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CONCEPTO DE CONTRATO DE HIPOTECA

De Diego lo define como aquel contrato por virtud del cual se asegura el
cumplimiento de una obligacin principal, afectando especialmente bienes
inmuebles o derechos reales impuestos sobre ellos, de tal modo que el acreedor
pueda enajenarlos en el caso de que aquella sea vencida y no satisfecha
oportunamente por el deudor3.
III. CLASES DE HIPOTECA
El C.C da la primera clasificacin en el artculo 1566, donde establece que las
hipotecas son voluntarias o legales. La segunda clasificacin se refiere al objeto
del contrato, es decir, hipoteca inmobiliaria o hipoteca mobiliaria.
HIPOTECA INMOBILIARIA
En el Cdigo Civil, la mayor parte del contenido de los Captulos I y III del Ttulo
XIV del Libro Cuarto, se ocupan de la hipoteca inmobiliaria. Adems, nuestro
Cdigo no define expresamente la hipoteca inmobiliaria. El connotado jurista y
catedrtico de la materia Lombardo3, nos brinda un concepto derivado de las
normas del Cdigo Civil, diciendo que el contrato de hipoteca inmobiliaria es el
acto por el cual el deudor principal o un tercero, a fin de garantizar el cumplimiento
de una obligacin principal, se obliga a constituir sobre un bien inmueble de su
propiedad que permanece en su poder, mediante la inscripcin en el Registro
Pblico del respectivo gravamen un derecho real de hipoteca a favor del acreedor,
en virtud del cual, este ltimo, al vencimiento de la obligacin, puede pedir que el
inmueble gravado con hipoteca, cualquiera que sea la persona en cuyo poder se
encuentre, se venda en pblica subasta y que se le pague su crdito con el
producto de tal venta, con preferencia a los dems acreedores.
(3)Clemente De Diego, Felipe, op, Cit, t. II, pg 374
(4) LOMBARDO, Julio: Derecho Civil, Contratos IIa parte, p.60
Caractersticas del Contrato
La hipoteca es un derecho real indivisible: quiere decir que la indivisibilidad de la
hipoteca significa que cada parte de la obligacin principal, y por lo mismo toda
ella, tiene el respaldo o la garanta de todo el gravamen.
Est revestido de solemnidad: segn el artculo 1595 del Cdigo Civil, se requiere
que se haya convenido en escritura pblica y que la escritura se haya inscrito en el
Registro de la Propiedad
Es un derecho unilateral: quien resulta obligado, en principio, al perfeccionarse el
contrato es el deudor hipotecario.
Bienes sobre los cuales recae la hipoteca
Artculo 1567: Solo podrn ser hipotecados:
Los bienes inmuebles
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes
de aquella clase
Los bienes muebles susceptibles de ser especficamente determinados o
individualizados y de ser descritos a suficiencia.
Adems, el artculo 1568 enumera una serie de bienes que pueden hipotecarse
pero con restricciones. De la misma manera, se detalla los bienes que no pueden
hipotecarse, en el artculo 1569.
Artculo 1569: No se podrn hipotecar:
Los frutos y rentas pendientes, con separacin del predio que los produzca
Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su
adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se
hipotequen juntamente con dichos edificios.
Los ttulos de la deuda del Estado, de los Municipios, y las obligaciones y acciones
del banco, empresas o compaias de cualquiera especie
El derecho rea en cosas que, aun cuando se deban poseer en lo futuro, no estn
an inscritas a favor del que tenga derecho a poseer
Las servidumbre, a menos que se hipotequen con el predio dominante y
exceptundose en todo caso la de aguas, la cual podr ser hipotecada
El uso y la habitacin
Las minas, mientras no se hayan obtenido el ttulo de la concesin definitiva,
aunque estn situadas en terreno propio.
