Autos de Apelao n.

26/97
Sucesso no arrendamento
Permuta de imveis do Estado
Extino do contrato de arrendamento
Sumrio
I. Nos termos da Lei de Arredamento a qualidade de herdeiro na titularidade do
contrato pode resultar do mero facto de ser membro do agregado familiar do
falecido, pelo que no so aplicveis as normas do direito sucessrio.
II. A permuta de imveis do Estado s tem lugar se for celebrado por inquilinos de
imveis do Estado e mediante autorizao deste, como locador nos termos do art.
16 da Lei n. 8/79, de 3 de Julho e respectivo regulamento.
III. Uma permuta de imveis declarado juridicamente impossvel no
pode servir de fundamento para a extino de qualquer contrato de
arrendamento.

Acrdo

A..., em representao de sua filha, ento menor, de nome B..., props contra C..., a presente aco declarativa com
processo ordinrio, nos seguintes termos: que viveu em unio de facto durante 10 anos com D... com quem teve uma
filha, a citada B, por ela representada na presente aco; os trs viviam em famlia, na residncia sita na Rua Francisco
Melo e Castro n. 194, no Bairro da Sommerschield, casa essa arrendada por Fernando de Jesus Ferreira por contrato
com a APIE, desde 08 de Junho de 1982; do contrato de arrendamento me e filha constavam como membros do
agregado familiar do arrendamento; entre 1983 e 1984 o chefe do agregado familiar , D..., esteve detido, facto que
conduziu a que a famlia enfrentasse dificuldades econmicas, dificuldades essas que a foraram a propor r a
permuta temporria das casas, indo a r residir na moradia acima citada e cedendo esta a sua residncia (flat), de que
proprietria; em 1986 ela, A..., separou-se de D..., que entretanto havia sado da priso. Este veio a falecer em Julho
de 1990, altura em que ela A. em representao e no interesse da filha B..., notificou a R. para que esta devolvesse o
imvel nos termos do acordo firmado, ao que a R. recusou. Alega a A. que a recusa da r em devolver o imvel viola o
acordo celebrado com a agravante de que esta, sem nenhum ttulo, substituiu o nome dos primitivos locatrios pelo
dela, por meio de uma apostila; Conclui dizendo que ao abrigo dos artigos 2075, n. 1, e 2078, n. 1, ambos do C.
Civil em conexo com o disposto na Lei n. 8/79 (Lei do Arrendamento) a filha B..., aqui por ela representada, deve ser
reconhecida como herdeira e como tal com direito recuperao do imvel citado e do recheio deixado na casa da r
pelo falecido (que at sua morte continuava nesta casa por fora do alegado acordo de permuta temporria de
habitao).Citada a R para contestar disse: a A. parte ilegtima; no se verifica a unio de facto com o falecido D...
(anterior locatrio da casa em disputa) alegada pela A., no podendo esta arrogar-se familiar daquele... a B..., ora
representada na aco pela me, no filha nica do falecido D...; a A. no inquilina da casa em disputa e no pode
invocar o direito sucesso dessa posio uma vez que por acordo entre a APIE e o anterior locatrio, o falecido D..., o
primitivo contrato de arrendamento foi extinto; que ela prpria parte ilegtima nesta aco porque, baseando-se o
pedido num contrato de arrendamento, para assegurar a utilizao de um imvel, quem seria parte legtima, se o
contrato primitivo no estivesse extinto, seria a APIE, como locador;
estando o contrato extinto a questo deixa de ser s de legitimidade processual para ser tambm e sobretudo uma
falta de condio da aco;
a A. no tem o direito de propor nenhuma aco contra ela r pelo facto de que esta no titular de nenhum dever a
que corresponda algum direito daquela;
em matria de facto, diz a R. que aps a deteno de D..., a A. e sua me, devido s dificuldades econmicas que
passaram a enfrentar e na eminncia de serem despojadas do imvel ora em disputa pediram a ela r que fosse ocupa-lo
e que as deixasse viver gratuitamente na flat dela r, sita na Rua de Mukumbura n 374, enquanto durasse a situao
prisional do ora falecido D...; que foi tudo devidamente formalizado;
o contrato de arrendamento entre a APIE e D... foi extinto por mtuo acordo das partes, tendo de seguida a APIE
celebrado outro contrato relativo ao mesmo imvel com E..., em 19 de Abril de 1983;
 mais tarde, em 05 de Abril de 1989, e como figurasse como membro do agregado familiar de E..., inquilino que
substituiu o falecido D... na titularidade do contrato de arrendamento, mediante simples apostila ela r passou a ser
locatria do imvel em questo;
nunca houve nenhum acordo de troca temporria;
D... aps a sua soltura continuou (primeiro com a A. e sua me e depois sozinho), a viver na casa que propriedade
dela r, protelando a devoluo da mesma at ao seu falecimento;
Sempre desejou que os bens que D... deixou na propriedade dela r fossem retirados pela A. o que no aconteceu por
razes a esta imputveis;
Termina, a r pedindo que a aco seja julgada improcedente e que se d a reconveno por procedente condenando-
se a A. a desocupar de imediato a flat sita na Rua Mukumbura n 734 e a pagar uma indemnizao pelos prejuzos
resultantes da ocupao indevida deste imvel, bem como as custas selos e honorrios ao advogado.
Replicando, a A mantm o seu articulado anterior, rebatendo a argumentao de facto e de jure apresentada pela r.
Refere que houve acordo de permuta temporria de imveis celebrado entre ela e a r, de que o falecido pai nem sequer
participou e que a extino do contrato de arrendamento s pode ter sido unilateral uma vez que no houve nenhum
consentimento do locatrio.
Na sua trplica a r mantm tambm o seu articulado anterior e acrescenta que a A no impugnou a autenticidade do
contrato de arrendamento (posterior ao de D...) celebrado entre a APIE e E..., o que constitui prova de que tal contrato
no s existe como substituiu o anterior. Diz ainda, a A no impugnou especificamente os factos articulados na
reconveno limitando-se a contestar por negao, o que inadmissvel nos termos do n 3 do artigo 490 do C. P. Civil.
Termina, a r, dizendo que o processo contm todos os elementos necessrios para a deciso, devendo ser considerada
improcedente a aco e procedente a reconveno com todas as consequncias legais.
Findos os articulados os autos prosseguiram seus termos, havendo a salientar a audincia preparatria em que o
meritssimo juiz a quo tentou conciliar as partes, sem xito.

