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Principais alteraes
Carlos A. Arantes
Definies
3.4 contemporaneidade: caracterstica de dados coletados em perodo de tempo onde
no houve variao significativa de valor no mercado imobilirio do qual fazem parte.
Esse perodo de tempo decidido pelo engenheiro de avaliaes, conforme seu
conhecimento do mercado
3.6 cultura de ciclo curto: cultura com uma nica safra ou corte
3.7 cultura de ciclo longo: cultura com mais de uma safra ou corte
3.19 recursos naturais: recursos de que o solo se acha dotado naturalmente, sem custo
de produo, mas constituindo bens econmicos, compreendendo florestas nativas e
pastagens naturais, guas e materiais de lavra, como argilas, areias e rochas
3.23 valor da terra nua: diferena entre o valor total do imvel e o valor de suas
benfeitorias, considerada, quando for o caso, a existncia de passivos ou ativos
ambientais
3.12 terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.
Classificao dos componentes dos imveis rurais
5.2.3 Mquinas e equipamentos
a) fixos: So aqueles que removidos podem restar imprestveis ou inservveis, quanto ao seu uso
ou funcionalidade, tais como: sistema de armazenagem de gros (parte alvenaria),
canalizaes ou tubulaes enterradas ou concretadas.
b) removveis: So aqueles que removidos podem ser relocados em outro local ou propriedade,
sem prejuzo de sua funcionalidade, tais como: balanas, motor estacionrio, sistemas de
irrigao, carretas, trituradeiras, trilhadeiras, plantadeiras, reboque agrcola, grade, arado,
roadeira, moegas, moinhos.
5.2.4 Veculos
So aqueles que usualmente so utilizados para transporte de pessoas, animais ou coisas, uso
misto, ou uso especfico, tais como: camionetas, tratores (de pneus ou de esteiras), caminhes,
colheitadeiras, motoniveladora.
5.2.5 Semoventes
So aqueles animais de rebanho que constituam patrimnio, tais como: bovino, equino, muar,
asinino, ovino e caprino.
Atividades Bsicas
7.3 Vistoria
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados devem ser compatveis com a data da avaliao e a regio para a
qual so aplicveis. Devem ser, alternativamente e de acordo com o grau de fundamentao, oriundos
de:
publicaes cientficas;
anlise do avaliador.
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas, revisados periodicamente e devem especificar claramente a regio para a qual so
aplicveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
Mtodo Evolutivo
Mtodo Involutivo
Metodologia aplicvel Mtodo Evolutivo
8.4 Mtodo evolutivo
8.4.1 A composio do valor total do imvel avaliando obtida por meio da conjugao de
mtodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas, e das
obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental, quando
considerados, ou seja:
8.4.2 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor
da terra nua ou das benfeitorias a partir do conhecimento do valor total do imvel,
considerada a equao a seguir:
a) O valor da terra nua seja determinado pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado (ver
10.1). Como, em geral, muito raro compor uma amostra de terras nuas, pode-se utilizar o
procedimento citado em 8.4.2;
b) Os valores das benfeitorias e das obras e trabalhos de melhoria das terras sejam apropriados pelo
mtodo comparativo direto de custo, pelo mtodo da quantificao de custo ou pelo mtodo da
capitalizao da renda;
8.4.4 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado
mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a
inexistncia de dados em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado.
Grau
Item Descrio
III II I
Pela utilizao do mtodo
Pela utilizao do mtodo Pela utilizao do mtodo
da capitalizao da renda
da capitalizao da renda da capitalizao da renda
no Grau III de
no Grau II de no Grau I de
Estimativa de fundamentao
fundamentao fundamentao
valor ou custo de
1
benfeitorias ou
ou ou
reprodutivas
Pelo custo de formao
Pelo custo de formao Pelo custo de formao
com a utilizao de
com base em publicaes fornecido por terceiros
oramento analtico
9.2.1 Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na forma descritiva, ou
seja, com o detalhamento pormenorizado dos itens constantes em 10.1 da ABNT NBR 14653-
1:2014 e da Seo 11 desta Norma.
a) o atendimento a cada exigncia do grau I tem um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;
b) o enquadramento global do laudo a soma dos pontos obtidos em cada item, multiplicada pela
participao relativa do item no valor global das benfeitorias, com arredondamento de casas
decimais para valores inteiros.
Especificao das avaliaes Avaliao
de Benfeitorias
Graus III II I
Pontos mnimos 16 10 6
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em
30 % 40 % 50 %
torno do valor central da estimativa
NOTA 1 Observar 9.1.
NOTA 2 Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50 %, no h classificao do resultado quanto
preciso e necessria justificativa com base no diagnstico do mercado.
Itens obrigatrios no grau Um com os demais no Um com os demais no Todos, no mnimo no grau
correspondente mnimo no grau II mnimo no grau I I
Metodologia aplicvel Mtodo evolutivo
a
Admite-se a retirada prvia do valor ou custo das benfeitorias dos imveis que compem a amostra, para efeito da aplicao do
mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.4.2.
NOTA A respeito do emprego do mtodo involutivo, ver 8.3.
Metodologia aplicvel Mtodo evolutivo
9.5.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser
considerados os seguintes critrios:
a) na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e dois itens;
b) ao atendimento a cada exigncia do grau I deve ser atribudo um ponto; do grau II, dois
pontos; e do grau III, trs pontos;
c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens, atendida a Tabela 10.
d) quando a terra nua ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor
total do imvel, podem ser adotados dois pontos para este item, independentemente do grau
atingido em sua avaliao.
10.1.1 Na avaliao da terra nua, deve ser empregado, preferivelmente, o mtodo comparativo direto
de dados de mercado.
10.1.2 No caso de existncia de benfeitorias, pode-se estimar o valor da terra nua dos dados amostrais
com a utilizao da equao de 8.4.2.
10.5 Pastagens
10.5.2 Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda.
10.5.3 Tambm pode ser utilizado o valor presente lquido dos valores mdios regionais de arrendamento
de pastagens nas mesmas condies, pelo perodo restante de sua vida til, deduzidos os custos diretos e
indiretos, inclusive o custo da terra.
Procedimentos especficos
10.6 Culturas
10.6.2 Recomenda-se que o valor econmico corresponda ao valor presente lquido de um fluxo de caixa,
resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontado a uma taxa de atratividade de igual risco,
considerado o prazo do ciclo da cultura.
10.6.3 No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto, admite-se utilizar,
alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda, o custo de formao, efetivado at a data da
avaliao, deduzidas eventuais receitas intermedirias.
Quando existir utilizao econmica autorizada pelo rgo competente, pode ser utilizado o mtodo da
capitalizao da renda.
Procedimentos especficos
10.13 Servides rurais
O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade rural, quando cabvel, o decorrente
da limitao ou restrio ao uso do imvel afetado, conforme a seguir.
Como alternativa, o engenheiro de avaliaes pode utilizar uma percentagem do valor da terra nua,
desde que justificada tecnicamente.
10.13.2.2 Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e trabalhos de melhoria das terras
atingidas pela faixa de servido, que devem ser avaliados com base em 10.4 e 10.10.
Podem ser avaliados pelo mtodo da capitalizao da renda, quando houver exploraes
econmicas acopladas, ou como uma varivel em modelo de regresso linear.
Anexos da NBR 14653-3
Anexo
Bibliografia
Workshop NBR 146533-3
ABNT
Carlos A. Arantes
018 3623.9178
arantes@pericia.eng.br
www.pericia.eng.br