De esta manera, se entiende que se puede constituir hipotecas sobre bienes que
se posean en propiedad, no se puede constituir hipotecas sobre bienes inmuebles
por adherencia o por destinacin; sobre cosas incorporales; como tampoco se
puede constituir hipoteca los derechos reales desdoblados del derecho real de
propiedad como es el caso del uso, servidumbre, usufructo y la habitacin.
Derechos del acreedor hipotecario
-Tiene derecho a pedir que el bien hipotecado se venda, para que con el producto
se pague
-Tiene adems, el derecho de persecucin contra quien constituye hipoteca
-Al hablar de la clasificacin de los crditos y con relacin a determinados bienes
inmuebles y derechos reales del deudor, el acreedor hipotecario goza de
preferencia
Obligaciones del acreedor hipotecario
-Se trata de una obligacin per se que deviene el cumplimiento de la obligacin
principal por parte del deudor, la de cancelar la hipoteca.
Derechos del deudor hipotecario
-Tratndose del deudor hipotecario, al quedar en posesin del bien hipotecado,
indudablemente que tiene consigo todos los derechos derivados del dominio, esto
es, uso, disfrute, etc.
Obligaciones del deudor hipotecario
-Cuidar el bien con todas las diligencias de un buen padre de familia, es decir,
cuidar y atender debidamente.
HIPOTECA MOBILIARIA
El contrato de hipoteca mobiliaria lo define Dulio Arroyo, como el convenio por
virtud del cual se constituye un derecho real de hipoteca sobre un bien mueble
corporal determinado no consumible y suficientemente descrito, a favor de otra
persona, el acreedor, en cumplimento de una obligacin principal vlida y
dineraria, conservando el deudor hipotecario la propiedad, posesin y uso del bien
hipotecado, salvo que se haya acordado entregar a un tercero la tenencia del
mismo5.
2.1 Requisitos accesorios: son los comunes a todo contrato, estipulados en el
artculo 1112; los referentes al objeto capaz:
2.1.1 Obligaciones que pueden ser garantizadas con hipoteca mobiliaria: en primer
lugar por la naturaleza de este contrato accesorio, se limita a obligaciones
principales a las que viene a garantizar. Engendra una obligacin accesoria de
otra principal y sigue la suerte de lo principal. Se incluyen las obligaciones futuras,
primero porque no existe ninguna prohibicin en las normas especiales y segundo,
porque las creemos aceptadas en el precepto general del Cdigo Civil.
2.1.2 Cosas susceptibles de hipoteca mobiliaria: se sealan como susceptibles de
la hipoteca los establecimientos mercantiles, los automviles y vehculos a motor,
vagones y tranvas, las aeronaves, la maquinaria industrial y la propiedad
intelectual e industrial.
En nuestra legislacin, el Decreto Ley N2 de 1955, establece los requisitos
especiales para que puedan ser susceptibles de hipoteca mobiliaria:
1. Deben ser bienes muebles determinados e individualizados
2. Bienes libres de todo gravamen
3. No pueden ser objeto de este contrato los bienes gravados e incorporados a
inmuebles hipotecados
4. Tampoco pueden ser bienes consumibles
5. Bienes enajenables
2.2 Duracin: de acuerdo al artculo 7 del Decreto Ley N2 de 1955, no podr ser
mayor de 4 aos
2.3 Derechos del acreedor
-Tomar todas las medidas pertinentes, en relacin a la conservacin y perfecto
estado del bien hipotecado
-Tiene derecho a recuperacin y preferencia sobre la cosa hipotecada
(5) Arroyo C. Dulio., cit., t.II, pg 526
-Tiene derecho a la persecucin de la cosa
-Tiene el derecho de venta o cesin de la cosa, que puede ser total o parcial.