Considerando verificados os pressupostos da alnea c) do n. 1, do artigo 510, do C. P. Civil, o meritssimo juiz a quo
conheceu directamente o pedido no seu despacho/sentena, nos termos seguintes: o tribunal competente, o processo
prprio, as partes so legtimas, com personalidade e capacidade judiciria; no h nulidades, excepes ou outras
questes a conhecer;
a excepo invocada pela r, opondo-se legitimidade da A para exigir judicialmente o reconhecimento da qualidade
sucessria, vai desatendida atento o disposto no artigo 2075 do C. Civil; o contrato de arrendamento firmado entre a
APIE e D... foi extinto aos 19/04/83, por iniciativa do inquilino, uma vez alcanado o acordo de permuta de habitao
com o actual inquilino sr. E...; pelo exposto julga-se improcedente a aco proposta por A, devendo esta se assim o
entender, propor uma aco de habilitao de herdeiros.Inconformada, a A recorreu da deciso, pedido esse que foi
aceite com efeito suspensivo. Na sua alegao limitou-se a reiterar os factos anteriormente articulados e requerer que se
d provimento ao recurso e se condene a r a restituir o imvel.Na contra-alegao diz a r que o recurso foi interposto
em jeito de manobra dilatria; que ficou provado que o contrato entre a APIE e D... foi extinto a pedido deste. Diz a r
(curiosamente), ora recorrente, que o legtimo arrendatrio do imvel em disputa E... e termina requerendo a
improcedncia do recurso e a confirmao da deciso do tribunal a quo.Posto isto, cumpre-nos, ora, apreciar e
decidir.Os articulados das partes, especialmente os que foram apresentados pela r, ora recorrida, levantam a
problemtica da legitimidade activa e passiva bem como questes atinentes aos direitos das sucesses, famlia, posse,
arrendamento e outras. Como julgadores e de acordo com o artigo 664 do C. P .Civil, no estamos sujeitos s alegaes
das partes no tocante indagao, interpretao e aplicao das regras de direito. Cabe-nos, a partir dos factos
articulados, orientar o pleito de forma a que as regras de direito sejam estritamente observadas. Quer dizer, a partir da
identificao dos factos devemos precisar o objecto da aco, afastando o que de acordo com o direito intil para a
causa. A... alega que, na sequncia das dificuldades econmicas que passou a enfrentar quando o chefe da famlia, D...
foi preso, no podendo, por isso, suportar os encargos com a renda da casa sita na Rua Francisco Melo e Castro n. 194,
celebrou com a r um acordo nos termos do qual esta iria ocupar temporariamente o imvel moradia at soltura
daquele. Em contrapartida, ela (B...) e a filha iriam ocupar a casa flat que propriedade da r.A A quer, agora, que
se d fim ao acordo, retornando cada uma das partes ao imvel que habitava antes; mais, requer a A., a posse do recheio
que se encontrava na flat da r, que foi deixado por seu pai D... (que depois de solto tambm passou a
viver na flat da r, vindo depois a falecer).

