
2.00 Publicidad (Diario) und 4.00 4.00 400.00 6,400.00
3.00 Maqueta und 1.00 1.00 400.00 400.00
4.00 Video virtual und 1.00 1.00 350.00 350.00
5.00 Otros gastos glb 1.00 6.00 300.00 1,800.00
TOTAL EN DOLARES 9,950.00
- 52 -
6.8. GASTOS DE ADMINISTRATIVOS.
INCIDENCIA
ITEM DESCRIPCION UND CANT. MES AL TOTAL
PROYECTO
1.00 Direccin Ejecutiva und 1.00 7.00 1,200.00 8,400.00
2.00 Asesoria Tcnica und 1.00 7.00 800.00 5,600.00
3.00 Asesoria Legal und 1.00 7.00 500.00 3,500.00
4.00 Asesoria Contable und 1.00 7.00 500.00 3,500.00
TOTAL EN DOLARES 21,000.00
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6.9. GASTOS FINANCIEROS CORRIENTES.
se producirn en el proyecto:
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Descripicin Monto
Ingreso del proyecto 1,095,600.00
Cuotas Iniciales (10% P.V.) $109,560.00
Ingreso por separaciones (US$ 500.00) $22,000.00
Letras aceptadas a los clientes $87,560.00
Tasa de descuento de letras 5.00%
Gasto financiero por descuento de letras $4,378.00
Descripicin Monto
Presupuesto de Obra (PO) $483,667.39
Materiales de construccin (65% PO) $314,383.80
Compras de materiales de construccin con letras (25% MC) $78,595.95
Tasa de descuento de letras (16% T.E.A) - 6 meses 8.00%
Gasto financiero por compra de materiales con letras $6,287.68
- 55 -
7. FLUJO DE CAJA.
Departamentos:
- 56 -
hasta que se realice el trmite del crdito
hipotecario.
inicial.
Estacionamientos:
- 57 -
7.2. EGRESOS OPERATIVOS.
- 58 -
8. EVALUACION DEL PROYECTO.
El precio de Venta.
Velocidad de Ventas.
Costo de Construccin.
Escenario Conservador.
mercado)
- 59 -
o Velocidad de ventas debe estar de acuerdo a los
parmetros analizados.
proyecto.
Escenario Normal.
considerado en el proyecto.
Escenario Optimista.
a lo considerado en el proyecto.
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El flujo de caja se realiza para cada escenario
a la renta).
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A continuacin presentamos un cuadro resumen con los
escenario:
UTILIDAD
INGRESOS COSTOS VELOCIDAD UTILIDAD UTILIDAD/I
ESCENARIOS DESPUES DE
TOTALES TOTALES VENTAS ANTES DE IR NGRESO
IR
CONSERVADORES
1,095,600 908,371 5 meses 187,229 17.09%
Estandar Estandar 98,600 9.00%
NORMAL
1,150,380 862,953 4 meses 287,427 24.99%
5% mas 5% menos 159,461 13.86%
OPTIMISTA
1,205,160 817,534 3 meses 387,626 32.16%
10% mas 10% menos 242,124 20.09%
similares.
- 62 -
ser igual al costo de oportunidad de
capital.
proyecto.
UTILIDAD
INGRESOS COSTOS VELOCIDAD UTILIDAD UTILIDAD/I
ESCENARIOS DESPUES DE VANE TIRE
TOTALES TOTALES VENTAS ANTES DE IR NGRESO
IR
CONSERVADORES
1,095,600 908,371 5 meses 187,229 17.09% 42,446 23.09%
Estandar Estandar 98,600 9.00%
NORMAL
1,150,380 862,953 4 meses 287,427 24.99% 111,585 44.37%
5% mas 5% menos 159,461 13.86%
OPTIMISTA
1,205,160 817,534 3 meses 387,626 32.16% 180,428 70.16%
10% mas 10% menos 242,124 20.09%
- 63 -
8.2. ANALISIS DE SENSIBILIDAD.
Precio de Ventas.
Velocidad de Ventas.
Costo de Construccin.
constantes.
indicadas.
- 64 -
ANALISIS DE SENSIBILIDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO
100,000
80,000
60,000
40,000
V.A.N.E.
20,000
-20,000
-40,000
-60,000
10% MAS 5% MAS 5% MENOS 10% MENOS
Variables
- 65 -
8.3. ANALISIS FINANCIERO.
participantes:
(Banco).
inversin total.
financiamiento requerido.
- 66 -
El financiamiento de los bancos vara 30% a 40% de
proyecto.
promotores:
PUNTOS DE QUIEBRE
EMPRESA
TOTAL DE VENTAS / APORTE PROPIO 4.02 4.00 - 2.50
PRE VENTAS / INVERSION TOTAL 30.00%
PRE VENTAS / INGRESOS TOTALES 24.87%
PRE VENTAS / APORTE PROPIO 1.00 0.75 - 1.33
- 67 -
Despus de haber realizado un anlisis de la estructura
del proyecto.
- 68 -
9. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
- 69 -
proyecto, para saber cuanto varia el mercado
posible.
- 70 -
un rol importante dentro del proyecto por que si no
del proyecto.
normal a optimo.
- 71 -
crdito hipotecario. En la parte de ventas debern
retorno de 23.09%.
- 72 -
La estructura financiera proyecto indica que es
cumplimiento.
- 73 -
del proyecto se vern respaldado con las garantas que
inmuebles.
pblicos.
parmetros.
- 74 -
Finalmente considerando el nivel de competencia
- 75 -
10. BIBLIOGRAFIA.
de Inversin Inmobiliaria
Revista Constructivo
Mivivienda
- 76 -
Revista Constructivo
- 77 -