2.4 Obligaciones del acreedor
-Una vez que la obligacin fue cumplida debe proceder a la cancelacin de las
partes
-Respetar la cosa en posesin, uso y propiedad del deudor hipotecario
2.5 Derechos del deudor
-Conservar la posesin y uso del bien hipotecado
-Tiene derecho a pedir y exigir la cancelacin de la hipoteca una vez cumplida la
obligacin
-En caso de ser demandado judicialmente, el deudor hipotecario tiene derecho: a
ser notificado, hacer cesar el procedimiento cumpliendo con las obligaciones
garantizadas por la hipoteca, exigir que el objeto sea vendido.
2.6 Obligaciones del deudor
-Debe conservar el bien hipotecado en buen estado y no darle un uso indebido
-Conservar la cosa hipotecada
-No puede vender, donar, la cosa hipotecada
-No puede remover o trasladar el bien hipotecado sin consentimiento
2.7 Extincin
2.7.1 Causas directas
Renuncia del contrato de hipoteca por parte del acreedor
Por conducidad legal
2.7.2 Causas indirectas
o Pago o cumplimiento
o Prdida de la cosa hipotecada
o Condonacin de la deuda
o Confusin del acreedor y deudor
o Compensacin
o Novacin
IV. CONTRATO DE HIPOTECA
Como lo establece el artculo 1548 en el primer prrafo, se trata de un contrato
accesorio y de garanta. Como accesorio, depende del contrato principal y como
garanta respalda y asegura el cumplimiento del contrato principal.
V. CARACTERSTICAS DEL CONTRATO DE HIPOTECA
1. Es accesorio
2. Es de garanta real, pues viene a asegurar el cumplimiento de la obligacin
principal comprometiendo, para este fin, los bienes del deudor o de un tercero
garante.
3. Es un contrato consensual, legalmente formal y solemne y en algunos
ordenamientos jurdicos es incluso constitutiva.
En primer trmino es consensual, puesto que se perfecciona por el
consentimiento. Lo que significa que puede producir algunos efectos en los
interesados, desde que exista el consentimiento o consignacin por escrito
(artculo 1130 C.C)
Artculo 1130: Si la ley exige el otorgamiento de escritura pblica u otra forma
especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los
contratantes podrn compelerse recprocamente a llenar aquellas formalidades
desde que hubiese intervenido el consentimiento o la consignacin por escrito
segn el caso, y dems requisitos necesarios para su validez.
Pero para que el contrato tenga existencia legal, se necesita que el consentimiento
conste por escrito en los casos en que el contrato sea de los que enumera el
artculo siguiente.
En segundo lugar, y como consecuencia del prrafo segundo, se requiere que
conste por escrito.
En tercer lugar, el C.C exige instrumento pblico en ciertos casos, como el
contrato de hipoteca.
En cuarto lugar, se establece que para que pueda ser inscrita en el registro se
requiere que conste el contrato de hipoteca en escritura pblica.
En quinto lugar, y finalmente, el C.C establece con carcter constitutivo la
inscripcin en el registro.
Contrato unilateral y bilateral en principio, pues de l emana solamente la
obligacin del acreedor de liberar el gravamen cuando se cumpla el fin de la
garanta y en el deudor hipotecario surge el derecho a reclamar dicha cancelacin.
Sin embargo, al perfeccionarse el contrato, la obligacin recae sobre el deudor
hipotecario que debe hacer que se cumpla la obligacin principal o cumplirla l con
la garanta.
Es gratuita en s y por s, pero por convenio puede ser onerosa. Es gratuito en
cuanto que el acreedor tiene todo el derecho y beneficio mientras que el deudor o
el tercero que garantiza tiene los cargos y obligaciones.
VI. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE HIPOTECA
Personales: como en la prenda podemos considerar como sujetos relacionados
con la hipoteca: acreedor, deudor, tercero agente.
Acreedor: es el elemento menos problemtico y sus caracteres se deduce de los
generales para contratar (artculo 1550).
Artculo 1550: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o
hipoteca, ni disponer de ellas.
