Los derechos reales en el siglo XXI

Carlos Clerc y Miriam Smayevsky

El Departamento de Derecho Privado II organiz el pasado 23 de abril una jornada sobre los
derechos reales en la actualidad. Para ello, convoc a destacados especialistas en la
temtica.

Tras la introduccin de Miriam Smayevsky, Carlos Clerc destac la importancia del trabajo
conjunto de las ctedras, mencionando la creacin de un programa conjunto. Entre otros
temas, se refiri a algo novedoso del Cdigo, las llamadas Disposiciones generales que, en
realidad, toman en parte la vieja idea de una teora general de los derechos reales. De esta
manera, seal que este Cdigo responde a la vieja idea de la teora clsica, derechos reales,
por un lado, y derechos personales, por el otro. Hoy el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
comienza el tratamiento de los derechos reales definindolos y los define diciendo que son un
poder jurdico, resalt. En cuanto a qu es un poder jurdico, Clerc, citando a Edmundo Gatti,
lo defini como un derecho subjetivo, pero un derecho subjetivo que presenta distintas
caractersticas que le van dando forma. Es un derecho subjetivo donde lo institucional, lo
legal, est en el plano ms alto. Prcticamente nos dice que la ley manda en derechos reales,
destac. Hacia el final, explic que el Cdigo trae normas de aplicacin prcticamente
genricas. Los derechos reales no son iguales, cumplen distintas funciones, por lo tanto es
casi imposible generar normas que se puedan aplicar desde el dominio hasta la anticresis,
recalc.

Acto seguido, Miriam Smayevsky se enfoc en la propiedad horizontal, afirmando que la

propiedad horizontal ha sido una de las instituciones ms sensibles a los cambios que se han
ido produciendo en nuestro pas. Adems, sostuvo que el artculo 2037, que define propiedad
horizontal, da las bases firmes y seguras de que este derecho es autnomo. La propiedad
horizontal entra dentro de las clasificaciones como un derecho real sobre cosa propia, es
principal, es registrable y se ejerce por medio de la posesin, describi Smayevsky. Por otra
parte, se introducen algunos de los temas que fueron durante muchos aos conflictivos,
siendo uno de ellos el tema del consorcio.

Hacia el final, resumi: Podemos vislumbrar que la figura de la propiedad horizontal se

ha aggiornado. Hay una serie de cuestiones que se irn resolviendo con el paso del tiempo, la
aparicin de conflictos y la labor de la justicia y los juristas.

Seguidamente, Liliana Abreut examin que en el nuevo Cdigo hay modificacin de

derechos reales existentes y creacin de nuevos derechos reales y esto va a tener
impacto a nivel registral y catastral. Entendi que cuando el Cdigo trata los derechos reales
en el Libro IV habla de su objeto, estableciendo que son las cosas y los bienes que la ley
establezca. A partir del 1 de agosto, tenemos los derechos reales clsicos, conjuntos
inmobiliarios, tiempos compartidos y cementerios privados. Tenemos una gran novedad que
son nuevos derechos reales, asegur. Otra novedad tiene que ver con que la superficie deja
de ser forestal para pasar a ser superficie genrica. Asimismo, puntualiz que los conjuntos
inmobiliarios antes de la sancin de este nuevo Cdigo no tenan una regulacin a nivel
nacional. Entre otras consideraciones, explic que los conjuntos inmobiliarios si bien estn
regulados como un derecho autnomo hay un reenvo a las normas del Ttulo anterior, que es
propiedad horizontal. En todo lo que no est regulado, se aplican supletoriamente las normas
de la propiedad horizontal. Por lo tanto, decimos que los conjuntos inmobiliarios son una
propiedad horizontal especial, manifest.

Posteriormente, Lily Flah se refiri al tema de la vivienda familiar. Es cierto que para
resolver el tema de vivienda hay que ser propietario, pero ac sucede otra cosa. Es un caso
que no est en el libro de reales, est en la parte de bienes, record. De esta forma, asever
que es importante referirse a la vivienda porque es el punto donde se articula todo lo que entr
de nuevo en este Cdigo, que es la proteccin de los derechos humanos. Se interpreta que el
bloque de constitucionalidad es la base para interpretar todo el Cdigo, adicion. De esta
manera, todos los tratados internacionales incorporados en el Cdigo estn vinculados con la
proteccin de la vivienda como un derecho fundamental. Para concluir, Flah consider que se
trata del reconocimiento del derecho humano a la vivienda y la dignidad, con la dignidad
marcando todo el Cdigo.
Por su parte, Marina Mariani de Vidal se concentr en el tema de las garantas reales en
el nuevo Cdigo. En tal sentido, resalt que al regular las garantas reales el Cdigo las
encabeza con una serie de artculos que constituyen una especie de parte general de las
garantas reales y despus empieza a tratar cada uno de los tres derechos reales, que son
hipoteca, anticresis y prenda. La prenda tambin tiene su parte general, seguida de
disposiciones especficas para prenda de cosas no registrables, porque las registrables
quedan fuera del Cdigo y prenda de crditos, desarroll. Por otra parte, aclar que hay ms
garantas en otras partes del Cdigo y existe otra institucin que es la cesin de derechos en
garanta.

Finalmente, Claudio Kiper evoc que para que haya fideicomiso debe haber transmisin
de propiedad. El fiduciante le transmite al fiduciario la propiedad de bienes. Se puede
transmitir cualquier bien, pueden ser cosas u otros derechos, salvo cuando alguna norma lo
prohba, expres. As, mencion que una novedad que trae el Cdigo, que era un tema
discutido, tiene que ver con que se pueden transmitir universalidades. Prosigui diciendo que
el dominio por naturaleza es perpetuo. Ac hay una excepcin, es un dominio imperfecto
porque es temporario. Dura hasta que se venza el plazo o se cumpla la condicin resolutoria,
caracteriz. En consecuencia, cuando esto ocurre, el fiduciario debe desprenderse de los
bienes y se los transmite a un fideicomisario. Identific que tanto la ley 24.441 como el nuevo
Cdigo introducen la figura del beneficiario, es decir, el fiduciario recibe la propiedad de los
bienes para beneficiar a otro u otros.

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