A r recusa entregar a moradia citada, sob alegao de que o arrendatrio da moradia entregou-a definitivamente a ela
r e que, o que era temporrio que vigoraria enquanto durasse a priso de D... era a ocupao da flat dela pela A. e
sua me. Quanto ao recheio reivindicado pela A. a r confessa que existe e exige que a A se aposse dele e o retire da
flat que sua propriedade (dela r).
A A invoca um direito cuja fonte a relao negocial estabelecida entre sua me A... e a r, relao essa que tinha como
objectivo o direito de uso do imvel da Rua F. Melo e Castro n 149. Foi a partir dessa relao material cujos contornos
sobre os factos, que a r ocupa aquele imvel que foi casa de habitao da A. Independentemente da validade do
negcio, se a A. vem alegar que com base naquela relao negocial a r constituiu-se no dever de restituir-lhe o direito
de uso do imvel no h dvidas de que cabe a esta a titularidade do interesse em contradizer o que a coloca, segundo
os ditames do artigo 26 do C. P. Civil na sua situao de legitimidade passiva.
A A. que, como os autos o atestam, consta como membro do agregado familiar do falecido arrendatrio no contrato
cuja validao pretende se prove, parte com interesse directo em demandar, com base no que dispe o artigo 5, n. 2,
da Lei do Arrendamento (a possibilidade de herdar a titularidade do contrato).
E uma vez que nos termos da lei citada Lei do Arrendamento a qualidade de herdeiro da titularidade do contrato
pode resultar do mero facto de ser membro do agregado familiar do falecido, no h como trazer colao as normas
do direito sucessrio.
No h, tambm, que indagar se a representante da A. (a me) goza do estatuto de familiar do falecido, uma vez que a
demanda feita pela B..., filha daquele e membro do seu agregado familiar. Convm, todavia, recordar que a me da A.
afinal tambm consta no contrato como membro do agregado.
Posto isto, debrucemo-nos sobre o mrito comeando por perguntar o que h por decidir atento os factos trazidos pelas
partes aos autos.
Resolvida que est a questo dos bens que constituem o recheio da casa que propriedade da r, sita na Rua de
Mukumbura n 734, cuja posse a A. reivindica e sobre os quais no se mostra haver litgio, por acordo das partes, fica
por resolver o litgio que ope as partes com relao ao imvel da rua Francisco Melo e Castro n. 194 (sobre este
aspecto fica ainda a questo da indemnizao pedido pela r, com base no que alega ser ocupao indevida da casa,
facto que analisaremos adiante).
Mas, quais as questes que, em face dos factos e do direito, h por resolver em relao ao imvel da Rua Francisco
Melo e Castro n. 194? Enquanto a A. alega que houve acordo de permuta temporria de habitaes, a R. nega tal facto
e refere que o primitivo contrato de arrendamento daquele imvel foi extinto por acordo mtuo entre o falecido D (pai
da A), e a APIE, facto que, por sua vez, a A. diz no corresponder a verdade. Os factos controversos so, em suma, a
permuta e a extino do contrato de arrendamento por acordo dos sujeitos.
Comecemos por analisar a questo da permuta.
O imvel da Rua Melo e Castro n. 194 propriedade do Estado que no contrato de arrendamento aparece, atravs
da APIE, como locador. Os contratos de arrendamento dos imveis do Estado regem-se pela Lei n. 8/79, de 3 de
Julho, aplicvel apenas, as relaes entre o Estado e os inquilinos, como se pode ver do seu artigo 2. Por isso,
qualquer permuta de imvel s pode conformar-se com a lei citada se resultar da relao entre o Estado e os
inquilinos dos imveis que so pertena daquele, sob pena de violao de entre outros, do artigo 13, alnea g)
(incumprimento das obrigaes contratuais). A permuta s tem lugar se for celebrada por inquilinos de imveis do
Estado e mediante autorizao deste, como locador, nos termos dos artigos 16 da lei citada, conjugado com o artigo
19, n. 1, do Regulamento da mesma lei, aprovado pelo Diploma Ministerial n. 71/80, de 30 de Julho. Sendo que o
outro