Deudor: coincide con el pignorante y un pignorante distinto del deudor. Es el
elemento subjetivo central. Interesa su capacidad especial para hipotecar. Se le
exigen para poder constituir una hipoteca, que tenga la propiedad de los bienes
hipotecables, y tenga la disponibilidad de esos bienes, incluida la capacidad de
enajenar el bien hipotecable, o en caso contrario que se encuentre autorizado para
enajenar, conforme a derecho. Si el deudor no constituyese directamente la
hipoteca, sino a travs de representacin, el apoderado necesita un poder
especial, concreto y determinado, para la constitucin de la hipoteca.
Hipotecante distinto del deudor principal: en primer lugar, como lo establece el
artculo 1549, para que un tercero pueda ser garante hipotecario se le exigen los
mismos requisitos de capacidad que se enumeran y se exigen del deudor mismo.
Artculo 1549: Es tambin de esencia de estos contratos que, vencida la obligacin
principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca
para pagar al acreedor.
Reales: son 2:
Obligaciones garantizadas: de una manera general establece el artculo 1552, que
por un contrato de hipoteca se pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya
sean puras, ya estn sujetas a condiciones, suspensiva o resolutoria. Pueden
asegurarse obligaciones determinadas e indeterminadas.
Cosas hipotecables: Se desprenden del artculo 1567 del C.C.
Artculo 1567: Solo podrn ser hipotecados:
Los bienes inmuebles
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre bienes
de aquella clase
Los bienes muebles susceptibles de ser especficamente determinados o
individualizados y de ser descritos a suficiencia.
Restricciones en la hipotecabilidad de ciertas cosas: Se desprenden de los
artculos 1568 y 1569.
VII. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR
DERECHOS DEL ACREEDOR
o Perfeccionando el contrato, adquiere un derecho real o hipoteca
o Hacer valer este derecho si la obligacin principal es incumplida
o Como consecuencia tiene el derecho de seguimiento de las cosas hipotecadas
ante cualquiera que sea su poseedor
o OBLIGACIONES DEL ACREEDOR
La obligacin principal del acreedor es la de una vez pagada o cancelada la deuda
principal, conceder la liberacin de la finca hipotecada y cancelar la misma
hipoteca en el registro.
Cuando la finca hipotecada deba venderse tendr que realizarse conforme a los
trmites legales, aunque pueda renunciar a los trmites del juicio ejecutivo
Vendida la finca y cobrada la deuda por el acreedor, el rematante del valor de la
finca debe entregarse al dueo de la finca vendida
IX. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DEUDOR
A) DERECHOS DEL DEUDOR
Conservar la propiedad de la cosa hipotecada
Conservar la posesin y tenencia
Conservar la plena capacidad y facultades propietarias como uso de la misma
Arrendar la cosa siempre acompaada del gravamen
B) OBLIGACIONES DEL DEUDOR
Respaldar el cumplimiento de la obligacin principal
Debe conservar la cosa hipotecada apta para cumplir su cometido y su contenido
de garanta
Debe completar el contrato con su inscripcin en el registro a favor del acreedor
X. EXTINCIN DEL CONTRATO DE HIPOTECA
1. Se extingue, al extinguirse la obligacin principal garantizada por l. Como
obligacin accesoria sigue la suerte de lo principal, cuando esta se ha extinguido
sea cual fuere la causa, siempre que el efecto sea extintivo
2. La hipoteca en s, puede extinguirse por cualquiera de las causas generales de
la extincin de la obligacin
3. Cuando el contrato llega a declararse nulo por alguna de las causas legales de
nulidad absoluta o por causas de anulabilidad
4. Cualquier contrato puede extinguirse por mutuo disenso siempre y cuando este
no sea ilegal
5. En aquellos casos en los que el vencimiento esta sometido a un plazo o trmino
de vencimiento
6. En igualdad de circunstancias del contrato sometido a condicin resolutoria
cuando sa se d.
7. Por el comportamiento especial del acreedor en relacin a extender una
prrroga al deudor.
8. En relacin a terceros: la hipoteca se extingue con la cancelacin del Registro.

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