Desalojo (2 parte: Intrusos, usurpaciones, okupas)

septiembre 12, 2011 by Ramiro Ren Rech 180 Comments

Tal como adelantaba en mi artculo anterior -dedicado al desalojo en caso de

inquilinos- el caso de los llamados intrusos, okupas o usurpadores es un
poco ms difcil porque se pueden presentar distintas situaciones, a cada una
de las cuales le corresponde una clase de juicio diferente, que finalmente
influye en el tiempo que se tardar recuperar la propiedad.

Para empezar es necesario explicar brevemente un concepto jurdico de

enorme importancia en este tema y que muy sintticamente podemos expresar
as: quien ocupa una propiedad reconociendo que el dueo es otro
tiene la tenencia o es tenedor, mientras que quien ocupa la
propiedad actuando como si fuera el dueo y sin reconocer a otro,
tiene la posesin o es poseedor.

Esto puede parecer muy terico pero la cuestin influye mucho en el tiempo
que se trata en recuperar una propiedad y explica por qu se pierden algunos
juicios.

Por eso, las palabras intruso, ocupante o usurpador no son expresiones

tcnicas que puedan dar mucha precisin, ya que lo importante aqu es ver
si la persona tiene la tenencia o la posesin.

Y cmo podemos saber si el ocupante tiene es poseedor o

tenedor?

Analizando su comportamiento exterior.

Por ejemplo, si el ocupante paga los impuestos, construye, hace modificaciones

que hara un propietario, realiza planos, alquila a terceros la propiedad o una
parte de ella, cultiva la tierra o hace alguna otra cosa que slo hara el titular
de una propiedad, se entiende que acta como dueo, lo que significa que
tiene la posesin.

En cualquier otro caso (un intruso que se limita a permanecer hasta que lo
saquen, un casero o un cuidador que se queda, una persona a la que se le
prest la propiedad, un inquilino con contrato vencido, etc.) se entiende que el
ocupante tiene la tenencia.

Hecha la aclaracin, cuando el ocupante tiene la tenencia o es

tenedor, corresponde iniciar un juicio de desalojo, mientras que si
el ocupante tiene la posesin o es poseedor, no corresponde el
juicio de desalojo, como veremos (esto explica que la palabra desalojo
tenga un significado tcnico jurdico concreto diferente del que utilic en el
ttulo de esta nota, usado en un sentido informal para simplificar el tema de lo
contrario tendra que haber hecho un ttulo de dos renglones-).

La primera diferencia prctica es que el juicio de desalojo permite una

restitucin ms rpida a travs de lo que se llama desocupacin
anticipada.

Para que proceda sta desocupacin son necesarios tres requisitos:

1.- Haber notificado la demanda, es decir, no se puede pedir antes de notificar

-como un embargo o inhibicin-

2.- Que el derecho invocado sea verosmil, es decir, creble para el juez a
primera vista
3.- Ofrecer previamente una garanta real para cubrir los eventuales daos y
perjuicios que se podran haber ocasionado al ocupante en caso de que el
pedido se haya hecho sin derecho.

El monto de esa garanta lo fija el juez y puede depositarse dinero u ofrecerse

la misma propiedad en garanta.

A riesgo de resultar reiterativo, reitero que esto vale slo para los ocupantes
tenedores.

Y qu pasa entonces con los ocupantes poseedores?

Depende de si el ocupante est hace ms o menos de un ao.

Si el intruso desposey al ocupante legtimo es decir, le sac la posesin-

hace menos de un ao, se le puede iniciar un juicio relativamente rpido
llamado interdicto de recobrar para sacarlo.

En cambio, si pas ms de un ao hay que hacerle otro tipo de juicio, ms

largo y complejo, llamado accin reivindicatoria, y en el que no existe el
mecanismo de desocupacin anticipada que comentamos antes para los
tenedores.

En otras palabras, en ste caso hay que soportar un juicio mucho ms largo y
esperar necesariamente la sentencia final.

A veces se presentan situaciones en la que no est del todo claro si el

ocupante tiene la tenencia o la posesin, para lo cual existe un mecanismo
judicial llamado diligencias preliminares- a travs del cual se le pide al juez
que mande un oficial de Justicia para que le pregunte al ocupante en calidad de
qu se encuentra en la propiedad. Dependiendo de la respuesta se inicia un
juicio u otro (desalojo si es tenedor, interdicto de recobrar si es
poseedor hace menos de un ao o accin reivindicatoria si es
poseedor hace ms de un ao).

An as existen situaciones no del todo fciles de aclarar (cuando el ocupante

se niega a responder o cuando hay varios ocupantes con dichos contradictorios
o cuando el ocupante inicial se va y viene otro, slo por poner algunos
ejemplos).

Esto ltimo explica un fenmeno que para mucha gente resulta inexplicable y
que ha ocurrido en varias oportunidades en Tribunales: un propietario inicia
un juicio de desalojo contra un intruso, el intruso alega ser poseedor
(lo cual debe probar, obviamente) y el dueo pierde el juicio y queda
obligado a pagar honorarios e iniciar un nuevo juicio.

Podrn imaginarse la opinin que esa persona sobre la Justicia, los

abogados y las leyes.

No quisiera olvidarme en este artculo del aspecto penal y de un mecanismo

interesante en la provincia de Buenos Aires: Nuestro Cdigo Penal que vale
para todo el pas- contempla el delito de usurpacin y aunque
lamentablemente nadie vaya preso nunca por delitos econmicos como ste, el
Cdigo de Procedimiento Penal bonaerense que es un cdigo distinto al
Cdigo Penal, es provincial y cada provincia tiene el suyo- permite que el
fiscal o la vctima le pida al juez el reintegro de la propiedad,
debiendo el juez resolver en el menor plazo posible as dice la ley-,
siempre que el derecho fuera verosmil, es decir, creble, y puede fijar
una garanta a cargo del dueo.
Como podrn ver, aunque el tema pudiera parecer simple, tiene bastantes ms
vericuetos de lo que la defensa de la propiedad privada pareciera requerir.

Por eso, ms all del objetivo didctico de ste artculo, no puedo

dejar de expresar enfticamente mi desacuerdo frente a la clara
desproteccin en que se encuentra nuestro derecho constitucional de
propiedad (en definitiva, de esto se trata la famosa seguridad jurdica: a un
inversor extranjero lo espanta mucho ms el riesgo de pasar aos para
recuperar sus fabricas o locales ante una posible usurpacin, que el mayor o
menor valor del dlar).

En mi personal opinin, los mecanismos judiciales para recuperar una

propiedad de parte de quienes la ocupan sin derecho deben ser
expeditivos y no exponer en ningn caso a su propietario al riesgo
absurdo de perder un juicio siendo titular y con un intruso adentro.

En fin, todo un tema, de gran complejidad jurdica y tambin social y poltica,

que espero haber ayudado a esclarecer un poco.