imvel da alegada permuta propriedade da r, caso a alegao da A. fosse, em matria de facto, provada, estariamos
perante uma situao de negcio jurdico com objecto impossvel, o que de conhecimento nos termos das disposies
conjugadas dos artigos 280, n. 1 e 286, ambas do Cdigo Civil. Por isso, a hiptese de julgamento da matria de facto
atinente alegada permuta fica prejudicada.Quanto extino do primitivo contrato de arrendamento.Diz a r que o
contrato de arrendamento em que so partes o Estado, na pessoa da APIE e D... foi extinto por mtuo acordo (do
falecido e APIE). Por sua vez, a APIE, na pessoa do seu director, por ofcio enviado ao tribunal a quo diz que o citado
contrato foi extinto por iniciativa do inquilino, uma vez que este tinha alcanado um acordo de permuta de habitaes
com o actual inquilino senhor E... As duas causas de extino aqui citadas esto previstas na lei (artigos 19, n. 2 e 24,
alnea a) da Lei do Arrendamento).Como vimos atrs, a alegada troca mostra-se judicialmente impossvel pelos
motivos sobejamente expostos. Quanto ao alegado acordo das partes (ou seja os sujeitos do contrato de arrendamento)
importa desde logo dizer que na sua comunicao, a fls. 49 dos autos, uma das partes o locador nega tacitamente
que tenha existido ao referir que o que houve foi um acordo de permuta de habitao. Na indicao expressa das causas
de extino dos contratos de arrendamento para habitao a lei no menciona o acordo das partes fazendo-o apenas no
tocante ao arrendamento para comrcio, indstria e servios (v. o citado artigo 24 da Lei do Arrendamento). Ainda que
fosse admissvel o acordo das partes como causa de extino de contratos de arrendamento para habitao (e estamos
seguros que , tendo em conta a natureza do negcio), o certo que a r no apresentou prova desse facto como lhe
competia fazer nos termos do artigo 342, n. 2, do C. Civil. Em busca do apuramento da verdade, o meritssimojuiz a
quo ordenou que o locador indicasse qual teria sido causa da extino do contrato em causa, tendo estes invocado o j
declarado juridicamente impossvel acordo de permuta juntando cpia das declaraes de A..., me da recorrente e C...,
recorrida (fls. 52, 53, 45 e 46), olvidando o facto de que nenhuma delas era sujeito daquele ou de qualquer outro
contrato de arrendamento. O que torna mais absurda a ideia de permuta o facto de o locador, na pessoa do Director da
APIE, juntar as declaraes acima citadas como ilustrativas do tal acordo de troca, vindo, porm, a celebrar o novo
contrato de arrendamento do imvel com uma terceira pessoa. E..., que nada tem a ver com as partes nos presentes
autos, nem com os sujeitos do primitivo contrato.

Poder-se-ia aventar a hiptese de, a extino daquele contrato ter sido no pelas razes indicadas mas por mera vontade
do inquilino (artigo 19 n. 3 da lei citada). Mas ento ao invs das declaraes de A... e C... dever-se-ia juntar prova da
manifestao dessa vontade do inquilino D... uma vez que nos termos da Lei de Arrendamento (artigo 3, alnea 1) e 4,
com referncia ao artigo 5, n 2, da mesma lei) este era a nica pessoa com legitimidade para o acto. Considerando que
no se mostram existentes os pressupostos invocados para a sua extino, o contrato de arrendamento em que
arrendatrio D... juridicamente mantm-se ainda vlido, o que, consequentemente, conduz a que os contratos
posteriores atinentes quele imvel estejam feridos do vcio de nulidade, de conhecimento oficioso, nos termos dos
artigos 280, n. 1 e 286, ambos do Cdigo Civil.Quanto alegada ocupao indevida pela A., da casa da r, sita na Rua
de Mukumbura n. 374 cabe tecer os seguintes considerandos:
A r reconhece no seu articulado a fls. 18, 14, que a A. abandonou aquele imvel pelo menos desde 1986, que quem
continuou a habitar aquela casa com o seu consentimento (dela r) foi D... at data em que este pereceu, como se
alcana a fls. 18, v, 15 e 16). Nos pargrafos seguintes e em confisso dos factos articulados na petio, quanto
actuao das autoridades, a r revela estar de posse do imvel, exigindo, apenas, que a A. retire de l o recheio que foi
pertena do falecido D... No h, pois, nenhum facto imputvel A que se traduza na alegada ocupao ilcita daquele
imvel. A r chega a dizer, no 16 do citado articulado que foi deixando D... naquele imvel tambm porque no tinha
comprador para o imvel, o que afasta partida, a ideia de frustrao de benefcios que fundadamente esperasse obter e
que pudesse justificar alguma indemnizao.Nos termos do artigo 483 do Cdigo Civil s existe obrigao de
indemnizar quando h violao dos termos destes. No presente caso, tendo em conta que a contestao e a reconveno
improcedem, h que concluir que a actuao da r , s por si, responsvel pela presena daquele recheio na flat que
sua propriedade.

Decidindo:
Procede o recurso interposto e, em consequncia, anulada a sentena recorrida.Considerando no provada a vontade
do inquilino D... e constatada a impossibilidade legal da permuta, o que revela a existncia do vcio de nulidade, de
conhecimento oficioso, nos termos dos artigos 280, n 1 e 286 ambos do Cdigo Civil, so anulados os contratos de
arrendamento do imvel em causa, em que so inquilinos E... e, posteriormente, C..., porque baseados naquele vcio de
nulidade.Quanto ao direito sobre o citado imvel poder a Autora, querendo, e se necessrio for, usar dos meios
possessrios do direito de arrendamento previstos no Cdigo Civil e na Lei de Arrendamento.

Custas pela r.

Maputo, 22 de Dezembro de 1999

Ass: Mrio Mangaze, Lus Sacramento e Afonso Armindo Fortes